臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第327號原 告 甲○○訴訟代理人 王冠瑋律師被 告 乙○○上列當事人間塗銷土地所有權移轉登記事件，本院於民國99年7月20日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表一所示土地及建物之所有權移轉登記為原告所有。
被告應將如附表二所示土地之所有權移轉登記為原告所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查本件原告於起訴時原係以民法第767條為請求權基礎，並聲明：「一、被告應將新竹縣竹北市○○○段○○○○號、權利範圍10000分之79及其上新竹縣竹北市○○○段4025建號、門牌號碼為竹北市○○路○○○號1樓之不動產之移轉登記塗銷（含共同使用部分：豆子埔段4067建號、權利範圍10000分之533；豆子埔段4068建號、權利範圍10000分之65），回復登記為原告所有。二、被告應將新竹縣竹北市○○段779之10地號、權利範圍1分之1之不動產之移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。三、被告應將新竹縣竹北市○○段○○○○號、權利範圍1分之1之不動產之移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。四、被告應將新竹縣○○鎮○○段○○○○號、權利範圍1分之1之不動產之移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。五、被告應將新竹縣○○鎮○○段○○○○號、權利範圍1分之1之不動產之移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。」；嗣於訴訟程序進行中追加民法第179條、第184條為請求權基礎，且將訴之聲明第三項中之「779地號」更正為「797地號」，並追加「被告應將新竹縣○○鎮○○段○○○○號、權利範圍1分之1之不動產之移轉登記塗銷，回復登記為原告所有。」之聲明，核原告所為訴之追加，係屬就同一基礎事實所為之請求，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開說明，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）緣兩造彼此熟識，且被告自稱為專業代書，故原告十分信任被告，為防止身分證、所有權狀、印鑑等重要文件被人竊取，遂在徵得被告同意後，將上開重要文件交付予被告代為保管。詎當原告將重要事務處理至一段落後，卻無法與被告取得聯繫，原告深恐被告將原告之不動產擅自過戶，遂至地政事務所查詢異動索引，赫然發現被告早分別於95年3月13日、95年3月29日、95年4月4日將原告所有位於新竹縣○○鎮○○段830、829、831地號土地、新竹縣竹北市779-10、797地號土地、新竹縣竹北市○○○段669地號土地、權利範圍10000分之79及其上新竹縣竹北市○○○段4025建號建物（下合稱系爭不動產）以買賣為登記原因過戶於被告名下。
（二）按當事人締結不動產買賣契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立，最高法院69年台上字第1710號判例要旨著有明文。又不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第760條亦有明定。查兩造間並無買賣之合意，亦無價金之交付等情，業經被告於台灣新竹地方法院檢察署98年他字第662號背信案件庭訊時所自承，是兩造對於系爭不動產非但未對價金與標的物有意思表示合致，亦未訂立買賣不動產之書面，依上開最高法院判例及民法之規定，被告自不得以買賣為移轉原因，將原告所有系爭不動產，移轉過戶至被告名下。
（三）次按我國社會一般情形，當事人將自己印鑑、印鑑證明等交付他人，委託他人辦理特定事項者，比比皆是，除受託辦理特定事項外，自不能僅以持有他人印鑑、印鑑證明等，即論本人應負授權人責任（最高法院70年台上字第657號判決參照）。又為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之，其授與代理權者，代理權之授與亦同；不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，民法第531條、第760條分別定有明文。故關於不動產物權之移轉，屬依法應以文字為之法律行為，茍有對不動產物權之移轉行為授與代理權者，依上說明，其代理權之授與，即應以文字為之；否則，其授權即不依法定方式為之，依民法第73條前段規定，自屬無效。查被告於95年3月28日至竹北、同年月29日至竹東地政事務所辦理移轉登記，收件人員依法核對代理人身分，並於土地登記申請書上蓋以戳記─「核對代理人身分證相符」，且土地登記申請書上均清楚記載係由被告代理，被告更於委任關係欄位註明「本土地登記案之申請委託乙○○代理」，足認系爭不動產所有權移轉登記均係由被告以原告代理人之身分，獨自辦理移轉登記。然而原告並無委託被告辦理系爭不動產移轉物權行為，亦無授與代理權之書面，被告以原告名義就系爭不動產所為移轉物權行為自屬無權代理，原告拒絕承認此無權代理行為，故系爭不動產之移轉行為自不得對原告發生效力。
（四）再按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給予他方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。又贈與須經他方允受，始得成立。允受者，同意接受贈與之意思表示也。因之，贈與人固有贈與之意思表示，而他方未為允受之意思表示者，贈與仍不成立（學者邱聰智新訂債法各論上冊，頁264）。被告雖主張本件為贈與關係，贈與當事人為原告與訴外人即被告之子張思御云云，惟被告所提出之贈與契約（系爭贈與契約）僅有贈與人即原告於贈方處簽名，卻未見受贈方即訴外人張思御有任何允為受贈之意思表示，是被告所主張之贈與契約尚未成立。另按法律行為有效成立要件為：1、當事人須有完全行為能力；2 、意思表示（表示行為及行為意思）須健全無瑕疵；
3、標的須可能、適法、確定、妥當。債之標的於債之關係成立時，應即確定。如未確定，則在履行債務之時，亦應得確定，債之標的始屬有效。例如約定買受某地號土地之一半而未指定如何確定其特定部分之方法者，契約應歸無效（學者孫森焱民法債編總論，頁264）。自系爭贈與契約內容觀之，雙方之約定係原告名下所有之土地及房屋計三筆贈與法學博士張思御，惟贈與標的究係那三筆？迄今尚未見贈與人與受贈人雙方合意確定，顯見贈與之標的尚未確定，是系爭贈與契約應歸無效，則被告當然無承贈之權利，然被告藉由保管原告印章、土地權狀之便，擅自將原告所有之系爭不動產過戶至被告名下，係無權處分，當然不生效力。
（五）末按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條第1項定有明文。又代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為；無權代理人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不生效力，同法第106條前段、第170條第1項亦有明定。另無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任；無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第113條、第179條前段、第184條第1項前段及第767條分別定有明文。查兩造間既無買賣債權契約，被告主張之贈與契約並未成立，且原告亦無委託被告辦理系爭不動產移轉物權行為，遑論書面授與代理權，系爭不動產移轉行為自屬無效，惟系爭不動產登記簿現仍登記所有權屬被告所有，自屬對於原告就系爭不動產所有權有所妨害，且被告受有利益並無法律原因，該移轉行為已侵害原告之權利，原告自得援民法第767條、第179條前段、第184條第1項前段、第113條等規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權登記以除去妨害。
（六）退步言之，縱認系爭贈與契約係有效成立，然依系爭贈與契約之文義，先由被告承贈之標的應僅係三筆不動產，惟被告竟擅自將七筆不動產移轉登記於被告名下，超出之四筆應為無權處分、無權代理、不當得利及侵權行為，原告不承認該無權處分、無權代理等行為，是該移轉行為對於原告當然不生效力，超出約定之四筆不動產之移轉物權行為自屬無效，惟系爭不動產登記簿現仍登記所有權屬被告所有，自屬對於原告就系爭不動產所有權有所妨害，且被告受有利益並無法律原因，該移轉行為已侵害原告之權利，原告自得援民法第767條、第179條前段、第184條第1項前段、第113條等規定，請求被告塗銷系爭不動產所有權登記以除去妨害，請求被告返還之。
（七）對被告抗辯之陳述：被告辯稱本件不動產移轉登記原因關係實係贈與，惟兩造共赴竹北市及竹東鎮地政事務所申請辦理登記時，地政人員明指原告贈與額超過百萬元有違法令，超過百萬部分應以買賣為登記原因為妥當，經原告同意後才將系爭不動產之移轉全部定位為買賣云云。惟查，原告從未協同被告至地政事務所申請辦理移轉登記；贈與額超過百萬元並無違法令；被告於95年3月13日至新竹縣稅捐稽徵處總處以「一般買賣」為由申請土地增值稅免稅證明書，並至新竹縣稅捐稽徵處竹東分處以「一般買賣」、「農地買賣」為由申請土地增值稅免稅證明書，嗣分別於95年3月28日、95年3 月29日至新竹縣竹北地政事務所、新竹縣竹東地政事務所辦理所有權移轉登記。足證被告至地政事務所辦理所有權移轉登記前，應先至稅捐機關完稅，移轉登記原因於完稅時已確定，非如被告所言於地政機關當場可將「贈與」為登記原因，變更成「買賣」為登記原因。
（八）為此聲明：
１、被告乙○○應將如附表一所示土地及建物於95年3 月13日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告甲○○所有。
２、被告乙○○應將如附表二所示土地於95年3 月13日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告甲○○所有。
二、被告則以：
（一）緣被告之子即訴外人張思御修習法學有成，獲得法學博士學位，原告主動向被告表示欲將系爭不動產贈與訴外人張思御，並於95年2月20日以被告之手機致電予訴外人張思御談妥贈與事宜，翌日即書立系爭贈與契約，並載明「先由其父（即被告）承贈利便過戶」，而系爭贈與契約所載之三筆土地即竹東山坡地、竹北御花園、清明路土地。嗣原告親自申請印鑑證明交付予被告，且全程陪同被告前往地政事務所辦理過戶手續，並帶被告至竹東山坡地、竹北御花園房屋、清明路土地進行點交動作；惟兩造共赴竹北市及竹東鎮地政事務所申辦登記時，地政人員指示贈與額超過百萬元有違法令，超過百萬元部分應以買賣為登記原因為妥，經原告同意後，遂將系爭不動產過戶原因關係全定位為買賣，且地政人員指示代理人由權利人擔任以便連絡相關事宜，原告亦同意之。另竹東鎮之土地過戶尚需鎮公所開立農業用地作農業使用證明書，地政人員要實地會勘，被告不知地域方向，自然由原告帶路方能完成此一程序。
（二）按不動產所有權之取得，依民法第758條規定，以登記為要件，而不動產物權之移轉，依同法第760條規定，以書面契約為要件，故苟具備該兩條之要件者，即因移轉而取得他人不動產之所有權，而所有權人依同法第765條規定得自由使用、收益、處分其所有權。被告承贈系爭不動產係經原告於95年2月21日親囑，合意立有字據，成為要式契約，而贈與一經立有字據，縱未履行，亦不得撤銷矣（學者鄭玉波民法債編各論第149頁參照），兩造既訂有書面契約，並共赴地政事務所辦理移轉程序，依法登記完成，是被告取得系爭不動產係合法取得，本於法律上所有權之權能，自得自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉。
（三）又承贈行為縱未支付價金，苟物權移轉已具備法定要件，亦無損物權移轉之效力，至於以何種名義為登記原因，並不影響物權移轉之效力，民法上亦未嘗以支付價金或登記原因為物權移轉之要件。被告既因贈與關係取得系爭不動產，原告自不得以雙方無買賣之合意，亦無價金之交付，遽而否認物權移轉之效力。
（四）另原告稱因老師父過世，講堂很亂，遂將印鑑、印章、土地等資料交予被告保管云云，惟原告曾稱：「權狀放在鄭理事長家地下室保險櫃內，印章是繫掛於袈裟下腰際間隨身帶，要守得緊，天下沒人可信任，弟弟妹妹不爭氣，見面就死要錢，只有娃娃好。」，更曾告誡訴外人釋金能不可相信其女、印章存簿不可輕易交人，此有原告親筆書信附卷可參，足見原告稱其將印鑑、印章、土地等資料交予被告保管等語與其觀念作風不符，原告自不可能將上開物品交由被告保管。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告曾於95年2月21日書立字據1紙，表明將其名下所有之土地及房屋計3筆，贈與訴外人張思御，此有字據影本1紙附卷可稽（卷第44頁）。
（二）嗣於95年3月28日、95年3月29日，被告以原告代理人之身份，分別至竹北、竹東地政事務所以買賣為登記原因，將原告所有如附表一所示之土地及建物，及如附表二所示之土地移轉登記為被告所有，並分別於95年3月29日、95年4月4日完成所有權移轉登記。而前揭不動產移轉所有權予被告時，原告所有之印鑑章、印鑑證明書及土地、房屋所有權狀均係由被告持有。
四、原告主張其與訴外人張思御就如附表一、二所示之不動產並無贈與之意思合致，且原告亦未同意或授權被告將前揭不動產移轉所有權予被告，該贈與契約及物權之移轉均屬無效，被告無權取得附表一、二所示之不動產所有權等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥在於：（一）系爭贈與契約是否有效成立？（二）原告有無授權被告將如附表一所示之房地及如附表二所示之土地所有權移轉登記予被告？茲分述如下。
（一）按「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約」，民法第406條定有明文，是以必須當事人一方有以財產為無償給與他方之要約，經他方承諾者，始足當之，即當事人雙方就贈與契約內容意思表示合致者，贈與契約始克成立。查系爭贈與字據係由被告事先擬具「為秉承開山祖師釋修慧和尚尼生前興學遺志，本人甲○○將名下所有之土地及房屋計三筆，贈與法律學博士張思御先生，承繼師訓為爾後教育事業籌備之用度，至於原有貸款部分仍由本人甲○○負責清償。石囑：先由其父承贈利便過戶。0000-0-00」等內容，並由原告在「贈方」處簽名記載「俗名：甲○○。法名釋見方，因年邁體弱，至不能完成遺志，特此贈與法律學博士張思御律師完成心願過戶程序。」等語，為兩造所不爭，並有贈與字據1紙附卷可稽（卷第44頁）。是前揭字據僅有贈與人即原告於贈方處簽名，惟受贈方即訴外人張思御未有任何允受之意思表示，尚難認雙方就贈與契約內容有意思合致；再者，契約標的內容應「確定」、「可能」、「合法」，為契約成立必備之條件。而贈與亦係契約之一種，自應具備上開要件。惟查前揭字據就贈與標的僅泛稱「原告名下所有之土地及房屋計三筆」等語，並未特定原告名下具體之房屋或土地之建號、地號或權利持分，則贈與之內容既不明確，自亦不能認贈與契約已合法成立。至被告辯稱原告與張思御曾於95年2月20日在越洋電話中就贈與房地乙事為意思合致，贈與之土地為竹東之山坡地算一筆、竹北御花園土地一筆、清明路土地一筆云云，惟為原告所否認，被告復未能舉證以實其說，自不足採。是本件贈與之標的既未確定，且僅憑前揭字據亦未能證明原告與訴外人張思御有贈與之意思合致，則被告所主張之贈與契約尚未成立，應堪認定。
（二）又如附表一、二所示之不動產，於95年3月28日、95年3月29日以買賣為原因，由被告以原告代理人之身份將之移轉登記予被告所有，為兩造所不爭執。原告雖主張兩造就買賣並無標的物及價金之意思合致，亦未訂立買賣不動產之書面，且原告亦未委託被告辦理系爭不動產移轉物權行為，亦無授與代理權之書面，則系爭不動產所為移轉登記之物權行為自屬無效云云。惟因贈與原因而取得不動產物權者，除有贈與契約之債權行為，另需為移轉所有權登記之物權行為，其贈與之法律行為始能完成。又因物權行為具有獨立性及無因性，不問贈與之債權行為是否無效，若當事人間有物權行為之合意並完成所有權移轉登記，受贈人仍能取得所有權。查原告確曾於前揭字據上簽名表明將其名下所有之土地及房屋計三筆贈與訴外人張思御，已如前述，且原告亦不否認前揭字據上「石囑：先由其父承贈利便過戶」字句旁之「甲○○」之印文為真正，並將如附表
一、二所示之土地及建物所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身份證影本交付被告，嗣被告即於95年3月28日、3月29日，分別至竹北、竹東地政務所辦理系爭不動產移轉申請登記，並提出買賣所有權移轉契約，且於登記申請書上表明委由被告乙○○代理之旨（見卷一第94至106頁、第111至121頁），應認已符合書面授權及書面契約之要件，原告主張兩造未訂立買賣不動產之書面及無授與代理權之書面云云，自非可採。又原告既簽立系爭贈與字據，且自承將系爭不動產權利證明文件及過戶所需之印鑑章、印鑑證明均交付被告，客觀上應認其確有授與被告代理權，用以辦理系爭不動產之移轉登記，原告稱其僅將前揭文件交予被告保管，與常理不合，不足採信。應認兩造就辦理系爭不動產所有權移轉登記之物權行為，確有達成意思表示之合致。是不論兩造間是否存在買賣或贈與等關係，對於獨立於上開債權關係外之上開移轉登記物權行為，並不因而受有影響，系爭不動產所有權移轉登記物權行為，當已生所有權移轉之效力，則被告於95年3月29日、95年4月4日，確已因移轉登記而取得系爭不動產所有權。
（三）再原告雖又主張被告係無權處分如附表一、二所示之房地，自對原告不生效力云云。惟按所謂無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為之代理行為。而無權權分，乃無權利人而以自己名義就他人權利標的物所為之處分。本件被告係以原告代理人之名義，將系爭不動產所有權移轉登記為被告所有，並非以被告自己名義為之，自無民法第118條所定無權處分之適用，附此敘明。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。無法律上之原因取得不動產所有權而受利益，致他人受損害者，該他人自得依不當得利規定，請求移轉不動產所有權登記，以返還利益，並不發生塗銷登記之問題（最高法院89年度台上字第961號判決參照）。查本件如附表一、二所示之不動產之贈與債權契約不成立，惟所有權移轉登記之物權行為仍屬有效，已如前述，本於物權行為之獨立性及無因性，被告仍為如附表一、二所示不動產之所有權人，不因兩造就前揭土地未成立贈與或買賣契約而受影響，原告於回復登記為所有權人之前，自非系爭三筆土地之所有權人，其依民法第767條、第113條、第184條第1項規定，請求被告將如附表一、二所示之不動產予以塗銷並回復登記，即屬無據。惟前揭贈與之債權契約既不成立，被告即無由成為系爭不動產之所有權人，顯係無法律上之原因而受利益，並致原告受有損害，自屬不當得利。從而，原告依民法第179條規定，請求被告將如附表一、二所示之不動產所有權移轉登記為其所有，即屬有據，應予准許，至系爭不動產所為之移轉所有權物權行為既屬有效，原告即不得逕請求塗銷登記，是此部分之聲明，即乏所據，應予駁回。
（五）本件事實業臻明確，故兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，即無須再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 12 日
民事第二庭 法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 12 日
書記官 林欣宜附表一：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬─────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ ││ ├──┬───┬───┬────┬───┤ ├─────┤ ││ │縣市○鄉鎮市○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ │ 平方公尺 │ 範 圍 ││號│ │區 │ │ │ │目│ │ │├─┼──┼───┼───┼────┼───┼─┼─────┼─────┤│1 │新竹│竹北市│豆子埔│ │ 669 │建│ 2,376 │10000分之 ││ │縣 │ │段 │ │ │ │ │79 │└─┴──┴───┴───┴────┴───┴─┴─────┴─────┘┌──┬─────┬─────┬─────┬────────────┬────┐│ │ 基地坐落 │ 建物門牌│建築式樣 │ 建物面積 │ ││建 │ │ │主要建築 │ (平方公尺) │權利範圍││ │ │ │材料及房 │ │ ││號 │ │ │屋層數 ├─────┬───── │ ││ │ │ │ │ 樓層面積 │ 附屬建物 │ │├──┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼────┤│ │新竹縣竹北│新竹縣竹北│鋼筋混凝土│一層 │陽台：6.74 │ 全部 ││ │市○○○段│市○○路 │ │75.93 │平台：8.32 │ ││4025│669地號 │122號 │ 共4層 │ │花台：1.68 │ │└──┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┴────┘附表二：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ │ ││ ├──┬───┬───┬────┬───┤ ├─────┤ │ 備 註 ││ │縣市○鄉鎮市○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ │ 平方公尺 │ 範 圍 │ ││號│ │區 │ │ │ │目│ │ │ │├─┼──┼───┼───┼────┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│1 │新竹│竹北市│ 文化 │ │779-10│空│ 9.56 │ 全部 │ ││ │縣 │ │ │ │ │白│ │ │ │├─┼──┼───┼───┼────┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│2 │新竹│竹北市│ 文化 │ │797 │田│ 53.29 │ 全部 │ ││ │縣 │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼──┼───┼───┼────┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│3 │新竹│竹東鎮│ 上館 │ │830 │林│ 1,277.07 │ 全部 │重測前為上公││ │縣 │ │ │ │ │ │ │ │館段826地號 │├─┼──┼───┼───┼────┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│4 │新竹│竹東鎮│ 上館 │ │829 │林│ 508.82 │ 全部 │重測前為上公││ │縣 │ │ │ │ │ │ │ │館段830-9地 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │號 │├─┼──┼───┼───┼────┼───┼─┼─────┼─────┼──────┤│5 │新竹│竹東鎮│ 上館 │ │831 │林│ 862.38 │ 全部 │重測前為上公││ │縣 │ │ │ │ │ │ │ │館段830-10地││ │ │ │ │ │ │ │ │ │號 │└─┴──┴───┴───┴────┴───┴─┴─────┴─────┴──────┘