臺灣新竹地方法院民事判決 98年度重訴字第91號原 告 劉昌鑫訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師被 告 莊碧雲訴訟代理人 姜震律師被 告 莊育興訴訟代理人 林宗竭律師複代理人 周威君律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於民國99年8月2日辯論終結，判決如下：
主 文被告莊碧雲應將坐落新竹縣○○鄉○○段第一二０七、一二０八地號土地及其上建物即門牌新竹縣○○鄉○○○段五之一號一樓至四樓 (建號：新竹縣○○鄉○○段第二九二0、二九二一、二
九二二、二九二三號建物)移轉登記並交付予原告。被告莊碧雲應協同原告辦理「新竹縣私立新湖長期照顧中心」負責人變更為原告或原告所指定之第三人手續。
被告莊碧雲應自民國九十八年五月一日起，至將第一項之房地交付予原告之日止，按日給付原告新台幣伍仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告莊碧雲負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟伍佰萬元為被告莊碧雲供擔保後，得假執行；但被告莊碧雲如以新臺幣肆仟伍佰萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告部分：
(一)聲明：
1、被告莊碧雲應將坐落新竹縣○○鄉○○段第1207、1208號土地及其上建物即門牌新竹縣○○鄉○○○段5之1號1樓至4樓(建號：新竹縣○○鄉○○段第2920、2921、2922、2923號建物)移轉登記並交付予原告。
2、被告莊碧雲應協同原告辦理「新竹縣私立新湖長期照顧中心負責人變更為原告或原告所指定之第三人手續。莊育興應協同原告辦理「新竹縣私立竹光長期照顧中心」負責人變更為原告或原告所指定之第三人手續。
3、被告莊碧雲應自98年5月1日起，至將第一項之房地交付原告止，按日給付原告新台幣5萬5千元整。
4、訴訟費用由被告負擔。
5、願供擔保請准宣告假執行。
(二)陳述：
1、緣原告於98年4月12日與被告莊碧雲簽訂不動產買賣契約，及與被告莊碧雲、莊育興簽訂讓渡書，由原告買受被告莊碧雲所有之新竹縣○○鄉○○段第1207、1208號土地、其上門牌新竹縣○○鄉○○○段5之1號1至4樓建物所有權全部 (含營運相關動產、生財設備設施、經營權及現有住民之接收)。另依照前開讓渡書，被告莊碧雲、莊育興應將於前開不動產上所經營之私立新湖、竹光長期照顧中心經營權讓渡予原告，並應將原先於新湖、竹光二長期照顧中心原有之77名住民移轉予原告。以上之買賣總價金新台幣 (下同)5500 萬元。
2、原告於簽約後已依約給付第1、2期款項1500萬元，依照買賣合約第5條之約定，雙方應於土地增值稅單、房屋契稅單核下3日內完稅，第2條約定，被告應於98年4月30日過戶完成，原告則應於不動產及動產點交時給付3500萬元。本件委辦之代書事務所前於98年4月17日通知兩造稅單已核下，原告已依約前往繳納契稅，惟被告卻遲未前往繳納增值稅，且迄至98年4月30日止，仍未辦理過戶及動產不動產之點交。原告即委託律師發函催告被告履行，惟被告拒不依約履行，依法請求被告如聲明第1、2項所示。
3、依雙方不動產買賣契約書第11條約定：「本契約所訂定之交屋日，乙方 (即被告)應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款或交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價金千分之壹計算付甲方 (即原告)以為賠償金」，而依照雙方不動產買賣契約第2條約定，被告應於98年4月30日過戶完成，原告則應於不動產及動產點交時給付3500萬元(同時代償土地銀行貸款、辦理塗銷)。惟因被告迄今尚未履行前開義務，爰依不動產買賣契約書第11條約定，請求被告如聲明第3項所示。
4、關於被告莊育興抗辯稱其未曾授權莊碧雲出售「新竹縣私立竹光長期照顧中心」之經營權，莊碧雲乃無權代理乙節，依照不動產買賣契約書後附之讓渡書所載，確為：「讓渡人 (以下簡稱乙方)莊碧雲莊育興莊碧雲代」等內容。而本案依照歷來被告二人所共同委任之訴訟代理人，均未見有何答辯事由曾提出莊育興未曾授權被告莊碧雲代理出售「新竹縣私立竹光長期照顧中心」之抗辯，如莊育興當時已有委任前開二名律師為訴訟代理人，何以被告莊育興未陳明此一抗辯事由？此外，原告曾收受易定芳律師於98年9月11日所寄之台北信維郵局第9403號存證信函，該存證信函第1項內容即載明「
一、本函係受當事人莊碧雲、莊育興委託辦理。」，更可見被告莊育興抗辯稱其未授權被告莊碧雲出售「新竹縣私立竹光長期照顧中心」之經營權..云云，乃臨訟編造不實之詞，顯不足以採信。此外，被告莊碧雲於簽訂系爭買賣契約及其後之讓渡書時，還曾交付「新竹縣私立竹光長期照顧中心」之立案證書正本於代辦之代書麥碧珊，以證明其有代理莊育興出售之權。嗣後並帶同原告前往兩家養護中心進行現場拍照及內部動產清點之動作，從亦未見被告莊育興出面表示反對，則莊育興既將立案證明書之正本交付予被告莊碧雲，於莊碧雲帶同被告前往「新竹縣私立竹光長期照顧中心」拍照點交動產時亦未表示反對之意，顯然亦已符合民法第169條第1項表見代理要件，則被告莊育興應負授權人之責任。況無論「新湖」亦或是「竹光」二家養護中心，皆為被告莊碧雲所經營者，而被告莊育興只是莊碧雲用以掛名之人頭，根本無所謂無權代理之問題
二、被告方面：
(一)被告莊碧雲部分
1、本件私立老人福利機構負責人變更，依法應由原告先向主管機關聲請負責人變更手續，待取得設立許可後，被告始可依法履約，依按「私立老人福利機構設立許可及管理辦法」第15條第2項規定，辦理負責人變更者，原則上應由變更後之負責人於變更前一個月，依該辦法第5條所定文件，重新申請設立許可，始得為負責人變更。又依內政部及新竹縣政府函釋如有工作人員或收容老人有所異動，則仍應由變更後之負責人應於變更前一個月，檢具該辦法第5條所定文件，重新向直轄市、縣（市）主管機關申請設立許可，始可辦理負責人變更手續，以維行政監督。否則若未依此程序辦理，該辦法第15條第2項即明文規定，主管機關應廢止被告之設立許可，並註銷設立許可證書。又又被告莊碧雲所設立申請之新竹縣私立新湖長期照顧中心，其工作人員因有離職情事，依法應係先由原告於一個月以前申請辦理設立許可，待核准後被告始有配合協力之可能，否則原告若未依法先申辦設立許可，主管機關將廢止被告之設立許可並註銷被告之設立許可證書。況被告為經營服務經核准設立之身心障礙（老人）福利機構，與國家及受託養護者間存有公法關係，於未經主管機關核准前，應不得就經營權及受託養護者與他人成立私法上買賣或讓渡契約，俾維公權力監督與身心障礙者（老人）之權益，故本件被告無從依約履行。
2、原告尚未提出3500萬元價金給付，被告依法得拒絕自己之給付，按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第264條第1項本文定有明文。
本件讓渡書最上面手寫「甲乙雙方同意經營權的交接與甲方交付之NT$35,000,000同日辦理」等文字，及不動產買賣契約書第2條第（三）項所定，新臺幣35,000,000應於98年4月30日支付，是原告尚未提出該等價金之給付前，被告依法自得拒絕自己之給付。
3、依本件買賣契約書第8條所載：「…甲乙雙方並約定於「尾款付清日」以現場點交方式與甲方，如乙方逾期不將房地點交時則以違約論處。…」，及第11條所載：「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故托延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計算付甲方以為賠償金。」，是原告應於付清尾款4000萬元始得請求此賠償金，惟原告迄尚未付清4000萬元尾款，自不得依買賣契約書第11條請求每日新台幣五萬五千元之給付。況原告請求此賠償金，亦顯屬過高，爰請酌減至相當數額。
4、本件不動產買賣契約及新湖長期照顧中心經營權讓渡等契約，原告業已行使解除權，被告並無移轉登記、交付動產、讓渡經營權等義務，查原告曾以存證信函載：「（三）爰請代為催告莊碧雲女士於98年5月15日前，務必前往繳納增值稅並辦理過戶及動產不動產之點交事宜，否則即依法解除本件買賣契約，並請求莊女士返還本人已付之價金…」；及「三、爰代劉昌鑫先生函催台端應於民國98年5月15日前，前往繳納增值稅並辦理過戶及動產不動產之點交事宜，否則即依民法第254條之規定解除本件買賣契約，並依照買賣契約第10條之約定，請求台端返還劉昌鑫已付之價金…」等語，是本件不動產買賣契約及新湖長期照顧中心經營讓渡等契約因停止條件成就而告解除。
5、又新竹縣政府轉介安置之身心障礙者（老人），與一般自費者不同，不論新竹縣政府與被告間、或新竹縣政府與身心障礙者（老人）間、或被告與身心障礙者（老人）間，係存有公法上法律關係，本件原告請求移轉之不動產建物部分，依建物所有權狀登記之主要用途為「身心障礙福利機構」，且本件買賣契約第1條所載「買賣總價款：雙方議定新台幣伍仟伍佰萬元正（含營運）相關動產、生財護備、設施、經營權及現有住民之接收」，可知契約所定內容係以讓渡經營權及老人住民為主要目的，倘契約原定移轉老人養護中心經營權及老人住民部分，因存有公法關係而未經主管機關准許，致此部分無效者，依民法第111條本文規定，自應為全部皆為無效。
6、被告早將「小型免辦財團法人老人長期照顧中心設立申請書」、「土地所有權狀」、「建物所有權狀」、「通行道路權利契約書」等文件交由原告，原告應先向主管機關聲請設立許可手續，倘原告未依法踐行此等變更負責人之行政程序，其結果將使被告原來合法申請設立之老人福利機構遭廢止及證書遭註銷之命運，連帶亦使原告更無從取得經營權及老人住民，將致契約目的無法達成。是本件原告仍應先踐履法令所定負責人變更程序後，被告始可合法履行契約，是在原告尚未先辦理負責人變更手續前，被告若逕予讓渡經營權或移轉所有權，顯有違背國家法令，且遭主管機關廢止許可之處分，亦有損原告之權益，從而，就本件原告請求變更負責人部分，原告亦未依踐行重新申請設立許可程序，致被告無從讓渡，故原告於踐行該等行政程序義務前尚無請求權。
並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。3、訴訟費用由原告負擔
(二)被告莊育興部分
1、被告莊育興係「新竹縣私立竹光長期照顧中心」之代表人，而原告據以起訴之不動產買賣契約書、讓渡書，被告莊育興並非當事人之一，該契約書之效力自不及之，況該契約書之買賣標的並未及於被告莊育興經營之「竹光中心」；另讓渡書之讓渡人欄雖有「莊育興 莊碧雲代」之簽署，但事實上，被告莊育興未曾授權被告莊碧雲代理出售「竹光中心」經營權，是被告莊碧雲上開以代理人地位簽署者，顯屬無權代理，被告莊育興不予承認。故系爭讓渡書之效力不及於被告莊育興。
2、又就系爭讓渡書觀之，雙方買賣標的雖明確約明「新湖中心」及「竹光中心」經營權全部，但「竹光中心」經營權出售予原告之買賣價金為何、「新湖中心」經營權出售予原告之買賣價金又是如何？由系爭讓渡書未見任何記載，既然被告莊育興與原告間，就「竹光中心」經營權買賣價金數額，未曾協商，自無達成意思一致之可能，而原告提出系爭讓渡書亦無從證明雙方已就「價金」達成一致，自難謂被告莊育興與原告間「竹光中心」經營權買賣契約已成立，原告實無從依據契約關係而為本件請求。
並聲明：原告訴之聲明第二項請求被告莊育興協同原告辦理經營權移轉手續，為無理由。
三、得心證之理由
(一)被告莊碧雲部分
1、原告與被告莊碧雲於98年4月12日簽訂不動產買賣契約書及讓渡書，由原告買受被告莊碧雲所有之新竹縣○○鄉○○段第
120 7、1208號土地暨其上門牌新竹縣○○鄉○○○段5之1號1至4樓建物所有權，及有關被告莊碧雲所經營之私立新湖長期照顧中心經營權，買賣價金為5500萬元之情，為被告莊碧雲所不爭執，並經原告提出系爭不動產買賣契約書及讓渡書為證。
2、原告於簽約後已依約給付第1、2期價款共1500萬元，依據系爭買賣合契約書第2條 (三)之約定：「第三次付款：98年4月30日過戶完成，不動產、動產點交時支付新台幣3500萬元 (同時代償土地銀行貸款、辦理塗銷。)」等情，原告已於98年4月17日繳納系爭不動產之買賣契稅，此有原告所提之98年契稅繳款書為證，被告卻遲未依約前往繳納增值稅，迄至98 年4月30日止，亦未辦理系爭不動產之過戶及點交，已付遲延之責等情，亦為被告莊碧雲所不爭執，是原告依據不動產買賣契約書及讓渡書請求如訴之聲明第1、2項，依法有據，應予准許。至原告雖曾以存證信函催告被告莊碧雲女士於98年5月15日前，繳納增值稅並辦理過戶及動產不動產之點交事宜，否則即依法解除本件買賣契約，然迄本件訴訟言詞辯論終止前，原告均未依據相關債務不履行之事由解除系爭契約，故原告本於本件有效之契約為如上之請求，尚屬有據，被告莊碧雲就此容有誤會，附此敘明。
3、又按依民法第369條規定，買賣標的物與價金之交付，除契約另有訂定外，雖應同時為之。然依據本件不動產買賣契約第2條約定，系爭買賣價款給付分為4次即：本約簽訂時給付價金
500 萬元；98年4月13日用印、備證件全部齊全時給付1000萬元；98年4月30日不動產過戶、不動產及動產點交時支付3500萬元 (同時代償土地銀行貸款、辦理塗銷)；尾款於98年7月10日支付500萬元等情，本件買賣契約既就價金之交付另有約定，即應從契約之約定，本件探求契約之真意，旨在先取得不動產及照顧中心動產之利用，若必待付清價金，始能請求交付買賣標的物，則系爭約定分期給付價金將無實益，故被告莊碧雲抗辯民法第369條之同時履行云云，自非可採。故本件被告莊碧雲尚無從主張同時履行抗辯拒絕移轉、交付不動產。
4、再被告莊碧雲另辯稱系爭私立老人福利機構負責人變更，依法應由原告先向主管機關聲請負責人變更手續，待取得設立許可後，始可依法履約，且工作人員或收容老人有所異動時，亦應由變更後之負責人於變更前一個月，檢具文件重新向主管機關申請設立許可，始可辦理負責人變更手續，否則將註銷設立許可證書，且經營經核准設立之身心障礙（老人）福利機構，與國家及受託養護者間存有公法關係，於未經主管機關核准前，應不得就經營權及受託養護者與他人成立私法上買賣或讓渡契約，致無從依約履行云云。然查：本件被告莊碧雲所經營之私立新湖長期照顧中心係屬小型免辦財團法人之老人福利機構，就各縣市政府轉介安置個案，則係成立私法上之契約關係，因小型機構之負責人為經營主體，其設立係以負責人為申請人向當地主管機關申請設立許可，其權利義務關係依附於申請人個人，故小型機構申請負責人變更者，應依私立老人福利機構設立許可及管理辦法第15條第2項規定，由變更後之負責人於變更前1個月，檢具該辦法第5條所定文件，重新向直轄市、縣 (市)主管機關申請設立許可，至與縣市政府成立私法之安養契約情形下，亦不影響機構申請變更負責人之情，有內政部於98年12月22日之內授中社字第1980021706號函及新竹縣政府98年12月30日之府社福字第0980187120號為佐，是本件安養中心負責人變更既無法令限制情形，被告莊碧雲自應依據讓渡書約定，檢具私立老人福利機構設立許可及管理辦法第5條第相關變更文件，協同原告辦理新竹縣私立新湖長期照顧中心負責人變更為原告或原告所指定之第三人手續，是被告莊碧雲上開所辯顯無足採，應予駁回。
5、末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定一日之違約金額若干為衡量之標準。查本件依雙方不動產買賣契約書第11條約定：「本契約所訂定之交屋日 (即甲方【即原告】付清尾款之同時，乙方【即被告】應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價金千分之壹計算付甲方 (即原告)以為賠償金」等情，本件依照雙方不動產買賣契約第2條約定，被告莊碧雲本應於98年4月30日將系爭不動產過戶完成，然被告莊碧雲於斯時並未履行，自負遲延之責，而遲延之契約內預定債務不履行之損害賠償係以每日按買賣總價金千分之1計算，本院考量被告莊碧雲債務不履行導致原告就系爭不動產無法利用及安養中心之經營利益等損害及兩造經濟等一切情狀，認原告違約金之請求以按日給付五千五佰元為適當，超過部分之請求，為無理由，應予駁回。
(二)被告莊育興部分
1、本件「新竹縣私立竹光長期照顧中心」之負責人為被告莊育興，然就系爭讓渡書中之竹光安養中心之經營買賣轉讓之事，並未授權被告莊碧雲處理之情，業經被告莊碧雲陳稱在卷，且證人即處理系爭不動產買賣及讓渡書之代書麥碧珊亦證稱簽訂買賣安養中心之讓渡契約時，被告莊碧雲並未攜帶任何有關被告莊育興授權之資料且簽約當天讓渡人部分亦僅由被告莊碧雲簽名，直至簽約後3日即98年4月15日，被告莊碧雲攜帶立案證書及道路使用權契約，並說明持有被告莊育興之印章，且縣政府之補助款亦由她辦理，才由被告莊碧雲在讓渡書處代被告莊育興簽名，顯見卷內並無證據足資佐證被告莊育興確有授權被告莊碧雲處理買賣竹光安養中心等事宜，況被告莊碧雲縱就系爭安養中心之買賣提出立案證書及道路使用權契約，然衡諸交易之常情，亦難認該證件之提出有何被告莊育興以自己之行為，表示以代理權授與他人之表見代理之有，是本件有關新竹縣私立竹光長期照顧中心之買賣讓渡應未成立，從而，原告請求被告莊育興應協同原告辦理「新竹縣私立竹光長期照顧中心」負責人變更為原告或原告所指定之第三人手續，尚難准許，應予駁回。
2、至被告莊育興前委任訴外人林楊鎰律師、姜震律師，均未爭執系爭讓渡書之事，且訴外人易定芳律師於98年9月11日所發之台北信維郵局第9403號存證信函部分，亦明確記載係受被告莊碧雲、莊育興委託辦理，並引用雙方買賣契約條款云云，惟代理人就存證信函之內容均僅係片面引用當事人之書證或陳詞，尚難僅此論斷事實之真偽，且訴訟中之訴訟代理人雖就當事人之權利伸張及防衛有所陳述及主張，然就事實真相與否，亦不若當事人知悉，有時難免因當事人不諳法律未予告知事實全貌，致法律之主張有所妨礙，時有多見，故尚難以上開律師未於存證信函或本件訴訟中主張，即驟予推斷本件買賣讓渡事宜為被告莊育興所知悉並授權，故原告此部分主張，尚非可採，應予駁回。
四、綜上，原告依據雙方之不動產買賣契約及讓渡書請求判如訴之聲明第一、二、三項部分，為有理由，逾此部分，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 23 日
書記官 王恬如