臺灣新竹地方法院民事判決 98年度重訴字第63號原 告 乙○○訴訟代理人 戴愛芬律師
羅秉成律師複 代理人 黃振洋律師被 告 辛○○
戊○○壬○○丁○○癸○○被 告 己○○訴訟代理人 甲○○
參 加 人 碩太建設股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 錢炳村律師複 代理人 丙○○上列當事人間請求返還無權占有土地事件，本院於民國99年6月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段一五七五之二地號土地如複丈成果圖所示A部分面積三點一平方公尺、B部分面積一點二平方公尺之地上物，及同段一五七五之三地號土地如複丈成果圖所示C部分面積零點六平方公尺、D部分面積零點二平方公尺之地上物拆除，將占用土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告起訴原請求被告六人應將坐落新竹市○○段1575-2、1575-3地號土地（下併稱系爭土地）上如起訴狀附圖螢光筆所示之圍牆、大門等地上物拆除，將土地返還予原告及全體共有人。嗣經本院囑託新竹市地政事務所勘測後，原告更正聲明如主文第一項，其訴訟標的未變更，仍為共有人之排除侵害請求權，係更正事實上之陳述，非為訴之變更，合於民事訴訟法第256條規定，自應准許。
二、本件被告六人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第67條之1、第58條定有明文。本件訴訟進行中，本院依原告之聲請及依職權對碩太建設股份有限公司（下稱碩太公司）為訴訟告知（因被告六人係向碩太公司購買房屋，本件圍牆、大門等地上物係由碩太公司興建），碩太公司業已提出民事參加訴訟狀聲明參加訴訟輔助被告，所為訴訟參加合於前開規定，應予准許。依民事訴訟法第63條第1項規定，參加人碩太公司日後對其所輔助之當事人，自不得主張本訴訟之裁判不當，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)原告為系爭土地共有人之一（原證一），被告六人分別為與系爭土地相毗鄰之同段1575-11、1575-12、1575-13、1575-
14、1575-15、1575-16地號土地之所有權人（原證二），詎被告六人在未得原告及全體共有人同意下，擅將原告共有系爭土地圈圍架設大門、圍牆等地上物作為渠等私人之停車場等使用，有現場照片可憑（原證三），侵害原告及系爭土地全體共有人之權益甚鉅，原告為此曾委請律師發函被告六人應於文到七日內拆除設置於系爭土地之大門及圍牆等地上物，將土地返還予原告及全體共有人（原證四），然被告六人收受前開律師函後迄今仍未置理，並未拆除渠等無權占有系爭土地上之大門、圍牆等地上物，原告不得已提起本件訴訟，以謀救濟。被告六人皆無占有使用原告共有系爭土地之合法權源，自屬無權占有，原告為共有人全體之利益，請求現占有人即被告六人將坐落於系爭土地上如複丈成果圖所示A、B、C、D之圍牆、大門（下稱系爭大門、圍牆）等物上物拆除，將系爭土地返還予原告及全體共有人。
(二)對被告抗辯所為陳述：
1.被告等人抗辯系爭圍牆、大門等地上物並非渠等設置、且當初購屋時建商有出具路權使用同意書承諾被告等人得使用系爭土地，自非無權占有云云。然被告等人對於占有系爭土地供作停車場使用乙節並不爭執，被告等人應就其占有系爭土地具有合法權源之有利於己事實負舉證之責。被告等人雖提出路權使用同意書（原證五），然該路權使用同意書係碩太公司單方面書立，並無土地共有人全體同意之證明，碩太公司顯無書立該同意書之權限，且原告為系爭土地之共有人之一，從未同意碩太公司或被告等人使用系爭土地，亦未與碩太公司有任何之協議，故該同意書記載「此乃公司當初與地主之協議結果」云云，並非事實，且該同意書所載被告等人得無償使用之土地為新竹市○○段157-2、157-3等二筆土地，亦非系爭1575-2、1575-3地號土地，原告否認該同意書之實質真正，是以，被告等人執此主張有權占有，實難採信。
2.退步言，縱系爭土地之其他共有人與碩太公司間曾達成永久使用權之協議，對原告亦不生效力：被告等人雖提出訴外人庚○○與系爭土地其他共有人洪長河、洪宛君、洪宛伶、洪敬忠、洪宛琪、洪韋隱、洪淑美、林洪月好等其他共有人之不動產買賣契約書（原證六），然細觀該不動產契約書內容，其他共有人與庚○○間買賣之土地為新竹市○○段1575、1574-1地號土地，並非系爭1575-2、1575-3地號土地，故系爭土地之其他共有人雖以土地法第34條之1應有部分多數決之方式，出售前開1575、1574-1地號土地，亦與系爭1575-2、1575-3地號土地全然無涉，被告執此主張有權占有，並無理由。又前開不動產契約書第15條特約事項雖有「乙方（即其他共有人）同意所有座落新竹市○○段1575-2、1575-3地號等貳筆土地無償提供給甲方（庚○○）作為道路使用，及甲方之承受人永久使用，乙方絕無異議」等語，然依修正前民法第820條第1項規定，共有物應由共有人共同管理之，故前開關於系爭土地之利用行為，自應得全體共有人之同意。原告既未在上開契約書上簽名，亦未曾同意系爭土地作如此利用，則該項特約條款對於原告自不生效力。是以，庚○○及被告等人並未徵得系爭土地全體共有人之同意，即占有其上作為停車場使用，自屬無權占有，被告主張，並無所據。
(三)又依被告癸○○於98年5月18日庭呈與建商所訂立之建物買賣契約第九條已約明「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物，移交前增築部份，乙方（即碩太公司）自本契約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即癸○○），現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。另如有被人侵佔或天災地變等事故，乙方亦須負責排除或修復，俾使甲方完整取得」。依該條約內容可知，建商負有將分享公共設施等定著物「移交」予被告六人，並使被告六人「完整取得」前開設施之義務，準此可知，系爭大門、圍牆等地上物雖為建商所興建設置之公共設施，然建商與被告六人成立買賣契約當時，已將系爭大門、圍牆等地上物之公共設施之所有權移交予被告六人，被告六人對於該等地上物自有完整處分權能，且系爭土地現由被告六人供作停車場使用，而系爭大門、圍牆等地上物係被告六人用以隔離其他人、車進入系爭土地之屏障，是原告訴請被告六人拆除之，將系爭土地返還原告及全體共有人，自有理由。另證人即碩太公司法定代理人庚○○之證述內容可證明有移轉本件大門及圍牆處分權給被告六人，如認為沒有移轉的話，所有權人就應該是碩太公司，本件亦無土地法第34條之1的問題。
(四)基於前述，並聲明：如主文第一項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告及參加人方面則以：
(一)被告己○○抗辯：原告主張之圍牆、大門等地上物並非我們設置，而是建商所設置的，至於建商與地主即原告間的協議如何，我們不清楚，亦不知道原告是共有人之一卻沒有簽名。我們共有7戶，建案名稱是「璞園」。我們認為原告要告建商，建商有提供使用同意書給我們永久無償使用。
(二)被告癸○○抗辯：我們買的時候就有圍牆，當初是建商承諾使用的範圍含圍牆、大門，我們可以使用，但沒有說是我們的，建商確實有說土地可能會被道路徵收，我們要無條件接受拆除，但政府要拆，不是我們拆。
(三)被告戊○○抗辯：買賣契約內有記載大門採用何種材質，顯示這是建商所設置，且建商與原告間的糾紛不能影響住戶的權益。
(四)參加人碩太公司抗辯：
1.參加人之法定代理人於民國93年8月16日與洪長河、洪宛君、洪宛伶、洪敬忠、洪宛琪、洪韋隱、林洪月好等人就新竹市○○段1575、1574-1土地訂立買賣契約，並約定係依土地法第34條之1方式處分，原告有優先承買權，洪長河等人並於93年9月2日、93年9月24日兩度以存證信函通知原告，條件亦載明於存證信函中，原告於期限內並未為優先承買之表示，嗣經依法登記及提存，並於登記移轉後由參加人建築房屋出售，原告竟在登記數年後方提出本件訴訟，故原告應受買賣條件之限制。
2.本件其他共有人均同意供參加人及其繼受人永久使用，原告亦知悉，有前述存證信函為證，故原告於98年12月14日民事補正聲明狀稱「被告六人未得原告及全體共有人同意，擅自架設圍牆、大門」云云，即與事實不符。
3.參加人既有永久使用之權利，被告六人繼受之，亦得繼續使用系爭土地。
4.原告既於當時不願以同樣條件優先承買，數年後再反悔，並提起本件訴訟，顯違誠信原則。又系爭土地為計畫道路，原告不得再為建築使用，且既供他人永久使用，原告於新竹市○○段1575、1574-1地號土地出售後，均未使用系爭土地，亦與住戶相安無事，今僅因心血來潮，即提起本件訴訟，而本件訴訟標的甚微，僅佔用5.1平方公尺，即使拆除，原告亦不能為任何使用，故其顯係以損害他人為主要目的。
(五)楊彥宏、壬○○、己○○、癸○○及碩太公司均聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告為系爭土地共有人之一；庚○○與系爭土地其他共有人即林洪月好、洪韋隱、洪淑美、洪宛君、洪宛伶、洪宛琪、洪敬忠、洪長河等八人於93年8月16日就新竹市○○段1574-
1、1575地號土地簽定不動產買賣契約，而其中契約第15條約定林洪月好等八人同意將系爭土地無價提供庚○○作為道路使用，以及庚○○之承受人永久使用；然原告當初並未加入上開契約之中；被告六人於95年間陸續向曾國雄、碩太公司（法定代理人庚○○）購買新竹市○○段1575-11至1575-16地號土地及其上建物；如複丈成果圖所示A、B、C、D之系爭大門、圍牆係碩太公司興建，目前由被告六人共同使用、管理，其內作為停車場使用等情，為兩造所不爭執，且有土地謄本（見原證1、原證2）、現場照片（原證3及卷第48-50頁）、癸○○與碩太公司之不動產買賣契約書（見卷第55-62頁）、庚○○與林洪月好等八人之不動產賣賣契約書、提存書、存證信函（見卷第66-90頁）等文件影本在卷可佐，並經本院於98年11月18日勘驗無誤，自堪信為真實。
四、原告主張被告六人以系爭大門、圍牆等地上物無權占用系爭土地，請求被告六人拆除並返還系爭土地予全體共有人，為被告及參加人以前辭置辯，是本件爭執應在於：被告六人有無拆除系爭大門、圍牆之權能？被告六人是否以系爭大門、圍牆無權占有系爭土地？碩太公司與被告六人間之路權使用同意書得否對原告主張有權占用？原告應否受碩太公司與林洪月好等八人於93年8月16日土地買賣契約條件之限制？原告提起本件訴訟有無違反誠信原則？是否以損害他人為目的？茲分敘如下：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人得就共有物之全體，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，」（最高法院72年台上字第1552號判決意旨參照）。
次按，民法第820條第1項原規定「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，雖於98年1月23日修正為「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，亦即立法上為促使共有物之有效利用，將共有物之管理改成得由多數決為之，然本條文依民法物權編施行法規定，並無溯及既往之效力，且依最高法院79年度第2次民事庭會議決議「共有人之利用行為，依民法第820條第1項之規定，應經由全體共有人之同意，並無土地法第34條之1第1項之適用」之意旨，則修法前共有物之管理，仍應由共有人共同為之。
(二)被告六人對系爭大門、圍牆有處分權能：
1.複丈成果圖所示A、B、C、D之系爭大門、圍牆係碩太公司興建，交由被告六人共同使用、管理，已如前述，被告方面雖辯稱其等並無拆除權能云云，惟查，被告癸○○與碩太公司間之不動產買賣契約第9條明定：「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物，移交前增築部份，乙方（即碩太公司）自本契約成立日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交與甲方（即癸○○），現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用。另如有被人侵佔或天災地變等事故，乙方亦須負責排除或修復，俾使甲方完整取得」（見卷第61頁）；證人即碩太公司負責人庚○○於本院99年4月2日證稱：「（其他被告契約是否如被告癸○○契約？）對，因為都是成屋。如果都是成屋契約都一樣制式的契約。哪些是成屋我要回去瞭解。」等語，碩太公司於99年6月23日另提出被告己○○之房屋預訂買賣合約書，因非屬成屋買賣，其內容並無如前述約定，是除被告己○○以外之其他被告五人，因屬成屋買賣，均有如前述內容之約定，亦即，建商碩太公司負有將分享公共設施等定著物移交予買方，並使買方完整取得該等設施之義務，系爭大門、圍牆等地上物屬於「分享公共設施之定著物」，依約定應讓除己○○以外之其他被告五人完整取得。
2.復參酌證人庚○○於同日證稱：「一開始由仲介公司介紹我買土地，我跟七、八個地主談說這條路是計畫道路要給我通行權我才要買，地主都同意但只有原告不同意，用土地法34條之一由代書幫我辦理，買賣中我有跟地主說沒有徵收之前，我可否用一個簡單的圍牆，提供給住戶用，地主說只要不蓋房子並不介意」、「我把相同的話跟購買人說」、「（有無向購買人約定要把大門跟圍牆所有權移轉給他們？）沒有講，那是計畫道路原本就不能蓋建築物，只是說我暫時幫你們圍起來，但要徵收的話要無條件被徵收」、「（將房子出售被告時，有無包括停車位跟圍牆？）當時我是說用一個簡單圍牆，但徵收時被告要無條件拆除，被告也同意」等語，被告癸○○亦表示：「證人所言實在。證人有說土地可能會被徵收，我們要無條件接受拆除」等語，可知碩太公司在出售房屋當時，已向被告六人（含被告己○○）表示系爭大門、圍牆只是暫時搭設，將來如遭政府徵收，則必須接受拆除，被告六人亦表示同意。碩太公司既將系爭大門、圍牆連同房屋一併交付被告六人使用、管理，而被告六人於將來政府要求拆除時，有權表示同意或不同意政府拆除，則依買賣雙方真意，被告六人應已取得系爭大門、圍牆之處分權能無訛。被告方面猶辯稱無拆除權能云云，礙難採信。
(三)被告六人以系爭大門、圍牆無權占有系爭土地：
1.原告為系爭土地共有人之一，被告六人目前共同管理、使用系爭大門、圍牆，亦有處分權能，而系爭大門、圍牆占用系爭土地如複丈成果圖所示A、B、C、D之範圍，業如前述，被告六人應就其等占有系爭土地有合法權源一事負證明之責。觀諸被告所提出庚○○與其他共有人於93年8月16日之不動產買賣契約書、存證信函（見卷第66-68頁、第72頁），林洪月好等八人與原告原共有新竹市○○段1574-1、1575地號及系爭土地，林洪月好等八人依土地法第34條之1規定多數決方式，將前開1574-1、1575地號土地出售予庚○○，該土地買賣契約雖未經原告同意，仍得辦理移轉過戶；證人庚○○於99年4月2日證稱：「興建大門或圍牆沒有經過原告同意」、「購買土地時沒有跟原告接洽」、「跟地主洽談的地號沒有包含系爭土地，但條件是系爭土地要給我通行，否則我不買。接洽的對象就是土地買賣契約書上的七、八個地主，但沒有包含原告」、「買賣當初，我知道有一個地主沒到場沒有蓋章，是代書說可以用土地法34條-1」等語（見卷第245頁正反面），可知碩太公司興建系爭大門、圍牆時確未得到原告同意。上開不動產買賣契約第15條特約事項第1項雖約定「乙方（即林洪月好等八人）同意所有坐落新竹市○○段1575-2、1575-3地號等貳筆土地無價提供給甲方（即庚○○）作為道路使用，及甲方之承受人永久使用，乙方絕無異議」等語（見卷第67頁），惟係屬簽約當事人即庚○○與林洪月好等八人間之約定；而碩太公司於出售房屋予被告六人時，所出具「路權使用同意書」雖記載「本公司自完成過戶即日起，已無條件移轉新竹市○○段157-2/157-3等2筆土地的道路永久使用權，且本公司亦承諾在圍牆內所屬區域為該訂購戶個人使用，可做道路及車輛停放，但嚴禁在1575-2地號上設立任何建築物（依前後文可推知前述157-2/157-3應是系爭土地之誤繕）」等語（見卷第51頁），亦屬同意書當事人即碩太公司與被告六人間之約定。兩者依據債之相對性，僅拘束各該契約之當事人，對於契約以外之第三人不生效力，原告既未加入上開不動產買賣契約或同意書，則被告六人或碩太公司即不得援引上開買賣契約或同意書內容，資為被告六人有權占有系爭土地之依據。至於碩太公司與被告六人之間如有違反買賣契約之情形，則屬碩太公司是否應對被告六人負違約責任之問題，被告等人辯稱建商有提供使用同意書給我們永久無償使用、建商與原告間的糾紛不能影響住戶權益云云，均不足採。
2.林洪月好等八人係於93年8月16日即民法第820條修正（98年1月23日）前，以多數決方式將新竹市○○段1574-1、1575地號土地出售予庚○○，土地法第34條之1規定僅在合於所定多數決條件下，為使共有物便於移轉、發揮較大經濟價值，縱少數人反對，仍得在共有人過半數及應有部分過半數之同意下進行處分，同條文第4項並給予他共有人有優先承購之權利，該少數共有人縱未優先承購，僅係放棄優先承購之法律上利益爾，並不因為有受多數共有人通知相關買賣條件，即謂該少數共有人應受相關買賣條件之限制。本件原告雖在林洪月好等人以存證信函通知相關買賣條件後，未主張優先承購新竹市○○段1574-1、1575地號土地，僅係放棄優先承購之權利爾，上開規範設計目的並未有意突破債之相對性，讓多數共有人與他人之間有關買賣條件之約定產生對世效，是縱然林洪月好等八人與庚○○之間在買賣契約另行約定系爭土地之使用權，仍不得據以對抗原告，碩太公司辯稱原告應受其與林洪月好等八人間買賣條件之限制云云，顯屬無據。
3.碩太公司既不能以其與林洪月好等八人間之買賣契約約定系爭土地之使用權對抗原告，則被告六人縱係向碩太公司買受取得新竹市○○段1575-11至1575-16地號土地及其上建物，亦不得對原告主張有權占有。
4.碩太公司辯稱原告提起本件訴訟違反誠信原則、以損害他人為主要目的云云，無非以「原告於93年不願優先承買，數年後再反悔」、「系爭土地為計畫道路，原告不得再為建築使用，且供他人永久使用，自己均未使用系爭土地」、「本件訴訟標的甚微，僅佔用5.1平方公尺」為其論據。惟查，原告提起本件訴訟係請求排除侵害、返還所有物，並非要求「買受新竹市○○段1574-1、1575地號土地」，並無「事後反悔」可言，又原告未曾同意碩太公司或被告六人使用系爭土地，自無忍受碩太公司或被告六人使用系爭土地之義務，其起訴請求被告六人排除侵害、返還所有物，亦無時效之問題，而本件訴訟標的經核定高達新臺幣11,138,000元，並非如碩太公司所稱訴訟標的甚微。是碩太公司所辯，洵無足取。
五、綜上所述，被告六人以系爭大門、圍牆等地上物，無權占用系爭土地如複丈成果圖所示A、B、C、D之範圍及面積，原告請求被告六人拆除之並返還占用土地予原告與全體共有人，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述。
七、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰參考系爭土地公告現值及拆除費用等，酌定相當之金額宣告之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 王銘勇
法 官 林麗玉法 官 梁智賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 6 月 30 日
書記官 黃詩傑