臺灣新竹地方法院民事判決 98年度訴字第95號原 告 乙○○被 告 甲○○上列當事人間給付違約金事件，本院於民國98年3月31日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告方面：
一、原告主張其於民國（下同）96年1月26日與被告訂立房屋租賃契約書，承租被告所有之門牌號碼為新竹市○○街○號房屋內共40間套房，租賃期間自96年3月1日至111年2月28日，共計15年，每月租金11萬5千元，並由原告交付履約保證金
34 萬5千元，且每約租金約定由原告存入被告女兒彭琦君於新竹市第三信用合作社新興分社帳戶內，詎原告於96年3月1日由房客練維榮陪同，至新竹市○○路三信總社以存款機方式存入11萬5千元，結果交易失敗，迄至96年4月1日原告再至新的三信總社存入3、4月之租金23萬元，亦交易失敗，原告乃於96年4月10日上午再至新竹三信總社櫃台，以存款條存入上載款項，仍被退回，經詢問櫃台人員始告知該帳戶於
95 年1月12日已結清致無法存入。嗣於94年4月12日中午原告於新竹市○○街○號2樓巧遇房客練維榮，原告立即拿現金23萬元委其轉交被告，被告竟以原告違約拒收，之後原告亦連絡被告友人郭振中，表明原告要繳交96年3、4月租金，郭振中告以被告認原告已違約而不願接受該租金，原告不得已乃於96年5月3日以存證信函附該等租金之郵政匯票計34萬5千元寄予被告，被告於96年5月4日已收受該租金；原告為免權益受損，乃於96年6月1日具狀向鈞院起訴確認兩造間之租賃關係存在事件，經鈞院以96年度竹簡字第717號判決原告勝訴確定。
二、依兩造所定之房屋租賃契約書第九條違約處罰，第一項違約賠償記載，如有違幻的一方為乙方（即原告），則甲方（即被告）將沒收履約保金作為違約金．．．，如違約一方為甲方（即被告）則被告須賠償乙方（即原告）新台幣250 萬元，作為違約金，現被告所有之系爭房屋於96年3 月1 日起租予原告，原告亦按時繳交租金11萬5 千元，豈知被告竟罔顧承租人之權益，收取鉅額房租卻未繳交房屋貸款，致房屋被新竹地方法院查封（本院97年度執字第24981 號），即將拍賣，損及原告權利甚劇，顯已違約，原告請求被告應給付原告250萬元之違約金。
三、原告係經營房屋管理顧問公司，以承租房屋、整修再轉租之業務，是就原告向被告承租之40間套房 (嗣後和解變更為承租34間套房)， 被告放任房屋被法院查封，今被告租與原告之房屋被貼封條，令人望之生畏，原先承租之房客紛紛退租，已約定承租之房客他不敢承租而要求退還訂金，造成原告重大損失，其責任顯在被告，原告乃要求自查封之日起至被告塗銷查封或房屋被拍賣之日止，將每月租金減少百分之五十，以補償原告因承租房屋被查封而無法出租之損失。
四、依鈞院97年度訴字第460 號損害賠償事件之和解筆錄詳載自97年10月1 日起兩造租賃契約租金部分變更為每月九萬九千二百五十元，原告亦按時以郵局匯票及存證信函支付，豈知被告卻收取鉅額房租，未繳納貸款，致房屋被法院查封即將拍賣，此非原告所能接受，造成原告重大損失，故請求自查封之日起至被告塗銷查封或房屋被拍賣之日止，將每月租金減少百分之五十，即調降為四萬九千六百二十五元，以補償原告之損失。
五、被告尚欠原告和解金額二十八萬三千五百元及兩個月押租金二十三萬元，共計五十一萬三千五百元，被告租與原告之房屋已被查封即將拍賣，何時拍定無人可下斷言，被告應按月自房租中扣抵至全數扣完為止。
六、爰聲明：1.被告應給付原告250萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.被告應自系爭房屋查封開始之日至被告撤銷查封或拍定之日止，將系爭房屋租金減為四萬九千二百十五元。
乙、被告方面：
一、被告抗辯稱本件租賃契約雖未經法院公證及租約超過5年以上，不符合民法第425條規定，但已經鈞院以96年度竹簡字第717號判決雙方租賃關係存在確定，並未損及原告承租權利。況原告經營「舒活家管理顧問公司，以承租轉租為其經營項目，深知民法第425條規定之法理，縱因被告房屋被拍定亦未損及其租賃權。更何況原告於被告房屋被查封時即第一時間向法院陳報租約情事。雙方租約（該契約為原告提供之定型化契約）並無此類相關條文約定，契約內容違約賠償條文中約定，乙方（原告）違約只須賠償甲方（被告）保證金二個月，即新台幣二十三萬元，甲方違約卻須賠償新台幣二百五十萬元，顯失公平。
二、原告於承租被告房屋後，即一再拒付及拖欠租金，經見證人催告後，又編造各種理由且起訴提起確認租賃契約關係存在之訴。被告雖依民法第440 條規定被判敗訴，其間並未依契約內容向原告提出延遲付款、違約利息等民事求償，原告卻一再以其民事訴訟勝訴為由，需扣除其訴訟費用，扣除其理應每支付之租金，並不與被告協商扣除之方式，僅以存證信函通知了事，此已有違民法之規定。原告前開行為導致被告理應支出之款項嚴重不足，需向外求援，加上雙方和解之後，被告回收其中六間房間需扣除及賠償部分租金（和解筆錄載明），已造成被告資金短缺甚鉅，復以，大環境之經濟不佳，被告另一不動產至今亦未出租，致除銀行貸款之利息無法繳付之外，連行政執行處應繳納之款項亦無法支付；且系爭房屋為被告之祖產，被告斷無放任被法拍之理（已與銀行協商中），九十二年即被法拍一次，證明被告並無故意之行為，每月原告收取之租金為七萬九千二百五十元，原已不足支付貸款之利息，何來原告所言，收取巨額房租十一萬五千元故意不繳貸款之情形，原告所述與事實不符；且原告九十八年一月至三月份之租金至今未付，已造雙方租約內容。
三、原告提出之其與房客訂約之影本，其中與房客張晏玲之租約為九十六年五月二十日起至九十八年五月十九日止，與林志明之租期為九十七年十月二十日至九十八年一月十九日止，與馮廣達之租約為九十七年八月十六日起至九十八年八月十五日止，此三人之租約有即將屆滿，亦有短期租約三個月，其退租是否如原告所述與被告房屋被查封有實質上之關連。又房客陳姿云之收據影本上載收款日期為九十七年十二月三日，被告房屋查封日期為九十七年十一月三日，原告於發現查封公文時，即第一時間以報紙遮蓋查封公文封條，並陳報鈞院執行處有租賃契約存在之事實，卻又於十二月三日收取訂金，再以被告房屋被查封致房客退訂為由，向被告索賠，其前後顯相互矛盾。又九十八出二月尚有房客承租入住，況其餘房客又何以不因此退租。再者，新竹地區外來人口均多因科學園區之設立，現因大環境不佳，園區廠商裁員或休無薪假者比比皆是，原告之承租客戶退租，亦未必與被告房屋被查封有關，原告主張顯不可採。
四、爰聲明：原告之訴駁回。
參、本院得心證之理由：
一、原告主張其於96年1月26日與被告訂立房屋租賃契約書 (以下簡稱系爭租賃契約)，承租被告所有之門牌號碼為新竹市○○街○號房屋內共40間套房，租賃期間自96年3月1日至
111 年2月28日，共計15年，每月租金11萬5千元，並由原告交付履約保證金34萬5千元，被告認原告已違約而不願接受該租金，原告不得已乃於96年5月3日以存證信函附該等租金之郵政匯票計34萬5千元寄予被告，被告於96年5月4日已收受該租金；原告為免權益受損，乃於96年6月1日具狀向鈞院起訴確認兩造間之租賃關係存在事件，經鈞院以96年度竹簡字第717號判決原告勝訴確定。又兩造因系爭租約之爭議，經鈞院97年度訴字第460號損害賠償事件成立訴訟上和解之和解筆錄載明自97年10月1日起兩造租賃契約租金部分變更為每月九萬九千二百五十元，原告亦按時以郵局匯票及存證信函支付，豈知被告卻收取鉅額房租，未繳納貸款，致房屋被法院查封即將拍賣，造成原告重大損失，乃主張依兩造所定之房屋租賃契約書第九條違約處罰，第一項違約賠償記載，如有違幻的一方為乙方（即原告），則甲方（即被告）將沒收履約保金作為違約金...，如違約一方為甲方（即被告）則被告須賠償乙方（即原告）250萬元，作為違約金，現被告所有之系爭房屋於96年3月1日起租予原告，原告亦按時繳交租金，豈知被告竟罔顧承租人之權益，收取鉅額房租卻未繳交房屋貸款，致房屋被新竹地方法院查封（本院97年度執字第24981 號），即將拍賣，損及原告權利甚鉅，顯已違約，原告請求被告應給付原告250 萬元之違約金，並請求自查封之日起至被告塗銷查封或房屋被拍賣之日止，將每月租金減少百分之五十，即調降為四萬九千六百二十五元等情。被告則以：雙方租約（該契約為原告提供之定型化契約）並無此類相關條文約定，契約內容違約賠償條文中約定，乙方（原告）違約只須賠償甲方（被告）保證金二個月，即新台幣二十三萬元，甲方違約卻須賠償新台幣二百五十萬元，顯失公平；原告提出之其與房客訂約之影本，有即將屆滿，亦有短期租約三個月，其退租是否如原告所述與被告房屋被查封有實質上之關連；九十八出二月尚有房客承租入住，況其餘房客又何以不因此退租原告之承租客戶退租，亦未必與被告房屋被查封有關，原告主張顯不可採等語置辯。
二、經查，兩造於96年1月26日訂立房屋租賃契約書，承租被告所有之門牌號碼為新竹市○○街○號房屋內共40間套房，租賃期間自96年3月1日至111年2月28日，共計15年，每月租金11萬5千元，並由原告交付履約保證金34萬5千元；嗣原告於96年6月1日具狀向本院起訴確認兩造間之租賃關係存在事件，經本院以96年度竹簡字第717號判決原告勝訴確定；嗣又兩造因系爭租約之爭議，經鈞院97年度訴字第460號損害賠償事件成立訴訟上和解之和解筆錄載明自97年10月1日起兩造租賃契約租金部分變更為每月九萬九千二百五十元，為兩造所不爭執，並有系爭房屋租賃書、本院96年度竹簡字第717號民事判決、本院97年度訴字第460號和解筆錄影本各一件在卷可稽，堪認定為真實。
三、次查，依上開系爭租賃契約第九條違約處罰之約定：（一）違約賠償：甲乙雙方應確實遵守本租賃契約各條約定，如有一方違反本契約任何條款時，經他方定七日以上期限催告，違約之一方未於期限內補正者，他方並得終止契約並要求違約賠償。如違約的一方為乙方，則甲方將沒收履約保證金為違約金，甲方不得要求額外賠償之費用，違約一方為甲方，則甲方需賠償乙方新台幣貳佰伍拾萬元整作為違約，如因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費由違約的一方負責賠償。又原告自承其請求被告給付二百五十萬元違約金之依據係依租賃契約第九條第一項之約定，其認為被告違約之事實是被告收取原告之房租，卻放任房屋被查封，即將被拍賣，萬一房屋被拍定，契約就無法存在，故其認為被告違約，此即原告就
250 萬元請求之理由和事實等語（詳本院98年3 月31日言詞辯論筆錄）。惟依兩造系爭租賃契約之約定條文，並無任何約款係規範系爭房屋因法院查封而違約之情形；又依同法第七十八條規定：「已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。」，且本院強制執行查封程序係依強制執行法第七十六條第一項第一款規定以揭示之方法行之，且仍得為從來之管理或使用，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱本院97年度執字第24981 號強制執行事件卷宗無訛，是以，原告主張因系爭房屋為法院強制執行查封而有違反兩造系爭租賃契約之情形，依據係依租賃契約第九條第一項之約定請求被告給付250 萬元之違約金，即乏其據，無得准許。
三、再查，原告另主張被告收取高額房租卻未繳交房屋貸款，致房屋被新竹地方法院查封（本院97年度執字第24981 號），即將拍賣，損及原告權利甚鉅，顯已違約，原告請求被告應給付原告250 萬元之違約金，並請求自查封之日起至被告塗銷查封或房屋被拍賣之日止，將每月租金減少百分之五十，即調降為四萬九千六百二十五元乙節，固據其提出租賃契約書三件及訂金收據暨退訂收條各一件（均影本附卷）為證，然審諸該等契約書及訂金收據及退訂收條等書證，尚無從得悉是否提前終止租約或縱認（假設語氣）有終止租約或退還訂金之情形，與法院之查封系爭本件房屋有相當之因果關係，此外，原告經本院闡明其主張租金應減半之計算依據時亦自承因目前大概只有十幾間有人住，其他十幾間租不出去，減半租金契約上並無約定等情（見本院98年3 月31日言詞辯論筆錄），復無得以其目前出租房屋之現況即遽推與法院之執行查封有必然關連性，原告就此部分之舉證尚有未足，委難憑信，從而，原告此部分請求及計算依據，俱有未合，亦非得准許。
四、從而原告請求被告：1.應給付原告250 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2.應自系爭房屋查封開始之日至被告撤銷查封或拍定之日止，將系爭房屋租金減為四萬九千二百十五元，均屬無據，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，或與本件爭點無涉，或於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 14 日
民事第一庭 法 官 陳順珍以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 4 月 14 日
書記官 陳筱筑