臺灣新竹地方法院民事判決 97年度訴字第91號原 告 乙○○訴訟代理人 許美麗律師
王彩又律師李明仙律師原 告 甲○○
丙○○被 告 比佛利大山莊管理委員會法定代理人 戊○○訴訟代理人 林思銘律師複代理人 丁○○上列當事人間請求確認管理委員會決議無效等事件，本院於民國97年8月8日辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國95年12月9日召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議，其中有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增（修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議不成立。
確認被告於民國96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議，其中有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效。
確認被告於民國96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議，其中有關「社區套房租屋人管理作業要點制定」之決議無效。
原告甲○○、丙○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：... 二、請求之基礎事實同一者；三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；... 七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款定有明文。經查，原告三人於起訴時，原係聲明：１、請求判決確認被告於九十六年十二月二十二日住戶大會臨時會決議通過之「比佛利大山莊（套房）承租人管理作業要點」無效，並請被告另按普遍性公平原則、比例原則，重新擬訂社區住戶（含出租戶、一般戶）合理可行之管理費收費標準方案；２、請求撤銷「比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點」第四（八）未繳管理費之罰則：１「進出社區大門，自行開啟柵欄，警衛不得代開之措施」之規定，嗣原告甲○○、丙○○二人於訴訟中，先於九十七年四月十四日辯論時，變更其聲明為：【壹、請求確認比佛利大山莊96年12月22日住戶大會臨時會會議，關於「社區套房承租人管理作業要點」制定討論相關如下所示條款之決議無效。第壹條：引言，本社區為因應純住宅區模式，……，制定本管理作業要點。一、社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。第貳條：範圍，本社區之套房承租人及公司、工廠員工宿舍均適用之。依社區公約第陸章第三條規定之精神，每棟建築物單純租賃予一戶純住宅使用者，其承租人比照一般住戶。第肆條：管理要點五、本社區將承租人比照社區住戶管理，其所租賃之套房比照已完成之建築物個體，每間每月收費（建築部分）1,500元之管理費用。八、本社區承租人於進住社區時，應先至本社區管理委員會辦公室簽立乙式同意社區管理契約書，並繳交保證金陸仟元；…………。承租人未繳交管理費或發生違規受罰情事者，管理委員會將逕行自保證金扣款，如無款可扣者，則委員會得停止其進入本社區，等其完成繳交時再行恢復；貳、請求確認比佛利大山莊93年11月6日住戶大會會議與其授權94年1月8日第一屆管理委員會會議關於比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點四、內容（八）逾三個月未繳管理費之罰則：1.「進出社區大門，自行開啟柵欄，警衛不得代開。」制定討論之決議無效；參、請求確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大會會議與96年2月3日第二屆管理委員會會議，關於「增訂社區公約第陸章第三條：建築物使用：（一）為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之決議無效。】，嗣原告甲○○、丙○○二人再於九十七年八月八日言詞辯論期日時，變更其聲明為：【一、請求確認比佛利大山莊96年12月22日住戶大會臨時會會議，關於「社區套房租屋人管理作業要點」（以下簡稱上開作業要點）制定之決議無效；二、請求確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大會會議與96年2月3日第二屆管理委員會會議關於「增訂社區公約第陸章第三條：建築物使用：（一）為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之決議無效。】，經查原告甲○○、丙○○上開訴之聲明之變更，與其起訴時之聲明之間，部分核係屬聲明之擴張或減縮，部分則係請求之基礎之事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，故原告甲○○、丙○○上開訴之聲明之變更，程序上應予准許。又原告乙○○嗣於訴訟中，變更其聲明為請求：【
一、確認被告比佛利大山莊管理委員會於95年12月9日召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議不成立；二、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議無效；三、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決議無效。】，而因上開被告於九十五年十二月九日召開之住戶大會及九十六年二月三日之管理委員會會議之決議事項均有數項，嗣原告乙○○再於九十七年八月八日言詞辯論期日時，將其聲明變更為：【一、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國95年12月9日召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議，其中有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增（修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議不成立；二、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年
2 月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效；三、確認被告比佛利大山莊管理委員會於民國96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決議無效。
】，經查原告乙○○上開訴之聲明之變更，與其起訴時之聲明之間，部分核係屬聲明之擴張或減縮，部分則係請求之基礎之事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，故原告乙○○上開訴之聲明之變更，程序上亦應予准許。
二、次查，原告均為被告社區內建物之區分所有權人，有將其等專有部分之建物，以套房型式出租予他人，且其中原告丙○○亦為原告乙○○所有建物其中一間套房之承租人，而原告甲○○與丙○○，復在被告社區內，共有一筆尚未興建建物之土地，因被告所為有關下述之九十五年十二月九日之住戶大會及九十六年二月三日管理委員會之決議，均涉及增訂其社區之社區公約條文，規定社區之區分所有權人不得設置出租套房、雅房等，以及涉及調整出租戶之管理費收費標準之事項，且被告復於其九十六年十二月二十二日之住戶大會臨時會，又為有關『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決議，於上開作業要點中，訂有區分所有權人不得設置出租套房、雅房等之規定，且復規定每間套房、雅房之承租人要每月繳交管理費一千五百元予被告等事項，而因原告均為被告社區之區分所有權人，且原告復為被告社區內之套房承租人，惟兩造之間就上開決議之事項，以及上開作業要點之規定內容之成立、生效與否，已有所爭執，而此會涉及、影響到原告是否即因要遵守上開決議事項及受到上開作業要點之拘束，致影響到就其所有、位於被告社區內之專有部分建物之使用、收益以及管理費之繳交，也會影響到原告甲○○、丙○○就其所有之該筆尚未興建建物之共有土地之使用、收益之方式，造成原告在法律地位上有不安定之狀態，且因原告此一法律地位上不安定之狀態，得以提起本件確訴之訴予以除去，故原告提起本件確訴之訴，符合民事訴訟法第二百四十七條第一項所定之有即受確認判決之法律上利益，程序上亦無不合，亦先此敘明。
貳、實體部分：
一、原告乙○○主張：
（一）關於第一項聲明部分：
１、查被告所屬之比佛利大山莊社區住戶共有300戶，依公寓大廈管理條例第31條規定，所召開之區分所有權人會議應有法定出席人數即區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，且須出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意。然被告於95年12月9日所召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議，實際出席人數僅60人，委託人數亦僅49人，未達法定開會人數，此有住戶大會會議紀錄可參。故該次會議所討論之任何議案均不能獲致決議，僅能依公寓大廈管理條例第32條規定，就同一議案重新召開會議，以該條所規定之假決議方式處理。而事實上被告所召開之95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議確因不足法定出席人數，並未通過任何議案，此參該次會議紀錄上載明：「司儀報告：『……本次會議因未達法定開會人數1/ 2以上，開會所得之結論，須加開乙次臨時住會（戶）大會追認……』。」可明，故事實上95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議所提出討論之任何議案均未獲致決議，決議不成立。
２、雖然事後被告曾寄發投票單予各住戶以通訊方式追認95年12月9日住戶大會提案討論之議案，然查被告就應於區分所有權人會議提案表決之議案，以通訊方式投票表決，並無依據，公寓大廈管理條例（以下簡稱大廈條例）及比佛利大山莊社區管理公約均無此規定，此亦為被告所自認在案，至於被告主張通訊投票係經95年12月9日住戶大會之口頭決議乙節，惟此為原告乙○○所否認，被告亦未盡舉證之責，實不足採信。故被告聲稱95年12月9日住戶大會會議之議案業經以通訊投票方式追認云云，顯屬無據，從而95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議之決議仍不成立。詎被告竟於96年12月22日所召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議，以95年12月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』、『刪除原第六章第二條第五項 (即原始社區管理公約之第四十四條第五項)』及『調整出租戶管理費收費標準』為依據，提案討論『社區套房租屋人管理作業要點制定討論』（該次臨時會第（三）議案），並事後公告『社區套房租屋人管理作業要點』，且於其上載有“九十五年十二月九日住戶大會通過本辦法母法”之字眼，惟因事實上95年12月9日召開之住戶大會會議所提案討論之有關前述之『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』、『刪除原第六章第二條第五項 (即原始社區管理公約之第四十四條第五項)』及『調整出租戶管理費收費標準』之議案，均未獲致決議，然被告於96年12月22日召開之住戶大會臨時會中，卻以95年12月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』及『調整出租戶管理費收費標準』之決議為依據，提案逐條討論『社區套房租屋人管理作業要點』，實乏依據，且被告事後竟又聲稱社區管理公約業經修訂，公告之內容竟是九十五年十二月九日該次住戶大會提案討論但並未通過之上開決議內容，準此，原告自有訴請確認被告於95年12月9日所召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議，有關前述之『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』、『刪除原第六章第二條第五項 (即原始社區管理公約之第四十四條第五項)』及『調整出租戶管理費收費標準』之二項決議不成立之確認利益及必要。
（二）關於第二項聲明部分：查，管理委員會僅係公寓大廈區分所有權人團體所設之執行機關，其位階置於法律、規約與區分所有權人會議決議之下，此參大廈條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」自明。而被告於95年12月9日所召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議，因出席人數未達法定人數，未通過之議案，被告比佛利大山莊管理委員會並無權召開管理委員會會議予以討論追認，詎被告竟於96年2月3日召開之「比佛利大山莊第二屆管理委員會九十六年二月份會議」中，提案追認未於95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議議決通過之議案，即議題討論「
（一）：95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論。」之決議三、社區出租套房興建管制討論之決議，於法顯屬無據。再者，細閱該議案所追認之議案「決議三、社區出租套房興建管制討論」，涉及社區管理公約之修訂、管理費收費標準之制定，管理委員會均無決議之權限，然被告卻於其召開之該次管理委員會會議中，予以提案討論並決議，是其所為該等決議自屬無效。為此，原告第二項聲明，爰訴請確認被告96年2月3日所召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議所為之第（一）議案『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之「決議三、社區出租套房興建管制討論」之決議無效。
（三）關於第三項聲明部分：
１、被告雖於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，提案逐條討論『社區套房租屋人管理作業要點』，惟該議案之決議內容，違反社區公約（按被告所稱之增訂社區公約第陸章第三條建築物使用及調整出租戶管理費收費標準之議案，並未議決通過），應屬無效，此因被告所召開之95年12月9日比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議並未通過任何議案（包括社區公約之增（修）訂），已如前述，而依原告於83年間購地、91年間蓋屋當時之原始（即被告所稱之社區公約之增（修）訂前）比佛利大山莊社區管理公約第44條第5款之規定，並不禁止社區住戶出租房舍，甚且80幾年間之當時管委會還以自住及出租兩相宜之口號以為號召，希望有更多人購買當地土地並參與開發，以利社區之發展。詎被告竟於96年12月22日所召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議，以95年12月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』及『調整出租戶管理費收費標準』為依據，提案討論『社區套房租屋人管理作業要點制定』，職是被告於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，提案逐條討論『社區套房租屋人管理作業要點』，惟該議案之決議內容顯違反前開原始社區公約第44條第5項之規定，且因被告所稱之增訂社區公約第陸章第三條建築物使用及出租戶管理費收費標準之議案，並未議決通過（決議不成立），已如前述，又被告之社區管理公約第五章第四條 (社區管理費之計算)規定：「住戶繳納之管理費，其收取標準由管委會依管理成本計算、審核並經住戶大會議決後，由本社區管委會辦公室處理」；第五條 (管理費之收取)規定：「… (三)社區管理費繳交及使用，依社區管理費收費作業要點辦理」，且被告已依前開管理公約之規定於94年1 月8日住戶大會提案討論「比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點」並經住戶大會通過該作業要點，社區住戶並已依該管理費繳交管理作業繳交管理費。是被告未經住戶大會合法修改社區公約，即未經社區公約之授權下，竟於96年12月22日提案討論「社區套房租屋人管理作業要點」，已明顯違反前開社區管理公約第五章第四條有關社區管理費計算及第五條有關管理費收取之規定，復已違反修正前之社區公約第四十四條第五項之規定，是被告於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，所為之前開有關「社區套房租屋人管理作業要點制定」之決議係屬無效，且該作業要點亦非屬被告之規約，被告辯稱該作業要點係經區分所有權人會議依法決議通過，亦係屬被告之社區規約云云，並無理由。
２、再者，因上開『社區套房租屋人管理作業要點』，其內容違反公序良俗、比例原則及公平原則、信賴保護原則，故被告於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，所為之前開有關「社區套房租屋人管理作業要點制定」之決議亦係屬無效：
⑴按「按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，
民法第七十二條定有明文。而依最高法院六十九年度臺上字第二六０三號判例所示，民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第十五條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第二十三條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於『比例原則』，『比例原則』包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反『比例原則』，即為違反憲法第二十三條之規定，司法院大法官會議著有釋字第五一七號及第五一０號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第五條、第二十三條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。」，此有台灣高等法院90年度上字第1030號判決可參。查該『社區套房租屋人管理作業要點』第壹條第一項規定「社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」，已屬對於社區住戶所有權之行使為不合理之限制，顯然違背公序良俗，應屬無效。至於被告援引內政部營建署89年9月18日（89）營署綜字第50671號函所依據之「非都市土地開發審議作業規範」住宅社區專編第八點規定，辯稱社區每戶合理居住人口為4人，且系爭決議所制定之該『社區套房租屋人管理作業要點』之內容，並無違反比例、公平等原則云云。惟按前開「非都市土地開發審議作業規範」之母法為區域計劃法第15條之2第2項，由該條項之規定可知，前開「審議作業規範」係在規範區域計劃委員會於審議土地開發案之內部審議準則，不對外發生法律效力，一般人民無法援引該作業規範作為主張自己權利或是限制他人行使權利之法律依據，況依被告之主張系爭社區每戶最大人口數為3123人÷280戶＝11人，則何以不是規範住戶（含套房、雅房、單純出租一戶或自住）之居住人數，反而是直接禁止社區不得設置出租套房、雅房（不管人數），卻未限制自住戶或單純出租一戶者之人數？再者，目前系爭社區興建完成及興建中之戶數共約50至60戶而已，居住人數遠遠低於被告主張最大人口數，根本毫無危及社區居住品質之可言，亦無限制出租之必要性，是前開內政部之作業規範與被告得否限制社區住戶所有權之行使無關。
⑵又該『社區套房租屋人管理作業要點』第肆條第五項雖規
定「本社區將承租人比照社區住戶管理，其所租賃之套房比照已完成之建築物個體每間每月收費（建築部分）1500元之管理費用。」、第貳條雖規定「…每棟建築物單純租賃予一戶純住宅使用者，其承租人比照一般住戶」，然查，因比佛利大山莊社區之住戶每一戶均為獨門獨戶獨棟之建物，每戶建坪合計上下樓層有一、二百坪之面積，而比佛利大山莊社區草創初期即以自住或整棟分租套房出租兩相宜為廣告賣點，然而事後被告不僅意圖主導區分所有權人會議增訂公約，限制住戶所有權行使即日後社區住戶不得設置套房出租，且對於已設置套房出租之住戶，訂定不同於自住住戶及單純出租一戶之管理費收費標準，將承租人比照社區住戶管理，收取每間套房每月1500元之管理費，亦即如有住戶將整棟建物設置14間套房分租，除區分所有權人須按月繳交建物及土地之管理費（即1500元＋土地每坪7元）外，另該棟建物須繳納14×1500元＝21000元之管理費，與其他建物如是住戶自住或單純出租一戶，不管居住人數則每戶僅須繳納1500元之建物管理費，顯不相當，已違反比例原則及公平原則，且復變相限制住戶所有權之行使，違反公序良俗，是應屬無效。
⑶再按大廈條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用
部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。‧‧‧其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」；又同法第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額…」，依據法條文義解釋，公寓大廈社區管理費用之收取，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，縱區分所有權人會議另行決議，或規約另有規定若區分所有權人未繳納者應由承租之住戶繳納，但區分所有權之管理費繳納應由區分所有權人或承租之住戶二者擇一繳納，不應二者均應繳納。然本件設置套房或雅房之住戶，除區分所有權人須繳納1500元之建物管理費（另有土地之管理費）外，依上開作業要點第肆條第五項之規定，每間房間之承租人每月須再繳納1500元之管理費，而單純出租一戶者則無此規定之適用，是上開作業要點第四條第五項之規定（即命區分所有權人及套房、雅房承租戶同時均須繳納管理費），亦因違反大廈條例前述之規定而應為無效。
⑷又本件原告乙○○於83年間購買系爭土地，於91年間興建
系爭房屋，依當時之原始（即被告所稱之社區公約之增（修）訂前）比佛利大山莊社區管理公約第44條第5項之規定，並不禁止社區住戶出租房舍，甚且80幾年間之當時管委會還以自住及出租兩相宜之口號以為號召，希望有更多人購買當地土地並參與開發，以利社區之發展，已如前述，詎被告竟於原告興建系爭房屋後之96年12月22日，所召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議中，卻以95年12月9日住戶大會已通過『增訂社區公約第陸章第三條建築物使用』及『調整出租戶管理費收費標準』為依據，提案討論『社區套房租屋人管理作業要點制定』，致原告乙○○不僅須繳納區分所有權人之管理費外，另須繳納每間出租套房之管理費（或承租人繳納後再向原告主張），致原告遭受極大不利益。而原告先前於購地建屋時，係因相信當時管委會之自住與出租兩相宜之號召，而投下近億之購地款、興建費及裝潢費等，以目前所收之租金尚不足以清償20年之銀行貸款本息，而被告除收取原告之區分所有權人管理費外，還要再收取等同每間套房租金1/4之管理費，如此之作法，對原告乙○○而言，顯然違反信賴保護原則，是上開作業要點之內容，應屬無效。⑸又查上開作業要點第三條雖規定：「一、租賃兩造於簽約
後，出租人應負責向承租人取得身分證影本，併同租賃契約書影本…於承租人進駐前送交管理委員會。二、管理委員會於受理前述資料後，七日內需與承租人完成社區管理契約書簽立作業」；第肆條第八項雖規定：「本社區承租人於進駐社區時，應先至管理委員會辦公簽立乙式同意社區管理契約書，並繳交保證金陸仟元…」，惟該等規定顯然違反公平、比例原則，應屬無效。此因依上開規定，套房承租人須繳交身分證影本、保證金予被告，然單純一戶之承租人則無此規定之適用，何以同為承租人，卻有不同之規定，已不符公平原則。又依被告之社區管理公約第七章第一條之規定：「違反本公約…行為者為承租人或借用人，應由所有權人負連帶責任…」，如此一來，已足以保障社區之住戶或被告管委會，實無再重複向承租人收取保證金之必要，是上開之規定內容，亦因違反比例原則而為無效。
（四）因原告乙○○為被告所屬社區之專有部分建物之所有權人（即為戶號Ｃ０７，即門牌號碼新竹縣○○鄉○○○街○○○號，以及戶號ＳＰ３５，即新竹縣○○鄉○○○街○號南棟之所有權人），即為被告該社區之住戶，且有將上開所有之二棟房屋，均出租其中之十五間套房予他人，惟卻因被告上開之住戶大會之決議或管理委員會之決議，以及所制定之該「社區套房租屋人管理作業要點」之規定，致原告乙○○所依法出租予他人之該等套戶或雅房，其每間套房或雅房之承租人，有依上開決議或作業要點之規定，須再每月繳交管理費一千五百元予被告，且須先簽立同意社區管理之契約書，並繳交保證金陸仟元予被告之危險，如此，顯然會嚴重影響到原告乙○○就上開所有房屋所有權之行使，是原告爰有提起本件確認之訴訟之必要，並聲明請求：１、確認被告於民國95年12月9日召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議，其中有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增（修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議不成立；２、確認被告於96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議，有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效；３、確認被告於96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議，有關『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決議無效。
二、原告甲○○、丙○○之主張：
（一）原告甲○○、丙○○係夫妻，並共有位在被告社區內之戶號為ＳＰ３６號，即門牌號碼為新竹縣○○鄉○○○街○號北棟之房屋所有權，以及位於該社區內，其上尚未興建房屋之坐○○○鄉○○段○○○○號土地之所有權，因原告甲○○、丙○○就上開所有之房屋，除原告二人與一名兒子共三人居住外，尚無其他親人居住，原告二人乃將住餘之其中三間套房，各出租予一人共三人居住使用，且原告丙○○復有向原告乙○○承租其所有、位於前述寶山十街三十一號房屋中之一間套房，惟卻因被告上開之住戶大會之決議或管理委員會之決議，以及所制定之上開作業要點之規定，致原告甲○○、丙○○二人所依法出租予他人之該三間房間，其每間房間之承租人，有依上開決議或作業要點之規定，須再每月繳交管理費一千五百元予被告，且須先簽立同意社區管理之契約書予被告，並繳交保證金陸仟元予被告之危險，且原告丙○○亦有須每月繳交管理費一千五百元予被告，且須簽立同意社區管理之契約書予被告，並繳交保證金陸仟元予被告之危險，如此，顯然嚴重影響到原告甲○○、丙○○就上開所有房屋及三七六地號土地之所有權之行使，且影響到居於套房承租人地位之原告丙○○之權益，是原告甲○○、丙○○爰有提起本件確認之訴訟之必要。
（二）關於第一項聲明部分：被告於96年12月22日所召開之住戶大會臨時會，提案討論並決議制定上開作業要點，因該作業要點之內容違反公序良俗、比例原則及公平原則、信賴保護原則，是該等決議內容應屬無效：
１、上開作業要點第壹條規定：本社區為因應純住宅區模式……一、社區不得設置出租套房、雅房…，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用之內容，應屬無效，此因按「人民之…財產權應予保障」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，分別為憲法第15條、大廈條例第4條第1項及民法第765條所明定，被告所制定之上開作業要點第壹條一、社區不得設置出租套房、雅房... 之條款內容，已嚴重影響、違法侵害到原告二人對於上開所有房屋，合法出租，以為財產收益之權利之行使，係屬違背公序良俗，應為無效；又於社區草創初期，依修正前管理公約第四十四條第5項「凡本社區之住戶出租房舍，須慎選承租人，並自動知會委員會列冊，以維本社區之住戶品質... 」之規定，可證當時被告係同意地主建屋出租套房在案，且當時之住戶大會與管理委員會亦曾以出租或自住兩宜，在會議裡大力宣告鼓勵承購戶興建住宅，藉以活絡社區，現又忽然改變初衷，禁止出租，不得設置出租套房，顯然違反信賴保護原則，是該等規定應為無效。再者，本社區雖有部分區分所有權人以有償租借提供少量房間，供給他人予以住家使用，惟此與一般住戶以無償提供借貸房間，供給親屬住家使用之方式，並無不同，二者均係作為住宅之用途，應無違反上開作業要點第壹條所定「本社區為因應純住宅區模式…」及本社區管理公約第肆章第四條（一）「本社區為住宅區…」之規定，是上開作業要點第一條之規定，係屬無效。
２、上開作業要點第二條雖規定：「本社區之套房承租人及公司、工廠員工宿舍均適用之。依社區公約第陸章第三條規定之精神，每棟建築物單純租賃予一戶純住宅使用者，其承租人比照一般住戶。」，惟查，該規定將承租人納入管理費收繳之對象，與大廈條例第十八條『公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：……二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之規定不符，且承租人既然不屬社區住戶區分所有權人，在區分所有權人已繳足其承租人所租用建物之管理費予被告後，被告又將該區分所有權人之承租人再納入管理費收繳對象，於法無據，且亦違反大廈條例第四條、民法第七百六十五條之規定，造成重複收費，徒增原告甲○○、丙○○二人該等住戶之雙重負擔，嚴重干涉並妨害其等對財產收益之權利。且上開作業要點之規定，造成出租供多數人使用8至10個房間之單純出租予一戶純住宅使用者，可比照一般住戶建物，其等之承租人不須再額外繳交管理費予被告，反觀社區一般家庭眷舍住戶（如本件原告甲○○、丙○○之上開建物）將住餘之3至4個房間少量分租者，雖與每棟建築物8－10個房間單純出租予一戶純住家使用者，同樣皆屬出租供他人使用房間之情形，亦皆是供純住家使用，實質上情形應係幾乎一樣，為何前者情形之出租，其每間房間之承租人，卻要依上開作業要點第二條之規定，額外再每月繳交管理費予被告，如此觀之，顯然違反普遍性公平原則，而應為無效。且從房屋耗用社區資源情形觀之，依原告甲○○、丙○○二人上開房屋目前居住者，含原告自己及小孩，以及承租人才共計六人，顯然在被告社區每戶基本配額人數八至十人以下，其使用、耗費社區公共設施等資源之情形，顯然不會多於整棟單獨出租予一戶之出租戶，照理即應比照「每棟建築物單純出租予一戶純住家使用者，其承租人比照一般住戶」之規定，納入免額外再加收管理費之範圍才屬合理，也才符合公平原則。詎被告卻將原告甲○○、丙○○二人該等就少量住餘房間出租供他人作居住使用之行為，曲解為營業行為，並逕行規定對其承租人按租賃之套房間數，額外再每間每月加收一千五百元之管理費，此亦屬被告之權利濫用之行為，且充滿歧視出租戶之色彩，應為無效。
３、上開作業要點第肆條第五點雖規定：「本社區將承租人比照社區住戶管理，其所租賃之套房比照已完成之建築物個體，每間每月收費（建築部分）1,500元之管理費用。」云云，惟該條規定之內容應屬無效，此係因被告欲對區分所有權人所分別出租予套房、雅房之承租人，再額外每月每間房間加收1,500元之管理費用，已違反大廈條例第四條、第十八條規定、民法第七百六十五條之規定，且已嚴重干涉並妨害區分所有權人財產收益之權利，已如前述，且被告未估算其管理成本，亦未說明何以僅容1人進住之1間約5坪之套房，其管理成本（含耗用社區資源），與1棟可容10人以上且無進住人數上限之約160坪建築物相同之正當理由，卻強行推動此極不平等之管理費收費標準方案，顯已違反現行被告社區管理公約第伍章第四條「社區管理費計價……其收取標準由管委會依管理成本計算」之規定，，對社區現有6戶出租戶而言，亦顯失公平。又原告二人以約160建坪數以上之整大棟建物內，分租區區三小間各約5坪小之房間予承租人，每間房間僅僅各供一人住家使用而已，被告就巧立名目視其僅一小間分租予承租人之單人住家使用之約5坪之房間，比照社區住戶整大棟樓房建物為一戶個體看待，並以1,500元計收管理費，實在不成比例，於情於理於法極過於牽強，是被告該等規定顯已嚴重違反比例原則，如同大砲打小鳥之行為，應為無效。況於被告之社區中，屬該作業要點所指之出租戶者，僅有五至六戶，占社區住戶之少數，惟多數非屬出租戶者，卻強行藉由表決之方式，將對其等有利而對包括原告等人不利之對出租戶每間房間之承租人，再收取管理費一千五百元之決議事項，強行加諸於包括原告等之少數出租戶，此種舉措顯然違反社會公平正義原則，且此一表決方法或過程顯然存有嚴重瑕疵，是該等規定亦應為無效。
４、上開作業要點第肆條第八點前段「本社區承租人於進住社區時，應先至本社區管理委員會辦公室簽立乙式同意社區管理契約書，並繳交保證金陸仟元」之規定，亦應屬無效，此因該等規定已違反大廈條例第四條、民法第七百六十五條之規定，嚴重干涉並妨害原告等區分所有權人財產收益之權利，且因本社區之出租人即如原告甲○○、丙○○者，係在每戶基本配額八至十人以內之範圍內出租住餘房間，而原告復已依社區公約等之規定，繳納區分所有權人所應負擔之管理費予被告在案，而原告之承租人與被告之間自始即無建物租賃之權利義務關係，承租人亦非建物區分所有權人，何以應先至被告辦公室處，簽立乙式同意社區管理契約書，並繳交保證金予被告？況依本社區管理公約第壹章總則第五條住戶之定義，已將本社區建築物之承租人納入，則承租人應與本社區區分所有權人一併遵守本社區管理公約（含第陸章社區住戶生活守則及第柒章罰責之全部條款），且承租人與本社區出租戶之租賃契約內容中，亦均有註明承租人應遵循本社區管理公約之相關條款等，準此，已足以規範承租人，被告即無再要求承租人簽立同意社區管理契約書並繳交保證金陸仟元之必要，是此一規定，亦應為無效。
５、上開作業要點第肆條第八點、後段有關「承租人未繳交管理費或發生違規受罰情事者，管理委員會將逕行自保證金扣款，如無款可扣者，則委員會得停止其進入本社區，等其完成繳交時再行恢復。」之規定，亦屬無效，此因有關承租人積欠管理費，被告得停止其進入本社區之規定，造成承租人工作下班後回不了家，被告除違反民法第八百五十四條「地役權人之必要行為權」之規定外，亦屬違背公序良俗，是依民法第七十二條之規定，應屬無效。且被告因承租人積欠管理費即停止其進入社區，此種自力救濟之方式，恐將觸犯刑責且應負民事附帶賠償責任，是該等規定係屬無效乙節，益堪認定。
（三）關於第二項之聲明部分：有關確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大會會議與96年2月3日第二屆管理委員會會議，關於社區出租套房興建管制討論中之「增訂之社區公約第陸章第三條：建築物使用：為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之該部分條文制定之決議無效部分，原告甲○○、丙○○二人之理由，同前述關於第一項聲明之理由，爰予以援用之。
（四）原告甲○○、丙○○二人爰依民法第五十六條第二項之規定，提起本件訴訟，並聲明：１、請求確認比佛利大山莊96年12月22日住戶大會臨時會會議，關於「社區套房租屋人管理作業要點制定」之決議無效；２、請求確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大會會議與96年2月3日第二屆管理委員會會議，關於「增訂社區公約第陸章第三條：建築物使用：為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之決議無效。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、雖被告辯稱：原告於建物之使用執照核發後，為達出租之目的，擅將原本規劃為一戶之透天別墅建物，隔間成多間雅房或套房出租而予以違法改建，且擅自違法變更建物核定之用途，將其變更為套房型態營利使用，並導致社區內人口數或戶數較原始規劃時暴增數倍，已違反本社區係純住宅模式之規劃，且導致社區出入人員趨於複雜，社區安全管理之威脅增加，亦妨害到建物之正常使用，並影響到其他住戶之生活品質及共同利益，造成管理、維護之困難，是被告於九十六年十二月二十二日住戶大會該決議內容及所制定之上開作業要點，係維護社區全體住戶權益所必要，依大廈條例第五條、第十五條第一項之規定，應屬有效云云，然查：
⑴原告就所有建物之裝潢隔間及予以屏隔美化，並未破壞原
有建物之主要構造，且係照原核發之建照圖說之原有牆柱隔間，本屬一般建物所有權人，為居住、使用其建物，所通常須作及會做之行為，絕無被告所稱違法改建之情事，且原告於隔間裝潢後，房間亦出租他人作「住宅用途」使用，亦無被告所指妨害建物之正常使用之情形。況上開作業要點既未將本社區有違反建築法規之非出租戶或整戶出租戶均納入適用，亦未將無違反建築法規之套房出租戶予以排除，準此，可見該作業要點之訂定，無關乎建物違章使用與否及區分所有權人之共同利益。
⑵本社區每一戶均為獨門獨戶獨棟之建物，建物內亦規劃為
客、餐廳、廚房及套房或雅房格局，每戶建坪約計100至200餘坪，而以目前原告之承租人，其承租之房間每間面積僅不到10坪，使用人數僅僅1人，又隸屬於原告所有之獨棟透天別墅建築物個體內，在構造上或使用上無法具有獨立性，為獨棟透天別墅所屬不可分離之一部分，亦屬同一門牌地址，同一主要大門出入，與一般住戶無異，應無被告所稱因此導致社區出入人員趨於複雜，社區安全管理之威脅增加之情形。
⑶又據悉本社區之委外保全作業，除因區分所有權人初入住
社區，增加勤務作必要之調整外，其人力巡邏之時間、路線及安全維護之方式，並不因套房出租戶之存在而有所改變，是被告主張與事實不符。何況原告甲○○、丙○○所有之上開房屋進住使用人數僅合計6人，尚低於基本配額8人，亦未高於一般住戶，何來增加安全維護勤務之人力及造成社區人口數暴增之情事？再者，因原告均依被告規定為承租人申請社區大門之車證及遙控器，出入社區均得自行開啟，與區分所有權人無異，又何來增加管理維護上負擔？況原告亦均依規定將套房承租人基本資料送交被告備查，較之一般住戶除了區分所有權人本人，被告有案可稽外，其餘使用者人數、姓名（含男女佣人）…等，均無資料備查之情形，反而對套房出租戶或其承租人言，被告更能有效管理，是被告毫無憑據即指控原告甲○○、丙○○二人出租建物營利，導致社區出入人員趨於複雜，增加管理維護上負擔及安全上之威脅云云，並進而要求各承租人額外再加收管理費，已顯失公允。又因原告及其分租套房之承租人，均為大廈條例第3條第8款及本社區管理公約第壹章第五條所稱之住戶，與各區分所有權人及其他住戶均一體適用本社區管理公約之全部條款，包括第陸章社區住戶生活守則（含門禁管制、公共秩序及安全）及第柒章罰則等，且於罰則中，亦規定違反者如係承租人時，出租之區分所有權人應負連帶責任，且原告與其承租人之租賃契約內容亦均有註明該應遵行之條款，是社區管理公約既已對全體住戶有全面之管理規範，被告有何必要另對其中之部分住戶（即套房、雅房之承租人），作區分所有權人或其他住戶所無之額外管理？再者，上開決議所訂定之該作業要點，並非針對所有住戶（含出租戶及非出租戶）中，居住人口超過一定人數以上，有被告所稱影響社區整體環境、品質，以及增加管理、安全、環境等維護之成本者，即予以適用，而係選擇性地只對套房、雅房出租戶予以適用，對於非出租戶及整戶出租戶即便居住人數亦有超過，仍可排除適用，而對於居住人數未超過，亦即無被告所稱影響社區整體環境、品質以及增加維護成本之小範圍住餘房間出租戶（如本件原告甲○○、丙○○之情形者），卻一律要適用上開作業要點予以加徵管理費，由此，益足見上開作業要點之訂定，並無關乎被告所稱人口數及管理成本等，純係屬對套、雅房出租人之不公平舉措，被告上開所辯云云，僅係其之藉口而不可採。
２、至於被告另辯稱：依大廈條例第十條第二項後段之規定，社區之住戶大會或社區規約，亦可予以決議或規定承租人須向社區管理委員會繳交管理費，是原告主張上開作業要點之內容，規定承租人要繳交管理費予被告，因違反公寓大廈條例第十八條之規定而無效，並無理由云云，惟查，依台灣高等法院九十六年度上易字第四二四號之判決意旨即「公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，依本條例第10條第2項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述『按應有部分比例分擔』之原則。」之內容，及大廈條例中有關管理費及公共基金負擔者之相關規定，可知公共基金或管理費，仍應係由區分所有權人所負擔，非承租人所應負擔，除非公共設施之修繕費用係可歸責於承租人所致者，該部分費用承租人始應直接對社區負責，是被告上開所辯云云，即無理由。
三、被告之答辯：被告固不爭執：１、原告三人在本社區擁有建物及土地，以及原告丙○○向原告乙○○承租一套房之情形，係如原告上開所述者；２、原告所陳述其等就社區內所擁有專有部分建物之出租情形；３、被告於九十五年十二月九日召開之該次住戶大會，其應出席人數為二九九人，實際出席人數為六十人，委託出席人數為四十九人，合計出席人數為一０九人，未達法定之開會人數二分之一以上，而該次會議所作成之有關「社區出租套房興建管制討論」案之增（修）訂社區公約以及調整出租戶管理費收費標準之決議，後來係由被告以通訊投票之方式，在被告於96年2月3日召開之「比佛利大山莊第二屆管理委員會九十六年二月份會議」中，提案予以追認該決議，且被告之社區管理公約中，並無規定可以通訊投票之方式予以追認住戶大會之決議；４、被告係於其在96年12月22日召開之住戶大會臨時會會議中，決議通過上開作業要點之制定，而於該要點內，係載明：九十五年十二月九日住戶大會通過本辦法（要點）母法；５、修正前之被告之社區管理公約，其中第四十四條第五項係規定：「凡本社區之住戶出租房舍，須慎選承租人，並自動知會委員會列冊，以維本社區之住戶品質... 」等情，惟認原告上開之請求並無理由，辯稱：
（一）被告於九十五年十二月九日召開之住戶大會，固然出席人數不足法定人數，惟當日開會時，有口頭決議就當天之決議內容，再由被告以通訊投票之方式，讓住戶予以追認，嗣後被告亦以通訊投票之方式，就九十五年十二月九日當天之決議，讓住戶予以追認通過，程序上即無欠缺，如此，則九十五年十二月九日住戶大會所作成之本件相關之決議內容，即已依法成立，且有效存在，原告陳稱當天會議之決議不成立云云，即難成立。況原告係主張當時以通訊投票之方式予以追認尚無依據云云，惟此充其量僅係屬該等決議之決議方法有瑕疵，則原告應係主張撤銷決議，不得逕予主張95年12月9日之住戶大會之決議不成立或無效。
（二）雖原告主張因被告於95年12月9日決議修改社區公約條文之該決議並未有效成立，即無母法授權被告於96年12 月22日之住戶大會臨時會會議中，予以制定上開之作業要點，是該作業要點制定之決議即屬無效云云，被告予以否認。概因九十五年十二月九日之決議已有效成立，已如前述，則該作業要點之制定即有所憑，且退萬步言之，縱使前述之95年12月9日之決議不成立，惟查，因上開作業要點之全部條文內容，均經96年12月22日住戶大會逐條討論並決議通過，則依照大廈條例第3條第1項第12款，以及第32條等之規定，該承租人管理作業要點，即可視為被告社區規約之一種，自不因九十五年十二月九日決議之不成立而影響其成為規約之效力，自屬有效。
（三）又原告雖主張上開作業要點第壹條第一有關「社區不得設置出租套房、雅房……，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用」之規定，係限制土地所有權人權利之行使，與憲法「人民之……財產權應予保障」和民法債各租賃之相關規定，以及大廈條例第４條之規定不符，應屬無效云云。惟查，因系爭承租人管理作業要點係經本社區區分所有權人會議依法議決，係屬大廈條例所稱之規約，已如前述，而大廈條例第4條第1項固規定：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，但同條例第5條與第15條第1項亦分別規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，是此二條文之規定即屬同條例第4條第1項所規定之「法律另有限制」之規定。是區分所有權人在使用其專有部分時，仍不可忽視多數區分所有權人共同利益之重要因素。而因公寓大廈社區之價值及使用效益如何，與該社區整體之外觀、結構、管理、維護、住戶數等要素息息相關，如社區之維護及管理良好，住戶單純，將有助於提昇社區品質或交易價格，而因本件之原告，擅將其等所有、原本規劃為一戶之透天別墅，違法改建、隔間為數戶套房之違建予以出租，藉此為營利行為，已違反該建物之正常使用，並因此導致社區人口數或戶數，較原始規劃暴增數倍，悖逆本社區係純住宅模式之規劃，影響住戶之生活品質，造成管理、維護之困難，已屬違反多數區分所有權人共同利益之行為。且原告將其所有之建物隔間出租營利，導致社區出入人員趨於複雜，社區安全管理上之威脅必然增加，被告必需加派人力巡邏及安全維護。故本件社區之原屬別墅型態之單純住宅，倘任憑原告等少數區分所影權人為圖一己私利而違法隔間並為套房出租，勢將造成社區安全的威脅增加、生活不便，而且增加管理維護上負擔，準此，益見上開作業要點之規定及該次之決議，有其必要性。況原告既為區分所有權人之一，依大廈條例規定，自應遵守區分所有權人會議之決議內容，不得因此即謂上開作業要點之規定，即當然侵害其所有權之行使，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就原告之最大利益。準此，可認系爭承租人管理作業要點第壹條第一、：社區不得設置出租套房、雅房……，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用之規定，乃係為維護本社區全體住戶之權益所為及所必要，依前述之說明，自屬有效，並無原告所稱因違反同條例第四條第一項及憲法保護人民財產權之規定，而為無效之情事。
（四）被告所屬之社區因地理位置特殊，且屬山坡地，其開發計劃須符合相關法規，並經內政部等相關主管機關審核通過後，始得進行開發。且本社區係於78年間因配合新竹科學園區之蓬勃發展而申請社區開發計畫，並經內政部79年9月14日台 (79)內營字第812888號函及80年1月10日台(80)內營字第886672號函同意開發許可，並於81年取得雜項使用執照，且本社區為A區，共規劃280戶獨棟式或雙併式別墅型住宅，其土地細分單元以150坪為原則，依申請當時之「山坡地開發建築管理辦法」，以每人居住樓地板面積24平方公尺核計，則本社區最大可容納人口數為93686.4m2÷24人/m2 = 3904人；然以合理戶量約每戶4.5人估算，則本社區之合理居住人口數約為280戶乘以4.5人/戶=1260人。又內政部營建署89年9月18日(89)營署綜字第50671號函針對山坡地住宅社區，依據「非都市土地開發審議規範」住宅社區專編第八點規定：「居住人口數之核算，依每人三十平方公尺住宅樓地板面積之標準計，又依每四人為一戶核算戶數，並據以計算公共設施及公用設備之需求。」，依此，則本社區依現行規定最大可容納人口數為93
686.4 m2 ÷ 30人/m2 = 3123人；然以合理戶量每戶4人計算，則本社區之合理居住人口數約為280戶乘以4人/戶=1120人，且由上述規定計算本社區每戶最大人口數為3123人÷280戶＝11人，每戶合理居住人口數為4人。又本社區91年間經新竹縣政府核准比佛利大山莊水污染防治簡易排放許可案內，污水處理設備設計最大處理量為900立方公尺/日，設計服務人口數為1800人，如以1800人÷280戶＝
6.4人，以此計算標準則每戶最大人口數不得多於7人。是本社區綜合上述數據及依據，而規範建築物部分之管理費收費標準，在每戶(指一般戶，非分房出、承租者)人口8人以內每月應繳管理費1500元。而因目前本社區已興建完成者為40棟，興建中者為14棟，仍有246筆土地尚未興建，倘社區內全部之土地均開發並完成建物之興建，如社區未加以規範限制居住人口數及禁止出租套、雅房之設置，則日後本社區將因居住人口數超出上開計算之合理人口數，甚至超出最大人口數，而影響社區整體環境、品質，以及增加管理、安全、環境等維護之成本，準此，不能因原告等少數人之私利，而影響多數所有權人及社區全體之最大利益。從而，上開作業要點第一條之規定，並無原告所稱因違反比例、公平等原則而無效之情形。
（五）至於原告主張系爭承租人管理作業要點第貳條規定向承租人額外再加收管理費，已違反普遍性公平原則，且違反大廈條例第18條第1項第2款等所規定公共基金或管理費係由區分所權人負責繳納之規定，應屬無效云云，惟查，因公寓大廈之住戶，乃指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，大廈條例第三條第一項第八款定有明文。又按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應分擔之費用已逾兩期或達相當金額，經定相當時間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及利息，同條例第二十一條亦定有明文。據此，不論是區分所有權人或承租人，均屬同條例所規範之住戶，應依同條例第21條規定繳納管理費，從而，承租人不得以其非區分所有權人而拒絕繳納管理費。至同條例第十八條第一項第二款之規定，乃係針對公共基金，與公寓大廈之住戶依同條例第二十一條規定，應繳納之管理費等費用，並不相同，是原告執此主張上開作業要點之規定因違反大廈條例第18條之規定而無效云云，已不足取。又公寓大廈之管理費，依大廈條例之規定，固然原則上係由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，同條例第十條第二項已有規定，是本社區經過以住戶大會會議決議及社區公約規定之方式，決議及規定每間套房、雅房之承租人，應按月繳交管理費一千五百元予被告，自與前述大廈條例之規定相合，原告主張因違反該條例所定不得向承租人收取管理費之規定而為無效云云，自屬無據。
（六）關於原告主張系爭承租人管理作業要點第肆條五有關「本社區將承租人比照社區住戶管理，其所租賃之套房比照已完成之建築物個體每間每月收費（建築部分）一千五百元之管理費用。」之規定，違反比例原則而無效云云，惟查，因原告將本件每一獨棟之別墅內規劃成套房形式分戶出租，已與本社區建築物本身之使用模式不合，並成為違章建築，且導致社區人口出入複雜，影響居住品質及管理困難，是基於為增進本住宅社區共同利益，確保本住宅社區環境品質，並考量該等套房承租戶與單一別墅之住戶，對本社區之公共設施使用之消耗程度相同及增加修繕、管理、維護費用之必要，是被告基於私法自治，自得經由區分所有權人會議之決議，對於套房承租戶採取與單一別墅住戶管理費相同之收費標準，且該等決議亦屬必要，且為合理可採，原告主張該等作業要點之規定及決議內容，因違反比例原則而應為無效云云，亦難以成立。
（七）至於原告主張系爭承租人管理作業要點第肆條第八 (前段)有關被告強制承租人與其簽約，並繳交保證金等之規定無效云云。惟查，按住戶應遵守規約規定事項，為大廈條例第6條第5款所明定，承租人既為公寓大廈之住戶，被告為有效管理住戶，並考量承租人之流動率較區分所有權人之住戶高，且初次承租本社區之人並未參與或不明瞭社區規範，乃為上開作業要點之訂定，且其中要求承租人繳交保證金，乃是為社區管理之需求，如該承租人每月管理費不繳，經催告仍不繳，則由保證金內扣繳，另如該員違反社區一些管理規定遭罰款未繳，經催告仍不繳，亦由保證金內扣繳等。如此，對於承租人與本社區均屬有益，亦屬社區管理所必要，自應認為有效。
（八）又關於原告主張系爭承租人管理作業要點第肆條第八、後段有關「承租人未繳交管理費或發生違規受罰…，管理委員將……停止其進入本社區。」之規定，違反民法第８５４條地役權人之必要行為權之規定而無效云云。惟查，本項限制應與原告主張之民法第８５４條規定無涉。又，本社區之腹地甚廣，各棟建築物間略有距離，除建築物本身屬專有部分外，其餘範圍多屬共有部分，又因本社區之原始規劃係希望能所有人能自有自住，至少為一建物一戶，使居住人口單純化，此即本社區所欲建立之「純住宅」模式，而套房類承租人多屬短暫過客，為強化其使用者付費觀念，及其身為本社區住戶負有共同管理、維護社區之義務，區分所有權人會議遂決議訂立此項罰責，並無不妥。況且，並非承租人一發生未繳管理費之情形，被告即會停止其進入本社區，而係先扣除其進住時所繳交之保證金後，仍有不足時才停止其進入，以每戶每月1500元之管理費計算，承租人未繳管理費金額超過4個月 (即6000元)時，管委會始會執行本項規定，而在此4個月時間，承租人仍有相當長之時間可籌措管理費並繳納之，況此條作業要點之規定，並未禁止承租人使用其承租房屋，是原告主張該條規定無效云云，亦無理由。
（九）再者，原告三人雖另主張：修正前本社區之社區公約並未明文禁止蓋出租套房，反而依修正前社區管理公約第四十四條第五項之規定內容，可看出出租予數個承租人，係為原來之社區公約所認可，且於社區草創初期之住戶大會與管理委員會中（包括當時之主委陳秋榮先生），亦曾以出租或自住兩宜，在會議裡大力宣告鼓勵承購戶興建住宅，藉以活絡社區，是被告嗣後再訂定上開作業要點第一條之規定，已因違反信賴保護原則而無效云云，被告予以否認，概因修正前的舊公約第４４條第５項係規定：「凡本社區之住戶出租房屋，須慎選承租人，並自動知會委員會列冊，以維護本社區之住戶品質，未列冊之住戶，若發生事端，概由住戶自行負責。」，該條文中並未明文允許蓋出租套房，是原告對此項規範顯係解讀錯誤，甚至擴大解釋，是被告之舊公約中既無明文鼓勵所有權人蓋套、雅房出租，自無原告所稱該作業要點第一點之規定因違反信賴保護原則而無效之問題。至於被告先前之主委陳秋榮先生，縱使在被告先前之委員會會議上，曾發言鼓勵本社區內之土地所有權人興建住宅，惟原告無法證明其當時有鼓勵興建出租套、雅房，況且，即使先前被告之主委陳秋榮，曾於被告先前之委員會時，有發言鼓勵興建出租套、雅房，惟此亦僅屬當時主委個人之意見表示，並未有任何被告之住戶大會之決議內容，明示可興建出租套、雅房，是被告嗣後以住戶大會之決議，明文決議禁止土地所有權人在社區內興建出租套、雅房，即無所謂因違反信賴保護原則而無效之情事存在。
（十）綜上所述，被告爰聲明：１、請求駁回原告之訴；２、訴訟費用由原告負擔。
四、本件兩造間不爭執之事項：１、原告乙○○為被告所屬社區內之專有部分建物之所有權人（即戶號Ｃ０７，門牌號碼新竹縣○○鄉○○○街○○○號，以及戶號ＳＰ３５，即新竹縣○○鄉○○○街○號南棟之所有權人），亦為被告該社區之住戶，且有將上開所有之二棟房屋，均出租其中之十五間套房予他人，該二棟建物目前各居住有十多人，另原告甲○○、丙○○共有位在被告社區內之戶號為ＳＰ３６，即門牌號碼為新竹縣○○鄉○○○街○號北棟之房屋所有權，以及前述位於該社區內，其上目前尚未興建建物之該三七六地號土地之所有權，而原告甲○○、丙○○就上開所有之房屋，除原告二人與一名兒子共三人居住外，尚無其他親人居住，乃將其中三間套房，各出租予一人共三人居住使用，合計該棟建物目前共居住六人，且原告丙○○復有向原告乙○○承租其所有、位於前述寶山十街三十一號建物中之一間套房；
２、被告於九十五年十二月九日召開之該次住戶大會，其應出席人數為二九九人，實際出席人數為六十人，委託出席人數為四十九人，合計出席人數為一０九人，未達法定之開會人數二分之一以上，而該次會議所作成之有關「社區出租套房興建管制討論」案之增（修）訂社區公約以及調整出租戶管理費收費標準」之決議，後來係由被告以通訊投票之方式，在被告於96年2月3日召開之「比佛利大山莊第二屆管理委員會九十六年二月份會議」中，提案予以追認該決議，且被告之社區管理公約中，並無規定可以通訊投票之方式予以追認住戶大會之決議；３、被告係於其在96年12月22日召開之住戶大會臨時會會議中，決議通過被告所制定之「比佛利大山莊（套房）租屋人管理作業要點」，而於該要點內，載明：九十五年十二月九日住戶大會通過本辦法（要點）母法；
４、修正前之被告之社區管理公約，其中第四十四條第五項規定：「凡本社區之住戶出租房舍，須慎選承租人，並自動知會委員會列冊，以維本社區之住戶品質...」。
五、本院之判斷：茲本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於：１、被告於95年12月9日召開之九十五年十二月份住戶大會之會議決議，其中有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論中之⑴、增（修）訂社區公約、⑵調整出租戶管理費收費標準之決議內容，是否為不成立或無效？抑或仍為有效？２、被告於96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議，有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論之⑴、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用、⑵調整出租戶管理費收費標準之決議內容，是否無效？３、被告於96年12月22日召開之九十六年十二月份住戶大會臨時會會議中，有關『社區套房租屋人管理作業要點』制定之決議內容是否無效？該作業要點是否因違反公平原則、比例原則及大廈條例第四條、第十八條之規定，且構成對原告所有權行使之不合理限制，暨違反公序良俗而無效？本件原告以套房方式（非如被告所稱之單純租賃予一戶之方法），出租房間予他人，是否屬妨害建築物之正常使用且有違反區分所有權人共同利益之行為？被告得否以住戶大會決議制定上開內容之作業要點之方式，而予以禁止區分所有權人設置套房、雅房予以出租？經查：
（一）按「股東會決議之瑕疵，與法律行為之瑕疵相近，有不成立、無效、得撤銷等態樣。所謂決議不成立，係指自決議之成立過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有股東會召開或有決議成立之情形而言。因必須先有符合成立要件之股東會決議存在，始有探究股東會決議是否有無效或得撤銷事由之必要，故股東會決議不成立應為股東會決議瑕疵之獨立類型。我國公司法雖僅就決議之無效及撤銷有所規定，惟當事人如就股東會決議是否成立有爭執，以決議不成立為理由，提起確認股東會決議不成立之訴，應非法所不許。」、「...依公司法規定，股東會之決議種類既有普通決議、特別決議及假決議等三種，公司法均設有最低出席股東持股數，該出席股東持股數之規定，係強制規定，公司章程僅得提高其標準，而不得降低或完全排除公司法之規定，是股東會之決議，既係二人以上當事人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上股份之股東出席時，此一定數額以上股份之股東出席，即為該法律行為成立之要件，故股東會決議欠缺此項要件，欠缺決議之能力，並非單純之決議方法違法問題，應認為決議不成立，自始即不發生效力。蓋如認未達一定數額以上股份之股東出席作成之特別決議僅係事後得撤銷之決議，可能造成極少數股東集會，即可作成決議，而影響多數股東之權益，不但與資合公司之本質不符，亦破壞公司法設立特別決議出席股東最低股份數之強制規定之目的。... 」，分別有最高法院所著之九十二年度台上字第一一七四號判決意旨、九十一年度台上字第二一八三號判決內容可資參照。又按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」、「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」，大廈條例第三十一條、第三十二條第二項已有規定。經查，本件就被告於九十五年十二月九日召開之住戶大會，當時該次住戶大會其應出席人數為二九九人，實際出席人數為六十人，委託出席人數為四十九人，合計出席人數為一０九人，未達法定之開會人數二分之一以上之情，已如前述，是以當天之決議而言，依前述大廈條例及最高法院判決之意旨，可認係屬決議不成立，尚非屬決議無效。雖被告辯稱：當天決議時，住戶大會有口頭決議，由被告以通訊投票之方式，讓住戶補追認當天之決議內容云云，惟此為原告所否認，且經核閱原告乙○○所提出之民事更正聲明暨準備書狀（見狀二）所附之原證一之九十五年十二月九日住戶大會會議紀錄之內容，亦無記載當時有口頭決議，再以通訊投票方式予以追認該日決議之內容，而被告就此亦未能舉證證明，是被告此部分所辯，亦難採信。況縱認當天之住戶大會有口頭決議可以通訊投票方式予以追認，惟查，因當天之決議係屬不成立之情形，已如前述，是既然當天之任何決議內容均屬不成立，即難認日後以通訊投票之追認，能補正決議不成立之問題。又被告亦不爭執其社區管理公約中，並未規定可以通訊投票之方式予以追認決議之內容，且大廈條例中亦未規定就未成立之決議，可以直接用通訊投標之方式予以補正，是九十五年十二月九日當天被告之住戶大會有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論中之⑴、增（修）訂社區公約、⑵調整出租戶管理費收費標準之不成立之決議內容，不會因有事後之不符合大廈條例或被告社區規約規定之通訊投票之追認方式，而反而讓其決議內容變為有效，僅係構成「決議方法」之瑕疵而已，是被告辯稱經過其以通訊投票方式予以追認後，縱認有決議方法之瑕疵，亦僅係屬撤銷決議之問題，難認該決議內容係屬不成立云云，即無理由。從而，原告乙○○訴請確認九十五年十二月九日當天，住戶大會有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論中之１、增（修）訂社區公約；２、調整出租戶管理費收費標準之決議內容，係屬不成立乙節，即有理由，應予准許；至原告甲○○、丙○○經本院闡明後，仍堅持其就此部分訴之聲明，係為訴請確認該日之住戶大會，有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論中之關於１、增（修）訂社區公約：⑴增訂社區公約第陸章第三條：建築物使用，其中有關「為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之該部分條文制定之決議【無效】乙節，則為無理由，應予以駁回（按應係決議不成立）。
（二）次查，就原告訴請確認被告於96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論之決議無效部分，經查：
１、按管理委員會僅係公寓大廈區分所有權人團體所設之執行機關，其位階置於法律、規約與區分所有權人會議決議之下，此參大廈條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」自明。而查，因被告於95年12月9日所召開之前述九十五年十二月份住戶大會會議，因出席人數未達法定人數，其所作之決議，嗣後縱經被告以通訊投票方式欲予以追認，亦難認其已成立乙節，已如前述，準此，被告自無法以召開管理委員會會議之方式，予以合法有效追認該等決議，惟被告卻於96年2月3日召開之「比佛利大山莊第二屆管理委員會九十六年二月份會議」中，提案決議追認該「95 年住戶大會決議通訊投票回函追認討論」之決議三、「社區出租套房興建管制討論」之決議云云，於法自尚屬無據。
２、次查，經細閱該上開被告九十六年二月三日管理委員會，所決議追認之議案「決議三、社區出租套房興建管制討論」，乃係涉及社區管理公約之修訂、管理費收費標準之制定，而就此等事項，被告依大廈條例及依其之社區規約之規定，以及其先前有效作成之住戶大會之決議，均無決議之權限，然被告卻於其召開之該次管理委員會會議中，予以提案討論並決議，是其所為該等決議應屬無效，從而，原告乙○○訴請確認被告於96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議，有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論中之１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效，而原告甲○○、丙○○訴請確認該次管理委員會之決議中，有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論中之１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用中之⑴「為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之該部分條文制定之決議無效乙節，即屬有據，應予准許（而按原告甲○○、丙○○此部分所訴請確認而獲准部分，係在原告乙○○前述所確認而獲判准許之範圍內，亦此敘明）。
（三）復查，就原告訴請確認被告96年12月22日住戶大會臨時會會議，關於「社區套房租屋人管理作業要點」制定之決議無效部分，經查：
１、按上開作業要點第壹條之引言，乃稱：「本社區為因應純住宅區模式，提昇住戶生活品質，【特依據95年住戶大會增（修）訂之社區公約第陸章第三條建築物使用之約定，制訂本管理作業要點：... 」之情，有原告提出之該作業要點附於其起訴狀後可憑，惟查，依上開所述，因被告該九十五年度住戶大會有關修改、增訂該社區公約之第陸章第三條建築物使用之規定之決議，係屬不成立，亦即難認被告之該社區公約之增訂有關「為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用」之規定，已屬合法有效，是被告就其該部分增訂之社區管理公約尚未生效之情況下，即主張係依該已增訂有效之社區規約之規定，據以制定上開作業要點云云，即難謂與事實相符。
２、次查，固然上開作業要點之制定及條文內容，係經過被告之住戶大會於九十六年十二月一日先作成假決議，其後被告之住戶大會臨時會，再於同月二十二日，依大廈條例第三十二條第一、二項之規定，就同一議案作成決議，此有原告於起訴狀所附之原證二之九十六年十二月二十二日之住戶大會臨時會會議紀錄影本一份在卷可憑，是其在制定之程序上，既係經過住戶大會之合法決議方式為之，在制定之程序上固然於法並無不合，惟查，本院基於下述之理由，認為【以目前被告社區之情況】而言，如本件原告般，將自己所有之建物以套房、雅房之方式，予以出租他人之行為，尚無妨害到其建築物之正常使用，亦非屬違反其他區分所有權人共同利益之行為，而被告之住戶大會制定上開作業要點之決議，以及該作業要點之內容（條文），因有違反大廈條例有關一般之管理費（非屬可歸責於承租人之該住戶，所生之修繕費之管理費），係應由區分所有權人負擔之規定意旨及精神，及違反同條例第四條第一項之規定，以及憲法所定之平等原則、比例原則，暨憲法第十五條所定就人民之財產權應予保障之意旨，已構成對原告就其前述專有部分建物所有權行使之不合理限制及侵害，係屬背於公共秩序而應為無效：
⑴就該作業要點第壹條禁止社區內之土地所有權人，就其興
建所有之專有部分建物，設置套房、雅房予以個別出租他人，惟又允許以全部房間出租予一戶之他人之規定之決議內容部分，經查：
①按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法
第七十二條定有明文。而依最高法院六十九年度臺上字第二六０三號判例所示，民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第十五條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第二十三條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第二十三條之規定，司法院大法官會議著有釋字第五一七號及第五一０號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。又按大廈條例第五條、第十五條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專用部分、約定專用部分，不得擅自變更，然查，因同條例第四條第一項亦規定：區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，是揆諸上開大法官會議解釋意旨、法律規定及說明，可認限制區分所有權人使用其專用部分之規約或區分所有權人會議之決議內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則亦難認已生效力。
②查，被告固然辯稱原告擅將其建物予以違法隔成多間套房
之違建而予以出租之營利行為，已屬違反建物應作為純住家之正常使用，並因此導致承租戶暴增，出入人口複雜，造成被告社區在管理、維護之負擔增加及產生困難，影響其他多數住戶之居住品質及生活環境，乃屬違反區分所有權人共同利益之行為，是上開作業要點第一條之規定，乃為維護被告社區之多數區分所有權人之共同利益所必要，也無違反法律、比例原則或公平原則之問題等語，惟查，本件之原告固然有分別將其建物內之房間，以裝潢、隔間成套房方式出租他人，然其等均否認所出租予他人使用之套房係屬違建，而被告就此未能進一步舉證證明，且本院審酌原告既然於使用執照核發後，就其專有部分之建物之外部及主要結構，以及該建物之坐落位置、面積大小等並無作變動，僅係就該建物之內部予以隔間、裝潢，即難認原告此等行為有何違反建築法規之處，是被告辯稱原告所隔間作成之套房係屬違建云云，已難成立。又按大廈條例第五條所謂之妨害建築物之正常使用，係指未依建物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用者而言，查，本件被告該社區內之建物，固然係作住宅、住家使用，且原告所有之前述專有部分之建物，依其等提出之使用執照觀之，固記載用途係住宅，不得將建物作為商家、辦公室等經營商業行為之用，惟因原告將其套房出租予他人，亦係供承租人居住使用之情，為被告所不爭執，是原告所出租予他人使用之套房，仍屬供住宅使用之情，應無疑義，揆諸上開說明，即難認原告之出租套房供他人居住使用，係屬未依其建物所規定之應作為住宅使用之方式加以使用，是被告辯稱原告將建物以套房方式出租，係屬營利行為，已變更、妨害到該建物之正常使用云云，難以採認。再者，依原告興建上開建物時，被告社區當時尚未修訂之社區管理公約第四十四條第五項所載「「凡本社區之住戶出租房屋，須慎選承租人，並自動知會委員會列冊，以維護本社區之住戶品質，未列冊之住戶，若發生事端，概由住戶自行負責。」之規定內容，可認當時之社區公約，亦未約定及指出社區之專有部分建物之所有權人，不得將建物以套房或雅房方式予以出租他人，且遍觀被告該修正前之社區管理公約，以及被告先前住戶大會有效之決議內容，均未提及有禁止或限制建物所有權人以套房、雅房方式出租他人之情形，準此，即益難認原告該等以套房方式出租房間予他人之行為，有何違反建物之正常使用之情事。
③又查，被告辯稱公寓大廈社區之價值及使用效益如何，與
該社區整體之外觀、結構、管理、維護等要素息息相關，如社區之維護及管理良好，將有助於提昇社區品質或交易價格乙節，固非無據，惟被告辯稱原告或其他社區內土地所有權人建築建物後，以套房或雅房方式出租房間之行為，因居住之戶數增加，會導致被告社區出入人口複雜、管理及維護困難，造成居住安全之威脅，已妨害到多數區分所有權人之共同利益乙節，則為原告所否認。查，按一個社區之管理、維護，其難易程度固然與居住住戶之生活型態、居住之「戶數」等因素有關，惟主要之決定因素，仍係在於該社區之「居住人數」乙項，且就每間建物內居住之住戶，其對社區之公共設施、社區資源之使用及耗費之程度多寡，亦主要取決於該棟建物內之居住人數乙節，此應係為一般通常之經驗法則。而原告甲○○、丙○○主張被告該社區，曾就每棟建物之配額人數設定為八至十人乙節，為被告所不爭執，且有原告於九十七年四月三日以民事變更訴之聲明與事實及理由狀所提出之「比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點」四、內容（六）之第２點記載「以每戶人數基準八人（２人為所有權人＋２人為尊親屬＋４人子女或雇佣）... 」內容可參（見卷一），準此，益可認被告亦因體認到居住人口數係社區管理、維護成本考量之重要因素，故乃於上開之「比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點」中，作上開之增訂（惟該「比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點」前述之第２點之規定，因前述之九十五年十二月九日住戶大會修正公約之決議未成立，致其後所為該第２點之增訂條文亦歸於無效）。次查，原告主張目前系爭社區興建完成及興建中之戶數總共約50至60戶，其中有七棟建物係有出租（係包括本件之原告），而其中戶號Ａ２０之該棟，係整個出租予一戶，非屬被告於九十六年十二月二十二日住戶大會所制定之上開作業要點中所指之出租人，且目前該社區之居住人數，尚遠低於被告主張之社區之最大人口數，而該社區之每棟建物均屬獨門獨戶獨棟之建物，建物內亦可規劃為客、餐廳、廚房及套房或雅房格局，每戶建坪約計100至200餘坪，以目前之全部居住使用人數而言，實尚屬不多乙節，有原告乙○○提出之民事更正聲明暨準備書狀所附之被告社區之已興建好之建物之現場照片在卷（卷二）可憑，且為被告所不爭執，堪信為實。又原告主張其等於出租時，均有依被告之規定，為承租人申請社區大門之車證及遙控器，其等之承租人出入社區均得自行開啟，與區分所有權人無異，且原告等亦均依規定將套房承租人基本資料送交被告備查，而其等之承租人亦係屬大廈條例第3條第8款及本社區管理公約第壹章第五條所稱之住戶，須與各區分所有權人及其他住戶均一體適用本社區管理公約之全部條款，包括第陸章社區住戶生活守則（含門禁管制、公共秩序及安全）及第柒章罰則等，且於該社區管理公約之罰則中，亦規定違反者如係承租人時，出租之區分所有權人應負連帶責任，且原告與其承租人之租賃契約內容中，亦均有註明該等承租人應遵行之條款乙節，亦據原告提出被告之社區管理公約影本（見卷一）及房屋租賃契約影本一份（見卷一之起訴狀後面）在卷可憑，亦為被告所不否認，亦堪信為實。準此以觀，原告主張以【目前被告之社區居住人數、使用】之情況而言，其等之以套房方式出租他人之行為，並不會導致被告所稱之造成社區管理、維護之困難及住戶居住安全之威脅乙節，尚非無據。尤以本件原告甲○○、丙○○該建物之出租情形而言，其等之該建物目前係居住其二人及一子，並將另三間住餘之套房予以各出租予一人居住使用，該建物總共係住六人之情，已如前述，是其之居住人數，係在前述之被告原先規劃設定之每建物基本配額人數八至十人之下，是以其等該棟建物之居住人口數及所產生對社區管理、維護之影響而論，益難認原告甲○○、丙○○之出租住餘房間予他人之行為，係屬違反多數區分所有權人共同利益之行為。
④查，上開作業要點規定「為因應純住宅區模式，社區不得
設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用」之內容，禁止社區內之專有部分建物之所有權人，設置套房、雅房予以出租，且不管其出租之房間數為何，均一律禁止，且除出租人仍須按月繳交建物之一千五百元之管理費予被告外，另課予其每【間】房間之承租人，每月須另行繳納一千五百元（該一千五百元等同於非出租戶之一棟建物之所有權人，每月所須繳納之建物管理費之金額）之管理費予被告之義務（此見該作業要點第肆條第五點），惟允許每棟建物之所有權人將整棟建物一次全部出租予一戶，且不管該戶之居住人數為何，均不予以限制，縱使其居住人數較多，該棟建物就建物部分之管理費，亦僅須由區分所有權人按月總計繳納管理費一千五百元予被告即可，無須就超過一定人數之承租人部分，另由區分所有權人繳納另外一定數額之管理費予被告，則依上開所述之就社區之管理、維護及社區居住品質之影響性，及就社區公共設施、社區資源之使用、耗費程度而言，全部出租予一戶，其該戶人口數較多時，對社區之管理、維護及居住品質之影響程度，顯會較一棟建物僅出租住餘之少數套房、雅房予他人，且合計該棟建物之總居住人數並不多之情形者（如本件原告甲○○、丙○○之情形者）為重，惟被告之社區於上開情形下，卻僅全面性地禁止專有部分之建物所有權人出租其之套房、雅房，不論其出租房間之間數及承租人之人數，但又全面性地允許將建物全部出租予一戶，不管該戶之人數，核諸前開之說明，上開作業要點第一點之規定內容，已有輕重失衡，且有未符合公平、平等原則之情事存在。
⑤再查，按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分
，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，大廈條例第四條第一項已有規定，此係為體現憲法第十五條人民財產權應予保障之具體規定。固然依前所述，於為維護區分所有權人共同利益，避免區分所有權人對其專有部分之使用，侵害、違反到區分所有權人多數共同利益之情況下，社區得透過規約或區分所有權人會議之合法訂定及決議，就區分所有權人針對其專有部分之建物使用，予以限制，惟該等限制之規約規定或決議內容，不得有違反法律、公序良俗或逾越必要性（即違反比例原則）、公平原則之情事，否則難認該等規約或住戶大會之決議內容係屬有效。查，本件依上所述，原告主張依目前系爭社區之建物建築、住戶居住之狀況等情形，尚難認原告等之出租套房予他人之行為，已構成對社區多數區分所有權人共同利益之侵害及違反乙節，尚非無據，且被告辯稱原告之出租套房收取租金，已屬妨害其所有建物之正常使用乙節，無從成立，是被告透過區分所有權人會議之決議，而制定上開作業要點第壹條第一點之禁止社區區分所有權人設置套房、雅房出租之規定，是否係屬維護管理其社區所必要，已非無疑。況因本社區之建物，其每棟均為二至三層，且每棟規劃之建坪約一百多坪，一棟建物平均可規劃出近十間之房間之情，有前述原告乙○○提出之建物照片（見卷二）及另二位原告提出之建物使用執照，以及其等建物之一至三樓之平面圖影本在卷可憑（見原告甲○○、丙○○於九十七年三月十日庭提之補充理由狀後面），堪信為實。是上開作業要點，亦將如本件原告甲○○、丙○○般之本身及家人需住於該建物，僅將少數住餘房間出租予少數承租人，且合計該整棟建物所居住人數尚屬不多（未超過被告所定之基本額八至十人），所使用、耗費社區之公共設施、共有資源之程度，尚在平均值以下之出租套房、雅房之情形，亦予以全面禁止，僅容許建物所有權人，將其所有之【該整棟建物全部出租予一戶之承租人】使用，不容許其保留部分房間供自己及家人使用，將住餘之少數房間出租他人，如此，無異不當及過度干涉及限制、侵害了此類型區分所有權人對於其專有建物之使用及收益。再者，因居住人口數係影響社區管理、維護及居住品質之最主要因素，已如前述，而以本件原告乙○○就其上開所述建物之套房出租情形，固然因其上開出租行為，每棟建物目前之居住人數均為十多人，超出前述之基本配額，與其他建物相較，其該二棟建物之住戶，對社區整體公共設施、社區共用資源之使用及耗費程度，已較該社區每棟建物內住戶所平均耗費者為高，則基於使用者付費及社區管理、維護之成本支出之考量，被告為達確保其社區之管理、維護及居住品質之目的，亦應可從出租人之居住人數方面予以規範，並採取類如前述之「比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點」第２點之規定，即「以每戶人數基準八人（２人為所有權人＋２人為尊親屬＋４人子女或雇佣），八人以內者按一般收費辦法付費，第九人起，則加收其超額使用之管理費，每人每月加收一千元管理費用」之方式，對出租人數超過一定人數之專有部分之建物所有權人，規定其每月應按超過之出租人數予以加收管理費用，及藉由課以出租人較大責任之方式予以平衡、解決此問題，甚至於【日後】因社區居住人數已多，為避免、防範建物所有權人一再超額出租（即承租人之人數，明顯超過社區所設定之每戶平均居住人數），造成社區之管理、維護之沈重負擔及居住品質惡化時，於【必要時】，可考慮在規約或住戶大會之決議中，就專有部分之建物所有權人，出租其建物時，針對其每棟建物出租之承租人之人數，予以合理之限制，而非係如本件般，在【目前】即決議制定上開作業要點，予以全面禁止再設置套房、雅房出租，或就前已設置套房、雅房出租者，刻意不當加重其承租人及該出租人之責任（此詳後述），是就此而言，此等規定及決議之措施，其採取之手段，與其欲達成之目的之間，顯然其手段為過當而違反比例原則，且亦有前述之違反公平原則之情形，是原告主張該作業要點第一條之規定及該社區住戶大會之制定該條作業要點之決議內容，因違反比例原則、公平原則，且屬對原告等人所有權行使之不合理之限制及侵害，已屬違反公序良俗而應為無效乙節，即為有理。
⑵就決議制定上開作業要點第貳條：「本社區之套房承租人
及公司、工廠員工宿舍均適用之。依社區公約第陸章第三條規定之精神，每棟建築物單純租賃予一戶純住宅使用者，其承租人比照一般住戶。」、第肆條第五點：「本社區將承租人比照社區住戶管理，其所租賃之套房比照已完成之建築物個體，每間每月收費（建築部分）1,500元之管理費用。」規定內容部分，經查：
①按於九十二年十二月三十一日新修訂之公寓大廈管理條例
第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，另未經修訂之同條例第11條規定：「共同部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」，另同條例第十八條第一項復規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」，再參照同條例第八條第二項、第十二條、第十七有關費用之規定，以及修正前之第十條第二項、第三項分別規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」、「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」等情，是從上開條文之規定及對照第十條第二、三項於九十二年十二月三十一日修訂前後之內容觀之，可見除了第八條第二項之回復原狀費用、修訂後之第十條第二項之可歸責於住戶之修繕費，及第十七條規定之保險費、差額補償費及其他費用，應由包括社區之承租人之各該住戶（此住戶之定義為同條例第三條第八款所規定）負擔外，就其餘有關公共設施之管理費、公共基金等費用，則均規定由區分所有權人（或起造人）分擔、負擔或繳納，或由公共基金支付。是縱使同條例第二十一條為「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額... 」之規定，惟此處所指之住戶（包括承租人）應負擔之費用，應係僅限於前述同條例第八條第二項之回復原狀費用、修訂後之第十條第二項之可歸責於住戶之修繕費，及第十七條規定之保險費、差額補償費及其他費用，尚不包括社區針對一般公共設施之管理、維護，每月所固定收取之管理費在內，則被告援引上開條例第二十一條前述之規定，辯稱於九十六年十二月二十二日被告制定上開作業要點當時，依上開大廈條例之相關規定，社區仍可透由規約或住戶大會之決議，規定承租人須對被告繳納一般之管理費（非前述之可歸責予承租人之公共設施之修繕費）乙節，即無依據，故上開作業要點第貳條、第肆條第五點有關被告社區內每間套房、雅房之承租人，應受該作業要點之規範，且須按月繳交一般之管理費一千五百元乙節，即因有違大廈條例前述有關一般之管理費用非由承租人負擔之規定意旨及精神，而應為無效。
②復查，因被告之社區管理公約第柒章第一條規定承租人違
反社區公約時，出租人應負連帶責任，是上開作業要點前述所規定之每間套房、雅房之承租人，須按月繳納管理費一千五百元予被告之規定，無異等同於亦課予該等套房、雅房之出租人，要與其每間房間之承租人，對被告負有按月繳納管理費一千五百元之連帶責任，如此，依前述之說明，可認已對類如本件原告般之套房之出租人，就其專有部分建物之所有權之行使，構成不合理之限制及侵害，且顯已違反比例原則，已有違反公序良俗之情形。況因原告之出租套房予他人，其每間套房之租金，依原告甲○○、丙○○所述，每月約五、六千元或六、七千元不等（視房間面積而定，此亦有原告甲○○、丙○○提出之前述租賃契約書影本在卷可憑），則上開每間套房之承租人每月應繳交管理費一千五百元之規定，顯然會衝擊、影響到每間套房或雅房租金數額之決定，以及套房之能否出租出去，暨出租者之租金收益，如此，亦會嚴重影響到建物所有權人出租其套房或雅房之之出租權之行使，且係屬不當及過度之限制與干涉到區分所有權人權利之行使，是揆諸前述相同之理由，亦應認為該等有關制定每間套房或雅房之承租人應按月繳交一般之管理費一千五百元規定之決議，亦應係屬違反公序良俗而無效。
⑶至就被告之住戶大會決議制定上開作業要點第肆條第八點
前段之「本社區承租人於進住社區時，應先至本社區管理委員會辦公室簽立乙式同意社區管理契約書，並繳交保證金陸仟元」規定之決議內容而言，經查，被告固辯稱：因被告為有效管理住戶，並考量承租人之流動率較區分所有權人之住戶高，且初次承租本社區之人並未參與或不明瞭社區規範，始為上開作業要點之訂定，且要求承租人繳交保證金六千元，乃是為避免該套房、雅房之承租人如不繳交每月之管理費及其他因違反社區規定所需繳納之罰款時，可由保證金內扣繳，另如該員違反社區一些管理規定遭罰款未繳，經催告仍不繳，亦可由保證金內扣繳，如此，對於承租人與本社區均屬有益，亦屬社區管理所必要乙節，惟原告予以否認。查，依上開之說明，前述有關制定作業要點規定套、雅房之承租人應每月繳交一千五千元之管理費予被告之決議，應屬無效乙節，已如前述，則被告以擔保承租人繳納管理費為由，據以要求承租人繳交六千元之保證金乙事，核已無必要。又因依被告之社區管理公約第壹章總則第五條對住戶之定義，已與公寓大廈管理條例第三條第八款之規定相同，均將承租人納入，是套房、雅房之承租人，亦應與本件被告社區之區分所有權人一樣，均須遵守及適用本社區有效之管理公約之相關事項及規定（含第陸章社區住戶生活守則及第柒章罰責之全部條款），以及大廈條例之相關規定（即如該條例之第八條第二項、第十條第二項、第十七條、第四十七條第二款、第三款及第四十九條等之規定），是就此而言，對承租人依法應對社區負責繳納之相關費用或罰鍰，亦已有相當之規範來促使其繳納，況查，於被告之社區管理公約第柒章罰責之第一條規定中，亦約明行為者為承租人時，區分所有權人亦應負連帶責任，且套房、雅房之承租人與本社區出租戶之租賃契約內容中，亦均有註明承租人應遵循本社區管理公約之相關條款之情，此有原告提出之前述租賃契約書及被告之社區管理公約影本在卷可憑，已如前述，準此以觀，應認以被告社區現存有效之前述規約內容、大廈條例之相關規定等，在現階段而言，應已足以促使被告社區內之套房或雅房之承租人，遵守相關之社區規約及大廈條例之相關規定，而達到社區管理之目的。況查，就整戶出租之承租戶而言，其承租人亦可能不清楚被告目前之社區公約內容，且其居住於被告社區之流動性，亦不見得會低於套房之承租人，則何以同樣均係承租之住戶，該等整戶出租之承租人，可免繳付保證金六千元及免簽立同意社區管理之契約書？依此觀之，亦可認該等規定已有違反平等原則之情形。從而，原告主張被告之住戶大會決議制定有關承租人須簽立同意社區管理契約書並繳交保證金陸仟元予被告之決議內容，顯已逾必要之程度而違反比例原則及公平原則，已係屬不當限制、侵害到區分所有權人行使其財產權之舉措，而應為無效。
⑷復查，再就被告之住戶大會決議制定上開作業要點第肆條
第八點、後段有關「承租人未繳交管理費或發生違規受罰情事者，管理委員會將逕行自保證金扣款，如無款可扣者，則委員會得停止其進入本社區，等其完成繳交時再行恢復。」規定之決議內容而言，經查，因依前所述，該等決議制定承租人應繳交管理費規定之決議內容係屬無效，則被告再以承租人未繳交管理費為由，進而由其住戶大會決議制定規定，授權被告得禁止承租人進入本社區，已嫌無據。況依大廈條例第二十二條之規定，於住戶積欠社區相關費用時，亦須先由社區針對其積欠之費用於取得執行名義並聲請強制執行後，其再度積欠相關之費用時，始得經由住戶大會之決議，訴請法院強制該住戶遷移，則本件被告上開住戶大會之該等決議內容，顯已違反上開大廈條例規定之意旨及精神，且明顯已逾越其必要性而違反比例原則，是該等決議內容亦應為無效。
⑸末查，按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法
第一百十一條本文已有規定。查，本件被告之住戶大會於九十六年十二月二十二日所決議制定、通過之上開作業要點，其中依上所述之其中第壹條、第貳條、第肆條第五點、第八點之規定及決議內容，係屬無效乙節，已如前述，而就該作業要點之其餘之第參條、第肆條第一點至第四點及第六點至第七點、第九點，以及第伍條之內容，主要係屬附帶規範有關套房、雅房之出租人及承租人之相關事項，以及該作業要點之修正及公布實施事宜之規定，而因上開作業要點之第壹條、第貳條、第肆條第五點、第八點之規定內容，可認為係上開作業要點中之最主要及最重要之規範，而作成該等規範之決議內容，既經本院確認為無效，是本院參酌前述民法第一百十一條本文規定之精神，認原告一併訴請確認其餘部分之條文制定之決議內容，亦為無效乙節，亦屬有據，應予准許。
（四）從而，原告本於其等均係被告社區內之區分所有權人之地位，及原告甲○○、丙○○為前述尚未興建建物之該三七六地號土地之共有人，暨原告丙○○為套房承租人之地位，均訴請確認被告於96年12月22日召開之比佛利大山莊九十六年十二月份住戶大會臨時會會議有關『社區套房租屋人管理作業要點制定』之決議無效，及其中原告乙○○訴請確認被告於95年12月9日召開之比佛利大山莊九十五年十二月份住戶大會會議決議，其中有關議題討論（三）社區出租套房興建管制討論說明１、增（修）訂社區公約；
２、調整出租戶管理費收費標準之決議不成立，暨確認被告於96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論１、針對社區公約增（修）訂第陸章第三條：建築物使用；２、調整出租戶管理費收費標準之決議無效，另原告甲○○、丙○○訴請確認被告於96年2月3日召開之第二屆管理委員會九十六年二月份會議中，有關『95年住戶大會決議通訊投票回函追認討論』之決議三、社區出租套房興建管制討論中之１、針對社區公約增（修）訂社區公約第陸章第三條：建築物使用中之⑴「為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之該部分條文制定之決議無效乙節，即均屬有據，應予准許。至於原告甲○○、丙○○訴請確認比佛利大山莊95年12月9日住戶大會會議中，關於
（三）社區出租套房興建管制討論中之１、增（修）訂社區公約⑴「增訂社區公約第陸章第三條：建築物使用：Ａ為因應純住宅區模式，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許單純租賃予一戶純住宅使用。」之該部分條文制定之決議無效乙節，則無理由（按應係決議不成立），而應予駁回，爰諭知如主文所示。
（五）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果並無影響，爰不一一予以論列，亦附此敘明。
參、據上論結，本件原告乙○○之訴為全部有理由，原告甲○○、丙○○之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 19 日
民事第二庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 9 月 19 日
書記官 曾柏方