臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第225號
原 告 甲○○
1訴訟代理人 許美麗律師複 代 理 張淑美律師被 告 丙○○上列當事人間請求返還簽約款事件，本院於民國98年8 月31日辯論終結，判決如下﹕
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰萬元，及其中新臺幣壹佰伍拾萬元自民國九十七年十一月十二日起，另新臺幣壹佰伍拾萬元自民國九十八年三月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
壹﹕原告主張﹕
一、原告於民國（下同）97年11月12日與被告就新竹市○○段○○○ ○號，權利範圍78300 分之9703之土地（下稱系爭土地）及其上新竹市○○段4607建號，門牌號碼新竹市○○街○○○巷○ 號之建物（下稱系爭建物）成立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。惟系爭建物於97年6 月13日即因被告欠稅而為禁止處分登記，被告當時表示稅款100 多萬元，於取得簽約款即可繳清而塗銷禁止處分，原告因而同意買受，並依約交付簽約款新臺幣（下同）150 萬元予被告收受。嗣於97年11月28日原告依約備妥備證款50萬元以便向被告取得所有權移轉登記應備資料，經代書調取系爭土地及建物登記謄本後始發現被告不僅未繳清前開稅款，系爭建物仍在禁止處分中，且系爭土地竟亦遭訴外人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南商銀）聲請假扣押強制執行查封登記中。被告因而有不能依系爭買賣契約履行其出賣人義務之情事。兩造乃協商，被告承諾於97年12月15日前解決前述禁止處分及假扣押登記事宜，若屆期未能解決，原告得逕依系爭買賣契約第10條解除系爭買賣契約，被告應將簽約金150 萬元附加法定利息退還原告，並給付違約金150 萬元（下稱系爭協議）。
二、詎97年12月15日被告仍未依系爭協議解決前述禁止處分及假扣押登記，亦未向原告說明原委，原告乃委請代書於97年12月22日代原告發函解除系爭買賣契約，被告並於97年12月23日收受，兩造系爭買賣契約業已解除，被告自應返還簽約金及支付違約金。
三、本件原告係依系爭協議請求被告履行，與承辦代理處理之情形無涉。被告既未解決系爭建物禁止處分登記及系爭土地假扣押登記之問題，原告依系爭協議約定逕行解除契約而請求被告返還簽約金及支付違約金，自屬有據。
四、又本件依系爭買賣契約第3 條之規定，於97年11月28日被告備齊所有權移轉登記文件，同時由原告支付備證款50萬元，是縱使承辦代書已先行取得所有權移轉登記文件，仍必須俟97年11月28日原告支付備證款50萬元後始可辦理所有權移轉登記。承辦代書須依約進行，根本無權於97年11月28日原告尚未給付第二期價金前即擅自過戶，況被告要求代書不可先行過戶。嗣於97年11月25日被告致電代書要求儘快辦理過戶，代書於97年12月26日請領系爭土地登記謄本，才知系爭建物乃處於禁止處分狀態，且系爭土地於97年11月24日為假扣押登記，是被告稱因代書遲未辦理過戶致系爭土地為假扣押而無法過戶，並非事實。況系爭建物於簽約前之97年6 月13日即因被告欠稅而為禁止處分登記，惟被告表示稅款僅100多萬元，則其於取得簽約金150 萬元後竟未繳納稅款，致系爭建物無法過戶，被告自屬可歸責。再者，系爭土地與系爭建物使用上為不可分，被告未解決系爭建物禁止處分問題前，代書不可能僅計對系爭土地辦理過戶，顯見被告抗辯係因代書遲延過戶而致無法過戶，並不可採。
五、原告否認兩造約定被告所欠國稅局之稅款由原告繳交，應由被告負舉證之責。又被告曾於97年5 月間謊稱要以系爭土地及建物抵償而向第三人借款，惟取得借款後仍未辦理過戶，亦未清償借款，遭第三人提出詐欺告訴，可見被告尚有其他債務未清償，縱原告協助被告解決欠稅及第三人華南商銀之債務，亦難保被告之其他債權人不會對系爭土地及建物進行假扣押。又簽約時若可過戶即無須於系爭買契約中約定各期款項之給付。有關國稅部分是被告要自行處理，被告並未交錢給代書繳稅，系爭買賣契約中亦未約定要原告或是代書處理。
六、綜上，爰依系爭協議書，請求被告給付300 萬元，及其中15
0 萬元自97年11月12日起，另150 萬元自支付命令送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告經合法通知，無正當理由未於最後言辯論期日到場，惟之前到庭陳稱﹕
一、有簽立本票，有請代書趕快辦理過戶，是代書拖延，以致因所得稅的問題系爭建物被查封，系爭建物出售給原告時並未被查封。97年11月12日簽約，11月14日已將相關資料交給代書辦理過戶，之後伊跟銀行協商，銀行認為要先清償200 多萬元。不知道代書為何拖延過戶。
二、賣系爭建物時，系爭建物就已經被禁止處分，代書有問過國稅局，說伊欠稅100 多萬元，只要清償就會撤銷處分，代書說會從買方支付的款項中清償。期間有跟代書說，趕快辦理過戶，不然會被訴外人華南商銀查封系爭土地，訴外人華南商銀的貸款有200 多萬元，所得稅的部分是100 多萬元。
三、兩造簽約當天有調閱謄本，就有所得稅禁止處分的記載，簽約的時候有將印鑑證明正本、身分證影本、系爭土地建物權狀正本交給代書，有說伊有欠稅以及在外有欠款，請他們儘速辦理過戶，朱代書要求開立積欠房屋稅金的單據，稅金有
100 多萬元，代書請伊到國稅局開立稅單，代書要去繳納，國稅局說不用開收據，直接拿錢去繳就可以，當下伊沒有拿錢給代書或是原告，因為買賣契約有講的很清楚，此部分要由原告去繳，在收據單上有註明，由原告他們繳納，從房款中扣除，當下伊請代書趕快過戶，不然的話會被查封，但是他們延遲沒有去辦，銷售中心的人員也知道，代書也清楚這件事情。他們慢過戶，被訴外人華南商銀查封。房屋貸款23
0 萬元，信用貸款100 萬元要一起處理才能辦理塗銷查封，訴外人華南商銀經理說要300 多萬元一起處理掉才能啟封系爭土地的部分。系爭土地是被訴外人華南商銀查封，系爭建物是國稅單位查封。如果她們很快處理的話，就不會被訴外人華南商銀查封，是代書遲延。
四、97年11月12日有收到原告150 萬元，97年11月28日原告拿50萬元現金，但伊沒有收，要原告去繳稅。就50萬元和尾款的部分，當時就有協議，請原告去繳納稅金。若是按照協議書內容，伊有誠意處理，但是訴外人華南商銀要求整筆處理。
簽立系爭協議時，有跟代書說為何不趕快過戶，代書還說沒有關係，只要有誠意的話，還是可以處理。一般正常是按照買賣日期來辦理，但本件是特殊案件要趕時效，是代書沒有處理，在辦理申報時，如果有欠稅就會有稅單，當時稅捐處的稅單已經核下來，但是代書說不用給她，她自己會處理。
叁、法院之判斷﹕
一、程序方面﹕
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴請求被告給付300 萬元，及其中150 萬元自97年12月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
嗣於訴狀送達後請求被告給付300 萬元，其中150 萬元自97年11月12日起，另150 萬元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，均按年息百分之5 計算之利息。有支付命令聲請狀及民事更正聲明狀可稽，核其所述為擴張應受判決事項之聲明，依前揭說明，應予准許。
（二）本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、實體方面﹕
（一）本件經本院協同兩造整理並經肯認之爭點為﹕1.系爭買賣契約不能履行，是否係可歸責於被告之事由。2.縱不可歸責於被告，是否可依協議書解除契約。
（二）經查系爭買賣契約係97年11月12日簽訂，系爭建物於97年6 月13日經財政部台灣省北區國稅局新竹市分局為禁止處分登記等情，為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約、系爭建物登記謄本可參。是系爭建物於兩造簽訂系爭買賣契約時即有禁止處分之登記。
（三）次查被告不否認收受原告給付之簽約款150 萬元，並欠稅款100 餘萬元，雖被告辯稱有關欠稅部分兩造約定由原告繳納，故而未收備證款50萬元，並就尾款部分由原告去繳稅，惟為原告所否認。觀之系爭買賣契約兩造並無被告所述如上之約定，況系爭買賣契約尾款為30萬元，縱如被告所述以備證款50萬元及尾款繳交稅款，亦僅80萬元，尚不足以支付被告積欠之稅款，系爭建物之禁止處分登記，自無法塗銷。另經質之證人即處理系爭買賣契約過戶事宜之代書乙○○於本院審理時證稱「九十七年十一月受兩造的委任，之前原告已經先行去看過被告的房屋，看過之後，他們先行下定，約定幾日內要簽約，我是受原告委任為簽約過戶的工作，原告先行下定壹佰萬元。原告找我寫本件契約的時候，我才知道他們之間有系爭房屋的買賣，簽約地點是在現場的銷售屋，因為是建商的銷售案，有委任代銷公司處理，房屋已經蓋好，只是內部還沒有完成，我當天下午三點於現場約見面，為了價金、配備、各期付款價金等問題當場協商，直到六點還沒有談成，之後被告接受原告的條件，各期的付款價金就是如買賣契約書內容所載，總價金在此之前，兩造就已經自己先談好了。十一月十二日簽約當天，簽好後已經是晚上七點，原告當場給付新台幣五十萬元給原告，先前訂金壹佰萬元不是我處理的。十一月二十八日應該要備證款項五十萬元，另所有權登記完成給付一千八百二十萬元，交屋款三十萬元。我們有調閱土地、建物登記簿謄本，我十一月十二日受委任，當天並調閱謄本，當初就知道建物有禁止處分，也因此為了這件事情當場協商到晚上六點，我受委任的時候，被告有當場提出欠稅的資料，買賣的價金足夠清償所有稅1,305,061 元，房貸15,546,021元，當場核算負債總金額之後，如果被告沒有其他的債務，價金總和足以負擔上開債務，所以兩造當場沒有異議而簽約。簽約後，因被告要出國，當場先行交她的證件（印鑑證明、身分證影本）資料給我，十一月二十五日，被告電話通知我，要我趕快辦土地的過戶登記，第二期款可以暫時不收，為何趕快辦理過戶的理由，沒有跟我講。約定十一月二十六日變更契約，針對備證款的部分做變更，可以暫不給付，十一月二十六日我先調閱謄本，發現已經被華南銀行限制登記，十一月二十六日當天我有發簡訊通知兩造準時到場，當天被告就華南銀行部分表示會解決，被告請原告給她時間，被告有開立本票，交給我保管，做為給原告的保證，表示很有誠意解決，取信原告的用意，我表示十一月二十八日仍然須依約給付備證款，二十八日之前我有打電話查詢華南銀行及國稅部分都未解決，二十八日見面的時候，被告仍表示再給她時間，她說房屋已經有找到買方，給她時間解決。故當天（十一月二十八日）兩造有達成協議，請被告於九十七年十二月十五日之前負責解決國稅局、華南銀行的部分。兩造有約定，約定內容如協議書。被告在十一月十七日的時候，有請我過去，因為被告要出國，不易找到人，她交付土地、建物所有權狀正本給我，但並未告知現在即可辦理過戶，當時我有告知，必須要交付當期房屋稅單才能辦理相關的事項。被告並未委託我處理國稅的部分，被告說要自己處理，她也沒有交錢給我。十二月十五日我通知兩造到場看要如何處理，但十二月十五日聯絡不上被告，之後在去年年底前，被告有打一次電話給我，跟我說請原告再給她一段時間，她會主動跟我聯絡，但之後音訊全無。」（見本院98年6月17日言詞辯論筆錄）是就有關被告欠稅部分，並無約定應由原告負責繳交或於系爭買賣價金中扣抵。
（四）復查證人乙○○雖陳稱被告係於97年11月17日交付系爭土地及建物過戶資料，惟依被告所提點交證件簽收單，被告係於97年11月12日交付系爭土地、建物權狀及印鑑證明，惟不論被告交付過戶資料正本之時間為何，以證人乙○○受託辦理系爭土地及建物所有權移轉及賣賣價金繳款事宜，縱被告已先行付過戶資料，證人乙○○亦不得獨厚原告，於原告未交付備證款予被告之前即先行將系爭土地及建所有權登記原告名下。又證人乙○○否認被告於交付過戶資料時要求先行辦理過戶登記，以系爭買賣契約約定總價款為2,050萬元，於原告僅交付150 萬元之情形下，若得先行取得所有權，對原告而言，自屬有利，而證人乙○○係受原告委託處理系爭土地及建物簽約及過戶事宜，被告若有此表示，證人乙○○焉有不告知原告並先行辦理所有權移轉，原告亦焉有不要求證人乙○○依被告所囑先行辦理過戶之理。另依被告所提點交證件簽收單，與系爭買賣契約簽訂日期為同一天，若被告於交付過戶資料時有告知證人乙○○本件有時效問題，須先行辦理過戶，顯見被告有當日若能與原告訂系爭買賣契約即願先為所有權移轉登記之意，則就付款方式焉會記載「備證款新臺幣伍拾萬元，於97年11月28日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付」之內容。況系爭建物已禁止處分登記，於被告積欠之稅款未繳納完畢前，根本無從辦理過戶，而被告於97年11月12日簽訂系爭買賣契約時即已收受150 萬元，卻未先行解決系爭建物禁止處分登記之問題，僅交付移轉過戶之正本資料，亦無從達成系爭買賣契約簽訂之目的（即由原告取得系爭建物及土地之所有權）。是尚難以被告於系爭土地為假扣押登記前交付過戶資料予證人乙○○，即遽行推論被告於交付過戶資料時有要求證人乙○○將系爭土地及建物先行過戶予原告，是被告所辯，尚不足採信。
（五）再查，系爭土地為訴外人華南商銀聲請本院假扣押，並於97年11月24日辦理假扣押登記，亦有土地登記謄本足參，被告自承系爭建物係積欠國稅而為禁止處分登記，系爭土地則係被告積欠訴外人華南商銀之房屋貸款230 萬元及信用貸款100 萬而聲請本院假扣押登記，則於禁止處分及假扣押登記塗銷前，被告將無法依民法第348 條第1 項之規定，使原告取得系爭土地及建物之所有權，自屬可歸責於被告之事由所致。又兩造因系爭建物及土地有禁止處分及假扣押之登記而無法依系爭買賣契約所定期限辦理過戶登記而於97年11月28日簽訂系爭協議，原告同意履行期限至97年12月15日，被告若於此期限內不能履行時，原告得依系爭買賣契約第10條逕行解除契約，有系爭協議可憑。
被告不否認到期系爭建物及土地之禁止處分及假扣押之登記均未能解決。按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255 條定有明文。兩造於系爭協議中既已約定被告未能於期限內解決禁止處分及假扣押登記之問題，原告即得逕行解除系爭買賣契約。本件原告於97年12月22日以後龍郵局第186 號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，被告於97年12月23日收受，有存證信函及掛號郵件收件回執足參，是系爭買賣契約業經合法解除。
（六）末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又按民法第199條債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第259 條第2 款、第199 條第1項定有明文。被告於97年11月12日已受領簽約款150萬元，而系爭買賣契約已合法解除，系爭協議亦約明被告須給付原告違約金150 萬元，從而，原告請求被告給付300 萬元及其中150 萬元（即簽約金）自受領日（即97年11月12日）起至清償日止，按年息百分之
5 計算之法定利息暨另150 萬元（即違約金）自支付命令送達（於98年3 月8 日送達，有送達證書可據）之翌日即98年3 月9 日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息，自屬有據，應予准許。
肆、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當金額准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78 條 、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
書記官 謝國聖