臺灣新竹地方法院民事判決 98年度重訴字第99號原 告 子○○訴訟代理人 廖克明律師被 告 壬○○
丁○○己○○乙○○甲○○戊○○庚○○辛○○共 同訴訟代理人 楊隆源律師
李文傑律師複 代理人 洪建忠上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十九年四月二十六日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。..七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條定有明文。經查，原告起訴時係主張「..依系爭買賣契約第8條第4款違約責任之規定『乙方（指被告）若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價萬分之3違約金。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於5日內將所收款項加倍返還甲方以為違約之損害賠償。...』本件土地買賣契約，既因被告違約不賣，原告除業已依上開買賣契約第8條之規定向被告解除買賣契約外，亦曾多次請求被告依約將所收受之900萬元款項加倍返還原告，以作為其違約之損害賠償...原告爰...再次催告被告將所收受之900萬元款項加倍返還原告，並據此提起本訴」等情（參原告起訴狀），經核原告起訴時之訴訟標的確係依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段約定之違約金法律關係提起本訴，嗣原告於99年3月12日、99年4月26日言詞辯論期日再主張就訴之聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,800萬元之其中900萬元部分係併依系爭不動產買賣契約第8條第1款約定之損害賠償法律關係提起本訴，即係屬訴之追加。惟原告上開訴之追加，尚不礙被告之防禦及訴訟終結，且請求之基礎事實同一，被告於99年4月26日言詞辯論期日亦對原告上開訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意追加，揆諸上開規定，自應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴聲明及主張之要領：
（一）兩造於民國95年8月30日簽訂不動產買賣契約，由被告將坐落新竹縣○○鎮○○○段220、221、223-15、223-30地號等4筆土地（下稱系爭土地）出售予原告，總價為4,582萬元，並約定：「雙方於系爭契約簽訂之同時（即95年8月30日），甲方（即原告，下同）須給付第1期款，乙方（即被告，下同）則將上開土地之所有權狀正本交予簽約代書（即訴外人寅○○）保管。」原告為表示購地誠意，早於雙方正式簽約日即95年8月22日將票號MC0000000號、面額200萬元之支票訂金交付被告代表人乙○○（原證2乙○○簽立之訂金收據影本）。之後，原告依約於95年8 月30日簽約日給付被告第1期簽約款90 0萬元（按含上開訂金200萬元），被告則將系爭土地所有權狀正本共32張交予原告所指定之地政士即訴外人寅○○保管。（原證1不動產買賣契約書影本）。
（二）按兩造不動產買賣契約書第2條約定：「第1期簽約款900萬元，於95年8月30日給付；第2期備證款1,370萬元，於95年9月30日前給付」；第3條第2項約定：「乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料，及簽妥移轉登記書表之同時，甲方應給付第2期款）」；第4條第1項約定：「乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時交付地政士辦理權利移轉登記之一切手續」；第5條第1項約定：「本買賣之不動產，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租約關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予清理，若甲方因此受有損害，乙方付完全賠償責任」；第14條第1項約定：「土地依現況交地，地上物、違建、垃圾、雜草等，賣方於鑑界前須清除完畢。」故當兩造於95年10月20日及同年月30日見面協商第2期款給付事宜時，原告當時雖業已備妥支票，準備開立支票用以支付第2期款時，被告卻仍無法與佃農即訴外人林光土、林和成達成終止租佃契約之協議（原證3訴外人林光土、林和成委由林思銘律師於95年10月15日所發新竹英明街郵局第1409號存證信函影本），原告因此曾於95年10月20日以竹北六家郵局第277號存證信函催告被告儘速處理與佃農間之產權爭議，並再度重申原告願意於被告終止與佃農間之租佃契約後繳付第2期款項（原證4原告於95年10月20日對被告乙○○、庚○○所發竹北六家郵局第277號存證信函影本），然被告卻始終無法解決此問題。
（三）又因系爭土地閒置及房屋未附使用執照之故，以致新竹縣竹東鎮公所不予核准發給「農業用地作農業使用證明書」（原證5新竹縣竹東鎮公所95年10月4日竹鎮農字第0950014023號函）。被告一方面無法與佃農終止系爭土地之租佃契約，另方面又因被告等人無法提出土地農業使用證明書，以致稅捐機關無法核定稅單，此實乃被告等人無法「備證齊全」之原因，顯係可歸責於被告，原告自得依民法第264條之規定，主張同時履行抗辯權，而拒絕支付第2期款項。（嗣原告已不再主張被告未提出「農業用地作農業使用證明書」之違約，參本院99年4月26日言詞辯論筆錄）。
（四）詎被告明知己身違約在先，但為達侵吞原告所支付第1期900萬元土地買賣價款之目的，竟於95年10月16日率先以新竹英明街郵局第1414號存證信函通知原告，要求原告須於函到3日內給付渠第2期款1,375萬元（原證6被告於95年10月16日對原告所發新竹英明街郵局第1414號存證信函影本），原告於收受此函後甚感訝異，旋即以上開竹北六家郵局第277號存證信函回覆被告，請其儘速處理與佃農間之系爭土地產權紛爭，並告知原告仍願於被告依約終止系爭土地上之耕地租約後繳付第2期款項（原證4）。俟後兩造於95年10月20日於癸○○律師事務所協商履約事宜，因被告仍提不出與佃農解除租約之證明，亦無法提出系爭土地農業使用證明書，在被告「備證不齊」之顯然違約情形下，原告自是無法開立支票支付被告第2期款項。
（五）然被告竟於95年10月20日以新竹牛埔郵局第170號存證信函通知原告將依法解除不動產買賣契約，並依違約規定處置（原證7被告於95年10月20日對原告所發新竹牛埔郵局第170號存證信函影本）。嗣後，原告乃於95年10月25日以竹北六家郵局第282號存證信函回覆被告，再度表示請被告依照系爭不動產買賣契約之約定「備妥辦理移轉登記之證件交付地政士後」，原告願遵約繳付第2期款項（原證8原告於95年10月25日對被告乙○○、庚○○所發竹北六家郵局第282號存證信函影本），然被告卻不予回應，其根本不願意履約之情，已昭然若揭。其後，原告為表履約之誠意，復於95年11月3日再以95勳字第641號律師函催告被告於函到10日內完成除去系爭土地上之耕地租賃關係、辦理共有人卓靜玉之繼承登記之義務（嗣原告已不再主張被告未辦理共有人卓靜玉繼承登記義務之違約，亦參本院99年4月26日言詞辯論筆錄），並備齊移轉登記所需一切文件，另提出農業用地作農業使用證明書及終止租佃關係之證明文件，原告即願同時支付第2期價金，並表示倘被告逾期仍未履行前開各項約定義務，原告當依法解除買賣契約（原證9勳憲法律事務所羅紀雄律師95年11月3日95勳字第641號函影本），然被告卻置之不理。其為不法侵吞原告所繳付之第1期款900萬元鉅款之目的，實至為顯然。原告見被告根本毫無履約之誠意，遂不得不於95年12月23日（按應為95年12月22日）以桃園府前郵局第2802號存證信函通知被告解除本件買賣契約（原證10原告於95 年12月22日對被告乙○○【兼其他被告7人共同代理人】所發桃園府前郵局第2802號存證信函影本），被告並於同年月25日收受在案。被告既違約拒絕出賣系爭土地在先，是原告於95年12月22日以存證信函解除本件買賣契約，核屬合法有據。
（六）被告違反備齊一切過戶證件資料及處理佃農解約事宜之義務，原告主張解除契約，於法有據：
㈠被告依約有備齊一切過戶證件資料之義務，經原告2次催告後，被告仍不履行，原告主張解除契約合法有理：
系爭不動產買賣契約書第3條第2項約定：【乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料，及簽妥移轉登記書表之同時），甲方應給付第二期款】；第4條第1項約定：【乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時交付地政士辦理權利移轉登記之一切手續】。原告於依約交付第1期款900萬元後，因慮及被告人數頗多，為避免屆時掛一漏萬，即不斷要求代書寅○○催促被告儘快備齊「印鑑証明」、「戶籍資料」等相關證件，俾辦理過戶事宜，然因被告斯時已欲「毀約不賣」，是以當寅○○代書逐一親赴被告等人處所，欲收取上開「印鑑証明」、「戶籍資料」等相關證件時，竟屢屢遭被告多方推託、拒絕。此可見證人寅○○證述：「（雙方協調同意延期履行第2期款之後，被告即地主有無表示可以提出過戶所需一切證件？）沒有，但是我在簽約後有跟賣方兼代理人乙○○聯絡，他有表示已經交辦秘書，其秘書請我先把過戶所需的資料文件先打好，除了賣方己○○已經先在買賣契約公契用印外，其他用印及證件等到備證期日再提出，之後雙方同意延期履行第2期款之後，我有再跟賣方乙○○聯絡，他表示已經寄存證信函給買方，他已經委託律師處理，叫我不要再跟他聯絡，我有問他備證資料是否準備好，他說已經他已經全權委託律師處理，不要再找他。」（參本院98年7月19日言詞辯論筆錄第6至第7頁）。原告遂於95年10月25日以竹北六家郵局第282號存證信函催告被告依照系爭不動產買賣契約之約定「備妥辦理移轉登記之證件交付地政士後」，原告願遵約繳付第2期款項（原證8），然被告卻不予回應，原告為表履約之誠意，復再次於95年11月3日以95勳字第641號律師函催告被告於函到10日內完成除去系爭土地上之耕地租賃關係、辦理共有人卓靜玉之繼承登記之義務，並備齊移轉登記所需一切文件，另提出農業用地作農業使用證明書及終止租佃關係之證明文件，原告即願同時支付第2期價金，並表示倘被告逾期仍未履行前開各項約定義務，原告當依法解除買賣契約（原證9），然被告卻置之不理。原告見被告根本毫無履約之誠意，遂不得不於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函通知被告解除本件買賣契約，被告並於同年月25日收受在案（原證10）。是以，原告以95年10月25日函催告被告履行備齊移轉登記所需文件之義務後，被告不予履行，自應負遲延責任，之後原告復於95年11月3日再度催告被告限期履行，被告卻仍不予理會，則原告依民法第254條規定及系爭買賣契約第8條之約定主張解除契約，自屬合法有理。
㈡被告預先表示拒絕給付清理佃農租約事宜之義務，經原告
催告後仍不履行，被告顯然已構成債務不履行，原告當可主張解約：
兩造締約時之共識，即系爭土地三七五租約需由被告處理，原告僅負責支付雙方合意補償佃農之費用（不論是385萬元或後來的423萬元）予佃農，由證人丑○○證稱：「（本件買賣後來沒有履行之原因為何？）我認為賣方主導丙○○每次協調時一生氣就走人...每次協調丙○○都氣呼呼的...」，並自事後丙○○之種種非理性、拒絕協商及強行無理「沒收原告900萬元價金」之作為觀之，被告簽約時顯然就應已得知「佃農所欲索取之補償費根本就不止423萬元」，身為地主之被告，亦不可能始終都未曾與佃農觸及此一問題，被告應當是早已明知佃農問題不易解決，方才將此一燙手山芋轉丟予原告，甚且故意隱瞞事實，欺矇原告謂「佃農已同意只領取423萬元補償款」，並以地主人數眾多之上述理由，要求買方逕自將該補償款支付與佃農，原告及今思之，被告代表丙○○根本是預謀收取原告之第一期款900萬元、甚至第二期款項後，即準備撒手不管土地出售事宜，此由被告一再表示「原告必須自行『處理』佃農問題」即可得知。被告拒絕給付「處理佃農問題」之義務，早已構成債務不履行，而在原告明知被告日後根本不可能願意「負責理清佃農之租佃關係」，亦即被告已經明示「毫不理會原告要求處理終止租佃關係」之情形下，原告豈有可能繼續「奉送」第2期備證款給被告？倘若原告繼續給付，則該1370萬元第2期款，豈非如同「肉包子打狗，一去不回」？況且，在此種被告已經構成拒絕給付之債務不履行的情形下，原告拒絕再支付備證款與被告，實屬於法有據，原告依系爭買賣契約第8條之規定主張解除契約更是有理。
（七）系爭不動產買賣契約第8條第1款係「損害賠償請求權」之規定，同條第4款後段係「違約金請求權」之規定，二者構成要件非互相排斥存在，當發生請求權競合時，請擇一裁判：
㈠系爭不動產買賣契約第8條第1款規定之構成要件為「一方
未按契約履行」及「催告通知」，法律效果為「解除契約」及「請求損害賠償」：
查系爭不動產買賣契約第8條第1款規定：「甲、乙方雙方其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」析論系爭不動產買賣契約第8條第1款規定可知，本條規定之構成要件為「一方如未按契約條款約定履行」及「經他方催告通知」，法律效果為「他方得逕行解除本契約」及「要求對方因解除契約所發生之損害賠償」。本件因被告違反備齊一切過戶證件資料及處理佃農解約事宜之義務，原告先於95年11月3日以95勳字第641號律師函催告被告履行上開義務（原證9），被告仍不履行，原告再於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函通知原告解除本件買賣契約，被告並於同年月25日收受在案（原證10）。是以，被告違反備齊一切過戶證件資料及處理佃農解約事宜之義務，已符合系爭不動產買賣契約第8條第1款規定之「一方如未按契約條款約定履行」情形，加上原告於95年11月3日催告行為亦符合同條款之「經他方催告通知」要件，系爭不動產買賣契約第8條第1款規定之構成要件既已該當，原告自得主張該條款之法律效果，即聲明解除契約及請求被告賠償因解約所生損害。本件被告惡意侵吞原告所支付之第一期款900萬元，原告合法解約後被告仍拒不返還，原告自得依系爭不動產買賣契約第8條第1款規定請求被告賠償第1期款900萬元之損失。
㈡系爭不動產買賣契約第8條第4款後規定之構成要件為被告
「毀約不賣」、「給付不能」、「不為給付」或「其他違約情事」，法律效果為「解除契約」及「請求違約金」：系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於5日內將所收款項加倍返還甲方以為違約之損害賠償。」析論系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定可知，本條規定之構成要件為被告「毀約不賣」、「給付不能」、「不為給付」或「其他違約情事」，法律效果為「甲方（即原告）得解除本契約」及「乙方（即被告）應於5日內將所收款項加倍返還甲方以為違約之損害賠償」。本件被告違反備齊一切過戶證件資料及處理佃農解約事宜之義務，亦符合系爭買賣契約第8條第4款後段規定「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事」，原告當可主張該條項之法律效果即「解除契約」及「請求被告加倍返還所收款項作為違約之損害賠償」。被告已收受原告給付之第1期款900萬元，原告自得依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定請求被告給付1,800萬元違約金。
㈢系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定性質上屬賠償總額預定性違約金，原告無需證明所受損害之情形：
按「民法第250條第2項所定之違約金，具有兩種目的，一以預定債務不履行之損害賠償額為目的，一以強制債務之履行為目的。違約金之訂定，原應視為因債務不履行時而生損害之賠償總額之預定，亦即債權人於債務人不履行債務時，祗能請求支付違約金，或請求履行債務兩者選擇其一，不得併為請求。但如當事人間特別約定，債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，則其違約金之作用，僅為履行時期或履行方法不適當，所應支付之賠償額，故債權人除違約金外，並得請求履行債務或不履行所生之損害賠償」（最高法院71年台上字第1352號判決意旨參照）。復按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。」（最高法院86年台上字第1620號判決意旨參照）。又「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至民法第390條所定分期付價買賣解約扣價約款之限制，則在保護出賣人已先將買賣標的物交付買受人使用而並未現實收受價金所負之風險並兼顧買受人之利益。二者無論其要件、法律效果及目的均不相同，不得混為一談，比附援用。且違約金如屬損害賠償預定之性質者，祗債務人一有違約情事，債權人即得請求約定之違約金，並無須證明其所受損害之情形。」（最高法院82年台上字第78號判決意旨參照）。系爭不動產買賣契約第8條第4款後段係約定「乙方應於5日內將所收款項加倍返還甲方以為違約之損害賠償」，則依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定之違約金性質，兩造係將該違約金約定定性為違約之損害賠償，亦即性質屬於損害賠償額預定性之違約金，是以，當被告符合系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定之構成要件時，原告無需證明損害情形，即得逕依該條款後段約定請求被告支付違約金1,800萬元作為違約損害之賠償總額。
㈣原告依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段請求被告給付
1,800萬元，其中900萬元部分原告並依同條第1款請求，二者屬請求權競合關係，請擇一裁判：
按「原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併，原告依其中一訴訟標的可獲全部受勝訴判決時，法院固得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審酌；惟如各訴訟標的對於原告判決之結果不同，法院自應擇對原告最為有利之訴訟標的而為裁判。」（最高法院94年台上字2311號判決意旨參照）。原告起訴主張「本件土地買賣契約，既因被告違約不賣，原告除業已依據上開買賣契約第8條之規定向被告解除買賣契約外，亦曾多次請求被告依約將所收受之900萬元款項加倍返還原告，以作為其違約之損害賠償」等語（參原告起訴狀第4頁內容）。原告雖於起訴狀中泛指依系爭不動產買賣契約第8條為主張，惟細究該第8條規定內容屬於原告之請求權基礎為第1款及第4款後段規定，是以，原告起訴時即已主張以系爭不動產買賣契約第8條第1款及同條第4款後段為請求權基礎，請求被告給付1,800萬元，因此，原告於本案訴訟中除主張依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段外，亦同時依系爭買賣契約第8條第1款規定為主張，並無訴之追加情形。退萬步言，縱認原告主張系爭不動產買賣契約第8條第1款規定屬訴之追加情形，亦屬民事訴訟法第255條第1項第2款「請求之基礎事實同一者」之得追加情形，詳言之，參照最高法院90年台上第16號判決意旨內容「所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。」原告主張系爭不動產買賣契約第8條第1款及同條第4款後段約定之原因事實、主要爭點及證據資料完全重疊，當然符合民事訴訟法第255條第1項第2款「請求之基礎事實同一者」之得追加請求之要件，假設認原告主張系爭不動產買賣契約第8條第1款約定屬訴之追加，亦屬合法追加。是原告依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段約定請求被告給付違約金1,800萬元作為損害之賠償總額，併依同條第1款規定請求被告賠償解約損害900萬元，其中900萬元部分之請求金額重疊，構成請求權競合（選擇訴之合併）情形，依上開最高法院94年台上字2311號判決意旨，原告請求全部1,800萬元之聲明部分，請就系爭不動產買賣契約第8條第4款後段為裁判，就其中900萬元請求部分，請為併就系爭不動產買賣契約第8條第1款或同條第4款後段規定為擇一裁判。
㈤被告違反「備齊過戶證件資料」及「預示拒絕給付清理佃
農租約事宜之義務」，均符合系爭不動產買賣契約第8條第1款「未依約履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事」之要件，原告自可主張解約及請求損害賠償與違約金：
按「違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，依民法第250條第2項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故懲罰性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之，然不論何者，既云「當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金」，依其約定內容，尚可分為因給付不能、拒絕給付，或因遲延給付，或因不完全給付時，應支付之違約金。至民法第250條第2項但書規定：『約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者』，係指給付遲延或不完全給付時應支付損害賠償總額預定性之違約金而言。」（最高法院80年台上字第229號判決意旨參照）。系爭不動產買賣契約第8條第1款約定之構成要件「一方如未按契約條款約定履行」，等同於最高法院80年台上字第229號判決意旨所指「債務人不履行債務時」，系爭不動產買賣契約第8條第4款後段約定之構成要件「不為給付」、「其他違約情事」，亦相當於「債務人不履行債務時」情形。因此，細分系爭不動產買賣契約第8條第1款「一方如未按契約條款約定履行」、同條第4款後段「不為給付」、「其他違約情事」要件之內涵，應包括被告之給付不能、拒絕給付、給付遲延及不完全給付類型。兩造締約時之共識，即系爭土地三七五租約需由被告處理，原告僅是負責支付雙方合意之補償費用（不論是385萬元或後來的423 萬元）予佃農，亦即被告負有清理佃農租約事宜之義務，原告業於歷次書狀中詳述。雖然系爭不動產買賣契約第5條第1款係規定「如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予清理」，然而由被告非是「主張付清尾款期限前不清理佃農租約」，反而是一再表示「原告必行『自行處理』佃農問題」，換言之，被告根本就不是抗辯清理佃農租約義務之履行期尚未屆至，而是將清理佃農租約工作完全推卸給原告，亦即被告已明確預示拒絕給付清理佃農租約事宜之義務，被告此種拒絕給付之行為，正符合系爭不動產買賣契約第8條第1款「一方如未按契約條款約定履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事」要件，原告自得請求被告賠償解約損害及支付違約金共1,800萬元。另原告先後於95年10月25日及95年11月3日函催告被告履行備齊移轉登記所需文件之義務，惟被告卻仍不履行，亦同時違反系爭不動產買賣契約第8條第1款及同條第4款後段約定。
㈥綜上所述，被告違反系爭不動產買賣契約第3條備齊一切
過戶證件資料及第5條處理佃農解約事宜之義務，被告之違約行為符合系爭不動產買賣契約第8條第1款「一方如未按契約條款約定履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事」要件，原告請求被告賠償解約之第1期款900萬元損害及支付違約金1,800萬元，自有理由。
（八）對被告抗辯之陳述：㈠本件係因被告違約反悔拒賣，故意拒絕備齊一切過戶證件
所需資料予原告，致無法履約，是原告主張解除契約，於法有據。被告為掩飾其事後反悔解約之責任，雖爰引系爭定型化契約第5條1款及第6條第2款之條文，略以：本件系爭土地上之租賃關係，被告僅於「本件土地買賣契約尾款付清以前」處理即可，縱使未申請出「農業用地作農業使用證明，被告亦願意負擔土地增值稅」等語置辯，惟查：⑴就經驗法則而言，只要是合法之節稅或省稅方式，除非有
急迫性，否則無論是買方或賣方，幾無人願意多負擔不必要之稅賦。以本件而言，若「農地農用證明」可以申請即可申請免除繳納土地增值稅。是以倘被告真有意願履約出售系爭土地，被告豈可能不思此圖，甘冒多繳土地增值稅之損失而不配合申領「農地農用證明」？足見被告為達毀約之目的，非僅連「辦理土地過戶之基本資料都不願意提供予代書」，甚且連對被告有利、可以申請免繳土地增值稅之「農地農用證明」，被告都不願配合辦理提供，是以本件買賣究竟何人不願意履約，實以不辯自明。
⑵再者，原告於簽立系爭買賣契約之時，因信任被告確實有
出售系爭土地之真意，故口頭達成「由被告處理佃農解約事宜」之共識，雙方僅於特約條款第7條中就補償金額予以載明，是以該份不動產買賣定型化契約第5條雖約定「租賃關係乙方（被告）負責於『尾款付清以前』理清」，然一來兩造當時已就「由被告處理佃農解約事宜、原告負責支付佃農款項」乙事達成共識，原告斯時亦不曾懷疑被告出售系爭土地之意願，兩造自當不再深究該定型化契約所列之制式條文。二來，原告係於支付第1期900萬元款項予被告後，赫然發現被告竟然連最基本之「土地過戶之基本資料（印鑑證明、戶籍資料、及簽妥移轉登記書表等資料）都不願意提供予代書」，驚覺事態嚴重，方才於95年10月20日以竹北六家郵局第277號存證信函發函催告被告儘速處理與佃農間之產權爭議，並再度重申原告願意於被告終止與佃農間之租佃契約後，繳付第2期款項。故由被告拒絕提供過戶基本資料之舉，顯見被告斯時已欲「毀約拒賣」，顯已構成「主觀給付不能」，事發至此，原告亦驚覺被告連出售系爭土地已拒絕履約，更遑論願意處理與佃農間之解約事宜。
⑶又原告依約交付第1期900萬元款項後，因慮及被告人數頗
多，為避免屆時掛一漏萬，即不斷要求代書寅○○須催促被告儘快備齊「印鑑証明」、「戶籍資料」等相關證件，俾辦理過戶事宜，然因被告斯時已欲毀約不賣，是當寅○○代書逐一親赴被告等人處所，欲收取相關證件時，竟屢屢遭被告多方推託、拒絕，在被告「備證不齊」之顯然違約情形下，原告自得行使「同時履行抗辯權」，無法同意開立支票支付被告第2期款項。被告等人於收受原告第1期900萬元鉅額款項後，迄今始終未曾提出任何辦理土地過戶所需之「印鑑證明」、「戶籍謄本」等資料予代書寅○○，顯然違反系爭土地買賣契約第3條第1款之約定。
㈡被告主張本件土地買賣契約業經被告合法解除，原告自不
得向被告加倍請求定金及第1期價金做為損害賠償云云，惟查：
⑴被告於95年10月16日以新竹英明街郵局第1414號存證信函
通知原告於函到3日內給付第2期款1,375萬元，逾期「當依法解除契約」，原告收受後，旋即於95年10月20日以竹北六家郵局第277號存證信函通知被告請其儘速處理系爭土地產權糾紛，並告知原告願於被告依約終止系爭土地上之耕地租約後繳付第2期款項。兩造並於95年10月20日在律師事務所協商。嗣後，被告於95年10月20日以新竹牛埔郵局第170號存證信函通知原告「將依法解除不動產買賣契約」，並依違約規定處置。原告收受後，旋於95年10月25日以竹北六家郵局第282號存證信函「催告」被告，請其備妥「辦理移轉登記之證件」交付地政士後，原告願遵約繳付第2期款項，原告再於95年11月3日以95勳字第641號律師函通知被告於函到10日內完成除去系爭土地上之耕地租賃關係、辦理共有人卓靜玉之繼承登記之義務，並備齊移轉登記所需一切文件，另提出農業用地作農業使用證明書及終止租佃關係之證明文件，原告即同時支付第2期價金，被告逾期仍未履行前開各項約定義務，原告當依法解除買賣契約。嗣原告復於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函通知被告解除本件買賣契約，被告並於同年月25日收受。
⑵上開雙方往來之函件及內容與收受情形，經兩造於本院96
年度訴字第9號案件中列為不爭執事項，被告當時因未履行備妥「辦理移轉登記之證件（印鑑證明、戶籍謄本等）交付地政士」之契約義務，卻欲一再催款而心虛，故先於95年10月16日以新竹英明街郵局第1414號存證信函表示「...逾期『當』解除契約」，嗣於95年10月20日以新竹牛埔郵局第170號存證信函也只表示「『將』依法解除不動產買賣契約」，然一直並無正式對原告合法終止買賣契約，迄原告於95年12月22日以被告未依照契約第3條第2款備證齊全等事由發函合法主張解除系爭買賣契約後，被告方才於96年5月11日以民事準備（二）狀，在本院96年度訴字第9號案件中主張解除契約，被告訴訟代理人李文傑律師於本件訴訟對此事亦予以承認，然斯時系爭買賣契約既已遭原告於95年12月22日「合法解除」，被告嗣後方才行使「解除權」，其解除契約顯非合法。
⑶況原告於95年9月30日第2期款項付款期限屆至前，即已一
再透過地政士寅○○要求被告等人務須儘速備妥過戶所需之相關證件交付予地政士，以便履約付款，被告既遲遲未能「備妥過戶所需之證件」，則原告就第2期款項之支付，自得主張同時履行抗辯權，殆無疑義。是以在被告未備齊上開相關證件前，原告拒絕支付第2期款項，亦屬適法有據，原告既可主張「同時履行抗辯權」，則被告不斷催告繳款，即完全不生合法催告之效力，被告之「催告」既不生合法效力，則其主張原告違約而解除契約云云，即顯屬無據。
㈢被告屢屢誆稱原告所簽發之95年9月30日共700萬元支票於
到期日因無法兌現，故原告先持其他票據與癸○○律師換票，遲至95年10月中被告始取得第1期價款（按此部分被告已不再執為抗辯），是被告於95年10月9日已無力支付第1期款中之700萬元，遑論再支付第2期款1,370萬元，原告既無資金履約，何來權利行使同時履行抗辯權？足見，原告係因資金不足，無法於95年9月30日前籌足第2期1,370萬元備證款，以致違約。惟查：
⑴原告資金充裕，不容被告藉口編造原告無力繳納第2期款
1,370萬元來混淆視聽，原告於第2期備證款之交付日期，有高達5千多萬元資金可動用：
①因支票存款帳戶（甲存）銀行並不支付存款利息予客戶，
以及發票人擔心空白票據及印章遺失，遭人盜開支票之風險，故一般人之不會在支票存款帳戶（甲存）存放太多現金，以策安全。依系爭不動產買賣契約之約定，兩造原本係約定95年9月30日交付第2期備證款新台幣1,370萬元，因金額甚鉅，故正常情形下，原告或原告合夥人李筱莉必定是如同給付第1期款之慣例，交付支票與被告，因95年9月30日係星期六（被告答辯（二）狀第一頁亦自承），是以倘當日被告取得支票，最快必定也須等到隔週週一即95年10月2日才會將支票交給銀行託收，又因銀行支票交換兌現之作業期間為2日，所以被告最快兌現該支票之日期應為95年10月4日，而原告合夥人李筱莉於95年10月2日之支票存款帳戶（甲存）存款有1,308,523元；於95年10月4日之活期存款帳戶（乙存）存款有8,785,552元，合計達10,094,075元。又設若如被告答辯（二）狀所言，兩造嗣後依癸○○律師之建議改於95年10月9日辦理交付第2期備證款手續，則被告於取得原告所交付之第2期款支票後，該支票最快兌現之日期應為95年10月11日（銀行作業期間為2日），而原告合夥人李筱莉於95年10月11日之支票存款帳戶（甲存）存款有2,078,523元；於95年10月11日之活期存款帳戶（乙存）存款有10,162,192元，合計達12,240,715元。再者，原告及原告合夥人李筱莉購買本件系爭土地前即95年7月19日曾與訴外人彭姓友人共同購買桃園縣中壢市○○段○○○○號土地，權利範圍為每人3分之1，當時上開土地雖有向新竹第一信用合作社辦理「最高限額抵押7,182萬元」，然實際上原告及原告合夥人李筱莉均未向新竹第一信用合作社動支個人可得撥用之1,995萬元額度。【按：該1,995萬元之計算方式係：71,820,000元（最高限額）÷1.2（銀行需多設定20%）＝59,850,000元（李筱莉等3人合計最多得以動支之金額），59,850,000元÷3＝19,950,000元（每人最多得以動支之金額）】，故原告及原告合夥人李筱莉自95年7月19日起每人均可向新竹第一信用合作社各動支撥用1,995萬元，就本件言，因原告及原告合夥人李筱莉自95年7月19日起迄95年12月31日止皆未曾向新竹第一信用合作社動支撥用個人之1,995萬元額度。換言之，本件第2期備證款之交付日期，無論是在95年9月30日或95年10月9日，甚至95年12月底，原告及原告合夥人李筱莉尚皆分別能向新竹第一信用合作社領款1,995萬元，若2人合計則為3,990萬元！倘加上前開原告合夥人李筱莉之甲存、乙存帳戶存款，總共原告尚有高達五千多萬元之資金得以動用！遠超過第2期備證款之1,370萬元，被告竟污衊原告係因「無足夠存款」支付上開區區1,370萬元，既與事實不符，亦是對原告及原告合夥人李筱莉莫大之侮辱！②被告主張因原告之第1期款支票無法兌現，被告遲至95年
10月中始取得第1期價款，均與事實不符（按此部分被告已不再執為抗辯）：
依證人癸○○律師於98年9月22日陳報與本院之資料所示，原告交付之95年8月31日面額200萬元支票，於95年9月6日在證人癸○○之帳戶中兌現；原告交付之95年9月30日面額200萬元、500萬元支票，於95年10月2日在證人癸○○之帳戶中兌現，何來被告所誆稱之「原告於到期日因無法兌現，故先持其他票據與癸○○律師換票，被告遲至95年10月中被告始取得第1期價款」之說？被告謊言，已不攻自破！此外，對照證人癸○○律師於98年9月18日證稱：「後來丙○○有來找我要分錢，我表示因為丙○○非契約當事人，如果有一天契約解除的話，錢被他拿走，要不回來，所以我主張先不要分，等到契約真正完成確定能夠履約再來分也不遲，因為丙○○一直來我事務所吵吵鬧鬧，被告乙○○也不堪其擾...」，實已隱約透露出本件契約當時無法順利履約之原因，其實係肇因於主導本件買賣之丙○○毫不講理地一味「只想找藉口趁機沒收原告之900萬元」，至於契約能否完成，根本非丙○○所關切之事項！蓋系爭土地係登記在渠家族之大房（即被告）名下，三房之丙○○既非契約當事人，縱使遭買方控告違約，其亦可置身事外。
㈣被告辯稱本件系爭土地市價每坪30,000元，總價57,750,0
00元，被告僅以45,820,000元（1,925坪×24,000元－38萬元）出賣予原告，茲原告既握有11,930,000元差額之籌碼，當依約由其處理佃農租賃問題。且證人即被告家族三房丙○○亦證稱系爭土地「從91年間就委託文明仲介來出售」、「當時市價每坪3萬元，因為買方要負責處理佃農的三七五租約，我們每坪扣6,000元，1,925坪大概接近1,100萬左右，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約」云云：
⑴被告代表丙○○向買方表示，因被告等8名地主與佃農終
止租約時需給付佃農補償金，為避免向每名地主收錢之繁複，渠希望該筆補償費用能逕由「土地買賣總價金」中扣除，直接由原告支付。丙○○復向原告表示，經其向佃農探詢之結果，佃農所欲收取之補償金為「每坪2,000元，總共需要385萬元之補償費」（即系爭土地1925坪×2000元/坪＝385萬元），原告當時因信賴丙○○所言，遂同意其上開建議，答應385萬元之佃農補償費屆時由原告負責支付。時至簽約當日，因證人丑○○表示系爭土地公告現值已由2,000元/㎡調漲為2,200元/㎡，依上開支付佃農補償金計算方式，原告勢必「替地主多支付給佃農38萬元（系爭土地1925坪×200元/坪＝38.5萬元，取整數38萬元），被告方才同意自原先的總售價4,620萬元「扣除38萬元」，變成總售價4,582萬元！此即系爭不動產買賣契約特約條款第7條（被證2）之「38萬元為補貼佃農代價」文字之由來也。亦即雙方當時約定由原告代替地主即被告支付佃農423萬元（385萬＋38萬＝423萬元），被告則負責處理佃農解約事宜。詎料，當證人丑○○代地主即被告前往與佃農接洽時，佃農居然拒絕接受上開423萬元金額之補償費，反而要求地主須補償其1,100多萬元，否則不願意終止租約，此有佃農所寄發給被告之存證信函可稽（被證
14 ），因佃農之要求，顯然與被告代表丙○○告知原告「只需付423萬元補償費給佃農」之訊息，截然不同！中間金額相差近千萬元，原告自是無可能同意「代替被告支付該1,100多萬元之補償費」，於是證人丑○○立即將此訊息轉達與丙○○，豈料，此時丙○○即翻臉不認帳，推稱要原告自行想辦法解決，並拒絕仲介公司替買賣雙方協商解決之道，進而誣指原告「違約」，強行要沒收原告所支付之第一期款900萬元！⑵證人寅○○、丑○○、李筱莉均一致證稱「系爭土地三七
五租約需由賣方處理」、「買方僅是負責支付雙方合意之補償費用（不論是385萬元或後來的423萬元）與佃農」：
①證人寅○○於98年7月29日證稱：「（此部分是否即契約
第5條第1項擔保責任之範圍，即被告地主應在買方尾款付清以前清理此部分之三七五租約？）簽約時原告有要求要提前確認賣方即被告能否解決三七五租約的問題以確保完整取得系爭土地，例如確認佃農是否要放棄優先承買權或終止租賃契約，被告必須在備證即第2期款之前讓原告瞭解佃農的意向以確認系爭土地能否過戶，因為佃農如果不同意就沒有辦法過戶，被告地主應該在備證第2期款之前必須確認佃農是否要放棄優先承買權，所以必須通知佃農是否行使優先承買權並提出通知之存證信函，或如與地主終止三七五租約則提出鄉鎮公所終止證明，如此才可確認系爭土地可否過戶，可否繼續履行買賣契約。」（參本院98年7月29日 言詞辯論筆錄第4頁）。
②證人寅○○復證稱：「在簽約時雙方面有口頭約定被告即
地主要處理三七五租約問題，原告即買方有要求在備證即第2期款之前必須處理，被告即地主雖然有同意要處理，但是沒有確切的同意在備證即第2期款之前處理好，只有表示會儘快處理」（參本院98年7月29日言詞辯論筆錄第5頁）。
③證人丑○○於證稱：「（提示被證10專任委託書第三頁手
寫部分，三七五租約由買方負擔是何意思？）就是每坪新台幣24,000元到新台幣26,000元中間的差價及新台幣380,000元的差價。」（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄第22頁），當時被告訴訟代理人雖追問簽立仲介委託書時，證人何以能預知嗣後會有多出「38萬元」差價之問題，因而質疑證人之證詞，然如前所述，該38萬元之由來，係證人丑○○於簽約之時發現系爭土地公告現值已由每坪2,000元調高至每坪2,200元，為了公平起見，才協調雙方同意自價金中再扣除38萬元（即1925坪×200元＝38萬5仟元，取整數為38萬元），證人丑○○自是對於該事情印象深刻，以致於在回答問題時，是由事後渠所知道之結論，逕自回答該「由買方負擔」之意思，即是指「每坪新台幣24,000元到新台幣26,000元中間的差價加上38萬元之差價」，然此並無礙於其證詞係指「由買方負擔『全部』需支付予佃農之款補償」的真意！④再觀丑○○證稱：「（買方說他要負擔每坪新台幣24,000
元到新台幣26,000元中間的差價及新台幣380,000元的差價給佃農，是否是兩造的共識？）是。」，足見原告自始至終一再強調簽約當時，兩造確實有達成「由被告負責處理與佃農解約事宜，原告則負責支付423萬元補償款予佃農」之共識，不容被告執詞否認！⑤另證人李筱莉證稱：「（簽約當時有無提到佃農的問題該
如何處理？何時前要處理完畢？要由誰來處理？所謂處理是何意思？）簽約當時有提到，因為我們最重視這個問題，我們問丙○○佃農問題處理好了沒有，丙○○先生說已經跟佃農講好了一坪2,000元由我們支付給佃農，我們同意，解約的問題由他們去處理，後來發現公告現值調整多了200元，就是參拾捌萬，比原先預計的多了參拾捌萬，我們同意增加參拾捌萬，這筆錢也是我們支付...也跟丙○○再次求證是否跟佃農談好了，丙○○說都講好了就是這個價錢。在第2期款之前，佃農問題要處理完畢，佃農的錢我們出，丙○○說佃農問題已經講好了，是由丙○○先生委託丑○○先去跟佃農知會這件事」、「（第2期款之前佃農問題要處理完畢，這是買方片面的認知或是雙方的共職？）是雙方的共識，就是一個月的時間。」（參本院98年12月2日言詞辯論筆錄第2、3頁)。再次應證原告一貫之主張「由被告負責處理與佃農解約事宜，原告則負責支付423萬元補償款予佃農」，確為兩造之共識。
⑶丙○○證稱系爭土地每坪市價3萬元，因原告負責向佃農
處理三七五租約，故每坪扣6千元計算云云，內容不實：①被告與丙○○分別託售系爭土地之價格未曾超過每坪「24
,000元」，假設系爭土地有每坪3萬元之行情，被告與丙○○豈可能會「低於市場行情」託售：證人丙○○證稱系爭土地「從91年間就委託文明仲介來出售」、「當時市價每坪3萬元，因為買方要負責處理佃農的三七五租約，我們每坪扣新台幣6,000元，1925坪大概接近一千一百萬左右，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約」云云（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄第10、11頁），實乃故意為不實陳述，企圖隱瞞真相之虛言。按不動產買賣及成交之實務，因賣方預知買方必然會殺價，故賣方之出價本即會略高於市價一般行情，方屬合理！豈有可能在委託出售之時，即以「低於市價行情」之價格在委託出售？由丙○○在94年底、95年初「另行委託文明房屋」之「委託售價尚為每坪二萬二千八百元」（附件3）及本件委託之95年8月間，被告託售系爭土地之售價，也不過「每坪二萬四千元」（被證10），足見當時系爭土地之實際行情，就算不是低於委託價之「每坪二萬四千元」，也不可能高於每坪24,000元，更遑論不可能有每坪3萬元之可能。由此可知，被告或丙○○不斷陳稱「系爭土地當時市價每坪30,000元」，絕非事實！再者，原告係建設公司負責人，並非是對土地完全外行之門外漢，縱屬至愚，也決不可能以遠高於被告委託價25%之每坪3萬元天價取得系爭土地！②由被告民事答辯（一）狀第7頁及被告代表丙○○於94年1
0月12日委託文明房屋公司之「房地銷售委託書」內容可知，系爭土地市價絕無每坪30,000元行情：
被告答辯（一）狀稱：【被告表示系爭土地三七五租約部
份，若由買方負責處理時，土地售價減為每坪26,000元，最終再降至每坪24,000元...，故其間之差價，即供買方與佃農林光土、林和成談判終止被告及佃農間租賃關係之對價】（參被告民事答辯（一）狀第7頁第7行起）云云，被告明確承認該土地每坪26,000元至每坪24,000元之「2,000元差價」即為「原告代替被告終止與佃農間租賃關係之對價」，足以印證原告前開所述整件事情之經過，完全屬實！何來被告給予原告每坪「6,000元」之「價差」，原告有一千多萬元之「籌碼」可供與佃農談判補償費之空間？被告與丙○○之謊言，再次不攻自破！被告上開答辯狀又稱【是售價每坪26,000元之土地，總價
50,050,000元，被告僅以45,820,000元（1925坪×24,000元－38萬元）出賣，茲原告既握有4,230,000元差額之籌碼，當依約由其處理佃農租賃問題】（參被告民事答辯（一）狀第7頁倒數第3行起）云云，被告復再次坦承其所傳達給原告之訊息，確實是要原告補償佃農423萬元的補償費（即每坪補償2,000元，1925坪×2000元＝385萬元，385萬元加上後來的38萬元，即為423萬元）。此亦再次印證原告前開所述完全實在！何來被告及丙○○所述之「我們每坪扣新台幣6,000元，1,925坪大概接近一千一百萬左右，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約」之說呢？（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄第11頁），足證被告及丙○○所述，根本是臨訟杜撰，毫無可採！尤有甚者，觀諸被告代表丙○○於94年10月12日委託文明
房屋公司之「房地銷售委託書」第三、（四）之第（2）點，明確記載【若買方要約，需給賣方半個月期限與佃農協議，佃農補償金以新台幣四百萬元為上限】，此與丙○○於簽立本件買賣契約時，告知原告「只需給佃農每坪2,000元之補償金，系爭1,925坪的土地總共只需負擔385萬元佃農補償費」的說法，幾乎毫無二致！既然在94年底的時候，丙○○認為佃農之補償費，應以「四百萬元」為上限，何來事隔半年多後的95年8月間，丙○○卻反而願意平白犧牲一千一百多萬元之土地價差，慷慨地將之讓原告作為「補貼佃農之補償費」？短短約半年之時間，丙○○願意給付佃農之補償費，竟然由「最多以四百萬元為限」，變成願意「一千一百多萬元」？兩者差距可謂天壤之別，足見其於本院所為之證述，根本是蓄意說謊，既不合常理，亦與附件3渠在94年底至95年初所曾經開出「欲以400萬元為上限，作為佃農補償費」之客觀事證，迥不相符！③被告所提被證13號廣告照片，不足以證明系爭土地95年8月間有每坪3萬元行情：
被告不斷宣稱95年8月間系爭土地市價「每坪有3萬元」之行情，然其迄今所「唯一」提出之「佐證」竟然依舊是被告自己宣稱是「鄰地」，然實際上恐怕連被告自己都不知道究竟是「何處土地」之「出售廣告照片一禎」（被證13）？如果該張來路不明、毫無客觀證據力可言之「招攬出售土地照片」可資證明簽約當時系爭土地市價「每坪有3萬元」之行情，則依此邏輯，原告是否也可以如法泡製，自行提供另一張註明「每坪售價二萬四千元」之出售廣告照片，用以主張當時系爭土地市價「每坪為二萬四千元」？被告何不乾脆自行製作一註明「土地售價每坪4萬八千元」之看版並攝影存證後，提出於本件作為證據，並主張渠是以低於市價「50%」之售價出賣系爭土地與原告，甚且乾脆主張「原告既握有數千萬元差額之籌碼，當然是由原告處理佃農租賃問題」？被告所提出之「被證13」根本毫無任何證據力可言，該「證據」之荒謬，實不值原告一駁！㈤被告之前刻意誤導本院，捏造原告係文明房屋員工，塑造強行沒收900萬元之被告成為被害人之假象：
按原告自始至終「從未」是文明房屋之員工，而是「利永貞建設有限公司之負責人」，股份佔51%，訴外人李筱莉亦是合夥人，其股份佔49%，此有利永貞建設有限公司之公司登記事項卡可稽（附件1）。訴外人李筱莉於97年時係以其現齡22歲之女傅鈺玟作為登記名義之股東，此亦有訴外人李筱莉、傅鈺玟之戶口名簿佐證之（附件2）。原告所成立之利永貞建設有限公司近來於新竹縣竹北市自行推出「寬禾建案」，基地面積1,333坪，共興建57戶透天住宅，總銷售金額4億6千萬元，該基地所座落之「新竹縣竹北市○○段第314地號、第314-1、第314-2...第314-59地號」土地之有75/100係訴外人李筱莉（即原告合夥人）所有，故訴外人李筱莉一方面係持分75/100的地主，另方面也是持有利永貞建設有限公司49%之股東，而利永貞建設有限公司所推出之「寬禾建案」，自推出以來，亦頗受消費者好評。又原告亦為「匯智廣告股份有限公司」之負責人，與訴外人李筱莉亦為合夥之股東關係，此亦有該公司之公司登記事項卡可稽（附件5）。是以被告企圖以訴外人李筱莉現今仍在文明房屋擔任「協理」乙職，即藉此將之詆毀成「無付款能力而惡意違約」之人，揆諸上開資料，可證明絕非事實！【按：損失900萬鉅款的是原告與原告合夥人李筱莉，而非惡意「侵吞」該巨款之被告，原告有何必要故意違約，落入被告「沒收價款」之口實？】。
（九）綜上，爰聲明請求：㈠被告應給付原告1,800萬元，及自95年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯聲明及要領：
（一）按系爭土地於兩造簽定不動產買賣契約時，係被告8人及訴外人黛安娜卓泰塔格之已故母親卓靜玉所共有。被告乙○○於95年8月22日獲其他被告7人授權，就系爭土地不動產買賣事宜，委託訴外人文明房屋公司銷售，並簽訂房地銷售授權書及買賣仲介專任委託書（被證10房地銷售授權書暨買賣仲介專任委託書影本），嗣原告表達承購意願及支付訂金（被證11訂金收據影本），兩造乃於95年8月30日簽訂不動產買賣契約書（被證2不動產買賣契約書影本）。
（二）兩造均主張對造違約，均向對造為解除契約之意思表示：依系爭不動產買賣契約書第2條約定：「第1期簽約款900萬元，95年8月30日給付。第2期備證款1,370萬元，95年9月30日前給付」；第3條第2款約定：「乙方備齊一切過戶證件資料，甲方應給付第2期款」；第4條第1款約定：「乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時交付地政士辦理權利移轉登記之一切手續」。被告已依約將32張土地所有權狀交予地政士寅○○，並備妥印鑑證明、戶籍資料等文件，詎原告卻藉故拖延，未於約定期日繳付第2期款予被告，被告曾於95年10月16日及同年10月20日分別以新竹英明街郵局第1414號與新竹牛埔郵局第170號存證信函要求原告給付第2期備證款價款，否則依約解除契約。詎原告亦於95年10月20日、同年10月25日及同年11月3日分別以竹北六家郵局第277號、第282號存證信函及勳憲法律事務所95勳字第641號函指陳被告種種不是，並表示被告如逾期未履行各項約定義務，當依法解除買賣契約。嗣後，原告亦於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函解除本件買賣契約，被告為求慎重，再於本院96年訴字第9號返還所有物事件審理期間，以96年5月11日民事準備書（二）狀為解除契約之意思表示，是兩造均已明示解除買賣契約之意。
（三）被告已備妥第2期備證所需資料，原告依約應給付第2期款1,370萬元：
按兩造於95年8月30日簽訂系爭不動產買賣契約，原告並交付900萬元第1期簽約款，嗣於95年9月25日，被告見95年9月30日之第2期備證期日已近，遂先電詢癸○○律師，詢問95年9月30日原告是否會到其事務所辦理備證手續並交付第2期款1,370萬元，惟癸○○律師表示因95年9月30日係星期六，其未有上班，改天再辦理，故被告始於兩造確認於95年10月9日赴癸○○律師事務所辦理第2期備證手續後，方赴戶政事務所申請印鑑證明備用。再者，證人寅○○於98年7月29日言詞辯論期日到庭證稱：「（所謂的備證資料稅單是否指房屋稅單、地價稅等已繳稅證明？）是，此部分是要證明並沒有欠稅，否則欠稅也沒有辦法過戶。但因為系爭土地是農地不用繳地價稅，所以不用提出已繳納地價稅之地價稅單」；「（買賣契約第3條第2款所載，移轉登記書表是否就是指拿給被告己○○用印的公契？）是的。（依照雙方約定移轉登記書表用印是否是你找賣方用印？）依照約定是雙方同時履行，被告在原告交付第2期款同時用印就可以，當時是因為被告己○○要出國，所以才先用印」；「（契約第3條第2款，戶籍資料4個字是何意思？）只要能證明戶籍的資料就可以，不一定需要戶籍謄本，例如身分證、戶口名簿影本都可以，並非一定要提出戶籍謄本」，由此足證被告於95年10月9日以前已備妥備證資料，詎原告卻百般刁難，藉詞拒付第2期款，原告違約情事已彰彰甚明。
（四）系爭土地上原有之耕地三七五租約應由原告處理：㈠依買賣仲介專任委託書（被證10）第14條約定：「上開4
筆地號三七五租約部分由買方（即原告）負擔」，及癸○○律師事務所95年6月14日95齊律字第0059號函附協議書第2條：「上開土地因有租佃關係，上述價格係買方承受租佃關係之價格」，可證系爭土地之耕地三七五租約係約定由原告負責處理。
㈡又系爭土地被告委託訴外人文明房屋公司銷售時，市場行
情約為每坪30,000元，經仲介人員與被告商談後，被告表示系爭土地三七五租約部分，若由買方負責處理時，土地售價減為每坪26,000元，最終再降至每坪24,000元，其間之差價，即供買方與訴外人即佃農林光土、林和成談判終止被告及佃農間租賃關係之對價。且兩造簽訂不動產買賣契約時，因訴外人即文明房屋公司人員丑○○表示系爭土地公告現值已由每坪2,000元漲至2,200元，被告乃再減少價款38萬元，作為補貼原告處理佃農問題之代價，是售價每坪26,000元土地，總價50,050,000元，被告僅以45,820,000元（1,925坪×24,000元－38萬元）出賣。茲原告既握有11,930,000元差額之籌碼，當依約由其處理佃農租賃問題，豈可事後又藉此歸責予被告。
㈢另卓家大、二、三、四房（即系爭土地實際持有人，目前
暫由大房9人【含被告8人及訴外人黛安娜卓泰塔格之已故母親卓靜玉】登記為土地所有人）於95年7月12日簽訂協議書時，已明定耕地租佃關係由原告承受。嗣95年8月22日委託文明房屋公司銷售時，再約定系爭土地三七五租約由原告負擔，顯見被告即卓家大房於95年8月30日代表卓家另外三房與原告簽訂不動產買賣契約書，勢無可能違反前與其他三房之約定，而約定由被告自行處理土地佃農問題。且不動產買賣契約書係定型化契約，無法修改，為排除契約書第5條第1款之適用，故而另訂特約條款第7條，目的即為確立系爭土地三七五租約全權交由原告處理，有關解除佃農租約之補貼金額，則由被告主動降低委託售價，以實際市價降低後與售價之差額11,930,000元部分給予原告解決佃農租約之空間。職是，系爭土地三七五租約應由原告負責處理之事實，已彰彰甚明。
㈣兩造於95年8月30日簽訂系爭不動產買賣契約，被告本欲
自行通知佃農是否行使優先承購權，然原告一再主張由其為之即可，且申請農業用地作農業使用證明手續亦由其一併辦理。詎兩造約定後，原告及文明房屋公司竟未經被告同意，擅以被告名義寄發竹北郵局第582號存證信函予佃農林光土、林和成，並虛稱系爭土地買賣價額僅40,433,760元，欲欺瞞佃農以達其以較低代價終止租賃契約，及賺取423萬元價金之目的。嗣經佃農林光土、林和成委請林思銘律師於95年10月15日以新竹英明街郵局1409號存證信函質問被告系爭土地實際買賣價格，被告始聞知上情，旋於95年10月17日以新竹市牛埔郵局第168號存證信函，更正原告所虛稱之土地買賣價額，佃農亦因未獲原告承諾給予其等依租約當期之土地公告現值3分之1，乃未具體回應。是按原告無法解決已約定由其自行處理之佃農租賃問題，非但不思己過，反歸咎被告怠於處理佃農問題，致無法完成備證手續，所稱自不可採。再者，原告若非與被告間有約定系爭土地三七五租約由原告全權處理，原告何必在無上開義務前提下，主動寄發存證信函予佃農，茲原告說詞與其行為既已自相矛盾，更證原告辯稱系爭土地三七五租約由被告負責之詞，俱與事實不符。
㈤查系爭土地上設有三七五租約，地主出賣土地應先通知佃
農請其行使優先承買權，佃農放棄承買時，地主方能出售土地。又佃農若就土地出售價格有所爭執，惟此係另一糾紛，應循法律途徑解決，並不影響土地出售，是縱佃農質疑地主提出之出售價格偏低，然佃農若未主張優先承買，仍視同放棄上開權利，地主可將土地過戶予買主。遑論佃農放棄優先承買之證明，僅需於辦理第4期過戶前備齊即可（按第2期備證、第3期完稅手續，尚無需將相關土地過戶資料送往地政事務所，故不必準備佃農放棄優先承買之證明。佃農放棄優先承買之證明僅於相關文件備妥，欲辦理土地過戶時，地政事務所方會要求提出，其他稅務單位根本不用審酌佃農放棄優先承買之證明）。職是，不動產買賣契約書第5條第1款約定：「..如有他人主張權利或他項權利及租賃關係，應由被告負責於尾款付清以前速予處理」，即已涵蓋本件三七五租約，三七五租約有無處理並不影響第2期備證及第3期完稅手續，原告仍應依約於被告備妥文件時交付第2期款1,370萬元。又退萬步言，系爭土地縱租賃關係應由被告排除，原告仍無理由拒付第2期備證款，被告只要於尾款付清前將三七五租約處理完畢即可。故證人寅○○於98年7月29日言詞辯論筆錄第4頁稱：「（此部分是否即契約第5條第1項擔保責任之範圍，即被告地主應在買方尾款付清以前清理此部分之三七五租約？）簽約時原告有要求要提前確認賣方即被告能否解決三七五租約的問題以確保完整取得系爭土地，例如確認佃農是否要放棄優先承買權或終止租賃契約，被告必須在備證即第2期款之前讓原告瞭解佃農的意向以確認系爭土地能否過戶，因為佃農如果不同意就沒有辦法過戶，被告地主應該在備證第2期款之前必須確認佃農是否要放棄優先承買權，所以必須通知佃農是否行使優先承買權並提出通知之存證信函，或如與地主終止三七五租約則提出鄉鎮公所終止證明，如此才可確認系爭土地可否過戶，可否繼續履行買賣契約。（按照你剛剛所述，有關於被告即地主必須解決三七五租約之問題即非買賣契約第5條第1項被告必須在原告尾款付清以前理清之範圍？）是」，所言與本案事實及一般常規均不符，顯無可採。
㈥原告於97年9月16日本院96年訴字第9號返還所有物事件進
行言詞辯論時，曾表示：「（法官問：起訴書原證4所附附件『特約條款』是何人約定？約定第7條約定意旨？）原告答：錢同意由被告扣，但佃農我們不認識，所以由被告負責處理。第二，另外從被告書狀原證14（即被證12）第2條協議書，價格我們買方吃掉，租賃關係要由被告負責，錢我們付，但我們不負責，且協議書沒有我們的簽名，都是被告共有人的內部文件」、「（法官問：有何補充？）原告答：..第三、被告主張租佃關係由原告負責除去一節，我們否認，我們主張是我們出錢，被告處理」等語。惟原告自95年12月26日上開案件起訴起至97年9月16日言詞辯論期日期間，絕口否認系爭土地三七五租約及應付佃農之補貼款應由其處理。嗣面對原告於該件提出主張及相關證物，始再改稱租賃關係由被告負責，補貼佃農金錢由原告支付，由此亦明原告確實負有處理系爭三七五租約之責任。且兩造於簽定不動產買賣契約前，原告早與佃農接觸頻繁，何來不認識佃農之說。再者，系爭土地三七五租約若真如原告所言，係由被告負責處理，則被告根本無須將欲作為與佃農談判籌碼之補貼金額自系爭土地委託售價中減除交由原告支付，全權由被告自己與佃農協調並交付補貼金額即可，何須多此一舉，且將本欲給予佃農之補償金交付原告保管，若原告事後不承認，被告豈不是自找麻煩，原告所述顯違常情。另原告稱其非契約當事人，無權利介入解約事宜，惟原告嗣後作為，與上開陳述相悖。且何人與佃農洽談解約事宜，佃農並不在乎，只要其可取得補償金即可，是原告主張其無權與佃農解約，解約責任僅可由被告處理云云，俱無可採。
㈦又證人癸○○律師於本院98年9月18日言詞辯論期日到庭
證述：「（當時雙方有無提到系爭土地有三七五租約的情形？）有，買方表示已經向承租人說好可以自己解決，但是這沒有記載在契約特約條款內，因為買方也沒有確定說一定可以解決，所以在特約條款才會約定如果土地承租人主張優先承買權，兩造契約就解除」；「（有無約定三七五租約的問題一定要在第2期款之前解決？）沒有」、「（協議書第1、2條，是否約定土地1坪不能低於新台幣24,000元出售？）是」；「（此價格是否不含要處理三七五租約之價格？）是的，就是賣清的價格」、「（買賣契約書特約條款第7條約定由來為何？）買方拿新台幣380,000元去向佃農協調，因為買方當時講說已經跟佃農講好，給佃農一點小錢就可以解決，所以雙方面後來講好從價金中減少新台幣380,000元，給買方去跟佃農解決」，足證系爭土地三七五租約確由原告負責處理之情，已彰彰甚明。退步而言，縱然系爭土地三七五租約未能於第2期備證款前處理完畢，原告仍應依約支付被告第2期備證款1,370萬元。
㈧另證人卓正一於同上日到庭稱：「（提示被證12所附的協
議書內容，是否這是你們家族約定系爭土地要出賣時是賣清的，每坪至少新台幣24,000元，三七五租約必須由買方自行處理？）是」；「（提示被證2特約條款第7條，系爭土地以每坪新台幣24,000元計價，為何還會扣掉新台幣380,000元？）..當時市價每坪3萬元，因為買方要負責處理佃農的三七五租約，我們每坪扣新台幣6,000元，1,925坪大概接近1,100萬左右，就是要讓買方自己去跟佃農處理三七五租約，但是契約訂好了，丑○○才又說公告現值調漲要再補足佃農新台幣380,000元，所以才會再約定由總價金扣除新台幣380,000元」；「（兩造訂契約時，是否約定三七五租約的事情由買方自己處理？）我有看到特約條款第6條，要先通知佃農是否承買優先承買權，我就請癸○○律師發存證信函通知佃農，結果買方及丑○○就馬上表示佃農是由他們負責，已經聯絡好了，所以許律師表示既然這樣就由他們去處理」；「（三七五租約的問題由買方處理是否意指錢由買方出？）這部分本來就是價金從每坪3萬元降到2萬4,000元，差額部分就是由買方自行去跟佃農處理」；「（3萬元的部分是你自己的認知還是買方有表示願意用3萬元去買？）是我們要求每坪24,000 元是賣清的價錢，佃農的補償部分由買方自行負責」；「（跟佃農終止租約的事是否應由地主作？）按照程序是由賣方處理，但是本件買方表示已經跟佃農講好要自行跟佃農處理」。再者，證人丑○○亦稱：「（在簽約之前賣方是否就已經有言明三七五租約佃農的問題由買方自行負責處理？）簡單來講是的」；「..由買方自行處理佃農三七五租約，特約條款第7條部分是實在的」，亦明兩造已約定系爭土地三七五租約由原告負責處理。
㈨又三七五租約之佃農於地主出售土地時，可向地主要求買
賣價金1/3作為解除三七五租約補償金，乃眾所皆知之事。查系爭土地每坪30,000元，總價57,750,000元，佃農可請求解約之補償金額為19,250,000元，是被告同意以每坪差價6,000元部分給予佃農當補償金，並無不合情理之處。再者，原告與第三人李筱莉係從事不動產投資事業，當知三七五租約佃農可向地主要求土地買賣價金1/3作為解除租賃契約之補償金，故縱然如原告所稱系爭土地以每坪26,000元出售，佃農應可請求給付補償金16,683,333元（即26,000元×1,925坪÷3），詎原告竟相信所謂丙○○陳述，且差距高達12,453,333元之4,230,000元為佃農補償費，實令人無法理解。故丙○○於94年10月12日簽立之「房地銷售委託書」，與本件毫不相干，原告主張94年10月丙○○僅同意以400萬元與佃農洽商解約事宜，故95年9月被告絕無可能同意以1,000多萬元作為佃農之補償費，不知論據為何！且被告前已陳述若欲解除本件三七五租約，佃農有權要求地主給付1,000多萬元，原告亦明瞭此情，是被告主張每坪30,000元到24,000元之差價作為佃農之補償金，確實符合常理。
㈩按系爭不動產買賣契約書第5條第1款約定：「..如有他人
主張權利或他項權利及租賃關係，應由被告負責於尾款付清以前速予處理」，可知系爭土地縱租賃關係應由被告排除，原告仍無理由拒付第2期備證款，被告只要於尾款付清前將系爭土地三七五租約處理完畢即可，是原告以被告未處理系爭土地三七五租約問題，即主張其有理由拒付第2期備證款，顯與契約約定相悖。又兩造既已於特約條款第6條約定：「本契約於土地承租人主張優購權後解除，賣方應將所收價款返還買方」，且第2期備證、第3期完稅手續不受系爭土地三七五租約影響，原告自當依約履行給付款項之義務。
另訴外人寅○○之配偶傅文賢當庭交付之文件內容，與不
動產買賣契約書約定相較，當以兩造之約定為主，被告於尾款交付前處理系爭土地三七五租約即可。且特約條款第6條又約定佃農若主張優先承購權，原告可要求被告返還價金，原告不會受有損失。再者，兩造既已約定由原告處理佃農問題，如今再藉上開文件將備證手續無法順利辦理之責任推卸予被告，其飾詞實無可採。
至於證人丑○○於同上日到庭證稱：「丙○○是因為許律
師每發一封存證信函就要6,000元，因為費用的問題，所以我們才會講說由我們的代書這邊來代為發存證信函，但是我當時還沒有跟佃農講好補償的金額，簽約之後我有問過佃農買賣雙方都沒有去找過佃農談補償的事情」，亦與事實不符。按兩造若約定由文明房屋公司的代書代發存證信函，應會依地政士寅○○之配偶傅文賢當庭交付之文件內容，於95年8月30日簽約後1個月內寄發存證信函予佃農，惟參地政士寅○○寄發予佃農之存證信函，係95年10月2日始寄發，與證人丑○○所述相違，足證證人丑○○證詞多係編造而來。
（五）本件農業用地作農業使用證明之申請未能核發，應歸責予原告及訴外人即本件經辦土地買賣業務之地政士寅○○：㈠按農業發條例第3條：「十、農業用地：指非都市土地或
都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地..，十一、耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，查系爭土地地目：田，使用分區：（空白），使用地類別：（空白），故為都市計畫內土地，屬農地，非為耕地，無需農業用地作農業使用證明即可辦理過戶，申請農業用地作農業使用證明僅係為免除土地增值稅之用。
㈡依系爭不動產契約書第2條約定：「增值稅申報-申請免徵
，不通過改採一般稅率」、第6條第2款：「有關買賣時，發生之土地增值稅歸被告負擔」，顯見被告早有繳交土地增值稅之準備。且兩造簽定不動產買賣契約書時，並非約定需申請農業用地作農業使用證明方可辦理過戶，若上開文件真無法申辦，土地增值稅則由被告負擔，原告仍需依契約約定履行付款程序。另證人寅○○於98年7月29日到庭亦稱：「（契約第2條的價款關於增值稅申報是否記載申請免徵，不通過改採一般稅率？）有」；「（此部分是否也經雙方當事人合意？）是」；「（這部分記載當事人意思為何？）此部分記載是雙方合意，原則上申請取得農業使用證明書申請免徵土地增值稅，如果無法取得農業使用證明書，則依一般稅率繳納土地增值稅」；「（農地使用證明是否為備證應備齊之資料？）買方有要求如果有申請農地使用證明通過的話就必須要一併提出，如果沒有通過的話當然無從提出」，足證系爭土地過戶並不需要農業用地作農業使用證明，原告仍應依約給付第2期款。
㈢按系爭不動產買賣契約書第3條第2款約定：「被告備齊一
切過戶證件資料(印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時，買方應給付第2期款)」，並無約定被告需交付農業用地作農業使用證明，原告始給付備證款。且同上契約書第14條第3點所載：「□本買賣土地係農地，賣方需取得政府機關核發之農地作農業使用證明書予買方，且本買賣標的不得為申請過農舍，或農舍之配合耕地。本買賣標的需可合法登記於買方名下」，買賣雙方就此部份並無勾稽，亦明被告無提出該文件之義務。
㈣系爭土地辦理免徵土地增值稅之農業用地作農業使用證明
乙事，兩造於95年8月30日在癸○○律師事務所簽約時，原告曾於見證律師癸○○、卓家二房代表卓錦鏞、卓文祥、三房代表丙○○，及四房代表卓男昌前，承諾其會派人整理已休耕之系爭土地，以利申請上開文件，至若所需花費，被告同意支付。另系爭土地上疑有建物部分，係竹東鎮公所人員誤測，該建物實位於毗鄰土地，與系爭土地無涉。故就新竹縣竹東鎮公所95年10月4日竹鎮農字第0950014023號函載：因系爭土地閒置及房屋未附使用執照，不予核准發給『農業用地作農業使用證明』。實肇因於原告未整耕土地，及地政士寅○○受原告所託申請上開文件，未確實瞭解現況所致，此乃原告及其使用之地政士寅○○之責任，原告非僅掩飾自身辦事不力，且藉此拒付第2期備證款，自無理由。
㈤又證人癸○○律師於本院98年9月18日言詞辯論期日到庭
證稱：「（是否記得買賣契約的第2條的增值稅申報下方註記內容是何意？）雙方認為系爭土地是農地的移轉，應該是免徵土地增值稅，如果沒有辦法免徵的話，就按照一般的稅率去繳」，證人丙○○於同上日到庭稱：「（兩造訂契約時，是否約定三七五租約的事情由買方自己處理？）..後來丑○○又講說系爭土地休耕中，如果要申請農業證明要整地，整地費用約十來萬，要由賣方來出，我就表示這個小錢我來負責，但是整地是由買方自己負責」；「（整地及農地使用證明是由買方自己處理？）是買方、丑○○及土地代書寅○○說要自己辦理，只是突然契約簽好後要求說要我們負擔整地的費用，所以我才答應說這個小錢由我負擔」。再者，證人丑○○亦稱：「（簽約當天還有提到農業使用證明的部分，買方及你是否有提到要求賣方必須負擔整地的費用十多萬元由買方及代書負責自行申請農業使用證明？）農業使用證明的部分是我提出的由代書申請」，足明兩造約定由原告負責申請農業用地作農業使用證明。退步而言，縱然上開文件由被告申請，亦不因此影響第2期備證手續，原告仍應依約給付第2期款。
（六）本件並無因已逝系爭土地共有人卓靜玉應有部分未能辦理繼承登記，而損害原告權利之情：
㈠本件系爭土地已於兩造簽訂不動產買賣契約前，經新竹縣
政府規劃為新竹科學園區3期用地，不可再興建建物，嗣後新竹縣政府將徵收並發配予抵價地，故原告購買系爭土地並非計畫興建房屋出售，而是著眼於未來新竹縣政府發配之扺價地，故原告究係購買到8分之7土地或完整土地，及土地上有無三七五租約，並不影響其目的，證人寅○○於98年7月29日言詞辯論期日到庭證述：「簽約時原告有要求要提前確認賣方即被告能否解決三七五租約的問題以確保完整取得系爭土地」，及原告一再主張農業用地作農業使用證明無法核發，均係為掩飾原告提不出1,370萬元之藉口，此從原告遲至95年10月16日方給付第1期款中之700萬元亦明。
㈡按系爭土地委託文明房屋公司銷售時，持有8分之1應有部
分之土地所有權人卓靜玉已過世，辦理繼承登記中，斯時被告與文明房屋公司口頭約定：「被告盡力促成卓靜玉部分於辦妥登記後，出售予買方或依土地法第34條之1辦理。」並再於不動產買賣契約書明文約定，故縱被告無法促成共有人卓靜玉部分出售予原告，原告亦可依土地法第34條之1與被告辦理買賣過戶事宜，詎原告以共有人卓靜玉部分未辦妥繼承登記為由，稱被告未完成備證手續，於雙方約定之95年9月30日不願付款。嗣後雖再訂95年10月9日、10月20日、同年月30日洽談，原告亦不出面處理，是原告違約情狀甚明，被告當屬有權依約沒收價金及解除契約，自不待言。
㈢又證人癸○○律師於本院98年9月18日言詞辯論期日到庭
證稱：「（按照特約條款第3項約定賣方應在簽約之後1個月完成促使卓靜玉部分辦理繼承登記出售給買方，此部分意旨為何？）這只是一個時間上的督促，所以在第4項再加註如果沒有辦法完成第2、3項，就按照土地法34條之1規定處理」；「（是否上開1個月督促期間並沒有強制性？）是，因為賣方也無法確定卓靜玉的繼承人是否願意辦理繼承登記後出售給買方」；「（特約條款第4條最後一句話的意思為何？）如果卓靜玉的繼承人同意出售，就是整筆土地出售，所以買方短付的8分之1就要補足給賣方，由賣方轉交給卓靜玉的繼承人，如果卓靜玉的繼承人不同意出售，依照土地法34條之1處理的話，也是整筆出售，買方還是要補足短付的8分之1，賣方拿到這筆錢，卓靜玉的繼承人如果拒絕接受，就由賣方去辦理提存」，已明兩造並未約定一定要將共有人卓靜玉所有土地部分過戶予原告，方可完成本件不動產買賣手續。
㈣另證人丙○○於同上開言詞辯論期日亦稱：「（提示被證
11訂金收據，訂金兩百萬的支票是否95年8月22日丑○○代理原告來交付？）是，95年8月16日先跟我打委託書，95年8月22日就打訂金，丑○○講說卓靜玉繼承事情要如何辦理，我就說卓靜玉是93年過世，這段時間都是委託文明出售，你們自己很清楚，我有說已經在幫他們辦理繼承的事情，但是卓靜玉的繼承人在美國，需要一段時間，如果買方急的話可以用土地法34條之1來處理，結果95年8月30日簽約當天一開始又講這件事，我就火大說不然訂金還你，土地不要賣了，我就要離開，結果買方跟許律師就拉我回來，我說如果你們不信我正在委託莊定財代書辦理，如果不信的話可以直接打電話問，結果買方的人真的當場打電話，莊代書表示確實有委託他辦理，快要辦好，但是有部分沒有處理好，所以又將文件寄到美國去補辦，所以買方就繼續簽訂買賣契約。」即明原告既願意簽立本件不動產買賣契約，即係表示同意共有人卓靜玉所有土地部分若無法處理，則依土地法第34條之1來辦理系爭土地過戶事宜。
（七）原告並未依約定日期給付買賣價金：㈠原告雖提出訴外人即其合夥人李筱莉於新竹第三信用合作
社之支票存款帳戶（甲存）及活期儲蓄存款帳戶（乙存）表示其有足夠資金支付本件第2期備證款1,370萬元，惟查原告主張有下列謬誤之處：
⑴兩造於簽約時並不知95年9月30日係星期六，且亦無事先
約定第2期備證手續一定要在癸○○律師事務所辦理，故原告依約應於9月30日即備妥1,370萬元備證款，而非其所主張之同年10月4日或同年10月11日。又查95年9月30日，訴外人李筱莉甲存及乙存帳戶僅有48,523元及6,682,503元，且訴外人李筱莉嗣後即95年10月2日尚支付他人1,260,000元，故原告於95年9月30日顯無足夠款項支付未兌現第2期備證款1,370萬元。
⑵縱如原告所言，其開立之支票應於95年10月4日兌現，是
參訴外人李筱莉甲存與乙存帳戶，仍有10,094,075元可資動用。然查，訴外人李筱莉甲存帳戶於95年10月2日之存款為48,523元，非其所謂之1,308,523元；另95年10月4日訴外人李筱莉乙存帳戶之存款為8,385,552元，非8,785,552元，故原告於95年10月4日存款僅有8,434,075元，仍不足以支付未兌現第2期備證款1,370萬元。
⑶再退步言，縱以原告所稱之95年10月11日為付款期限，惟
參訴外人李筱莉甲存帳戶於95年10月11日雖有2,078,523元，但該帳戶嗣後需給付他人180,000元、308,000元、308,000元、308,000元、106,500元，是訴外人李筱莉斯時甲存帳戶存款應以868,023元計，非其所謂之2,078,523元。又95年10月11日訴外人李筱莉乙存帳戶之存款為6,282,192元，非10,162,192元，且該帳戶嗣後亦需給付他人213,000元、2,500,040元，故訴外人李筱莉乙存帳戶存款應以3,569,152元計，非其所謂之10,162,192元。再者，從上開帳戶內容可知訴外人李筱莉之存款並非僅作本件買賣價金使用，是原告遲至95年10月11日仍無足夠資金用以支付第2期款1,370萬元，原告既無足夠資金履約，何來權利行使「同時履行抗辯權」，無法同意開立支票支付被告第2期款項。
㈡原告另主張原告與其合夥人李筱莉於新竹第一信用合作社
各有19,950,000元可動用，故其確有足夠資金支付本件第2期備證款1,370萬元，惟觀其陳述，亦有下列矛盾之處：
⑴按原告於98年6月26日言詞辯論期日時，法官問：「原告
所準備要開立的支票帳戶是否買賣契約書交款明細表所載的何銀行支票存款帳戶」，原告訴訟代理人隨即詢問坐在法庭後方的李筱莉，並回覆：「新竹三信合作社的支票存款帳戶，戶名是李筱莉，甲存帳號3311，但是款項存放在活期存款帳戶」，如今竟又改稱原告與訴外人李筱莉於新竹第一信用合作社之抵押借款亦屬支付本件買賣價金之一部分，原告所陳前後不一，顯無可採。
⑵訴外人李筱莉既係原告所稱之合夥人，且原告僅於95年8
月30日簽約時出面過一次，餘均由訴外人李筱莉處理，訴外人李筱莉當明瞭欲支付予被告之買賣價金來源，並為上開陳述。嗣經本院命原告提出上開甲存乙存帳戶，原告發覺存款數額不足，為掩飾上情，始再編造原告與訴外人李筱莉於新竹第一信用合作社之抵押借款亦屬支付本件買賣價金之一部分，如此硬湊金額之做法，實無可信之處。
⑶依原告自陳原告與訴外人李筱莉係從事不動產投資事業，
故其等於新竹第一信用合作社之抵押借款，顯非專供作本件不動產買賣之價金使用。詎原告為取信本院，將其與訴外人李筱莉之所有財產、借款，全部主張係支付予被告之價款，原告與李筱莉其他投資則無需投入金錢，此舉不僅不可思議，亦與常情相悖，故原告稱其尚有5,000多萬元可動用云云，顯非事實，亦與本案無關。
（八）另原告就系爭本件買賣契約所言不實，分述如下：㈠原告另稱「再者，原告於簽立系爭買賣契約之時，因信任
被告確實有出售系爭土地之真意，所以於口頭達成『由被告處理佃農解約事宜』之共識後，雙方僅在特約條款第七條中就補償金額予以載明，是以該份不動產買賣定型化契約第5條，雖約定『租賃關係乙方（被告）負責於『尾款付清以前』理清』，然一來雙方當時已就『由被告處理佃農解約事宜、原告負責支付佃農款項』乙事達成共識，原告斯時亦不曾懷疑被告出售土地之意願，兩造自當不再深究該定型化契約所列之制式條文」乙節：
⑴被告何時與原告口頭達成『由被告處理佃農解約事宜、原告負責支付佃農款項』之共識，原告應舉證以實其說。
⑵原告於起訴狀故意掩藏不動產買賣契約特約條款之存在，
如今面臨被告提出上開特約條款，始再設詞補充解釋，由此更見原告心虛情事。
⑶原告一再主張不應深究定型化契約所列之制式條文，似指
其不甚清楚該契約書條文內容，故應不受其拘束。惟查原告子○○、隱名合夥人李筱莉、文明房屋公司仲介丑○○均是文明房屋員工，使用本件定型化契約書多年，豈會不明瞭契約條文內容。且兩造間若真另有約定，何以不將不適用之條文刪除，以避免爭執。只因今日就不動產買賣契約書第5條第1款：「..如有他人主張權利或他項權利及租賃關係，應由被告負責於尾款付清以前速予處理」之約定無法自圓，故藉編造其他謊言欲圖跳脫上開條文規範，並於同書狀第2頁倒數第1行表示上開條文已非本案主要爭點，應探究者為被告無履約意願云云，顯然有意誤導本院判斷，原告說詞實無可採。
㈡原告又主張：「原告於依約交付第一期900萬元款項後，
因慮及被告人數頗多，為避免屆時掛一漏萬，即不斷要求代書寅○○須催促原告儘快備齊『印鑑證明』、『戶籍資料』等相關文件，俾辦理過戶事宜，然因被告斯時已欲毀約不賣，是以當寅○○代書逐一親赴被告等人處所，欲收取上開『印鑑證明』、『戶籍資料』等相關證件時，竟屢屢遭被告多方推拖、拒絕，在被告『備證不齊』之顯然違約情形下，原告自是得行使『同時履行抗辯權』，無法同意開立支票支付被告第2期款項」乙節：
⑴按不動產買賣契約書既已約定備證日期，被告本不需於備
證期日前交付相關資料，原告有何依據要求被告提早交付相關資料。遑論寅○○代書根本未「逐一親赴被告等人處所收取相關證件」，何來所謂「竟屢屢遭被告多方推拖拒絕」之情。
⑵證人寅○○於98年7月29日言詞辯論筆錄第7頁稱：「但是
我在簽約後有跟賣方兼代理人乙○○聯絡，他有表示已經交辦秘書，其秘書請我先把過戶所需的資料文件先打好，除了賣方己○○已經先在買賣契約公契用印外，其他用印及證件等到備證期日再提出」，亦明被告無於備證期日前提出相關資料之義務。
（九）另就證人即本件土地買賣委託之地政士寅○○於98年7 月29日言詞辯論期日所陳述之內容表示意見如下：
㈠就言詞辯論筆錄第4頁：「（此部分是否即契約第5條第1
項擔保責任之範圍，即被告地主應在買方尾款付清以前清理此部分之三七五租約？）簽約時原告有要求要提前確認賣方即被告能否解決三七五租約的問題以確保完整取得系爭土地，例如確認佃農是否要放棄優先承買權或終止租賃契約，被告必須在備證即第2期款之前讓原告瞭解佃農的意向以確認系爭土地能否過戶，因為佃農如果不同意就沒有辦法過戶，被告地主應該在備證第2期款之前必須確認佃農是否要放棄優先承買權，所以必須通知佃農是否行使優先承買權並提出通知之存證信函，或如與地主終止三七五租約則提出鄉鎮公所終止證明，如此才可確認系爭土地可否過戶，可否繼續履行買賣契約。（按照你剛剛所述，有關於被告即地主必須解決三七五租約之問題即非買賣契約第5條第1項被告必須在原告尾款付清以前理清之範圍？）是」乙節：查兩造既已於特約條款第6條約定：「本契約於土地承租人主張優購權後解除，賣方（即被告）應將所收價款返還買方」及不動產買賣契約書第5條第1款約定：「..如有他人主張權利或他項權利及租賃關係，應由被告負責於尾款付清以前速予處理」，且第2期備證、第3期完稅手續不受三七五租約影響，原告自當依約履行給付款項之義務，至於嗣後真無法辦理過戶，原告可請求被告返還所收價款。
㈡就言詞辯論筆錄第5頁：「在簽約時雙方面有口頭約定被
告即地主要處理三七五租約問題，原告即買方有要求在備證即第二期款之前必須處理，被告即地主雖然有同意要處理，但是沒有確切的同意在備證即第2期款之前處理好，只有表示會儘快處理」、「（按照特約條款第6條之約定，似乎無法證明被告確實有同意在備證即第2期款之前解決三七五租約的問題？）是」乙節：被告從未同意要處理三七五租約，且證人寅○○亦證述被告未允諾在備證前解決三七五租約，是原告既主張被告口頭同意要處理三七五租約，原告應負舉證責任。
㈢就言詞辯論筆錄第6頁：「（當時95年9月30日兩造有無依
照買賣契約履行備齊交付過戶資料及交付第2期款？）當天沒有，我是先有聯絡雙方，原告有要求被告處理佃農的事情及備齊過戶證件，後來雙方協調都同意延期履行第2期備證款到95年10月份，後來雙方各自主張沒有看到備證資料及備證款，所以沒有辦法履行第2期款，後來聽說兩造有各自寄存證信函，一直沒有完成第2期款的履行」乙節：被告從未與原告協調同意延期履行第2期備證款到95年10月份，實乃被告於95年9月25日電詢癸○○律師，問95年9月30日原告是否會到其事務所辦理備證手續並交付第2期款1,370萬元，因癸○○律師表示95年9月30日係星期六，其未有上班，改天再辦理。再者被告又於95年10月8日催促原告交付第2期款，故兩造始訂隔天即95年10月9日辦理備證手續並交付第2期款1,370萬元。
㈣就言詞辯論筆錄第9頁：「（兩造有無約定由何人與佃農
接洽是否行使優先購買權事宜？）就我所知兩造是同意先由文明房屋仲介公司的業務人員（姓名不詳）向佃農探口風，再後續處理」乙節：兩造若約定佃農問題由被告處理，被告自行為之即可，何必多此一舉請文明房屋仲介公司業務人員向佃農探口風，再研究如何處理，此從兩造於特約條款第7條已約定增加補償佃農之價金數額，即明證人寅○○所言不實。茲兩造既已約定由原告處理佃農問題，且就補償佃農價金達成共識，當無再為後續處理之必要。㈤就言詞辯論筆錄第9頁：「（兩造有無約定要由何造對佃
農發出是否行使優先承買權的存證信函？）當時沒有特別提到，因為當時就是希望由文明公司先去向佃農探口風，後來文明房屋有向我表示要趕快發出存證信函，後來是我以賣方名義去發存證信函，有經過賣方同意，但沒有詢問過是要以誰的名義去發，但是以我們地政的事務認為是要以賣方的名義去發」、第11頁：「（用被告名義發存證信函給佃農，文明房屋是否知道？）知道」乙節：
⑴兩造已約定由原告處理佃農問題，依理當然由原告向佃農
寄發存證信函，至若所需相關被告印章，原告可請求被告提供。
⑵按只要兩造達成買賣合意，文明房屋仲介公司即可獲得仲
介費，無義務再為買賣雙方為後續事宜。惟查，本件不動產買賣，文明房屋公司介入甚深，代原告要求寅○○向佃農寄發存證信函，由此足證文明房屋公司與買方係同一批人。且文明房屋公司就寄發佃農存證信函事宜如此緊張，亦證兩造確實約定由原告處理佃農問題。
⑶地政士寅○○寄發存證信函，並未獲被告同意，此從證人
寅○○偽刻被告印章，及證人寅○○於95年10月2日寄發竹北光明郵局第582號存證信函後，被告隨即於95年10月17日以新竹牛埔郵局第168號存證信函更正證人寅○○所虛稱之土地買賣價額，足明被告並未同意證人寅○○寄發存證信函。
⑷證人寅○○於同上筆錄亦稱：「我有告知乙○○再不發就
會耽誤到備證的時間，但是被告乙○○表示他已經不管這件事，並沒有表示同意要以賣方名義寄存證信函」。
㈥就言詞辯論筆錄第10頁：「（存證信函所載的買賣價金與
兩造買賣契約所載之價金是否一致？）不一致，我是用公契的買賣價金通知佃農行使優先承買權，因為地政事務所會核對通知佃農的存證信函，所以存證信函上面的價金就記載為公契的價金，因為地政事務所是依照公告現值來計算買賣價金」、第11頁：「（是否知道通知佃農的買賣價金是低於兩造約定的買賣價金？）是」乙節：按證人寅○○所寄發之存證信函中陳述：「公契買賣款總金額12,252,625元（公契依每平方公尺2,200元正計算），私契總成交價40,433,760元」，惟仍與不動產買賣契約上之45,820,000元金額不符，顯見原告有意欺騙佃農，以達私吞價款之目的。
（十）綜上，爰聲明請求：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷之理由：
（一）本件經與兩造整理並協議簡化爭點如下：㈠兩造間不爭執之事實：
⑴系爭坐落新竹縣○○鎮○○○段第220、221、223-15、22
3-30地號土地（以下稱為系爭土地）均為被告8人與訴外人卓靜玉所共有，除被告庚○○、辛○○各持份1/16外，餘被告壬○○等6人與訴外人卓靜玉各持分1/8（即被告8人持分合計各共7/8）。惟訴外人卓靜玉已於93年7月21日死亡，嗣訴外人卓靜玉之繼承人經分割繼承後，由訴外人黛安娜卓泰塔格於95年11月20日繼承取得訴外人卓靜玉之系爭4筆土地應有部分各1/8。又系爭土地均訂有耕地三七五租約。（參被告98年6月26日答辯狀被證1系爭土地登記簿謄本）。
⑵原告經由文明房屋公司仲介人員丑○○之仲介，以原告名
義與被告於95年8月30日簽訂不動產買賣契約，被告將系爭土地所有權全部出售予原告，約定總價為4,582萬元，惟特約約定系爭土地共有人卓靜玉死亡，辦理繼承移轉登記中，賣方即被告應儘速促成共有人卓靜玉部分於辦妥繼承登記後出售予買方即原告，在共有人卓靜玉辦妥繼承登記前，每期應付款按當期7/8給付，於共有人卓靜玉辦妥繼承登記後，賣方即被告應促成共有人卓靜玉之繼承人將其持有部分出售與買方即原告，或依土地法第34條之1規定處理，將共有人卓靜玉部分能順利出售予買方即原告，賣方即被告於共有人卓靜玉出售買方即原告手續後，買方即原告應補足之前每期短付之1/8價款。又依兩造約定，本契約簽訂之同時，甲方即原告給付第1期款900萬元，乙方即被告應將系爭土地所有權狀32張（即被告8人之系爭土地所有權狀，不包括共有人卓靜玉部分）正本交予簽約代書即地政士寅○○保管，產權之移轉登記亦由甲乙即兩造雙方共同委由立約之地政士寅○○辦理。嗣原告已依約給付被告第1期簽約款900萬元（包括95年8月22日交付發票日為95 年8月31日面額200萬元之支票定金及發票日均為95年9月30 日，面額分別為500萬元、20 0萬元之支票2紙，並均已兌現），被告亦依約將系爭土地所有權狀正本共32張交予地政士寅○○。（參被告98年6月26日答辯狀被證2不動產買賣契約書暨附件特約條款影本）。
⑶兩造間之不動產買賣契約約定主要內容如下：
①價額及付款：（契約第2條及特約條款第7條）
買賣總價4,582萬元。雙方議定本次賣賣標的以每坪24,
000元計算，總價金合計4,620萬元，因其中38萬元為補貼佃農之代價，於價金中扣除，實際買賣價金修正為4,582萬元。
第1期簽約款：95年8月30日900萬元。
第2期「備證款」：95年9月30日1,370萬元。
第3期款完稅款：稅單核下3日內942萬元。
第4期款尾款：地政機關產權登記完成3日內給付1,370萬元。
增值稅申報：申請免徵，不通過，改採一般稅率。
②付款方式（第3條）：
本契約簽約之同時，甲方即原告給付第1期款，乙方即被告應將權狀正本交予簽約代書保管。
乙方即被告備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資
料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時，甲方即原告應給付第2期款）。
契稅、增值稅單核發3日內，甲方即原告應給付完稅款同時雙方完納該稅款。
乙方即被告完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方即原告應將尾款付清。
③產權移轉（第4條）：
乙方即被告應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方即被告給付備證款時，同時交付地政士辦理權利移轉登記之一切手續。
④擔保責任（第5條）：
本買賣之不動產，乙方即被告保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方即被告負責於尾款付清以前速予清理，若甲方即原告因此受有損害，乙方即被告負完全賠償責任。
⑤稅費負擔（第6條）：
有關買賣時，發生之土地增值稅歸乙方即被告負擔，契稅（代書費）歸甲方即原告負擔。
⑥違約責任（第8條）：
甲（顯漏載「乙」字）方雙方其中之一方如未按契約條
款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。
本約一經簽訂，甲乙雙方均不得反悔或不履行情事，否則以違約論。
甲方即原告若有遲延給付之情形，應賠償乙方即被告每
日按買賣總價萬分之3違約金。如甲方即原告毀約不買或其他違約情事時，乙方即被告於解除本契約後沒收甲方即原告已付之全部款項。
乙方即被告若有遲延給付之情形，應賠償甲方即原告每
日按買賣總價萬分之3違約金。如乙方即被告毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方即原告除得解除本契約外，乙方即被告應於5日內將所收款項加倍返還甲方即原告以為違約之損害賠償。
⑦賣方應備（備證）證件：
戶籍謄本4份（個人）。
印鑑證明2份。
印鑑章1枚。
身分證影本。
土地權狀正本。地政士寅○○共簽收24張權狀，另12張
權狀9/10前補齊；共簽收8張權狀庚○○、辛○○等2人8/31。
⑧見證人：癸○○律師仲介人：不動產經紀人楊承翰。
承辦地政事事務所：竑琪地政士事務所寅○○。
⑨其他特別約定事項（第15條）：
建物條款全部刪除。
其他特約事項詳見本契約之附件。
⑩附件：特約條款
買賣土地所有權人之一卓靜玉死亡，辦理繼承移轉登記中。（第1條）。
賣方即被告應儘速促成卓靜玉部分於辦妥繼承登記後，
出售予買方即原告。（第2條）。上項手續於本契約簽訂日後1個月完成，但經雙方同意延期者不在此限。（第3條）。
在卓靜玉辦妥繼承登記前，每期應付款，按當期8分之7
給付，於卓靜玉部分辦妥繼承登記後，賣方即被告應促成卓靜玉之繼承人將其持有部分出售與買方即原告，或依土地法第34條之1規定處理，將卓靜玉部分能順利出售予買方即原告，賣方即被告於卓靜玉出售買方即原告手續後，買方即原告應補足之前每期短付之8分之1價款。（第4條）。
本契約於土地承租人主張優購權後解除，賣方即被告應將所收價款返還買方即原告。（第6條）。
雙方議定本次賣賣標地（應係「的」之誤載）以每坪24
,000元正計算，總價金合計4,620萬元，因其中38萬元正為補貼佃農之代價，於價金中扣除，實際買賣價金修正為4,582萬元正。（第7條）。
⑷兩造於95年8月30日簽訂不動產買賣契約後，原依約兩造
應於95年9月30日在見證人癸○○律師事務所由被告備齊一切過戶證件及簽妥移轉登記書表予兩造共同委任之地政士寅○○之同時，原告應給付第2期備證款1,370萬元予被告。嗣因兩造訂立系爭土地不動產買賣契約時，未察95年9月30日係星期六，旋經見證人癸○○律師於95年9月30日前告知當日係星期六不上班，兩造遂經聯繫後合意改延至95年10月9日仍在見證人癸○○律師事務所由被告備齊一切過戶證件及簽妥移轉登記書表予兩造共同委任之地政士寅○○之同時，原告應給付第2期備證款1,370萬元予被告。屆時（即95年10月9日）原告代理人李筱莉即偕同地政士寅○○、文明房屋公司仲介人員丑○○，被告則由共同代理人丙○○到場，嗣因原告代理人李筱莉詢問被告共同代理人丙○○是否解決系爭土地三七五租約佃農問題等，被告共同代理人丙○○則不耐，並要求原告交付第2期備證款1,370萬元，惟原告代理人李筱莉仍繼續詢問被告共同代理人丙○○是否解決系爭土地三七五租約佃農問題等，被告共同代理人丙○○即不耐離去，故兩造於95年10月9日並未完成備證及交付第2期備證款1,370萬元。⑸兩造簽訂不動產買賣契約後，兩造共同委任之地政士寅○
○於95年10月2日以被告名義以竹北光明郵局第582號存證信函通知佃農林光土、林和成是否行使優先購買權（並載明系爭土地權利範圍7/8，公契買賣總價款12,252,625元【依每平方公尺2,200元計算】；私契總成交價40,433,760元）（中華郵政股份有限公司新竹郵局98年8月19日竹營字第0980100769號函檢送之竹北光明郵局95年第582號存證信函影本）。佃農林光土、林和成收受上開存證信函後，則委請林思銘律師於95年10月15日以新竹英明街郵局1409號存證信函質疑系爭土地實際買賣價格，要求被告告知系爭土地確實買賣價格，以決定是否行使優先購買權（被證14）。被告收受佃農林光土、林和成收受上開存證信函後，亦由被告乙○○於95年10月17日以新竹市牛埔郵局第168號存證信函通知佃農林光土、林和成，表示系爭土地出售價格為每坪26,000元，並請佃農林光土、林和成於函到10日內回覆是否優先承購，逾期視為棄權。（被證15）。
⑹被告於95年10月16日以新竹英明街郵局第1414號存證信函
通知原告「...第2期備證款新臺幣1,375萬元（按應係1,370萬元之誤載）應於95年9月30日繳付，迄今已逾半月仍未繳付，今特以此函通知台端，請台端於獲函日起3日內依約繳付，逾期本人當依法解除契約...」。（被證4）。
嗣兩造於95年10月20日再至見證人癸○○律師事務所協商，因原告認被告仍提不出與佃農解除租約之證明，亦無法提出系爭土地「農業用地作農業使用證明書」，乃認被告「備證不齊」顯然違約，而未支付被告第2期款項1,370萬元。兩造於95年10月20日再協商無果後，原告即於同日即95年10月20日以竹北六家郵局第277號存證信函回覆被告「...台端雖承諾系爭土地產權清楚，然迄今不僅頻與佃農發生產權爭議，且遲未完成耕地租約除去義務。基上，為恐本人日後無法依約取得系爭土地完整權限，特函請台端儘速處理前揭產權糾紛，並告知本人願於台端依約終止上開租約後繳付第2期款項，以維雙方權益是禱。」（被證5）。被告亦於同日即95年10月20日再以新竹牛埔郵局第170號存證信函通知原告「...第2期備證款新臺幣1,375萬元（按應係1,3 70萬元之誤載）應於95年9月30日繳付，迄今已逾半月仍未據繳付，經本人等以新竹英明街郵局存證信函第01414號通知台端依約繳付，雙方於95年10月20日在許修賢律師事務所協商，台端仍未履約繳付，今特以此函通知台端，本人等將依法解除不動產買賣契約，並依違約規定處置。」（被證6）。原告收受被告上開存證信函後，又於95年10月25日以竹北六家郵局第282號存證信函回覆被告「...契約第3條第2項明確規範『乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時，甲方應給付第2期款），另第4條第1項亦規定乙方應甲方給付備證款之同時，將備齊之證件交付地政士等節。且查，本人於民國95年10月20日同台端至見證律師處協商第2期款給付方式及備證進度時，遲不見台端就是否依約備妥過戶證件乙事有所交待，是台端來函指稱本人違約似有誤會。基上。本人確秉持誠信與台端協商此筆買賣，且靜待台端備妥證件交付地政士後，遵約繳付第2期款項，以維雙方權益。」（被證7）。嗣兩造再於95年10月30日至見證人癸○○律師事務所協商，原告仍認被告提不出與佃農解除租約之證明，亦無法提出系爭土地「農業用地作農業使用證明書」，仍認被告「備證不齊」顯然違約，而未支付被告第2期款項1,370萬元。之後，原告復委由羅紀雄律師於95年11月3日以95勳字第641號律師函催告被告「...函催台端於文到10日內依約除去貴我雙方買賣標的土地上之耕地租賃關係，並交付農業用地作農業使用證明書，及負責促成共有人之一卓靜玉（已死亡）之繼承登記，逾期解除買賣契約。」（被證8）。嗣原告再委由羅紀雄律師於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函通知被告「...因台端等有遲延履行約定義務之情形，經本律師於95年11月3日代理子○○先生發函催告台端等於文到10日內履行，逾期未履行將解除契約，台端已於95年11月6日收到該函，迄今已逾上開催告期間甚久，仍未見依約履行。茲依民法第254條之規定代理子○○先生解除本件買賣契約，並請於文到5日內返還已收價金900萬元，並依民法第259條第2款之規定附加自受領時即95年8月31日起按年息5%算之利息。」（被證9）。被告則於本院96年訴字第9號返還所有物事件，於96年5月11日以民事準備書（二）狀向原告為解除系爭土地買賣契約之意思表示。
⑺被告8人已分別於95年9月1日、95年10月3日、95年10月4
日、95年10月5日均申請取得印鑑證明。（被證17印鑑證明影本）。
⑻兩造訂立之不動產買賣契約第3條第2款付款方式所謂「戶
籍資料」係指證明戶籍之資料，例如身分證、戶口名簿影本皆可；「稅單」係指房屋稅單、地價稅等已繳稅證明，目的是要證明未欠稅，惟系爭土地係農地不用繳地價稅，故不用提出已繳納地價稅之地價稅單。（本院98年7月29日言詞辯論筆錄證人寅○○之證述）。又系爭土地上並無建物，且系爭土地買賣契約之標的為土地，非建物，亦無房屋稅單。
⑼系爭土地經兩造共同委任之地政士向新竹縣竹東鎮公所申
請核發「農業用地作農業使用證明書」，惟經新竹縣竹東鎮公所以系爭土地閒置及房屋未附使用執照，審查結果不予核准發給「農業用地作農業使用證明書」（原證5新竹縣竹東鎮公所95年10月4日竹鎮農字第0950014023號函）。惟實際上系爭土地上並無房屋。又系爭土地為農地，無需提出「農業用地作農業使用證明書」亦可辦理移轉登記，惟提出「農業用地作農業使用證明書」則可免除土地增值稅。
⑽被告訴請訴外人即兩造共同委任之地政士寅○○返還系爭
土地所有權狀正本32張（原告為參加人），業經本院以96年度訴字第9號判決被告勝訴，並經臺灣高等法院98年度上字第437號、最高法院98年度台上字第1950號判決駁回訴外人寅○○之上訴而確定。
⑾被告先後於95年10月16日、95年10月20日對原告所發之新
竹英明街郵局第1414號存證信函及新竹牛埔郵局第170號存證信函，均係催告原告給付第2期備證款，並非解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示。
㈡兩造間主要之爭點為：
⑴原告委由羅紀雄律師於95年12月22日以桃園府前郵局第28
02號存證信函主張被告違約，而向被告為解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示，是否已合法解除兩造間系爭土地買賣契約？⑵原告主張被告已明確預示拒絕給付清理佃農租約事宜之義
務，此拒絕給付之行為，係同時符合系爭不動產買賣契約第8條第1款「一方如未按契約條款約定履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事」要件，原告得同時依系爭不動產買賣契約第8條第1款及第
4 款後段之約定，請求被告賠償第1期款900萬元損害，及請求被告給付1, 800萬元違約金，並依選擇之合併，請求擇一為有利於原告之裁判，有無理由？
（二）得心證之理由：㈠被告先後於95年10月16日、95年10月20日對原告所發之新竹
英明街郵局第1414號存證信函及新竹牛埔郵局第170號存證信函，均非係解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示，均不發生解除契約之效力：
⑴按解除權係指得解除契約之權利，其行使以意思表示為之，
且因無須得他方之同意，即得發生解除之效果，故係單獨行為。又解除權之行使足以使契約自始歸於消滅，故其性質為形成權。據此，解除權之行使應由解除權人向他方當事人以意思表示為之，此觀民法第258條第1項規定解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之即明。故契約雖有解除之原因，惟僅契約當事人有可得行使之解除權，究非因而當然發生契約消滅之效力，必也由解除權人之一方向他方當事人以意思表示為之，始發生解除之效力。
⑵觀諸被告於95年10月16日對原告所發之新竹英明街郵局第14
14號存證信函係謂：「...第2期備證款新臺幣1,375萬元（按應係1,370萬元之誤載）應於95年9月30日繳付，迄今已逾半月仍未繳付，今特以此函通知台端，請台端於獲函日起3日內依約繳付，逾期本人『當』依法解除契約...」，文義上已明白表示係限期催告原告履約給付第2期備證款，逾期即「將」在未來依法解除契約，故被告此存證信函僅係限期催告原告履約，並無任何行使解除權之意思表示甚明。
⑶再觀諸被告於95年10月20日對原告所發之新竹牛埔郵局第17
0號存證信函係謂：「...第2期備證款新臺幣1,375萬元（按應係1,370萬元之誤載）應於95年9月30日繳付，迄今已逾半月仍未據繳付，經本人等以新竹英明街郵局存證信函第0141
4 號通知台端依約繳付，雙方於95年10月20日在癸○○律師事務所協商，台端仍未履約繳付，今特以此函通知台端，本人等將依法解除不動產買賣契約，並依違約規定處置。」揆諸此存證信函內容，亦明白表示被告係因於同日再與原告協商履約第2 期備證款未果，而於同日協商未果後於同日所發此存證信函，並謂：「... 協商，台端仍未履約繳付，今特以此函通知台端，本人等『將』依法解除不動產買賣契約，並依違約規定處置。」顯然係重申限期催告原告履約給付第
2 期備證款，並表示同日協商原告仍未履約給付第2 期備證款，被告「將」依法解除契約，亦無行使解除權之意思表示甚明。
⑷綜上，姑不論被告在95年10月20日前是否已取得契約之解除
權，然倘被告未向他方當事人即原告為行使解除權之意思表示，究仍不發生解除契約之效力。據此，被告先後於95年10月16日、95年10月20日對原告所發之新竹英明街郵局第1414號存證信函及新竹牛埔郵局第170號存證信函，既均無行使解除權之意思表示，自均不發生解除契約之效力。被告就此亦不爭執，自堪以認定。
㈡原告委由羅紀雄律師於95年12月22日以桃園府前郵局第2802
號存證信函主張被告違約，而向被告為解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示，惟原告依約並未取得解除權，其所為解除契約之意思表示不生解除契約之效力：
⑴原告主張被告違約，乃係以被告依約應於原告給付第2期備
證款時備齊移轉登記所需一切文件，並於原告給付第2期備證款前完成①除去系爭土地上之耕地租賃關係即終止耕地三七五租約，提終止租佃關係之證明文件；②辦理系爭土地共有人卓靜玉之繼承登記；③提出系爭土地「農業用地作農業使用證明書」，然被告於收受原告之第1期簽約款900萬元鉅款後，即拒絕備妥上開過戶所需相關證件交付地政士，復未依約於1個月內完成系爭土地共有人卓靜玉持分部分之繼承登記，且被告一方面無法與佃農終止系爭土地三七五租約，另方面又無法提出系爭土地「農業用地作農業使用證明書」，以致稅捐機關無法核定稅單，欲「違約拒賣」之心，已甚為顯然，且嗣後被告居然又將終止三七五租約問題悉數推與原告，且將申請系爭土地「農業用地作農業使用證明書」核發乙事，推得一乾二淨，原告乃於95年11月3日以上開律師函催告被告完成上開約定義務，然被告卻置之不理，足見被告毫無履約之誠意，主觀上顯然已有「拒絕給付」之情事，可預期被告將來亦不可能為給付，是被告「毀約不賣」、「主觀不為給付」，已構成重大違約。被告此種拒絕給付之行為，已符合系爭不動產買賣契約第8條第1款「一方如未按契約條款約定履行」及同條第4款後段「毀約不賣」、「不為給付」、「其他違約情事」要件，原告業已依兩造間系爭土地買賣契約第8條第1款及同條第4款後段之約定向被告解除買賣契約云云。
⑵被告並無應提出而未提出「農業用地作農業使用證明書」之違約，亦無未辦理共有人卓靜玉之繼承登記之違約：
①按系爭土地為農地，無需提出「農業用地作農業使用證明書
」亦可辦理移轉登記，惟提出「農業用地作農業使用證明書」則可免除土地增值稅一節，為兩造所不爭執。參以依系爭不動產買賣契約第2條約定「增值稅申報：申請免徵，不通過，改採一般稅率。」同契約第14條第3款：「□本買賣土地係農地，賣方需取得政府機關核發之農地作農業使用證明書予買方，且本買賣標的不得為申請過農舍，或農舍之配合耕地。本買賣標的需可合法登記於買方名下」，兩造就此部份並未合意勾稽，顯係有意排除；且證人寅○○地政士、癸○○律師亦分別到庭證述：「（契約第二條的價款關於增值稅申報是否記載申請免徵，不通過改採一般稅率？）有。（此部分是否也經雙方當事人合意？）是。（這部分記載當事人意思為何？）此部分記載是雙方合意，原則上申請取得農業使用證明書申請免徵土地增值稅，如果無法取得農業使用證明書，則依一般稅率繳納土地增值稅。（按照契約約定如果無法取得農業使用證明書，須按一般稅率繳納土地增值稅，此部分之土地增值稅是否應由被告即地主繳納負擔？）是」（參本院98年7月29日言詞辯論筆錄）；「（是否記得買賣契約的第2條的增值稅申報下方註記內容是何意？）雙方認為系爭土地是農地的移轉，應該是免徵土地增值稅，如果沒有辦法免徵的話，就按照一般的稅率去繳」等情明確（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄），已足證被告確無必提出「農業用地作農業使用證明書 」之義務，自無應提出而未提出「農業用地作農業使用證明書」之違約。
②依系爭不動產買賣契約附件即特約條款之約定，「買賣土地
所有權人之一卓靜玉死亡，辦理繼承移轉登記中。」（特約條款第1條）；「賣方（即被告）應儘速促成卓靜玉部分於辦妥繼承登記後，出售予買方（即原告）。」（特約條款第2條）；「上項手續於本契約簽訂日後1個月完成，但經雙方同意延期者不在此限。」（特約條款第3條）；「在卓靜玉辦妥繼承登記前，每期應付款，按當期8分之7給付，於卓靜玉部分辦妥繼承登記後，賣方（即被告）應促成卓靜玉之繼承人將其持有部分出售與買方（即原告），或依土地法第34條之1規定處理將卓靜玉部分能順利出售予買方（即原告），賣方（即被告）於卓靜玉出售買方（即原告）手續後，買方（即原告）應補足之前每期短付之8分之1價款。」（特約條款第4條）。證人癸○○律師亦到庭證述：「（有關於另外的共有人之一卓靜玉已經死亡，在簽約時尚未辦理繼承登記，兩造就此部分有無約定如何處理？）詳如特約條款第2、3、4項。（按照特約條款第3項約定賣方應在簽約之後一個月完成促使卓靜玉部分辦理繼承登記出售給買方，此部分意旨為何？）這只是一個時間上的督促，所以在第4項在加註如果沒有辦法完成第2、3項，就按照土地法34條之1規定處理。（是否上開一個月督促期間並沒有強制性？）是，因為賣方也無法確定卓靜玉的繼承人是否願意辦理繼承登記後出售給買方。」等情（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄），亦足證被告確無未辦理共有人卓靜玉之繼承登記之違約。
③被告嗣後亦不再主張被告有未提出「農業用地作農業使用證
明書」及未辦理共有人卓靜玉之繼承登記之違約（參本院9年4月26日言詞辯論筆錄）。
④綜上，被告抗辯並無應提出而未提出「農業用地作農業使用
證明書」之違約，亦無未辦理共有人卓靜玉之繼承登記之違約，已堪信為實在。
⑶被告並無拒絕備妥移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印之違約：
①依兩造間系爭不動產買賣契約第3條第2款之約定，「乙方【
即被告】備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時，甲方【即原告】應給付第2期款）。」同契約簽章欄上方勾稽之賣方應備（備證）證件為：⑴戶籍謄本4份（個人）。⑵印鑑證明2份。⑶印鑑章1枚。⑷身分證影本。⑺土地權狀正本。
②證人即地政士寅○○到庭證述：「（提示原證一不動產買賣
契約書，是否為本件買賣契約承辦之地政士？）是。（不動產買賣契約書是誰製作的？）我寫的。...（依買賣契約第2條第2期備證款及第3條第2款之約定，兩造之真意為何？）雙方面同時履行，即原告買方給付第2期款同時賣方即被告必須備齊交付一切過戶資料。...（雙方協調同意延期履行第2期款之後，被告即地主有無表示可以提出過戶所需一切證件？）沒有，但是我在簽約後有跟賣方兼代理人乙○○聯絡，他有表示已經交辦秘書，其秘書請我先把過戶所需的資料文件先打好，除了賣方己○○已經先在買賣契約公契用印外，其他用印及證件等到備證期日再提出...（所謂的備證資料稅單是否指房屋稅單、地價稅等已繳稅證明？）是，此部分是要證明並沒有欠稅，否則欠稅也沒有辦法過戶。但因為系爭土地是農地不用繳地價稅，所以不用提出已繳納地價稅之地價稅單。...（第1期款交付之後有聯絡被告乙○○的秘書給被告己○○在公契上用印？）是，當時被告己○○及被告乙○○之秘書都在場。（買賣契約第3條第2款所載，移轉登記書表是否就是指拿給被告己○○用印的公契？）是的。（依照雙方約定移轉登記書表用印是否是你找賣方用印？）依照約定是雙方同時履行，被告在原告交付第2期款同時用印就可以，當時是因為被告己○○要出國，所以才先用印。...（契約第3條第2款，戶籍資料四個字是何意思？）只要能證明戶籍的資料就可以，不一定需要戶籍謄本，例如身分證、戶口名簿影本都可以，並非一定要提出戶籍謄本」等情（參本院98年7月29日言詞辯論筆錄），並提出被告己○○已用之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書影本。據此，對照兩造間系爭不動產買賣契約第3條第2款及簽章欄上方勾稽之賣方應備（備證）證件，足證本件被告應與原告給付第2期備證款同時備齊之一切過戶證件資料包括①證明戶籍之戶籍資料，例如身分證、戶口名簿影本皆可；②印鑑證明；③土地權狀正本（依系爭不動產買賣契約簽章欄上方勾稽之賣方應備〈備證〉證件「⑺土地權狀正本」下方已由地政士寅○○註記「共簽收24張權狀，另12張權狀9/10前補齊；共簽收8張權狀庚○○、辛○○等2人8/31」，故被告等8人之土地權狀正本32份已於95年8月31日依約全數交由地政士寅○○保管）；④印鑑章；⑤在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書（即證人寅○○所稱之公契）用印。
惟被告無庸提出稅單，蓋稅單係指房屋稅單、地價稅等已繳稅證明，目的係為證明未欠稅，惟系爭土地係農地不用繳地價稅，故不用提出已繳納地價稅之地價稅單，且系爭土地上並無建物，且系爭土地買賣契約之標的為土地，非建物，亦無房屋稅單。
③揆諸上開認定，本件被告應與原告給付第2期備證款同時備
齊之一切過戶證件資料乃包括①證明戶籍之戶籍資料，例如身分證、戶口名簿影本皆可；②印鑑證明；③印鑑章；④在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書（土地權狀正本已於95年8月31日全數交由地政士寅○○保管），惟上開①證明戶籍之戶籍資料②印鑑證明③印鑑章等資料及④土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書用印，被告只需於原告給付第2期備證款同時提出及用印即可（即同時履行）。參以被告確已於兩造合意延至95年10月9日同時履行備證及交付第2期備證款期日前，分別於95年9月1日、95年10月3日、95年10月4日、95年10月5日均申請取得印鑑證明，足證被告確已於95年10月5日即已備妥印鑑證明，且證人即地政士寅○○於兩造約定之第2期備證款期日前亦確曾與被告即賣方兼代理人乙○○聯絡，被告即賣方兼代理人乙○○確表示已交給其秘書辦理，並囑證人即地政士寅○○先將過戶所需的資料準備好，復因賣方即被告己○○要出國，故賣方即被告己○○即已先在土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書用印等情，在在均足堪認被告確已於約定之95年10月9日同時履行備證及交付第2期備證款期日前，即已備妥移轉登記所需一切文件，且已「準備提出」「移轉登記所需一切文件」之「給付」，並無拒絕備妥移轉登記所需一切文件及於備證期日在移轉登記書表用印之情事。原告主張交付第1期款900萬元後，即不斷要求地政士寅○○催促被告儘快備齊「印鑑證明」、「戶籍資料」等相關證件，俾辦理過戶事宜，然因被告斯時已欲毀約不賣，是以當地政士寅○○逐一親赴被告等人處所，欲收取上開「印鑑證明」、「戶籍資料」等相關證件時，竟屢屢遭被告多方推託、拒絕云云，乃顯與證人即地政士寅○○上開證述：「（依買賣契約第2條第2期備證款及第3條第2款之約定，兩造之真意為何？）雙方面同時履行，即原告買方給付第2期款同時賣方即被告必須備齊交付一切過戶資料。...（雙方協調同意延期履行第2期款之後，被告即地主有無表示可以提出過戶所需一切證件？）沒有，但是我在簽約後有跟賣方兼代理人乙○○聯絡，他有表示已經交辦秘書，其秘書請我先把過戶所需的資料文件先打好，除了賣方己○○已經先在買賣契約公契用印外，其他用印及證件等到備證期日再提出」等情不符，顯非事實，不足採信。至證人即地政士寅○○另證述：「之後雙方同意延期履行第2期款之後，我有再跟賣方乙○○聯絡，他表示已經寄存證信函給買方，他已經委託律師處理，叫我不要再跟他聯絡，我有問他備證資料是否準備好，他說他已經全權委託律師處理，不要再找他」等語（參本院98年7 月29日言詞辯論筆錄），則已係在兩造合意延期之95年10月9 日同時履行備證及交付第2 期備證款期日之後，且係原告未依債務本旨之準備給付，被告自得拒絕同時履行給付（詳如後述），故被告亦無單方拒絕備妥移轉登記所需一切文件及於備證期日在移轉登記書表用印之情事可言。
④第按，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效
力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第235條、第264條第1項前段分別定有明文。查兩造間系爭不動產買賣契約第3條第2款係約定「乙方【即被告】備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時，甲方【即原告】應給付第2期款）」，堪認兩造就原告應負給付第2期備證款之義務，與被告應備齊提出一切過戶證件資料及簽妥移轉登記書表之義務，係兩造互負同時履行之義務。據此，揆諸上開規定，兩造間倘一方當事人未依債務本旨為對待給付，他方當事人即得拒絕自己之給付。惟雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。
故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯。（最高法院75年台上字第534號判例要旨參照）。經查，兩造間就原告應負給付第2期備證款之義務，與被告應備齊提出一切過戶證件資料及簽妥移轉登記書表之義務，乃係互負同時履行之義務，已如上述，則原告於兩造約定之95年10月9日第2期備證款期日自應依債務本旨提出第2期款1,370萬元之給付，被告則應同時備齊提出一切過戶證件資料及簽妥移轉登記書表之給付，然原告於該第2期備證款期日乃要求被告應同時提出終止三七五租約證明、「農業用地作農業使用證明書」證明，及辦理共有人卓靜玉之繼承登記等，始願給付第2期備證款，此已據證人即地政士寅○○證述：「（當時95年9月30日兩造有無依照買賣契約履行備齊交付過戶資料及交付第2期款？）...後來雙方協調都同意延期履行第2期備證款到95年10月份，後來雙方各自主張沒有看到備證資料及備證款...（原告有無特別提到備證齊全包括三七五租約要處理完成之證明？）有。...（買方在要求賣方備證的時候要提出三七五租約的處理文件，如果賣方提出印鑑證明、戶籍資料、稅單、公契移轉書表、用印，而沒有提出三七五租約處理文件，原告有無表示沒有提出三七五租約處理文件也不願意給付第2期備證款？）買方很積極要求賣方提出三七五租約處理文件...要求賣方一定要提出備證所需資料，此備證所需資料包括三七五租約處理文件」等情（參本院98年7月29日言詞辯論筆錄），並經證人丙○○到庭證述：「...到了約定日期95年10月9日，被告已經準備好備證資料到許律師事務所...文明房屋的人包括丑○○等人說要代理原告，但是推說農業使用證明沒有申請核准，反過來要求我們去申請，又講說卓靜玉的繼承事情，又講到佃農現在要1600萬，所以就沒有辦法繼續再談下去」等情明確（參本院98年9月18日言詞辯論筆錄）。參以原告嗣後委由羅紀雄律師於95年11月3日以95勳字第641號律師函催告被告之內容略謂「...函催台端於文到10日內依約除去貴我雙方買賣標的土地上之耕地租賃關係，並交付農業用地作農業使用證明書，及負責促成共有人之一卓靜玉（已死亡）之繼承登記，逾期解除買賣契約」等語，且兩造亦不爭執兩造再於95年10月20日至見證人癸○○律師事務所協商同時履行第2期備證款及備證時，原告仍認被告提不出與佃農解除租約之證明，亦無法提出系爭土地「農業用地作農業使用證明書」，乃認被告「備證不齊」顯然違約，而未支付被告第2期款項1,370萬元；嗣兩造復於95年10月30日再至見證人癸○○律師事務所第3次協商履行第2期備證款及備證時，原告仍認被告提不出與佃農解除租約之證明，亦無法提出系爭土地「農業用地作農業使用證明書」，仍認被告「備證不齊」顯然違約，而未支付被告第2期款項1,370萬元等情，亦在在均足堪認兩造先後3次分別於95年10月9日、95年10月
20 日、95年10月30日合意履行第2期備證款及備證時，原告確均要求被告應同時提出終止三七五租約證明、「農業用地作農業使用證明書」證明，及辦理共有人卓靜玉之繼承登記等，始願給付第2期備證款無訛。據此，姑不論兩造先後3次於95年10月9日、95年10月20日、95年10月30日合意履行第2期備證款及備證時，原告均未現實提出第2期備證款1,370萬元之給付，此已分別據證人寅○○、丙○○、丑○○為一致之證述，被告自得行使同時履行抗辯，拒絕提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印，而不負遲延給付責任；況原告表示願於被告同時提出終止三七五租約證明、「農業用地作農業使用證明書」證明，及辦理共有人卓靜玉之繼承登記等，即願給付第2期備證款，縱認係準備給付之通知，以代提出，然其表示願給付第2期備證款係以被告應同時提出終止三七五租約證明、「農業用地作農業使用證明書」證明，及辦理共有人卓靜玉之繼承登記等為條件，亦已非依債務本旨為準備給付，自亦不生準備給付以代給付之效力，被告仍得行使同時履行抗辯，拒絕提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印，而不負遲延給付責任。再者，原告既未依債之本旨提出給付或未依債之本旨為準備給付之通知以代給付，且係表示願給付第2期備證款係以被告應同時提出終止三七五租約證明、「農業用地作農業使用證明書」證明，及辦理共有人卓靜玉之繼承登記等為條件，顯係拒絕被告依債之本旨僅提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印之對待給付，依民法第234條規定，自應由原告負受領遲延責任。惟按，雙務契約之一方當事人受領遲延者，其原有之同時履行抗辯權，並未因而歸於消滅。故他方當事人於其受領遲延後，請求為對待給付者，仍非不得提出同時履行之抗辯，已如上述。因之，原告就被告應負同時履行「提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印」之對待給付義務，固應負受領遲延責任，然如被告仍請求原告為對待給付（即第2期備證款1,370萬元）時，原告仍非不得提出同時履行之抗辯，亦即原告仍得請求被告為對待給付（即「提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印」），惟被告先後3次於95年10月9日、95年10月20日、95年10月30日均請求原告為對待給付（即第2期備證款1,370萬元）時，原告則均表示願對待給付（即第2期備證款1,370萬元）係以被告應同時提出終止三七五租約證明、「農業用地作農業使用證明書」證明，及辦理共有人卓靜玉之繼承登記等為條件，顯均係拒絕被告依債之本旨僅提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印之對待給付，則原告未依債之本旨提出對待給付（即第2期備證款1,370萬元），自應負遲延對待給付之責任。
⑤綜據上述，原告既未為對待給付（即第2期備證款1,370萬元
），或未依債之本旨為準備給付之通知以代給付，且拒絕受領被告依債之本旨之對待給付（即「提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印」），被告自得行使同時履行抗辯，拒絕為對待給付（即「提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印」），而不負遲延給付責任，且應由被告負受領遲延責任。反之，被告先後3次均請求原告為對待給付（即第2期備證款1,370萬元）時，原告均拒絕被告依債之本旨僅提出移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印之對待給付，則原告自應自負遲延對待給付之責任。從而，被告自無拒絕備妥移轉登記所需一切文件及在移轉登記書表用印之違約，亦堪以認定。
⑷兩造係合意以總額423萬元處理與佃農終止系爭土地三七五租約，並逕由買方即原告扣除給付佃農：
①兩造均不爭執原告向被告購買系爭土地後，應與佃農終止系
爭土地三七五租約，而與佃農終止租約應補償佃農之費用則逕由買方即原告扣除給付佃農，倘佃農就系爭土地行使優先購買權，則兩造間系爭土地買賣契約即於佃農行使優先購買權後當然解除（特約條款第6條參照）。
②按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1、3項定有明文。查被告就原告主張兩造係合意以總額423萬元處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事實，已據被告於98年6月26日言詞辯論期日言詞辯論時引用同日提出之答辯狀（第7頁）為自認，參以兩造簽訂之系爭不動產買賣契約亦係約定系爭土地買賣價格為每平方公尺24,000元，而被告嗣後於95年10月17日以新竹市牛埔郵局第168號存證信函通知佃農林光土、林和成，則表示系爭土地出售價格為每坪26,000元，經核確與原告主張兩造合意與佃農處理終止系爭土地三七五租約之代價為系爭土地每坪2,000元之價差（即每坪以26,000元計算，扣除實付每坪24,000元）385萬元（即1,925坪×2,000元＝
385 萬元）及簽約日再補足系爭土地公告現值已由每平方公尺2,00 0元提高為2,200元之差額整數38萬元，合計為423萬元相符，應堪信為實在。至被告嗣後改稱系爭土地市價每坪約30,000元，兩造合意與佃農處理終止系爭土地三七五租約之代價為系爭土地每坪6,000元之價差（即每坪以30,000元計算，扣除實付每坪24,000元）1,155萬元（即1,925坪×6,000元＝1,155萬元）及簽約日再補足系爭土地公告現值已由每平方公尺2,000元提高為2,200元之差額整數38萬元，合計為1,193萬元云云，則不能舉證證明與事實相符，亦為原告所否認，自不足以推翻其上開所為自認，不足採信。
⑸兩造係約定應由原告自行處理與佃農終止系爭土地三七五租約：
①兩造間就究係約定由何造與佃農處理終止系爭土地三七五租
約一節，乃各執一詞。惟觀諸兩造間系爭不動產買賣契約附件特約條款第6、7條係約定：「本契約於土地承租人主張優購權後解除，賣方（即被告）應將所收價款返還買方（即原告）。」「雙方議定本次賣賣標地（應係「的」之誤載）以每坪24,000元正計算，總價金合計4,620萬元，因其中38萬元正為補貼佃農之代價，於價金中扣除，實際買賣價金修正為4,582萬元正。」顯已預先約定最終若佃農不同意終止租約，且行使優先購買權時，兩造即解除約系爭不動產買賣契約，另兩造合意之系爭土地買賣總價4,582萬元，乃係賣方即被告賣清之價額，即係扣除與佃農協議終止租約補償佃農後之價額。參以依被告與文明房屋公司簽訂之買賣仲介專任委託書第14條亦約定：「上開4筆地號三七五租約部分由買方（即原告）負擔」等情，衡情仲介人文明房公司自不可違反被告之委託意旨，且本件兩造間系爭不動產買賣契約買方部分實際上均由原告之合夥人李筱莉負責，而原告之合夥人李筱莉又同時係文明房屋公司協理，已任職文明房屋公司5、6年，衡情亦無不知被告與文明房屋公司簽訂之買賣仲介專任委託書內容之可能。再者，揆諸上開兩造間系爭不動產買賣契約附件特約條款第7條之約定，原告應給付被告之價金4,582萬元既係扣除補償佃農費用後賣方即被告賣清之價額，亦即應補償佃農之費用已由買方即原告預先扣除，原告亦不爭執應補償佃農之費用由買方即原告支付佃農，則倘兩造係約定由賣方即被告負責與佃農處理終止三七五租約事宜，衡情即無必要先由買方即原告預先扣除補償佃農費用，俟後再由買方即原告支付佃農補償費用，如此約定非但徒增權益關係之混亂，更可能茲生糾葛（例如何時支付、如何支付等）！反之，兩造既合意應補償佃農之費用逕由約定之買賣價金預先扣除，亦即原告應給付被告之買賣價金4,582萬元係預先扣除補償佃農費用後賣方即被告賣清之價額，且未來應補償佃農之費用逕由買方即原告支付佃農，在在均足堪認被告係欲免除與佃農協議終止三七五租約之義務。此外，兩造於95年8月30日簽訂系爭不動產買賣契約前原係約定補償佃農之費用為系爭土地每坪2,000元之價差385萬元，嗣於簽約當日原告及文明房屋公司仲介人即以系爭土地公告現值已由每平方公尺2,000元提高至2,200元，遂再要求被告扣除每平方公尺200元之公告現值價差38萬元（取整數）併作為補償佃農之費用（即合計423萬元），嗣經被告同意後，兩造乃以系爭土地每坪24,000元計算再扣除38萬元後合意以總價4,582萬元為買賣總價金（即1,925坪×24,000元－38萬元＝4,582萬元），此非但為原告所自承，亦為證人丑○○證述在卷，應堪信為真實。據此，原告倘依約僅負兩造約定之金額支付佃農補償費之義務，則原告何需計較系爭土地公告現值提高，而要求被告再扣除系爭土地每平方公尺200元公告現值價差38萬元？亦即兩造倘係約定由被告負責處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事，原告只負責支付兩造約定之補償佃農費用，則兩造簽約前既已約定補償佃農之費用為系爭土地每坪2,000元之價差385萬元，不論系爭土地公告現值是否調漲，亦不論佃農要求補償之價額是否逾385萬元，自均與原告無涉，原告應僅負支付385萬元補償費之義務，何以原告於簽約日猶計較系爭土地公告現值調漲，而要求被告再扣除系爭土地每平方公尺200元公告現值價差38萬元？顯然兩造應確係約定由原告自行負責處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事，且負責支付佃農補償費用。從而，被告抗辯兩造係約定由原告自行處理與佃農終止系爭土地三七五租約事宜一節，應堪足採信。
②再者，證人癸○○律師亦到庭證述：「（當時雙方有無提到
系爭土地有三七五租約的情形？）有，買方表示已經向承租人說好可以自己解決，但是這沒有記載在契約特約條款內，因為買方也沒有確定說一定可以解決，所以在特約條款才會約定如果土地承租人主張優先承買權，兩造契約就解除。... （買賣契約書特約條款第7條約定由來為何？）買方拿新台幣380,000元去向佃農協調，因為買方當時講說已經跟佃農講好，給佃農一點小錢就可以解決，所以雙方面後來講好從價金中減少新台幣380,000元，給買方去跟佃農解決」等情，核與證人即文明房屋公司仲介人丑○○證述：「（在正式簽約之前，是否有於95年8月16日、95年8月22日曾經跟丙○○及賣方代表乙○○簽署被證10買賣仲介專任委託書？）是，有。...（在簽約之前賣方是否就已經有言明三七五租約佃農的問題由買方自行負責處理？）簡單來講是的，但中間有一些過程。（賣方是否有言明契約價金是以每坪新台幣24,000元計算賣清，三七五租約由買方自行處理，簽約當天你又表示土地公告現值在簽約時已經漲為每坪新台幣2,200元較原來的每坪新台幣2,000元漲了新台幣200元，依土地面積約1925坪計算，要再補貼佃農新台幣380,000元，所以在買賣契約特約條款第7條約定再由總價金中扣除新台幣380,000元作為買方負責貼補佃農的價差？）每坪新台幣24,000元部分本來是每坪新台幣26,000元，扣除每坪新台幣2,000元，作為補貼佃農的費用，賣方說賣清每坪新台幣24,000元價差每坪新台幣2,000元作為補貼佃農的費用，由買方自行處理佃農三七五租約，特約條款第7條部分是實在的。...（簽約當天確實有約定佃農三七五租約的部分由買方自行負責處理，但是賣方主導者丙○○不放心，當場要求許律師發存證信函通知佃農是否行使優先承買權，買方及你均表示此部分已經跟佃農講好了，而且由買方自行負責，所以許律師才沒有發存證信函通知佃農是否行使優先承買權？）丙○○是因為許律師每發一封存證信函就要六千元，因為費用的問題，所以我們才會講說由我們的代書這邊來代為發存證信函...（有無去找過佃農？）簽約後有去找過，簽約前有透過當地的人去接觸」等情大致相符（均參本院98年9月18日言詞辯論筆錄），亦足證辯兩造確係約定由原告自行處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事。
③再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告雖主張兩造係口頭約定由被告處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事云云，然無法舉證以實其說，自難憑採。至證人寅○○雖證稱：「（兩造訂立買賣契約時，買方即原告是否知悉系爭土地上有三七五租約？）知道。...簽約時原告有要求要提前確認賣方即被告能否解決三七五租約的問題以確保完整取得系爭土地，例如確認佃農是否要放棄優先承買權或終止租賃契約，被告必須在備證即第二期款之前讓原告瞭解佃農的意向以確認系爭土地能否過戶，因為佃農如果不同意就沒有辦法過戶，被告地主應該在備證第二期款之前必須確認佃農是否要放棄優先承買權，所以必須通知佃農是否行使優先承買權並提出通知之存證信函，或如與地主終止三七五租約則提出鄉鎮公所終止證明，如此才可確認系爭土地可否過戶，可否繼續履行買賣契約」云云（參本院98年7月29日言詞辯論筆錄），然顯與證人癸○○律師、仲介人丑○○之上開證述不合，參以證人寅○○係與文明房屋公司配合之地政士，此觀證人寅○○自承：「（是否常常承辦文明房屋的土地買賣案件？）大概只有95年那年有，大概20件」等情即明，而原告之合夥人李筱莉又係文明房屋公司協理，故證人寅○○自難免有原告之虞，應足堪認證人寅○○之上開證述，尚不足採信。
④綜據上述，兩造確係約定由原告自行處理與佃農終止系爭土
地三七五租約之事，已堪足認定。原告主張兩造係約定由被告處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事云云，則不足採信。從而，原告主張被告應處理與佃農終止系爭土地三七五租約之事，詎事後竟將與佃農處理終止三七五租約問題推與原告，顯然已「毀約不賣」，主觀上已「拒絕給付」，可預期被告將來亦不可能為給付，被告「毀約不賣」、「主觀不為給付」，已構成重大違約云云，自屬無據。
⑹綜上，被告既無遲延為對待給付，亦無「毀約不賣」、「不
為給付」或「其他違約情事」，依兩造間系爭不動產買賣契約第8條第1款、同條第4款後段之約定，原告自無從取得契約約定之解除權，故原告委由羅紀雄律師於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函主張被告違約，而向被告為解除兩造間系爭土地買賣契約之意思表示，自不生解除契約之效力。
㈢況按，契約當事人得於訂立契約時，約定保留解除權。又依
兩造間系爭土地買賣契約第8條第1款之約定，兩造其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償；同條第4款則約定被告若有遲延給付之情形，即應賠償原告每日按買賣總價萬分之3違約金。如被告毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，原告除得解除本契約外，被告應於5日內將所收款項加倍返還原告以為違約之損害賠償。揆諸上開約定，即係約定保留之買方即原告契約解除權，茲將原告得依約取得契約解除權之情形及是否已行使契約解除權或縱行使契約解除權，是否已生契約解除之效力等分述如下：
⑴被告如遲延給付，即應賠償原告每日按買賣總價萬分之3計
算之違約金（第8條第4款前段），且經原告催告仍不履行，原告即得解除契約，並請求被告因解除契約所發生之損害賠償。（第8條第1款）。故於此情形，原告解除契約後，依民法第259條條第2款規定，原告固得請求被告回復原狀，而請求償還已受領之價金，並附加自受領時起之利息，且可請求被告賠償因解除契約所發生之損害，而非如後述依兩造間系爭土地買賣契約第8條第4款後段規定得逕請求被告加倍給付已收之價款即1,800萬元。（第8條第4款後段參照）。再者，被告如遲延給付，且經原告催告仍不履行後，原告即得解除契約，於此情形，原告可請求被告償還已受領之價金900萬元，及附加自受領時起之利息部分，乃係契約解除後之回復原狀請求權，並非解除契約後之損害賠償請求權。據此，本件縱認被告有遲延給付，且經原告催告仍不履行，而經原告依系爭土地買賣契約第8條第1款規定解除買賣契約之情事，原告縱得請求被告回復原狀，而請求償還已受領之價金900萬元，並附加自受領時起之利息，且可請求被告賠償因解除契約所發生之損害，然原告就請求之聲明900萬元部分，依選擇合併主張依系爭不動產買賣契約第8條第1款規定為請求部分（依系爭不動產買賣契約第8條第4款後段規定為請求部分，詳如後述），乃明白主張係依契約解除之損害賠償為請求，揆諸上開說明，原告縱得請求被告償還已受領之價金900萬元，並附加自受領時起之利息，然此部分核係契約解除之回復原狀請求問題，並非原告所受之「損害」，故原告依系爭不動產買賣契約第8條第1款規定請求被告賠償已受領之900萬元價金，並附加自受領時起之利息之損害，自屬無據，為無理由。復按，民事訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人此觀民事訴訟法第388條之規定及本院47年台上字第430號判例意旨自明，並有最高法院91年台上字第385號判決要旨足資參照。因之，縱然原告已合法解除兩造間系爭不動產買賣契約，然原告並未聲明主張依契約解除之回復原狀請求權請求被告償還受領之價金900萬元，並附加自受領時起之利息，本院自無從亦不應予以審酌。
⑵如被告毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，
原告即得不經催告逕解除契約，被告則應於原告解除契約5日內將所收款項加倍返還原告（第8條第4款後段）。參照上開所指被告「其他違約情事」，係與被告「毀約不賣」或「給付不能」或「不為給付」併列，顯然所謂被告「其他違約情事」，係指與被告「毀約不賣」或「給付不能」或「不為給付」相當之「其他違約情事」；再對照兩造間系爭土地買賣契約第8條第1款及同條第4款前段之約定，係約定被告如「遲延給付」，應經原告催告仍不履行，原告始得解除契約，被告並應賠償原告每日按買賣總價萬分之3計算之違約金，此亦與系爭土地買賣契約第8條條第4款後段之約定，原告係「得不經催告逕解除契約」之契約解除權條件不同，並與契約解除後之約定違約金係「被告應於原告解除契約5日內將所收款項加倍返還原告」，二者亦有不同。故可知被告如有上開兩造間系爭土地買賣契約第8條第4款後段違約之情形，原告固得不經催告逕解除契約，並請求被告加倍給付已收之價款即1,800萬元，然上開所指被告「其他違約情事」，應不包括被告遲延給付之情形。
⑶觀諸原告委由羅紀雄律師於95年11月3日對被告所發之95勳
字第641號律師函係謂：「主旨...函催台端於文到10日內依約除去貴我雙方買賣標的土地上之耕地租賃關係，並交付農業用地作農業使用證明書，及負責促成共有人之一卓靜玉（已死亡）之繼承登記，逾期解除買賣契約。說明...請代為函知乙○○等8人如逾期仍未履行前開各項約定義務，本人當依法解除買賣契約。」繼之，仍委由羅紀雄律師於95年12月22日以桃園府前郵局第2802號存證信函通知被告「...因台端等有遲延履行約定義務之情形，經本律師於95年11月3日代理子○○先生發函催告台端等於文到10日內履行，逾期未履行將解除契約，台端已於95年11月6日收到該函，迄今已逾上開催告期間甚久，仍未見依約履行。茲依民法第254條之規定代理子○○先生解除本件買賣契約。」揆諸原告上開律師函及存證信函均明示係主張被告遲延給付，而限期催告被告履行，嗣認被告經限期催告仍不履行，乃依民法第254條規定解除契約。此外，兩造間系爭土地買賣契約第8條第1款及同條第4款後段固均係約定保留之買方即原告契約解除權，然原告取得二者解除權之條件不同，一為需經限期催告他方仍不履行始得解除契約（同條第1款），一為得不經催告逕解除契約（同條第4款後段）；且二者經原告行使解除權後，解除契約後之法律效果亦有不同，一為原告得請求被告償還已受領之價金，及附加自受領時起之利息，且可請求被告賠償因解除契約所發生之損害（同條第1款），一為原告得請求被告加倍給付已收之價款（第8條第4款後段），故原告倘認被告有違約情事，固得行使契約解除權，然必也需向他方當事人即被告為行使解除權之意思表示，始發生解除契約之效力，且必也需向他方當事人即被告為行使何項約定解除權之意思表示，始發生何項約定解除契約之效力。據此，姑不論被告有無「毀約不賣」或「不為給付」或遲延給付以外之「其他違約情事」（指遲延給付以外之其他違約情事）之違約事由，即縱然被告有「毀約不賣」或「不為給付」或遲延給付以外之「其他違約情事」（指遲延給付以外之其他違約情事）之違約事由，原告得不經催告逕解除契約，然必也原告係以此違約事由向被告逕為行使解除權之意思表示，始生係依此違約事由解除契約之效力，然觀諸原告所主張行使解除權意思表示之上開律師函及存證信函，原告既非係以被告「毀約不賣」或「不為給付」或「其他違約情事」之違約事由向被告逕為行使解除權之意思表示，揆諸上開說明，自不生依上開被告「毀約不賣」或「不為給付」或「其他違約情事」等違約事由解除契約之效力。從而，原告主張被告「毀約不賣」，或「不為給付」，原告已依兩造間系爭土地買賣契約第8條第4款後段之約定向被告為解除契約之意思表示，即尚無足採。據此，原告主張依系爭土地買賣契約第8條第4款後段規定請求被告加倍給付已收之價款即1,800萬元，亦屬無據，為無理由。
⑷末按，縱認原告上開存證信函亦有依兩造間系爭土地買賣契
約第8條第4款後段約定解除契約之意思表示，然被告既無遲延為對待給付，亦無「毀約不賣」、「不為給付」或「其他違約情事」，已詳如上述，原告復無法舉證被告有「毀約不賣」、「不為給付」或「其他違約情事」，則原告自無從取得系爭土地買賣契約第8條第4款後段約定之契約解除權。故縱認原告上開存證信函亦有依兩造間系爭土地買賣契約第8條第4款後段約定解除契約之意思表示，然因原告並未取得系爭土地買賣契約第8條第4款後段約定之契約解除權，是其向被告所為解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力。
因此，原告主張依系爭土地買賣契約第8條第4款後段規定請求被告加倍給付已收之價款即1,800萬元，仍屬無據。
㈣綜上，原告依選擇訴之合併，主張依系爭不動產買賣契約第
8條第4款後段之約定請求被告給付違約金1,800萬元，併主張依同條第1款之約定請求被告賠償解約損害900萬元，且就其中900萬元請求重疊部分，係併就系爭不動產買賣契約第8條第1款或同條第4款後段之約定請求為擇一裁判，而聲明請求被告應給付原告1,800萬元，及自95年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，乃均屬無據，為無理由，無從准許，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、末查，依兩造間系爭不動產買賣契約暨附件特約條款之約定，兩造固係約定被告將系爭土地所有權全部以總價為4,582萬元出售予原告，然被告就系爭土地所有權之應有部分僅有7/8，故同時約定在共有人卓靜玉辦妥繼承登記前，每期應付款按當期7/8給付，據此，原告依約定應給付被告之第1期款即應為900萬元之7/8。惟原告乃依全額給付被告第1期款900萬元，就此逾付第1期款之1/8部分，究係兩造另有約定或係原告逾付，尚不得而知，惟倘係原告逾付，因此部分涉及被告已主張解除契約沒收原告已給付之價金若干問題（此部分是否成立，尚非本件得予審究），或原告得否依不當得利請求被告返還（此部分亦未經原告於本件為聲明主張，故亦非本件得予審究），兩造允宜自行釐清處理，附此敘明。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
法 官 汪 銘 欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 7 日
書記官 嚴 翠 意