臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第78號原 告即反訴被告 乙○○訴訟代理人 廖克明律師被 告即反訴原告 丙○○訴訟代理人 陳慶禎律師
徐揆智律師上列當事人間返還土地事件，本院於民國98年9月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰叁拾萬元，及自民國九十七年十二月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
壹、本訴部分：
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時備位聲明原係請求：被告應給付原告新台幣（下同）630萬元整及自民國97年12月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於訴訟程序進行中變更訴之聲明為：被告應給付原告630萬元整及自97年12月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有本院98年9月10日言詞辯論筆錄可稽，核係屬單純減縮應受判決事項之聲明，自應准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於96年3月30日將「新竹縣竹北市區段徵收歸戶898號權利價值」出售與被告，買賣之總價款為2,339萬元，依雙方所簽訂買賣契約第2條之約定，被告須於產權登記完成7日內給付尾款630萬元予原告。原告於97年11月19日委請律師代表原告赴訴外人許炳文地政士處所，與被告簽訂協議書，再次協商確認給付上開買賣契約尾款630萬元事宜，當日被告信誓旦旦保證屆期必會遵守上開契約之約定，於取得產權7日內給付630萬元尾款予原告（按：被告係於97年11月26日取得系爭土地產權，依約被告最遲應於97年12月3日支付上開尾款），且斯時被告亦同意開立與尾款同額之本票交付予雙方委任之地政士許炳文先生保管，以作為保證交付尾款之用，此觀當日雙方所簽立之協議書第2條載述甚詳！詎料，被告於取得上開土地產權7日後，竟故意違反約定，拒不依約給付630萬元尾款予原告，原告遂委請許炳文以及買賣仲介人員蔡建忠代為向被告催告，請被告務必於受催告通知起7日內給付上開尾款，被告方才交付乙張其配偶沈淑貞女士所開立到期日為97年12月9日面額630萬元之支票予原告，原告對其違約行為，雖無法接受，但迫於無奈，只好勉為其難收受上開支票，以期此事圓滿解決。然日前原告至金融機關提示該支票後，該支票竟於97年12月12日因存款不足而遭退票，被告故意拒絕給付630萬元尾款予原告，蓄意違約之情，甚為顯然！原告遂立即於97年12月12日委請律師代為寄發存證信函予被告，再次催告其務須於97年12月16日前，交付權利買賣尾款630萬元予原告。詎料，於上開期限屆至時，被告依然拒絕給付。
（二）本件被告違約事實明確，原告依系爭買賣契約自得行使契約解除權，被告誆稱受原告詐欺而為締結系爭買賣契約之意思表示、原告應與訴外人李筱莉等人負共同侵權行為損害賠償責任，復另主張類推適用民法第198條之規定拒絕給付630萬元之尾款，或又主張抵銷，或又主張原告應對被告負物之瑕疵擔保責任，以及主張請求原告減少價金云云等，均乏其據而不可採：
１依兩造於96年3月30日簽訂原證一之「不動產買賣契約書
」，買賣標的為：「新竹縣竹北市○○段725-3等8筆權利價值新台幣伍佰玖拾玖萬柒仟捌佰貳拾捌元，歸戶編號898號」，買賣總價為2,339萬元整，係兩造所不爭執之事項。換言之，本件兩造於締結系爭買賣契約時，標的中之「權利價值」即合意為5,997,828元，並以此計算買賣總價，雙方均無異議，被告並依約分別於96年3月30日，以被告配偶沈淑貞為發票人，支票號碼：AA0000000，票面金額500萬元之支票，給付500萬元予原告；於96年4月10日，以配偶沈淑貞為發票人，支票號碼：AA0000000，票面金額600萬元之支票，給付600萬元予原告；以及於96年4月27日，以匯款方式，給付原告609萬元整，總計被告已支付原告買賣價金合計1,709萬元整。被告辯稱系爭權利之價值被高估云云（換言之，被告係主張買貴了），根本係其片面之詞，毫無足採！蓋若被告認為買貴，何以當時要簽立系爭契約？被告既自承早於96年11月3日起即自認必須多支付購買成本6,683,290元而認為有異，甚至認為遭到買賣仲介人員楊承翰等人之詐欺，何以竟仍於97年11月19日簽署原證三之協議書？且信誓旦旦保證必定如期支付尾款630萬元，而於原告將系爭土地移轉登記給被告後，被告卻反而故意違約、拒付尾款。難道系爭權利價值「貴」或「便宜」，皆以被告說了算數？依其邏輯，倘若被告認為系爭權利價值僅「值500萬元」，難不成原告除土地登記給被告外，反得倒貼退還被告1,200萬元？如此一來，被告豈非成了新竹地區甚至全中華民國土地之價格決定者？被告認為買貴就是買貴；當被告出售土地時，認為賣的便宜就是便宜！被告之邏輯，甚為怪哉，原告殊難理解！２又觀兩造於97年11月19日所簽署之原證三之協議書（簽署
日距離被告自承在96年11月3日已發現須多支付購買成本已超過1年），在場見聞兩造簽署上開協議書者，除原告之訴訟代理人廖克明律師外，另有地政士許炳文與證人甲○○以及被告所聘請之律師。揆諸上開協議書第7條約定：「甲方（按：被告）同意乙方（按：原告）先向法院聲請假扣押裁定，倘甲方未如期支付尾款予乙方時，乙方得逕對上開土地聲請假扣押強制執行，若甲方依約如期給付尾款後，乙方得不得聲請對該土地強制執行，並聲請撤銷假扣押裁定」，由上開約定之文意可知，兩造既強調尾款給付之重要性，顯見當時雙方必定對於系爭買賣契約之2,339萬元總價曾再次確認，否則原告若查覺被告不願支付630萬元尾款，豈有可能會同意將系爭土地移轉登記給被告？３由上開客觀履約與簽署協議書之事實，可明確認定被告主
張受到詐欺而為締結系爭買賣契約之意思表示，即與自己簽署上開協議書再次確認總價與給付尾款方式之行為相互矛盾，不言可喻！遑論被告自簽訂系爭買賣契約以及簽署原證三之協議書甚或取得竹北市○○段第183地號土地所有權，中間長達1年之時間，從未向原告主張撤銷被詐欺或被脅迫而為締約的意思表示（如有，請被告舉證以實其說！），顯見被告所為上開抗辯，無非是為臨訟卸責之詞，洵無可取。
４再者，證人甲○○於鈞院98年9月10日審理時到庭證稱伊
不認識原告，伊與蔡建忠是被告的仲介員，97年11月19日兩造所簽署原證三協議書伊在場，被告保證在取得土地後第7天一定會交付尾款630萬元，在第7天被告沒有支付630萬元現金的時候，伊有向被告說你們要付錢沒有付錢，會引起爭議，賣方會做一些處理，伊有跟被告說如果支票不兌現，原告會解除契約。當天簽署協議書時，雙方有針對契約的總價金做確認，當天被告並無異議。（詳參該日筆錄第5頁、第6頁），由證人甲○○上開證述可知，被告並無如渠所主張受到詐欺之事實，果若被告有受詐欺之事實（此乃假設語氣），被告焉有可能於97年11月19日在雙方律師及地政士許炳文面前簽署如原證三所示之協議書？且原證三所示之協議書之內容即是對於系爭買賣契約履行再予確認，就簽訂原證三協議書之事實，被告對此亦予承認（詳見答辯狀第5頁：「然文明房屋通知若被告不付款，地主要解除契約，沒收被告已付的價金，被告擔心已付款項不保，乃於97年11月19日簽了『協議書』…」），果若被告真係受到詐欺，何以仍願意再次就系爭買賣契約之履行簽署原證三之協議書作為確認？是以被告所辯，根本悖離經驗法則甚鉅，毫無足採！５此外，被告屢持其與自己之仲介員即證人甲○○、蔡建忠
（原告根本不認識彼2人，縱使被告遭訴外人甲○○、蔡建忠誤導，也與原告無關）之錄音譯文為證，主張渠受到詐欺之事實，惟該等錄音時間係分別在97年2月24日及97年1月26日，即可知在97年初，被告早就認為土地買貴了，若是如此被告本可以拒付630萬尾款，甚至提起民事訴訟主張權利，而非直到同年11月19日再次與原告就系爭買賣契約之重要事項再度確認並簽立協議書，且信誓旦旦保證支付630萬尾款，誘騙原告將土地交付過戶給被告後，才故意拒付尾款。
６職是之故，被告如係遭第三人詐欺，何以仍願意再次就系
爭買賣契約之履行簽署議書作為確認？顯見被告即是以締結系爭協議書之方式，致原告陷於錯誤（即相信被告會確實履約並支付尾款630萬元），而於97年11月26日將土地產權移轉予被告，被告於取得權利後，知道土地所有權已經到手，遂故意不給付尾款630萬元，並反稱係遭第三人詐欺作為拒付尾款之理由，甚至對原告之財產為假扣押等行為，被告違約之情，實彰彰明甚矣！果若被告於締結系爭協議書時確係有繼續履行系爭買賣契約之意願，絕無可能在認為買貴的情形下，猶仍與原告合意簽署系爭協議書並接受系爭土地所有權之移轉，被告於本件辯稱係遭到訴外人詐欺等言，既非事實，亦無解於被告公然違約，原告合法解除不動產買賣契約之事實！７按依雙方所訂之不動產買賣契約書第7條第1項之規定「本
約簽定後倘買方（被告）不按約定日期付款，經賣方（原告）催告仍不給付時，買方願將既付價款全部由賣方無條件沒收抵作違約金，並解除本約」，被告拒付尾款，業已違約在先，而被告於原告催告其給付尾款後，亦先是虛偽的佯裝願意支付並交付其配偶開立之尾款支票，然於票款屆期後，該支票卻又因存款不足而遭退票，在在顯示被告自始即無履約之誠意！是以原告遂於97年12月22日委請廖克明律師寄發存證信函予被告，告知原告爰依買賣契約書第7條第1項之規定，解除雙方之上開買賣契約，請被告於函到7日內將「新竹縣竹北市○○段第183地號抵價地」移轉登記予原告，而兩造所訂立之不動產買賣契約書第7條第1項既約定「本約簽定後倘買方（被告）不按約定日期付款，經賣方（原告）催告仍不給付時，買方願將既付價款全部由賣方無條件沒收抵作違約金，並解除本約」，而原告亦業已先後兩次催告被告給付尾款，然被告均置若罔聞，拒不給付，是以原告委請律師寄發存證信函與被告，解除本件不動產買賣契約，實屬適法有據，為此原告主張先位聲明應有理由。原告依系爭買賣契約所為之給付並無任何瑕疵可言，被告抗辯本件原告應負物之瑕疵擔保責任，無非是為脫免給付買賣價金尾款之責，惟被告違約之事實已然明確，原告亦已依約解除契約，被告自無主張物之瑕疵擔保責任與同時履行抗辯之餘地。
（三）被告不得援引民法第198條之規定拒絕履行：退而言之，果如依被告所稱係受到訴外人楊承翰等人之詐欺（此乃假設語氣），被告迄今除無法舉證證明外，亦未依法撤銷其意思表示，且被告受詐欺而為意思表示之撤銷權已超過1年之除斥期間。尤有甚者，民法第198條規定：
「因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對於該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行」，惟被害人因受害而與加害人訂立雙務契約，而又已受領加害人所為全部或部分之對待給付者，應可視為已承認該雙務契約之效力，不得再援此法條規定，拒絕履行。否則反而使被害人單方面受領加害人對之所為之給付，自己則毋庸履行給付之義務而蒙受利益，此顯非事理之平（最高法院88年台上字第2507號判決意旨參照）。本件被告與原告締結系爭買賣契約與原證三之協議書，均屬雙務合約，被告亦已受領全部之對待給付，可視為已承認該雙務契約效力，依上揭最高法院判決意旨，本不得援引民法第198條之規定，拒絕履行系爭買賣契約，從而被告援引民法第198條之規定拒絕履行等主張，亦乏其據而無可採。
（四）退萬步言之，倘若本院認為系爭不動產買賣契約未能解除，則被告仍負有支付尾款630萬元與原告之義務，原告爰以備位聲明主張之。
（五）綜上，為此聲明：１先位聲明：
⑴被告應將新竹縣竹北市○○段○○○○號土地（面積238.03平方公尺，權利範圍：全部）移轉登記與原告。
⑵訴訟費用由被告負擔。
２備位聲明：
⑴應給付原告630萬元整及自97年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告是否受詐欺而為締結系爭買賣契約之意思表示？１查96年3月27日文明房屋仲介經紀有限公司人員蔡建忠及
甲○○到被告之幼稚園找被告，稱另有公告現值3.9倍的台科大區段徵收補償權利要出售，問被告有否意願購買，蔡建忠及甲○○2人並請公司將資料即被證二之新竹縣政府95年5月23日府地徵字第0950070824號函傳真過來給被告，被告當面請甲○○確認系爭公函上說明第2點之「應領地價補償費」合計5,997,828元（以下簡稱「系爭金額」）是否即為加發四成補償費前之「公告現值」，甲○○說她已經電話確認（有甲○○及蔡建忠事後錄音為證，甲○○於被證七錄音中，錄音譯文第3頁陳述：當時我們在你那邊請他傳真公文過來的時候不是有看到599多（萬），那時我問開發（筱莉）這個是公告多少？他說對，所以我說，那你是3.9倍嗎？他（筱莉）說對，所以我們才會寫那張要約），被告遂同時當場簽立被證三之要約書，甲○○及蔡建忠稱係李筱莉告訴他們系爭金額係公告現值。２同96年3月30日被告至文明房屋準備簽買賣契約，當日文
明房屋是由李筱莉與被告洽談簽約事宜，被告仍要求李筱莉請原地主出面簽約，李筱莉稱因為原地主欠原告錢，所以把土地權利委託原告出售，原告已委託伊全權處理，李筱莉並向被告出示原告之授權書；被告當時又向李筱莉要求要看權利價值表，被告並問及系爭金額何所指，李筱莉則稱原地主弄丟了，日後會補給被告，均故意隱匿。被告乃與李筱莉代理原告簽訂了「不動產買賣契約書」。
３嗣96年10月24日因被告考慮將系爭權利出售，於是找其他
仲介公司評估系爭權利當時之價格；同年11月1日仲介公司的人告知被告：系爭權利金額不是如被告所說的係「公告現值」；同年11月3日，被告再拿著系爭權利之「新竹縣台科大（科崙地區區徵收原土地所有權人應領抵價地之權利價值表」找了3、4家仲介公司幫忙計算權值，結果都一樣，都認為系爭權利之權值不足。被告至此才知道：原來當初蔡建忠、甲○○及李筱莉告知之系爭公函說明第2點之「應領地價補償費」，其實不是加發四成土地補償費前之「公告現值」，而是加發補償後之金額，兩者相差有1,713,664元【5,997,828－4,284,164＝1,713,664】，為此被告實際須多支付系爭權利購買成本6,683,290元【即1,713,664×3.9＝6,683,290，被證三要約書係記載被告以權值之3.9倍購買系爭權利】，至此被告方知自己上當。
（二）原告是否應負共同侵權行為之責任？１訴外人李筱莉為系爭權利買賣文明房屋之開發部人員，亦
為本件兩造就系爭權利買賣之原告代理人，被告已於96年3月27日與文明房屋簽訂要約書，李筱莉既為系爭權利買賣文明房屋之開發，應已知系爭權利被告已要約買受之事實，李筱莉竟又以原告之名義於96年3月29日向原地主蘇鴻文買受系爭權利（見被證五）。
２李筱莉在被告支付第三期款前，竟以個人名義支付原主地
蘇鴻文609萬元（見被證六），仿若其係前後交易之當事人，其為系爭權利買賣文明房屋之開發卻又隱瞞原地主蘇鴻文系爭權利以高價出售，可徵其等有詐欺行為之動機。３原告介入原地主蘇鴻文及被告間之買賣交易，原告與文明
房屋等人竟然這樣就可獲取239萬元價差（即被告購買系爭權利須支付原告2,339萬元，與原告依讓售契約書支付給原地主的金額2,100萬元之間有239萬元差額）。
４原告以其名義幫助李筱莉等做上開交易之操作，亦應負共同侵權行為之責任。
（三）被告得否類推適用民法第198條之規定，拒絕給付630萬元之尾款？１因被脅迫而為負擔債務之意思表示者，即為侵權行為之被
害人，該被害人固得於民法第93條所定之期間內，撤銷其負擔債務之意思表示，使其債務歸於消滅，但被害人於其撤銷權因經過此項期間而消滅後，仍不妨於民法第197條第1項所定之時效未完成前，本於侵權行為之損害賠償請求權，請求廢止加害人之債權，即在此項時效完成後，依民法第198條之規定，亦得拒絕履行（最高法院28年上第1282號判例意旨）。揆諸前揭判例意旨，既係為了保護因侵權行為而負擔債務之意思表示之被害人，而准其於民法第93條所定之期間內，撤銷其負擔債務之意思表示，使其債務歸於消滅，或於其撤銷權因經過除斥期間而消滅後，於民法第197條第1項所定之時效未完成前，本於侵權行為之損害賠償請求權，請求廢止加害人之債權，即使此項時效完成後，仍得依民法第198條之規定，拒絕履行。則本於保護因侵權行為而為負擔債務意思表示之被害人之意旨，於其負擔債務之意思表示或所負擔之債務因民法第93條撤銷權之除斥期間經過前或第197條第1項所定之時效未完成前，亦應准依民法第198條之規定，拒絕履行，是本件對原告之請求，亦應准予被告拒絕履行。
２兩造簽訂原證三之協議書部分係就兩造系爭權利買賣契約
履行之安排，並未創設原買賣契約外新的權利義務，故非雙務契約。而本件被告雖移轉部分土地，但依兩造明示系爭金額即係「公告現值」，惟實際情形系爭金額確係「公告現值」加四成後之金額，因此實際分得土地面積換算短少28.96坪，被告已給付與此相當之價金，是與原告所引用之88年台上字第2507號判決意旨，加害人已為全部或部分之對待給付，而受害人全未為給付者之情形不盡相同，故本件被告仍得類推適用民法第198條之規定，拒絕給付630萬元之尾款。
（四）被告得否依民法抵銷權之規定，對原告請求給付之630萬元主張抵銷抗辯？１按共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不
能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人、連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任、二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限、民法第185條、第273條及第334條第1項分別定有明文。
２原告與文明房屋之甲○○、蔡建忠、李筱莉等對被告須負
共同侵權行為之損害賠償責任，亦即被告對其等有6,683,290元損害賠償之債權，是依民法抵銷權之規定，被告對原告請求給付之630萬元得主張抵銷之抗辯。
（五）原告是否應對被告負物之瑕疵擔保責任？１按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
２次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交
易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照。
３本件兩造於所簽訂之「不動產買賣契約書」約定，被告係
向原告購買原告所有經新竹縣政府公告斗崙地區區段徵收可配回抵價地，系爭不動產買賣契約及被告與文明房屋簽訂之「要約書」，均載「權利價值5,997,828元」，是本件買賣價金即以5,997,828元乘以3.9倍【5,997,828×3.9＝23,391,529.2】，折合23,390,000元定之。
４被告與文明房屋簽訂系爭要約書及與原告代理人李筱莉簽
訂系爭不動產買賣契約時，文明房屋仲介人員蔡建忠、甲○○，原告之代理人李筱莉，均再三向被告肯定系爭金額即係「公告現值」，此除有甲○○、蔡建忠事後承認「權利價值5,997,828元即係公告現值」之錄音外，97年11月19日李筱莉於與被告之談話中亦承認此事實。
５系爭金額不僅為涉及系爭不動產買賣契約價金之計算，而
且亦關係實際可得配地之面積，因系爭金額是否為「公告現值」，已造成被告權益之減損。
６依兩造明示系爭金額即係「公告現值」，惟實際情形系爭
金額確係「公告現值」加四成後之金額，因此實際配地面積換算短少28.96坪，已使物之價值、效用或品質有欠缺。
７本件表面上雖係系爭權利之買賣，惟實際上係系爭權利抵
價地之買賣（亦即物之買賣），是參上揭最高法院73年台上字第1173號判例意旨，原告應對被告負物之瑕疵擔保責任。
（六）被告得否依民法第359條之規定，因物有瑕疵，而請求原告減少價金？１按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。
２依兩造明示系爭金額即係「公告現值」，惟實際情形系爭
金額確係「公告現值」加四成後之金額，因此實際配地面積換算短少28.96坪，已使物之價值、效用或品質有欠缺，是參上揭最高法院73年台上字第1173號判例意旨，被告爰依物之瑕疵擔保責任，請求減少價金6,683,290元，即依系爭金額與「公告現值」兩者之差額1,713,664元（即5,997,828－4,284,164）乘以3.9倍，被告實際須多支付之購買成本6,683,290元（1,713,664×3.9倍）。
（七）被告得否以物有瑕疵，而於原告給付被告短缺之土地前，主張同時履行抗辯？１按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條定有明文。
２本件兩造既約明系爭金額即為公告現值，原告即應依新竹
縣政府土地徵收抵價地換算公式計算，給付被告短缺之土地，被告在原告給付前，得主張同時履行抗辯。
３被告早於原告97年12月22日發函解除本件不動產買賣契約
前，即已於97年12月8日以存證信函依法主張同時履行抗辯（見被證十），是本件契約至今未經合法解除。
（八）末查，關於97年11月19日寫立協議書之由來，是原告違約無法辦理地主之妻溫瑞惠名下所有坐落新竹縣竹北市縣○段○○○○○號地號土地及地上建物建號1336號，即竹北市○○○路○○○○○號房屋之抵押權塗銷登記。因原告違約，地主蘇鴻文與要沒收原告之前所付價金及拒絕辦理系爭土地過戶給被告等事實，業經許炳文地政士於98年9月14日在98年度續偵字第103號原告告訴被告詐欺案件偵查庭到庭證述屬實，且系爭協議書並非為解決本件兩造間買賣已生之爭執而簽立，故兩造並未因簽署系爭協議書而就已生之爭執達成和解。
（九）為此答辯聲明：１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於96年3月30日簽訂「不動產買賣契約書」（原證一），買賣標的為：新竹縣竹北市區段徵收歸戶898號權利價值，買賣總價：2,339萬元。
（二）被告已於96年3月30日、同年4月10日及同年4月27日支付價金合計1,709萬元，付款情形如下：
１被告於96年3月30日，交付以配偶沈淑貞為發票人，支票
號碼：AA0000000，票面金額500萬元整之支票，給付500萬元予原告（詳系爭買賣契約交款明細表所載）。
２被告於96年4月10日，以配偶沈淑貞為發票人，支票號碼
：AA0000000，票面金額600萬元之支票，給付600萬元予原告。
３被告於96年4月27日，以匯款方式，給付原告609萬元整。
（三）兩造於97年11月19日簽署「協議書」（原證三），再次確認買賣總價為2,339萬元，被告於同日簽發與尾款同額之630萬元本票交付予兩造委任之地政士許炳文保管，以作為保證交付尾款之用。
（四）被告於97年11月26日取得買賣標的之抵價地即新竹縣竹北市○○段○○○○號土地之所有權（原證二），惟仍拒不依約給付630萬元尾款，原告遂委請許炳文及被告之仲介人員蔡建忠代為向被告催告務必於受催告通知起7日內給付上開尾款，被告始交付由其配偶沈淑貞所簽發、票號AA0000000號、面額630萬元、發票日97年12月9日之支票予原告，惟該支票嗣仍因存款不足而於97年12月12日遭退票（原證四、五），原告遂於97年12月12日寄發律師函予被告（原證六），再次催告務須於97年12月16日前交付630萬元尾款，被告仍然不予理會，原告遂於97年12月22日委託律師寄發存證信函予被告，告知依買賣契約第7條第1項之約定，解除兩造之買賣契約（原證七）。
四、得心證之理由：本件兩造於96年3月30日簽訂「不動產買賣契約書」（原證一），由被告以2,339萬元向原告購買「新竹縣竹北市區段徵收歸戶898號權利價值」，原告主張被告未依約按期給付尾款，經催告後仍拒絕履行，爰依上開契約書第7條之約定解除系爭買賣契約。被告則以原告與文明房屋仲介經紀有限公司（下稱文明房屋）之仲介人員甲○○、蔡建忠、李筱莉共同向其詐欺訛稱「新竹縣政府95年5月23日府地徵字第0950070824號函（被證二）所載應領地價補償費5,997,828元為加發四成補償費前之『公告現值』」，而有共同侵權情事，爰依民法第198條之規定拒絕履行，並主張得以其對原告之侵權行為損害賠償債權，與原告之尾款請求權相互抵銷，併又主張物之瑕疵擔保減價請求權及同時履行抗辯等語。是本件兩造爭執之處應在於㈠系爭「不動產買賣契約書」簽訂時，文明房屋仲介人員是否告知被告新竹縣政府95年5月23日府地徵字第0950070824號函所載應領地價補償費5,997,828元即為加發四成補償費前之「公告現值」？㈡如是，被告可否據此拒付尾款、主張抵銷、請求減價或主張同時履行抗辯？㈢被告如不得拒付尾款、主張抵銷、請求減價或主張同時履行抗辯，原告可否因被告未付尾款而解除契約？㈣原告如不得解除契約，原告可否請求被告給付630萬元尾款及遲延利息？茲論述如下：
（一）系爭「不動產買賣契約書」簽訂時，文明房屋仲介人員應有告知被告新竹縣政府95年5月23日府地徵字第0950070824號函（被證二）所載應領地價補償費5,997,828元即為加發四成補償費前之「公告現值」：
１按「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補
償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之」，土地徵收條例第30條定有明文。故政府在計算徵收補償費時，原則上係按照徵收當期之公告土地現值補償，必要時得加成補償。
２查訴外人蘇鴻文所有新竹縣竹北（斗崙地區區徵收範
圍內竹北市○○段○○○○○○號等8筆土地，前經新竹縣政府辦理區段徵收，訴外人蘇鴻文申請發給抵價地獲准，新竹縣政府並於95年5月23日以府地徵字第0950070824號函知訴外人蘇鴻文「台端有所坐落於新竹縣竹北（斗崙地區區徵收範圍內竹北市○○段○○○○○○號等8筆土地，應領地價補償費合計新台幣伍佰玖拾玖萬柒仟捌佰貳拾捌元整，依據土地徵收條例第40條規定，申請全部以徵收後可供建築之抵價地折算抵付地價補償費，經本付審核結果，符合法令規定，准予發給抵價地。本府將於完成抵價地分配相關準備作業後，另依規定召開抵價地分配說明會及辦理抵價地分配」等情，有該函文在卷可查（被證二）；且該函文所載「應領地價補償費5,997,828元」實為加發四成補償費後之申請領回抵價地之地價補償費，並非尚未加成之「公告現值」，為兩造所不爭執，且有原土地所有權人應領抵價地之權利價值表存卷足稽（被證四、下稱權利價值表）。訴外人蘇鴻文嗣於96年3月29日將上開新竹縣竹北市（斗崙地區區徵收範圍之應領地價補償費5,997,828元、歸戶898號之權利價值讓售予原告；兩造再於翌日即96年3月30日簽訂系爭「不動產買賣契約書」，由原告轉售該新竹縣竹北市區段徵收歸戶898號權利價值予被告，有讓售契約書（被證五）、「不動產買賣契約書」可按（原證一）。
３被告辯稱其簽約前曾委請文明房屋仲介人員甲○○確認上
開新竹縣政府公函上所載「應領地價補償費5,997,828元」是否即為加發四成補償費前之「公告現值」，經甲○○向文明房屋開發人員李筱莉確認無訛，嗣兩造簽訂系爭契約當日，被告向原告之代理人亦係文明房屋開發人員李筱莉要求審閱權利價值表（被證四），李筱莉則稱原地主弄丟了，日後會補給被告，而未於兩造締約前正確告知前揭公函所載「應領地價補償費5,997,828元」實為加發四成補償費後之金額等情，雖經證人甲○○到庭否認告以上開錯誤訊息，惟依兩造所不爭執被告分別與甲○○、蔡建忠之電話錄音譯文、與李筱莉之對話錄音譯文可知，文明房屋上開仲介人員確實於簽約前對被告告以前揭新竹縣政府公函所載「應領地價補償費5,997,828元」即為加發四成補償費前之「公告現值」屬實（被證七、八、九），詳述如下：
⑴被告與甲○○之電話錄音譯文節錄內容（被證七）：
丙○○：當初你賣給我的時候，以你的資歷，你在公司
幾年了？甲○○：…，這一次台科大的權值我也算是生手，其實
這整個案子在簽約當時到場那麼多主管，那筱莉姐的資歷也絕對在我之上，所以當初都沒人發現這個狀況，對！丙○○：但是問題是，你們那個公文，應該你們老板或
是你們公司主管應該都看得懂啊！甲○○：可是當初…，這個公文之前，我們買賣都用補
償清冊，我也是真的第一次用這種公文買賣，那當時他們告訴我說，筱莉姐告訴我說這個公文就是公告，她就是這樣子告訴我們的，我跟小蔡完全不知情的情況。
丙○○：是啊！如果以補償清冊是第一欄是總公告囉！你們業務員應該都知道。
甲○○：是啊！如果以補償清冊是知道，這一次是以公
文簽約，這一點是我們沒有經歷過的，所以那個時侯有問筱莉姐這個是不是公告，她說對。
丙○○：為什麼你們沒有去看呢？為什麼解釋的時侯怎
麼解釋這樣子呢？甲○○：…，那時我跟你買賣的時，是根據開發提供我
們資料，我們是照開發（李筱莉）給我們的資訊告訴你，這一點是確定的。
丙○○：現在的情況是李筱莉來騙你們2個？甲○○：因為以那時候我們的認知，開發他，我們絕對
相信我們同事這是第一點，第二點我們的開發是非常有經驗的開發，那當時告訴我們，我們就照這樣子去做銷售。
丙○○：繼續。
甲○○：當時我們在你那邊請他傳真公文過來的時候，
不是有看到599多（萬），那時我問開發（筱莉）這個是公告多少？他說對，所以我說，那你是3.9倍嗎？她（筱莉）說對，所以我們才會寫那張要（誤載為「邀」）約。丙○○：我有打電話和他聯絡過，你們公司在做這一塊
時一定會寫公告，不可能不寫，他有這樣提過你那時（卻）沒有寫。
甲○○：其實我們那時候雖然是寫權值，可是我們那時
候的認知就是公告，對不對？⑵被告與蔡建忠之電話錄音譯文節錄內容（被證八）：
丙○○：不可能不知道。
蔡建忠：因為那時候所有東西我跟李筱莉拿資料。
丙○○：那我們有跟你講這一張公文是不是公告的3.9
倍，你說是，李筱莉也說是，甲○○也說是，對不對？是啊，以後跟事實不符合，你怎麼解釋這東西呢？蔡建忠：對啦！所以說我只能跟你講，楊老師，我明天
下午再給你一通電話，你現在問我沒辦法給你答案。
丙○○：那你為什麼會把清冊的599萬介紹我是公告現
值？它已加4成了，為什麼你還介紹這就是公告現值呢？蔡建忠：那是李筱莉跟我講的。
丙○○：…，公司這麼多人，李筱莉當場講這個地方，
這個公文是公告3.9倍，對不對？你們都保證的對不對？蔡建忠：對！⑶被告與李筱莉之對話錄音譯文節錄內容（被證九）：
丙○○：那是他們用詐騙的方式來處理啊！說這一張（公文）是公告現值來陷害我。
李筱莉：當時高鐵的時候（公文）上面就有註記加發四
成，他這個（台科大個公文）沒有註記加發四成…，沒有人有惡意的，蓄意的，沒有人…，之前高鐵，二期確實有記載”含加發四成”…。
（二）承上，文明房屋仲介人員告知被告新竹縣政府95年5月23日府地徵字第0950070824號函所載「應領地價補償費5,997,828元」即為加發四成補償費前之「公告現值」，被告可否據此拒付尾款、主張抵銷、請求減價或主張同時履行抗辯？１被告辯稱：李筱莉係文明房屋仲介系爭權利買賣之開發人
員，甲○○、蔡建忠亦係文明房屋仲介人員，對於系爭權利之價值知之最稔，竟與原告出於共同侵害被告權利之意思，故意告以「應領地價補償費5,997,828元」即為加發四成補償費前之「公告現值」此錯誤訊息，使被告陷於錯誤而以2,339萬元買受系爭權利，致須支付高於系爭權利當時市價6,683,290元之金額（當時市價估算為加發四成補償費前之公告現值4,284,164元乘以3.9倍；被告購買之價格為加發四成補償費後之5,997,828元乘以3.9，二者差額為6,683,290元【（5,997,828-4,284,164）×3.9=6,683,290】，被告因此受有損害。李筱莉等人以原告之名義向原地主以2,100萬元較低價金買受系爭權利，再依2,339萬元出售予被告，李筱莉又以自己名義匯給原地主蘇鴻文之妻溫瑞惠609萬元買賣價款，原告與文明房屋之仲介人員顯係故意以背於善良風俗之方法，加損害於被告，應對被告負共同侵權行為之責任，且原告因侵權行為對於被告取得之買賣價金債權，被告對該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得依民法第198條之規定拒絕履行云云。
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。又主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任（最高法院58年台上字第1421號判例參照）。準此，被告主張原告有詐欺及侵權行為，自應就其主張負舉證之責。查被告固以其與文明房屋甲○○簽訂要約書（被證三）之翌日，原告始與訴外人蘇鴻文簽訂讓售契約書（被證五）；且李筱莉曾以自己名義匯款予原地主蘇鴻文之妻溫瑞惠609萬元價款等情，而認原告與文明房屋仲介人員共同詐欺及侵權。惟此為原告所否認，證人甲○○到院做證時亦否認有共同詐騙被告締約之情事（見本院98年9月10日言詞辯論筆錄），稽諸被告提出其與甲○○、蔡建忠、李筱莉等人之對話錄音譯文，亦僅足證明文明房屋仲介人員確曾告知被告有關上開新竹縣政府公函上所載「應領地價補償費5,997,828元」為加發四成補償費前之「公告現值」此錯誤訊息，佐以被告與李筱莉對話譯文中李筱莉曾經敘及：「當時高鐵的時候（公文）上面就有註記加發四成，他這個（台科大個公文，按：即系爭新竹縣政府公函）沒有註記加發四成…，沒有人有惡意的，蓄意的，沒有人…，之前高鐵，二期確實有記載”含加發四成”」等語（被證九），足見李筱莉在兩造締約當時同係誤認「應領地價補償費5,997,828元」即為尚未加成補償之「公告現值」，因其所述與前揭土地徵收條例第30條規定徵收補償費以土地公告現值為原則，必要時始加成補償之情形並無不符，是前開證據僅可證明文明房屋等仲介人員未盡調查能事，而給予被告錯誤訊息，無法證明其等有故詐欺或侵權行為，更不足以據此推證「原告」知悉上情或參與其事，甚至為共同侵權行為人，是被告以原告與文明房屋之甲○○、蔡建忠、李筱莉等人共同詐騙其締結系爭契約而共同侵權置辯，進而主張依民法第198條之規定拒絕給付尾款云云，即無足取。
⑵且查，被告自認於96年11月間即已知悉文明房屋等仲介
人員告知有關新竹縣政府公函上所載「應領地價補價補償費5,997,828元」為加發四成補償費前之「公告現值」屬錯誤訊息，進而分別於96年11月間找原地主即訴外人蘇鴻文及文明房屋仲介人員談判，甚至對蔡建忠、甲○○、李筱莉錄音存證。然兩造為辦理系爭抵價地之產權移轉登記及尾款支付事宜，另於97年11月19日簽訂協議書（原證三），當時被告已支付原告買賣價金達1709萬元，惟被告除願提供另筆土地作為尾款之擔保外，且「開立與尾款同額之本票（即630萬元）交付雙方委任之地政士保管作為交付尾款之保證用」（協議書第2條），換言之，被告於知悉前開錯誤訊息後，仍願依約履行，進而與原告達成新的協議，保證給付630萬元尾款，且提供原告較原買賣契約更嚴格之履約保證條件，顯見被告並不認為前開錯誤訊息，足以構成詐欺或悖於善良風俗之侵權行為，否則豈有與原告另行議定系爭協議之可能，兩造既已就系爭土地之產權移轉登記及尾款支付另訂協議，被告即應依該協議書約定給付尾款，而無再拒付尾款之理。
⑶況按「民法第198條規定：『因侵權行為對於被害人取
得債權者，被害人對於該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行』，惟被害人因受害而與加害人訂立雙務契約，而又已受領加害人所為全部或部分之對待給付者，應可視為已承認該雙務契約之效力，不得再援此法條規定，拒絕履行。否則反而使被害人單方面受領加害人對之所為之給付，自己則毋庸履行給付之義務而蒙受利益，此顯非事理之平」，此有最高法院88年度台上字第2507號判決可稽。退步言之，本件原告縱有詐欺或悖於善良風俗之侵權行為，然原告既已依協議書之約定於97年11月26日將系爭抵價地移轉登記予被告所有（原證二），稽諸上開判決意旨，被告受領原告所為全部之對待給付，應可視為已承認該雙務契約之效力，自不得再援引民法第198條之規定，拒絕給付尾款。２被告復辯稱：原告與文明房屋之甲○○、蔡建忠、李筱莉
對被告須負共同侵權行為之損害賠償責任，亦即被告對其等有6,683,290元損害賠償債權【5,997,828－4,284,164＝1,713,664、1,713,664×3.9＝6,683,290】，是依民法抵銷權之規定，被告對原告請求給付之630萬元得主張抵銷之抗辯。
⑴承前所述，被告未能舉證證實原告有詐欺或悖於善良風
俗之侵權行為，故其辯稱得以對原告之侵權行為損害賠償債權與原告之價金請求權相互抵銷云云，即無所據。
⑵退步言之，兩造簽訂之「不動產買賣契約書」第1條約
定被告向原告購入之標的為「竹北市○○段○○○○○○號等8筆土地、歸戶編號898號、『權利價值』5,997,828元」（原證一），雙方既以「權利價值」為約定用語，並未約明以「公告現值」為計算基礎，是被告辯稱兩造以「公告現值」作為計算買賣價金之基礎，進而主張受有6,683,290元之損害，尚乏依據。
⑶且按「區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，除依前條
規定配回原管理機關外，其處理方式如下：一、抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之」，土地徵收條例第44條第1項第1款定有明文。是本件應領回抵價地之面積，取決於「應領地價補償費」數額，而與「公告現值」無涉。查新竹縣政府公函上所載「應領地價補償費5,997,828元」，此部分既係正確無誤，為兩造所不爭執，且為兩造簽約時確認之基礎，被告取得之抵價地面積自不因前開錯誤訊息而發生任何影響，被告僅以自行計算之公式片面辯稱實際配地面積換算短少28.96坪，進而主張對原告有侵權行為損害賠償請求權，即無可採。
３被告另辯稱：依兩造明示系爭5,997,828金額即係「公告
現值」，惟實際情形系爭金額確係「公告現值」加四成後之金額，因此實際配地面積換算短少28.96坪，已使物之價值、效用或品質有欠缺；本件表面上雖係系爭權利之買賣，惟實際上係系爭權利抵價地之買賣（亦即物之買賣），原告應對被告負物之瑕疵擔保責任，被告除行使減少價金請求權外，並主張於原告給付短少之28.96坪土地前，行使同時履行抗辯權拒付價金云云。然查，原告所出賣者既係「權利價值」，自非特定物會有數量短少之問題，況被告主張配地面積換算短少28.96坪尚乏依據，已如上述，是被告主張本件存有物之瑕疵，請求減價及行使同時履行抗辯權，均無可採。
４綜上所述，文明房屋之仲介人員雖告知被告新竹縣政府95
年5月23日府地徵字第0950070824號函所載「應領地價補償費5,997,828元」即為加發四成補償費前之「公告現值」，惟被告仍不得援引民法第198條之規定拒付尾款，或主張對原告取得侵權行為損害賠償債權而主張與應付之尾款抵銷；亦不得主張物之瑕疵擔保，而請求原告減少價金，或主張同時履行抗辯拒付尾款。
（三）被告如不得拒付尾款、主張抵銷、請求減價或主張同時履行抗辯，原告可否因被告未付尾款而解除契約？查兩造為解決土地所有權移轉及尾款支付問題，另於97年11月19日簽訂協議書（原證三），由被告與原告委任之代理人廖克明律師（即本件訴訟代理人）約定如下：「立協議書人丙○○（以下簡稱甲方（即被告））、乙○○（以下簡稱乙方（即原告）），茲因權利價值買賣，配回抵價地過戶及設定擔保物之塗銷等事宜，雙方同意訂定下列各條款，以資遵守：第二條：乙方應於簽訂本約之同時備齊辦理產權移轉登記所需之印鑑證明、土地所有權狀正本及身分證明等文件並於登記申請書、買賣契約書及增值稅申報書上核蓋印鑑章將授權甲方抽籤配回之竹北市○○段第183地號抵價地依約移轉予甲方。但甲方應簽定本協議書之日起二日內備件及開立尾款同額之本票交付雙方委任之地政士保管作為交付尾款之保證用，並於登記申請書、清冊…，上核蓋印鑑章交雙方委任之地政士連件辦理上開抵價地（竹北市○○段第183地號）買賣移轉登記予甲方之登記…。第三條：甲方所簽發之上開本票，應於尾款一次付清之同時返還甲方，但如甲方違約經乙方催告仍不履行時，委任之地政士得逕行交付本票給乙方以便追索。第七條：甲方同意乙方先向法院聲請假扣押裁定，倘甲方未如期支付尾款予乙方時，乙方得逕對上開土地聲請假扣押強制執行，若甲方依約如期給付尾款後，乙方則不得聲請對該土地強制執行，並聲請撤銷假扣押裁定」。足證兩造已就被告如未依協議內容支付630萬元買賣尾款另行約定處理方法，即原告得向兩造委任之地政士許炳文索取被告簽發之630萬元本票以行使追索取，且得向法院聲請假扣押裁定查封移轉登記在被告名下之系爭抵價地即竹北市○○段第183地號土地，雖系爭協議書並未明文排除兩造簽訂之不動產買賣契約書第7條關於解約及沒收已付價款抵作違約金之約款，惟兩造既就被告違約不支付尾款之效果另為上開協議，解釋上應認原告僅得要求被告給付尾款，而無再依不動產買賣約書第7條解除契約之權利。
（四）從而，原告先位之訴主張解除契約，聲明被告應將新竹縣竹北市○○段○○○○號土地（面積238.03平方公尺，權利範圍：全部）移轉登記與原告，自屬無據，不應准許。惟其備位之訴主張給付尾款，聲明依據買賣契約之法律關係，請求被告給付630萬元整及自97年12月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。本件反訴被告起訴主張反訴原告未依買賣契約給付尾款，先位聲明係依買賣契約之約定解除契約，請求反訴原告返還抵價地，備位聲明則係依買賣契約，請求反訴原告給付尾款；反訴原告則辯稱反訴被告共同詐欺、侵權行為，出賣之標的存有物之瑕疵，而拒付尾款、行使抵銷權、減價請求權及同時履行抗辯權，且以物之瑕疵擔保減價請求權為據提起反訴，請求確認反訴被告對於反訴原告於價金超過16,708,240元部分請求權不存在，並應返還反訴原告381,760元及利息暨尾款支票、擔保本票。經核反訴原告所提反訴之標的與本訴標的及其防禦方法相牽連，且無民事訴訟法第260條所定其他不得提起反訴之情形，依法自應准許。
乙、實體部分：
一、反訴原告起訴主張：
（一）反訴原告於96年11月間，因有別家仲介公司要用公告現值5倍之金額向反訴原告購買上開土地，並對反訴原告說：「這筆土地根本沒有5,997,828元的權利價值，只有4,284,164元的權利價值」、「公告現值的算法是按徵收面積乘以公告現值，即地價補償費欄位8筆土地之總和，共4,284,164元才是公告現值」，並無「5,997,828之權利價值」。反訴原告於96年11月6日向文明房屋公司提出異議，主張：「本件土地價值不到5,997,828元」，幾經協商，並無結果。本件買賣契約權利價值只有4,284,164元，買賣總價應該為16,708,240元才對，但反訴被告於96年4月27日已收受反訴原告1,709萬元，業已超收381,760元，超收部分，應返還反訴原告，且反訴原告之妻沈淑貞簽發之630萬元尾款支票（發票日97年12月9日、票號AA0000000號之渣打銀行新竹分行支票）及反訴原告簽發之擔保本票（發票日97年11月20日簽發，受款人乙○○，面額630萬元），應返還反訴原告。
（二）至97年11月19日寫立協議書之由來，是反訴被告違約無法辦理地主之妻溫瑞惠名下所有坐落竹北縣華段868-2號地號土地及地上建物建號1336號，即竹北市○○○路○○○○○號房屋之抵押權塗銷登記。因反訴被告違約，訴外人蘇鴻文要沒收反訴原告之前所付價金及拒絕辦理系爭土地過戶給反訴原告。代書許炳文對反訴原告表示：「地主蘇鴻文與你並無買賣關係，你不能處分他的不動產」、「你的抵押權設定只有600萬元，你已付了1,709萬元，你沒有任何保障」，在此情況下，訴外人蘇鴻文、代書許炳文要求「一定要解開這結，三方面（反訴原告、訴外人蘇鴻文、反訴被告），不要因為反訴被告與反訴原告買賣糾紛，而使地主蘇鴻文扯不清」。代書說：「應分兩階段，3案併件處理（即⑴反訴被告辦理塗銷地主妻溫瑞惠名下土地、房屋抵押權設定登記、⑵地主將系爭土地過戶給反訴被告、⑶反訴被告再辦理系爭土地過戶給反訴原告）」。但因反訴被告沒有不動產可以設定給地主，仍要將地主出賣之系爭土地，當做設定給地主之抵押品，等過戶到反訴原告名下，反訴被告才負責塗銷抵押登記，反訴被告叫反訴原告簽協議書後才要過戶給反訴原告，反訴原告因沒有任何保障，反訴被告未給反訴原告任何設定擔保，代書叫反訴原告先簽協議書，後續之爭執另行解決，反訴原告被迫無奈，只好簽下協議書，希望能獲得一些保障。
（三）本件協議書之簽立是起因反訴被告本身違約在前，是因反訴被告違約無法辦理地主之妻溫瑞惠名下之土地及建物抵押權塗銷登記，以致地主不願意過戶土地給反訴被告，反訴被告因而無法辦理過戶土地給反訴原告，反訴被告收受反訴原告1,709萬元，提不出任何保障給反訴原告，因而協議書之簽立是可歸責於反訴被告之原因而簽立，反訴被告自己違約在前。
（四）本件買賣契約書訂立當天，反訴原告向李筱莉要「原土地所有權人應領抵價地之權利價值計算表」，李筱莉說：「原地主遺失了，簽約後再補給你」，簽約後隔一段時間，蔡建忠、甲○○交來該明細表向反訴原告解釋：「5,997,828元即為公告現值」等語。反訴原告信以為真，其實該項數字是按公告現值加四成計算之結果，而在未加四成之前，總金額應是4,284,164元才對，反訴被告應按公告現值4,284,164元為出賣之權利價值出賣給反訴原告才對，按公告現值3.9倍才是買賣總價金，即16,708,240元才對，超過部分反訴被告並無價金請求權，超收部分之價金及尾款支票、擔保本票自應一併返還反訴原告。
（五）依據反訴原告於97年2月24與文明房屋業務副理甲○○（她與蔡建忠是同一組的）之對話錄音。甲○○說：「當時我們在你那邊請他傳真公文過來的時候，不是有看到599多萬元，那時我問開發（李筱莉）：『這個是公告嗎？』她說：『對。』所以我說：『那你是3.9倍嗎？』她（李筱莉）說：『對。』所以我們才會寫那張要約書」，依此段錄音內容可以證明，甲○○在反訴原告的幼稚園辦公室請李筱莉傳真新竹縣政府函過來的時候，在縣政府函文裡有看到5,997,828元，那時候甲○○問李筱莉：「這個金額就是公告現值嗎？」李筱莉說：「對。」所以甲○○說：「那李筱莉是要按公告現值3.9倍賣嗎？」李筱莉說：
「對」，即是要按公告現值3.9倍出賣，因而要約才會寫權利價值3.9倍。由以上對話，足以證明甲○○向反訴原告所說的5,997,828元，是公告現值。其實公告現值只有4,284,164元而已，由此可見甲○○、李筱莉一開始即向反訴原告騙稱：「5,997,828元為公告現值」，因而買賣契約所載權利價值之買賣，即存有物之瑕疵，反訴被告所超收之價金自應返還反訴原告。
（六）同一天之對話錄音，甲○○說：「其實我們那時候雖然是寫權利價值，可是我們那時候的認知，權利價值就是公告現值…，事實上，買賣就是有瑕疵」等語。此段錄音可以證明甲○○再次承認「權利價值」就是「公告現值」，同時也承認買賣契約有瑕疵。亦即承認買賣契約未按實際公告現值4,284,160元的3.9倍，做為買賣價金，即已有瑕疵，即她承認買賣契約未按實際公告現值計算，即存在瑕疵，從而超收之價金，自應返還反訴原告。
（七）97年1月26日反訴原告與蔡建忠對話錄音，反訴原告說：「那我們有跟你講過：『這一張公文是不是公告現值的3.9倍』，你說：『是』，李筱莉也說：『是』，甲○○也說：『是』，對不對？是啊！以後事實不符，你怎麼解釋這東西呢？」蔡建忠答：「對啦，所以說我只能跟你講，楊老師我明天下午再給你一通電話，你現在問我，我沒辦法給你答案」，反訴原告說：「市長夫人是不是有看那張公文？如果那公文公告現值的3.9倍可以買，公司這麼多人保證沒問題，李筱莉當場講這個地方，這個公文是公告現值的3.9倍對不對？你們都保證的對不對？」蔡建忠答：「對」。反訴原告說：「那你為什麼會把清冊的599 萬元介紹我是公告現值？實已加四成了，為什麼你還介紹我是公告現值呢？」蔡建忠答：「那是李筱莉跟我講的」等語。由以上的對話內容，足以證明，原證五之清冊599萬是公告現值，是李筱莉對蔡建忠講的，蔡建忠一再承認向反訴原告講599萬元是公告現值，李筱莉、蔡建忠及他們公司上上下下抱括主管很多人都向丙○○保證599萬元就是公告現值，全體上下一致欺騙反訴原告，一致隱瞞公告現值只有4,284,164元之事實，換言之，買賣契約自始存有物之瑕疵，權值價只有16,708,240元而已，超收價金及超收尾款支票、擔保本票，自應返還反訴原告。
（八）為此聲明請求：１確認反訴被告對反訴原告96年3月30日所訂立新竹縣竹北
巿府前段725-3地號等8筆土地，權利價值5,997,828元，歸戶編號898號，土地買賣契約，於價金超過16,708,240元部分，請求權不存在。
２反訴被告應返還反訴原告381,760元，並自本件起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計付利息。
３反訴被告應將沈淑貞簽發、付款人為渣打國際商業銀行新
社分行、發票日係97年12月9日、票號AA0000000號、面額630萬元支票1紙，及反訴原告97年11月20日簽發，面額630萬元之本票1紙返還反訴原告。
４請准供擔保宣告假執行。
５訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
（一）「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同」，民事訴訟法第247條第1項定有明文，又「民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起」，最高法院42台上字第1031號判例亦著述甚明。
（二）本件觀諸反訴原告之反訴聲明，並非在確認契約存否之法律關係，而係在主張價金超過17,608,240元部分不存在，此與確認之訴係在確認「法律關係存否」或「證書之真偽」顯然有間！依上開最高法院之判例所示，本件反訴原告既欲提起確認之訴，自須先說明其究竟是欲確認何種法律關係之存否？且須說明何以該法律關係之存否不明確，並說明該不明確之法律關係，有致其在私法上之地位受侵害之危險，方才能提起確認之訴，否則反訴原告提起此確認之訴，既非在確認「法律關係」，自無「即受確認判決之法律上利益」，其反訴自不合法而應予以駁回！
（三）次查，綜觀98年9月21日反訴原告所提出之反訴補充理由，內容無非均係引用反訴原告與訴外人甲○○、蔡建忠之對話錄音內容，然反訴被告於本訴中業已一再陳明，反訴被告根本不認識反訴原告之仲介業務員甲○○與蔡建忠，渠2人與反訴原告究竟如何對話、所談何事，與反訴被告有何相干？
（四）再者，證人甲○○於鈞院98年9月10日審理時到庭證稱伊不認識反訴被告，伊與蔡建忠是反訴原告的仲介員，97年11月19日兩造所簽署原證三協議書伊在場，被告保證在取得土地後第7天一定會交付尾款630萬元，在第7天被告沒有支付630萬元現金的時候，伊有向反訴原告說你們要付錢沒有付錢，會引起爭議，賣方會做一些處理。伊有跟被告說如果支票不兌現，原告會解除契約。當天簽署協議書時，雙方有針對契約的總價金做確認，當天被告並無異議。由證人甲○○上開證述可知，反訴原告並無如渠所主張受到詐欺之事實，果若反訴原告有受詐欺之事實（此乃假設語氣），其焉有可能於97年11月19日在雙方律師及地政士許炳文面前簽署如原證三所示之協議書？且原證三所示之協議書之內容即是對於系爭買賣契約履行再予確認，就簽訂原證三協議書之事實，反訴原告對此亦予承認，果若反訴原告真係受到詐欺，何以仍願意再次就系爭買賣契約之履行簽署原證三之協議書作為確認？是以反訴原告所辯，根本悖離經驗法則甚鉅，毫無足採！
（五）此外，反訴原告屢持其與自己之仲介員即證人甲○○、蔡建忠之錄音譯文為證，主張渠受到詐欺之事實，惟反訴被告根本不認識彼2人，縱使反訴原告遭訴外人甲○○、蔡建忠誤導，也與反訴被告無關，又該等錄音時間係分別在97年2月24日及97年1月26日，即可知在97年初，反訴原告早就認為土地買貴了，若是如此反訴原告本可以拒付630萬尾款，甚至提起民事訴訟主張權利，而非直到同年11月19日再次與反訴被告就系爭買賣契約之重要事項再度確認並簽立協議書，且信誓旦旦保證支付630萬尾款，誘騙反訴被告將土地交付過戶給反訴原告後，才故意拒付尾款。顯見反訴原告是以締結系爭協議書之方式，致反訴被告陷於錯誤，即令反訴被告相信反訴原告會支付尾款630萬元，而將97年11月26日將土地產權移轉予反訴原告，反訴原告於取得權利後，知道土地所有權已經到手，遂故意不給付尾款630萬元，並反稱係遭第三人詐欺作為拒付尾款之理由，甚至對反訴被告之財產為假扣押等行為，反訴原告違約之情，實彰彰明甚矣！
（六）尤有甚者，由反訴原告98年3月30日所提出之民事答辯狀內容及證物，更可以清楚本件買賣確實係反訴原告蓄意違約，絕非如其所杜撰虛構之情節，茲說明如後：
１反訴原告自承其業務員即訴外人甲○○、蔡建忠在96年3
月28日將被證二即新竹縣政府95年5月23日府地徵字第0950070824號函，傳真給反訴原告看，細繹該函內容，清清楚楚記載「補償費合計新台幣五百九十九萬七千八百二十八元」！並非是記載「公告現值」，迺反訴原告為達蓄意抵賴土地尾款630萬元之目的，竟執詞誆稱「甲○○告之反訴原告，補償費就是公告現值」，然此事證人甲○○於本院前次庭訊時業已明確否認。
２再者，反訴原告並非文盲，豈有可能將「土地補償費」看
成是「土地公告現值」之理？此根本不合邏輯與經驗法則！反訴原告於該份答辯狀中又坦承「遂當場簽立被證三之要約書」，然細繹被證三之要約書內容，其第2條明確是記載「承購總價款：權值3.9倍」，而非「公告現值3.9倍」，此與系爭不動產買賣契約書第1條明載「權利價值新台幣五百九十九萬七千八百二十八元」，完全一致！（5,997,828元×3.9＝23,391,529元，尾數去掉，正是本件土地買賣之總價款2,339萬元），該份要約書清清楚楚記載買賣之價款是權利價值5,997,828元的3.9倍！本件買賣總價何錯之有？不容反訴原告嗣後魚目混珠，混淆視聽！此由反訴原告自簽訂要約書、系爭買賣契約以及原證三之協議書甚或取得竹北市○○段第183地號土地所有權，中間長達1年之時間，從未向反訴被告主張撤銷被詐欺或被脅迫而為締約的意思表示，顯見反訴原告所為上開抗辯，無非是為臨訟卸責之詞，洵無可取！３第查，反訴原告復於該份答辯狀第7頁倒數第7行中指稱「
李筱莉等獲有仲介費及239萬元（即被告需給付之2,339萬元減實際付給原地主蘇鴻文（即乙○○之前手）之2,100萬元間的差價」，然查：
⑴李筱莉並非本件當事人，反訴原告扯出李筱莉獲有仲介
費，不知與本件有何干係？⑵反訴原告之真意似是在指反訴被告因向前手地主蘇鴻文
以2,100萬購入此土地，進而以2,339萬元出售與反訴原告，賺取239萬元價差云云，姑不論此即本為反訴被告之合法權益，與反訴原告無關！蓋反訴原告若認為反訴被告買賣系爭土地有賺取價差而心生不滿，則反訴原告自始即可以選擇不買，尤有進者，既然反訴原告明知反訴被告係花了2,100萬元向前手蘇鴻文購入此地，且現今亦業已與蘇鴻文結清所有土地買賣款項，倘若依反訴原告所為之主張，「價金超過16,708,240元」（誤載為「價金超過17,608,240元」）部分不存在，如此一來，反訴被告豈非要「倒賠4,291,760元」（誤算為「倒賠3,408,240元」）？【21,000,000－16,708,240＝4,291,760】（誤算為（21,000,000－17,60 8,240＝3,408,240），由此可見，反訴原告所述，既非事實，亦不合情理甚明！反訴被告縱屬至愚，也絕對不可能將系爭土地以17,608,240元如此之低價出售予反訴原告，反訴原告根本是蓄意違約，抵賴尾款，其所為之辯解，絲毫禁不起客觀物證及事實之檢驗！
（七）為此答辯聲明：１反訴之訴駁回。
２反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
３反訴被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：查反訴原告主張反訴被告出賣之標的存有瑕疵，致反訴原告分配取得之抵價地土地短少28.96坪，因反訴原告以23,391,529元高價買受實際上僅價值16,708,240元之系爭抵價地，故聲明確認反訴被告對於反訴原告系爭權利買賣契約於價金超過16,708,240元部分之請求權不存在；另依物之瑕疵擔保之規定，請求減少價金6,683,290元，因前已給付價款17,090,000元，爰請求反訴被告應返還反訴原告381,760元及利息；又反訴原告前交付逾上開金額之尾款支票及同額之擔保本票，故請求反訴被告應將沈淑貞簽發、付款人為渣打國際商業銀行新社分行、發票日係97年12月9日，票號AA0000000號、面額630萬元支票1紙，及反訴原告於97年11月20日簽發，面額630萬元之本票1紙均返還反訴原告。反訴被告則以反訴原告提起之確認之訴非在確認法律關係，無訴之利益；且反訴被告出賣之標的係權利非物，且無瑕疵等語置辯。是反訴部分兩造爭執之要旨應為：㈠本件反訴之提起有無訴之利益。㈡反訴原告可否主張物之瑕疵擔保減價請求權，主張系爭買賣價金於超過16,708,240元範圍外不存在，進而請求返還已付價金381,760元及尾款支票暨擔保本票。茲分述如下：
（一）本件反訴之提起應有訴之利益：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，此有最高法院52年台上字第1240號判決可參。查反訴原告請求確認反訴被告對於系爭權利買賣契約於價金超過16,708,240元部分之請求權不存在，所請求確認者為兩造間之部分價金請求權此法律關係，因反訴被告認為其對反訴原告有此部分之價金請求權，此由本訴備位之聲明為請求給付該630萬元尾款可以確知，因原告主觀上認其法律上有不安之狀態存在，此種不妥之狀態，復能以確定判決除去，依前開判決意旨所示，反訴原告非不得提起確認之訴。反訴被告辯稱原告提起確認之訴，欠缺權利保護要件，尚無可採。
（二）反訴原告不得以物之瑕疵擔保主張系爭買賣價金於超過16,708,240元範圍外不存在：
查本件係權利買賣，且無瑕疵存在，反訴原告主張系爭買賣存有物之瑕疵並不可採，已詳如本訴部分之敘述（參見壹乙四（二）３部分）。從而，反訴原告主張物之瑕疵擔保減價請求權，請求確認系爭買賣價金於超過16,708,240元範圍外不存在，暨返還已付價金381,760元及尾款支票、擔保本票，均屬無理由，無從准許，應予駁回。
叁、假執行之宣告：兩造就本訴備位之訴部分，均有陳明願供擔
保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。又反訴原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
肆、本件原告即反訴被告、被告即反訴原告其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、據上論結，原告先位之訴無理由、備位之訴有理由，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 30 日
書記官 彭連喜