臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹簡字第573號原 告 甲○○被 告 乙○○上列當事人間解除契約等事件，本院於民國98年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○街○號第一層停車場面積六八點六七平方公尺，及第二層至第五層之叁拾肆間套房遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣玖萬捌仟玖佰貳拾柒元及自民國九十八年九月六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬玖仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決主文第一項、第二項得假執行，而被告如以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、起訴主張：兩造於民國96年1月26日就原告所有坐落新竹市○○街○號房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約，約定由被告向原告承租前開房屋內之40間套房，租賃期間自96年3 月1 日起至111年2 月28日止，第1 年至第10年每月租金新臺幣（下同）115,000 元，第11年起因考量當時物價指數銀行利率之變化訂定依照台灣銀行之一年期定期儲蓄存款牌告機動利率調幅比率比照調整，被告並應於每月1 日前付清前開租金。嗣經兩造和解，約定被告應將系爭房屋中編號209 、212 、216 、
220 、402 、506 號6 間套房租賃契約解除並返還原告，租金變更為每月99,250元，有本院97年度訴字第460 號和解筆錄在卷可稽。詎被告自98年1 月1 日起，藉詞系爭房屋已遭查封，拒絕給付租金，經原告以存證信函催告，被告均置之不理，違反兩造所簽訂之上開租賃契約及民法第440 條規定。為此，爰依兩造間之租賃關係及民法第440 條請求終止兩造間之租賃契約，主張被告應返還系爭房屋及給付其積欠原告之租金，並請求如聲明所示。
二、對被告答辯所為之陳述：
㈠、被告拒絕給付租金，致原告資金調度發生困難，無法按時給付系爭房屋貸款，因此遭本院查封。惟查封期間不生查封物所有權移轉之問題，且依強制執行法第98條2項規定，被告之權益不生影響。
㈡、被告辯稱其同意終止租約，惟原告應返還被告已給付之履約保證金230,000元、另行給付違約金2,500,000元、被告已支出之水電費及公共費用電費等120,719 元、原告所持有被告所簽發票號247726號，金額1,000,000 元之本票已無效、被告應享有3 個月之搬遷期云云，均與本件無關，被告應另行請求，況且：
⒈被告已給付之履約保證金230,000元，依兩造簽訂租賃契約
第4條，應為履約保證金而非系爭房屋押金。被告既已違約，前開履約保證金即應依據契約第4條2項及第9條1項，予以沒收。
⒉原告持有被告簽發之票面金額100,000元，票號247726號之
本票，係被告保證其施工裝璜之用，詎被告拆除系爭房屋樓梯之地毯及鐵門後，未曾施作止滑裝置及加以修繕。是前開本票應於被告回復原狀返還系爭房屋與原告後，始予歸還。⒊被告已違反兩造間之租約，則無所謂整修期，是被告主張以搬遷期充作整修期並無理由。
㈢、被告名下並無任何財產，為免被告於遷讓期間，拒付租金及繳交水電等費用，致原告受有難以抵償或難於計算之損害，是系爭房屋內之設備被告不得任意拆除，原告請求宣告假執行。
三、起訴聲明：
㈠、請求解除兩造之房屋租賃契約。
㈡、被告應將坐落新竹市○○街○號第一層停車場面積68.67平方公尺，及第二層至第五層之34間套房返還原告。
㈢、被告應給付自98年1月份至同年3月份之房屋租金237,750元，及依年利率百分之5計算之給付遲延利息。
㈣、被告應給付自98年4月1日起按月給付原告99,250元，至被告全數返還坐落新竹市○○街○號第一層停車場面積68.67平方公尺及第二層至第五層之34間套房之日止。
㈤、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告方面：
一、兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租金數額原同原告所主張，。嗣兩造就前開租約糾紛曾加以和解，約定自97年10月1 日起兩造租賃契約租金部分變更為每月99,250元，原告另須支付被告和解金283,500 元及97年度竹簡字第717 號民事訴訟律師費用60,000元，共計343,500 元，有本院97年度訴字第
460 號和解筆錄可證。是被告可就前開和解金及律師費用等債權主張與原告對被告享有之租金債權加以抵銷。
二、原告既向被告收取租金，仍放任系爭房屋遭本院97年度執字第24981號查封拍賣，致被告無法就系爭房屋加以轉租，已簽訂之轉租契約亦紛紛因此終止，實已造成被告重大損失。據此，被告爰依民法第436條規定，請求自系爭房屋查封之日起至日至塗銷查封或系爭房屋經拍賣日止，每月租金應減少百分之50，即由99,250元降為49,625元。
三、被告同意終止兩造間之租賃契約，惟：
㈠、被告並未積欠原告任何租金，且兩造約定為現況交屋及還屋，而被告承租系爭房屋當時鐵門即已損壞，並有漏水情事。則原告既主張終止租約，而被告並無任何違約情事，是原告應返還被告先前於兩造訂立租賃契約當時，已給付之名義上為履約保證金，實際上為押金之230,000元，並按兩造簽訂租賃契約約款第9條1項，給付被告2,500,000元之違約金。
㈡、又原告持有被告簽發票面金額100,000元，票號247726號之本票，實為被告依前揭契約第9條1項就承租系爭房屋加以整修提供之擔保。惟依前揭約款第5條第1款，兩造既未約定被告應如何裝修房屋、裝修程度為何、被告有無裝設止滑裝置等義務，而整修既已完畢，被告亦無拆除任何鐵門等毀損系爭房屋之行為，況且時效期間亦已完成。據此，前開票據應已無效。
㈢、依前揭契約第4條第4款，原告同意給予被告3個月之整修期，其租金將於契約滿10年之後最後3個月扣除。本件原告既請求終止兩造租約，而被告如前所言並無違約情事，是被告要求依前揭約款，以整修期充作搬遷期，且該段期間不得另行請求租金。
㈣、契約第10條第3 款約定甲方保有一定之房屋未租予乙方，因此甲方所保留之房屋使用之水電費等，應由甲方負責，否則乙方可自行變更，費用由房租扣除，原告保留之房屋12間，佔整棟建築物百分之26，以4 分之1 為基準計算，應負擔被告自承租日起所繳交水費112,410 元、電費427,997 元、第四台費用18,000元，總計共139,601.75元。原告之房屋遭查封，因此自98年1 月2 月3 月按月全數抵扣房租每月各99,250元共297,750 元，不足額14,250元，已於98年4 月連同4月份房租共113,500 元以新竹郵局匯票連同存證信函寄給原告。
四、被告自承租之日起均按時繳交所有水、電、寬頻、有線電視等支出，並未積欠原告任何費用，是原告請求准許假執行實無理由。
五、答辯聲明：
㈠、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
㈢、如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造於96年1 月26日簽訂房屋租賃契約，由被告承租原告所有坐落於新竹市○○街○ 號房屋內共40間套房，租賃期間自96年3 月1 日起至111 年2 月28日止，租金金額為第1 年至第10年每月租金115,000 元，第11年起因考量當時物價指數銀行利率之變化訂定依照台灣銀行之一年期定期儲蓄存款牌告機動利率調幅比率比照調整，被告並應於每月1 日前付清房屋租金，被告並已先行交付原告履約保證金230,000元。
二、系爭房屋租金經本院於97年9 月18日97年度訴字第460 號和解，和解內容為：兩造同意就新竹市○○街○ 號房屋內編號
209 、212 、216 、220 、402 、506 號6 間套房租賃契約解除，上開6 間套房被告（即該案之原告）乙○○同意在97年10月10日前交還原告（即該案之被告），原告同意返還上開6 間套房自96年3 月1 日起至97年9 月30日止之租金283,
500 元退還被告，另同意給付被告在臺灣新竹地方法院97年竹簡字第717 號民事訴訟律師費用6 萬元，共計343,500 元，該款項由每月被告所應收受的租金中扣抵2 萬元，至全部金額扣抵完畢為止。兩造的租賃契約租金部分變更每月99,250元。
三、系爭房屋業經原告債權人聲請本院97年度執字第24981號查封拍賣。
四、被告同意終止兩造間之租賃契約。
肆、兩造爭執事項及本件爭點：
一、原告主張：被告自98年1 月1 日起，藉詞系爭房屋已遭查封，拒絕給付租金，經原告以存證信函加以催告，被告均置之不理，違反兩造所簽訂之上開租賃契約及民法第440 條規定。為此，爰依兩造間之租賃關係及民法第440 條請求終止兩造間之租賃契約，被告應返還系爭房屋及給付其積欠原告之租金，被告拒絕給付租金，致原告資金調度發生困難，無法按時給付系爭房屋貸款，因此遭本院查封。惟查封期間不生查封物所有權移轉之問題，且依強制執行法第98條2 項規定，被告之權益不生影響。被告已給付之履約保證金230,000 元，依兩造簽訂租賃契約第4 條，應為履約保證金而非系爭房屋押金。
被告既已違約，前開履約保證金即應依據契約第4 條2 項及第9 條1 項，予以沒收。原告持有被告簽發之票面金額100,
000 元，票號247726號之本票，係被告保證其施工裝璜之用，詎被告拆除系爭房屋樓梯之地毯及鐵門後，未曾施作止滑裝置及加以修繕。是前開本票應於被告回復原狀返還系爭房屋與原告後，始予歸還。被告已違反兩造間之租約，則無所謂整修期，是被告主張以搬遷期充作整修期並無理由。提出房屋租賃契約書、新竹市○○街郵局存證號碼第124 號存證信函、新竹市○○街郵局存證號碼第376 號存證信函為證。
二、被告抗辯：嗣兩造就前開租約糾紛曾加以和解，約定自97年10月1 日起兩造租賃契約租金部分變更為每月99,250元，原告另須支付被告和解金283,500 元及97年度竹簡字第717 號民事訴訟律師費用60,000元，共計343,500 元。是被告可就前開和解金及律師費用等債權主張與原告對被告享有之租金債權加以抵銷。原告既向被告收取租金，仍放任系爭房屋遭本院97年度執字第2498 1號查封拍賣，致被告無法就系爭房屋加以轉租，已簽訂之轉租契約亦紛紛因此終止，實已造成被告重大損失。據此，被告爰依民法第436 條規定，請求自系爭房屋查封之日起至日至塗銷查封或系爭房屋經拍賣日止，每月租金應減少百分之50，即由99,250元降為49,625元。被告並未積欠原告任何租金，且兩造約定為現況交屋及還屋，而被告承租系爭房屋當時鐵門即已損壞，並有漏水情事。則原告既主張終止租約，而被告並無任何違約情事，是原告應返還被告先前於兩造訂立租賃契約當時，已給付之名義上為履約保證金，實際上為押金之230,000 元，並按兩造簽訂租賃契約約款第9 條1 項，給付被告2,500,000 元之違約金。原告持有被告簽發票面金額100,000 元，票號247726號之本票，實為被告依前揭契約第9 條1 項就承租系爭房屋加以整修提供之擔保。惟依前揭約款第5 條第1 款，兩造既未約定被告應如何裝修房屋、裝修程度為何、被告有無裝設止滑裝置等義務，而整修既已完畢，被告亦無拆除任何鐵門等毀損系爭房屋之行為，況且時效期間亦已完成。據此，前開票據應已無效。依前揭契約第4 條第4 款，原告同意給予被告3 個月之整修期，其租金將於契約滿10年之後最後3 個月扣除。本件原告既請求終止兩造租約，而被告如前所言並無違約情事，是被告要求依前揭約款，以整修期充作搬遷期，且該段期間不得另行請求租金。契約第10條第3 款約定甲方保有一定之房屋未租予乙方，因此甲方所保留之房屋使用之水電費等，應由甲方負責，否則乙方可自行變更，費用由房租扣除，原告保留之房屋12間，佔整棟建築物百分之26，以4 分之1 為基準計算，應負擔被告自承租日起所繳交水費112,410 元、電費427,997 元、第四台費用18,000元，總計共139,601.75元。原告之房屋遭查封，因此自98年1 月2 月3 月按月全數抵扣房租每月各99,250元共297,750 元，不足額14,250元，已於98年4 月連同4 月份房租共113,500 元以新竹郵局匯票連同存證信函寄給原告。提出存證信函、房屋照片、房屋稅籍資料、水、電費單據、本院96年度竹簡字第717 號民事判決、本院97年度訴字第460 號和解筆錄、郵政匯票為證。
三、本件爭點：
㈠、原告請求被告返還租賃物即系爭房屋有無理由？原告主張依民法第440 條第2 項終止兩造租賃契約有無理由？系爭房屋之租賃契約係何時終止？
㈡、原告請求被告遷讓房屋，及應給付自98年1 月份起至返還系爭房屋止之租金有無理由？
㈢、被告抗辯請求減少房屋租金及依兩造租賃契約請求違約金有無理由？被告抗辯以押租金、前開和解筆錄金額、水電費等抵銷本件原告請求之租金等，是否有理由？
伍、法院之判斷：
一、按「承租人應依約定日期，支付租金」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項定有明文。又土地法第100條第3 款承租人欠租達兩期以上，須先以押金扣抵完後仍欠兩期以上者，始有適用，且此規定，於定期房屋租賃亦應類推適用（最高法院44年臺上字第516 號判例意旨參照）。準此，於定期房屋及其基地之土地租賃，須先以押金扣抵完後仍欠兩期以上者，出租人始得收回依系爭房屋。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號裁判意旨可資參照）。出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。土地法第98條之擔保金額，不得超過2 個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人「得」以超過之部分抵付房租，同法第99條定有明文。所謂「抵付」，雖屬抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之。但依民法第335 條第1 項規定，承租人為抵銷之意思表示後，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅（最高法院95年台上字第569 號裁判意旨參照）。
二、依兩造所訂房屋租賃契約書第4 條第2 項約定：本保證係擔保乙方（即被告乙○○）履行本契約所規定之義務及責任，包括租金、違約金及其他相關費用之給付及損害賠償責任等之履行，如乙方有違約、給付不能、給付遲延、拒絕給付、不完全給付及任何依約應給付而未給付之情形時，甲方（即原告甲○○）應可立即終止契約，乙方不主張以保證金抵付租金或其他給付。是以前開履約保證金係為擔保承租人租賃債務之履行，性質上即係押租金（最高法院81年台上字第1630號裁判意旨參照）。又前開約定「乙方不主張以保證金抵付租金或其他給付」，其約定與前揭法條強制規定不符部分，依民法第71條前段規定屬無效之法律行為，是以依上開說明，原告應以押租金23萬元扣抵被告於98年1 月之後所欠之租金後，如被告仍欠2 期以上之租金，始得終止系爭租約。
再觀諸系爭租賃契約第4 條第3 項：保證金甲方（即原告）應於本租賃契約屆滿或終止，租賃關係結束，乙方原狀交還標的物及對甲方履行本租約所述一切義務且無任何債務糾葛時，扣除乙方因本契約應支付給甲方之損害賠償、違約金等尚有餘額，應無息返還乙方。同條第4項 之約定：「乙方（即被告）如未住租滿10年則履約保證金全數沒收雙方無異議。」，是自上開契約文義，所謂承租人未住租滿10年，而出租人得沒收全數之押租金之情形，應係指在原定租賃期間屆滿前，承租人未經出租人之同意而擅自片面終止租約之情形，若係出租人與承租人合意終止租約，則與中途退租之情形不同。再者，原告亦未舉證證明被告有應支付原告損害賠償金、違約金及其他應負擔之費用等，是以前開被告所支付之履約保證金23萬元即得全數抵扣租金。又被告已於98年3 月20日以存證信函向原告為「以押租金23萬元扣除租金」之意思表示，則自98年1 月至3 月共237,750 元（79250 ×3 ＝237,750 元）已到期租金，扣除前開履約保證金，被告積欠租金尚未達2 期，是以原告於98年3 月17日以存證信函催告被告給付租金，並於98年3 月25日起訴，以起訴狀繕本送達終止租賃契約，原告所為終止租賃契約不合法。惟被告於98年8 月6 日具狀同意終止租賃契約，是以兩造租賃契約已於98年8 月6日因兩造合意終止而生終止租賃契約之效力。
三、又系爭房屋雖經本院97年度執字第24981 號查封拍賣，被告前曾以此起訴請求原告應給付被告250 萬元之違約金，並請求自查封之日起至原告塗銷查封或房屋被拍賣之日止，將每月租金減少百分之50，即調降為49,625元乙節，經本院98年度訴字第95號民事判決被告敗訴，有該判決書在卷可稽。是以被告此部分抗辯抵扣租金不可採。又依前開和解內容為原告須給付被告共計343,500 元，雖該和解內容該款項由每月由被告所應收受的租金中扣抵2 萬元，然而若原告終止契約後已無按月可抵扣之租金，對被告即有不公平之情形，是以應於兩造合意終止契約後得於被告積欠之租金中全部扣除。前開和解內容所載可抵扣之金額已抵扣2 月共4 萬元，有存證信函及郵政匯票可佐，則尚有303,500 元可抵扣（343,50
0 －40,000＝303,500 元），加計前開可抵扣之23萬元履約保證金，被告可抵扣為533,500 元，又因被告於98年4 月9日已給付原告租金113,500 元，則總計可抵扣租金金額為647,000元，以每月租金99,250元抵扣，共可抵扣98年1 至6月租金（595,500 元）後，尚餘51,500元，再抵扣98年7 月份租金則為99,250－51,500＝47,750元，即被告尚積欠原告98年7 月份租金47,750元，及98年8 月5 日（含）以前之租金16,542元（小數點以下四捨五入），及98年8 月6 日以後至遷讓房屋止之租金及相當租金之不當得利。
四、又原告應分擔之水電等費用部分，被告稱原告應負擔12間，然而原告出租40間予被告，並有本院96年度竹簡字第717 號判決足憑。依前開97年9 月18日本院97年度訴字第460 號和和解筆錄，僅6 間房間解除租賃契約，就該部分原告所應負擔之水電費、有線電視費用可抵扣，依被告所提水電費及有線電視費用，97年10月至98年6 月份電費58,792元、30,158元、28,654元、27,834元、36,902元、182,340 元、97年9水費36元、97年11月21,681元、98年1 月12,623元、98年3月17,121元、98年5 月8,065 元、98年7 月368 元，總計424,574 元；有線電視費用97年7 月至98年1 月3540元，98年
1 月1 日至98年7 月1 日共計3540元，平均每月590 元，扣除1.5 月（即前開和解筆錄解除6 間套房之租賃契約之期間）885 元共計6,195 元，以上共計430,769 元×6 40＝64,615 元（小數點以下四捨五入）應由原告負擔。此部分抵扣98年7 月份租金47,750元及98年8 月5 日以前之租金為16,542元，抵扣後剩餘323 元（64,615－47,750－16,542＝32
3 元），至於前揭契約第4 條第4 款，原告同意給予被告3個月之整修期，其租金將於契約滿10年之後最後3 個月扣除。然而被告並未住租滿10年，不符前開契約條款約定，被告此部分抗辯不可採。又被告所抗辯本票債權是否存在，並非本案訴訟標的即非本院所得審酌，併此敘明。
五、按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅（最高法院76年台上字第2121號裁判意旨參照）。
又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查所受之利益係相當於租金之利益，而衡量租金利益之客觀標準，除當地繁榮情形、交通狀況、系爭房屋之新舊、使用情形外，以前出租情形，亦屬參考標準，本院斟酌前開因素，認兩造系爭房屋租金為每月99,250元，尚屬合理。被告雖抗辯稱其已將系爭房屋遷讓交還原告，然而被告並未舉證其確係已遷讓系爭房屋，況且被告亦稱尚未交還系爭房屋鑰匙予原告，參酌持有房屋鑰匙者方可進入系爭房屋為管理使用，故應認承租人將系爭房屋之鑰匙返還予出租人時，始可認為房屋之管理使用權限已移轉予出租人。從而原告主張被告自98年8 月6 日起至遷讓房屋時止，無權占有系爭房屋，基於不當得利、侵權行為之規定，請求被告按月給付99,250元相當於租金之損害金為有理由。然因被告前開可供抵扣之金額抵扣租金後剩餘323 元，此部分應於前開已屆期之不當得利之金額中扣除。即先自98年8月6日至98年9月5日相當每月租金99,250元之不當得利中扣除，99,250－323 元＝98,927元，其餘相當租金之不當得利金額則自98年9 月6 日起算至遷讓返還前開房屋之日止每月以99,250元計算。
六、綜上所述，原告請求被告自系爭房屋遷讓交還系爭房屋，及98,927元及自98年9 月6 日起至交還系爭房屋之日止按月給付相當租金之不當得利99,250元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，則就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響，爰不一一加以論駁，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
新竹簡易庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
書 記 官 陳思璟