臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第308號原 告 乙○○訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師複 代理人 丙○○被 告 甲○○
丁○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國99年10月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○、丁○○應自坐落新竹縣竹北市○○段建號256號即門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○○號建物遷出，被告甲○○並應將上開建物返還原告。
被告甲○○應給付原告新臺幣陸萬壹仟伍佰元及自民國九十九年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十九年六月四日起至返還上開建物時止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告丁○○負擔五分之一，餘由被告甲○○負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴聲明第2項原係請求被告甲○○應給付原告新臺幣（下同）9萬7,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨被告甲○○應自民國99年7月16日起至清償日止按月給付原告1萬5,000元。嗣原告以99年8月17日民事準備書（一）狀更正該部分之聲明為：被告甲○○應給付原告6萬1,500元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，暨被告甲○○應自99年6月4日起至清償日止按月給付原告1萬5,000元，核係減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。
二、又本件被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、緣被告甲○○於98年3月23日向原告承租門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○○號建物（所有權人為原告姊吳玉鳳，下稱系爭房屋），約定租期自98年5月1日起至102年8月31日止，應於每月一日前交付每月租金1萬5,000元，未經原告同意不得將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用（下稱系爭租賃契約）。詎被告甲○○未經原告同意，於98年12月23日與被告丁○○訂約，將該房屋自99年元月1日起至101年元月1日止，以年租金24萬元轉租予丁○○使用，被告甲○○違反租約約定未經原告同意將租賃物轉租他人使用，經原告於99年6月2日以新竹英明街郵局第495號信函為終止租約之意思表示，並請其遷讓返還房屋、給付所欠租金，此意思表示業經被告甲○○於99年6月3日收受，卻未獲理會。本件被告甲○○未經原告同意將租賃物轉租予被告丁○○，原告自得請求被告丁○○遷讓返還房屋，另原告亦得依租約終止後之法律關係，訴請被告甲○○遷讓返還租賃物。此外，被告甲○○於99年2月份起，即未依租賃契約約定給付每月1萬5,000元租金，原告自得請求被告甲○○給付99年2月份起至租約終止日（99年6月3日）止之欠租6萬1,500元（每月1萬5,000元，合計4月又3日為6萬1,500元)。又被告甲○○於租約終止後猶無權占有租賃物，致使原告受有不得再將本件租賃物出租他人收取每月租金1萬5,000元之損害，原告自得請求被告甲○○給付自契約終止即99年6月4日起至遷離日止，給付每月1萬5,000元之相當於租金之不當得利。
二、被告甲○○所為伊女吳家瑩業向屋主吳玉鳳買受系爭房屋，認系爭租賃契約業已失效，伊得任意轉租系爭房屋之答辯，並無理由：
（一）被告甲○○所稱之買賣契約係由訴外人吳家瑩於98年5 月26日和建物所有人吳玉鳳所簽訂，與系爭租賃契約之當事人並不相同，自與原告無涉，且原告亦從未與被告甲○○合意終止系爭租賃契約關係，被告甲○○上開辯解，即乏依據。
（二）按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」民法第758條規定甚明。被告甲○○所稱吳家瑩與吳玉鳳間之買賣契約，既尚未登記，自不足認吳家瑩已取得不動產物權，況吳家瑩依買賣契約應於98年9月給付價款30萬元，並應按時繳納銀行貸款利息每月約1萬6,264元至2萬2,655元不等，但吳家瑩均未依約向吳玉鳳繳納，業經吳玉鳳定期催告後，解除買賣契約。買賣契約既經解除，被告甲○○復答辯吳家瑩已取得買賣房屋之物權或已取得系爭買賣房屋之交付，認系爭租約業已失效，伊得任意轉租系爭房屋云云，自非可採。
（三）復按當事人互相表示意思一致者，始能成立契約，契約之終止，亦同，系爭租賃契約既已成立且經交付租賃物予被告甲○○使用，而兩造之間從無終止租約之表意合致，雖其後吳家瑩與吳玉鳳就該租賃物成立買賣契約，但查於該買賣契約內亦未書明本件租賃契約業已終止，亦未經被告甲○○向原告索回租賃契約加註作廢，自不因被告甲○○片面將書面租賃契約書撕毀，即謂雙方業已終止本件租賃契約，被告甲○○主張本件租賃契約業已失效，委無可採。
三、被告甲○○既不爭執兩造間租賃契約明定未經原告同意，不得將租賃物權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他方法變相由他人使用，且伊於98年12月23日將系爭房屋轉租與被告丁○○，原告業已發函終止租賃契約並催告被告甲○○繳納自99年2月份起未繳之租金，及被告甲○○、丁○○現仍占有使用系爭房屋等情，況伊所為系爭租賃契約業因吳家瑩與吳玉鳳另訂買賣契約而失效之答辯並不可採，則原告依民法第443條、第455條規定暨台灣高等法院84年度上字第1684號裁判要旨，自得請求被告甲○○、丁○○自系爭房屋遷出，由被告甲○○將系爭房屋返還原告，並請求被告甲○○給付積欠之租金及系爭契約合法終止後相當於租金之損害金。
四、並聲明：如主文第1項、第2項所示。願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告甲○○答辯略以：伊於98年3月間與原告簽訂系爭租賃契約，均依約履行。迄98年5月間，被告甲○○代理女兒吳家瑩與系爭房屋所有權人即原告之姐吳玉鳳簽訂買賣契約，購買系爭房屋，雙方議定買賣價金為1,180萬元，並約定分4年繳清自備款210萬元，貸款金額970萬元，則由被告吳家瑩按月繳納貸款利息，俟自備款繳清後，再承接貸款。訂約時被告甲○○已繳付37萬2千元作為訂金（均以仲介費抵扣），並由被告甲○○以每月1萬5,000元之租金額交付原告，作為銀行貸款利息之繳納，其後被告甲○○雖遲延繳付30萬元之分期款，但已獲原告同意暫緩付款。嗣至98年12月中旬，被告丁○○向被告甲○○表示願承租系爭房屋2、3、4樓，雙方言明自99年1月份起租，每月租金2萬5,000元，年租金為24萬元，被告甲○○並向被告丁○○說明系爭房屋尚未辦畢移轉登記，始訂定轉租之租賃契約。被告甲○○自98年7月起，如期繳納貸款6個月，嗣聽聞有人欲出價1,360萬元向吳玉鳳購買系爭房屋，而原告於斯時即寄發存證信函與被告甲○○，要求被告甲○○遷出系爭房屋，兩造乃生爭執，被告甲○○自99年2月份起即未再繼續繳納貸款。本件實係因原告毀諾，不願將系爭房屋出售與被告甲○○，被告甲○○有權要求原告加倍返還訂金。又系爭房屋之租賃契約早已因雙方另行簽訂買賣契約而失效，且被告甲○○既已買受系爭房屋，為系爭房屋之所有權人，則其將系爭房屋出租與被告丁○○亦無需得原告同意。並聲明：原告之訴駁回。
二、被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
叁、兩造不爭執之事項：
一、被告甲○○於98年3月23日向原告承租系爭房屋，約定租期自98年5月1日起至102年8月31日止，租金每月1萬5,000元，應於每月1日前繳交。雙方並約定未經原告同意，不得將租賃物權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他方法變相由他人使用。
二、被告甲○○於98年12月23日與被告丁○○訂定租賃契約，將系爭房屋轉租與丁○○，約定租賃期間為99年1月1日至101年1月1日，每月租金2萬5,000元，年租金為24萬元。
三、原告於99年6月2日以被告甲○○未經同意將系爭房屋轉租他人為由，寄發存證信函終止與被告甲○○間之租賃契約，並催繳被告甲○○自99年2月份起未依約繳納之租金，請求返還租賃物。上開終止租賃契約之意思表示，由被告甲○○於99年6月3日收受。
四、被告甲○○於98年5月26日代理伊女吳家瑩向原告之姐吳玉鳳購買系爭房屋及其坐落之土地，約定買賣價金為1,180萬元，雙方並約定由甲○○自簽約時起應繳納吳玉鳳之銀行貸款，其餘款項則分8期給付買賣價金，被告甲○○之女吳家瑩僅給付第1期款72,000元、第2期款30萬元（均由仲介費抵繳），而未繳交第3期款30萬元，經催告後仍未繳交，為吳玉鳳解除買賣契約。
五、被告甲○○、丁○○於系爭租賃契約經原告終止後，仍續占有使用系爭租賃標的。
肆、本件之爭點：
一、被告甲○○以伊女吳家瑩業向屋主吳玉鳳買受系爭房屋為由，主張系爭租賃契約業已失效，伊得任意轉租系爭房屋，有無理由？
二、原告訴請被告甲○○、丁○○自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，並請求被告甲○○給付積欠之租金及利息、相當於租金之不當得利，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、被告甲○○以伊女吳家瑩業向屋主吳玉鳳買受系爭房屋為由，主張系爭租賃契約業已失效，伊得任意轉租系爭房屋，並無理由：
（一）按原告主張與被告甲○○訂有系爭租賃契約，約定被告甲○○不得將系爭房屋轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，惟被告甲○○卻於98年12月23日與被告丁○○訂定租賃契約，將系爭房屋以年租金24萬元轉租與被告丁○○等情，為被告甲○○所不爭執，而被告丁○○經合法通知復未到庭爭執，則應認原告主張之上開事實為可採。
（二）被告甲○○以伊代理女兒吳家瑩與吳玉鳳就系爭房屋訂定買賣契約，於買賣契約成立時，雙方均有認知租賃契約已失效，伊再行將系爭房屋轉租被告丁○○並不須原告同意云云為辯，惟此為原告所否認，並以前情置辯，則被告甲○○對於系爭租賃契約業已失效一節自應舉證以實其說。惟查，被告甲○○就系爭租賃契約業已失效或經與原告合意終止之主張，均未舉證以實其說，尚難認被告甲○○上開主張為真實。
（三）原告與被告甲○○所訂之系爭租賃契約與訴外人吳家瑩、吳玉鳳所定之買賣契約，非但契約當事人不同，法律關係亦不相同。依契約相對性原則，上開二份契約，乃各自獨立之契約，並不因買賣契約之成立而影響租賃契約之效力。於吳家瑩依買賣契約履行交付價款義務，並經吳玉鳳移轉系爭房屋之所有權且依占有改定或其他方式交付系爭房屋與吳家瑩前，被告甲○○得占有系爭房屋，仍係本於系爭租賃契約，並非謂吳家瑩與吳玉鳳一成立買賣契約，於尚未繳清買賣價款前，吳家瑩或被告甲○○即能依買賣契約而占有系爭房屋，亦非謂系爭租賃契約即當然失效。被告甲○○既係從事不動產仲介工作，對於買賣不動產須經移轉登記始生物權移轉之效力、交付房屋始能取得占有等交易流程自知之甚稔，又何能於吳家瑩未依約給付買賣價款，亦未取得所有權登記之情形下，即認得以吳家瑩與吳玉鳳間之買賣契約，認系爭租賃契約失其效力？故被告甲○○所謂系爭租賃契約因吳家瑩與吳玉鳳簽訂買賣契約而失效云云，自非可採。
（四）原告主張因吳家瑩未於98年9月間繳納系爭房屋買賣價金第3期款30萬元，吳玉鳳業以存證信函主張解除買賣契約等情，業據原告提出催告及解除契約之存證信函為證（參卷宗第60頁至第63頁），被告甲○○雖謂吳玉鳳之解除契約未經伊同意，並不合法，惟被告甲○○亦不否認吳家瑩確未繳納第3期買賣價金，而該第3期價金依約應於98年9月份給付，吳家瑩就給付有確定期限者未依期給付，依民法第229條第1項規定，自應負遲延責任，嗣吳玉鳳定期催告履行，吳家瑩仍未依約給付，則吳玉鳳為解除之意思表示，自屬有據。吳家瑩與吳玉鳳間之買賣契約既經出賣人吳玉鳳解除，被告甲○○復執上開買賣契約主張伊為有權占有人，自非合法。
（五）本件不論被告甲○○應按月繳納之1萬5,000元，係伊承租系爭房屋應繳之租金或吳家瑩依買賣契約應繳納之貸款利息（如為貸款利息尚應繳納不足之差額，惟被告甲○○或吳家瑩均未繳交），被告甲○○自99年2月份起即均未依約繳交，此乃兩造所不爭執之事項，原告及吳玉鳳據此分別催告繳交並據以終止系爭租賃契約、解除與吳家瑩間之買賣契約，核屬有據。被告甲○○既未依約繳納上開款項，復主張伊仍得占有使用系爭房屋，並得任意轉租云云，顯非可採，為無理由。
二、原告訴請被告甲○○、丁○○自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，並請求被告甲○○給付積欠之租金及利息、相當於租金之不當得利，為有理由：
（一）按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。承租人違反項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦規定甚明。本件被告甲○○既因違反系爭租賃契約有關不得轉租之約定，且欠繳99年2月起之租金，而為原告於99年6月3日合法終止租約，依上開規定自應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還與原告。
（二）次按對於物有事實上管領之力者，為占有人。占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第940條、第962條分別定有明文。本件原告為系爭房屋之出租人，對於系爭房屋自有事實上管領能力，自屬占有人，而被告丁○○為被告甲○○非法轉租系爭房屋之次承租人，與原告間並無任何契約關係存在，且於原告終止系爭租賃契約後，被告丁○○仍居住使用系爭房屋，其居住使用系爭房屋，自屬對於原告占有之妨害，揆諸前引規定，原告自得訴請被告丁○○自系爭房屋遷讓。
（三）被告甲○○自99年2月起即未繳納每月1萬5,000元之租金，為兩造所不爭執。至原告99年6月3日終止系爭租賃契約時止，被告甲○○共積欠原告4 月又3 日之租金61,500元（15,000x4+15,000/30x3=61,500 ）。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233 條第1 項、第203 條規定明確。原告訴請被告甲○○給付99年2 月至99年6 月3 日止之租金61,500元及自起訴狀繕本送達翌日即99年8 月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬有據，應予准許。
（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告甲○○於99年6月4日系爭租賃契約終止後，無正當權源繼續占有系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，原告因此無法有效利用系爭房屋，致受相當於房屋租金之損失，自可向被告甲○○請求按每月1萬5,000元計算之相當於租金之不當得利。
（五）綜上所述，本件原告訴請被告甲○○、丁○○遷讓系爭房屋、被告甲○○應返系爭房屋並給付欠租6萬1,500元及其利息，並自99年6月4日起至返還房屋之日止，按月給付1萬5,000元之相當於租金不當得利，洵屬有據，應予准許。
陸、本件係依民事訴訟法第427條適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依據民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張或攻擊防禦方法，經審核後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 99 年 11 月 16 日
新竹簡易庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 16 日
書記官 李慧娟