臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第860號原 告 丙○○訴訟代理人 吳聖欽律師被 告 明湖新貴建設股份有限公司法定代理人 甲○○
3巷2訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國98年9 月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾伍萬元自民國九十五年六月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，原係聲明請求被告應給付新台幣（下同）506,000 元及自民國（下同）97年12月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣更正訴之聲明為被告應給付原告506,000 元及其中350,00
0 元自95年6 月20日起；其中156,000 元自97年12月6 日起均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核係屬單純擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，於法尚無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告方面：
一、原告主張：
(一)原告與訴外人彭乾鎮原為男女朋友關係，二人於95年1 月6日以訴外人彭乾鎮名義，向被告公司購買坐落新竹市○○段○○○ ○號、新竹縣明湖段1427地號土地上之預售建案「SoHo
Art 」編號A3棟4 樓及地下2 樓87號車位房屋一戶，暨坐落土地應有部分（以下簡稱系爭房地），雙方定有「房屋預定買賣合約書」、「土地預定買賣合約書」在案。依前開契約書約定，房屋總價為780,000 元，土地總價則為1,170,000元。訴外人彭乾鎮與原告已給付房屋、土地訂金各40,000元、房屋簽約金60,000元、土地簽約金90,000元及開工款100,000元，合計共給付買賣價金350,000 元。
(二)嗣原告與訴外人彭乾鎮分手，雙方乃協議將前開房地買賣契約之權利、義務移轉與原告，訴外人彭乾鎮遂依「房屋預定買賣合約書」第15條第1 項：「買方於本契約房地產權登記完成前及繳清各期款前，如欲將本契約房屋轉售他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕」之約定，於97年5 月24日以新竹科學園第339 號存證信函將債權、債務移轉原告之事通知被告知悉，而被告收受前開信函之後並無異議，更於98年2 月5 日寄發「回函」與原告，表示：「本公司所投資興建之（傲麗岡）工地，茲因財務問題於96年3 月與偉築建設公司合作，故相關業務轉由偉築建設公司處理。至於丙○○小姐所購戶原為地主戶，由本公司處理相關業務，本應於接獲退戶信函時迅速處理該戶問題，現因交屋將至公司必須處理與地主所有相關找補問題，故希望貴方能諒解，本公司於交屋時（98年3 月底）一定盡全力處理退戶籍退款事宜」等語。
(三)依照「房屋預定買賣合約書」第8 條約定：「一、本預售屋之建築工程應在95年4 月30日之前開工，並自開工日起算柒百陸拾個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日…；
二、賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之5 計算遲延利息予買方。賣方若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第18條違約之處罰規定辦理。」、第18條約定：「一、賣方違反第8 條第
2 款，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，依前開約定，被告應於97年5 月29日以前完工，惟被告遲至目前已逾六個月未完工，原告遂委請訴訟代理人於97年12月4 日以新竹英明街郵局第1705號存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，是以，被告應返還原告已付價金350,000 元，並應依兩造「房屋預定買賣合約書」第18條約定賠償房屋總價款百分之20之違約金156,000元（計算方式：780,000 元×20% ＝156,000 元），以上合計506,000 元。
(四)為此，爰依解除契約後回復原狀之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告506,000 元及其中350,000 元自
95 年6月20日起，其中156,000 元自97年12月6 日起，均至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯所為之陳述：被告雖辯稱伊同意原告解除系爭買賣契約，亦願將訴外人彭乾鎮之前所繳納之價金退還原告，但原告另向伊請求違約金，顯不合理云云。惟查，被告既無法依兩造約定如期完工交屋，且契約就此亦定有違約罰款，被告應受其約束，自無法任由被告片面拒為給付。而就本件原告請求之違約金是否過高？參照最高法院92年度台上字第2474號判決意旨：「縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第25
2 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」，因本件契約為被告提供之定型化契約，若仍准被告酌減違約金，恐有違消費者保護法規定及上述最高法院見解之嫌，不宜輕言予以酌減。況且，原告因被告遲延交屋，持續支出租賃房屋之費用，實無由認為本件違約金之約定有過高之情事，則被告上開所辯並不足採。
貳、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場所為之聲明及陳述略以：
其對於訴外人彭乾鎮確有於前開時、地，向被告購買系爭房地，且嗣後訴外人彭乾鎮有將系爭房地權利、義務讓與原告之事實通知被告等情並不爭執，對於原告發函向被告為解除系爭房地買賣契約之意思表示亦無意見，被告願意將訴外人彭乾鎮先前給付之價金350,000 元返還原告，但原告向其請求違約金並不合理，茲因訴外人彭乾鎮購買系爭房地後，僅曾繳納訂金、簽約金及開工款，合計共350,000 元，此後即未曾再依約繳納任何款項，屢經通知訴外人彭乾鎮繳納價款，均未獲置理，直至97年5 月間，被告始接獲訴外人彭乾鎮將系爭房地買賣契約之權利、義務移轉原告之通知，又被告於興建系爭建案期間，因財務出現困難，為免影響買受戶之權利，乃即邀訴外人偉築建設股份有限公司合作將前開建案繼續興建完成，因訴外人偉築建設股份有限公司之財務狀況較為健全，故經被告與訴外人偉築建設股份有限公司協議後，訴外人偉築建設股份有限公司有發函通知各該買受戶是否同意換約，即將系爭房地買賣契約之權利、義務換由訴外人偉築建設股份有限公司承接，但原告並不願意，而系爭房地已於97年11月間取得使用執照，現在亦可辦理交屋，茲被告現正與訴外人偉築建設股份有限公司就雙方合作之分配結餘款辦理結算中，待被告取得款項後，即可將價金返還原告等語，並聲明：原告之訴駁回。
叁、得心證之理由：
一、查原告主張訴外人彭乾鎮於前揭時、地，與被告簽訂系爭房地買賣契約，向被告購買系爭房地，雙方約定房屋總價為780,000 元，土地總價則為1,170,000 元。訴外人彭乾鎮業已給付訂金、簽約金及開工款，合計共350,000 元。嗣訴外人彭乾鎮將系爭房地買賣契約之權利、義務移轉與原告，並即於97年5 月24日以新竹科學園第339 號存證信函通知被告之事實，業據其提出與所述相符之房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、新竹科學園第339 號存證信函及收據等件為證，且為被告所不爭執，自堪信原告之前開主張為真實。
二、至原告雖主張被告違反系爭房屋預定買賣合約第8 條之約定逾期完工，則原告自得依系爭房屋預定買賣合約第8 條第2項之約定解除系爭房地買賣契約，並依系爭房屋預定買賣合約第18條之約定請求被告給付違約金156,000 元云云，惟此已為被告所否認，並辯稱其同意原告解除系爭房地之買賣契約，並願將訴外人彭乾鎮之前所給付350,000 元價款返還原告，但原告向其請求違約金並不合理等語，則本件所應審究之爭點厥為：㈠系爭房地買賣契約是因原告依約解除而消滅或係雙方合意解除而消滅？㈡原告依系爭房地買賣契約第18條之約定請求被告給付違約金，是否有理由？茲論述如次：
(一)系爭房地買賣契約是因原告依約解除而消滅或係雙方合意解除而消滅？⒈查依系爭房屋預定買賣合約第8 條約定：「一、本預售屋之
建築工程應在95年4 月30日之前開工，並自開工日起算柒百陸拾個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數：⑴買方未依規定付款期日交付本契約所載之各期房屋價款及遲延利息或其他應由買方負擔之費用，其遲延期間。」等語，是依前開約定足悉，倘買方之原告有未依規定交付系爭房屋預定買賣合約所載之各期房屋價款情形，其遲延期間不計入被告逾期完工之日數。而查，訴外人彭乾鎮於95年1 月6 日與被告簽訂系爭房地買賣契約後，僅先給付房屋、土地訂金各40,000元、房屋簽約金60,000元、土地簽約金90,000元，及嗣於95 年6月19日給付開工款100,000 元，此後即未曾再依約給付任何價款，屢經被告通知彭乾鎮繳納款項，均未獲置理，至系爭建案雖未於97年5 月29日前完工，惟已於97年11月間取得使用執照，並於98年3 月底辦理交屋手續之事實，有被告公司回函、房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書及收據等件附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪認實在。準此，訴外人彭乾鎮於簽約購買系爭房地後，僅先後於95年1 月6 日及
95 年6月19日繳付訂金、簽約金及開工款共35 0,000元，此後長達2 餘年之時間均未曾再依約給付任何價款，揆之兩造所簽訂系爭房屋預定買賣合約書第8 條第1 項第1 項之約定，買方即訴外人彭乾鎮或原告未依約給付各期房屋價款之期間，自均不計入被告逾期完工之日數，是以，扣除訴外人彭乾鎮或原告逾期未依約繳納房屋價款之2 餘年期間，則縱被告嗣於97年11月間始取得使用執照完工，亦難認被告有何違反系爭預訂買賣合約第8 條約定之情，則原告以被告違反系爭預訂買賣合約第8 條第1 項逾期完工之約定，據此解除兩造系爭房地之買賣契約，並不生解除系爭房地買賣契約之效力，則原告主張系爭房地買賣契約業因原告依約解除云云，尚非足採。
⒉次查，原告嗣於97年12月4 日以新竹英明街郵局第1705號存
證信函向被告為解除系爭房地買賣契約之意思表示，固不生解除系爭房地買賣契約之效力等情，雖如前述，惟依原告前開函文內容，仍足認原告有欲與被告解除系爭房地買賣契約之真意，而被告於收受前開函文，並於98年2 月5 日回覆原告，表達：「…至於丙○○小姐所購戶原為地主戶，由本公司處理相關業務，本應於接獲退戶信函時迅速處理該戶問題，現因交屋將至公司必須處理與地主所有相關找補問題，故希望貴方能諒解，本公司於交屋時（98年3 月底）一定盡全力處理退戶籍退款事宜」等語，此觀被告於98年2 月5 日寄送原告之回函內容自明，堪認被告業已同意原告解除系爭房地買賣契約，而此亦為被告訴訟代理人於本院審理時當庭表示對於原告解除系爭房地之買賣契約及退還原本所繳納之價款均無意見等語詳實（見本院98年5 月15日言詞辯論筆錄），綜合上開各情，應認兩造業已合意解除系爭房地之買賣契約，則兩造間之系爭房地買賣契約業因兩造合意解除而消滅之情，堪值認定。
(二)原告依系爭房地買賣契約第18條之約定請求被告給付違約金，是否有理由？查依系爭房地買賣契約第18條約定：「一、賣方違反第8 條第2 款，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之20之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語，惟查，系爭房地買賣契約係因兩造合意解除而消滅等情，已如前述，則被告既未違反系爭房地買賣契約第8 條第2 項之約定，原告自無從依系爭房地買賣契約第18條之約定請求被告給付違約金，則原告此部分請求，即屬於法無據，無從准許。
三、綜上所述，系爭房地買賣契約既經原告依法解除，被告自負有返還買賣價款之責。從而，原告解除契約後，依回復原狀之請求權，請求上訴人返還所給付之價金350,000 元及附加自受領之日即95年6 月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決第1 項所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，至原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 19 日
民事第一庭 法 官 高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 19 日
書記官 黎秀娟