臺灣新竹地方法院民事小額判決 98年度竹小字第99號原 告 甲○○訴訟代理人 林思銘律師複代理人 劉雅萍律師
戊○○被 告 乙○○
巷75訴訟代理人 丙○○被 告 己○○上列當事人間請求給付租金事件，原告向本院聲請核發支付命令，經被告於法定期間提出異議後視為起訴，本院於民國98年5月19日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告乙○○於民國（以下同）九十六年五月一日邀同被告己○○擔任連帶保證人，向原告租用門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○號之房屋（以下簡稱系爭房屋），用以經營合興電子股份有限公司（下稱合興公司），雙方並簽訂有房屋租賃契約（下稱系爭契約）一紙為證，並約定租賃期間自九十六年五月一日起至九十八年四月三十日止為期二年，租金每月新台幣（以下同）四萬五千元，按月於每月五日交付。詎被告乙○○交付予原告之九十七年十二月及九十八年一月之房屋租金支票，即如附表所示之支票二紙，金額合計九萬元，屆期提示竟均遭退票，履經原告催討，被告乙○○均置之不理，而被告己○○既為被告乙○○之連帶保證人，依法自應負連帶清償之責，為此爰依系爭租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付租金，並聲明: １、被告應連帶給付原告九萬元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；２、訴訟費用由被告連帶負擔等語。
（二）被告雖辯稱系爭租賃契約自九十七年十一月一日起，已因承租人即被告乙○○於九十七年十月間合法向原告表示提前終止而失效，故渠等僅須依約賠付原告以一個月計算之租金即可，就自九十八年十二月份之後，其等即無繼續支付租金予原告之義務云云，惟查：
１、承租人即被告乙○○並未於九十七年十月間向原告表示要提前終止租約，且依系爭契約第十八條之約定：「租賃期間內乙方（即承租人）若擬提前遷移他處時，乙方應賠償甲方（即出租人）一個月租金，乙方決無異議。」內容，此乃契約雙方同意終止之賠償約定，亦即被告若要提前終止租約，仍須徵得原告之同意，其始得有效提前終止系爭租約，非謂被告可以逕自提前終止租約，並賠償一個月之租金予原告即可。且上開約定僅賦予未違約之一方方得享有終止租約與否之選擇權，並上開約定之內容，亦僅係類似違約罰則之約定，並非賦予被告有保留終止權之約定，此亦有最高法院六十五年度台上字第一九三三號判例意旨及七十八年度台上字第二八九號判例意旨可參。是以本件姑不論被告乙○○未於九十七年十月間向原告表示要提前終止租約，縱論其有為上開之表示，惟因原告當時並未表示同意，自不生系爭租約提前於九十七年十一月一日起終止之效力，被告自有繼續支付租金予原告之義務。
２、況依系爭契約第六條、第七條之約定，承租人於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心、無條件，按照原狀還給出租人。本件被告於九十七年十月間，於未事先告知原告之情況下，即逕自自系爭房屋遷離完畢，並未依上開約定將其於承租期間所毀損之系爭房屋之內部設備予以回復原狀，經原告針對被告所毀損之該等設備之修復費用委請他人估價，其中玻璃修復費用一萬九千二百六十元，衛浴設備修復費用達三萬六千四百元，且屋內牆面多處剝落尚未復原。又被告僅將系爭房屋大門之鑰匙交還予原告，並未將屋內房間之鑰匙一併交還予原告，是被告顯然未依上開約定，將系爭房屋回復原狀並交還原告，原告自難同意被告提前終止租約之請求，是該租約自九十七年十一月一日起至九十八年四月三十日止仍屬合法有效。
３、綜上所述，本件承租人即被告乙○○未經原告之同意，即單方片面終止系爭契約之主張，並不適法，被告主張系爭房屋租約自九十七年十一月一日起即已因其提前終止而失效，渠等無繼續支付租金予原告之義務云云，並不可採。
二、被告之抗辯:
（一）被告乙○○為經營合興公司，於七十八年四月起向原告承租系爭房屋，一直到九十七年十月間，已租了將近二十年之期間，從未積欠原告租金或延遲支付租金。而系爭房屋租約之租期雖約定至九十八年四月三十日止，惟被告乙○○於九十七年四月底時，已以合興公司之法定代理人之身份，預先開立以合興公司為發票人，發票日為每月五日之十二張支票交付予原告，作為支付租金之用。迨於九十七年十月間，因合興公司申請歇業，被告乙○○已無繼續承租系爭房屋之必要，乃由被告己○○代表被告乙○○於九十七年十月間 (該月十五日之前)，依系爭租約第十八條之約定，當面以口頭向原告表示將於九十七年十一月起提前終止租約，且被告為將承租之系爭房屋回復原狀以交還原告，亦已於當時委託訴外人丁○○於同年十月間進行修復後，於同年十月底即自系爭房屋遷出，並因原告當時事忙而延後於同年十一月三日受領被告乙○○之子即丙○○所交還之系爭房屋之大門鑰匙，且被告已依系爭契約第十八條之約定，賠償原告以一個月即九十七年十一月份之租金計算之金額即四萬五千元，故系爭租賃契約自九十七年十一月一日起已因承租人即被告乙○○之合法提前終止而失效，被告已無繼續支付租金予原告之義務，是本件原告請求被告二人連帶給付其九十七年十二月及九十八年一月份之租金合計九萬元云云，並無理由。
（二）至於原告另主張系爭租約第十八條係租賃雙方同意終止契約之賠償約定，故終止租約須經契約雙方當事人之同意始生效力，本件系爭房屋之承租人即被告乙○○單方表示終止系爭契約之行為，未經原告之同意，不生合法終止之效力云云，被告予以否認。概依系爭契約第十八條之內容，僅表明承租人欲單方面提前終止租約時，應賠償出租人以一個月租金計算之損害，並未記載有應得出租人同意始生終止租約效力之約定內容，是原告此部分之主張云云，並無理由。
（三）原告又主張，依系爭契約第六條、第七條之約定，租約期限屆滿時，承租人應將系爭房屋回復原狀並交還出租人，本件被告二人於租期屆滿前逕自遷移，且又未回復房屋之原狀，造成原告需支出原證三所列之玻璃修復費用一萬九千二百六十元，原證四所列之衛浴設備修復費用三萬六千四百元，且屋內牆面剝落尚未復原云云，被告予以否認。概被告乙○○已合法提前終止系爭租約，被告乙○○之子即丙○○並已將系爭房屋之大門鑰匙交還予原告已如上述。另依系爭契約第十一條之約定，系爭房屋內之設備若屬自然耗損，應由出租人自行負責修理。本件就被告於承租期間所致系爭房屋之設備毀損部分，被告已於搬遷前委請證人丁○○修復完畢，至於原告所舉原證三所列之修復項目，縱使真有毀損，亦屬自然耗損，非可歸責於承租人即被告之使用。至於原告所舉原證四所列之修復項目，其中第一、二項屬自然風化老舊，第三、五項被告已委請證人丁○○修復，第四項係被告幫原告所加蓋，且四樓之燈具亦是被告所裝的，是原告此部份修復之要求更屬無理由。
（四）為此聲明: １、原告之訴駁回；２、訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告乙○○於七十八年四月起開始向原告承租系爭房屋，用以經營合興公司，九十六年五月一日被告乙○○邀同被告己○○擔任連帶保證人，與原告簽訂系爭房屋之租賃契約，約定租賃期間自九十六年五月一日起至九十八年四月三十日止為期二年，租金每月四萬五千元。
（二）被告乙○○於九十七年四月底時，已以合興公司之法定代理人之身分，預先開立以合興公司為發票人，發票日為每月之五日，每張金額為四萬五千元，一年份共十二張之支票交付予原告，作為支付系爭房屋每月租金之用，其中發票日為九十七年十一月份以前（含九十七年十一月份）之支票，均已兌現，惟用以支付九十七年十二月及九十八年一月份之房屋租金、如附表所示之支票二紙，經原告屆期提示均未獲付款。
（三）被告乙○○所經營之合興公司，已於九十七年十月九日申請註銷營業登記，九十七年十月十四日辦畢解散登記，並於九十七年十月二十三日辦畢歇業在案，且被告乙○○已於九十七年十月底將合興公司自系爭房屋遷離，並由被告乙○○之子丙○○於九十七年十一月三日，將系爭房屋大門之鑰匙交還予原告。
（四）被告確有委請證人丁○○於九十七年十月間，至系爭房屋作整修。
四、茲本件兩造間有爭執，應予以審究者，在於：被告抗辯系爭房屋之租約已於九十七年十月間經其合法提前終止，而自九十七年十一月一日起即失效，被告無須支付原告系爭房屋九十七年十二月份、九十八年一月份之租金乙節，是否有理由？經查：
（一）被告乙○○於七十八年四月間起，即開始向原告承租系爭房屋，用以經營合興公司，而合興公司於九十七年十月九日申請註銷營業登記，九十七年十月十四日辦畢解散登記，並於同年十月二十三日歇業在案等情，有被告二人所提出之國稅局竹東稽徵所九十七年十月二十七日北區國稅竹東三字第09 73001796號函影本、經濟部九十七年十月十四日經授中自第00000000000號函影本、新竹縣政府九十七年十月二十三日府建商字0000000000號函影本各一份附卷可稽，且為原告所不爭執，自堪信為實在。又被告乙○○辯稱其已於九十七年十月間，透由被告己○○在系爭房屋內，當面向原告口頭表示自九十七年十一月份起，提前終止系爭房屋租約之意思表示，且被告當時為返還系爭房屋予原告，亦於當時即委由證人丁○○修繕該房屋之情，已據證人丁○○於本院九十八年五月十四日到庭證稱：「（問：97年10月間你有去○○○鎮○○路○段一百三十六號嗎？作什麼？）有，去作清潔整理工作，因為被告乙○○、被告己○○有委任我因為公司結束要退租，要把環境整理後房屋還給房東，當時我雖然在新竹市○○路社區兼作總幹事，原則上一個月只要去開一次會就好，所以我也有兼作房屋的清潔維護。」、「（問：97年10月間何時去系爭房屋作清潔維護以及幾個人去？）97年10月14日至97年11月3日，我自己整天都待在那裡，當時還有幫被告找人維修系爭房屋，我可以提出當時向被告請款的明細，還有廠商的收據，連我總共有四人在那邊工作，我自己部分是16天，我保全朋友作了8.5天，另外我找了兩個外甥，一個2.5天，一個1.5天，提出請款明細表 (提示兩造後，附卷)，該明細表是當時我要跟被告請款作的，修復的部分花了八千一百六十六元，修復的項目包含電燈面板、水箱蓋、馬桶蓋、日光燈整套、鋁窗部分更換玻璃、大小溝，並且請廠商來系爭房屋修木窗玻璃兩塊，壁面清洗，請鐵工焊接大門鐵門，側門鐵窗鐵條焊接以及泥水修復，大致上已經將系爭房屋修復回復原狀，該房屋是三層樓，我們都有整個修復過。」、「（問：你在系爭房屋上開工作期間，你有看過原告本人嗎？何時？有看到或是聽到被告向原告表示不租了，要退租，搬離該房屋，或是交還鑰匙給原告？）我施工期間，被告訴訟代理人丙○○也有在那邊監工，被告乙○○也有在那邊看，他們兩位跟我介紹原告是房東，我施工期間原告一、兩天就會過來看我們施工狀況，因為他媽媽住隔壁，原告甚至也要求我那邊要加強，我是告訴他你有這樣要求，應該向被告表示，再由被告指示我，我施工時，我有聽到被告乙○○向原告表示要退租，原告的反應我不清楚，我從被告乙○○那邊拿到系爭房屋鑰匙，去該房屋整修，整修完，我把鑰匙還給被告訴訟代理人丙○○... 」、「（原告複代理人問：你剛剛表示你有聽到被告乙○○對原告說要退租，是親耳聽到嗎？你可以陳述當時被告所講的內容嗎？）我親耳聽到，因為我施工過程中希望兩造到場決定一些事項，原告跟被告乙○○也確實有會同到場指示我施工，至少三、四次以上，在這個過程中，我有聽到被告乙○○向原告提退租的事情，當時我是聽到被告乙○○向我表示希望我盡快把系爭房屋整理好交還給原告，當時原告也有在場，而且原告在場時，也有多次向在場的被告訴訟代理人丙○○表示希望那個部分能夠再加強，由被告訴訟代理人丙○○指示我施作。」等語（見九十八年五月十四日筆錄第二、三、四頁），且有證人丁○○提出之請款明細表及免用統一發票收據、送貨明細單、報價單影本各一份在卷可憑，而經核證人丁○○上開所述其於九十七年十月間受被告之委託至系爭房屋整修乙節，亦與其提出之上開請款明細表、免用統一發票收據、送貨明細單及報價單影本之內容相吻合，而原告亦不爭執證人丁○○所提出之上開證物形式上之真正（見同上日筆錄第七頁），是堪信證人丁○○確有於九十七年十月間受被告之委託，至系爭房屋內整修其內之設備，則倘被告乙○○於當時未有向原告為提前終止系爭房屋租約之表示及行為，於九十七年十月間當時，既然距離系爭房屋租約之約定到期日即九十八年四月三十日尚有一段不算短之期間，何以被告會於當時即委請證人丁○○至系爭房屋內加以整修？參以依前所述，被告乙○○承租系爭房屋之目的，既在經營合興公司，則在合興公司於九十七年十月間經解散後，衡情被告乙○○對系爭房屋，應已無再繼續承租之必要，暨被告乙○○之子丙○○已於九十七年十一月三日將系爭房屋大門之鑰匙交還予原告之情，準此，可認證人丁○○上開所證述其於九十七年十月間在系爭房屋整修時，有當場聽到承租人有向原告表示欲提前終止租約，且原告於當時亦有指示證人丁○○修繕系爭房屋之何處乙節，應與事實相符而堪採信。是綜合上開之事證，故被告辯稱其於九十七年十月間，有向原告表示欲自九十七年十一月份起提前終止系爭房屋之租約關係，當時其等並已委由證人丁○○進行系爭房屋之整修、搬運工作，且其等（包括合興公司）於九十七年十月底即已自系爭房屋遷出乙節，堪信為實在。
（二）原告雖主張系爭契約第十八條係租賃雙方同意終止契約之賠償約定，且上開約定僅賦予未違約之一方享有終止租約與否之選擇權，而該約定亦係類似違約罰則之條款，並非賦予被告單方面有保留終止權之約定，故本件被告乙○○縱令有提前終止系爭租賃契約之意思表示，既未經原告之同意，即不生效力等情，惟此為被告所否認。查：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又按解釋契約固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意者，即不得反捨契約文字，而更為曲解，亦有最高法院17年上字第1118號判例意旨可供參照。查，於系爭契約書第十八條係約定：「... １、租賃期間內乙方（即承租人）若擬提前遷移他處時，乙方應賠償甲方（即出租人）一個月租金，乙方決無異議。... 」，而依此部分契約條款之文義內容觀之，乃係賦予承租人一方得於租賃期限屆滿前，單方面提前搬離承租之房屋而終止租約，不再繼續租用承租之房屋，惟其代價乃係承租人應賠償出租人以相當於一個月租金計算之金額，用以彌補出租人可能受到之損失，藉以平衡出租人、承租人雙方之利益。且依上開契約之文義內容，並未約定承租人欲於租約期間內提前終止租約時，須先得到出租人之同意，其終止租約始生效力，況再綜觀系爭契約之整體內容，亦未有承租人欲提前終止租約時，應經出租人同意之文句或表示，又依上開租約第十八條之約定，承租人於提前終止租約時，應賠償出租人以一個月租金計算之損害賠償，倘如原告所主張，被告乙○○之提前終止租約應經出租人即原告之同意始生效力，則系爭租約既係經出租人、承租人雙方之合意始提前終止，於此一情形下，是否能認出租人仍受有損害而須由承租人賠償其以一個月租金計算之損害，即有疑義。依此觀之，原告主張依系爭契約書第十八條上開之約定內容，應認被告乙○○欲提前終止系爭租約時，仍須先得到原告之同意，其終止租約始生效力云云，已難採認。
２、雖原告另主張系爭契約書第十八條之上開約定內容，僅係屬於違約罰款之約定，並非賦予承租人單方面契約終止選擇權之約定條款云云，然此亦為被告所否認。查，於系爭契約書第十二條已約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害.... 」，是此部分已屬於違約罰款之約定，倘前述之第十八條之約定內容，並非係特別針對賦予承租人方面片面終止租約之權限而為，則就系爭租約中有關承租人違約之違約罰款，於第十二條之約定中既已規範，衡情論理，應無再重複於該第十八條中加以約定之理，是原告此部分之主張云云，亦有疑義。至於原告另援引最高法院六十五年度台上字第一九三三號判例及七十八年度台上字第二八九號判例之意旨，主張本件之系爭租約第十八條之約定內容，係類似上開判例內所涉及之契約條款之約定，而於該等判例意旨中，均認為該等條款均非屬保留解除權之約定，故本件之情形亦非賦予承租人即被告乙○○單方可提前終止租約之權利乙節，然此亦為被告所否認。查，上開原告所援引之判例意旨所涉及之事件，經核均屬關於買賣契約條款之約定，核與本件係屬租賃者已有所不同，且該等案件所涉及之契約條款之約定內容，核亦與本件前述之系爭契約書第十八條之約定內容明顯不同之情，此有原告提出之準備書二狀之記載內容可參，是既然所涉及之契約條款之約定內容彼此不同，法律關係亦有差異，自無從遽以援用該等判例之意旨，予以適用於本件，是原告上開主張云云，亦無法採認。
３、依前所述，系爭契約書第十八條之前述約定內容，依其文義觀之，已可認係賦予承租人即被告乙○○單方面可以提前終止系爭租約之權利，惟其對價係承租人須支付出租人以一個月租金計算之損害賠償，且承租人之提前終止系爭租約，不須得到出租人即原告之同意，而此部分之約定，乃係本件租賃雙方所已清楚呈現出之意思表示合致之內容，並無契約文字之約定不明而需別事探求之情形，是原告主張依系爭契約書第十八條上開之契約內容，應解釋認為被告乙○○欲提前終止系爭租約時，仍須先得到原告之同意，其終止租約始生效力云云，無從採認。
（三）綜上所述，本件之承租人即被告乙○○既已於九十七年十月間，向原告表示自同年十一月份起，提前終止系爭房屋租約之意思表示，且被告復已於同年十月底，自系爭房屋遷出，嗣並已於同年十一月三日將系爭房屋之大門鑰匙交還予原告，並已賠付原告以該年度十一月份之租金四萬五千元計算之損害金，揆諸前述之說明及系爭房屋租約第十八條之約定，堪認原告與被告乙○○之間，就系爭房屋之租約關係，自九十七年十一月份起，已因被告乙○○之合法提前終止而消滅並失其效力，則原告主張依系爭房屋租約及連帶保證之法律關係，請求被告二人連帶給付其系爭房屋九十七年十二月份及九十八年一月份之租金合計九萬元，及自支付命令送達被告二人之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬於法無據，應予以駁回。
（四）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、本件係為小額訴訟判決，爰由本院於裁判時確定其訴訟費用額，並諭知如主文第二項所示。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第之二十三、第四百三十六條第二項、第四百三十六條之十九第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
新竹簡易庭 法 官 鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 23 日
書記官 曾柏方┌────────────────────────────┐│附表： 98年度竹小字99號 │├─┬─────┬──────┬────┬──┬──┬──┤│編│發 票 人│付 款 人│票面金額│發票│提示│支票││號│ │ │(新臺幣)│日 │日 │號碼│├─┼─────┼──────┼────┼──┼──┼──┤│１│合興電子股│台灣中小企業│45,000元│97年│97年│AT02││ │份有限公司│銀行竹東分行│ │12月│12月│9246││ │乙○○ │ │ │5日 │5日 │5 │├─┼─────┼──────┼────┼──┼──┼──┤│２│合興電子股│台灣中小企業│45,000元│98年│98年│AT02││ │份有限公司│銀行竹東分行│ │1月5│1月5│9246││ │乙○○ │ │ │日 │日 │6 │└─┴─────┴──────┴────┴──┴──┴──┘