臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第196號原 告 鼎鉅工業股份有限公司法定代理人 莊裕芳訴訟代理人 陳慶禎律師
戴淇龍被 告 達觀新技股份有限公司法定代理人 王政堂訴訟代理人 林蓓玲律師複 代理人 吳惠茹上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國九十九年一月八八日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。經查，原告提起本件訴訟後，被告法定代理人原為蔡永昌，嗣於訴訟進行中變更為王政堂，並已具狀聲明承受訴訟，有被告提出之公司變更登記事項卡為證，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、第按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或不礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者自屬之（最高法院91年度台抗字第552號民事裁定參照）。查原告起訴時就第1項聲明範圍內請求被告給付新臺幣（下同）910,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，訴訟標的係依租賃契約之法律關係為請求。嗣起訴狀送達被告後，乃追加依民法第184條第1項侵權行為損害賠償之法律關係為同一聲明選擇合併之請求（參本院99年1月8日言詞辯論筆錄）。被告雖不同意原告上開追加依民法第184條第1項侵權行為之法律關係為同一聲明選擇合併之請求，惟原告上開追加之侵權行為損害賠償法律關係訴訟標的部分，乃與原起訴之訴訟標的即租賃契約之法律關係所請求利益之主張在社會生活上堪可認為具有同一性或關聯性，兩者之主要爭點亦具有共同性，且原起訴請求之訴訟及證據資料，於本件審理繼續進行之範圍內亦與上開追加之訴請求（即原告追加之侵權行為法律關係訴訟標的部分）之訴訟及證據資料具有同一性及一體性，而得於同一審理程序一併互為利用，況依本件訴訟進行之程度，原告此部分訴之追加亦不礙被告之防禦及訴訟之終結，故原告此部分訴之追加自宜在本件同一程序加以解決，以避免未來重複起訴審理之程序浪費，是核原告此部分訴之追加乃與原起訴所請求之基礎事實屬同一，亦不礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，自應准許原告為此部分訴之追加。
貳、實體部分：
一、原告起訴聲明及主張之要領：
（一）兩造於民國（下同）94年8月23日訂立「房屋租賃契約書」，約定由被告向原告承租新竹市○○段○○○○號上所興建正群工商大樓第3層第2間及地下室停車位1處，即門牌號碼新竹市○○路○○號3樓之2，租賃期間原自94年9月1日起至95年8月31日止，約定每月租金新臺幣（下同）130,000元。之後，租賃期間屆滿前，兩造同意展期，由被告在系爭租賃契約書本文第1頁上方蓋用被告公司大小章之方式，將租賃期間展延3次（即分別展期至96年8月31日、97年8月31日及98年8月31日屆滿）。並依兩造租賃契約約定，「租金每次應繳12個月份支票。甲方於每年9月1日前通知乙方繳納租金，乙方於每年9月3日前3日內交付甲方依期兌收，乙方同意以本大樓為租金交付地，乙方不得藉任何理由遲延。若未依限繳付或交付之支票遭退票者即為違約，每逾1日應加付按月租金2%累積計算之違約金」。
（二）詎被告未經原告同意，且無任何理由即逕行於97年10月17日提前遷移至他處，並自97年9月1日起即不依約定繳納房租，總計被告自97年9月1日至98年3月31日止，計有6個月之租金尚未給付，總金額為910,000元。原告分別於97年11月21日、98年2月25日及98年3月12日以存證信函通知被告應履行契約之義務，皆未獲置理。據此，被告自應給付原告租金910,000元，及如附表所示依月租金2%按日計付違約金。
（三）另按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」民法第429條固然定有明文。惟系爭租賃契約書第6條第4項約定「租賃期間租賃標的物由乙方（即被告）使用，除非乙方使用因素之損壞外，其他如有修繕維護之必要由乙方自行負擔」，是依兩造間之租賃契約係約定由被告自行負擔租賃標的物之修繕。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條亦定有明文。又兩造於系爭租賃契約書第6條第10款約定「冷氣系統、輕鋼架天花板、照明由甲方（即原告）負責施工交付乙方使用，租約期滿交還房屋時應完整良好可用，乙方負責電費及維修保養費」，而原告自94年9月1日已交付合於上述約定使用收益之租賃標的物供被告使用收益。被告若欲終止兩造間之租約，返還租賃標的物，自應將系爭租賃標的物內如系爭租賃契約書第6條第10款所約定之相關設施，完整交還原告，若有毀損，亦應負擔修繕之義務。然被告於97年10月17日自行他遷，並未就前開承租之標的物予以回復原狀，原告自行僱工所支出之費用，總計為109,055元，被告亦應一併賠償原告。
（四）對被告抗辯之陳述：㈠被告辯稱系爭租賃契約最後1次展延至98年8月31日之行為
，係被告公司員工未得被告公司負責人同意，擅自所為，該行為顯屬無權代理云云。惟查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件系爭租賃契約租期曾3次展延，被告對租期前2次展延不爭執，惟抗辯最後1次即第3次將租期展延至98年8月31日，係被告公司員工未得被告公司負責人同意，擅自所為，該行為顯屬無權代理之有利事實，自應由被告負責舉證證明之，否則即應受上開租期展延效力之拘束。
⑵按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相
對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限」；「撤回要約之通知，其到達在要約到達之後，而按其傳達方法，通常在相當時期內應先時或同時到達，其情形為相對人可得而知者，相對人應向要約人即發遲到之通知。相對人怠於為前項通知者，其要約撤回之通知，視為未遲到」；「前條之規定，於承諾之撤回準用之。
」民法第95條第1項、第162條、第163條固分別定有明文。查兩造就系爭租賃契約最後1次展期之意思表示，業已互為到達他方，被告就「系爭租賃契約展期之意思表示已確定到達原告公司」，並無意見，被告僅於97年8月11日發函至原告宣稱：「．．．本公司（即被告公司）員工未得本公司負責人同意，擅自將上開租賃契約期限延期至98年8月31日，該法律行為顯屬無權代理，本公司不予承認，且為反對之表示，故上開延期之租賃契約，依法對本公司不生效力」云云。惟查：被告97年8月11日函中及本件訴訟審理至今，被告從未主張其97年8月11日函之表示與就系爭租賃契約展期之意思表示，有同時或先時到達之情事，亦即無前揭民法第162條、第163條「意思表示撤回」是否生效之問題。且被告亦未就其所主張「其員工未得負責人同意，擅自將系爭租賃契約期限延期至98年8月31日」無權代理之情具體舉證。另被告98年8月17日民事陳報狀第1項陳述：「．．．詳細情形據詢問當時行政助理陳淑惠，陳淑惠陳述：因當時負責被告達觀公司員工勞健保加、退保等相關事宜，故公司大、小章由其保管。記憶中約97年5月底原告鼎鉅公司有派人將系爭延長租期之租賃契約送過來，陳淑惠當時有將此事告知羅旭琪。羅旭琪約於97年6月中、下旬指示陳淑惠將租約用印，並通知原告鼎鉅公司派人來拿，陳淑惠即打電話通知原告鼎鉅公司盛先生，請其派人過來拿契約。」系爭租賃契約書第2條固有約定：「租賃期限：．．．本租賃契約期滿後乙方（承租人）續約與否，應於本租約期滿前4個月以書面預告甲方，與甲方另訂新租賃契約後方得繼續使用。甲方（出租人）如不同意續租，本租約到期前3個月通知乙方，乙方應於．．．」，上開約定並非限制兩造在展延租約時須遵照上開期限，展期方生效力，而係方便原告就租賃物之是否續租或另出租予新承租人等，能有時間預為安排，所為之約定。綜上，被告稱「延期之租賃契約，依法對其不生效力」，顯無理由。本件兩造就系爭租賃契約最後1次展期之意思表示已依法確定生效，是系爭租賃契約期限已展期至98年8月31日。又被告97年8月11日之函文縱有解除展延租期（即97年9月1日至98年8月31日）租約之意，然被告亦無解除契約之權利，自無權單方解除契約。
⑶次按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。由
自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第107條、第169條前段分別定有明文。本件縱被告認為第3次延展租約之行為係無權代理，然系爭租約在第3次展期前，已由被告公司人員以在系爭租賃契約書蓋用被告公司大小章有效展延2次，且一般公司大小章之使用均有嚴格之控管程序，一般員工如何能未經被告之允許隨意取用，是此已足令原告信任第3次代被告展延租期之被告公司人員已取得代理之權限，故依此被告對租約第3次展期亦應負授權人之責任。
⑷另系爭租賃契約原租賃期限97年8月31日屆期後，被告並
未有遷讓返還系爭租賃標的物之跡象，為此原告曾於97年9月4日派員查看系爭租賃標的物使用狀況，此與被告稱系爭租賃契約期限展期至98年8月31日之法律行為係屬無權代理，被告不予承認云云，似有未合。況從97年8月31日至被告遷移他處止，此期間被告並未就系爭租賃標的物之退租、還屋等相關事宜知會原告，嗣97年10月17日始無預警地自行遷離系爭租賃標的物，原告於97年10月28日乃發函通知被告有關遷移後復原事宜，告知被告：「．．．隔間於97年11月30日前拆除恢復原狀（應修補牆面破損及油漆污損部份，修補地面磁磚破損）．．．屋內消防器具、照明燈具、水電線路、冷氣系統，通訊網路及鑰匙需完整且保養妥善後移交。4、拆除及復原的用屋期間，房租應繼續繳納而且以月計算），亦即原告亦已就系爭租賃契約終止後被告應負之修繕及回復原狀義務範圍另發函告知（按原告此部分請求之依據為系爭租賃契約書第4條第3、6款、第6條第4、10款），被告應將系爭租賃標的物修繕、回復至完整之狀態。
㈡被告另辯稱：被告指派范振銀與原告代表戴淇龍、盛淇雲
進行協商，兩造於97年12月初就系爭房屋保證金、回復原狀問題達成協議如下：雙方同意系爭房屋租賃契約自97年8月31日屆期，被告願配合原告將系爭房屋裝潢拆除，並繳交97年9月份至同年10月2日之租金；原告同意待被告將系爭房屋裝潢拆除後，願將保證金450,000元扣抵97年9月份至同年10月2日之租金後全數返還被告．．．云云，證人范振銀雖亦大略為以上證述。惟查，原告固曾找被告協商解決系爭租賃標的物之復原問題，惟原告沒有理由在被告解決此問題前即同意被告無需負擔系爭租賃標的物之修復前之租金即終止租約，被告亦未就兩造有所謂的協議及其內容負舉證責任。是被告所辯，顯不可採。況系爭租賃契約期限既已展期至98年8月31日，且如兩造於97年12月初若有協議，亦不大可能僅要求被告給付97年9月份至同年10月2日止之租金，是被告之主張及證人范振銀之證述不合常情。依證人盛淇雲之證述，兩造自被告97年10月份他遷後，曾就系爭房屋之遷讓、回復原狀等進行多次協商，但證人並未提到同意被告於系爭房屋之遷讓、回復原狀等問題解決前即可不用依約給付租金，是本件系爭租賃契約亦未經兩造協議終止。
㈢原告請求被告給付租金之損害部分：按「因故意或過失，
不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第184條第1項前段定有明文。兩造間租賃契約已有效展期至98年8月31日，且依系爭租賃契約之約定，並未賦予被告任意終止租約之權利，而系爭租賃契約亦未具經被告行使法定終止權終止之情事，被告依兩造間之租賃契約，被告縱自行他遷，放棄使用系爭租賃標的物之權利，亦應按期支付租金。退步言之，系爭租賃契約縱已合法終止，惟被告未履行就系爭租賃標的物修繕及回復之義務，致原告就系爭租賃標的物亦無法用益，係故意不法侵害原告對系爭租賃標的物所有權權能中之用益權，而受有相當於租金之損害。故原告請求被告給付自97年9月1日至98年3月31日，按7個月租金計算之金額共計910,000元，自屬有理由。
㈣被告又辯稱被告雖於97年10月17日自行遷移他處，惟已負
擔相當費用就系爭租賃標的物為回復行為。然查：被告他遷後就系爭租賃標的物仍遺留「冷氣系統未測試、壓縮機不動、壓力錶乙只故障、冰水泵異聲過大、循環水遺失、55個風口及11只控制開關不對稱、插座未接插座頭、電話線等未安裝座頭、天花板上線路未清乾淨（非大樓原有線路）、天花板花紋不對、缺滅火器、跳生方向燈及緊急照明燈、照明燈具不會亮及隔熱紙未拆除」等問題，依上開說明及兩造契約約定，被告自應負回復原狀及損害賠償之責。是經原告找人估價，須支出之費用，自應由被告負擔。
（五）綜上，依兩造間之租賃契約關係及民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償之法律關係請求被告給付自97年9月1日起至98年3月31日止之租金或相當於租金之損害910,000元；依兩造間系爭租賃契約書第4條第3款、第5條、第6條第10款之約定，請求被告負擔修繕及回復原狀之費用109,055元；依兩造間系爭租賃契約書第3條第2項a款（按應係第3條第2款a目）之約定，請求被告給付如附表所示依月租金2%按日計算之違約金，爰聲明請求：
㈠被告應給付原告1,019,055元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年4月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡被告應給付原告如附表所示依月租金2%按日計算至清償日止之違約金。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣第1、2項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及要領：
（一）兩造間就系爭房屋簽訂有房屋租賃契約，每月租金為130,000元，雙方約定租賃期限至97年8月31日止。惟被告公司員工羅旭琪未得被告公司法定代理人同意，擅自將上開租賃契約期限延期至98年8月31日，上開詳細情形，據詢問當時行政助理陳淑惠陳述：因當時負責被告達觀公司員工勞健保加、退保等相關事宜，故公司大、小章由其保管，記憶中約97年5月底原告鼎鉅公司有派人將系爭延長租期之租賃契約送過來，其當時有將此事告知羅旭琪，羅旭琪約於97年6月中、下旬指示其將租約用印，並通知原告鼎鉅公司派人來拿，其即打電話通知原告鼎鉅公司盛先生，請其派人過來拿契約。故該法律行為顯屬無權代理，被告不予承認，且被告知悉後即為反對之意思表示，並已於97年8月11日發函給原告，通知原告上開租賃契約將於97年8月31日到期，被告將於期滿日騰空交還房屋予原告，原告應於該日進行點交系爭房屋，並於被告交還系爭房屋後，將相當於3個月租金計390,000元及溢收之60,000元總計450,000元全數返還予被告。又縱被告之員工羅旭琪代理被告展延租期至98年8月31日，不因被告97年8月11日函文不予承認而不生效力，則被告97年8月11日之函文亦有解除展延租期（即97年9月1日至98年8月31日）租約之意。
（二）嗣因被告依約欲將系爭房屋騰空返還時，原告竟要求被告需「進行復原作業」，當時被告負責之員工羅旭琪認為依合約約定，被告只需騰空還出即可；且原告又未提供94年9月1日交付被告系爭房屋時之現狀照片，被告實不知要如何「進行復原作業」？是以被告乃於97年10月2日依約騰空交還系爭房屋予原告。然原告非但拒不返還保證金450,000元，且一再要求被告應進行「復原作業」。當時被告一方面想取回上開保證金，另方面亦不想在租賃問題與前房東糾葛不清，基於息事寧人之態度，被告指派范振銀與原告代表戴淇龍、盛淇雲進行協商，兩造於97年12月初就系爭房屋保證金、回復原狀達成如下協議：雙方同意系爭房屋租賃契約自97年8月31日屆期，被告願配合原告將系爭房屋裝潢拆除，並繳交97年9月至同年10月2日之租金；原告同意待被告將系爭房屋裝潢拆除後，願將保證金450,000元扣抵97年9月至同年10月2日之租金後全數返還被告。
（三）詎被告於98年1月14日花費100,000元將系爭房屋裝潢全數拆除淨空後，原告代表盛淇雲竟拒絕點交，並要求應再度進行天花板輕鋼架製作及重整、地板磁磚挖除及整修、天花板電線線路清除重整及柱子線路修復等非屬於上開協議事項之復原項目，且要求應將牆壁上之釘子及壁紙清除重新粉刷，當時被告代表范振銀一再要求原告是否應提出被告承租當時之照片現狀供被告參考，原告一再請被告先進行復原作業，被告為息事寧人，只好再次配合原告上開要求，又花費259,000元進行原告所謂復原作業。
（四）嗣被告第2次復原工程因遇上農曆過年而於98年2月16日完工，被告再次請原告代表盛淇雲進行點交，孰料，原告代表盛淇雲不僅未提出系爭房屋承租當時之現狀照片外，竟再次拒絕點交，又要求被告應進一步將新增冷氣完全復原，多的送風口也要拆除，落電系統、網路線、電話線、消防系統、大樓玻璃隔熱紙等等均需清除，顯屬無理要求。
至此，被告始驚覺原告根本無履行協商誠意。是以，被告屢屢配合原告協助拆除裝潢工程，並已自行支出費用高達359,000元，且上開諸多工程根本非被告應負責回復，然原告竟一而再、再而三無故要求被告進行所謂「復原作業」，不僅與原租賃契約、兩造協議內容約定不符，有違誠信原則，亦屬無理之要求。甚且原告迄今從未提出任何證據證實系爭房屋之原狀究竟為何等狀況？今原告竟起訴指稱被告「未就系爭房屋予以回復原狀」，須賠償原告自行僱工所支出之費用損失云云，顯與事實不符。至被告代表范振銀於98年2月16日簽署之書據，僅係點交當日由原告代表盛淇雲自行主張被告未完成「復原作業」，而要求應繼續回復之諸多工程明細，被告代表范振銀僅係應原告代表盛淇雲之要求而簽名。然觀諸該書面並無任何敘述該等工程被告同意負責等字樣，即依上開書面根本無從判斷及證明被告願意負責並繼續進行原告主張之「復原作業」，故原告之主張僅為片面之詞，不足採信。
（五）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。查上開租賃契約雙方訂定之有效期限至97年8月31日，依民法規定，雙方租賃關係自應於期限屆滿時消滅。而本件租賃契約第1條雖訂定：「本租賃期滿後乙方續約與否，應於本租約期滿前4個月以書面預告甲方，與甲方另訂新租賃契約後方得繼續使用」云云，惟上開約定，僅係適用於被告欲續約之情形。然被告既已決定不續約，並以書面通知原告，故無上開約定之適用。是以系爭房屋租賃契約已於97年8月31日期限屆滿，被告自無須給付原告97年8月31日以後之租金。
（六）另由兩造於97年12月初之協議，若原告不同意系爭房屋租賃契約已於97年8月31日期限屆滿，被告如何有騰空返還系爭房屋之義務？又原告為何一再要求被告進行所謂復原作業？故被告雖遲至98年10月2日（按顯係97年10月2日之誤載）始騰空系爭房屋交還予原告，然依97年12月初雙方達成之協議，被告願給付原告97年9月1日起至97年10月2日止之租金，且雙方同意自保證金450,000元扣抵97年9月份至同年10月2日之租金，是原告一方面已認定系爭房屋租賃契約已於97年8月31日期限屆滿，另一方面又起訴請求97年9月1日起至98年3月31日止共計7個月之租金云云，，顯於法無據。
（七）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告即出租人要求承租人即被告就系爭房屋應回復「原狀」，然原告對於系爭房屋之「原狀」均未加以舉證。是以，原告主張被告未就系爭房屋予以回復原狀云云，即無可採。又原告雖以拆除復原報價單為證，主張回復原狀費用為109,055元，但此報價單，究係已支出之金額抑或僅是估價而已？其估價之標準與其所稱回復原狀有何關連？其必要性如何？在在均未見原告舉證證明，該報價單自無法證明原告所受損害。
（八）按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，此有最高法院48年台上字第481號判例可稽。又損害賠償之債之成立，其損害之發生與有責原因事實間，所謂之相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，在一般情形上，有此環境、有此行為之同一條件，足以發生同一之結果者，該條件即為發生結果之相當條件，其行為與結果為有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，依客觀之審查，不必皆發生此結果，該條件與結果尚非相當，而僅屬偶發之事實，其行為與結果間即難認為有相當因果關係，此亦有最高法院96年台上字第2032號判決可稽。經查，系爭房屋租賃契約書第5條「租約期滿或終止時，乙方應即騰空還出，將租賃標的物完整的交還甲方，雙方不得要求任何費用或其他要求。」是以被告已於97年10月2日依約將系爭房屋騰空，並將租賃標的物完整交還與原告，當已履行依債務本旨回復原狀之義務，已如前述，且原告迄今仍無法證明被告有違反系爭租賃契約而未盡回復原狀之義務。故原告要求被告賠償其自行僱工拆除系爭房屋裝潢之費用計109,055元，顯屬無理。
（九）此外，縱然被告之抗辯均無理由，被告爰主張以押租金抵銷原告之請求。
（十）綜上，爰聲明請求：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
三、本院判斷之理由：
（一）本件經與兩造整理並協議簡化爭點如下：㈠兩造間不爭執之事實：
⑴兩造於94年8月23日訂立「立房屋租賃契約書」，主要內容如下（參原證1「立房屋租賃契約書」影本）：
①被告向原告承租坐落新竹市○○段○○○○號上所興建正群工
商大樓第3層第2間及地下室停車位1處，即門牌號碼新竹市○○路○○號3樓之2。
②租賃期間：自94年9月1日起至95年8月31日止，為期5年為限
。本租賃契約期滿後乙方（即承租人被告，下同）續約與否，應於本租約期滿前4個月以書面預告甲方（即出租人原告，下同），與甲方另訂新租賃契約後方得繼續使用。甲方如不同意續租，本租約到期前3個月通知乙方，乙方應於期滿日，遷讓房地。
③租金：每月租金130,000元。每次應繳12個月份支票，甲方
於每年9月1日前通知乙方繳納租金，乙方於每年9月3日前3日內交付甲方依期兌現。若未依限繳付或支付之支票遭退票者即為違約，每逾1日應加付按月租金百分之2累積計算之違約金，甲方並得終止租約，乙方應即遷出，並將所欠租金連同前述按日計算之違約金及其他應負擔之費用暨甲方所受之損失全部付清。
④押租金：乙方應付給甲方相當於3個月租金之保證金450,000
元，於租賃期滿騰空交還房地並繳清至點交房屋日之水電、管理費、電話費等，並履行本合約全部債務後隨即無息退還乙方，保證金返還請求權於租約完成遷讓房屋之時始發生，乙方不得中途主張抵付租金，亦不得以之作為任何債務之保證。
⑤使用租賃物之限制：
乙方應以善良管理人之注意義務使用房地，倘乙方．．．
之故意或過失致「租賃物」滅失或損毀者，乙方應負擔損害賠償責任。
乙方經甲方同意得設置廣告牌．．．租賃關係消滅時，乙方應即拆除並回復原狀。
對於直接或間接因租賃標的物內附屬之裝置、配線等之毀
損及故障，或因乙方．．．因故意或過失之行為致他人或物品受損害，乙方應負全部賠償責任。乙方並應保證甲方免受此等損害所引起之一切對抗行為、控告勒索以及所附帶發生之費用。
⑥違約處理：租約期滿或終止時，乙方應即騰空遷出，將「租
賃標的物」完整的交還甲方，雙方不得要求任何費用或其他要求。逾期未遷出者，其存置於本租賃標的物內之經營設備及其他物品任甲方視同廢棄物處理。如乙方逾期不搬遷，應自逾期日起至將租賃標的物交還甲方接管之日止，每逾1日加付按月租金百分之2累算之違約金予甲方，此項違約金得自乙方所繳保證金中扣除，如有不足或對甲方另有其他損害時，並得再向乙方請求損害賠償。
⑦其他約定事項：
租賃期間租賃標的物由乙方使用，除非乙方使用因素之損壞外，其他如有修繕維護之必要由乙方自行負擔。
租賃期限內任何一方非經對方同意，不得擅自解除契約，
否則對於所蒙受之一切損失，應由擅自解約之一方負擔損害賠償及有關法律責任。
乙方若欲提前解約須於4個月前以書面通知甲方，雙方可
同時找新承租戶接續承租．．．承租空檔期房租由乙方保證金扣除。
冷氣系統、輕鋼架天花板、照明由甲方負責施工交付乙方
使用，租約期滿交還房租時應完整良好可用，乙方負責電費及維修保養費。
⑵上開租賃期間屆滿前，均由被告之協理即代理人羅旭琪代理
被告在系爭租賃契約書本文第1頁上方蓋用被告公司大小章，而經兩造合意展期2次，即合意先後展期至96年8月31日及97年8月31日屆滿。（參原證1「立房屋租賃契約書」影本）。
⑶原告於97年8月31日租期屆滿前，再將系爭租賃契約書送交
被告，被告之代理人羅旭琪亦循例指示承辦人陳淑惠在系爭租賃契約書本文第1頁上方記載「本租約延期至98年8月31日」旁蓋用被告公司大小章後，於97年7月30日將系爭租賃契約書交還原告。（參原證1「立房屋租賃契約書」、原告於98年8月17日言詞辯論期日提出之桌歷影本）。
⑷嗣原告知悉代理人羅旭琪循例指示承辦人陳淑惠在系爭租賃
契約書本文第1頁上方記載「本租約延期至98年8月31日」旁蓋用被告公司大小章，並將系爭租賃契約書交還原告後，即於97年8月11日通知原告表示如下（參被證1被告97年8月11日函影本）：
①「本公司特以此函通知鼎鉅公司上開租賃契約將於民國（下
同）97年8月31日到期，本公司將於期滿日騰空交還房屋與鼎鉅公司，鼎鉅公司應於該日進行點交系爭房屋，並於本公司交還房屋後將保證金新臺幣（下同）39萬元以及溢收之6萬元全數返還本公司．．．」。
②「本公司員工未得本公司負責人同意，擅自將上開租賃契約
期限延至98年8月31日，該法律行為顯屬無權代理，本公司不予承認，且為反對之表示，故上開延期之租賃契約，依法對本公司不生效力」。
⑸原告於97年8月12日收受被告之上開通知後，迄97年10月28日前均未為任何意思表示。
⑹被告於97年10月遷出系爭租賃標的物（惟兩造對被告遷出日期尚有爭執，詳如後述爭點）。
⑺原告於97年10月28日發函給被告，被告於97年10月30日收受，原告函文內容略以（參原證8原告97年10月28日函）：
①主旨：租屋遷出復原。
②說明：租屋人須將置放租屋內所有器具、隔間於97年11月30
日前拆除遷出恢復原狀（應修補牆面破損及油漆污損部分，修補地面磁磚破損外，並將地面打掃清理乾淨）；屋內消防器具、照明燈具、水電線路、冷氣系統、通訊網路及鑰匙需完整且保養妥善後移交；拆除及復原的用屋時間，房租應繼續繳納而且以月計算；合約之解除應是出租人與承租人雙方協商，尋求雙方多（按應係「都」之誤）能接受的條件，而非單方自說自話的解除合約，何況貴公司違約再（按應係「在」之誤）先，請貴公司依合約條件，將留於租屋處的器具依前時間內遷出，並繳清應付之租金及費用，請於97年11月5日前回函告知貴公司的決定。
⑻原告於97年11月21日以竹北光明郵局第00911號存證信函通
知被告：「貴我公司所簽訂房屋租賃契約書到期日為98年8月31日，但貴公司卻於97年10月17日違約提前遷移，且沒有進行復原作業及程序．．．自97年9月至今共有3個月房屋租金尚未繳交．．．請貴公司於97年11月30日前妥善解決」。
（參原證2存證信函影本）。
⑼兩造分別由被告代理人范振銀及原告代理人戴淇龍、盛淇雲
於97年12月初就系爭房屋之回復原狀達成協商，先後約定97年12月15日、98年1月15日點交系爭房屋，被告乃花費100,000元將系爭房屋裝潢全數拆除淨空，惟屆期原告代理人盛淇雲拒絕點交，要求被告應再進行天花板輕鋼架製作及重整、地板磁磚挖除及整修、天花板電線線路清除重整、柱子線路修復，及將牆壁上之釘子及壁紙清除重新粉刷等復原項目，被告遂再花費259,000元進行原告要求之復原作業，而於98年2月16日完工，嗣原告代理人盛淇雲點交時，仍未提出系爭房屋承租時之現狀照片，再次拒絕點交，又提出被告未復原清單，包括①冷氣系統：未測試、壓縮機不動、壓力表乙只故障、冷水沯異聲過大、循環水 找不到位置、55個風口與11只控制開關不對稱。②插座未接插座頭。③弱電系統電話線等未按座頭。④天花板上線路未清乾淨（非大樓原有線路）。⑤天花板花紋不對。⑥無消防系統（缺滅火器、方向燈、緊急照明燈感應器）。⑦照明燈具部分不亮。⑧隔熱紙未拆。而由被告代理人范振銀在上開清單上簽名。嗣被告認原告上開要求係屬無理要求，並認原告要求之諸多工程根本非被告應負責回復，不僅與租賃契約、兩造協議內容約定不符，且從未提出系爭房屋原狀之任何證據，乃拒絕原告上開未復原清單之要求。（參被證2被告支出共359,000元回復原狀之估價單、統一發票影本各2紙，原告於98年5月15日言詞辯論期日提出之98年2月16日未復原清單影本）。
⑽原告先後於98年2月25日、98年3月12日以竹北光明郵局第00
091號、竹北博愛郵局第00087號存證信函通知被告：「復於98年2月16日初步點交時確認尚未完成復原之缺失項目，貴公司亦承諾將於98年2月20日如期完成，但實際上卻仍未完成，請貴公司於98年2月27日前完成復原及點交工作，並繳交未點交前之房租及遲延之利息」、「再次函告，請貴公司於98年3月20日前完成復原及點交工作，並繳清未點交前之房租及遲延之利息」。（參原證2存證信函影本）。
⑾原告主張被告未復原而須支出復原之費用為114,507元，依
原告提出之被告應復原而未復原之工程報價單所載項目如下：①線路查測及拆除工資。②插座復原。③天花板及地板復原工資。④冰水馬達維修。⑤循環水塔檢修。⑥冰水機側洗保養。⑦送風機測試。⑧回風花板。⑨緊急照明燈。⑩出口燈。⑪廢棄物清除。⑫窗廉拆除。⑬天花板更換。⑭冷氣系統（無法測試，待測試後）。⑮冷氣壓力表。以上合計94,830元，管銷15%為14,225元，總計109,055元，加計營業稅5,453元，總額共114,507元。（參原證6回復原狀報價單影本）。
㈡兩造間主要之爭點為：
⑴被告係於97年10月2日或97年10月17日搬遷離系爭房屋？⑵被告之代理人羅旭琪代理被告在系爭租賃契約書記載「本租
約延期至98年8月31日」旁蓋用被告公司大小章，並將系爭租賃契約書交還原告之展延租期1年效力為何？⑶被告於97年8月11日通知原告主張被告代理人羅旭琪代理被
告展延租期係無權代理，被告不予承認，且為反對之意思表示；被告將於97年8月31日租期屆滿日騰空交還系爭房屋之法律效力如何？⑷原告依租賃契約之法律關係請求被告給付自97年9月1日起至
98年3月31日止之租金及如附表所示依月租金2%按日計算至清償日止之違約金，有無理由？⑸原告依侵權行為之法律關係請求被告給付自97年9月1日起至
98年3月31日止相當於租金之損害，有無理由？⑹原告請求被告給付回復原狀之必要費用，有無理由？
（二）得心證之理由：㈠被告係於97年10月2日搬遷離系爭房屋：
⑴原告主張被告係於97年10月17日搬遷離系爭房屋，固據提出
原告97年10月28日函載「租屋人（即被告）已於97年10月17日遷離」之函文影本為證（參原證8原告97年10月28日函影本），然對照原告起訴時提出之原告97年10月16日製作之拆除復原工程報價單影本，原告於97年10月16日即已列舉被告遷離後應復原之項目清單，已足堪認被告至遲於97年10月16日前即已搬遷離系爭房屋，顯然原告97年10月28日函載「租屋人（即被告）已於97年10月17日遷離」之內容與事實不符。此外，原告復無法舉證證明被告係97年10月17日搬遷離系爭房屋，故原告主張被告係於97年10月17日搬遷離系爭房屋一節，即不足採信。
⑵第查，被告抗辯係於97年10月2日搬遷離系爭房屋之事實，
則據提出相符之搬運費簽單影本10份為證，應堪足採信。⑶揆諸上開認定，已足堪認被告係於97年10月2日搬遷離系爭房屋。
㈡被告之代理人羅旭琪代理被告在系爭租賃契約書記載「本租
約延期至98年8月31日」旁蓋用被告公司大小章，並將系爭租賃契約書交還原告，應已生代理被告與原告合意展延系爭租賃契約租期1年之效力：
⑴查兩造間原租賃期間屆滿前，被告確曾先後2次由代理人羅
旭琪代理被告與原告合意各展延租期1年（即先後展期至96年8月31日、97年8月31日屆滿）；嗣第2次展延租期屆滿即97年8月31日前，原告再將系爭租賃契書送交被告，而被告之代理人羅旭琪亦循例代理被告在系爭租賃契約書記載「本租約延期至98年8月31日」旁蓋用被告公司大小章後，於98年7月30日將系爭租賃契約書交還原告之事實，為兩造所不爭執（參本院98年8月17日言詞辯論筆錄暨原告提出之桌歷影本），自堪以認定。據此，堪認第3次展延之系爭租賃契約確係由被告之代理人羅旭琪代理被告與原告合意之展延。⑵第按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示
為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。被告既自認原租賃契約租期屆滿前先後2次與原告合意展延租期1年（即先後展期至96年8月31日、97年8月31日屆滿），均係由被告代理人羅旭琪代理被告為之，顯已有由自己之行為表示以代理權授與代理人羅旭琪，自應對原告負表現代理之授權人責任。據此，縱認被告代理人羅旭琪代理被告同意與原告展延系爭租賃契約租賃期間1年，係屬無權代理，被告仍應對原告負表現代理之授權人責任。從而，原告主張被告應負表現代理之授權人責任，即非無據。至被告嗣後主張被告代理人羅旭琪代理被告同意與原告展延系爭租賃契約租賃期間，係屬無權代理一節，縱或屬實，亦不生否認無權代理效力之問題。況被告辯稱被告代理人羅旭琪代理被告同意與原告展延系爭租賃契約租賃期間前應先請示被告法定代理人云云，亦未舉證以實其說，故被告辯稱被告代理人羅旭琪代理被告同意與原告展延系爭租賃契約租賃期間，係屬無權代理云云，亦不足採。⑶揆諸上情，被告代理人羅旭琪代理被告同意與原告展延系爭
租賃契約租賃期間1年，已生與原告合意展延租期1年之效力。
㈢被告於97年8月11日通知原告系爭租賃契約將於97年8月31日
到期，被告將於期滿日騰空交還系爭房屋與原告，並為反對展延租期1年意思表示之效力：
⑴按當事人之一方，向他方表示解除契約之意思，不以使用法
律上之用語為限，如使用其他社會交易觀念認為含有解除契約意義之文字者，亦無不可。（最高法院76年台上字第2414號判決要旨參照）。
⑵查兩造於原租賃契約97年8月31日租期屆滿前，固經兩造合
意展延租賃期間1年至98年8月31日屆滿，已如上述。惟被告嗣後於兩造為上開展延租期1年之合意後，原租賃期間97年8月31日屆滿前，再於97年8月11日向原告為原租賃契約將於97年8月31日到期，被告將於期滿日騰空交還系爭房屋與原告，並為反對展延租期1年之意思表示，揆諸上開說明，被告之意思表示，顯可認為含有解除解除展延租期1年之意思表示，即顯可認為被告有解除兩造已合意展延自97年9月1日起至98年8月31日止定期租賃契約之意思表示。
⑶第按，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。民法第153條第1項、第161條第1項分別定有明文。又契約之合意解除為契約行為，係以第2次契約解除第1次契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部履行者，亦同。其效力，應依當事人之約定決之。（最高法院82年台上字第1429號、88年台上字第884號判決要旨參照）。
⑷經查，兩造間第3次展延租期1年之系爭租賃契約固已於97年
7月30日成立，然被告嗣後於展延租期開始前即97年8月11日又通知原告系爭租賃契約將於97年8月31日到期，被告將於期滿日騰空交還系爭房屋與原告，並為反對展延租期1年之意思表示，顯可認為被告有解除兩造已合意展延自97年9月1日起至98年8月31日止定期租賃契約之意思表示，已如上述，惟原告於收受上開通知後，非但未為任何反對意思表示（參本院98年6月5日言詞辯論筆錄）；亦未曾依租賃契約第3條第2款a目「租金每次應繳12個月份支票。甲方於每年9月1日前通知乙方繳納租金，乙方於每年9月3日前3日內交付甲方依期兌收．．．若未依限繳付或交付之支票遭退票者即為違約，每逾1日應加付按月租金2%累積計算之違約金」之約定，於97年9月1日前通知被告繳納12個月份租金支票，更未於被告未於97年9月3日前繳納12個月份租金支票時，向被告請求「每逾1日應加付按月租金2%累積計算之違約金」；甚而於第2次展延租期之97年8月31日租期屆滿後，被告於97年10月2日搬遷離系爭房屋前，原告亦不否認被告確有通知原告將搬遷離系爭房屋（參本院98年5月15日言詞辯論筆錄），然原告仍未有任何反對意思表示；迨至97年10月28日原告通知被告之函文（參原證8），亦不否認被告已搬遷離系爭房屋，且並無反對被告搬遷離系爭房屋之意，而係要求被告應按合約（即契約）內容為「復原工作」（參函文之主旨及說明），在在均足堪認原告應有默示同意被告解除兩造已合意展延自97年9月1日起至98年8月31日止定期租賃契約之意思表示，或可認原告在相當時期內，有可認為承諾被告解除兩造已合意展延自97年9月1日起至98年8月31日止定期租賃契約之意思表示。
⑸揆諸上情，堪認兩造間原合意展延自97年9月1日起至98年8
月31日止之系爭定期租賃契約，業據兩造再以合意解除。㈣原告依租賃契約之法律關係請求被告給付自97年9月1日起至
98年3月31日止之租金910,000元，及如附表所示依租金2%按日計算至清償日止之違約金，為無理由：
⑴按兩造間原合意展延自97年9月1日起至98年8月31日止之系爭定期租賃契約，業據兩造再以合意解除，已認定如上。
⑵查兩造間原合意展延自97年9月1日起至98年8月31日止之系
爭定期租賃契約，既經兩造再以合意解除，則原告猶依租賃契約之法律關係請求被告給付自97年9月1日起至98年3月31日止之租金共910,000元暨法定遲延利息，及依租賃契約書第3條第2款a目約定如附表所示依月租金2%按日計算至清償日止之違約金，即均屬無據。
㈤原告依侵權行為損害賠償之法律關係請求被告給付自97年9
月1日起至98年3月31日止相當於租金之損害910,000元，亦無理由：
⑴按「侵權行為之賠償責任，以加害人之故意或過失與被害人
之損害有因果聯絡者為限。上訴人之被繼承人徐○○○既於生前向被上訴人租用房屋，則其占用房屋顯係基於租賃關係，如其於租賃期限屆滿後未將租賃物返還於被上訴人，固屬違背民法第455條之規定，應負債務不履行之損害賠償責任，但與因故意侵害他人之權利應負損害賠償責任並非相同。此由民法既設侵權行為損害賠償之規定，又另有債務不履行損害賠償之條文觀之自明。」（最高法院87台上字第1243號判決要旨參照）。又「承租人於責賃關係消滅後，未履行返還租賃物之義務，致出租人受損害，固屬違背民法第455條之規定，難免於賠償之責，但此因遲延返還租賃物所生之損害賠償之債，與因侵權行為所生之損害賠償之債，並非相同。又侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種。債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定。故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。從而上訴人本於侵權行為之法律關係，請求被上訴人連帶賠償系爭款項，並加給法定遲延利息，即屬不應准許．．．給付遲延與侵權行為，性質上雖屬相同，但因債務人之遲延行為侵害債權，在民法上既有特別規定，自無關於侵權行為規定之適用（本院43年台上字第639號判例參照）。」（最高法院82台上字第1221號判決要旨參照）。再「麻○貨運行之占有系爭土地，原係聯○公司本於租賃關係而交付，麻○貨運行既未侵奪聯○公司之占有，亦無妨害其占有可言，與民法第962條規定，殊無關涉。又聯○公司縱得依民法第455條規定，請求麻○貨運行返還租賃物，並依債務不履行規定請求損害賠償。在麻○貨運行交還租賃物前，聯○公司對於系爭土地為間接占有人。其與直接占有人麻○貨運行之間既得本於租賃關係請求債務不履行之損害賠償，即不得對直接占有人，以占有受侵害為由，依侵權行為之規定，請求賠償損害。蓋占有為對於物支配之事實，與占有之本權有別。間接占有人與直接占有人間關於占有之關係，惟有依其相互間之法律關係定之，尚不發生占有侵害之侵權行為問題，此與主張占有受第三人侵害之情形，固不相同；與主張所有權或其他得為占有之本權受侵害，得併請求侵權行為損害賠償之情形，亦不得相提並論。」（最高法院78台上字第326號判決要旨參照）。
⑵揆諸上開說明，兩造間原合意展延自97年9月1日起至98年8
月31日止之系爭定期租賃契約，固經兩造再以合意解除，惟被告並未於第2次展延租期屆滿日即97年8月31日將租賃標的物即系爭房屋遷讓交還原告，而係迄至97年10月2日始遷離系爭房屋，且縱認被告迄未將系爭房屋點交被告，惟充其量原告亦僅得依債務不履行之規定請求被告損害賠償。據此，原告依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償之法律關係訴請被告給付自97年9月1日起至98年3月31日止相當於租金之損害910,000元及法定遲延利息，即屬無據。
⑶況按，承租人交還租賃物，出租人對於租賃標的物仍為間接
占有人。被告既已於97年10月2日遷離系爭房屋，並於遷離前通知原告返還租賃標的物即系爭房屋，已據原告訴訟代理人戴淇龍到庭自認：「原租約是到98年8月31日，原告同意被告如要搬走，要在四個月前通知原告，騰空回復原狀交付房屋，被告有通知我，但是沒有騰空回復原狀」等情（參本院98年5月15日言詞辯論筆錄），姑不論原告是否有要求被告應在遷離前4個月通知原告，然觀諸原告之上開自認，顯然原告嗣後並不爭執被告是否有在遷離前4個月通知原告，而係主張被告未將系爭房屋房屋騰空回復原狀，足徵被告確已於97年10月2日遷離系爭房屋，並將系爭房屋返還原告占有，已非系爭房屋之直接占有人。至被告於97年10月2日遷離系爭房屋時，縱未將系爭房屋騰空回復原狀（原告主張被告未回復原狀部分，詳如後述㈥部分），然依兩造租賃契約之約定，被告「存置於本租賃標的物內之經營設備及其他物品任甲方（即原告）視同廢棄物處理」（租賃契約第5條第1款），亦難認被告尚占有系爭房屋。據此，姑不論原告充其量僅得依債務不履行之規定請求被告賠償返還租賃標的物即系爭房屋期間之損害（如上述），縱認被告於返還租賃標的物即系爭房屋期間係侵害原告之占有權，原告充其量亦僅能請求被告賠償自97年9月1日起至97年10月2日止期間相當於租金之損害，則原告依侵權行為之法律關係訴請被告給付自97年10月3日起至98年3月31日止相當於租金之損害及法定遲延利息部分，亦屬無據。
㈥原告請求被告給付回復原狀之必要費用，亦無理由：
⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第429條第1項、第432條、第455條分別定有明文。揆諸上開規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，除契約另有訂定或另有習慣外，原則上即應由出租人負擔，於此情形，承租人尚得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人尚得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條亦定有明文。再承租人固應以善良管理人之注意，保管租賃物，倘承租人違反前項義務，致租賃物毀損者，自應負損害賠償責任，惟承租人倘依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，即不在此限。
⑵經查，被告確係於97年10月2日遷離系爭房屋，已詳如上述
。又被告遷離系爭房屋後，兩造間就系爭房屋是否有因承租人即被告未盡善良管理人之注意保管租賃物即系爭房屋，致租賃物即系爭房屋毀損，而由應被告負回復原狀之損害賠償責任有所爭執，惟此業經兩造前後2次協議由被告共花費359,000元僱工就系爭房屋為回復原狀之整理，亦已詳如上述。
嗣原告雖再主張被告尚有下列15項拒不修繕、回復原狀：①線路查測及拆除工資。②插座復原。③天花板及地板復原工資。④冰水馬達維修。⑤循環水塔檢修。⑥冰水機側洗保養。⑦送風機測試。⑧回風花板。⑨緊急照明燈。⑩出口燈。⑪廢棄物清除。⑫窗廉拆除。⑬天花板更換。⑭冷氣系統（無法測試，待測試後）。⑮冷氣壓力表。經估價上開15項回復原狀之費用為114,507元等語。（參兩造不爭執事項）。
惟觀諸兩造租賃契約之約定，承租人即被告應以善良管理人之注意義務使用房地，倘承租人即被告之故意或過失致「租賃物」即系爭房屋滅失或損毀者，承租人即被告應負擔損害賠償責任（租賃契約第4條第3款）；租約期滿或終止時，承租人即被告應即騰空遷出，將「租賃標的物」即系爭房屋完整的交還甲方，雙方不得要求任何費用或其他要求。逾期未遷出者，其存置於本租賃標的物即系爭房屋內之經營設備及其他物品任甲方視同廢棄物處理（租賃契約第5條第1款）；租賃期間租賃標的物由承租人即被告使用，除非承租人即被告使用因素之損壞外，其他如有修繕維護之必要由承租人即被告自行負擔。冷氣系統、輕鋼架天花板、照明由出租人即原告負責施工交付承租人即被告使用，租約期滿交還房租時應完整良好可用，承租人即被告負責電費及維修保養費（租賃契約第6條第4、10款）。揆諸兩造租賃契約之上開約定，被告確應以善良管理人之注意義務使用系爭房屋，如因被告之故意或過失致「租賃物」即系爭房屋滅失或損毀者，被告始應負擔損害賠償責任；又原告將系爭房屋出租交付給被告使用時，僅係特別約定被告於租約期滿交還系爭房屋時應將系爭房屋內之冷氣系統、輕鋼架天花板、照明設備完整良好可用交還原告，且系爭房屋除因物之使用性質造成之損壞外，系爭房屋及上開冷氣系統、輕鋼架天花板、照明等設備於租賃期間並由被告負責維修。據此，兩造間租賃契約期滿後，被告即應將系爭房屋內之冷氣系統、輕鋼架天花板、照明設備完整良好可用交還原告，倘有損壞，即應負回復原狀之損害賠償責任，惟除此之外，被告若無因故意或過失致「租賃物」即系爭房屋滅失或損毀，而係依約定之方法或依物之性質而定之方法為系爭房屋之使用、收益，縱致有系爭房屋變更或毀損，亦不負損害賠償責任。從而，原告上開請求被告修繕、回復原狀之15項損害部分，除第④冰水馬達維修。
⑤循環水塔檢修。⑥冰水機側洗保養。⑦送風機測試。⑧回風花板。⑨緊急照明燈。⑩出口燈。⑬天花板更換。⑭冷氣系統（無法測試，待測試後）。⑮冷氣壓力表等項，可能係與冷氣系統、輕鋼架天花板、照明等設備有關外，其餘項目均顯與冷氣系統、輕鋼架天花板、照明等設備無關，原告復自始至終未舉證證明系爭房屋交付被告使用時之原狀為何，且未曾主張或舉證證明上開與冷氣系統、輕鋼架天花板、照明等設備無關之損害項目係因被告之故意或過失致生損害，則原告請求被告就上開與冷氣系統、輕鋼架天花板、照明等設備無關之損害項目負修繕、回復原狀之損害賠償責任，自屬無據。至原告上開請求被告修繕、回復原狀第④冰水馬達維修。⑤循環水塔檢修。⑥冰水機側洗保養。⑦送風機測試。⑧回風花板。⑨緊急照明燈。⑩出口燈。⑬天花板更換。⑭冷氣系統（無法測試，待測試後）。⑮冷氣壓力表等項，其中第④冰水馬達維修。⑤循環水塔檢修。⑥冰水機側洗保養。⑦送風機測試。⑭冷氣系統（無法測試，待測試）等項，乃分別係關於維修、檢修、保養、測試或待測試，均無法證明已損壞，原告請求被告就此部分負修繕、回復原狀之損害賠償責任，亦屬無據；另原告上開請求被告修繕、回復原狀第⑬天花板更換部分，對照原告提出之98年2月16日未復原清單所載⑤天花板花紋不對，顯然天花板並非損壞，原告請求被告就此部分負回復原狀之損害賠償責任，仍屬無據；又原告上開請求被告修繕、回復原狀第⑧回風花板。⑨緊急照明燈。⑩出口燈。⑮冷氣壓力表等項，縱係殘缺或故障，應予更換，然此部分之費用亦僅9,200元（即⑧口風花板1,6
5 0元＋⑨緊急照明燈5,600元＋⑩出口燈750元＋⑮冷氣壓力錶1,200元＝9,200元），縱加計15%管銷費用1,380元（即9,200元×20%＝1,380元），亦僅10,580元（即9,200＋1,380＝10,580），有原告提出之報價單影本（原證6）在卷可證，惟被告尚有對原告逾10,580元之押租金債權，並已據被告為抵銷之抗辯，故原告此部分之請求，亦無從准許。
⑶末按，依兩造間租賃契約第3條第2款b目之約定，被告給付
原告之保證金即押租金450,000元，原告應於租賃期滿，被告騰空交還系爭房屋並繳清至點交系爭房屋日之水電、管理費、電話費等，並履行租賃契約全部債務後隨即無息退還被告，該保證金即押租金返還請求權於租賃契約完成遷讓房屋之時始發生，被告不得中途主張抵付租金，亦不得以之作為任何債務之保證。揆諸上開約定，被告已於97年10月2日完成遷讓系爭房屋，復未積欠系爭房屋租賃契約包括租金之債務，原告亦未主張被告有何積欠水電、管理費、電話費，縱然被告應負自97年9月1日起至97年10月2日止遷讓系爭房屋前之債務不履行相當於租金之損害賠償，然此部分亦僅138,387元（即130,000元＋130,000×2/31＝138,387），則被告之押租金扣除138,387元，亦尚得請求原告返還311,613元。
據此，被告主張以對原告之押租金債權抵銷被告上開應負之回復原狀費用10,580元，自屬有據。
㈦綜上，原告依兩造間之租賃契約關係及民法第184條第1項前
段侵權行為損害賠償之法律關係請求被告給付租金或相當於租金之損害910,000元及法定遲延利息；又依兩造間系爭租賃契約書第3條第2項a目之約定，請求被告給付如附表所示依月租金2%按日計算之違約金；另依兩造間系爭租賃契約書第4條第3款、第5條、第6條第10款之約定，請求被告給付修繕及回復原狀之費用109,055元，而聲明訴請⑴被告應給付原告1,019,055元（即910,000元＋109,055元＝1,019,055元），及自起訴狀繕本送達翌日即98年4月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被告應給付原告如附表所示依月租金2%按日計算至清償日止之違約金，乃均屬無據，為無理由，無從准許，應均予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 25 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
法 官 汪 銘 欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 1 月 25 日
書記官 巫芳瑩附表：
┌───────┬──────┬───────┐│應給付租金月份│租 金 數 額 │違約金起訴日 │├───────┼──────┼───────┤│97年9月 │130,000元 │97.09.04 │├───────┼──────┼───────┤│97年10月 │130,000元 │97.10.04 │├───────┼──────┼───────┤│97年11月 │130,000元 │97.11.04 │├───────┼──────┼───────┤│97年12月 │130,000元 │97.12.04 │├───────┼──────┼───────┤│98年1月 │130,000元 │98.01.04 │├───────┼──────┼───────┤│98年2月 │130,000元 │98.02.04 │├───────┼──────┼───────┤│98年3月 │130,000元 │98.03.04 │└───────┴──────┴───────┘