臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第195號原 告 建林工業股份有限公司法定代理人 林世文原 告 蘇金龍共 同訴訟代理人 張睿文律師複代理人 呂姿慧律師
侯海熊被 告 國泰人壽保險股份有限公司法定代理人 蔡宏圖訴訟代理人 吳光陸律師被 告 台灣工礦股份有限公司法定代理人 俞葆森上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國100 年7 月26日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。本件第一商業銀行股份有限公司（以下簡稱第一商業銀行）之承當訴訟人即原告蘇金龍主張其為訴外人臺灣自來水公司第十二區管理處經理，性質上屬公營事業分支機構首長，依公職人員財產申報法第7 條第1 項規定，不動產須信託予信託業，故原告蘇金龍乃將其名下所有坐落新竹市○○段258 建號即門牌號碼為新竹市○○路○ 號之建物（下稱258 建號建物）所有權信託予第一商業銀行，且辦畢信託登記事宜，而原告蘇金龍並指示第一商業銀行就本院93年度執字第5915號強制執行事件（下稱系爭執行事件）行使優先承買權。惟原告蘇金龍已於民國（下同）98年5 月20日就258 建號建物與第一商業銀行終止信託關係，並塗銷信託登記辦畢所有權移轉登記事宜，乃具狀聲明承當訴訟乙節，業據其提出承當訴訟聲請狀及
258 建號建物所有權狀等件為證（見本院卷第107 至110 頁），而被告對於原告蘇金龍承當本件訴訟具狀表示無意見（見被告98年6 月1 日所提陳報狀），依前揭說明，原告蘇金龍承當本件訴訟，於法尚無不合，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽公司）在系爭執行事件中投標而拍定坐落新竹市○○段○○○ ○號土地（下稱473 地號土地），惟原告主張就系爭473 地號土地有優先承買權，並聲明優先承買，但此業為被告所否認，是原告有無優先承買權不明確，將影響其就系爭473 地號土地取得買受人之地位，則原告於其私法上地位即有受侵害之危險，而此一法律上地位之不安狀態，能以確認判決將之除去，揆諸前開說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。
三、被告台灣工礦股份有限公司（以下簡稱台灣工礦公司）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、再按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。民事訴訟法第400 條第1 項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院19年上字第278 號判例、73年度台上字第3292號判例足參）。換言之，訴之要素為當事人、訴訟標的及訴之聲明三項，如其中有一不同，即非同一事件，亦即無所謂既判力問題。經查，被告台灣工礦公司前以原告二人無權占有系爭473 、484 地號土地為由，對其等提起拆屋還地之訴訟，訴請原告二人拆除地上物返還系爭473 、48
4 地號土地，並給付相當於租金之不當得利，惟經本院以77年度訴字第54 6號、台灣高等法院78年度重上字第198 號及最高法院79年度台上字第2406號判決駁回而告確定，嗣被告台灣工礦公司再以其與原告二人就系爭473 、484 地號土地有租賃關係為由，對其等提起給付租金之訴訟，但經本院以
84 年 度訴字第1210號、台灣高等法院85年度上字第875 號判決駁回而告確定，此有本院77年度訴字第546 號、台灣高等法院78年度重上字第198 號、最高法院79年度台上字第2406號、本院84年度訴字第1210號及台灣高等法院85年度上字第875 號判決等件附卷可稽，並經本院依職權調取前開卷宗核閱無訛。而查，本案乃原告主張就系爭473 地號土地有優先承買權，故對被告台灣工礦公司及國泰人壽公司提起確認優先承買權存在之訴訟。是以，比較原告與被告台灣工礦公司間之前後三個訴訟，其訴訟標的迥異，核與同一事件之要件不合，並非同一事件更行起訴，自無應受既判力拘束之問題。又前案之當事人未包含本件訴訟之被告國泰人壽公司，是原告與被告國泰人壽公司間之本件訴訟，亦無既判力問題。因此，本件訴訟並不發生違反前確定判決既判力之情事，則被告國泰人壽公司辯稱原告提起本件訴訟有違既判力原則云云，洵非有據。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、查坐落新竹市○○段473 、484 地號土地均為被告台灣工礦公司所有，484 地號土地上有二棟分別為新竹市○○段258、331 建號，門牌號碼均為新竹市○○路○ 號之合法建物，該二棟建物原本均為被告台灣工礦公司所有，並均出售予原告建林工業股份有限公司（以下簡稱原告建林公司）之前身新竹窯業股份有限公司（以下簡稱新竹窯業公司），新竹窯業公司將前開258 建號建物出售予訴外人杜烽熙，杜烽熙再將該258 建號建物出售予原告蘇金龍，故前開258 建號建物所有權為原告蘇金龍所有，331 建號建物所有權則為原告建林公司所有。
二、又查，系爭473 地號土地圍繞484 地號土地，分別鄰接東光路及公園路，原告蘇金龍所有258 建號建物係經由473 地號土地自東光路進出，圍繞258 建號之473 地號土地上除有圍牆外，並有增建之磚造建物坐落其上；原告建林公司所有33
1 建號建物則係經由473 地號土地自公園路進出，圍繞331建號建物之土地則為該建物之圍牆，此經本院77年度訴字第
54 6號被告台灣工礦公司訴請原告返還無權占有土地事件於78年3 月28日至現場勘驗，並經本院民事庭於77年7 月8 日囑託新竹市地政事務所複丈測量確認在案，合先敘明。
三、第查，前開258 建號建物及331 建號建物為早期日式房屋，供宿舍之用，自始有圍牆圍繞，圍牆內為庭院空地及建物，故被告工礦公司自始即將各該建物連同庭院空地及圍牆交付原告之前身新竹窯業公司使用，迄今為止均係以整體型式由原告建林公司及蘇金龍一併使用，此前經被告台灣工礦公司訴請原告等返還無權占有土地事件，經本院77年度訴字第54
6 號、台灣高等法院78年度重上字第198 號及最高法院79年度台上字2406號判決確定在案，並有被告台灣工礦公司前訴請原告建林公司給付租金事件，亦經本院84年度訴字第1210號及台灣高等法院85年度上字第875 號判決確定在案。
四、再查，系爭473 、484 地號土地前經本院民事執行處以93年度執字第5915號清償票款強制執行事件執行拍賣，定於98年
2 月12日下午2 時30分許進行特別變賣程序後之減價拍賣程序，依拍賣公告備註5 後段所示「本件標的拍定後，除484地號上331 、258 建號建物坐落位置之土地不點交外，其餘標的均點交。」等語；備註6 所示「93年7 月7 日查封時，另據地政人員指稱，本件土地484 地號上尚有二棟他人之建物（建號258 、331 ，門牌號碼：新竹市○○路○ 號），47
0 地號則位於該二棟建物之屋前方，其餘土地除1223、1224、暫編1530建號建物基地外，均為大賣場之停車場，484 地號上建物所有人如符合土地法第104 條及民法第426 條之2第1 項規定，就其建物坐落之土地有優先承買權，請應買人注意，如484 地號符合優先承買時，原拍定人就優先承買範圍外之其餘標的不得請求撤銷拍定。」等語，嗣經被告國泰人壽公司拍定後，本院通知原告蘇金龍及建林公司詢以是否願以相同條件優先承買，原告建林公司及蘇金龍依法向本院民事執行處聲明優先承買484 地號土地，被告國泰人壽保險股份有限公司（下稱被告國泰公司）對原告之優先承買權提出爭執，原告另主張對圍牆二間儲藏室及門所在之系爭473地號土地亦有優先承買權，嗣經本院民事執行處於98年3 月24日開庭結果，諭知原告應於10日就系爭473 地號土地之優先承買權提起訴訟，逾期未起訴，即就473 地號土地部分，通知拍定人繳款，並核發權利移轉證明，起訴後並應向該處為起訴之證明，原告乃提起本件訴訟。
五、按依民法第425 之1 條第1 項規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。同法第426 條之2 第1 項規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。是則，484 地號土地及473 地號土地既自始係由原告以整體型式一併使用迄今，自應由原告對前開2 筆土地一併享有優先承買權，始符法旨，並符現實。
六、至本院民事執行處雖就484 地號土地賦予原告以優先承買權，惟就圍繞484 地號土地之系爭473 地號土地，卻未賦予原告優先承買權，以致於經原告聲明優先承買484 地號土地後，因未能同時優先承買473 地號土地結果，形成484 地號與
473 地號土地各為不同之主體所有，484 地號土地將因之形成袋地，足以合理預見473 地號土地所有權人就通行權相關事宜有所爭執，徒增糾紛，自應由原告對473 地號土地一併享有優先承買權，始為合理。再者，袋地因與公路無適當之連絡，依日常生活經驗法則判斷，其價值較一般素地之價值低，被告國泰人壽公司就484 地號土地及473 地號土地係以整體合併興建建物使用為前提一併估價，並以該前提而向鈞院民事執行處出價投標，而非以484 地號土地為袋地之前提為投標，今原告僅能聲明以被告國泰人壽公司之相同價格優先承買484 地號土地，無異於以高價買進低價之袋地，致原告受有損害，對原告而言亦顯失公平。
七、綜上論陳，原告就473 地號土地依法依理均應享有優先承買權，惟因被告否認，致原告私法上地位有受侵害之危險，為此，爰提起本件確認之訴，並聲明：請求確認原告對坐落新竹市○○段○○○ ○號土地有優先承買權存在。
貳、被告則以：
一、被告國泰人壽公司部分：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項定有明文。又按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，民法第426 條之2 第1 項定有明文，參照最高法院65年台上字第530 號判例「土地法第104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，…」、69年台上字第945 號判例「土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。」是必須房屋所有權人就土地有租地建屋之租賃關係，彼此間始有優先承買權。
（二）原告就系爭473地號土地無租賃關係：⒈依原告所提本院77年度訴字第546 號、台灣高等法院78年
度重上字第198 號及最高法院79年度台上字2406號、本院84年度訴字第1210號及台灣高等法院85年度上字第875 號等判決可知，原告蘇金龍及建林公司於前開案件審理時，均否認其等與被告台灣工礦公司就系爭484 地號及473 地號土地與上開建物間有租賃關係及地上權存在，該等判決亦確認兩造間無租賃關係及地上權存在，遂判決原告蘇金龍及建林公司毋庸給付租金，是依禁反言原則，原告事後即不可再為相反之主張。
⒉原告二人分別所有258 建號及331 建號二棟建物，自被告
台灣工礦公司出售原告建林公司之前身新竹窯業公司時，與該建物坐落基地即系爭473 、484 地號土地間法律關係如何即已確定，不可能變更。且其等就系爭484 、473 地號土地並無租賃關係及地上權存在等情，業經前開確定判決所認定，自不可能因89年5 月5 日民法第425 條之1 第
1 項規定之施行，即依該規定認定原告與被告台灣工礦公司就系爭484 、473 地號土地有租賃關係存在，又果若雙方間有租賃關係存在，何以原告未曾主動給付租金給被告台灣工礦公司？甚至向新竹市地政事務所申請時效取得地上權登記，但遭駁回，嗣原告蘇金龍再向本院起訴主張有因時效取得地上權，惟亦遭本院判決駁回確定，又原告建林公司則另起訴主張因時效取得地上權，但亦經本院判決駁回，茲原告既主張因時效取得地上權，即表示其等占有系爭473 、484 地號土地之始迄今，均非本於租賃關係占有。
⒊事實上，民法第425 條之1 第1 項規定即係最高法院48年
台上字第1457號判例及73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議之明文化，在上開案件，被告台灣工礦公司即依該判例、決議主張有租賃關係，然因原告堅決否認有租賃關係，法院判決始否認被告台灣工礦公司可依租賃關係請求租金，揆諸民法第148 條第2 項規定之誠信原則於訴訟中亦有適用，茲原告在前開兩件訴訟，既一再否認有租賃關係，基於誠信原則，自不可事後再為相反主張。蓋原告在先前確定訴訟，否認有租賃關係存在，藉此拒付租金，即在該訴訟中，否認有租賃關係對其有利，基於禁反言原則，即不可現為優先承買訴訟，主張有租賃關係存在為有利，又改為相反主張。否則，此出爾反爾之玩弄法律行為，即違反禁反言原則，亦有違誠信原則。
⒋被告國泰公司就上開484 地號土地對原告起訴確認優先承
買權不存在，業經判決確定認定原告就該484 地號土地無租賃關係，而本件473 地號土地原告係本於同一事由同時使用484 地號土地，故本件與該案兩造爭點相同，基於爭點效之法理，參照最高法院73年度台上字第4062號判決「確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。」，基於誠信原則，亦應認原告就本件473地號土地無租賃關係。
（二）原告非租地建屋，仍無優先承買權：退一步言，縱認原告依89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 第1 項有租賃關係，但因早年系爭473 地號土地及地上建屋均為被告台灣工礦公司所有，是此租賃關係並非為租地建屋之關係，本件仍無民法第426 條之2 第1 項或土地法第104 條第1 項適用，原告自無優先承買權可資主張。
（三）原告無地上權，亦不可主張有優先承買權：原告主張其因時效而取得地上權一節，不僅依民法第772條準用第769 條規定，並非當然即有地上權，原告在未經登記取得地上權時，仍非地上權人，且原告向新竹市地政事務所申辦地上權登記，已遭駁回，其向本院起訴容忍或協同辦理地上登記亦遭判決駁回，足見原告無因時效取得地上權。
（四）綜上所述，原告就系爭473 地號土地應無優先承買權自明，是原告提起本件訴訟並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
二、被告台灣工礦公司部分：被告台灣工礦公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
叁、兩造不爭執事項：
一、系爭484 地號，地目建，面積662 平方公尺土地及473 地號，地目建，面積185 平方公尺土地均為被告工礦公司所有。
二、系爭484 地號上有二棟分別為新竹市○○段258 、331 建號，門牌號碼均為新竹市○○路○ 號之建物，該二棟建物原本均為被告台灣工礦公司所有，嗣均出售予原告建林公司之前身新竹窯業公司，迄新竹窯業公司將前開258 建號建物出售予訴外人杜烽熙，訴外人杜烽熙再於76年10月21日將該258建號建物出售予原告蘇金龍，並以買賣為原因，於76年10月29日辦畢所有權移轉登記予原告蘇金龍。
三、被告台灣工礦公司前對原告提起請求返還無權占有土地等訴訟，經本院77年度訴字第546 號、台灣高等法院78年度重上字第198 號及最高法院79年度台上字第2406號判決駁回確定在案。
四、被告台灣工礦公司前對原告建林公司提起請求給付租金訴訟，經本院84年度訴字第1210號、台灣高等法院85年度上字第
875 號判決駁回確定在案。
五、系爭473 、484 地號土地業經本院執行處拍賣，並由被告國泰人壽公司拍定。
六、被告國泰人壽公司對原告提起確認優先承買權不存在訴訟，經本院98年度重訴字第75號判決確認原告就系爭484 地號土地之優先承買權不存在，經原告提起上訴，惟經台灣高等法院99年度重上字第155 號判決及最高法院100 年度台上字第575號裁定駁回其等上訴而告確定。
七、原告蘇金龍對被告台灣工礦公司提起請求容忍辦理地上權登記訴訟，經本院以99年度重訴字第56號判決駁回確定在案。
八、被告台灣工礦公司對原告提起請求給付租金等訴訟，並經原告建林公司提起協同辦理地上權登記之反訴，嗣經本院以99年度訴字第402 號判決駁回被告台灣工礦公司前開訴訟，並駁回原告建林公司之反訴，惟經原告建林公司聲明不服提起上訴，現由台灣高等法院審理中。
九、原告蘇金龍分別於97年8 月7 日、98年6 月19日、98年9 月25日向新竹市地政事務所申請時效取得地上權登記，經新竹市地政事務所予以駁回原告蘇金龍之聲請。
肆、得心證之理由：本件兩造所應審究之爭點，厥為：原告主張適用或類推適用民法第425之1及第426之2之規定，認其等就系爭473地號土地有優先承買權存在，是否有理由？茲論述如下：
一、按最高法院48年台上字第1457號判例意旨謂「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」。次按最高法院73年5 月8 日73年度第
5 次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質當屬租賃。至其租金數額如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故其後不論為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」。又參酌最高法院83年8 月16日83年度第11次民事庭會議決議「土地法第104 條第1 項後段所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，係指出租人於承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，若基地、房屋係屬一人所有，先後分別出賣與二人，即無該條項之適用（本院53年台抗字第570 號判例）。」，其決定文載明「本院53年台抗字第570 號判例，係指基地與房屋間無租賃關係言，申言之，係指基地所有人出賣房屋時已約定、或雖無約定但就客觀情形論，係單純賣屋，買房人除應支付買屋價金外，無另行支付房屋占用土地之相當對價，使房屋繼續占用土地之情形言。否則，若已約定、或依客觀情形，足認買方除應支付買房價金外並應另行支付賣方房屋使用土地之相當對價時，此部分性質屬租賃，此觀43年台上字第639號判例、48年台上字第1457號判例自明，當有土地法第104條第1 項規定之適用。」。足見土地及房屋同屬一人，而將房屋出賣，固應推斷出賣人默許買受人繼續使用房屋占用之土地，但買受人占用該土地之法律關係定性，則區分如下：㈠如買賣雙方已約定、或雖無約定但就客觀情形論，買受人除應支付買屋價金外，並應另行支付房屋占用土地之相當對價予出賣人者，買受人占有該土地之法律關係，為其與出賣人間之基地租賃關係；㈡如買賣雙方並無約定，且就客觀情形論，買受人僅應支付買屋價金，而無須另行支付房屋占用土地之相當對價者，買受人係無償占有該土地，其占有權源之法律關係，為其與出賣人間之基地使用借貸關係。茲：
（一）查本件被告台灣工礦公司原為系爭484 、473 地號土地及
258、331 建號建物之所有權人，出賣系爭258 、331 建號建物予原告建林公司，固可推斷被告台灣工礦公司默許原告建林公司於系爭258 、331 建號建物得使用期限內使用系爭484 、473 地號土地，但被告台灣工礦公司與原告建林公司間是否存在基地租賃關係，應視被告台灣工礦公司與原告建林公司間曾約定，或依客觀情形，可認為原告建林公司除應支付買房價金外，並應另行支付被告台灣工礦公司關於系爭258 、331 建號建物使用系爭484 、473地號土地之相當對價以為斷。
（二）而查，依原告建林公司於另案所提台灣工礦公司新竹磚廠買賣合約第4 條載明被告台灣工礦公司及原告建林公司於46年4 月1 日以前派員按現狀移接，且依原告建林公司於另案所提台灣工礦公司新竹磚廠固定資產清冊係於46 年4月1 日作成，堪認原告建林公司至遲於46年4 月1 日起占有系爭473 地號土地，此有前開台灣工礦公司新竹磚廠買賣合約書及固定資產清冊附於另案卷足稽（見台灣高等法院99年度重上字第155 號卷第189 至197 頁、第258 至27
3 頁）。被告台灣工礦公司嗣後於51年4 月14日移轉系爭
258 、331 建號建物所有權予原告建林公司，經原告建林公司於56年8 月5 日辦理分割登記，及將系爭258 號建物出售予訴外人杜烽熙，於57年5 月17日完成所有權移轉登記，訴外人杜烽熙再出售予原告蘇金龍，於76年10月29日完成所有權移轉登記，其間長達30年，並無證據顯示被告台灣工礦公司曾以原告建林公司及其後手未給付地租為由提出異議，或曾請求原告建林公司及其後手給付地租，原告及訴外人杜烽熙亦從未給付租金予被告台灣工礦公司。
由上述客觀情狀觀之，足以認定被告台灣工礦公司出賣系爭258 、331 建號建物予原告建林公司，而默許原告建林公司於系爭258 、331 建號建物得使用期限內使用系爭47
3 地號土地，且同意原告建林公司除支付系爭258 、331建號建物對價外，無須另行支付使用系爭473 地號土地之對價，換言之，被告台灣工礦公司同意原告建林公司無償使用系爭473 地號土地，揆之前揭說明，應認被告台灣工礦公司與原告建林公司間成立基地使用借貸關係，而非基地租賃關係，其後原告建林公司將系爭258 號建物所有權移轉予訴外人杜烽熙，訴外人杜烽熙再移轉予原告蘇金龍，其二人亦無從因受讓該所有權，而就坐落473 地號基地與被告台灣工礦公司間存在基地租賃關係之情，堪可認定。
二、次按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得任作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第1782、2569號、73年度台上字第4062號判決要旨參照）。此與學說上所謂爭點效理論相仿，亦即當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，並禁止法院為與其相矛盾之判斷之效力。經查：
（一）揆之原告所提本院77年度訴字第546 號、台灣高等法院78年度重上字第198 號、最高法院79年度台上字第2406號民事確定判決（見本院卷第17至29頁），被告台灣工礦公司於該事件先位主張原告無權占有系爭484 、473 地號土地，除應拆除地上物返還系爭484 、473 地號土地，並應給付相當於租金之不當得利，備位主張如被告台灣工礦公司默許原告繼續使用系爭258 、331 建號建物坐落之系爭48
4 、473 地號土地部分，而成立基地租賃關係，原告就此部分應支付地租。原告則否認兩造間存在基地租賃契約。
嗣經法院判決駁回被告台灣工礦公司之訴，所持理由乃為被告台灣工礦公司默許原告繼續使用系爭484 、473 地號土地，且被告台灣工礦公司不能舉證證明兩造間存在基地租賃關係。又揆之原告所另提本院84年度訴字第1210號及台灣高等法院85年度上字第875 號民事確定判決（見本院卷第30至39頁），被告台灣工礦公司於該事件主張依上開最高法院73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議，原告應支付系爭484 、473 地號土地租金。惟原告仍否認兩造間就系爭484 、473 地號土地存在租賃契約存在，原告建林公司並抗辯被告台灣工礦公司多年來未請求租金，原告建林公司亦從未支付租金，足見原告建林公司除應支付買房價金外，無須另行支付被告台灣工礦公司使用系爭48
4 、473 地號土地之對價等語。迄經法院採信原告之抗辯，而駁回被告台灣工礦公司之訴而告確定。豈料，原告主張其等就系爭473 地號土地有優先承買權而提起本件訴訟，且為爭執優先承買權，主張被告台灣工礦公司出賣系爭
258 、331 建號建物予原告建林公司，與原告建林公司間推定存在基地租賃關係，原告蘇金龍則因嗣受讓系爭258號建物，而繼受基地租賃關係云云，惟原告與被告台灣工礦公司就系爭473 地號土地是否存有租賃關係之重要爭點，業經原告與被告台灣工礦公司於前開訴訟加以爭辯，並經法院審理後而為認定，揆諸前開說明，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，法院亦不得為與其相矛盾之判斷，是原告於本案所為核與原告在前開二案所抗辯內容大相逕庭、互有扞挌之主張，顯非可取。
（二）又查，原告主張原告蘇金龍所有258 建號建物大部分坐落系爭484 地號土地，但有少部分增建之磚造建物坐落系爭
473 地號土地上，此外尚有圍繞前開建物之圍牆及庭院亦有占用系爭473 地號土地，至原告建林公司所有331 建號建物則均坐落系爭484 地號土地，僅有圍繞上開建物之圍牆及庭院占用系爭473 地號土地之事實，業經本院77年度訴字第546 號返還無占有土地事件及本院98年度重訴字第75號確認優先承買權不存在事件至現場勘驗明確，並囑託地政機關測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在附卷可稽（見本院卷第16頁、第169 至181 頁、第185 頁），復為被告國泰人壽公司所不爭執，自堪信實在。惟查，原告就其等各所有系爭258 、331 建號建物所坐落系爭484 地號土地與被告台灣工礦公司間並無租賃關係存在，且原告並非系爭484 地號土地之承租人或地上權人，故就系爭48
4 地號土地並無優先承買權等情，業為本院98年度重訴字第75號、台灣高等法院99年度重上字第155 號及最高法院
100 年度台上字第575 號確定判決所是認，此有前開判決附卷可憑（見本院卷第227 至238 頁、第252 至255 頁、第260 至262 頁），並經本院調取前開卷宗閱明無訛，準此，原告各所有系爭258 、331 建號主建物所坐落系爭48
4 地號土地部分，既業經法院判決確認與被告台灣工礦公司間並無任何租賃關係存在，亦非系爭484 地號土地之地上權人，則本件原告主張附連圍繞前開258 、331 建號主建物之圍牆、庭院，甚原告蘇金龍所有系爭258 建號之少部分增建物等地上物，就所坐落系爭473 地號土地與被告台灣工礦公司間，更難認有何租賃關係或地上權存在，況原告與被告台灣工礦公司間就系爭258 、331 建號主建物所坐落系爭484 地號土地是否存有租賃關係之重要爭點，亦經兩造於前開訴訟加以爭辯，並經法院審理後而為認定，揆諸前開說明，當事人及法院均應受拘束，而不得為相反之主張及判斷，是被告國泰人壽公司前開所辯應堪認非虛，原告上開主張尚非足採。
三、第按88年4 月21日增訂、89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，無溯及既往效力。經查，本件被告台灣工礦公司出售並移轉系爭258 、331 建號建物所有權予原告建林公司之法律關係，係發生於00年0 月0 日之前，當無適用上開規定，推定被告台灣工礦公司與原告建林公司間就系爭473 地號土地有租賃關係存在餘地。又縱令適用上開規定，先推定被告台灣工礦公司與原告建林公司間就系爭473地號土地有租賃關係存在，惟依該規定之立法理由載明「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」，可見爭執有租賃關係存在者，非不得以反證推翻該法律推定之事實。本院依被告台灣工礦公司與原告建林公司買賣系爭258 、331 建號建物當時及嗣後之客觀事實，認定原告建林公司除支付系爭258 、331 建號建物對價外，無須另行支付使用系爭473 地號土地之對價予被告台灣工礦公司，即被告台灣工礦公司係無償提供系爭473 地號土地予原告建林公司使用，而成立基地使用借貸關係，並非成立基地租賃關係等事實，自已推翻上開規定所推定之事實。
四、末按民法第426 條之2 第1 項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。」，及土地法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」。查本件原告建林公司係基於與被告台灣工礦公司間之使用借貸法律關係，占有系爭473 地號土地，原告蘇金龍亦未因受讓系爭
258 號建物所有權，而得繼受取得承租人地位等情，已如前述，是被告國泰人壽公司抗辯原告不得享有各該規定所示之基地承租人之優先承買權，堪予信實，原告前開主張無可憑採。
伍、綜上所述，原告主張其等就系爭473 地號土地有租賃關係存在云云，不足為採，被告國泰人壽公司前開抗辯尚屬可信。從而，原告訴請確認其等就系爭473 地號土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
民事第一庭 法 官 高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
書記官 黃詩傑