臺灣新竹地方法院民事判決 98年度重訴字第61號原 告 王經綸
王林梅王重傑前3 人共同訴訟代理人 羅秉成律師複代 理 人 曾能煜律師
黃振洋律師被 告 新苗汽車企業股份有限公司法定代理人 彭忠義訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師複代 理 人 范森榮
參 加 人 林壯淇
吳淑慧前2 人共同 黃于玶律師訴訟代理人 張天欽律師上列當事人間返還無權占有土地等事件，本院於民國100年10月11日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹市○○段○○○號土地上，如附圖所示Ａ部分面積七六一平方公尺之地上物、Ｂ部分面積六五平方公尺之地上物；坐落同段二八地號土地上，如附圖所示Ｄ部分面積二二八平方公尺之地上物拆除，將上開地上物占用之土地及附圖所示黃色部分之土地返還予原告王經綸、王林梅及全體共有人。
二、被告應將坐落新竹市○○段○○○號土地上，如附圖所示Ｃ部分面積一九八平方公尺之地上物拆除，將上開地上物占用之土地及附圖所示綠色部分之土地返還予原告王重傑。
三、被告應給付原告王經綸、王林梅各新臺幣貳拾柒萬貳仟壹佰零伍元，原告王重傑新臺幣壹拾貳萬肆仟肆佰伍拾捌元，及均自民國九十八年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自民國九十八年四月一日起至返還前開土地之日止，按月給付原告王經綸、王林梅各新臺幣肆萬伍仟叁佰伍拾壹元，原告王重傑新臺幣貳萬零柒佰肆拾叁元。
四、原告王經綸、王林梅其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之九十六；餘由原告王經綸、王林梅各負擔百分之二。
六、本判決第一項於原告王經綸、王林梅各以新臺幣叁佰壹拾叁萬叁仟柒佰柒拾柒元供擔保後得假執行；被告各以新臺幣玖佰肆拾萬壹仟叁佰叁拾叁元供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告王重傑以新臺幣壹佰伍拾柒萬陸仟陸佰陸拾柒元供擔保後得假執行；被告以新臺幣肆佰柒拾叁萬元供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告王經綸、王林梅各以新臺幣玖萬零柒佰零貳元供擔保後得假執行；被告各以新臺幣貳拾柒萬貳仟壹佰零伍元供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告王重傑以新臺幣肆萬壹仟肆佰捌拾陸元供擔保後得假執行；被告以新臺幣壹拾貳萬肆仟肆佰伍拾捌元供擔保後，得免為假執行。
十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、參加訴訟部分：
(一)按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第 1項定有明文。而所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化；至僅有道義、感情、經濟、名譽或其他事實上之利害關係者，則不與焉（最高法院97年度臺抗字第414號判決意旨參照）。
(二)次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文；倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求（最高法院84年台上字第339號判例意旨參照）。足見回復共有物之請求係為共有人全體之利益為之，共有人間始有法律上之利害關係；全體共有人與無權占有共有物之人，其等法律上利害關係對立，要無由共有人輔助無權占有人參加訴訟之法律上利害關係可言。
(三)再按當事人兩造對於第三人之參加，於接受參加書狀之送達後，得聲請法院予以駁回。但對於參加並未提出異議，且已於準備程序或言詞辯論時有所陳述者，不問是否關於本案之辯論，均不得再行聲請駁回，此觀之民事訴訟法第60條第1項規定自明（最高法院83年台抗字第129號裁定意旨參照）。駁回參加之裁定須依當事人之聲請始得為之，此觀民事訴訟法第60條第1項之規定自明，故第三人之參加縱使就兩造之訴訟並無法律上之利害關係，而苟未經當事人聲請駁回，法院仍不得依職權調查而為駁回其參加之裁定（最高法院43年台抗字第48號判例參照）。
(四)經查，本件參加人於民國99年5月21日具狀主張其為系爭土地之共有人，目前就系爭新竹市○○段28、30地號土地與被告有租賃關係，如本訴訟原告請求被告返還系爭土地為有理由，則其租賃契約即有部分無法實現之問題，故就本件訴訟有法律上利害關係云云，而聲請參加訴訟。惟參加人與被告間縱有租賃關係存在，參加人至多僅有依租賃契約收取租金之經濟上利害關係，原告依民法第321條之規定請求被告返還無權占有之土地，係為參加人等全體共有人之法律上利益為之，參加人與原告始有法律上之利害關係，揆諸前揭說明，難認參加人對被告之訴訟勝負結果有何法律上之利害關係存在。惟原告於99年5月26日收受參加人聲請參加訴訟書狀之送達，此有送達證書在卷可稽（見本院卷一第128頁），然於99年7月1日所之提出民事爭點整理狀中並未表示異議，於99年7月2日言詞辯論庭時，經本院訊問對於參加人參加訴訟有何意見時，亦答稱「沒有意見」（見本院卷一第157頁），是原告並未於收受參加書狀之送達後對本件參加人之參加提出異議，而為本案之言詞辯論，準此，本件參加人（即共有人）為輔助被告（即無權占有人）參加訴訟雖無法律上利害關係可言，惟依最高法院43年台抗字第48號判例意旨，原告既未聲請駁回，本院仍不得依職權調查而為駁回參加人參加訴訟之裁定，合先敘明。
二、訴之變更追加部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照）。經查：
(一)原告起訴時原聲明（一）被告應將坐落於新竹市○○段28、30地號土地上，如起訴狀附圖1所示編號Ａ房屋（面積約300平方公尺，以實測為準），及編號Ｃ房屋（面積約2264 平方公尺，以實測為準）拆除騰空後，將土地返還予全體共有人。（二）被告應將坐落於新竹市○○段○○○號土地上，如附圖1所示編號Ｂ房屋（面積約215平方公尺，以實測為準）拆除騰空後，將土地返還予原告王重傑。（三）被告等應給付原告王經綸、王林梅、王重傑新臺幣（下同）619,200 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自98年4月01日起至返還前開土地之日止，按月給付原告3人103,200元，有起訴狀可憑（見本院卷一第4頁）。
(二)嗣經本院於99年3月5日就系爭土地施行勘驗測量，並由新竹市地政事務所繪製複丈成果圖後，原告於99年4月27日具狀更正其聲明（一）為被告應將坐落於新竹市○○段28、30號土地上，如99年3月10日新竹市地政事務所複丈成果圖所示編號D房屋（面積228平方公尺），及編號Ａ房屋（面積約1883平方公尺）拆除騰空後，將土地返還予全體共有人。（二）為被告應將坐落於新竹市○○段○○號土地上，如同圖所示編號C房屋（面積約198平方公尺）拆除騰空後，將土地返還予原告王重傑，聲明第三項則未變更，此有原告99年4月27日提出之民事補正訴之聲明暨陳報狀在卷可稽（見本院卷一第105頁）。
(三)原告嗣後再以不當得利之請求係可分之債為由，於99年7月20日具狀並當庭變更聲明（三）為被告應給付原告王重傑123,840元、王林梅247,680元、王經綸247,680元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自98年4月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告王重傑20,640元、王林梅41,280元、王經綸41,2 80元，有99年7月20日言詞辯論筆錄及更正訴之聲明暨陳報狀在卷可稽（見本院卷一第189、196頁）。
(四)99年7月29日言詞辯論庭時原告又以計算錯誤為由，具狀並當庭將聲明（三）變更為被告等應給付原告王重傑124,458元、王林梅247,371元、王經綸247,371元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自98年4月1日起至返還前開土地之日止，按月給付王重傑20,742元、王林梅41,229元、王經綸41,229元，有99年7月29日言詞辯論筆錄、更正聲明暨陳述意見狀在卷可稽（見本院卷一第205、208頁）。
(五)原告嗣後又以漏未聲明拆除B房屋等為由，於99年7月30日具狀變更聲明（一）為被告應將坐落於新竹市○○段28、30號土地上，如99年3月10日新竹市地政事務所複丈成果圖所示編號D房屋（面積228平方公尺），及編號Ａ房屋（面積約1883平方公尺）、編號B房屋（面積約65平方公尺）拆除騰空後，並將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予全體共有人。及變更聲明（二）為被告應將坐落於新竹市○○段○○號土地上，如同上圖所示編號C房屋（面積約198平方公尺）拆除騰空後，並將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予原告王重傑，有原告於99年7月30日提出之民事補充訴之聲明暨陳述意見狀在卷可稽（見本院卷一第226頁）。
(六)原告再依系爭租賃契約第9條規定追加請求被告給付2倍計算之違約金，爰於100年5月18日具狀變更聲明（三）為被告等應給付原告王重傑373,373元、王林梅742,114元、王經綸742,114元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自98年4月1日起至返還前開土地之日止，按月給付王重傑62,228元、王林梅123,686元、王經綸123,686元，有民事追加訴之聲明狀在卷可稽（見本院卷二第45頁）。
(七)復因系爭土地經共有人即參加人林壯淇提起分割共有物之訴，經本院以99年度重訴字第105號判決准予分割在案，且原告王重傑並非系爭租賃契約之出租人，無權請求被告給付違約金，原告爰於100年10月11日言詞辯論庭時當庭變更其聲明為（一）被告應將坐落於新竹市○○段28、30地號土地上，如100年8月12日新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號D房屋（面積228平方公尺），及編號Ａ房屋（面積761平方公尺）、編號B房屋（面積65平方公尺）拆除騰空後，並將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予全體共有人。（二）被告應將坐落於新竹市○○段○○號土地上，如同上圖甲案所示編號C房屋（面積198平方公尺）拆除騰空後，並將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予原告王重傑。（三）被告等應給付原告王重傑124,458元、王林梅742,114元、王經綸742,114元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自98年4月1日起至返還前開土地之日止，按月給付王重傑20,743元、王林梅123,686元、王經綸123,686元，有100年10月11日言詞辯論筆錄及言詞辯論續狀在卷可稽（見本院卷二第169頁）。
(八)經核上開聲明之變更追加均係基於被告於系爭契約期限屆滿後，仍未交還承租土地所生之契約義務，及無權占有系爭土地應給付予原告之相當租金之不當得利及違約金，其原因事實具有共通性及關聯性，且就原請求所主張之事實及證據資料，於後訴得加以利用，並無害於他造當事人即被告之程序權之保障，且符訴訟經濟，核與民事訴訟法第255條第1項第
2、3款規定之請求基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明等要件相符，雖其已妨害本件訴訟之終結，惟為求紛爭解決一次性，爰勉予准許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)緣坐落新竹市○○段28、30地號土地為原告王經綸、王林梅及訴外人林壯淇、中華民國所共有，原告王經綸、王林梅應有部分各1/6，合計1/3，訴外人林壯淇、中華民國之應有部分則各為1/3。另坐落同段29地號土地則為原告王重傑單獨所有（所有權由原告王經綸於88年間贈予其子原告王重傑）。被告於87年5月5日與系爭28、29、30地號土地之共有人即原告王經綸、王林梅、參加人林壯淇分別簽立租約，就原告王經綸、王林梅部分，雙方以原告王經綸、王林梅在系爭28、29、30地號土地之應有部分換算約324坪土地成立租約，第一年租金為每月64,800元，按年陸續增加租金，第10年則為每月103,200元，另被告應於租約期滿後，自行將建物拆除，返還土地予原告，且不得請求任何補償。嗣被告於租約期滿前發函予原告王經綸、王林梅表示「租約屆滿後，渠已不願續租，願將起訴狀附圖二所示紅色部分面積折合324坪之房屋拆除後，將土地返還予原告」，系爭28、30地號土地則由伊另行與參加人林壯淇承租，原告立即以存證信函表示不同意被告所提方案，並請被告立即拆除全部房屋後，返還系爭28、29、30地號土地予全體共有人，被告卻置之不理。
查兩造就系爭28、30地號土地所立之租約於屆期後未續租，而被告與參加人林壯淇於租約屆滿後，重新簽署之租約復未經全體共有人同意，依法對其他共有人（即原告、中華民國）不生效力，則被告當屬無權占用系爭28、30地號土地。又嗣後因系爭土地經共有人即參加人林壯淇提起裁判分割之訴，鈞院以99年度重訴字第105號裁判分割在案，綜上，原告自得請求被告應將原告分得部分即坐落於系爭28、30地號土地上，如100年8月12日新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號A、B、D房屋，拆除騰空後將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予全體共有人。另系爭29地號土地為原告王重傑單獨所有，被告無權占用系爭29地號土地，原告王重傑應得依據民法第76 7條規定，請求被告應將坐落於系爭29地號土地上，如同上圖甲案所示編號C房屋，拆除騰空後將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予原告王重傑。
(二)又查兩造間前就系爭土地簽立原證2租約，雙方約定96年10月1日起至97年9月30日止期間內之租金為每月103,200元，則原告王重傑等自得於租約期滿後，在被告自97年10月1日起至98年3月31日止，共計6個月期間無權占用系爭土地，比照前開租金額度向被告請求相當於租金之不當得利。再查，被告自原告終止租約後，迄今仍未交還系爭土地，顯已違反系爭租賃契約第2條：若無續約，被告應立即交還租賃標的物之規定，是以原告等自得依該約第9條之規定，請求被告支付租金2倍計算之違約金，原告請求金額之計算式詳100年5月18日之民事追加訴之聲明狀（見本院卷二第44頁以下）
(三)原訴追加給付2倍計算之違約金部分應屬合法：本件原告本於終止系爭租賃契約之效力，起訴主張被告應將系爭土地返還全體共有人，惟被告迄今仍未交還系爭共有土地，此舉顯已違反原證2之不動產租賃契約第2條：若無續約，被告應立即交還租賃標的物之規定，是以，原告等自得依該約第9條第3項之規定，請求被告支付租金2倍計算之違約金。原告追加違約金部分為被告於系爭契約期限屆滿後，仍未交還系爭共有土地所生之契約義務，其原因事實具有共通性及關聯性，且就原請求所主張之事實及證據資料，於後訴得加以利用，並無害於他造當事人即被告之程序權之保障，且符訴訟經濟，應與民事訴訟法第255條第1項第2款規定之請求基礎事實同一之要件相符。
(四)兩造先前之租賃契約，係屬有效之債權契約；被告未經原告及全體共有人同意，現仍繼續占用系爭共有物之「特定部分」，自屬「無權占有」，其違約情事仍存續，原告請求被告拆屋還地應有理由，亦無違反誠信原則及權利濫用之情事：１兩造先前之租賃契約效力，基於債之相對性，本即具契約之
效力，且系爭土地之共有人間無任何人有異議，並已履行完畢，不生該契約無效之問題。
２次按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部
有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使「權利之比例」，而「非指」共有物之「特定部分」，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院57年度台上字第2387號判例參照）。揆諸該見解，被告縱如原證3存證信函所載已將原告起訴狀附圖二所示紅色部分範圍1069.66平方公尺之機器設備全部騰空，於本件系爭共有物尚未分割前，仍無解於其係未經原告等同意而仍使用系爭共有物「特定部分」之事實甚明。原告已表示不同意續租予被告，被告於未經全體共有人同意下，竟擅自與參加人林壯淇重新簽署租約，被告顯已違反民法第767條、修正前民法第819條第2項及第820條第1項之規定而屬無權占用系爭28、29、30號土地。
３被告仍為系爭共有地之現占有人，且為地上建物之所有權人
，此乃不爭執事項，故於系爭共有地之地上建物之所有權移轉登記前，仍為該所有權人甚明，何來無事實上處分權？又被告於原証3存證信函已自承願拆屋還地，益証被告有拆屋還地之義務，尚無從因兩造間簽訂之系爭租賃契約第6條約定等債之關係，即生物權之變動，參加人是項主張，顯有誤解。
４被告於未經全體共有人同意下，竟擅自與參加人林壯淇重新
簽署租約，原告自得依民法第821條本於共有人之所有權能，請求被告拆除系爭建物後，將無權占用之土地返還予原告及全體共有人，自無以侵害他人為主要目的之權利濫用，原告請求被告拆屋還地亦無違反誠信原則可言。若參加人以上開之理即認原告等係權利濫用得以成立，豈非形同任何不同意之共有人均不得主張民法第820條、民法第821條？顯與該等條文文義及立法目的相背，亦使之形同具文，參加人是項主張，顯非可採。
(五)被告違約情事迄今尚在，原告等自得請求以起訴狀繕本送達翌日起算本件違約金之遲延利息，且本件違約金乃兩造訂約時所達成之協議，自不容於嗣後任意指摘有過高之情事：
１被告於系爭租賃契約期滿後迄今仍未交還系爭共有土地，此
舉顯已違反原證2之不動產租賃契約第2條：若無續約，被告應立即交還租賃標的物之規定，是以，原告等自得依該約第9條第3項之規定，請求被告自其違反系爭租約之時起算，即應支付租金2倍計算之違約金，亦得以起訴狀繕本送達翌日起算本件違約金之遲延利息，原告是項主張，自當可採。
２本件若非被告一再保證不會再有違約情事，並訂立違約金以
示擔保，原告方才基於兩造情誼不願深究而簽約，足徵本件違約金乃兩造訂約時本諸自由意識及平等地位自主決定下之協議，兩造自當同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法自治之維護。
(六)被告現仍繼續占用系爭共有物之「特定部分」，原告自得請求相當於租金之不當得利：
查系爭土地為原告共有或單獨所有，且被告復無占用系爭土地之合法權源，揆諸前開法文意旨，原告自得向被告請求相當於租金之不當得利。查兩造間前就系爭土地簽立原證2租約，雙方約定96年10月1日至97年9月30日期間內之租金為每月103,200元，則原告自得於租約期滿後，在被告無權占用系爭土地之期間內，比照前開租金額度向被告請求相當於租金之不當得利。
(七)為此聲明請求：１被告應將坐落於新竹市○○段28、30號土地上，如100年8月
12日新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號D房屋（面積228平方公尺），及編號Ａ房屋（面積761平方公尺）、編號B房屋（面積65平方公尺）拆除騰空後，並將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予全體共有人。
２被告應將坐落於新竹市○○段○○號土地上，如100年8月12日
新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號C房屋（面積198平方公尺）拆除騰空後，並將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予原告王重傑。
３被告等應給付原告王重傑124,458元、王林梅742,114元、王
經綸742,114元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並自98年4月1日起至返還前開土地之日止，按月給付王重傑20,743元、王林梅元123,
686、王經綸123,686元。４原告願供擔保，請准宣告假執行。
５訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)本件兩造前於87年5月所簽訂之租約，業已於97年9月30日期滿。惟被告於租約期滿前即積極與包括原告在內之土地共有人洽談續租事宜，並已與其中之共有人即參加人林壯淇達成續租之協議，另就中華民國部分亦持續向國有財產局繳納租金，惟與原告部分則因原告一次要求調漲之租金達每月22萬元，較原租約第10年之租金水準調漲一倍有餘，而眾所週知近年來世界金融風暴，汽車業之銷售業績慘淡，被告實無法接受原告所要求之新租金，故雙方一直未能就此部分簽訂續租之租約，並非被告於租約期滿後故意不繳租金無權占用系爭土地。
(二)此外，本案系爭土地之共有人間，業經鈞院99年度重訴字第105號判決分割在案，雖目前仍上訴於台灣高等法院中，惟無論依照該案判決將來採用何一分割方案，原告至多亦僅可分得範圍較大之甲案範圍，故原告嗣以甲案分割方案所取得之範圍，減縮其聲明應屬合理，被告同意其減縮此部分之請求。
(三)次查，系爭土地係位於新竹市○○路○○道五路高架橋及縱貫鐵路之間，與最近之道路中華路間尚隔有一段距離之他人土地，係屬袋地，必須利用他人之土地作為聯絡道始能連接中華路，一面又為縱貫鐵路所阻隔，故系爭土地之對外交通並不便利，使用上之經濟價值不高。且近年來景氣下滑，被告與另一共有人即參加人林壯淇間之租金，已由每月26萬元調降為15萬元，亦即每坪單價由279元調降為161元，而原告部分則是每坪380元（參見被證二），則原告就不當得利部分仍請求被告，實屬過高，應請鈞院酌減原告所請求不當得利之金額。
(四)又查，原告於100年5月18日所提出之民事追加訴之聲明狀中，就訴之聲明第三項追加請求給付2倍計算之違約金部分，被告已於100年6月2日當庭表示不同意原告追加，另於100年6月14日民事答辯狀表明不同意原告追加在案。退萬步言之，即使原告追加與法無違，惟其就追加部分之利息起算日亦應以其追加訴之聲明狀送達被告之翌日起算始為合法。其請求應自起訴狀繕本送達被告之翌日起算利息自不應淮許。
(五)況按，依照民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，近年來景氣下滑，被告與另一共有人即參加人林壯淇間之租金，已由每月26萬元調降為15萬元，已如前述，則原告就不當得利部分之請求已嫌過高，就違約金部分當然亦不應以此標準計算，請鈞院酌減原告所請求不當得利及違約金之金額。況查，兩造租約於97年9月30日期滿後，被告已將原告起訴狀附圖二所示紅色部分範圍面積324坪土地上之機器設備全部騰空，並以原證三之存證信函通知原告前來現場點交，有卷附之存證信函及現場照片可證，故就被告請求該部分範圍土地返還部分，被告已表示願隨時無條件交還，則原告又請求該部分之違約金，顯屬無理。又查，被告在上述騰空之廠房係作為烤漆及鈑金噴漆作業使用，而被告於97年10月1日起已將上開烤漆爐及鈑金噴漆設備遷移，依卷附之廠房業績比較表可知，96年度之平均月營收為172萬7941萬，而98、99年度之平均月營收則為132萬6571元，被告在將烤漆爐及鈑金噴漆設備清空之後，業績衰退23.22％，算至100年6月底為止，營收績效總值已減少1324萬5210元，並無於租期屆滿之後仍繼續坐收營業收益之情形，故原告請求被告應給付2倍租金之違約金，實屬無理。
(六)為此答辯聲明：１原告之訴駁回。２訴訟費用由原告負擔。３願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人則以：
(一)兩造租約無效；被告非無權占有系爭28、29、30地號土地；如被告無權占有，原告主張被告應拆除地上物將系爭28、29、30地號土地返還予全體共有人亦無理由；且違反誠原則及有權利濫用情形：
１原告主張系爭28、30地號土地上地上物應拆除返還全體共有
人，無非主張為共有人全體利益為之，惟本案參加人與被告間仍存有土地租賃契約。又系爭土地另一共有人之管理機關國有財產局，亦持續收受被告使用系爭土地之使用費，原告藉故不續約，並稱基於全體共有人利益，請求被告拆屋還地，並不符合實務上所認民法第821條但書之共有人全體之客觀法律上利益，原告請求並無理由。
２原告主張拆屋還地已無理由，蓋合約約定終止後地上物屬原
告所有，非屬被告所有。且其結果將使得被告須拆除地上物，除被告之房屋損害與營業損失外，參加人與國有財產局預期可取得之利益，亦將為之中斷，原告所主張者與參加人、國有財產局及被告可取得之利益相衡量，原告行使權利所得之利益甚小（即使認三分之一部分土地部分上建物其可主張拆除），可視為損害他人為主要目的，構成權利濫用至明。
(二)原告請求被告給付違約金無理由；原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算違約金部分之遲延利息，亦無理由；被告請求酌減違約金，應有理由；違約金及相當租金之請求不能並存：１最高法院95年台上字第2244號判決謂：「按，當事人得約定
債務人於債務不履行時，應支付違約金…，則被上訴人因上訴人不履行返還租賃物所得請求不履行債務之損害，應以約定之違約金為限。倘該約定之違約金已經受償，被上訴人債務不履行之損害賠償請求權已獲滿足，應不得再依不當得利或侵權行為規定，請求上訴人賠償相當於租金之損害或返還相當於租金之利益。」２被告已於租約到期即表示願返還3分之1土地予原告，並未再
使用該部分土地，故被告並未得有任何利益。租約本無效，已無違約金請求可言，即使得請求，亦應斟酌被告未使用系爭土地而酌減違約金。再者系爭建物權屬於租約消滅後，約定屬原告，故就3分之1部分未拆除不能歸責於被告。故若單論土地部分，被告已表示返還原告，是原告不來收回土地，故亦無違約金收取可言，其違約金主張並無理由。
(三)原告與被告於87年5月5日簽訂之租賃契約未經全體共有人同意，應對被告負損害賠償責任：
依原告推論，若參加人與被告之租約無效，則原告與被告之租約亦屬自始無效，與是否履行完畢無關，原告所陳並無契約無效乙事，要無可採。原告主張租賃契約無效，卻仍與被告訂立租約，嗣後欲提高租金，再行要求被告返還土地，係以損害他人為目的，違反誠信原則，構成權利濫用至為灼然，應對被告負損害賠償責任。原告應賠償之範圍除拆除興建地上物之損害外，更應賠償拆除地上物後無法營業之利潤損失。
四、兩造及參加人不爭執之事項：
(一)新竹市○○段第28、30地號土地原為原告王經綸、王林梅及參加人林壯淇、中華民國共有，原告王經綸、王林梅應有部分各1/6，參加人林壯淇、中華民國應有部分各1/3。參加人林壯淇於起訴後之98年6月29日以夫妻贈與為原因，移轉應有部分1/6予其妻即參加人吳淑慧，於98年7月8日辦理所有權移轉登記完畢，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第12-13、15-16、185-188頁）。
(二)新竹市○○段第29地號土地為原告王經綸所有，其於88年3月1日贈與其子即原告王重傑，並於88年3月7日辦理所有權移轉登記完畢，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第14頁）。
(三)被告於87年5月5日與當時系爭28、29、30地號土地之共有人即原告王經綸及王林梅、參加人林壯淇分別簽訂租賃契約。就中華民國共有之系爭28、30土地部分，被告亦有向土地管理機關國有財產局繳納使用費。原告與被告87年5月5日簽訂之租賃契約第1、2、3條、第6第3、4項、第9條第3項約定如下，有不動產租賃契約書在卷可稽（見本院卷一第17-19頁）：
１租賃標的物：
座落新竹市○○段第28、29、30地號土地約324坪。
２本約租賃期間自87年10月1日起至97年9月30日止，共10年。
３租金：
(1)每月租金新臺幣64,800元整。
(2)第一年、第二年不調漲租金。
(3)第三年調整每月為68,700元整。
(4)第四年調整每月為72,800元整。
(5)第五年調整每月為77,200元整。
(6)第六年調整每月為81,800元整。
(7)第七年調整每月為86,700元整。
(8)第八年調整每月為91,900元整。
(9)第九年調整每月為97,400元整。
(10)第十年調整每月為103,200元整。６租賃標的物之使用：…
(3)「本約如經終止或租期屆滿，乙方（被告）應將租賃標的物回復原狀返還甲方（指原告），但甲方承諾以現狀移交時不在此限」。
(4)「…租賃契約終止且未經繼續租約時，乙方於租賃標的物上之施工改良物歸甲方所有，乙方不得請求任何補償費用」。
９違約罰則：
(3)乙方於租期屆滿或租約終止，若不交還租賃標的物者，自租賃期滿或租約終止之翌日起，乙方應支付按租金（未滿1月以1月計算）2倍計算之違約金予甲方。
(四)系爭第28、30地號2筆土地業經本院於100年6月24日以99年度重訴字第105號民事判決准予合併分割，分割方式如下，有判決書附卷可稽（見本院卷二第83-91頁）：
１如新竹市地政事務所複丈日期100年5月17日土地複丈成果圖
（見本院卷二第90頁）甲案A部分在30地號內面積1282平方公尺，分歸參加人林壯淇、吳淑慧共同取得。
２同上附圖甲案B部分在30地號內面積982平方公尺及28地號300平方公尺，分歸原告王經綸、王林梅共同取得。
３參加人林壯淇、吳淑慧應共同給付財政部國有財產局新臺幣
16,153,074元、原告王經綸、王林梅應共同給付財政部國有財產局新臺幣16,153,074元。
(五)被告與參加人就系爭28、30地號土地（應有部分1/3）及第7、33地號土地（所有權全部），已於上開租賃契約屆滿後，於97年12月11月日續訂租賃契約，租期自98年1月1日起至105年12月31日止，有不動產租賃契約書可憑（見本院卷一第181-184頁），惟共有人即原告並未同意續訂租約；另被告使用系爭28、30地號土地，仍持續向國有財產局繳納使用費。
五、本院之判斷：
(一)兩造及參加人之主張：１原告主張：被告於87年5月5日就系爭28、29、30地號土地與
共有人即原告王經綸、王林梅，及參加人林壯淇分別簽立租約。兩造簽訂之租約以原告王經綸、王林梅在系爭28、29、30地號土地之應有部分換算約324坪土地成立租約，租期已於97年9月30日屆滿後未續租；被告與參加人林壯淇於租約屆滿後，雖重新簽署租約，惟並未經全體共有人同意，依法對其他共有人即原告、中華民國不生效力，則被告當屬無權占用系爭土地。又系爭28、30地號土地經共有人提起裁判分割之訴，由鈞院以99年度重訴字第105號裁判分割在案，原告自得依系爭租賃契約及民法455條、第767、821等規定，請求被告應將原告分得部分即坐落於系爭28、30地號土地上，如100年8月12日新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號A、B、D房屋，拆除騰空後將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予全體共有人；另系爭29地號土地為原告王重傑單獨所有，被告無權占用系爭29地號土地，原告王重傑應得依據民法第767條規定，請求被告應將坐落於系爭29地號土地上，如同上圖甲案所示編號C房屋拆除騰空後將房屋占用之土地及附連使用之土地返還予原告王重傑。此外，原告並得依民法第179條及系爭租賃契約第9條第3項之約定，請求被告給付自97年10月1日起無權占用系爭土地期間相當租金之不當得利及違約金。
２被告則以：原告於100年5月18日追加請求給付2倍計算之違
約金部分，被告已於100年6月2日當庭表示不同意，退萬步言之，即使原告追加與法無違，就追加部分之利息起算日亦應以其追加訴之聲明狀送達被告之翌日起算始為合法。近年來景氣下滑，被告與另一系爭土地共有人林壯淇間之租金，已由每月26萬元調降為15萬元，亦即每坪單價由279元調降為161元，原告部分則是每坪380元，則原告就不當得利部分之請求已嫌過高，請求酌減原告請求之不當得利及違約金。且查，兩造租約期滿後，被告已將起訴狀附圖二所示紅色部分範圍面積324坪土地上之機器設備全部騰空以存證信函通知原告前來現場點交，則原告又請求該部分之違約金，顯屬無理。
３參加人則認：兩造簽訂之系爭租賃契約未經共有人同意無效
，已無違約金請求可言。又兩造簽訂之租賃契約第6條第4項尚有租賃標的物歸出租人所有之約定，被告已無拆屋處分權，故原告主張拆屋還地，自無理由，若認被告無權占有，應負拆屋還地義務，原告請求之數額亦屬過高，請求酌減，且違約金及相當租金之請求不能並存。被告已於租約到期即表示願返還1/3土地予原告，並未再使用該部分土地，故被告並未得有任何利益。且兩造簽訂之租約無效，原告卻仍與被告訂立租約，嗣後欲提高租金，再行要求被告返還土地，係以損害他人為目的，違反誠信原則，構成權利濫用至為灼然，應對被告負損害賠償責任。
４準此，兩造爭執之點在於：
(1)原告追加請求被告給付違約金，是否合法？
(2)兩造簽訂之系爭租賃契約是否有效？被告是否無權占有系爭28、29、30地號土地？如是，原告主張被告應拆除地上物將系爭28、29、30地號土地返還予全體共有人是否有理由？如有理由，有無違反誠信原則及權利濫用情事？
(3)原告請求被告返還相當租金之不當得利是否有理由？其請求之金額是否過高？
(4)原告請求被告給付違約金，是否有理由？原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算違約金部分之遲延利息，有無理由？被告請求酌減違約金，有無理由？違約金及相當租金之請求能否並存？
(5)原告與被告於87年5月5日簽訂之租賃契約未經全體共有人同意，是否應對被告負損害賠償責任？茲分述如下：
(二)原告追加請求被告給付違約金，合於法律規定：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度臺抗字第648號裁判意旨參照）。經查，原告起訴時原僅依民法第179條之規定請求被告給付自97年10月1日起無權占用系爭土地期間相當租金之不當得利，有起訴狀可稽（見本院卷一第4-8頁）；嗣於100年
5 月18日依系爭租賃契約第9條第3項「乙方（即被告）於租期屆滿或租約終止，若不交還租賃標的物者，自租賃期滿或租約終止之翌日起，乙方應支付按租金（未滿1月以1月計算）2倍計算之違約金予甲方（即原告）」之約定，具狀追加按租金2倍計算之違約金，有追加訴之聲明狀附卷可稽（見本院卷二第44-50頁）。經核上開追加係基於被告於系爭租賃契約期限屆滿後，仍未交還系爭土地所生之契約義務，與無權占有系爭土地應給付原告相當租金不當得利之原訴訴訟標的，其原因事實具有共通性及關聯性，各請求利益之主張在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得於後請求之審理予以利用，是原告上開追加，難謂不合於請求之基礎事實同一之情形，揆之上開規定，自應准許，合先敘明。
(三)系爭租賃契約於兩造當事人間應屬有效；被告於租賃期限屆滿後無權占有系爭28、29、30地號土地；原告主張被告應拆除廠房，將系爭28、29、30地號土地返還予全體共有人，應有理由；原告請求並無違反誠信原則及權利濫用情事：
１系爭租約於兩造當事人間應屬有效：
按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文。次按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之；如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院76年度台上字第1571號判決參照）。經查，本件兩造於87年5月5日簽訂系爭土地租賃契約書，係以原告王經綸、王林梅在系爭28、29、30地號土地之應有部分3分之1換算約324坪土地出租予被告，該出租行為雖未經土地共有人中華民國之同意，惟稽諸上開最高法院判決意旨，未經同意之共有人固得主張租約對其無效，惟系爭租賃契約於當事人間即本件兩造間仍屬有效，被告無從爭執其效力，本件被告亦未抗辯系爭租賃契約無效，僅參加人為此抗辯，惟參加人抗辯系爭租賃契約無效，與其輔助之當事人即被告之訴訟行為矛盾，依民事訴訟法第61條但書之規定，不生效力，亦無可採。
２被告於租賃期限屆滿後無權占有系爭28、29、30地號土地：
⑴查被告於承租系爭28、29、30地號土地後，在其上及同段
第7、33地號土地上，興建門牌號碼新竹市○○路○段○○○號右側未辦保存登記之鋼鐵造廠房，經營汽車保養維修業務迄今，為被告所不爭執，並經本院於99年3月5日、100年8月12日二度履勘屬實，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷一第94-96、107-114頁、本院卷二第120-122頁），且有新竹稅務局檢送之房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷二第94-96頁），足證系爭土地上之廠房為被告所有及占有使用。
⑵按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民
法第450條第1項定有明文。本件兩造簽訂之系爭租賃契約第2條第1項約定：「本約租賃期間自87年1月1日起至97年9月30日止，共10年」，有不動產租賃契約書可憑（見本院卷第17頁），顯為定有期限之租賃，依上開法條規定，自應於期限屆滿時即97年9月30日消滅。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文，兩造簽訂之系爭不動產租賃契約書第6條第3項亦約定：「本約如經終止或租期屆滿，乙方（指被告）應將租賃標的物回復原狀返還甲方（指原告），但甲方承諾以現狀移交時不在此限」，本件兩造間租賃契約關係既因租賃期限屆至而消滅，原告王經綸、王林梅自得依上開法條規定及契約約定，請求被告拆除廠房，返還租賃物即系爭28、30地號土地予全體共有人；原告王重傑自得依民法第767條之規定，請求被告拆除廠房返還系爭29地號土地。至被告與其他共有人即參加人間租賃契約之約定，係規範被告與參加人間之權利義務關係，與原告無涉，自不得執被告與參加人間另行簽訂之租賃契約對原告主張為有權占有。
⑶雖參加人辯稱依系爭租賃契約書第6條第4項約定，系爭土
地上之廠房已歸原告所有，被告並無系爭廠房之拆除權能，無從拆除云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人所立書據之真意，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以當時之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。查系爭租賃契約書第6條第4項固約定：「租賃期間若乙方（即被告）於租賃使用目的有必要時，乙方得於租賃標的物上為增建及改良，甲方（即原告）不得有異議。租賃契約終止且未繼續租約時，乙方於租賃標的物上之施工改良物歸甲方所有，乙方不得請求任何之補償費用，雙方絕無異議」，惟同契約書第6條第3項已約定：
「本約如經終止或租期屆滿，乙方（指被告）應將租賃標的物回復原狀返還甲方（指原告），但甲方承諾以現狀移交時不在此限」，足證第6條第4項後段之約定，僅於第3項原告同意被告以現況移交時始有適用餘地。本件原告已起訴要求被告拆除系爭土地上之廠房，顯見原告不同意被告以現狀點交。被告雖辯稱已將起訴狀附圖二所示紅色部分範圍面積324坪土地上之機器設備全部騰空以存證信函通知原告前來現場點交，並有卷附存證信函及照片為憑（見本院卷一第20-21頁、本院卷二第113-114頁），惟原告明確表示拒絕現況點交，被告復未能舉證已將系爭未辦保存登記廠房之事實上處分權交付予原告，參加人所辯依系爭租賃契約書第6條第4項債之約定，系爭土地上之廠房已歸原告所有，自屬無稽，準此，原告主張被告迄今未拆除廠房返還土地，無權占有系爭土地，核屬有據。
３原告主張被告應拆除廠房，將系爭28、29、30地號土地返還予全體共有人，應有理由：
⑴按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文；倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名（最高法院84年台上字第339號判例參照）。又民法第821條但書所稱之利益，乃指客觀之法律上利益而言，至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問（最高法院75年度台上字第213號判決參照）。此項請求權並非必須由共有人全體共同行使，而得由共有人中之一人單獨提起返還共有物之訴，僅應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問（最高法院90年度台上字第188號參照）。
⑵查原告為系爭28、30地號土地之共有人，其起訴聲明請求
被告應將系爭廠房拆除騰空後，將廠房占用之土地及附連使用之土地返還予全體共有人，自已符合民法第821條規定之客觀上共有人之法律上利益要求，於法有據。參加人雖欲向被告續租收益，而無行使回復共有物請求權之意思，惟民法第821條但書所稱之利益，乃指客觀之法律上利益而言，最高法院闡釋甚明，參加人辯以其主觀上並無行使回復共有物請求權之意思，而認原告請求無理由，尚非可採。
４原告本件請求並無違反誠信原則及權利濫用情事：
⑴按民法第148條固規定行使權利，不得以損害他人為主要
目的，但若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，惟非以損害他人為主要目的，即不符合該法條所規範之情形。
又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判例意旨參照）。次按行使債權，應依誠實及信用方法，苟權利人在相當期間內不行使其權利，依相關特別情事，已足以使義務人正當信任權利人不欲其履行義務者，該權利人即不得再主張其權利，始符誠信原則之本旨（最高法院98年度台上字第43號判決參照）。
⑵查本件兩造於87年5月5日簽訂系爭租賃契約時即於第2條
約明：「本約租賃期間自87年10月1日起至97年9月30日止，共10年」，且參諸兩造於系爭租賃契約第3條約定之租金係逐年調漲，迄第10年已達月租103,200元，足徵系爭土地價值不低，被告簽約在系爭土地上興建鋼鐵造廠房以經營汽車維修保養業務，應已對廠房經濟價值及使用年限等有所評估。且由系爭租賃契約第6、9條之約定，益證被告對於租賃期限屆至時，應拆除廠房返還土地予原告，否則應支付違約金等事實，已有預見。本件既係定有期限之租賃，原告於租賃期限屆滿後，請求被告依約拆屋還地，難認係使被告喪失可期待之利益，且原告基於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告返還價值不低、面積非小之系爭土地，以利與鄰地合併利用，對原告而言仍有不小實益，顯非以損害被告為主要目的，難認有何權利濫用情事。又兩造於租期將屆之際，即已開始蹉商續租事宜，原告從未同意續租，並於租期屆滿後6個月提起本件訴訟，此為被告所不爭執，原告既無相當期間內不行使其權利，而使被告正當信任原告不欲其履行義務情形，自無違反誠信原則可言。參加人徒以原告之請求，將使被告遭受房屋損害與營業損失，並中斷參加人與國有財產局租金或使用費利益，即認原告權利濫用及違反誠信原則，要非可採，蓋續租營業非被告可得期待之利益，參加人未經全體共有人之同意續租系爭土地予被告，亦難認有保護必要。
⑶況查，系爭28、30地號2筆土地業經本院以99年度重訴字
第105號民事判決准予合併分割，分割方式為：①如新竹市地政事務所複丈日期100年5月17日土地複丈成果圖（見本院卷二第90頁）甲案A部分在30地號內面積128 2平方公尺，分歸參加人林壯淇、吳淑慧共同取得。②附圖甲案B部分在30地號內面積982平方公尺及28地號300平方公尺，分歸原告王經綸、王林梅共同取得。③參加人林壯淇、吳淑慧、原告王經綸、王林梅均應以金錢補償財政部國有財產局，有判決書在卷可稽（見本院卷二第83-91頁）。本件因此依上開判決結果，會同兩造及地政人員再度履勘測量，將上開分割共有物判決結果套繪至本院先前勘測廠房現況之複丈成果圖上，有本院100年8月12日勘驗測量筆錄（見本院卷二第119-124頁）及100年8月12土地複丈成果圖附卷足考（即附圖，本院卷二第163頁）。而原告亦已依上開套繪結果，將請求拆除廠房之範圍減縮為其分得部分土地上之地上物，即坐落於新竹市○○段28、30號土地上，如100年8月12日新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號D房屋（面積228平方公尺），及編號Ａ房屋（面積761平方公尺）、編號B房屋（面積65平方公尺），及坐落於新竹市○○段○○號土地上，如100年8月12日新竹市地政事務所複丈成果圖甲案所示編號C房屋（面積198平方公尺），此有100年10月11日言詞辯論筆錄及言詞辯論續狀在卷可稽（見本院卷二第169頁），由此益證原告並無權利濫用情形。
(四)原告請求被告返還相當租金之不當得利是否有理由？其請求之金額是否過高？１按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文；且此規定，依土地法第105條，於基地租賃之情形予以準用。惟該等規定乃房地租金之最高限額，非必須任何基地租賃均照申報價額年息百分之10計算；是基地租賃租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。且按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議要旨參照）。可見無權占有人占有土地可獲得相當於租金之利益，法院可斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，且屬營業用房屋時，所約定租金不受土地法第97條規定之限制。
２經查，被告於系爭租賃契約屆滿後，仍無權占有系爭28、29
、30地號土地已如前述，依前開最高法院判決意旨，其受有相當於租金之利益，並使原告等所有權人受有無法利用土地之損害，原告請求被告給付相當租金之不當得利，應有理由。被告及參加人固均辯稱近年來景氣下滑，被告與參加人林壯淇間之租金，已由每月26萬元調降為15萬元，亦即每坪單價由279元調降為161元，而原告部分則是每坪380元，則原告就不當得利部分請求，實屬過高。惟查：被告與參加人簽訂之不動產租賃契約書固載明雙方於97年12月11日共同簽訂並協議該不動產租賃契約書，並約定98年1月1日至98年2月28日為裝潢期、98年3月1日至100年12月31日每月租金15萬元、101年1月1日至105年12月31日每月租金20萬元，惟查上開租賃契約之簽約日為98年1月2日，與所載協議日已非一致，且系爭廠房早於87年間即已興建完成營業迄今，伊等卻仍約定98年1、2月為裝潢期免收租金，要非無疑。縱認被告為因應與原告之系爭租賃契約屆期而有清空部分土地上建物重新裝潢必要，惟稽諸被告於97年9月24日寄發予原告之存證信函記載：「貴我雙方係於87年10月1日起至97年9月30日訂不動產租賃契約在案已屆10年，…台端持分3分之1，於民國97年9月23日回覆本公司不再續租，爰依另2位共有人之同意本人繼續承租，…本公司將於民國97年9月30日前清空附圖C、29地號及28地號土地共計324坪」等語，有97年9月24日存證信函在卷可徵（見本院卷一第20-21頁），故裝潢時間亦應為97年9月底前後，而非98年1、2月。且由上開存證信函內容可知被告與參加人林壯淇間早在97年9月24日前即有續租合意，惟參加人林壯淇提出之上開不動產租賃契約書所載協議達成時間卻為97年12月11日、簽約日則為98年1月2日，是被告與參加人林壯淇簽訂之不動產租賃契約書既有上述疑義，已難資為本院判斷基礎。又系爭土地之另一共有人中華民國之管理單位國有財產局，係依據土地法第97條之標準向被告收取使用費，惟國有財產局基於全國土地統一管理立場，除標租外就各筆國有土地使用費訂有統一標準，無法因應各基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項作不同考量，亦難作為本院判斷基礎，佐以被告占用本件土地係供用汽車保養維修廠，為營業使用，此為兩造所不爭執，依前述最高法院民事庭決議意旨，自無土地法第97條以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限之適用。本院審酌系爭土地位於新竹市區○○○路○段、公道五路、鐵道路路橋中間、附近多為汽車維修廠、保養廠、汽車銷售門市等，有群聚效應，並有台肥公司、麵粉廠及昌義建設公司興建之綠光建案，距離新竹市○○路○段之新光三越百貨公司、國賓大飯店及新竹火車站不遠，交通便利等一切情狀（見本院卷二第119頁），並參酌本件訴訟期間，被告極力欲求續約，延滯返還土地迄今已達3年，苟系爭土地之利用價值不及兩造約定之租金，被告何以不依約返還系爭土地，另覓其他場所以求降低成本提高獲利，故認原告主張以兩造間系爭租賃契約書所訂租金標準即每月103,200元作為被告所獲不當得利之基礎，較為可採。
３按民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，
就共有物之全部，為回復共有物之請求；惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還（最高法院88年度台上字第1341號判決參照）。查系爭租賃契約第1條約定承租之系爭28、29、30地號土地約324坪（見本院卷一第17頁），即約1,071.07平方公尺（324÷0.3025），而以原告王經綸、王林梅所有系爭28、30地號土地應有部分計算其面積，加計原告王重傑所有系爭29地號土地面積，合計約為1,
069.67平方公尺（28地號部分：300×1/6＋300×1/6＝100平方公尺、29地號部分：215平方公尺、30地號部分：2,264×1/6＋2,264×1/6＝7546.67。100＋215＋754.67＝1069.67），兩者相近，是原告主張兩造簽訂之系爭租賃契約係以其在系爭28、30地號土地之應有部分換算，加計原告王重傑所有之系爭29地號土地面積，共約324坪土地，核屬有據。
準此，原告主張以其等就系爭土地各自應有部分核算之面積占原告3人全部應有部分核算面積之比例，及系爭租賃契約書月租金103,200元為標準，計算其各自得請求被告返還之相當租金不當得利，核非無據，茲計算如下：
⑴原告王經綸、王林梅部分：
原告王經綸、王林梅為系爭28、30地號土地共有人，應有部分各6分之1，換算面積各為427.33平方公尺（28地號部分：300×1/6＝50、30地號部分：2,264×1/6＝377.33、50＋377.33＝427.33），而以原告王經綸、王林梅所有系爭28、30地號土地應有部分計算其面積，加計原告王重傑單獨所有系爭29地號土地面積，合計共為1,069.67平方公尺，而被告所獲相當租金之不當得利每月為103,200元，均如前述。準此，原告王經綸、王林梅各得請求相當租金之不當得利為每月41,228元（427.33/1,069.67×103,200元，元以下四捨五入）。從而，原告王經綸、王林梅各請求自系爭租賃契約屆滿之翌日即97年10月1日起至起訴前之98年3月31日止之相當租金不當得利247,368元（41,228×6）及其利息；暨自98年4月1日起至返還土地之日止，按月給付原告王經綸、王林梅各41,228元之相當租金之不當得利，應有理由。惟兩造於系爭租賃契約書中另行約定違約金，本院認原告王經綸、王林梅僅能請求違約金，而不得重覆請求相當租金之不當得利，理由詳述於後。
⑵原告王重傑部分：
原告王重傑為系爭29地號土地所有權人，應有部分為全部，29地號土地面積為215平方公尺，而以原告王經綸、王林梅所有系爭28、30地號土地應有部分計算其面積，加計原告王重傑單獨所有系爭29地號土地面積，合計共為1,06
9.67平方公尺，而被告所獲相當租金之不當得利每月為103,200元。準此，原告王重傑可請求相當租金之不當得利為每月20,743元（215/1,069.67×103,200元，元以下四捨五入）。從而，原告王重傑請求自系爭租賃契約屆滿之翌日即97年10月1日起至起訴前之98年3月31日止之相當租金不當得利124,458元（20,743×6）及其利息；暨自98年4月1日起至返還土地之日止，按月給付原告王重傑20,743元之相當租金之不當得利，應有理由。
(五)原告王經綸、王林梅請求被告給付違約金，應有理由；原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算違約金部分之遲延利息，亦有理由。惟被告請求酌減違約金，為有理由；且違約金及相當租金之請求不能並存，故原告王經綸、王林梅僅得請求被告給付違約金，不得請求相當租金之不當得利：
１原告請求被告給付違約金，應有理由：
查系爭租賃契約已於97年9月30日屆滿，兩造之租賃關係既因租賃期限屆至而消滅，被告自應依民法第455條規定及契約約定，拆除廠房返還系爭28、29、30地號土地，惟被告迄未拆除廠房返還土地，原告王經綸、王林梅依系爭租賃契約書第9條第3項：「乙方於租期屆滿或租約終止，若不交還租賃標的物者，自租賃期滿或租約終止之翌日起，乙方應支付按租金（未滿1月以1月計算）2倍計算之違約金予甲方」之約定，請求被告給付違約金，自屬有據。又被告在系爭土地上興建汽車保養維修廠房，除B部分係廢棄之洗車設備外，其餘A、C、D部分與原告減縮未請求拆除部分為同棟廠房建物，業據本院履勘屬實，並有複丈成果圖可參（見本院卷一第93-96頁、本院卷二第163頁），被告辯稱已寄發存證信函通知原告點交部分土地，惟兩造既已約定被告是否應回復原狀或以現狀移交，取決於原告王經綸及王林梅之決定，已如前述，則被告未予依原告請求拆除廠房將土地交還原告，有礙原告對系爭土地之完整使用，而屬違約行為，是原告王經綸、王林梅依約自得請求被告給付違約金。另原告王重傑並非出租人，自無依系爭租賃契約書請求被告給付違約金之餘地，原告王重傑已於100年10月11日言詞辯論期間減縮聲明之金額，特此說明。
２原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算違約金部分之遲延利息，亦有理由：
被告雖以原告追加違約金部分之利息起算日應以其追加訴之聲明狀送達被告之翌日起算始為合法，原告請求應自起訴狀繕本送達被告之翌日起算利息，不應淮許云云置辯。惟按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項前段亦規定甚明。查兩造已於系爭租賃契約書第9條第3項約定：「乙方（即被告）於租期屆滿或租約終止，若不交還租賃標的物者，『自租賃期滿或租約終止之翌日起』，乙方應支付按租金（未滿1月以1月計算）2倍計算之違約金予甲方（指原告）」，稽諸上開規定，原告請求自起訴狀繕本送達翌日起算違約金部分之遲延利息，未逾兩造約定自租賃期滿之翌日起算之範圍，自應准許，被告上開所辯，核非可取。
３違約金及相當租金之請求能否並存？被告請求酌減違約金，
有無理由？⑴按依同一事實，於同一當事人間具備二個以上之法律要件
，成立有同一目的之二個以上之請求權狀態，即學說所謂請求權併存或競合，如權利人行使其中一請求權已達目的，則其他請求權應不得再為行使。而租賃契約終止後，承租人負返還租賃標的物之義務，如未依約返還即為債務不履行，承租人應負債務不履行之損害賠償責任。且承租人未為返還仍然繼續占有使用者，乃故意或過失妨害出租人對所有物或占有物之使用、收益之行使，應負侵權行為損害賠償責任。再承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。
故租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得分別依債務不履行或侵權行為規定請求承租人賠償損害，或依不當得利規定請求承租人返還所得利益，其請求權雖然各別，惟均係基於同一事實，且各請求權目的相同，如已為其中一請求權之行使而獲滿足，應不得再行使其餘請求權。次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。系爭租約第6條第2項約定上訴人於租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，應支付按房租1倍計算之違約金，此項違約金之性質為損害賠償總額預定性違約金，既為原審所確定，則被上訴人因上訴人不履行返還租賃物所得請求不履行債務之損害，應以約定之違約金為限。倘該約定之違約金已經受償，被上訴人債務不履行之損害賠償請求權已獲滿足，應不得再依不當得利或侵權行為規定，請求上訴人賠償相當於租金之損害或返還相當於租金之利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。故租賃契約終止後，承租人如未依約返還租賃物，出租人如依約請求損害賠償總額預定性質之違約金，即不得再依不當得利請求相當租金之損害，蓋此二者係基於同一事實，且各請求權目的相同，如已行使其一而獲得滿足，應不得再為重覆請求。
⑵次按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損
害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決參照）。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文；是約定違約金過高者，應由法院依職權予以酌減，至是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年度台上字第807號判例參照）。
⑶查兩造於系爭租賃契約書第9條第3項約定：「乙方於租期
屆滿或租約終止，若不交還租賃標的物者，自租賃期滿或租約終止之翌日起，乙方應支付按租金（未滿1月以1月計算）2倍計算之違約金予甲方」，兩造並未特別約定為懲罰性違約金，揆其性質應為損害賠償總額預定性質之違約金。查原告依約本得向被告請求按租金2倍計算之違約金，惟參諸原告起訴時原僅主張相當於租金之不當得利，起訴後2年始追加以租金2倍計算之違約金請求，然於審理期間並未提出除租金以外之其他影響系爭土地利用之具體損害，並審酌兩造簽訂之系爭租賃契約租金係按年調漲約百分之6，本院認為前述約定按租金2倍計算之違約金確屬過高，原告依據系爭租賃契約約定而得請求被告按月給付之違約金，應予酌減為租金之1.1倍為相當。又此項違約金之性質既為損害賠償總額預定性違約金，則原告王經綸、王林梅因被告不履行返還租賃物所得請求不履行債務之損害，應以約定之違約金為限，不得再重覆請求相當租金之不當得利。
⑷綜上所述，原告王經綸、王林梅僅得向被告請求約定之違
約金，且其違約金應酌減為租金之1.1倍。準此，原告王經綸、王林梅請求自系爭租賃契約屆滿之翌日即97年10月1日起至起訴前之98年3月31日止之違約金為272,105元（41,228×6×1.1，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達被告翌日即98年4月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自98年4月1日起至返還土地之日止，按月給付原告王經綸、王林梅各45,351元（41,228×1.1，元以下四捨五入）之相當租金之不當得利，應有理由。
(六)原告與被告於87年5月5日簽訂之租賃契約未經全體共有人同意，是否應對被告負損害賠償責任？查此部分被告或參加人並未提起反訴，亦未主張抵銷，且無具體數額，本院自無須審酌。
(七)從而，原告3人依民法第767條之所有物返還請求權、原告王經綸、王林梅依系爭租賃契約及民法第455條之規定，請求被告將坐落新竹市○○段○○○號土地上，如附圖所示Ａ部分面積761平方公尺之地上物、Ｂ部分面積65平方公尺之地上物；坐落同段28地號土地上，如附圖所示Ｄ部分面積228平方公尺之地上物拆除，將上開地上物占用之土地及附圖所示黃色部分之土地返還予原告王經綸、王林梅及全體共有人；及請求被告應將坐落新竹市○○段○○○號土地上，如附圖所示Ｃ部分面積198平方公尺之地上物拆除，將上開地上物占用之土地及附圖所示綠色部分之土地返還予原告王重傑。原告王經綸、王林梅依系爭租賃契約第9條第3項之違約金約定，原告王重傑依民法第179條規定之不當得利返還請求權，請求被告給付原告王經綸、王林梅各272,105元、原告王重傑124,458元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即98年4月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自98年4月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告王經綸、王林梅各45,351元，原告王重傑20,743元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行宣告，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
書記官 馮玉玲