臺灣新竹地方法院簡易庭小額民事判決 98年度竹小字第35號原 告 宏國保全股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 戊○○
丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還押租保證金事件，本院於98年2月6日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、事實摘要：
（一）原告起訴主張：
１、兩造間訂有房屋租賃合約，由原告向被告租用新竹市○○路○○○號1樓及地下室之1、之2，租期自民國92年10月1日至97年10月1日止，原告並於簽訂租賃契約時，給付被告三個月租金計新臺幣（下同）108,000元，以為押租保證金。
２、嗣原告於97年5月28日接獲本院97年度竹調字第137號調解事件，訂於97年7月11日之調解期日通知，始知上開租賃標的為訴外人鄭舜文所有。訴外人鄭舜文既已聲請調解，要求原告返還無權占有物，自上開房屋遷出，原告為避免訟累，自須於調解期日前搬離，故於97年6月11日發函被告，終止上開房屋之租賃關係，並通知被告，原告擬於97年6月30日遷離，請被告返還押租保證金108,000元。詎被告竟拒絕返還，經原告另以97年6月20日之信函表示同意被告扣款26,000元，請求被告將其餘押租保證金返還，被告卻發函表示僅同意退還30,000元，原告自無法接受。
本件租賃標的物既為鄭舜文所有，且業經鄭舜文出面主張權利，原告不願因租賃房屋而涉入被告與鄭舜文間之紛爭，故於97年6月30日搬離系爭租賃標的，自得請求返還押租保證金。被告既無法保證原告得繼續使用標的物至租期屆滿，自應扣除原告願被扣除之一個月租金26,000元後，將其餘押租保證金82,000元返還原告。
３、為此，依租賃契約請求被告返還押租保證金。並聲明：被告應退還原告押租保證金82,000元。訴訟費用由被告負擔。
（二）被告答辯：
１、原告向被告租用上開租賃標的時，即已詳閱被告與鄭伯溶（即鄭舜文之父）所簽訂之合作契約書，其中亦有鄭舜文之授權書，故原告並非接獲鄭舜文之民事請調解狀後才知租賃標的是鄭舜文所有。
２、被告於接獲原告97年6月11日函告將於97年6月30日搬離系爭房屋並請求返還押租保證金後，業於97年6月17日函復原告稱：鄭舜文聲請調解案，僅止於調解階段，尚無搬遷問題，調解時被告自會向鄭舜文提出說明。惟原告仍執意於97年6月30日前搬遷，未與被告協商，未獲被告同意，即片面解除（按應為終止之誤）租賃契約，遷離系爭租賃標的，被告自不同意返還押金。
３、綜上，原告之請求依法無據，應予駁回。為此答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、本院判斷之理由：
（一）兩造間不爭執之事實：
１、兩造就新竹市○○路○○○號1樓及地下室之1、之2房屋於92年8月7日訂立房屋租賃合約書，約定租賃期間自92年10月1日起至97年10月1日止，每月租金36,000元，原告並給付被告押租保證金108,000元。嗣兩造於95年12月28日將租金改為每月26,000元。
２、訴外人鄭舜文聲請本院97年度竹調字第137號調解事件，請求原告將上開房屋遷讓返還鄭舜文。原告於97年6月11日發函被告終止租約，請求返還押租保證金，並於97年6月30日即遷離上開租賃房屋。
（二）本件兩造間主要之爭執要點厥為：
１、第三人鄭舜文聲請本院97年度竹調字第137號調解事件，主張對系爭租賃標的有所有物返還請求權，是否使原告就系爭租賃標的不能為約定之使用、收益，而得終止租約？
２、原告請求返還押租保證金82,000元，有無理由？
（三）得心證之理由：
１、查兩造於訂定系爭房屋租賃合約書時，原告已知系爭租賃標的物並非被告所有，此由兩造房屋租賃合約書第六條約定「甲方（按即被告）承諾於簽訂房屋租賃契約書前，先將房東授權委託書交乙方（按即原告）審閱，以確認合法性。」即可知之。
２、按民法第435條就租賃物一部滅失所為得減少租金或終止契約之規定，依同法第436條，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。故本件原告因第三人就租賃物主張權利，自應於其不能為約定之使用、收益時，始得終止租約。查，第三人鄭舜文聲請就系爭租賃物為調解時，原告並無不能繼續就租賃標的物為約定使用之情形，業經原告訴訟代理人於言詞辯論期日時自承「我們調解的時候有協商，他是沒有說我們不能使用，實際上我們也可以繼續使用，只是我們擔心法律上有無法使用之原因，所以我們就另覓處所終止租約。」（見98年2月6日言詞辯論筆錄），故本件雖有第三人就租賃物主張權利，惟尚未達致使承租人不能為約定使用、收益之情形，原告於97年6月11日所為終止租約之意思表示，自難認已合於民法第436條規定。
３、經查，本院97年竹調137號調解事件，幾經調解，無法成立，至97年8月18日始核發調解不成立證明書而終結，此業經本院調取上開卷宗核閱無訛。足見第三人鄭舜文於97年6月11日原告發文終止租約，並於97年6月30日搬離租賃物前，均尚未取得得以排除原告就租賃物使用收益之執行名義，益證原告之終止租約，並不符合民法第436條所定之事由。
４、本件原告終止租約之意思表示，既不符合法律規定，而被告復不同意與被告合意終止租約，返還押租保證金，則原告請求返還押租保證金82,000元，於法尚有未合，應予駁回。
三、確定訴訟費用額：本件係小額訴訟判決，應依民事訴訟法第四百三十六條之十九之規定，於裁判時確定訴訟費用額，爰確定訴訟費用額如主文第二項所示（本件訴訟費用額僅有裁判費1,000元）。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
五、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第436條之19，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 20 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後二十日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 2 月 20 日
書記官 李慧娟