臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹簡字第506號原 告 乙○○被 告 瑞洋建設股份有限公司法定代理人 甲○○上列當事人間確認土地租賃關係存在事件，本院於民國98年11月24日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）原告乙○○對鈞院98年度司執字第1876號強制執行事件拍賣標的即座落新竹縣○○鄉○○段內大坪小段89、89-3、90-4、94-3、103-5 、249 、250-5 、261 、262 、262-1 、266 、266-1 、268 地號等13筆土地（以下稱系爭土地）與第三人楊清華有土地租賃，權利範圍二分之一，租期自民國（下同）86年5 月31日至106 年5 月30日共二十年等情事，上列89-3、262 、250-5 、262-1 地號上各有原告及訴外人劉貴美所共有建物及249 地號劉貴美有個人建物，該等建物為合乎農業發展條例第8 條以竹木、塑膠材料、塑膠網紗窗搭建之建築，定著於土地，遮風避雨使用中，於民法買賣不破租賃規定並無不符，並有土地租賃合約書、租金收據、照片等件影本為證。
（二）爰聲明：確認原告就座落新竹縣○○鄉○○段內大坪小段
89、89-3、90-4、94-3、103-5 、249 、250-5 、261 、
262 、262-1 、266 、266-1 、268 地號等13筆土地與第三人楊清華間之租賃關係存在。
二、被告抗辯：
（一）原告所謂建物已殘破不堪使用，實際並未耕種，並未有殘留農具及任何肥料，有現場照片八幀可據。本件土地被告因拍賣取得所有權，因原告主張有租約，執行法院不為實體認定，故拍定不點交。但原告其租賃契約書後面公證人之公證（按：應係認證）日期與土地租賃合約書簽定日期相差近十年之久，顯不合理。繳費時間又在拍定之後亦可疑。且公證人註記：僅證明文件內甲乙雙方簽名屬實，至於文件內容之真偽則不在認證範圍。土地合約書於98年7月2 日公證（按：應係認證），本件土地於98年7 月1 日拍定，真實性甚為可疑。
（二）本件系爭土地於鈞院98年度司執字第1876號強制執行事件，其債務人為楊挺隆，與原告主張之出租人楊清華亦有不同，該租約亦與被告無關。不動產貸款，銀行核貸時均需要求詳填不動產使用現況及切結書。
（三）原告主張之土地租賃合約書第二條租金為年租金新台幣（下同）三千元，且一次付清20年租金共計六萬元，於86年
5 月31日一次簽收，亦不合常情。
（四）爰聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、本院之認定：
（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事判例意旨參照）。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與訴外人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。
（二）本件原告主張其就本院98年度司執字第1876號強制執行事件拍賣標的即座落新竹縣○○鄉○○段內大坪小段89 、89-3、90-4、94-3、103-5 、249 、250-5 、261 、262、262-1 、266 、266-1 、268 地號等13筆土地與訴外人楊清華有土地租賃契約，權利範圍二分之一，租期自86年
5 月31日至106 年5 月30日共二十年，上列89-3、262 、250-5 、262-1 地號上各有原告及訴外人劉貴美所共有建物等情，固據其提出土地租賃合約書影本及照片影本為憑，然被告否認並爭執該契約之真實，並抗辯原告主張之出租人楊清華並非上開強制執行事件之債務人，租約更與被告無關等語。經查，系爭土地於本院98年度司執字第1876號強制執行事件，由該案債權人渣打國際商業銀行股份有限公司以本院96年度執字第3206號債權憑證為執行名義（該執行名義之債務人為：劉金石、楊挺隆、楊清華、劉淑美），聲請對該案債務人劉淑美、楊挺隆所有之系爭13筆土地（其中262-1 地號所有權楊挺隆、劉淑美應有部分各二分之一、其餘12筆土地劉淑美所有權全部）強制執行，經執行法院拍賣，由被告於98年7 月1 日拍定，並於98年
7 月8 日繳足價金乙節，業經調取本院98年度司執字第1876號強制執行事件卷宗參閱為實。次查，原告主張系爭土地於86年間訴外人楊清華有二分之一所有權，並於86年
5 月31日與原告簽訂土地租賃契約，其租期二十年，並交土地予原告使用，嗣楊清華復於90年5 月4 日以買賣為原因移轉登記予訴外人劉淑美，有買賣不破租賃原則之適用，故請求確認其與楊清華間系爭土地之租賃關係存在云云，固由其提出土地租賃合約書（本院卷第4 頁）、土地登記謄本及土地登記異動索引（見本院卷第33頁）等件為據。惟按諸「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與訴外人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後『讓與』租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有『讓與』租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有『讓與』租賃物所有權之情形，仍不適用該條第二項之規定。」之最高法院判決意旨（最高法院95年台上第521 號民事判決參照）。本件原告固主張其與楊清華於86年5 月31日就系爭土地簽訂租賃契約，並交付其使用，惟縱認屬實，訴外人楊清華業於90年5 月4 日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人劉淑美，前已述明，其讓與租賃物即系爭土地所有權係在民法第425 條修正施行後，揆諸前開最高法院判決意旨，其租賃契約即有該條第2 項規定之適用，亦即未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，其租約對受讓人無得繼續存在；姑不論原告主張其與楊清華之租約雖於95年11月2 日經本院所屬民間公證人楊國勝認證雙方簽名屬實，然其內容之真偽不在認證之列，有該民間公證人認證核章影本可稽，遑論該認證簽名程序亦與上開法條規定之公證程序有別，基此，堪認原告主張之租賃契約有民法第425 條第1 項規定買賣不破租賃對受讓人繼續存在其效力云云，委屬無據。
（三）承上所述，原告主張確認其就系爭土地與訴外人楊清華之租賃關係存在，縱認其存在，亦對由楊清華受讓系爭土地所有權之受讓人無得主張其效力繼續存在，則原告主觀上縱認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，縱經本院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。從而，原告本件確認之訴，無受確認判決之法律上利益，應予駁回。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436絛第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 陳順珍以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 4 日
書記官 陳筱筑