臺灣新竹地方法院民事判決 98年度簡上字第37號上 訴 人 乙○○被 上訴人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年3 月18日本院竹北簡易庭97年度竹北簡字第372 號第一審判決提起上訴，本院於中華民國98年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：除與原審主張相同外，另補稱：
㈠、坐落新竹縣○○鄉○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）為被上訴人所有，並於94年5 月2 日出租予上訴人，租期自94年5月2 日起至97年5 月1 日止，租金每月新臺幣（下同）22,000元。前開租約屆至後，被上訴人即於97年5 月29日通知上訴人不復續租，詎未獲被上訴人置理。為此，請求被上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自97年5 月2 日起至97年11月1 日止共5 個月之損害金132,000 元等語。
㈡、系爭房屋辦理移轉登記前已為訴外人臺灣土地銀行股份有限公司設定抵押，倘兩造間確為擔保債務，為何未有被上訴人之抵押權登記，而被上訴人給付5,300,000 元後，亦未曾向上訴人請求任何本金或利息。又揆諸常情，僅係為擔保債務，則應只要設定抵押權即可，被上訴人無庸代上訴人償還系爭房屋之銀行貸款約3,790,000 元。且倘上訴人移轉系爭所有權僅為債務清償之擔保而無出售被上訴人之意，上訴人仍為系爭房屋所有權人，當無另與被上訴人簽訂租賃契約，給付租金之必要。況上訴人亦自承被上訴人尚積欠其系爭房屋買賣價金500,000 元。據此，上訴人辯稱兩造間移轉系爭房屋所有權之行為僅係債務擔保，非屬買賣關係，尚難憑採。
㈢、系爭房屋為上訴人及訴外人即上訴人之女何平安所共有，上訴人與我國籍人士結婚23年，經營小吃店長達10餘年，每日生意往來對象均為我國人民；何平安為我國國民，自幼接受我國教育，是前開二人就系爭房屋買賣乙事應均有所認識，上訴人聲稱其為泰國外籍女子不識中文，僅依訴外人即被上訴人之夫甲○○指示即簽名乙事，顯不可採。
㈣、系爭房屋於94年4 月18日移轉登記前，上訴人於94年2 月25日即向被上訴人之夫甲○○借款400,000 元。94年3 月1 日另借款350, 000元，94年4 月18日系爭房屋辦理所有權移轉登記後，復於94年5 月28日借款500,000 元，總計借款1,200,000 元，均有書據可資為證。為此，上訴人與甲○○約定，於94年10月25日起，每月償還45,000元，惟96年8 月2 日後即毀約未再償還，尚欠借款880,000 元。揆諸上情，倘被上訴人尚積欠上訴人系爭房屋價金，上訴人何須於系爭房屋移轉登記後仍按月償還借款。系爭房屋買賣價金餘額500,00
0 元，兩造辦理系爭房屋移轉登記完成時甲○○即已當面交付上訴人，付款及辦理移轉登記既然係同時為之，自無另行書寫任何收據之必要。縱上所言，被上訴人實已完全清償系爭房屋買賣價金，上訴人辯稱被上訴人尚積欠其買賣價金500,000元，不足採信。
㈤、聲明：⒈上訴駁回。
⒉第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面：除與原審判決相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、被上訴人向上訴人聲稱，因上訴人在外仍積欠他人債務，為避免系爭房屋遭債權人查封，同時避免設定抵押權後系爭房屋不易處分之後果，建議上訴人將系爭房屋辦理移轉登記給被上訴人，兩造並就系爭房屋簽訂假租約，上訴人信以為真，而同意被上訴人前開提議。惟上訴人係泰國籍人士，縱來台多年，仍不識中文，對於簽訂之租約文字未諳其義，對當時簽訂何種文件無所認識，僅依甲○○指示即簽名。上訴人雖每月均給付被上訴人約60,000元，惟前開款項為償還上訴人積欠被上訴人約2,000,000 元之借款，非上訴人所稱租金。而被上訴人於原審所提之系爭房屋租賃書上簽名非上訴人所簽。故原審判決被上訴人為所有權人，兩造間於94年5 月
2 日起至97年5 月1 日止存有租賃關係，均尚待探求。
㈡、被上訴人於原審主張兩造當初約定系爭房屋價金為5,330,00
0 元，扣除銀行貸款3,800,000 元，其餘1,500,000 元甲○○業已給付上訴人，其中1,000,000 元係代為清償上訴人積欠地下錢莊之債務云云。上訴人對前開事項並不爭執，惟上訴人尚有剩餘500,000 元仍未給付，此點觀諸甲○○先前貸予上訴人任何款項均會開立收據，於原審中卻始終未曾提出給付剩餘500,000 元之收據即可自明。況倘如被上訴人所言兩造就系爭房屋成立買賣關係，則上訴人尚積欠甲○○約1,000,000 元情形下，衡諸常情，甲○○當以上訴人積欠之債務加以抵銷，殊無可能如被上訴人所言於系爭房屋移轉登記當時另行給付上訴人500,000 元。揆諸上情，被上訴人兩造成立就系爭房屋成立買賣關係，並主張其已給付上訴人系爭房屋剩餘價金1,500,000 元，非全然無疑。
㈢、聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房屋原所有人為上訴人，於98年4 月18日移轉登記給被上訴人。
㈡、被上訴人所積欠之系爭房屋銀行貸款3,790,000元為被上訴人代為償還，甲○○並曾代為清償上訴人積欠他人之債務1,000,000元。
㈢、被上訴人及甲○○代為清償前開上訴人債務後，上訴人尚積欠被上訴人1,200,000元。
四、本件爭點及法院之判斷：被上訴人起訴主張：坐落新竹縣○○鄉○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）係被上訴人向上訴人購得，為上訴人否認，並辯稱兩造間就系爭房屋之移轉登記僅係為擔保日後被上訴人債權之實現，並非買賣關係，惟為被上訴人否認，並對上訴人之陳述稱上訴人將系爭房屋出售予被上訴人，被上訴人已付清價款，嗣後被上訴人將系爭房屋出租予上訴人。則本件之爭點為：㈠、系爭房屋之移轉登記係屬買賣抑或擔保？該租賃契約是否有效？㈡、上訴人得否主張同時履行抗辯？茲論述如下：
㈠、證人彭娣於原審到庭證稱：2 、3 年前，我聽到被上訴人與上訴人因為錢的事情吵架，我聽到被上訴人說，如果錢還給被上訴人，被上訴人就會把房子還給上訴人。被上訴人離開後，我問上訴人怎麼回事，被上訴人借錢給上訴人等語（見原審98年3 月4 日言詞辯論筆錄），然而證人彭娣亦僅表示有聽到被上訴人說，如果錢還給被上訴人，其就會把房子還給上訴人等語，此並不能證明上訴人係為債務之擔保而將系爭房屋移轉登記予被上訴人。再者，被上訴人受讓系爭房屋之所有權，有代為償還系爭房屋之銀行貸款379 萬餘元，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之切結書可佐，則若兩造間系爭房屋所有權之移轉，僅係為債務之擔保，非屬買賣關係，則應只要設定抵押權即可，被上訴人又何需再支出金錢代上訴人清償原先積欠之銀行貸款。況若上訴人移轉系爭房屋所有權僅為債務清償之擔保而無出售被上訴人之意，以其本身為系爭房屋之所有人，自無再與被上訴人訂立租賃契約、給付租金之必要，是上訴人上開辯稱顯與常情不符，不足採信。又系爭房屋由上訴人辦理移轉登記予被上訴人，並辦理塗銷抵押權事宜，上訴人亦提出相關證件、文書配合辦理，有新竹縣新湖地政事務所函及函附土地登記申請書、印鑑證明、戶口名簿、身分證、抵押權塗銷同意書、他項權利證書、抵押權設定契約書、戶籍謄本在卷可稽。又上訴人辯稱其本係泰國籍女子，不識中文，故對簽立之租約文字完全不諳其意，當時亦不知所簽者為何種文件，悉依被上訴人之夫指示簽名，然據卷附戶籍謄本所示，上訴人係自75年11月29日起即入籍台灣，在台居住已有20餘年之久，應已相當融入台灣社會，且以上訴人與他人多有借貸關係之往來，在社會生活之經歷上顯非閉塞，難認上訴人係在不諳租約意思之情形下，逕於租約上簽名，上訴人上開辯稱亦難採認。從而，被上訴人主張其係因買賣而取得系爭房屋之所有權，並將之出租予上訴人之事實，堪以憑信。
㈡、至於上訴人另辯以縱使兩造間係因買賣而移轉系爭房屋之所有權，然因被上訴人未交付買賣尾款50萬元，故就被上訴人遷讓房屋之請求，主張同時履行抗辯等語。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850 號判例要旨、84年台上字第2773號裁判意旨足供參照。則上訴人辯稱被上訴人尚未給付買賣尾款乙事，即便屬實，然因遷讓房屋與買賣尾款之給付請求間，並非基於同一契約之對待給付關係，揆之上揭最高法院判例要旨，自無行使同時履行抗辯之可能，從而，上訴人對被上訴人遷讓房屋之請求，主張同時履行抗辯，於法洵屬無據。
㈢、復按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1項、第455 條前段分別定有明文。查本件兩造既訂有租賃契約，租期業已於97年5 月1 日屆滿而消滅，且上訴人就系爭房屋亦無其他合法占用權源，則被上訴人基於出租人之地位，本於租賃契約之法律關係，訴請上訴人遷讓交還系爭房屋部分，即有理由，應予准許。
㈣、又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。經查，本件兩造間之租賃契約，既已於97年5 月1 日屆滿，然上訴人迄今尚未返還系爭房屋，且無合法占用權源，已如前述，是被上訴人主張其因上訴人於租約屆滿後，遲未返還系爭房屋，致受有無法使用收益之損害，即屬可採。從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付自97年5 月2 日起至97年11月1日止之相當於原租金額之損害共132,000 元，揆諸前揭說明，亦屬有據，應併予准許。原審判決上訴人應將坐落新竹縣○○鄉○○路○○號房屋遷讓交還被上訴人。上訴人應給付被上訴人132,000 元，依法核無不合，上訴人提起本件之上訴，並指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
民事第一庭審判長法 官 王銘勇
法 官 林南薰法 官 林麗玉以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
書記官 陳思璟