臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第412號原 告 羅文政訴訟代理人 吳聖欽律師複代理人 劉家伶
施沛蓁被 告 徐淳惠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年12月7 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬捌仟肆佰貳拾陸元及自民國九十九年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時，原先位聲明第1 項請求被告應自門牌號碼新竹市○○路○○○ 號1 樓房屋（以下簡稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋交還原告。第2項請求被告應給付原告新台幣（下同）80,000元及自民國99年7 月3 日起至交還上開第1 項所示房屋之日止，按月給付原告80,000元；備位聲明第1 項請求被告應給付原告40,000元及自99年7 月3 日起至言詞辯論終結之日止，按月給付原告40,000元。嗣原告於訴訟程序進行中，撤回先位聲明第1項及備位聲明之請求，並就先位聲明第2 項更正為被告應給付原告新台幣（下同）188,426 元及自準備書㈡狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核與前開規定並無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：
（一）緣原告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋經由訴外人五群房屋租賃有限公司（以下簡稱五群公司）之居間，由原告與被告簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租予被告使用，雙方約定租賃期間自98年12月3 日起至100 年12月2 日止，租金每月40,000元，被告應按月於每月3 日前繳付房租，又關於系爭房屋之電費及自來水費、瓦斯費、管理費、電話費等費用均約定由被告自行負責繳納，並應給付押租保證金80,000元。詎被告承租系爭房屋後，自99年2 月份起，即未依約給付租金，屢經原告委託訴外人五群公司彭貴宏主任口頭催討後，被告均置之不理，嗣延至99年4 月份，被告已積欠租金達3 個月，積欠租金總額為120,000元，經原告持續委託訴外人五群公司催討，被告方於99年
4 月6 日、7 日各匯款20,000元至原告之銀行帳戶，然仍積欠80,000元租金未給付（即120,000 －40,000＝80,000），原告乃於99年4 月21日以新竹文雅郵局存證第76號催告被告應於文到後3 日內付清積欠之租金，逾期將終止系爭房屋租賃契約，詎被告於收受前開存證信函後，仍避不見面，逕自於99年4 月28日寄來發票日為99年5 月27日、票號FA0000000 號、面額100,000 元之支票乙紙，由於被告寄來之支票並不符合兩造系爭房屋租賃契約所約定之租金給付期限，且金額亦不符合（至99年5 月3 日被告應給付原告120,000 元），原告遂委託訴訟代理人於99年5 月
5 日以新竹英明街郵局第410 號存證信函催告被告於收文後3 日內繳付租金，並隨函退還前開支票，惟被告仍避不見面，拒不收信，更未清償積欠之租金分文，原告不得已乃又委託訴訟代理人於99年5 月19日以新竹英明街郵局第
449 號存證信函終止兩造間之系爭房屋租賃契約，並要求被告遷讓系爭房屋，詎被告於原告通知終止系爭房屋租賃契約後，仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，嗣被告雖於99年5 月27日至原告訴訟代理人辦公室繳交積欠之120,
000 元租金，然兩造間系爭房屋租賃契約業經原告合法終止，因被告繼續無權占用原告所有之系爭房屋，因而致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益。
（二）又因被告拒絕收受原告所寄送之前開存證信函，為恐被告辯稱未收受終止系爭租賃契約之通知，而主張兩造租賃契約關係仍存在，或鈞院認為原告前開所為終止租賃契約之意思表示尚未合法，惟被告自99年6 月份起仍未給付分文租金，迄至99年9 月份止，業已積欠4 個月之租金未繳，原告乃又委託訴訟代理人於99年9 月3 日以新竹英明街郵局第835 號存證信函催告被告應於99年9 月9 日前繳清所積欠自99年6 月份起至99年9 月份止之租金，該存證信函分別寄送至被告位在台北市○○路○○○ 號居所及新竹市○○路○○○ 號1 樓系爭租賃房屋，但分別因「原址查無其人」、「現住戶稱無此人」原因而遭退回，嗣再次委託訴訟代理人於99年9 月10日以新竹英明街郵局第863 號存證信函向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，經分別將該存證信函寄送至被告位在台北市○○路○○○ 號居所及新竹市○○路○○○ 號1 樓系爭租賃房屋，仍均遭退回，然其中新竹市○○路○○○ 號系爭租賃房屋前仍為被告開設便當店使用，爰再以原告準備書㈠狀及本院99年9 月16日調解程序筆錄之送達，作為向被告終止系爭房屋租賃契約之意思表示，是兩造之系爭房屋租賃契約業經原告再次催告、通知而終止，迄於99年9 月26日，原告接獲系爭房屋隔壁鄰居通知，略謂是日被告在系爭房屋所經營之便當店有人來討債，發生打鬥事件，且債權人強制將被告店內之營業設備搬走，並有敲敲打打的聲音，要原告多加留意，原告乃於翌日（即99年9 月27日）前往系爭房屋查看，但發現大門已深鎖，且經原告持系爭房屋大門遙控鑰匙，亦無法開啟大門，原告遂請配鎖行師傅前來更換系爭房屋之電動鐵捲門主機，方能開啟大門入內查看，惟被告業將系爭房屋內物品搬遷一空，僅留下大批垃圾、廚餘，顯然被告已拋棄對系爭房屋之占有，故原告以確知被告拋棄占有之99年9 月27日為界，結清被告尚積欠之瓦斯費1,128 元、水費4,966 元、電費23,832元及系爭房屋大門遙控器主機更換費2,500 元，合計共32,426元（即1,128 ＋4,966 ＋23,832＋2,50 0＝32,426）。
（三）茲被告自99年6 月1 日起至同年9 月27日拋棄系爭房屋之占有為止，合計共應給付原告156,000 元之租金或相當於租金之不當得利，又加計被告應給付前開積欠之瓦斯、水電及更換大門遙控主機等費用，合計共32,426元，惟經扣抵原告應返還被告之押租金80,000元後，則被告尚應給付原告108,426 元。另依兩造系爭房屋租賃契約第7 條第2項約定，自契約終止之日起至被告騰空遷讓交還房屋之日止，被告應加計給付房屋租金一倍之違約金。是自原告於99年5 月19日寄送新竹英明街郵局第449 號終止兩造間系爭房屋租賃契約之存證信函送達被告時起，至被告拋棄系爭房屋之占有為止，共4 個月期間，被告依系爭房屋租賃契約第7 條第2 項約定，原應給付原告違約金160,000 元，惟原告僅請求被告賠付半數之違約金即80,000元。為此，爰依兩造租賃契約之約定及終止租賃契約後之法律關係，請求被告給付188,426 元（即108,426 ＋80,000＝188,
426 ），並聲明：⒈被告應給付原告188,426 元及自準備書㈡狀送達翌日（即99年11月4 日，99年10月22日寄存戶籍地，於99年11月3 日發生送達效力）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造之系爭房屋租賃契約，業經原告委託訴訟代理人於99年5 月19日以新竹英明街郵局第449 號存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示而消滅，則被告自斯時起繼續占有系爭房屋即屬無權占有云云，此固據其提出99年5 月19日新竹英明街郵局第449 號存證信函及回執等件附卷可稽。惟查，原告固於99年5 月19日以新竹英明街郵局第449 號存證信函向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，且要求被告於文到5 日內騰空遷讓返還系爭房屋，及給付至99年5 月30日止，積欠之租金共120,000 元，此觀原告所提前開郵局存證信函內容自明，但查，被告於99年
5 月27日至原告訴訟代理人辦公室繳交至99年5 月30日所積欠之租金共120,000 元，乃即經由原告訴訟代理人全額收受，並未予聲明保留系爭房屋租賃契約，業經原告以前開郵局存證信函之送達，而生終止系爭房屋租賃契約之效力（關於送達址為新竹市○○路○○○ 號1 樓，係於99年5月21日送達；送達址為台北市○○路○○○ 號，係於99年5月20日送達），且自斯時起（即99年5 月20日或99年5 月21日），被告即屬無權占有，故自99年5 月21日或99年5月22日起至99年5 月30日止，期間所繳納之款項乃屬相當於租金之不當得利，亦未當場促請被告應即刻搬遷，並與被告結算返還被告前所繳納之押租金等事宜，此為原告所不爭執，自堪信實在。次查，原告雖於99年6 月11日提起本件訴訟，先位聲明要求被告應遷讓返還系爭房屋，並應自99年6 月3 月無權占有系爭房屋之日起至交還系爭房屋之日止，按月給付80,000元（即租金40,000元＋違約金40,000元，此觀原告起訴狀事實理由欄記載自明，惟其先位聲明第2 項則請求自99年7 月3 日起算），並備位聲明主張若認兩造間系爭房屋租賃關係仍存在時，則依系爭房屋租賃契約之約定，訴請被告給付99年6 月份之租金40,000元，又於訴訟進行中，於99年9 月3 日委託訴訟代理人以新竹英明街郵局第835 號存證信函催告被告應於99年9 月
9 日前繳清自99年6 月份起至99年9 月份止積欠之租金，嗣於99年9 月10日再委託訴訟代理人以新竹英明街郵局第
863 號存證信函以被告逾期未依約繳交租金為由，向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，惟原告所寄送前開郵局存證信函均因「查無此人」、「招領逾期退原寄件人」、「原址查無其人」等事由遭退回，此有前開郵局存證信函及信封等件附卷可稽，並為原告所不爭執，亦堪認屬實。是以，姑不論原告嗣先後於99年9 月3 日及99年9 月10日所寄送被告之郵局存證信函均遭退回，則此非對話之意思表示，其通知既未達到被告，依民法第95條第1 項規定，其所為終止系爭房屋租賃契約之意思表示是否已發生效力，尚有待商榷，惟由原告先於99年5 月19日以新竹英明街郵局第449 號存證信函向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示後，仍於99年5 月27日收受被告所積欠並繳納至99年5 月30日之租金共120,000 元，並未有任何保留，嗣又於99年9 月3 日以新竹英明街郵局第835 號存證信函向被告催討自99年6 月起至99年9 月止，積欠4 個月合計共160,000 元之租金，再於99年9 月10日以被告積欠租金未繳為由，以新竹英明街郵局第863 號存證信函向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示等各情狀以觀，實難認兩造之系爭房屋租賃契約，已因原告於99年於99年5 月19日以新竹英明街郵局第449 號存證信函向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示而消滅，則原告主張兩造間之系爭房屋租賃契約，業經原告於99年5 月19日以新竹英明街郵局第449 號存證信函向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示而消滅，則被告自斯時起繼續占有系爭房屋即屬無權占有云云，尚非可採。
（二）第查，被告自99年6 月間起並未依約繳納租金，經原告提起本件訴訟，並於訴訟進行中向被告催討積欠之租金，經本院擇定99年7 月2 日行調解程序，被告到庭且當場承諾會於99年7 月5 日給付積欠99年6 、7 月之租金共80,000元，惟被告屆期並未履約給付，迄於99年9 月16日本院行調解程序，因被告積欠租金已達2 期以上，乃經原告當庭請求本院以當日庭呈準備書㈠狀繕本及本院當日（即99年
9 月16日）調解程序筆錄之送達，向被告為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，而前開書狀繕本及調解程序筆錄影本均已於99年9 月23日分別寄存送達至被告位在台北縣汐止市○○路○○號2 樓之4 住所地及被告位在台北市○○路○○ ○號、新竹市○○路○○○ 號2 樓居所地，揆之民事訴訟法第138 條第2 項規定，前開寄存送達之文書應於99年10月3 日始發生送達效力，並生終止系爭房屋租賃契約之效力。惟原告自承於99年9 月27日至系爭房屋查看，發現被告業已拋棄系爭房屋之占有，並將其所有原放置在系爭房屋內之物品搬遷一空，準此，被告業於原告前開終止系爭房屋租賃契約意思表示之文書合法送達前，已於99年9 月27日先行拋棄系爭房屋之占有，是以，兩造之系爭房屋租賃契約，應認係於99年9 月27日經雙方合意終止而消滅等情，洵堪認定。
（三）再查，系爭房屋租賃契約業經兩造合意於99年9 月27日終止而消滅等情，已如前述，又原告主張被告仍積欠系爭房屋租賃契約終止前，自99年6 月1 日起至99年9 月27日止之租金共156,000 元，及結算至99年9 月27日止之瓦斯費1,128 元、水費4,966 元、電費23,832元，暨系爭房屋大門遙控器主機損壞更換費用2,500 元，合計共188,000 元（即156000＋1,128 ＋4,966 ＋23,832＋2,500 ＝188,00
0 ），經扣抵被告前所給付之押租金80,000元，被告尚積欠原告108,000 元（即188,000 －80,000＝108,000 ）之事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、新竹縣瓦斯管理處瓦斯費及營業費繳款單通知及收據聯、台灣電力公司收據、台灣省自來水公司各項費款收據、存證信函及回執等件附卷可稽，而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告此部分主張為真實。
（四）至原告雖又主張被告應另依系爭房屋租賃契約第7 條第2項約定，給付違約金80,000元云云。惟查，兩造所簽訂系爭房屋租賃契約第7 條第2 項約定：「乙方（即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物恢復原狀騰空遷讓交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房屋租金增加一倍之違約金至遷讓之日止。」等語，此觀系爭房屋租賃契約書內容自明，然本件被告於原告合法終止系爭房屋租賃契約前之99年9 月27日即已自行拋棄系爭房屋之占有，而系爭房屋租賃契約乃因兩造於99年9 月27日合意終止而歸於消滅等情，業如前述，自無被告於系爭房屋租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，仍未即時將系爭房屋騰空遷讓交還之情，則原告援引系爭房屋租賃契約之前開約定，向被告請求給付違約金，尚屬無據，無從准許。
（五）綜據上述，兩造間之系爭房屋租賃契約既經雙方合意終止而歸於消滅等情，既如前述，從而，原告依系爭租賃契約之約定及終止租賃契約後之法律關係，請求被告給付積欠之租金、瓦斯費、水電費、更換大門遙控主機費用，合計共108,426 元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
四、假執行之宣告：本件係屬民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為之判決，為被告敗訴判決之部分，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。至原告固主張願供擔保請准假執行之宣告等情，就原告有理由部分，僅係促使本院為上開宣告假執行職權之發動，而就原告無理由部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不予一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
新竹簡易庭 法 官 高敏俐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
書記官 黎秀娟