臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第138號原 告 曾錦松訴訟代理人 葉天昱律師複 代理人 龔麗卿被 告 林敬智上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國99年9月24日辯論終結，判決如下﹕
主 文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○號如附件建物平面圖第一頁壹樓、第二頁貳樓、第三頁露台等之中間隔間所示建物（即新竹縣○○鄉○○路十之二號部分）騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬捌仟元，及其中新臺幣柒萬貳仟元自民國九十九年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟壹佰叁拾柒元部分由原告負擔十分之三，餘由被告負擔；另訴訟費用新臺幣陸萬元部分由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決主文第一項，被告以新臺幣陸拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，本判決主文第二項，被告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告起訴原請求被告應遷讓返還房屋並賠償新臺幣（下同）98萬元，嗣於訴狀送達後，以民事準備書(四)狀變更聲明第二項為被告應給付原告79萬4千元，另追加請求返還相當於租金之不當得利如聲明第三項，又於本院民國99年9月24日言詞辯論時，撤回損害賠償部分7萬4千1百元之請求，核其所為訴之變更、追加，係擴張或縮減應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款之規定，應予准許。另原告所為部分訴之撤回，係於被告為本案言詞辯論前所為，無需被告同意，自生撤回效力，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)請求返還租賃物部分：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上鋼筋混凝土造二層樓房門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號為原告所有，兩造就該建物之一部（即文德路10之2號，下稱系爭房屋）定有原證2之租賃契約，租賃期間自96年2月1日起至99年2月28日止共3年，原告已於99年2月24日以原證3之存證信函表明不予續租，詎被告於租賃期滿，仍藉詞拒絕履行遷讓房屋之義務（如租賃契約第6條），爰依租賃契約約定及民法前開規定，訴請被告遷讓系爭房屋並返還予原告占有。
(二)請求給付租金部分：依租賃契約第4條約定，租金應於每月5日以前繳納，每次應繳一個月份1萬8千元，不得藉詞拖延，然被告積欠自98年11月1日起至99年2月28日止共4個月租金，合計7萬2千元，併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起算按年息5％計算之遲延利息。
(三)請求給付相當於租金之不當得利部分：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依租賃契約第6條約定，租期屆滿時，除經出租人同意續租外，應即日將租賃房屋遷空交還出租人。兩造租賃關係已於99年2月28日因租期屆滿而消滅，被告已無權占用系爭房屋，且有遷讓房屋返還原告之義務，然被告竟拒絕遷讓房屋，致原告受有相當於租金每月1萬8千元之損失，且被告獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條規定，訴請被告返還相當於租金之不當得利，自99年3月1日起算至99年8月31日止共6個月合計10萬8千元，併請求自99年9月1日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息。
(四)請求給付懲罰性違約金部分：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。租賃契約第6條約定租期屆滿時，除經出租人同意續租外，應即日將租賃房屋遷空交還出租人，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，即每月9萬元，計算6個月，合計54萬元。又「當事人約定如債務人不於適當時期履行債務時，即須支付違約金者，其違約金係以強制債務之履行為目的，實為確保債權效力之一種強制罰」，有最高法院68年度第9次民庭庭推總會議決議可參，本件租賃契約第6條約定之意旨，顯係藉由違約金之約定以達強制債務之履行（即遷讓房屋）為目的，具備強制罰之性質，為懲罰性違約金之約定。併請求自99年9月1日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息。
(五)請求損害賠償部分（業已撤回）：按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項定有明文。99年2月7日文德路10之3號住戶與文德路10之1號住戶均發現二樓臥室進水，經檢視發現，水都是從系爭房屋木板隔間流入，經原告通知被告，均未獲回應。99年2月11日晚上8點，會同水電工人、營造商、鐵工等人到場，被告向眾人表示衛浴室地板排水有問題、二樓臥房的淹水是從衛浴室漫流出來的。但眾人卻發現，衛浴室的水龍頭是關閉狀態、室內地板是乾的，衛浴室外通往一樓的樓梯也是乾的，二樓臥房淹水達5公分，經開啟衛浴室水龍頭放水至地板後，確認衛浴室的地板排水有問題。於99年2月15日水淹的更厲害，水從樓梯下來整間都是水，連隔壁10之1、10之3號都同受淹水之苦，原告多次連絡被告，均未獲理會。直至99年2月22日早上，被告才簡訊表示將在當日下午1點開門，經委請通水管工人檢視結果，從衛浴室地板排水處清出白膠狀的東西，並無毛髮等雜物。被告積欠房租屢催不繳，直至租期屆滿前始發生上開難以令人相信的淹水問題，且衛浴室地板排水清出白膠狀的東西，並無毛髮等雜物，如非被告故意製造問題，亦應認被告顯未盡到善良管理人之注意義務，致原告所有文德路10之1號至10之3號建物受有損害，依鑑定結果共7萬4千1百元。
(六)基於上述，並聲明：
1.被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號如附件建物平面圖第一頁壹樓、第二頁貳樓、第三頁露台等之中間隔間所示建物（即文德路10之2號部分）騰空返還予原告。
2.被告應給付原告72萬元及如民事準備書(四)狀附表所示之遲延利息。
3.被告應自99年9月1日起至返還第一項建物予原告之日止，按月給付原告1萬8千元及各自當月6日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息。
4.前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，僅提出答辯狀略以：原告租賃契約之租賃物坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上鋼筋混凝土造二層樓房，原告施作木造隔間牆分別為10之1、10之2、10之3，兩造就該建物之一部（即10之2）定有租賃契約，租賃期間自96年3月1日起至99年2月28日止共計3年，為被告經營米庭公司一層作為事務辦公室，二層作為員工宿舍，供被告營利收益使用。原告應善盡所有權人義務，告知被告租賃物鄰房為使用木造隔音牆隔間，隔音設備甚差，常促成與鄰房之爭執，被告多次請求改善隔間牆設備，不得原告同意。系爭房屋自96年10月25日起，即時常有排水管倒灌淹水事件發生，租賃期間尚因排水管淹水大大小小好幾次，被告請求改善排水管系統設備，不得原告同意。96年10月25日起，被告向原告請求約略6次自行修繕之費用，不得原告同意且原告以不當言詞叫囂態度惡劣。原告本應以善良所有權人之注意義務，履行租賃物之修繕義務，是原告嚴重違約在先。被告於99年2月11日接獲原告電話通知，於晚間8點回到租賃物住處，發現二層樓房員工宿舍房間、浴室、樓梯間因排水管倒灌淹水，原告及協同自稱該租賃物營建廠商於房屋內上下查巡，並無表示查出排水管倒灌淹水之真正原因，原告於起訴狀第2、3頁指摘被告，顯是在推卸責任，應為原告自行編造不足採信，被告請求回復原狀，不得原告同意並拒絕履行。被告於99年2月13日又接獲原告電話通知淹水更嚴重，鄰房都淹水，倘若原告隔間牆設備按建築法規，淹水不致於波及鄰房10之1、10之3住戶，當日因正值年節除夕，國道管制交通不便，以承租人應以善良管理人之注意義務保管租賃物，實無理由。被告於99年2月15日利用凌晨國道交通不管制時間，於早上8點回到租賃物住處，協同原告觀察現場，赫然發現一層樓房事務辦公室廚房、浴室、辦公室、樓梯間，二層樓房員工宿舍房間、浴室、更衣室、樓梯間，因排水管倒灌淹水泡水事件，水深5-6公分，樓梯間有大量水湧入，從屋頂樓梯間直下，被告二層樓房生活用品與一層樓房生產用品器具全部泡水，生活基本條件遭受損壞，被告請求回復原狀，不得原告同意。原告突然告知係屋頂熱水器水管爆裂所致，兩造協同至屋頂觀察，看見原告拿板手器具轉動熱水器水管，大量水湧出至樓梯間大樑往下流竄，原告隨即前往屋頂關閉全棟水源，被告請求修繕，不得原告同意，顯然是原告推卸責任，如非原告故意製造問題，亦應認原告未盡善良所有權人之注意義務。被告又於99年2月18日電話請求原告履行修繕回復原狀義務，因年節工人休假，兩造協議於99年2月22日履行租賃關係存續中保持合於約定使用回復原狀之義務，派水電工進行租賃物之修繕，被告並於99年2月21日、99年2月22日電話確認，詎原告於當天並未到場，只派其兄長魏智烟、曾森鑑、通水管工人彭開易到場通一、二樓排水管，檢視結果表示排水管阻塞形成排水管內水倒灌淹水，排水管內並無任何雜物，室內廢水排水管與屋頂污水排水管是通的，經被告詢問其他租賃物之修繕，魏智烟、曾森鑑表示原告未交代。被告於99年2月23日以存證信函通知原告應以善良所有權人之注意義務出面處理租賃物修繕，以利被告履行租賃契約期屆，遷空返還租賃物事宜，以免耽誤，未獲原告理會。於99年2月25日早上11點，被告自行雇工估價請原告配合到場，未獲原告理會。被告於99年3月2日至新竹北區調解委員會聲請調解，定於99年3月10日早上9點調解，原告亦未到場。為此，被告請求修繕之義務，不得原告同意並拒絕履行。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請、如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)被告向原告承租系爭房屋，簽訂如原證2所示房屋租賃契約書，約定租賃期間自96年3月1日起至99年2月28日止，租金每月1萬8千元，且於租賃契約第6條約定，乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人絕無異議，而被告迄今尚未遷空交還系爭房屋，且積欠自98年11月1日起至99年2月28日止共4個月租金，合計7萬2千元等情，為兩造所不爭執，且有原證2房屋租賃契約書在卷可佐，自堪信為真實。
(二)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。承租人應依約定日期，支付租金，同法第439條前段亦有明定。兩造之租賃關係至99年2月28日已因期限屆滿而消滅，被告自應將系爭房屋遷空返還予原告，又被告積欠自98年11月1日起至99年2月28日止共4個月租金，合計7萬2千元（18000*4），則原告依據租賃契約請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並給付積欠租金7萬2千元及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀於99年4月19日送達被告，翌日即99年4月20日，有送達證書可憑，見卷第22頁）起算按年息5％計算之遲延利息，應屬有據。
(三)次按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條已有明定。又「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害」，最高法院62年台上字第1394號判例可資參照。且「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減」，亦有最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例可參。本件租賃契約第6條係約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人絕無異議」，從該約定之內容觀之，尚難認兩造之真意係在該違約金之外尚得請求其他損害賠償或遲延利息，雖因該違約金之計算每月高達原租金之5倍而略帶有強制承租人儘速履行遷讓房屋義務之效果，然依民法第250條第2項之明文規定，在兩造未有特別訂定之情形下，仍應將該違約金之約定視為因承租人未即時遷讓交還房屋所生損害賠償之總額，否則任何約定金額較高之違約金都可恣意解釋為懲罰性質之違約金，即與民法第250條第2項立法意旨顯然相悖。原告主張該違約金之約定在強制債務之履行，為懲罰性違約金云云，礙難採信。又本件被告雖未抗辯約定之違約金過高，然依上開最高法院判例意旨，本院非不得於調查事證認定當事人約定之違約金過高時，依職權酌減之。經查，系爭房屋於99年2月7日起至99年2月15日止，接連發生多次淹水情形，至99年2月22日始清除一、二樓排水管阻塞狀況，且現場一樓地板、牆壁、廁所、樓梯、二樓廁所、樓梯間地板、臥室地板、臥室牆面均有明顯水淤積及滲流之痕跡，又事後發現系爭房屋屋頂樓梯間高約2公尺處有供水管破裂，致屋頂水塔打開止水閥時，水從破損點流出，室外流量較大，樓梯間室內流量較小（涓涓細水），經開啟40分鐘後觀察，樓梯間平台有少許積水等情，為兩造所不爭執，且有臺灣省建築師公會房屋損害鑑定報告書鑑定結果及現場照片附卷可稽（見鑑定報告第4頁、附件11），該屋頂供水管破裂之情狀至今仍然存在，如經長時間滲流，仍將發生滲水從屋頂流至
一、二樓室內之情形，而造成居住者生活不便、財物損失，是被告雖未如期將系爭房屋遷讓返還予原告，對於原告所生無法使用系爭房屋或另行出租他人之損害，以兩造所約定每月按租金5倍計算之違約金，猶屬過高，經審酌系爭房屋之屋頂供水管破損漏水，一、二樓地板、廁所、樓梯間均有水淤積、滲流痕跡之現況，對於居住者所生負面影響，原告如收回系爭房屋可獲得之使用利益等一般客觀事實及原告所受損害、社會經濟狀況等情事，本院認兩造約定之違約金應核減至以每月按租金2倍計算為宜。從而，原告請求被告給付6個月之違約金21萬6千元（18000*2*6），為有理由，逾此部分之請求，則非所許。又該違約金屬於損害賠償預定之性質，原告即不得就該違約金另行請求遲延利息，則原告請求違約金應自99年9月1日起至清償日止，按年息5％計算遲延利息，亦屬無據。
(四)再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段已有明定。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」、「主債務人因竊取債權人之財物，債權人對之既得基於損害賠償之法律關係，請求回復原狀，同時又得基於不當得利之法律關係，請求返還其所受之利益，此即學說上所謂請求權之並存或競合，有請求權之債權人，得就二者選擇行使其一，請求權之行使已達目的者，其他請求權即行消滅，如未達目的者，仍得行使其他請求權」，最高法院61年台上字第1695號、48年台上字第1179號判例要旨可供參照。兩造之租賃關係於99年2月28日因期限屆滿而消滅，業如前述，被告繼續占用系爭房屋即屬無法律上原因，導致原告受有損害，被告獲得相當於租金之不當利益。然而，兩造已就被告未如期遷讓交還系爭房屋時，預定原告所受損害賠償總額之違約金，該違約金給付請求權與此不當得利返還請求權，應屬請求權競合關係，有請求權之原告，僅得就二者選擇行使其一，本院既已准許原告關於違約金之請求，其請求權之行使已達目的，不當得利返還請求權即行消滅，而不得重複請求，故原告同時請求被告返還相當租金之不當得利與相關遲延利息部分，應予駁回。
(五)綜上所述，被告積欠租金且於租賃關係消滅後仍持續占用系爭房屋，原告本於租賃契約請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金7萬2千元及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月20日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及違約金21萬6千元部分，為有理由，應予准許。其餘請求，則無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為原告勝訴之判決，爰依職權宣告假執行，另被告陳明願供擔保，請求准予宣告免為假執行，核無不合，亦酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回該部分假執行之聲請。並依民事訴訟法第87條第1項規定於判決時諭知訴訟費用額，含裁判費17,137元（依比例負擔）、囑託鑑定花費6萬元（係因原告行使損害賠償請求權所生之費用，然原告已於本院99年9月24日言詞辯論時當庭撤回該項請求權，則此項費用自應由原告負擔）。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 梁智賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 黃詩傑