臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第399號原 告 許純碧訴訟代理人 朱昭勳律師複代 理 人 許民憲律師
任孍被 告 林宏焜訴訟代理人 陳美均上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年11月23日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地上，一四五建號即門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○○號六樓之房屋騰空返還原告。
被告應自民國九十九年三月十日起至騰空返還前開建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、查訴外人許純淑與被告林宏焜原為夫妻關係，於婚姻關係存續中由訴外人許純淑名義購置坐落於新竹市○○段○○○○號土地及其上建物（門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號6樓）之不動產，頭期款由訴外人許純淑負擔，其餘貸款則由訴外人許純淑與被告共同負擔。惟訴外人許純淑與被告因感情不睦，由訴外人許純淑向臺灣新竹地方法院提起離婚訴訟，後雙方達成協議離婚，此有臺灣新竹地方法院97年度婚字第378號和解筆錄可參（原證一），查究該和解筆錄第三點：「原告（即訴外人許純淑）婚後取得之坐落新竹市○○路○○○巷○○號6樓房屋及其坐落之土地，兩造同意將該房地處分後，扣除前項被告（即本案被告）應付之金額，其剩餘部分由兩造均分」，雙方因有上開債權之約定，被告本應於離婚後遷讓房屋，以利訴外人許純淑處分房屋點交房屋給買受人，始得收取全部價金。然被告先將房屋上鎖後貼告示「產權不清，恕不給參觀」等語阻撓有意承購者看屋（原證五），致訴外人許純淑出售房地有困難，而不得已，於民國99年2月4日將前開房地出售予原告，此有不動產買賣契約書（原證二），並於99年3月10日辦理不動產所有權移轉登記，此有土地登記謄本可稽（原證三），查被告無權占有原告所有之前開房地，是原告委請訴外人許純淑委託律師發函予被告，並要求其於函到二星期內搬離前開房地，此有新竹英明街郵局存證信函第000033號可參（原證四），然被告均置之不理，迄今皆未搬離，是原告僅得依法提起本件訴訟。
二、按民法第767條之規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」又按實務見解：「所有物被他人不法干涉時，所有人除依侵權行為之法則，有損害賠償請求權外，並依民法第七百六十七條規定，有所有物返還請求權及所有物保全請求權。所有物保全請求權包括除去妨害請求權與防止妨害請求權。故所有人對於他人以無權占有或侵奪其所有物以外之方法，妨害其所有權之行使或有妨害其所有權行使之虞時，即得藉除去妨害請求權或防止妨害請求權，以除去或防止妨害」（最高法院78年度台抗字第297號），是本件原告本於所有權人之地位自得對被告以民法第767條請求返還系爭房地。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例）要旨參照，是本件自原告取得所有權之日即99年3月10日起，被告未經原告同意擅自占用上開房地，應認其受有相當於租金之利益，是原告自得依民法第179條規定，訴請被告返還相當租金之利益，即自99年3月10日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬元。
三、原告與訴外人許純淑間所成立之系爭不動產買賣契約，並無通謀虛偽之情事：
（一）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。又「所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之意思表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之意思表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示」；「上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為虛偽行為，應由該上訴人有舉證責任」，分別有最高法院62年台上字第316號、27年上字第2622號判例要旨可參。依民事訴訟法第277條前段：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」是本件被告僅以「臆測」原告以低於市價購得訴外人許純淑之房屋是有「通謀虛偽意思表示」之行為，並未積極舉證，是本件如被告主張原告與訴外人許純淑之不動產買賣契約係為通謀虛偽意思表示所成立，則應由被告就有利於己之主張負舉證責任。
（二）被告一再答辯訴外人許純淑廉售房地損害其權利，原告否認且此答辯與原告請求無關，原告係依系爭不動產周邊市價向關係人許純淑購買房地，並無故意以低於市價之方式購得藉以損害被告權利，是被告所言均不足可採。又原告係依法取得系爭房地之所有權，除不動產買賣契約書（原證二）、土地登記謄本（原證三），尚有原告匯款買賣價金250萬予訴外人許純淑之存摺影本可證（原證七），是原告本於所有權人地位對無權佔用者即被告依民法第767條之規定，請求返還系爭房地，洵屬有據。又系爭房地雖原屬於訴外人許純淑所有，然其後既已出售予原告，則無論訴外人許純淑與被告間有何約定，乃屬被告與訴外人間之債之約定與原告無涉，原告既是合法取得系爭不動產，則被告相對於所有權人即原告即屬無權佔用。
四、為此聲明請求：
（一）被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地及其上建物（門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號6樓）遷讓並返還予原告。
（二）被告應自99年3月10日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新台幣1萬元整。
（三）訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、按民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」，因此虛偽表示在當事人間因欠缺真意且出於不良動機，理當不應發生任何效力，在當事人間其效力係確定的無效，任何第三人得主張其為無效。
因此如果債務人為圖避免土地被強制執行，假裝買賣或為他人設定抵押權者，此項意思表示當然無效，土地如已辦理所有權的移轉或抵押權已辦建設定登記，由於其登記原因無效，債權人得請求塗銷其登記。職是，本件原告於99年2月4日以250萬元向訴外人許純淑（即被告前妻、原告親妹妹）購買系爭建物並簽訂買賣契約，然渠等買賣契約之付款方式僅有簽約及完稅2期款，與一般房屋買賣至少是3期款之交易方式有所不同。且渠等第2期款是約定在完稅後而非辦理所有權移轉登記取得權狀時交付，有違一般交易習慣。況依渠等買賣雙方所簽訂之契約是在完稅後交付第2期款，而觀原告所提出其開設於國泰世華銀行帳戶明細得知，其係於99年2月24日給付第2期款之100萬元予其妹妹，顯見於99年2月24日或前1天時，系爭建物之買賣已完稅，照常理及一般交易習慣，理當在2月24日或25日即送件至地政事務所辦理登記。然原告與賣方即其親妹妹卻遲至99年3月10日方至地政事務所辦理所有權移轉登記，更是有違常理。
二、又查原告雖提出其開設於國泰世華銀行之交易明細，於其上也確實是有於99年2月5日及2月24日各給付150萬元及100萬元之2期款項予訴外人許純淑，然觀原告所提帳戶明細，於其99年2月5日匯入150萬予訴外人許純淑時，其帳戶餘額僅有862,374元，於該日即2月5日原告有筆匯入匯款900,000元，顯見是有人從別家銀行、別的帳戶轉入原告帳戶，或者確實是訴外人許純淑自己匯入給原告？再由原告帳戶轉給訴外人許純淑？另外原告該帳戶餘額於99年2月24日僅有262,374元，同1天卻由其就讀國小4年級之兒子何昱辰匯入837,189元予原告自己，更是不可思議！就此原告應提出資金之來源證明，以釐清事實真相。且據聞原告幾乎是沒有在上班，如何有250萬元之資金可以購買系爭房地？亦著實不得不令人產生合理的懷疑！
三、再查原告與訴外人許純淑係在99年之農曆年前8天所簽訂之買賣契約，依一般交易習慣，承辦代書係在買賣雙方交付印章、印鑑證明等文件後即約7天左右時間方送稅捐處核稅，也是過完農曆年後上班時間，即99年2月23日，而從核稅至完稅亦約需1週時間，即99年3月初，不可能在送稅捐處核稅第2天或第3天即取得完稅證明，因原告於99年2月24日匯入第2期款100萬元予訴外人許純淑，是觀原告與訴外人許純淑就本件系爭房地之買賣及資金交易確實是有違常理。
四、末查依被告與訴外人許純淑於98年11月16日依鈞院97年度婚字第378號所簽訂之和解筆錄載明，就系爭房地之處分必須經雙方同意後才處分。原告身為訴外人許純淑之親姐姐對此和解筆錄內容，亦當知之甚詳，尤其原告娘家亦居住在系爭房地樓下，與系爭房地同一社區，因此亦當知曉該社區房地之市價，然原告竟以低於市價100多萬之價格購入系爭房地，足證原告確實是與訴外人許純淑通謀虛偽意思表示製作假買賣，因此其所有權登記係無效的，原告並不是善意第三人，因此原告請求即沒有道理，因其請求權基礎理當不存在，職是，原告就本件之請求確實是於法無據。
五、為此答辯聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、訴外人許純淑與被告原為夫妻關係，於婚姻關係存續中以訴外人許純淑名義購置坐落於新竹市○○段○○○○號土地及其上建物（門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號6樓）之不動產（下稱系爭房地），頭期款及其餘貸款由訴外人許純淑與被告共同負擔。
二、訴外人許純淑與被告因感情不睦，由訴外人許純淑向本院提起離婚訴訟，後雙方於98年11月16日達成協議離婚，該和解筆錄第二點為：「被告願給付原告新台幣335,000元」。第三點則為：「原告婚後取得之坐落新竹市○○路○○○巷○○ 號6樓房屋及其坐落之土地，兩造同意將該房地處分後，扣除前項被告應給付之金額，其剩餘部分由兩造均分」，有本院97年度婚字第378號和解筆錄可參（原證一，見本院卷第8頁）。
三、訴外人許純淑於99年2月4日將前開房地出售予胞姊即原告許純碧，並於99年3月10日辦理不動產所有權移轉登記完畢，此有不動產買賣契約書及土地建物登記謄本在卷可稽（原證
二、三及鑑定報告所附資料，見本院卷第10-12、85-88頁）
四、訴外人許純淑於99年1月11日委託律師發函予被告，要求被告於函到二星期內搬離前開房地，此有第33號新竹英明街郵局存證信函在卷可參（原證四，見本院卷第13-14頁），然迄今被告尚未搬離。
肆、本院之判斷：原告主張：其胞妹即訴外人許純淑與被告原為夫妻關係，於婚姻關係存續中以訴外人許純淑名義購入系爭房地，惟其等嗣後感情不睦，由訴外人許純淑向本院提起離婚訴訟，後雙方達成協議離婚，離婚和解筆錄第三點為：「原告（即訴外人許純淑）婚後取得之坐落新竹市○○路○○○巷○○號6樓房屋及其坐落之土地，兩造同意將該房地處分後，扣除前項被告（即本件被告）應付之金額，其剩餘部分由兩造均分」，被告本應於離婚後遷讓房屋，以利訴外人許純淑處分點交房屋給買受人，始得收取價金分配，惟被告先將房屋上鎖後貼告示「產權不清，恕不給參觀」等語阻撓有意承購者看屋，致訴外人許純淑出售房地有困難，不得已出售移轉予原告，惟被告迄今皆未搬離，無權占有原告所有之系爭房地迄今，爰提起本件訴訟等情。被告則以：原告與其胞妹即訴外人許純淑之買賣係通謀虛偽意思表示，被告並非無權占有系爭房屋，縱認其等非虛偽買賣，原告請求被告按月給付10,000元相當租金之不當得利亦屬過高等語置辯。故本件兩造之爭點厥為：㈠原告與訴外人許純淑於99年2月4日買賣系爭房地，並於99年3月10日辦理不動產所有權移轉登記完畢，是否係通謀虛偽意思表示？㈡被告是否無權占有系爭房地？㈢原告請求被告給付不當得利是否有理由？如有理由，金額是否過高？茲分述如下：
一、原告與訴外人許純淑於99年2月4日買賣系爭房地，並於99年3月10日辦理不動產所有權移轉登記完畢，並非通謀虛偽意思表示：
（一）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）；且民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，洵無違誤（最高法院86年度台上字第3865號判決參照）。
（二）本件原告主張被告先將房屋上鎖後貼告示「產權不清，恕不給參觀」等語阻撓有意承購者看屋，致訴外人許純淑出售房地有困難，不得已出售移轉予原告等情，業據提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、系爭建物大門照片、被告張貼之告示等件可證（原證二、三、五、六，見本院卷第10-12、96-100頁），關於原告交付買賣價款250萬元予訴外人許純淑之事實，亦有原告之存摺內頁影本可稽（原證七，見本院卷第131頁）。被告固以：渠等買賣契約之付款方式僅有簽約及完稅2期款，與一般房屋買賣至少是3期款之交易方式有所不同；且渠等第2期款是約定在完稅後而非辦理所有權移轉登記取得權狀時交付，有違一般交易習慣；原告係於99年2月24日給付第2期款之100萬元予其妹妹，顯見於99年2月24日或前1天時，系爭建物之買賣已完稅，照常理及一般交易習慣，理當在2月24日或25日即送件至地政事務所辦理登記，然原告與其親妹妹即訴外人許純淑卻遲至99年3月10日方至地政事務所辦理所有權移轉登記，更是有違常理；原告應提出資金之來源證明，以釐清事實真相云云。惟查，買賣價款分幾期給付當事人本可自行約定，難認有被告所辯應分3期給付買賣價款始符常理之情形存在；另原告與訴外人許純淑係姊妹關係，其等基於親誼信任關係，約定原告先給付尾款，且於完稅後，訴外人許純淑再將系爭房地所有權移轉登記予原告，亦難謂有悖常情。且主張通謀虛偽意思表示者，應負舉證責任，被告未能舉證證明，僅以系爭買賣契約與其所謂之常情不合為由，主張原告與訴外人許純淑買賣系爭房地出於通謀虛偽意思表示，自無可取。
（三）被告另抗辯依本院97年度婚字第378號離婚和解筆錄之記載，就系爭房地之處分必須經雙方同意後才能處分，原告身為訴外人許純淑之親姐姐對此和解筆錄內容，亦當知之甚詳，尤其原告娘家亦居住在系爭房地樓下，因此原告亦當知曉系爭房地之市價為400餘萬元，其竟以250萬元之低價購買系爭房地，足證原告確實是與訴外人許純淑通謀虛偽意思表示製作假買賣云云。查本院97年度婚字第378號離婚和解筆錄第二點為：「被告願給付原告新台幣335,000元」；第三點則為：「原告（即訴外人許純淑）婚後取得之坐落新竹市○○路○○○巷○○號6樓房屋及其坐落之土地，『兩造同意將該房地處分後，扣除前項被告（即本件被告）應給付之金額，其剩餘部分由兩造均分』」，觀諸上開文義，雙方應已同意處分系爭房地後均分價款，被告辯稱訴外人許純淑未經其同意處分系爭房地已有誤會，且原告縱知悉離婚和解筆錄內容，惟其並非約定之當事人，自不受該等約定之拘束，更難據此推認原告與訴外人許純淑買賣系爭房地即為通謀虛偽意思表示。至於被告辯稱系爭房地價值400餘萬元，原告以250萬元之以低價購入，固據提出不動產估價報告書為憑（見本院卷第43-93頁），惟證人許純淑到庭結證：我於98年11月16日與被告離婚，98年8月份因為我們已經談到要離婚，被告要分房子的一半，我們有協議賣房子來分這房子的錢，所以我才委託東森賣房子，我去簽約後，東森賣房子之前有先知會被告，被告也有去東森房屋拷貝我的銷售契約書，所以被告才會有銷售資料，他提出來的這資料不是我給他的，被告同意我出賣系爭房屋，但後來卻把系爭房屋上鎖，大概在我們離婚後，我寄給一封存證信函的那個星期天，他就請鎖匠上鎖。原證六的告示是貼在系爭房子大門，在我跟仲介簽約後，仲介要帶看房子的時候就進不去了，仲介聯絡我，我才知道，時間大概是98年11月份，我把告示撕掉之後，仲介又帶2組人去看房子，被告又把仲介及想買房子的人罵回去…，在我委託東森房屋之前的離婚多次協調，被告說系爭房屋是婚後財產，他也可以分這房子，所以有同意我去委託出賣系爭房屋等語明確在卷（見本院卷第190-191頁），核與被告99年6月9日提出之答辯狀自承「相對人（即被告）與訴外人許純淑於98年8月12日同意以435萬委託東森房屋銷售」一情相符（見本院卷第33頁），並有原告提出系爭房屋大門之照片、記載「本宅產權未清楚，恕不給參觀」、「本宅還訴訟中，產權未清，恕不賣出」等告示（原證五、六，見本院卷第96-100頁），及被告所提出訴外人許純淑於98年8月12日委託東森房屋出賣系爭房地之委託銷售契約書、不動產標的現況說明書可稽（見本院卷第193-194頁），且被告對於98年11月系爭房屋即貼上原證六之告示，99年1月間系爭房屋就遭上鎖之事實並不爭執（見本院卷第191頁），衡諸常情，遭人占用產權不清之房屋鮮少有人願意承買，被告占用系爭房屋、阻止仲介帶看房屋、張貼系爭房屋產權不清告示之舉，自足以影響他人承買意願致交易價格下跌，原告主張系爭房地因被告先上鎖及貼告示以致於求售困難，訴外人許純淑不得已出售房屋予其姐即原告等情，堪信屬實，準此，被告抗辯原告以低價購入系爭房地係與訴外人許純淑通謀虛偽意思表示，即非可採。
二、被告無權占有系爭房地：查訴外人許純淑與被告原為夫妻關係，於婚姻關係存續中以訴外人許純淑名義購置系爭房地共同居住，此為兩造所不爭執，故被告係因前與訴外人許純淑存有婚姻關係而居住系爭房屋，兩造既已協議離婚，並協議處分系爭房地後分配價款，而原告與訴外人許純淑於99年2月4日買賣系爭房地，並於99年3月10日辦理不動產所有權移轉登記完畢，此並非通謀虛偽意思表示，已析述如前，則被告自不得對現在之房地所有人即原告主張有使用該房地之權利至明。準此，原告依民法第767條前段規定，請求被告將系爭房地返還予原告，於法即無不合。
三、原告請求被告按月給付相當租金之不當得利1萬元亦有理由：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年度臺上字第1695號判例可參。經查，原告自99年3月10日起為系爭房屋之所有權人，有土地及建物謄本在卷可稽（見本院卷第12、85-88頁），被告占有系爭土地並無合法權源亦如前述，則被告無權占用原告所有之系爭房地，並致系爭土地所有權人受有損害，依前開規定說明，已成立不當得利。
（二）原告主張與系爭房地同路段同巷且坪數相當之不動產租賃價格為10,000元至12,000元不等，業據提出網頁資料為憑（見本院卷第170-173頁），被告提出之不動產估價報告就同路段同巷且坪數相當之不動產租賃價格亦鑑定為12,000元至14,000元不等（見本院卷第67頁）。本院審酌系爭房地位於新竹市○區○○鄰○○路與中央路交會處，交通區位條件良好，近鄰三民國中、國小，新竹女中、曙光女中、新竹果菜市場、經國綠園道等文教設施，區域內公共設施齊備，生活機能完善，區位條件良好，依最高法院61年度臺上字第1695號判例所示，不當得利得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為度，認原告主張被告使用系爭房地每月受有10,000元相當於租金不當得利，並未過高。
原告起訴請求被告給付自99年3月10日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告1萬元相當租金之不當得利，為有理由。
四、從而，原告本於前揭原因事實，依民法第767條所有物返還請求權之規定，訴請被告將系爭房地遷讓返還原告；另依民法第179條不當得利法律關係，請求被告應自99年3月10日起，至騰空返還系爭建物之日止，按月給付原告1萬元，均有理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 周育瑜中 華 民 國 99 年 12 月 14 日