臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹簡字第467號
原 告 庚○○訴訟代理人 唐琪瑤律師被 告 辛○○
丙○○上二人共同 龍其祥律師訴訟代理人上列當事人間確認本票債權不存在事件，本院於民國99年3 月10日辯論終結，判決如下﹕
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬壹仟陸佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決參照）。本件原告原請求﹕
㈠確認被告辛○○對於原告於民國（下同）98年8 月18日所簽發，內載新臺幣（下同）310 萬元之本票（下稱系爭本票），其中155 萬元及自98年8 月20日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息之本票債權不存在。㈡確認被告丙○○對於原告所簽發之系爭本票，其中155 萬元及自98年8 月20日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息之本票債權不存在。嗣於99年2 月8 日除前述聲明外，另追加請求被告返還系爭本票，有起訴狀及民事追加聲明暨準備書（續一）狀附卷可參。經核，原告此項追加與原訴之主要爭點即系爭本票之原因事實是否存在有其共同性，而就原請求之訴訟證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內亦具有同一性或一體性，堪認為請求之基礎事實同一，且對被告之訴訟防禦，或本件訴訟之終結等，均未有所妨礙。依前揭說明，原告所為訴之追加，於法並無不合，應予准許。至被告主張原告以受詐欺，陷於錯誤為由撤銷本件不動產買賣契約為訴之追加，不予同意乙節，查原告於起訴狀中即已表明「被告故意隱匿而不告知該屋無獨立出入門戶，致原告陷於錯誤為由向被告等為撤銷買受之意思表示」（參閱起訴狀第3 頁第6 、7行），是被告此部分主張，容有誤會，合先敘明。
貳、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第124 號判例意旨參照）。本件原告主張被告持系爭本票向本院聲請本票准予強制執行之事實，業經本院依職權調閱本院98年度司票字第1222號裁定全卷屬實，是原告之財產隨時有遭受被告聲請強制執行之虞，惟原告就系爭本票債權之存否仍有重大爭執，而其法律上地位不安之狀態，能經此確認判決之確定而得以排除，故原告起訴請求確認系爭本票債權不存在，即有確認之利益。
乙、實體方面﹕
壹、原告方面：
一、原告起訴主張﹕㈠原告於98年8 月18日經由訴外人環亞不動產仲介公司（下
稱環亞公司）之仲介就被告辛○○、丙○○分別所有座落新竹市○○段（下稱同段）353 、354 地號土地及其上建物即門牌號碼新竹市○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭標的）暨座落同段337 地號土地及其上建物即門牌號碼新竹市○○街○○號房屋（下稱32號房屋）締結不動產買賣契約，約定總價款2,268 萬元（下稱系爭買賣契約）。原告於締約時，即應被告要求交付面額310 萬元之本票乙紙（即系爭本票）用供擔保簽約金之給付。惟原告與被告締約之前一日，經訴外人環亞公司人員即證人戊○○帶看系爭標的時，於系爭標的現場曾詢問有關系爭標的自由出入及圍牆（下稱系爭圍牆）拆除等問題，經被告辛○○當場表示系爭圍牆只要在被告的土地上即可拆除，致原告誤認系爭圍牆可為拆除，而與被告締結系爭買賣契約。惟締約時，被告就系爭圍牆明知係證人己○○之父所建，及被告就系爭圍牆之拆除等問題亦與證人己○○多有爭執，證人己○○不同意被告拆除系爭圍牆等節，卻故意隱匿而不告知，反而欺罔原告，告以「如果是在被告的土地就可以拆除」等語，令原告誤認系爭圍牆可為拆除，陷於錯誤，而與被告簽約。締約翌日，原告即僱工至現場討論移除系爭圍牆及鐵門之事，惟竟遭證人己○○以系爭圍牆為其父所建及系爭圍牆坐落之土地為其所有，其不同意移除，及其先前就舷爭圍牆之拆除已與被告數度發生爭執等理由而拒絕原告拆除，經原告與訴外人環亞公司及被告協商解決系爭圍牆拆除及獨立出入之問題，惟均未獲善意回應，原告不得已爰以被告故意隱匿不告知系爭標的無獨立出入門戶，致原告陷於錯誤為由向被告為撤銷買受之意思表示。嗣於本件審理時又主張被詐欺而為買受之意思表示，並以該書狀之送達向被告為撤銷因被詐欺而為買受之意思表示，及系爭標的存有無獨立出入門戶之重大瑕疵，嚴重減損系爭標的之價值，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約即已自始不存在，原告即無給付簽約金之義務。原告為擔保簽約金之給付所簽發及交付之系爭本票債權當然亦不存在。故被告持有系爭本票並無法律上之理由。
㈡被告就系爭標的本負有依債之本旨給付之義務，惟兩造締
約之標的，顯有無獨立出入門戶之重大瑕疵，且被告就此重大瑕疵亦故意隱匿而不告知，原告自得依法解除契約或撤銷買受之意思表示，故因系爭買賣契約所生之債權債務，應溯及自始消滅。原告自無給付簽約金之義務，則系爭本票所擔保之目的亦因此而無法達到。縱系爭本票之交付屬定金性質，系爭買賣契約既已解除而不存在，系爭本票債權亦已不存在，爰起訴請求確認被告持有之系爭本票債權不存在，被告應將系爭本票返還原告云云。
二、對被告答辯所為之陳述：㈠系爭標的出入口有系爭圍牆和鐵門，須經過鄰房13號始夠
出入，可說是受限於鄰居。看屋時，仲介表明可拆除下半部為磚造，上半部為鐵皮牆面之後半段，且當時被告辛○○也在場，並無為反對之意思，原告因而認沒有問題。簽約當天早上，被告辛○○打開惠民地政士事務所（下稱惠民事務所）裡的鋁門讓原告入內看屋，看後即就決定簽約。簽約當天有看到事務所的招牌，才會跟被告辛○○提及。因為原告購買系爭標的要做辦公室使用，系爭圍牆後半段若可拆除即可進出，故而簽約。當時雖購買二戶，但為個別獨立的兩戶，32號房屋面對湳雅街，出入沒有問題，現在為被告出租他人使用中，故無法利用32號房屋出入。
㈡系爭買賣契約書中固約定「以現況點交及固定物不拆除」
，惟此係指被告就系爭標的及32號房屋應履行之義務，及原告同意被告以房屋之現況交付予原告，並非就被告是否拆除系爭圍牆為約定，此觀證人乙○○、甲○○之證詞即可得知。又上開以「現況點交及固定物不拆除」約定，並不能排除重大瑕疵，是否有獨立出入口對本件買賣而言是重大事項，不能排除重大瑕疵解除契約的權利，且不能剝奪原告於受讓系爭標的後，可自由處分或改變房屋現況及拆除固定物之權利，是倘原告對於改變房屋現況及拆除固定物之權利受有限制，難謂無存在瑕疵，故被告以上開約定抗辯不負瑕疵擔保之責，殊嫌無據。
㈢依證人戊○○之證詞可知原告於證人戊○○帶看系爭標的
時，確實曾詢問有關系爭圍牆拆除乙事及被告辛○○當時亦確實明白表示系爭圍牆若位於界址內即可拆除。另依證人己○○、甲○○之證詞亦可知被告辛○○於締約前即明知系爭圍牆為證人己○○所有且其就系爭圍牆之拆除問題亦與證人己○○多次爭執，且亦明知證人己○○不同意拆除，惟被告辛○○於原告被帶看系爭標的問及系爭圍牆拆除問題時，卻隱匿不告知其與證人己○○間就系爭圍牆之爭執，反而告以「如果是被告的土地就可以拆除」，是被告辛○○故意令原告陷於錯誤之意圖甚明。而原告亦因被告辛○○之故意不告知而陷於錯誤，方與被告締約，倘被告事前告知或原告事前知悉、系爭圍牆及鐵門無法任意拆除，則原告必不可能與被告締約，原告於發現錯誤後依法向被告為撤銷錯誤之意思表示，尚非無據。
㈣系爭圍牆之存在對於系爭標的之使用上確實造成嚴重之不
便。而系爭圍牆外雖為計畫道路，惟因證人己○○拒絕系爭圍牆之拆除，致原告買受系爭標的後於系爭圍牆拆除前根本無法直接使用計畫道路，而需藉由同段357 地號土地出入，而同段357 地號土地為訴外人許翁文子、孫張素琴所共有，雖其○○○區○道路用地，惟其現況並非道路，而屬鄰房惠民事務所鋁門前方搭建鐵皮屋內之空間，平日供惠民事務所之員工及客戶停放機車之用，算室內空間，根本非屬通行道路之現況，亦無法為原告開立公司之門面，且被告始終均未提出訴外人許翁文子、孫張素琴同意渠等可使用同段357 地號土地供通行之證明文件，是被告僅以渠等前通行未遭阻礙或拒絕，即謂可使用同段357 地號土地供通行乙節，顯屬無據。被告既無法提出訴外人許翁文子、孫張素琴同意可使用同段357 地號土地供通行之證明文件，且系爭圍牆拆除亦遭證人己○○拒絕而無法為之，則系爭標的對外通行即存有莫大之不確定性，系爭標的通行之權利行使難謂無任何重大瑕疵，且該瑕疵亦足以減損系爭標的之價值及效用，是原告主張系爭標的就通行部分存有重大瑕疵，且被告就此瑕疵無法補正，原告依此解除契約，亦非法所不許。又道路共有部分在系爭標的所在之同段354 地號土地上。系爭標的之鋁門內部是屬於被告使用之範圍，是由被告和隔壁惠民事務所土地所有權人共有，但是就同段357 地號土地的部分，並沒有共有權。就該地通行權實際上是有問題，若被告無法提出同段357 地號土地通行之同意書，將來隨時有被封閉而有無法通行之虞。
㈤系爭標的雖未屆移轉或交付之時點，然因系爭標的有得否
獨立出入之瑕疵甚為明顯，且該瑕疵之存在明顯減少價值及通常之效用，被告亦無法補正該瑕疵，甚而否認該瑕疵之存在及拒絕補正瑕疵，依最高法院77年度第7 次民事庭會議決議及最高法院88年度台上字第692 號判決意旨，原告自得於系爭標的移轉交付前，主張瑕疵，並就瑕疵補正及價金交付主張同時履行抗辯權，及因被告無法補正瑕疵，依民法第359 條之規定為解除契約之意思表示，非無理由。被告抗辯系爭標的移轉前，原告無主張瑕疵擔保之權利，顯有誤會。
㈥本件原告所買受者雖為系爭標的及32號房屋，惟因此二建
物內部相通，且32號房屋一樓部分出租與他人使用中，是倘被告僅就32號房屋為給付，將使原告原計劃以系爭標的開設之公司無法使用32號房屋一樓出入，是對原告而言明顯受有無法出入之損害，該給付對原告而言顯有不利益之情形，依民法第363 條之規定，原告主張解除全部契約，尚非無據。
㈦被告抗辯系爭標的建築時，曾經建築指示線，而主張系爭
標的無無法出入之瑕疵。惟按系爭標的於建築時固曾指示建築線，惟此乃書面作業，而系爭標的之現場，其出入口前確實存有圍牆，且目前出入通行之同地段357 地號土地之現狀亦非道路，其上有鐵皮，旁邊有牆圍之室內空間，況申請建照蓋屋時須為空地，才能申請建案，房屋蓋好後才蓋鐵皮、棚子，故與建築指示線無關，是被告之抗辯，顯無理由。
貳、被告方面：
一、原告主張被告持有系爭本票所擔保之債權業經解除而不存在，訴請確認本票債權不存在。惟，依系爭買賣契約書第3 條㈡之約定「本契約簽訂之同時，．．．買方應『給付』第一期款參佰壹拾萬元整。」故系爭本票並非「擔保」第一期價款債權之給付，而是約定以交付系爭本票為付款方法之間接給付，即民法第320 條所規定之新債清償。故於新債務不履行時，其舊債務仍不消滅。與同法第319 條所規定他物清償原有債務即歸於消滅不同。故在新債清償，亦即間接給付之情形時，債務人為清償舊債務，對於債權人負擔新債務，新舊債務係為同一目的而併存，必待新債務履行，舊債務始消滅；二者迥異其趣。從而，縱令系爭買賣契約解除，原告除依其他法律關係主張權利外，系爭本票債權不會因買賣契約存否而受到影響，原告並無提起確認本票債權不存在之法律上利益。
二、被告於98年8 月18日出售系爭標的及32號房屋，取得原告簽發之系爭本票。該二棟建物為前後棟、相通之獨立出入門戶房屋。其中32號房屋一樓出租予訴外人寶島眼鏡，原告亦知此情形。系爭買賣契約是買賣兩棟房屋，非原告所述是買個別獨立的兩戶。惟因原告與被告締結後，藉口系爭標的存有無獨立出入門戶之重大瑕疵等理由，提出民事訴訟不履行支付簽約金之義務，其所持之理由，根本是罔顧已知事情，作不實之民事訴訟，並且扭曲系爭買賣契約書內容，以求不履行契約之責任，原告所述並不可採，理由如下﹕
㈠系爭標的出售前原告看過屋況，均係自系爭標的出入，且
進出自由，原告並未對進出向被告辛○○提出任何意見。㈡被告在出售系爭標的過程中，並無訴外人環亞公司之人員
詢問有關系標的前計劃道路開通時間，或位於系爭標的門口計劃道路之系爭圍牆與牆外非系爭買賣交易之同段355地號上之鐵門是否可拆除等事項。看屋翌日見面談簽約，非原告所述簽約當天早上去看屋。與原告締約當晚，亦未提及上述之問題。
㈢系爭標的進出絕對不需要經過鄰房。歷年來均有獨立出入
口。目前由系爭圍牆與鐵皮屋所圍起的空間，地號分別為同段369-1 地號，為訴外人水利會所有，同段354 、357地號為被告辛○○及訴外人許翁文子、孫張素琴所有，且此部分已規劃為新竹市○市○○道路用地。
㈣簽立系爭買賣契約當下，地政士即證人乙○○尚且為兩造
說明合約內容、權利及付款義務。原告當下簽約並開立系爭本票以為簽約價金，並當場說明，原告的錢均放在美金帳戶，並出示兩張原告的公司名片予被告，表示隔天即19日會去辦理美金轉成新臺幣，因此兩造約定8 月20日將支付約定金額依以換回系爭本票。被告並於8 月19日前往戶政機關請領印鑑證明文件，準備辦理過戶事宜。
㈤系爭買賣契約約定以現況點交及固定物不拆除。惟原告之
存證信函、律師信函中表示要拆除鐵門、系爭圍牆，然此係位於同段355 、369-1 、357 地號之計劃道路上，並不在系爭買賣契約範園中。原告存證信函中所述僱工欲移除系爭牆壁及鐵門，皆明顯欲違反契約內容，即尚未付款、產權尚未轉移，原告何來權限僱工拆牆、拆門，更何況拆除鄰居已明白立牌之鐵門，分明是以此來達到違約之訴求目的。
㈥原告違約後，多次經訴外人環亞公司調解雙方進行協調，
原告表示願以66,000元解除系爭買賣契約，取回系爭本票，並曾表示，取消系爭買賣契約，對賣方而言，毫無損失，且曾詢問附近鄰居，得知96年的售屋價格，言外之音，即是原告認為所買價格較96年之售屋價格貴而不欲買受，但又不想被沒收簽約金，以致想藉用意思表示瑕疵等法律保護善良第三者觀點來違反契約。
三、原告欲拆牆當日，被告辛○○沒有在場，也未與鄰居即證人己○○爭吵。惠民事務所招牌掛在出入口上，出入口是供伊與隔鄰之惠民地政事務所共同使用。這是地役權的關係，以前都是這樣走。早期地主即訴外人孫張樹琴賣給上個屋主，上個屋主再賣給伊，均是這樣進出，且目前已向政府機關申請為道路用地。原證2 照片所示自小客車所占地號是同段369-1 、356 地號。同段355 地號是證人己○○的房屋，與伊無關。委託仲介出售系爭標的及32號屋，從來沒有故意隱匿。原告既然在乎牆面和鐵門之進出，簽約當天按理應會詢問，惟原告並未問。
四、依原告起訴狀所載，係依據民法第354 條第1 項前段、第35
9 條前段物之瑕疵擔保責任；第226 條、256 條債務不履行（給付不能）主張解除契約，惟原告主張並無理由，茲分別臚述於下：
㈠原告不得依民法第256條規定解除契約：
系爭標的係特定物買賣，果無獨立出入門戶，該瑕疵亦係系爭買賣契約成立時即已存在，原告亦僅能依物之瑕疵擔保主張權利，尚不構成債務不履行，自無民法第226 條、
256 條之適用。另債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，係指因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形。而所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能，亦即其給付已不可能實現之狀態而言。系爭標的數十年來出入均無任何問題，被告仍得依系爭買賣契約履行出賣人交付買賣標的物及移轉所有權之義務，與給付不能要件不符，自與民法第256 條所定解除契約要件不符。更遑論，原告在簽約前已多次查看房屋現狀，系爭標的縱須經過第三人土地始得出入，亦非屬可歸責於被告，與債務不履行必須有可歸責債務人之事由為要件之情形不符，是原告主張民法第226 條、256 條債務不履行（給付不能）責任主張解除契約，洵屬無據。
㈡原告不得依民法354 條第1 項前段、第359 條前段解除契約：
1.原告指稱系爭標的「須要經過鄰房13號才能夠出入，可說是受限於鄰居」，惟查，系爭標的出入之土地為既成道路之同段369-1 （水利地) 、357 地號土地，此二筆土地與同段354 、355 、333 -2地號土地為都市○○○道路用地。
2.惠民事務所在新竹市○○街○○巷○ 弄○ 號（原告誤為新竹市○○街○○巷○○號）大門前至同段355 地號土地之磚牆間，搭蓋遮雨棚遮蔽風雨，並在遮雨棚上懸掛上「惠民地政士事務所」招牌並不影響系爭標的通行權，而原告指稱被告辛○○所開的鋁門係「惠民地政士事務」所有，若非誤會即係故意混淆事實。被告所開供原告看房之鋁門實係系爭標的之鋁門。職是，原告以系爭標的沒有獨立出入主張買賣標的物有重大瑕疵解除契約，洵屬無據。
3.32號房屋因一樓部分出租訴外人許秋華（即寶島眼鏡），租期至101 年8 月，故被告並未委託訴外人環亞公司代為銷售，而是訴外人環亞公司主動向被告表示原告擬購買系爭標的及32號房屋，被告對於房屋現況諸如一樓已出租、房屋有部分地方滲水需加以整修，並強調將來以現況交屋，不負責除去租賃關係及修繕之責（亦已載明於系爭買賣契約第13條第3 款）。且更約定自交屋時起由原告承接原有租約，原告對此知之甚詳。至原告所述被告將32號房屋1 樓部分出租於他人使用，將造成原告開設之公司無法經由32號房屋出入之損害，該給付對被告顯有不利之情形，原告自得解除全部契約云云。惟原告買受系爭標的果係打算開設公司之用，僅係原告訂立系爭買賣契約之動機，除該動機已成為契約內容之要素外，自不影響系爭買賣契約之效力。另於98年8 月18日兩造簽約前，被告從未與原告見過面。於原告表示要購買系爭標的及32號房屋後，訴外人環亞公司人員曾與原告至現場看屋，且依證人甲○○之證詞可知原告是經過現場觀察、審慎考慮後始決定購買系爭標的及32號房屋。惟簽約後，原告父親到現場看過持反對意見，原告始反悔不願履行契約。衡情原告簽訂系爭買賣契約僅交付系爭本票，系爭標的及32號房屋產權尚未移轉及未交付占有，尚為被告所有及實力支配下，原告擬拆除之新竹市○○街○○巷○ 弄○ 號鐵門上掛有：「8 號前巷道乃車輛通行之用，私人不得占為己有。」之告示牌，原告多次查看，已知之甚詳，是原告於簽約之翌日房地產權尚未移轉及交付占有，亦未支付任何款項下，即自行雇工拆除鐵門，並於隔日即以存證信函指稱訴外人環亞公司人員曾表示可以拆除系爭圍牆、鐵門為由主張解除契約，不過是故意造事端以為解除契約之藉口。
4.依證人乙○○、甲○○、丁○○、戊○○之證詞均可知有關系爭圍牆及鐵門之拆除乃原告臨訟杜撰之詞。且被告果若表示可以拆除系爭圍牆及鐵門，如此重要事項豈會不載明於系爭買賣契約書上，原告豈會不等被告拆除後再行簽約，反而於簽約後自行雇工拆除？至於原告購買房屋動機或目地與系爭買賣契約無涉，自不待言。
5.基於上述，原告購買系爭標的及32號房屋係可互通之房屋，系爭標的除可經由32號房屋出入外，本身亦有獨立之出入口。原告自不得主張物有瑕疵而解除系爭買賣契約。
㈢綜上，被告並無給付不能之情事，系爭標的出入狀況亦係
締約前即存在之事實，原告未證明有何歸責於被告之原因造成該狀況，自與民法第256 條之要件不符。此外，系爭標可自由獨立出入，原告並無解除權，原告主張系爭本票債權因契約解除而不存在，洵無理由。
五、同段357 地號土地是第三人共有，但係惠民事務所跟系爭標的原地主的，分別賣給二個人而已，本來就可以做為道路使用。另關於建築指示線的部分，這是法律規定的。至於鐵棚只是遮蔽用的，不是室內的一部分。另關於系爭圍牆部分，確實沒有坐落在同段352 地號上，與證人己○○是溝通同意道路通行蓋章的問題，系爭圍牆非被告辛○○跟證人己○○爭執的部分。
六、原告以被告故意隱匿不告知系標的存有無獨立出入口之瑕疵存在為由，主張解除契約，自應就系爭標的無獨立出入口之瑕疵，及被告故意隱匿不告知之事實負舉證之責任。原告僅就系爭標的聯接主要公路（即新竹市○○街）之既成道路除同段369 -1、357 地號土地所有權非被告所有外，並未證明系爭標的無獨立出入口，被告有何故意隱匿之事實舉證以實其說。而建築法第30條規定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」，同法第42條規定：「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。」而所謂「建築線」，係指直轄市、縣（市) 主管建築機關所指定「經公告道路之境界線」（同法第48條），所謂「基地應與建築線相連接」依「建築技術規則建築設計施工編」第1 條第38款規定，乃指基地內建築物之主要出入口或共同出入口至建築線間之通路，即「私設通路」而言。申請房屋建造執照需先請建築師繪製建築圖說，標示建築基地通往建築線（道路邊線）之範圍（即建築指示線），經建管機關核定做為申請建造執照之附件。建築基地通往建築線範圍之土地為他人所有時，須附土地之使用同意書。經查，系爭標的係辦理保存登記之合法建物，是系爭標的之基地即同段353 、354 地號土地通往新竹市○○街範圍內之同段369-1 、357 地號土地，必有該使用同意書，否則即無從核准建造執照。
七、最高法院77年第七次民庭會議的決議只是決議，原告所指最高法院的民事判決，並非判例，且其內容並不相同。出賣人所負瑕疵是指出賣後交付之物與締約當時之物比較有所瑕疵而已。原告去現場看過，亦是自惠民事務所前進入，並不是自寶島鐘錶行進入，原告對於系爭標的情形有所知悉，且關於通行權的部分，迄今為止，沒有任何人阻止被告通行。原告所述將來隨時不能通行，僅係假設，縱使提出同意書，亦有可能撤銷。原告之前並未主張錯誤的意思表示，而只是主張物的瑕疵、擔保責任和債務不履行，不同意原告訴代事後追加詐欺的問題，且被告也沒有詐欺，爰請求駁回原告之訴。
叁、法院之判斷﹕
一、原告主張之事實業據出系爭買賣契約書、不動產產權說明書、標的現況說明書、付款明細、照片、存證信函、律師函、回執、地籍圖、土地登記謄本等件為證，被告則以前詞置辯，本院協同到庭之兩造整理並經肯認之爭點為﹕被告有無故意不告知無獨立出入口及系爭圍牆屬第三人所有不可拆除之瑕疵？原告可否以此為由認受詐欺或錯誤而撤銷系爭買賣契約或主張系爭標的有瑕疵而解除契約。
二、原告主張系爭標的無獨立之出入口乙節，為被告所否認。經查﹕
㈠兩造均不否認系爭標的可自原證2 所示照片「惠民地政士
事務所」招牌後之鋁門進出。而證人即受被告委託出售系爭標的及32號房屋事宜之仲介公司員工陳睿騏（原名丁○○）於本院審理時證稱「（問﹕後面（即系爭標的）如何出入？）就是人可以自由出入。我有到後門去看過。」、「（原告訴訟代理人問﹕請提示原證2 照片，當時繞到後面看的時候，是否如照片所示的情形？）是的。」、「（原告訴訟代理人問﹕當時如何進入系爭房屋？）我從照片所示鋁門進去。」、「（原告訴訟代理人問﹕是否從惠民地政士的鋁門進去？）是的。」、「（被告辛○○問﹕8月17日當天，有無進入房屋的內部？）原告跟同事看的時候，我沒有去，是帶同事看房屋的時候有進去過，就是從後面的鋁門進入，顧先生用鑰匙把鋁門打開。」、「（被告辛○○問﹕我如何進入屋內？）就是照片所示的鋁門的部分。」、「（被告丙○○問﹕到我房屋的時候，有無鄰居的阻擾？）我只有去過一次，是跟著顧先生去，並沒有被阻擾。」另證人即簽訂系爭買賣契約前帶原告看系爭標的之仲介公司業務員戊○○陳稱「．．．。我看房屋的時候都是從後門進去。我有帶原告看房屋過，我都是從地政士的鋁門進出，帶看的時候，沒有受到其他人的阻擾。．．．，旁邊雖然有代書事務所，但是沒有問題，可以從鋁門獨立進出。」（見本院98年12月2 日言詞辯論筆錄）是系爭標的有獨立入之門戶，且未有受他人阻撓之情形。另觀之原告所提原證2 照片，系爭標的之鋁門前為柏油路面之通路，其旁停有機車，另系爭圍牆旁另停有自小客車，顯見系爭標的與通聯外道路並非不相通。
㈡原告另稱系爭標的鋁門前屬惠民事務所搭建鐵皮屋內之空
間，平日供惠民事務所之員工及客戶停放機車之用，屬室內空間云云，然該處除其上搭有鐵皮屋頂外，一側為系爭圍牆，另一側為系爭標的之鋁門，再一側為惠民事務所之門，並無其他防閑設備，能否屬室內空間，尚非無疑。況該處之地號為同段369-1 或357 地號，前者為訴外人臺灣省農田水利會所有，後者為訴外人許翁文子、孫張素琴共有，有土地登記謄本附卷可參，原告又未能提出該處為惠民事務所單獨有權使用之相關事證以供本院審酌，原告將之視為惠民事務所之室內，即難信實。
㈢原告又主張未有同段357 地號土地所有權人同意被告可使
用該地之證明文件，系爭標的對外通行即存有莫大之不確定性部分，按私有土地實際供公眾通行數十年之道路使用，公法上應認為已有公用地役關係存在，其所有權之行使應受限制，土地所有人不得違反供公眾通行之目的而為使用，行政法院46年判字第39號判例參照。次按既成道路成立公用地役關係之要件須為：⑴供不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。⑵於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。⑶經歷之年代久遠而未曾中斷，最高法院96年度台上字第1704號亦著有判決。同段35
7 地號土地其土地○○○區○道路用地，且於85年4 月1日即已編定，有新竹市政府都市發展局簡便行文表足稽。而同段357 地號土地早自79年9 月1 日即被編定為國華街66巷1 弄，此有查詢資料足稽，是顯見系爭標的前之同段
357 地號土地，至少於79年9 月1 日前即有巷道之存在，且自原告所提原證2 之照片系爭圍牆對面另有其他建物存在可知，同地357 地號土地係供不特定之大眾通行之用。
且亦無證據可證同段357 地號土地有權人有阻止他人通行之情事，故同段357 即屬既成道路，縱無同段357 地號土地所有權人同意通行之證明文件，依前所述，同段357 地號土地所有權人之所有權即應受限制而不得為妨害通行之行為，原告此部分主張，尚乏所據。
㈣原告又稱系爭標的因32號房屋一樓出租他人使用而有無法
通行之情，惟原告對此，於簽訂系爭買賣契約前即已知悉而無意見，並願承接此租約乙節，業據證人乙○○證稱「．．．他們現場有堤到說這個房屋前半段有出租，合約也有記載．．．」（見本院98年12月2 日言詞辯論筆錄第2頁 ），復有系爭買賣契約書第13條第3 項第3 款之其他特別約定可證，是縱認系爭標的無法自32號房屋出入而有瑕庛，然依民法355 條第1 項之規定，出賣人即被告亦不負擔保之責，原告所稱，亦無理由。
㈤原告再稱系爭圍牆之存在對系爭標的之使用造成嚴重不便
，而認系爭標的無獨立之出入口云云，惟原告於簽訂系爭買賣契約前即係自系爭標的之鋁門進出，處理系爭標的出售事宜之仲介人員亦係自該處出入，且系爭標的鋁門與聯外道路相通並可供通行使用，已如上所述，自難認系爭標的無獨立之出入口。又系爭圍牆位於系爭標的鋁門之右側，並無阻擋系爭標的鋁門之使用及進出之情形，而原告就系爭圍牆之存在何以致系爭標的之使用有嚴重不便之情，未據提出事證以實。另有關鐵門部分，經查該鐵門非系爭買賣契約之標的，亦不在系爭買賣契約土地之上，業據證人甲○○敘明在卷（見本院98年12月2 日言詞辯論筆錄第13頁）。另證人戊○○亦證稱「鐵門本來就知道是別人的」（見本院98年12月2 日言詞辯論筆錄第17頁），是原告爭執之鐵門既非系爭買賣契約之標的，亦知非屬被告所有，且其係位於系爭圍牆之末端（見原證2 照片），難認系爭鐵門之存在對系爭標的之出入有何重大影響，是原告之主張，亦難信憑。
㈥綜上，系爭標的並無原告所述無獨立出入口之瑕疵存在。
三、原告主張系爭圍牆及鐵門無法拆除，被告須負瑕疵擔保責任部分﹕
㈠ 經查，簽訂系爭買賣契約時，就原告有無提到要拆除系爭圍牆、鐵門乙節，證人乙○○表示有聽到鐵門，但是不知在何處，亦不清楚有無說要拆除。而證人陳睿騏則稱未告知原告可以拆除系爭圍牆及鐵門。另證人甲○○證稱「當天大部分的時間都是在價錢的討論，只有說要開立公司的事情。當天沒有提到要拆牆的問題。」、「拆圍牆是簽約後才提出，鐵門也是簽約後才提出來。」又證人戊○○亦稱「如果要拆除圍牆，要經過代書的同意，此部分我有告知原告。」、「帶看的時候，現場有很多人，原告有問到說這邊怎麼會有圍牆，屋主說以前就有到現在，原告有問，如果要拆除可以嗎？屋主說如果是我們的土地就可以拆除。．．．簽約之後，原告說要做一個門面，要拆除圍牆。鐵門本來就知道是別人的，簽約後有提到要拆除，當時原告說要拆除，但能否拆除還是要鑑界。」、「簽約當天我有在場，沒有提到圍牆和鐵門的事情。」是有關拆除圍牆及鐵門部分，兩造於簽訂系爭買賣契約時就此部分之實現，並無合意，否則，果如原告所述，系爭圍牆及鐵門若無法任意拆除，原告必不會與被告締結系爭買賣契約，則就系爭圍牆及鐵門拆除此重要事項，自當見於系爭買賣約內而成為契約條款之一部分，何以系爭買賣契約內未見特別約定（此觀之系爭買賣契約第13條其他特別約定第3 項，就系爭標的之壁癌、屋內固定物、私人物品、32號房屋出租情形、銀行撥款、產權移轉等處理方式均有特別約定，即可知兩造就有關權益之事項均於簽約前一一談妥並書明於契約中，則就此原告在意且影響原告簽約意願之重要事項即系爭圍牆及鐵門之拆除，焉會未於契約中約明），且為兩造解說契約條款，並承辦系爭買賣契約訂定之代書即證人乙○○對此部分亦完全不復記憶，並表明兩造未特別要求其記載。而同時在場之證人陳睿騏、甲○○亦未聽到相關內容，顯與事理有違。
㈡次查原告雖於看屋時曾詢問系爭圍牆可否拆除，惟被告辛
○○告知「如果是我們的土地就可以拆除」，是被告辛○○縱曾就系爭圍牆、鐵門於出售系爭標的前與證人己○○有所爭執，且明知證人己○○不同意拆除系爭圍牆及鐵門，惟兩造就系爭圍牆及鐵門之拆除即未合意，即難認屬系爭買賣契約之瑕疵。而系爭圍牆及鐵門之拆除與否並不影響系爭標的獨立之出入，已如上所述，是原告主張系爭圍牆及鐵門無法移除致系爭標的有無獨立出入口之瑕疵，即難採信。
四、綜上，系爭標的並無原告所述之瑕疵存在，從而，原告依瑕疵擔保之規定解除系爭買賣契約，並無所據，其解除契約難認為合法。
五、原告另以被告故意不告知系爭圍牆及鐵門不得拆除，及隱匿系爭標的無獨立之出入門戶，以受詐欺及意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約乙節，查﹕
㈠按一方之陳述苟非全屬虛偽，僅其實現程度比例未如當初
預期，信賴陳述之一方自不能據以撤銷契約。而當事人一方締約時之陳述未列入契約條款者，事後觀察其陳述內容如非全然虛偽，相對人自不得以其陳述未能完全實現而遽謂受有詐欺。
㈡被告就系爭圍牆及鐵門之拆除於出售系爭標的前曾與證人
己○○有所爭執，此據證人己○○陳明在卷。而原告於看屋時固曾詢問被告辛○○系爭圍牆可否拆除，被告辛○○雖未全盤告知，然表示「如果在我們土地上就可以拆除」，是被告辛○○所述並非全然虛假。則原告自可由此而知系爭圍牆有非位於系爭買賣標的之上之可能，則就能否拆除，當有所了解，則其若欲課予被告拆除系爭圍牆之義務，應於系爭買賣契約中明定。此部分既未列入契約條款，且被告辛○○所述內容又非全屬虛偽，而兩造就此亦未達成合意，則依前揭說明，即難謂原告受有詐欺。至有關鐵門部分，依證人戊○○所述，本即知為他人所有，此亦非系爭買賣契約之標的，且原告亦未提出事證證明被告就系爭買賣契約之簽訂有何施用詐術之事實，是原告所述，並非實在。
㈢另系爭標的並非無獨立之出入門戶，已如上所述，是以，被告亦無隱匿之情。
㈣至原告主張意思表示錯誤部分，因被告並無施用詐術之行
為，故亦無因而致原告陷於錯誤之情，原告此部分主張，亦非可採。
㈤準此，原告以受詐欺及錯誤為由，撤銷系爭買賣契約，自無理由。
六、綜上，原告解除及撤銷系爭買賣契約，於法均屬未合而不生解除及撤銷之效力，從而，系爭買賣契約仍屬有效，依民法第367 條之規定，原告即有依約給付買賣價金之義務。原告因給付系爭買賣契約第一期款310 萬元而簽發系爭本票，且系爭本票並未兌現，此為兩造所不爭執，則兩造間此310 萬元之買賣價金債權仍屬存在，故而原告起訴請求確認被告所持有之系爭本票債權不存在，自無理由。而系爭本票債權既仍存在，原告另請求被告返還系爭本票，亦有未合，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，或與判決結果無涉，或與本件爭點無關，爰不一一論述，附此敘明。
肆、依民事訴訟法第87條第1 項，於為本件判決時同時諭知訴訟費用之金額為31,690元（本件裁判費）。
伍、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第436 條第
2 項、第78條、第87條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
新竹簡易庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖中 華 民 國 99 年 3 月 31 日