臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹簡字第403號原 告 科學工業園區管理局法定代理人 乙○○訴訟代理人 馮博生律師
林耀琳律師複 代理人 楊東晏律師被 告 弁天科技股份有限公司
四路15兼法定代理人 甲○○上列當事人間給付租金等事件，本院於民國98年10月13日辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳拾貳萬叁仟肆佰陸拾玖元，及附表一所示租金、營業稅按附表一所示遲延利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及其中違約金新臺幣叁萬貳仟壹佰玖拾元自民國九十八年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告弁天科技股份有限公司應將坐落新竹市○○段科園小段七十六之二地號土地上、門牌號碼為新竹市○○○○路○○號一樓之廠房騰空返還原告。
被告弁天科技股份有限公司應自民國九十八年一月一日起至被告弁天科技股份有限公司返還第二項廠房之日止，按日給付原告新臺幣肆仟柒佰陸拾貳元，及自民國九十八年三月三十一起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告弁天科技股份有限公司應將坐落新竹市○○段科園小段七十六之二地號土地上如附圖所示七十六之二之Ａ部分，及坐落新竹市○○段科園小段七十六之四地號土地上如附圖所示七十六之四之Ａ部分，面積共二十五平方公尺之地上物拆除，並將上開如附圖所示七十六之二之Ａ及七十六之四之Ａ部分之土地返還原告。
被告弁天科技股份有限公司應給付原告新臺幣肆仟陸佰叁拾元，及自民國九十八年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告弁天科技股份有限公司自民國九十八年三月一日起至被告弁天科技股份有限公司拆除第四項地上物並返還第四項土地之日止，應按月給付原告新臺幣貳仟叁佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第2項分別定有明文。查原告起訴時原聲明：「㈠、被告應連帶給付原告如本院卷第10頁附表一所示之租金、營業稅、違約金共新臺幣（下同）219,892元，及其中租金、營業稅自如本院卷第10頁附表一所示之遲延利息起算日起，違約金自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、被告弁天科技股份有限公司（下稱被告弁天公司）應將座落新竹科學工業園區新竹市○○○○路○○號1樓，面積為553平方公尺之標準廠房騰空遷讓交還原告；被告等並應自民國98年1月1日起至被告弁天公司交還前開廠房之日止，按日連帶給付原告4,762元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至被告弁天公司交還前開廠房之日止，按年息百分之5計算之利息。㈢、被告弁天公司應將座落新竹市○○段科園小段第59地號，面積為35平方公尺之土地上之機房工作物拆除，並將前開土地交還予原告；被告應連帶給付原告3,890元及自起訴狀繕本送達翌日起至被告弁天公司交還前開土地予原告之日止，按年息百分之5計算之利息，暨自98年3月1日起至被告弁天公司交還前開土地之日止，按月給付原告1,945元。」嗣原告於98年10月13日言詞辯論期日到庭變更其聲明為：「㈠、被告應連帶給付原告223,469元，及其中租金、營業稅自附表一所示遲延利息起算日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及其中違約金32,190元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、被告弁天公司應將坐落新竹市○○段科園小段76-2地號土地上、門牌號碼為新竹市○○○○路○○號1樓之廠房騰空返還原告。㈢、被告應自98年1月1日起至被告弁天公司返還聲明第2項廠房之日止，按日連帶給付原告4,762元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣、被告弁天公司應將坐落新竹市○○段科園小段76-2地號土地上，如98年7月15日複丈成果圖即附圖所示76-2-A部分，及坐落新竹市○○段科園小段76-4地號土地上，如98年7月15日複丈成果圖即附圖所示76-4-A部分之面積共25平方公尺之地上物拆除，並將上開如98年7月15日複丈成果圖即附圖所示76-2-A及76-4-A部分之土地返還原告。㈤、被告應連帶給付原告4,668元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈥、被告自98年3月1日起至被告弁天公司拆除聲明第4項地上物並返還聲明第4項土地之日止，按月連帶給付原告2,334元。」（參本院卷第157頁、第157頁背面），經核原告所為前開訴之追加、減縮，均與前開規定相符，而被告對原告所為前開訴之追加或減縮均無異議，並為本案之言詞辯論程序，揆諸前開規定，核無不合，自予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣被告弁天公司分別於97年1月1日及97年4月28日與原告簽署科學工業園區管理局廠房租賃契約書（下稱系爭廠房租賃契約）、科學工業園區管理局土地租賃契約書（下稱系爭土地租賃契約），向原告承租門牌號碼為新竹科學○○○區○○○○路○○號1樓單位標準廠房（下稱系爭廠房），及系爭廠房坐落新竹市○○段科園小段第76-2地號土地（下稱系爭土地），並均以被告甲○○為連帶保證人，系爭2份契約規定內容及被告應負責任如下：
1、按系爭廠房租賃期間係自97年1月1日起至同年12月31日止，租金為每月69,678元，被告弁天公司應自租賃期間開始之日起，按月15日前繳付租金，且應另加計給付營業稅；如被告弁天公司逾期三個月以上未依約定期限繳納租金及應繳之水、電費者，應按繳總額加收百分之15違約金。再按系爭土地租賃期間則係自97年5月1日起至同年12月31日止，租金數額為每月1,852元，每月一繳，依原告所指定之繳租程序繳付原告租金，並應另加計給付營業稅。如被告弁天公司逾期三個月以上未依約定期限繳納租金及應繳之水、電費者，應按繳總額加收百分之15違約金。
2、被告弁天公司自97年8月起即未給付租金及營業稅等款項，經原告多次催繳，仍置之不理，原告遂於97年12月10日函催被告弁天公司於97年12月15日前繳納，惟被告弁天公司仍未給付。現系爭廠房及系爭土地等租賃物之租賃期間均已屆滿，被告迄未交還系爭廠房及系爭土地，於系爭廠房內、土地上尚有被告弁天公司之物品及機房。
3、準此，被告應連帶給付原告廠房部分之租金、營業稅及違約金共計418,070元，計算式分別如下所示：
┌────┬────┬────┬────────────┐│廠房 │租金/元 │營業稅/ │違約金/元 ││ │ │元 │ │├────┼────┼────┼────────────┤│97年8月 │69,678元│3,484元 │69,678元×15%＝10,452元 │├────┼────┼────┼────────────┤│97年9月 │69,678元│3,484元 │69,678元×15%＝10,452元 │├────┼────┼────┼────────────┤│97年10月│69,678元│3,484元 │69,678元×15%＝10,452元 │├────┼────┼────┼────────────┤│97年11月│69,678元│3,484元 │69,678元×15%＝10,452元 │├────┼────┼────┼────────────┤│97年12月│69,678元│3,484元 │69,678元×15%＝10,452元 │├────┼────┼────┼────────────┤│小結 │348,390 │17,420元│52,260元 ││ │元 │ │ │├────┴────┴────┴────────────┤│廠房租金、營業稅及違約金總計：418,070元 │└───────────────────────────┘
4、被告應連帶給付原告土地部分之租金、營業稅及違約金共計11,115元，計算式分別如下所示：
┌────┬────┬─────┬───────────┐│廠房 │租金/元 │營業稅/元 │違約金/元 │├────┼────┼─────┼───────────┤│97年8月 │1,852元 │ 93元 │ 1,852元×15%＝278元 │├────┼────┼─────┼───────────┤│97年9月 │1,852元 │ 93元 │ 1,852元×15%＝278元 │├────┼────┼─────┼───────────┤│97年10月│1,852元 │ 93元 │ 1,852元×15%＝278元 │├────┼────┼─────┼───────────┤│97年11月│1,852元 │ 93元 │ 1,852元×15%＝278元 │├────┼────┼─────┼───────────┤│97年12月│1,852元 │ 93元 │ 1,852元×15%＝278元 │├────┼────┼─────┼───────────┤│小結 │9,260元 │ 465元 │ 1,390元 │├────┴────┴─────┴───────────┤│土地租金、營業稅及違約金總計：11,115元 │└───────────────────────────┘
5、綜上，被告應連帶給付原告系爭廠房及系爭土地之租金、營業稅及違約金共計429,185元（廠房租金348,390元＋廠房營業稅17,420元＋廠房違約金52,260元＋土地租金9,260元＋土地營業稅465元＋土地違約金1,390元＝429,185元），扣除被告弁天公司前交付原告之廠房保證金205,71 6元後，被告弁天公司尚應給付223,469元。
6、又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第233條第1項前段所明定。本件被告弁天公司應給付租金、營業稅、違約金，均屬金錢給付，故原告一併請求被告弁天公司應加計自應給付租金、營業稅之日（即每月15日）起，均至清償日止，依年息百分之5計算之利息，以及違約金自本起訴狀繕本送達翌日（即98年3月31日）起，至清償日止，依年息百分之5計算之利息。
（二）被告弁天公司未依約交還系爭廠房及系爭土地予原告，應返還並負損害賠償責任：
1、廠房部分：系爭廠房租賃契約業於97年12月31日終止，被告弁天公司迄今仍未交還系爭廠房予原告，故依據系爭廠房租賃契約書第18條約定，被告弁天公司每逾一日返還廠房，應給付原告相當於每日租金一倍之懲罰性違約金，是被告弁天公司應自98年1月1日起至交還系爭廠房之日止，按日給付原告2,439元（每月租金加計營業稅為73,162元，以每月30日計算，每日租金約為2,439元）及按每日租金一倍計算之懲罰性違約金2,323元（每月租金69,678元除以30日，每日違約金約為2,323元），共計4,762元（2,439元＋2,323元＝4,762元），暨自起訴狀繕本送達翌日起至被告弁天公司交還系爭廠房之日止，按年息百分之5計算之利息。
2、土地部分：⑴被告弁天公司於系爭土地上自行建造一座處理廢水之機房
，經本院同地政事務所前往系爭土地及系爭建物，就被告弁天公司前開自行建造、處理廢水之機房施行履勘測量，測得該機房乃坐落新竹市○○段科園小段76-2、76-4地號土地上，即附圖76-2-A及76-4-A部分（下稱「76-2-A部分」、「76-4-A部分」），無權占用面積各為13、12平方公尺。系爭土地租賃契約業於97年12月31日租賃期限屆滿而終止，被告無權占用76-2-A部分，依據系爭土地租賃契約書第20條第1項前段、民法第455條前段及民法第767條前段請求返還；另無權占用76-4-A部分則依據民法第767條前段請求返還。
⑵被告弁天公司除無權占用面積76-2-A及76-4-A部分，共計
25平方公尺，致使原告受有相當於土地租金之損害。依照新竹市政府88年4月2日公告實施之「變更新竹科學工業園區特定區計畫第一期細部計畫（第一次通盤檢討）並配合變更主要計畫案」內第四章第六點，工業區提供園區事業承租土地建築使用及由政府部分興建建築供園區事業承租使用，其建蔽率不得超過百分之60，是另依據租賃契約之建蔽率規定，被告也已認知租金含建蔽率部分。故以原告測出之25平方公尺除以0.6計算出建蔽率為42平方公尺，42平方公尺再乘以土地租金52.92，得出每個月租金為2,223元（計算式：42㎡×52.92元＝2,223元），再加計營業稅百分之5，故相當於租金之不當得利每月總共為2,334元（計算式：2,223元×1.05=2,334元）。被告應連帶給付原告相當於98年1月、2月租金之不當得利共4,668元及自起訴狀繕本送達翌日起至被告弁天公司返還占用土地予原告之日止，按年息百分之5計算之利息，暨自98年3月1日起至被告弁天公司將76-2-A部分、76-4-A部分返還予原告之日止，按月給付原告2,334元。
（三）按「乙方（即被告弁天公司）如有違反本約各條款時，連帶保證人願意無條件與乙方負連帶履行責任，並同意放棄民法第745條之先訴抗辯權」，廠房租賃契約第22條第2項及土地租賃契約第22條第2項分別定有明文，故被告甲○○應負連帶保證人責任，連帶給付原告租金、營業稅、違約金及相當於租金之損害賠償，灼然至明。
（四）並聲明：
1、被告應連帶給付原告223,469元，及其中租金、營業稅自附表一所示遲延利息起算日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及其中違約金32,190元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、被告弁天公司應將坐落新竹市○○段科園小段76-2地號土地上、門牌號碼為新竹市○○○○路○○號1樓之廠房騰空返還原告。
3、被告應自98年1月1日起至被告弁天公司返還聲明第2項廠房之日止，按日連帶給付原告4,762元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
4、被告弁天公司應將坐落新竹市○○段科園小段76-2地號土地上，如98年7月15日複丈成果圖即附圖所示76-2-A部分，及坐落新竹市○○段科園小段76-4地號土地上，如98年7月15日複丈成果圖即附圖所示76-4-A部分之面積共25平方公尺之地上物拆除，並將上開如98年7月15日複丈成果圖即附圖所示76-2-A及76-4-A部分之土地返還原告。
5、被告應連帶給付原告4,668元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
6、被告應自98年3月1日起至被告弁天公司拆除聲明第4項地上物並返還聲明第4項土地之日止，按月連帶給付原告2,334元。
7、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告想搬離，但擺放系爭廠房內之物品已經納入保稅區物品，無法私自移動，不得已才繼續擺放在系爭廠房內。且98年2月起，原告置換系爭廠房大門鎖，被告需與原告員工接洽後始能進入。至原告主張損害賠償之計算方式，應以現場履勘所獲得實際面積為計算基礎等語置辯。
三、本院之判斷：
（一）原告前開主張被告弁天公司與原告簽署系爭廠房租賃契約、系爭土地租賃契約，向原告承租系爭廠房及系爭土地，並均以被告甲○○為連帶保證人，且被告弁天公司積欠系爭廠房及土地97年8月至12月租金，並自98年1月至今仍擺放其所有之機器及設備於系爭廠房內，以及於系爭土地上搭建機房，經原告於97年12月10日函催繳清租金欠款並搬遷，均置之不理之事實，業據原告提出系爭廠房租賃契約、系爭土地租賃契約、原告97年12月10日園建字第0970035217號函、原告96年4月18日園建字第0960009998號函、系爭廠房97年房屋稅繳款書、系爭廠房建物謄本、系爭土地謄本各1份、現場照片15張在卷可證（見本院卷第12頁至第25頁、第31頁至第32頁、第49頁至第52頁、第62頁至第68頁、第117頁、第127頁至第133頁），且為被告自認在卷（見本院卷第157頁背面），並經本院至現場履勘確認明確，此有履勘筆錄附卷可稽，堪信原告之主張為真實。
（二）原告主張被告應連帶給付系爭廠房及土地積欠之租金部分：
1、首按系爭廠房租賃期間係自97年1月1日起至同年12月31日止；租金為每月69,678元，承租人應自租賃期間開始之日起，依出租人所定繳租程序於每月15日前繳付承租人每月租金，並應另加計給付營業稅；承租人如未依約定期限繳納租金及應繳之水、電費者，應按下列規定繳付違約金：
(1)逾期繳納未滿一個月者，按應繳總額加收百分之二違約金；(2)逾期一個月未滿二個月者，按應繳總額加收百分之五違約金；(3)逾期二個月未滿三個月者，按應繳總額加收百分之十違約金；(4)逾期三個月以上者，按應繳總額加收百分之十五違約金，此有系爭廠房租賃契約書第2條、第6條第1項、第7條參照。再按，系爭土地租賃期間則係自97年5月1日起至同年12月31日止，租金數額為每月1,852元，每月一繳，承租人依出租人指定之繳租程序繳付承租人租金，並應另加計給付營業稅；承租人如未依約定期限繳納租金及應繳之水、電費者，應按下列規定繳付懲罰性違約金：(1)逾期繳納未滿一個月者，按應繳總額加收百分之二違約金；(2)逾期一個月未滿二個月者，按應繳總額加收百分之五違約金；(3)逾期二個月未滿三個月者，按應繳總額加收百分之十違約金；(4)逾期三個月以上者，按應繳總額加收百分之十五違約金，此有系爭土地租賃契約書第1條、第6條、第8條附卷參照。
2、經查，被告弁天公司自97年8月起即未給付租金及營業稅等款項，經原告多次催繳均未給付，被告弁天公司積欠97年8月1日至97年12月31日期間之系爭廠房及系爭土地租金、營業稅、違約金等情，業如前述，是依據上開契約約定，計算得出被告積欠系爭廠房之租金、營業稅、違約金共計418,070元，而積欠系爭土地之租金、營業稅、違約金共計11,115元，二者合計429,185元（計算式：418,070元+11,115元=429,185），扣除被告弁天公司先前交付原告之廠房租賃保證金205,716元，被告弁天公司尚積欠原告223,469元。準此，原告主張被告弁天公司應給付原告223,469 元，以及自應給付租金、營業稅之日（即附表一所示之遲延利息起算日）起，均至清償日止，依年息百分之5計算之利息，暨違約金32,190元自98年3月31日（即起訴狀繕本送達翌日）起，均至清償日止，依年息百分之5計算之利息，應屬有據。
3、再按「乙方（即被告弁天公司）如有違反本約各條款時，連帶保證人願意無條件與乙方負連帶履行責任，並同意放棄民法第745條之先訴抗辯權」，系爭廠房租賃契約第22條第2項及系爭土地租賃契約第22條第2項分別定有明文，而被告甲○○為被告弁天公司之連帶保證人，應連帶履行責任，故被告甲○○應與被告弁天公司連帶給付原告積欠租金、營業稅及違約金共計223,469元，及附表一所示租金、營業稅按附表一所示遲延利息起算日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及其中違約金32,190元自98年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，至為明確。
（三）原告主張被告弁天公司應返還系爭廠房、系爭土地及76-4土地部分：
1、按本約租賃期間屆滿或終止後，乙方遲延未依本約規定將本約廠房交還甲方時，每逾一日，乙方應給付甲方相當於每日租金一倍之懲罰性違約金予甲方，並應賠償甲方因此所蒙受之損失，此有系爭廠房租賃契約書第18條約定附卷可佐。經查，系爭廠房租賃契約至97年12月31日屆滿，被告弁天公司使用之機器設備仍繼續擺放在系爭廠房內，而未返還系爭廠房予原告之事實，為兩造所不爭執，被告辯稱被告想搬離，但擺放系爭廠房內之物品已經納入保稅區物品，無法私自移動，不得已才繼續擺放在系爭廠房內，且自98年2月起，原告置換系爭廠房大門鎖，被告弁天公司需與原告員工接洽後始能進入云云。然查上開機器設備是否屬於保稅區物品乃被告弁天公司與海關間之爭議，無法作為被告弁天公司占用系爭廠房之有權依據，又原告雖將系爭廠房大門鎖更換，但未阻止被告弁天公司搬遷，被告弁天公司仍可進出系爭廠房一情，業經被告弁天公司自承明確，是被告弁天公司自98年1月1日起至今無權占用系爭廠房之事實，應堪認定，是被告應返還系爭廠房，爰判決如主文第2項所示。再參系爭廠房租賃契約約定每月租金為69,678元，加計5%營業稅，計算後為73,162元（計算式：69,678×1.05=73,162元），以每月30日計算，每日租金約為2,439元，是原告主張被告弁天公司應自98年1月1日起至交還系爭廠房之日止，按日給付原告2,439元，返還原告相當於租金之不當得利，洵屬有據。另查，依據系爭廠房租賃契約第18條約定，被告弁天公司應給付原告按每日租金1倍計算之懲罰性違約金2,323元（即每月租金69,678 元除以30日，每日違約金約為2,323元），亦屬明確。綜上，原告主張被告弁天公司應按日給付原告4,762元（2,439元＋2,323元＝4,762元），暨自起訴狀繕本送達翌日起至被告弁天公司交還系爭廠房之日止，按年息百分之5計算之利息，自無不合。
2、按本約經確認為無效或經終止時，如本約土地上尚有工事或有變更地貌之情形時，乙方（即被告弁天公司）應負回復原狀之責，此有系爭土地租賃契約書第20條第1項前段約定明確。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，被告弁天公司所建造之處理廢水機房，乃坐落如附圖所示之系爭土地及新竹市○○段科園小段76-4地號（下稱76-4地號）土地上，分別占用土地之面積為13平方公尺及12平方公尺一情，業經本院履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄（本院卷第99頁至第101頁），並有新竹市地政事務所98年7月15日之複丈成果圖在卷可證（見本院卷第103頁）。次查系爭土地租賃契約至97年12月31日已屆滿，自98年1月1日起兩造未就系爭土地續簽租賃契約，且就被告弁天公司占用之76-4地號土地，兩造自始未簽立租賃契約等情，為兩造所不爭執。綜上，被告弁天公司所建造之處理廢水機房自98年1月1日起無權占用如附圖所示之系爭土地及76-4地號土地等情，堪信為真，準此，原告依據系爭土地租賃契約第20條前段約定、租賃物返還請求權以及民法第767條所有物返還請求權請求被告弁天公司將附圖76-2-A部分所示之地上物拆除，並將系爭土地返還與原告；又依據民法第767條所有物返還、除去妨害所有權之請求權請求被告弁天公司將附圖76-4-A部分所示之地上物拆除，並將76-4地號土地返還與原告，均屬允當，自應准許。
（四）原告主張被告應連帶給付無權占用系爭廠房、系爭土地、76-4地號土地之不當得利部分：
1、原告主張依照新竹市政府88年4月2日公告實施之「變更新竹科學工業園區特定區計畫第一期細部計畫（第一次通盤檢討）並配合變更主要計畫案」內第四章第六點，工業區提供園區事業承租土地建築使用及由政府部分興建建築供園區事業承租使用，其建蔽率不得超過百分之60，另依據系爭土地租賃契約之建蔽率規定，被告也已認知系爭土地租用係含建蔽率部分，故應以實際測出無權占用之面積除以百分之60所獲面積作為計算被告應支付之不當得利金額之基礎等語，被告則辯稱應以法院現場履勘實際測量之面積計算不當得利等語。
2、查原告前開主張之事實，業據原告提出新竹市政府88年4月2日公告、變更新竹科學工業園區特定區計畫第一期細部計畫（第一次通盤檢討）並配合變更主要計畫書第四張、原告96年4月18日園建字第0960009998號函附卷可證（見本院卷第118頁至第122頁、第124頁至第126頁），且核與原告提出被告弁天公司97年4月24日弁字第000000-0號函所載：「本公司願自中華民國97年5月1日起承租位於新竹○○○區○○○○路○○號1樓側後機車專用停車棚旁之土地為21平方公尺，其使用目的為增設廢水及廢棄污染防治設備置放區，因科學工業園區建蔽率為百分之60，故承租面積為21平方公尺除以百分之60，即35平方公尺」等語相符（見本院卷第123頁），足認系爭土地及相鄰76-4地號土地之土地建蔽率為百分之60，換言之，1平方公尺之土地僅能建蓋占地0.6平方公尺之地上物及建物，且該等建蔽率規定為被告知悉甚明，足徵以被告弁天公司無權占用之實際測量面積換算建蔽率面積後，以建蔽率面積作為計算不當得利金額之基準，要屬適當。再參以系爭土地租賃契約約定系爭土地每月、每平方公尺租金為52.92元，此有系爭土地租賃契約附卷可證（見本院卷第18頁），且查被告無權占用系爭土地及76-4地號土地之面積共計25平方公尺，此有新竹市地政事務所98年7月15日之複丈成果圖在卷可佐（見本院卷第103頁），故將25平方公尺換算建蔽率之面積則為41.66平方公尺（公式為：25平方公尺除以0.6=41.666平方公尺），再將建蔽率面積41.66平方公尺乘以每平方公尺土地租金為52.92元，得出每個月租金為2,205元（計算式：41.66㎡×52.92元=2,205元），再加計百分之5之營業稅，即為2,315元（計算式：2,205元×1.05=2,315元），從而，本院以每月2,315元計算上開被告弁天公司無權占用系爭土地及76-4地號土地之相當於租金之不當得利，尚無不當。綜上，原告主張依據不當得利之規定，被告弁天公司應給付原告相當於98年1月、2月租金之不當得利共計4,630元（2,315元×2=4,630元）暨自98年3月31日起至被告弁天公司返還占用土地予原告之日止，按年息百分之5計算之利息，以及被告弁天公司應自98年3月1日起至被告弁天公司將76-2-A部分、76-4-A部分返還予原告之日止，按月給付原告2,315元，自屬於法有據，均應准許，逾此部分，要屬無據，應予駁回。
3、末查，被告甲○○僅限於系爭廠房租賃契約及系爭土地租賃契約所約定之範圍內與被告弁天公司負連帶保證責任，不包括被告弁天公司無權占用系爭廠房、系爭土地及76-4地號土地一節所生，相當於租金之不當得利部分，故原告主張依據系爭廠房租賃契約第22條第2項及系爭土地租賃契約第22條第2項規定，請求被告甲○○應連帶給付原告4,668元暨自98年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，以及被告甲○○應自98年3月1日起至被告弁天公司拆除76-2-A部分、76-4-A部分地上物並返還76-2-A部分、76-4-A部分土地之日止，按月連帶給付原告2,334元，均屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告基於系爭廠房、系爭土地、76-4地號土地所有權人之地位，分別依據系爭廠房租賃契約、系爭土地租賃契約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告應連帶給付原告223,469元，及其中租金、營業稅、違約金暨遲延利息；被告弁天公司應將系爭廠房騰空、如附圖所示76-2-A、76-4-A部分之地上物拆除，並將系爭廠房、如附圖所示76-2-A及76-4-A部分之土地返還原告；被告弁天公司應自98年1月1日起至其返還系爭廠房之日止，按日給付原告4,762元，及自98年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告弁天有限公司應給付原告4,630元，及自98年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告弁天公司自98年3月1日起至其拆除如附圖所示76-2-A
、76-4-A部分之地上物，並返還如附圖所示76-2-A、76-4-A部分土地之日止，應按月給付原告2,315元，均屬有據，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
六、本件係因請求返還租賃物以及給付租金涉訟者，屬民事訴訟法第427條第2項第1款及第8款適用之範圍，應依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 羅惠雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 鍾佩芳附表一：
┌────┬────┬─────┬──────┬─────────┐│月份 (民│租金/元 │ 營業稅/元│ 違約金/元 │租金、營業稅之遲延││國) │ │ │ │利息起算日（民國）│├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│97年10月│37,257 │ 1,863 │ 10,452 │97年10月15日 ││（廠房）│ │ │ │ │├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│97年10月│1,852 │ 93 │ 278 │97年10月15日 ││（土地）│ │ │ │ │├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│97年11月│69,678 │ 3,484 │ 10,452 │97年11月15日 ││（廠房）│ │ │ │ │├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│97年11月│1,852 │ 93 │ 278 │97年11月15日 ││（土地）│ │ │ │ │├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│97年12月│69,678 │ 3,484 │ 10,452 │97年12月15日 ││（廠房）│ │ │ │ │├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│97年12月│1,852 │ 93 │ 278 │97年12月15日 ││（土地）│ │ │ │ │├────┼────┼─────┼──────┼─────────┤│小結 │182,169 │9,110 │32,190 │ │├────┴────┴─────┴──────┴─────────┤│廠房及土地租金、營業稅及違約金總計：223,469元 │└────────────────────────────────┘