臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第712號原 告 戊○○
丁○○己○○共 同訴訟代理人 吳發隆律師被 告 甲○○
丙○○乙○○庚○○○共 同訴訟代理人 龍其祥律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年4月21日辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就附表所示土地之三七五耕地租約關係不存在。
被告應將附表所示土地返還共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項定有明文。兩造間就附表所示土地（下稱系爭4筆土地）之耕地租佃發生爭議，業經新竹縣新埔鎮公所（下稱新埔鎮公所）耕地租佃委員會調解不成立，次經新竹縣政府耕地租佃委員會調處不成立，有各該調解、調處程序筆錄可佐，再由新竹縣政府移送前來。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，有最高法院52年台上字第1240號判例要旨可參。本件原告主張與被告間不存在三七五耕地租約關係，為被告所否認，致身為土地共有人之原告法律上地位不安定，得依本件確認判決予以除去，本件自有確認利益，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」、「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」、「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時」、「出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規定之限制」，減租條例第6條第1項、第16 條第1項、第2項、第17條第1項第3款、第4款、第5款、第19條第2項分別定有明文。原告同時主張契約無效、終止租約、租約期滿收回土地等訴訟標的為選擇合併，請求由法院擇一有理由為裁判即可（見本院99年2月5日筆錄）。
(二)本件被告名下均有田產，自不符合三七五耕地租約承租人之身分要件；且被告從未提出系爭4筆土地出租人之明示同意書，經原告向新埔鎮公所申請提供本件三七五租約，遭函覆以「本所並無三七五租約原始資料及歷年通知續約之資料」，且被告於共同答辯狀提出所謂原始租約僅是影本、字跡與印文模糊不清難以辨識，其上筆跡均屬同一人所寫，並非由出租人及承租人所到場親簽，出租人名義僅「林炳辰」一人，而無另一出租人林雲禎（即原告己○○、丁○○之父），原告否認其真正，其餘相關公文書載有系爭4筆土地三七五租約者，均屬以訛傳訛。足證兩造就附表土地，違反減租條例第6條要式規定，應自始不存在三七五租約。
(三)又依原證六照片，被告就系爭4筆土地確有一部轉租之情事，被告亦自承系爭土地有多處已鋪設成水泥地或供內思高工校車出入使用、或供他人以碳房使用並扣減租金，顯屬構成非供耕地使用及形同轉租，原告得主張減租條例第16條第1項、第2項租約無效。
(四)除原告戊○○一直有收到租金外，其餘原告己○○、丁○○自民國78年到97年均未曾收到被告繳交租金，被告答辯狀所提租金繳付收據等均為影本，其上更無原告等人親筆簽名，否認其真正。被告稱係將租金交付訴外人林礽堂代收云云，惟原告己○○、丁○○未曾授權林礽堂代收租金，亦無表見代理之問題。另被告提存是以原告己○○之名義，對丁○○不生給付效力。被告長達18年未曾給付租金，原告得依減租條例第17條第1項第3款終止租約。
(五)被告業已自承有自行休耕之事實，雖辯稱係配合新埔鎮公所休耕計畫，但未提出任何證據以實其說，更未徵得原告同意，原告得依減租條例第17條第1項第4款終止租約。被告所稱「休耕政令宣導」云云，顯非政府之強制政策，此由履勘時相鄰同段土地仍照常耕作稻田，足證被告就系爭4筆土地長達7、8年未作耕地使用，亦無繼續耕作之意願。
(六)依原證七，附表編號1、2、4土地業經依都市計劃土地使用分區編定為「第二種住宅區」，附表編號3土地則已編定為「道路用地」，均已非「耕地」，原告得依減租條例第17條第1項第5款終止租約。
(七)原告為擴大家庭農場經營規模，欲收回系爭4筆土地與原告鄰近地段內之耕地自耕，得依減租條例第19條第2項規定，收回系爭4筆土地。被告稱原告己○○行動不便、原告戊○○年事已高云云，現今社會經營精緻農業並非必依體力為之，況被告年紀亦未必較原告年輕，所辯不值一哂。
(八)基於前述，兩造間就系爭4筆土地應無三七五耕地租約關係存在，依民法第821條、第767條規定請求被告返還系爭4筆土地予共有人全體，爰聲明：如主文第一項、第二項所示。
二、被告則以：
(一)減租條例之全部條文對於三七五租約承租人之身分並無任何限制，亦無任何有關承租人名下不得有田產之規定。另依最高法院77年台上字第413號判決，共有人之間承租共有物，非法所不許。又系爭4筆土地有三七五耕地租約，有土地登記謄本、新埔鎮公所98年12月28日新埔民字第0980019278號函可證，性質上屬公文書，其內容載明系爭4筆土地有三七五耕地租約，依民事訴訟法第355條及最高法院35年判字第
17 號判例，非有確定證據，不得任意推翻之。至新埔鎮公所無法提出系爭4筆土地申請書原始資料，乃因92年以前系爭4筆土地之三七五耕地租約係由新竹縣政府審核，92年以後才由新埔鎮公所審核，此觀系爭4筆土地歷來續租登記印戳即明。被告至今均願續租，並依耕地三七五租約清理要點第三點辦理。
(二)未繳租金部分：對原告戊○○，自76年起，每年結清至97年度；對原告己○○，77至85年度之收據、86至88年度之收據均由林礽堂代收，89至97年度則提存於台北地院提存所，己○○亦未曾催告被告繳租，被告係在協調時始知林礽堂非出租人，但林礽堂自70年起就收取系爭4筆土地租金，俟林炳辰死亡後，因原告等人未與被告聯繫，被告將租金交付林礽堂，縱使林礽堂未獲得原告授權，仍符合表見代理要件，遑論原告30年來從未有任何意見。最高法院45年台上字第205號判例：「民法第440條第1項記載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依減租條例第17條第3款終止契約時亦適用之」，本件原告未依法催告，其終止租約於法未合。
(三)休耕部分：集義段土地，被告每年都有種植果樹、蔬菜，不曾間斷。內思段土地，91年間整修儲水池塘，備水使用，近年休耕係因無水可灌溉，以及配合鎮公所休耕種花，推廣觀光。被告休耕係配合政府政策，有被證四可證，被告於91年10月間斥資數十萬元在集義段250地號上興建灌溉用蓄水池，亦足證被告並無休耕意思。
(四)原告所提都市計畫土地使用分區證明書，不過是依據已公告實施之都市計畫圖及地籍套繪圖所做之參考資料，且系爭4筆土地地目仍然是「田」，每5年通盤檢討一次，也許後5年又變更為公園用地，與上開條例第17條第1項第5款所謂「經依法編定或變更為非耕地使用」不符。
(五)至集義段236地號土地打水泥（原證六照片），是因原告己○○之被繼承人林雲禎於該處搭建炭房經營木炭買賣，承租人歷年繳納租金予林雲禎時，均將炭房占用面積依比例扣除，有被證五帳冊可佐。該處於拓寬道路時，工人善意將剩餘水泥倒入整平。另內思段280地號土地現為內思高工校車出入使用，該土地於40年就是產業道路，供往來車輛經過，80年間，內思高工基於校車通行安全，將原石頭路鋪上水泥，並未變更原使用目的。被告亦未曾將內思段280地號土地轉租內思高工。
(六)收回擴大自耕部分：原告己○○說過其於59年間踢足球時，腳受傷，至今40年行動不便，怎麼可能擴大自耕。原告己○○58歲，雙親於68年搬遷至台北居住，已30年未居住於新埔鎮，原告戊○○63歲，居住於台北亦數十年，兩人均未曾從事農業，應無可能擴大自耕等語置辯。
(七)並聲明：原告之訴駁回
三、原告等人、被告甲○○均為系爭4筆土地之部分共有人，而被告丙○○、乙○○亦為系爭283、236、237地號土地之共有人；目前系爭4筆土地均由被告占有使用，被告等人於系爭237地號土地上種植蔬菜、水果，於系爭283地號土地上種植波斯菊等情，為兩造所不爭執，並有原證一至原證四土地登記謄本在卷可佐，復經本院於98年12月22日履勘現場，自堪信為真實。
四、原告主張與被告間就系爭4筆土地之三七五耕地租約關係，因違反減租條例第6條第1項規定而自始不存在，縱然存在，其得依減租條例第16條第1項、第17條第1項第3、4、5款、第19條第2項規定分別主張契約無效、終止、收回自耕等語，為被告所否認，並以前詞抗辯，是本件爭執厥在於：兩造就系爭4筆土地是否自始不存在耕地租約？如存在，原告主張減租條例第16條第1項被告一部轉租而無效、第17條第1項第3、4、5款終止租約、第19條第2項收回自耕，有無理由？原告請求確認兩造間就系爭4筆土地三七五耕地租約關係不存在，被告應將系爭4筆土地返還共有人全體，有無理由？茲分敘如下：
(一)兩造就系爭4筆土地是否自始不存在耕地租約？
1.按「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，減租條例第6條第1項定有明文；又「耕地三七五減租條例第六條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件」，有最高法院69年台上字第1024號判決要旨可參，申言之，該條項雖要求耕地租約應以書面為之，然此書面並非耕地租約之成立或生效要件。是承租人縱未能提出與出租人之書面耕地租約，亦難遽謂自始不存在三七五耕地租約。
2.次按「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉(鎮、市、區) 公所申請」、「前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，如出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者，得逕行登記」，臺灣省耕地租約登記辦法（45年9月5日發布、89年4月26日廢止舊辦法，重新發布新辦法）第2條第1項前段、第2項第4款分別明定。亦即，當耕地租約原出租人死亡，其繼承人已辦竣繼承登記，而當事人一方不會同辦理租約變更登記之申請時，得由他方敘明理由、檢附相關證明文件，單獨申請變更登記，當地鄉鎮市公所得逕行登記。系爭4筆土地於38年間開始有三七五耕地租約關係，當時出租人為林雲禎、原告戊○○2人，承租人為林雲鏗，自68年1月1日起，承租人變更為被告4人，於80年1月1日起迄今，出租人原告戊○○維持不變，林雲禎則變更為原告己○○、丁○○，有新埔鎮公所三七五耕地租約登記簿附卷可稽（見卷第6-7頁）；再依原證一至原證四土地登記謄本所示，系爭4筆土地「其他登記事項」欄，均載明「有三七五租約」，且林雲禎係原告己○○、丁○○之父，原告己○○、丁○○於80年4月16日已完成「分割繼承」登記（繼承原因發生日期為78年2月23日），因繼承登記係在分割繼承登記之前，可知原告己○○、丁○○於80年4月16日之前已完成繼承登記。原告雖認該登記簿、土地登記謄本乃「以訛傳訛」所為，否認其真正，惟該登記簿係新竹縣政府將本件租佃爭議移送本院時所附文件，縱為影本，但其上編有租約字號並蓋有承辦人員印章，而土地登記簿亦係地政機關依照法令及當事人契約所為登記，依民事訴訟法第355條第1項規定，均應推定為真正，在無其他事證足認該登記簿或土地登記謄本有何偽造或虛假之情形下，應認所載內容係屬可信。由上可知，系爭4筆土地原出租人林雲禎死亡，其繼承人即原告己○○、丁○○辦竣繼承登記後，被告得在原告己○○、丁○○不會同辦理變更登記之情形下，單獨申請變更登記，由新埔鎮公所逕予登記。因此，系爭4筆土地之三七五耕地租約關係並非屬一重新簽訂之契約，而是因原出租人死亡後，接續原租約變更登記而來，是被告縱未能提出「與原告簽訂三七五耕地租約之書面」，仍無從遽論兩造間自始不存在耕地租約關係。
3.另被告提出之38年間臺灣省新竹縣私有耕地租約（見卷第90頁），其字跡已模糊、多有重疊，且出租人為「林炳辰」等2人，並非登記簿所示林雲禎或戊○○，是否即系爭4筆土地於當時之租約，尚有疑問，然本件除有新埔鎮公所三七五耕地租約登記簿、土地登記謄本為據外，原告戊○○復於本院98年12月7日當庭供承：「我一直都有收到租金，收到97年」等語，苟兩造間自始不存在三七五耕地租約，原告戊○○如何能長年收取租金？此外，新埔鎮公所就本院所詢該三七五租約登記簿是根據何資料所為登記，函覆謂：「本所三七五租約登記簿乃根據租佃雙方當事人訂約而來的登記資料」等語（見卷第155頁），亦經新竹縣政府准予備查（見卷第
156、162頁），如非原始租約當事人間已有租佃合意之證明，承辦租約登記事項之公務員諒不會干陷偽造文書之刑責而率予登記，凡此，應認兩造間就系爭4筆土地有三七五耕地租約關係。
4.又遍觀減租條例全部條文，並無限制承租人名下不得有田產或共有人之間不得成立耕地租約之資格規定，且「共有人約定將其應有部分出租與承租人者，性質上係該共有人約定將其按應有部分對於共有物所具有之使用收益權（民法第818條參照），於契約關係存續期限內，供由承租人享有，與民法第421條規定之租賃，係以物為標的者，固有不同，然既不違反公序良俗，法律上復無禁止之規定，本諸契約自由原則，當事人間自得有效成立並準用民法上租賃之規定」，亦有最高法院77年台上字第413號判決意旨可參，此於耕地租賃之情形，應無理由為不同解釋，是共有人之間亦得成立三七五耕地租約，且法無限制承租人不得擁有田產，則原告主張被告為系爭4筆土地之共有人，且被告名下另有田產，不符合三七五耕地租約承租人之身分要件云云，顯屬無據。
(二)原告主張減租條例第16條第1項被告一部轉租而無效、第17條第1項第3、4、5款終止租約、第19條第2項收回自耕，有無理由？
1.按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅」，有最高法院51年台上字第1858號判決要旨可參。是本件雖依新埔鎮公所三七五耕地租約登記簿所示，兩造就系爭4筆土地之租約已於97年12月31日期滿，然依減租條例第20條規定，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，出租人有續訂租約之義務，被告已於行政機關調解、調處及本院開庭時表示欲續行租約，則原告縱然表示拒絕，兩造之租賃關係亦不因而消滅。
2.次按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」；「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時」，減租條例第1條、第17條第1項第5款分別已有明文。又「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧」；「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，亦為土地法第106條、農業發展條例第3條第11款所明定。系爭280、283、237地號土地業於62年1月12日實施之都市計畫編定為「第二種住宅區」，而系爭236地號土地則依該都市計畫編定為「道路用地」等情，業據原告提出原證七新埔鎮都市計畫土地使用分區證明書為佐，則系爭4筆土地已依法編定為非耕地使用，堪予認定。原告自得依減租條例第17條第1項第5款規定，終止本件耕地租約。
3.被告雖辯稱：該土地使用分區證明書不過是依據已公告實施之都市計畫圖及地籍套繪圖所做之參考資料，且系爭4筆土地地目仍然是田，每5年通盤檢討一次，與所謂「經依法編定為非耕地使用」不符云云。惟所謂「編定」為非耕地使用，只需主管機關將原設定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區等用途之耕地，透過公告實施都市計畫編設為非農業、漁業、牧業使用，即足當之，不因土地登記謄本之地目仍為田而受影響。系爭4筆土地業經公告實施之都市計畫編定為「第二○住○區○○○道路用地」，已如前述，非作為農業使用甚明，縱其地目仍登載為田，亦應認已依法編定為非耕地使用，被告所辯，礙難採信。
4.原告於98年12月2日民事準備書狀(一)第2頁明確表示欲以系爭4筆土地經依法編定為非耕地使用為由而終止契約（即不同意續約），被告分別於98年12月4日、98年12月9日、98年12月24日收受送達，有本院送達證書可憑（見卷第104-107頁），則兩造間就系爭4筆土地之耕地租約關係，至遲於98年12月24日終止，向將來失其效力。
5.原告主張之各條款係採選擇合併方式，本院既認原告得依減租條例第17條第1項第5款規定終止契約，其餘條款即不再予一一判斷。
(三)末按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」；「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。兩造間之三七五耕地租約關係，經原告合法表示終止即告消滅，則被告繼續占用系爭4筆土地，即無適法權源，為無權占有，原告請求被告將系爭4筆土地返還共有人全體，自屬有據。
五、綜上所述，兩造就系爭4筆土地之三七五耕地租約關係業經合法終止，被告繼續使用系爭4筆土地為無權占有，原告請求確認兩造間三七五耕地租約關係不存在，並請求被告返還系爭4筆土地，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 王銘勇
法 官 林麗玉法 官 梁智賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 12 日
書記官 黃詩傑附表：
┌──┬───────────────┬───────┐│編號│地號 │面積(平方公尺)│├──┼───────────────┼───────┤│ 1 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │5.28 │├──┼───────────────┼───────┤│ 2 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │4808.79 │├──┼───────────────┼───────┤│ 3 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │39.37 │├──┼───────────────┼───────┤│ 4 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │1199.59 │└──┴───────────────┴───────┘