臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第482號原 告 彭碧雲被 告 王月卿上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年11月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新竹市○○○街○○○號五樓房屋遷讓並返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟陸佰陸拾柒元，及自民國九十九年七月四日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾捌元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告以新臺幣壹拾肆萬肆仟叁佰元為原告預供擔保，就本判決第一項，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告起訴原請求被告應將新竹市○○○街○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓交付原告，並自民國99年3月19日起至交屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）38,000元，嗣訴狀送達後，於99年10月22日、99年11月29日將第2項聲明變更為：被告應給付原告16,667元，及自99年7月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，乃減縮應受判決事項之聲明，其請求基礎事實同一且無礙於被告防禦及訴訟終結，核與民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：被告向其承租系爭房屋，租期為99年3月20日起至100年3月19日止，租金為每月8,000元，雙方簽訂租賃契約書在案，惟被告於簽約時僅給付1個月租金與1個月押租金共16,000元，後於99年6月11日給付原告1萬元，係先用以補足另1個月押租金8,000元，其餘2,000元才用以償還所欠租金，惟至99年7月1日時，被告仍積欠99年4月20日至99年6月30日（2個月又10天）之租金共16,667元（8000*(2+10/30)-2000），已達2個月之欠租金額，被告雖曾給付16,000元之押租金，但現在並不想拿押租金去抵租金，因為不知道被告有無毀損其家具。原告於99年7月1日有寄存證信函給被告限文到3日內出面處理並表明終止契約，因被告拒收遭退回，原告才去郵局領回，又原告於寄發該存證信函之前及之後都有電話告知被告，說原告要終止契約，請她搬家，實際上向被告終止租約是從99年7月1日開始不租給被告，原告也有當面去找被告，前幾次都是與原告委託出租系爭房屋之第一房屋仲介公司的蘇先生一起去找被告，有找到被告本人，原告有向被告說要終止契約，被告說她知道了，但沒有說要搬，而會用媽媽生病等等理由拖延。被告自99年7月1日以後仍占用系爭房屋迄今，為無法律上原因受有相當租金之利益，爰分別依租賃物返還請求權、租金給付請求權、不當得利返還請求權提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓並返還原告，被告應給付原告16,667元及自99年7月1日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張之前開事實，業據其提出與所述相符之租賃契約書及99年7月1日存證信函（依證人即第一房屋仲介公司主任蘇志偉所述，該存證信函係由其同事代為繕打，記載被告於簽約時已給付18,000元，惟與租賃契約書「房租收款明係欄」所載16,000元之情形不符，應以後者為準）為證，另證人蘇志偉99年11月8日到庭具結證稱：「因為被告已經欠租達兩期以上，且有寄給他存證信函」、「在公司、家裡有使用電話向被告告知終止租約，也有在現場向被告告知」、「寄發存證信函之前我有打電話給被告終止租約，我跟被告說如有方便的話請把租金繳清，如果沒有能力就終止租約，告知我何時要搬遷」等語，核與原告所稱相符，又被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，以供本院審酌，參諸前開原告所提出之資料及證人之證述，已堪認原告主張為真實。
(二)按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1、2項及第455條前段分別定有明文。本件被告於簽約時給付1個月（即99年3月20日至99年4月19日）之租金後，即積欠99年4月20日至99年6月30日止之租金共18,667元（8000*(2+10/30) ），其後雖於99年6月11日交付原告10,000元，然依系爭房屋租賃契約書第3條第2項規定擔保金即押租金係16,000元，被告於簽約時僅給付其中8,000元，尚積欠8,000元之押租金，故兩造於契約空白處手寫記載「本租賃契約不含租賃稅金，甲乙雙方同意押金分兩次繳納，乙方（即被告）於99年4月20日前再繳納1個月押金」等語，則原告主張被告交付之10,000元應先扣抵8,000元之押租金，剩餘2,000元始得清償欠租，應屬有據。經扣除2,000元後，被告尚積欠16,667元之租金（00000-0000），已達2個月之租額，則原告以99年7月1日存證信函限期命被告於文到3日內處理欠費，並終止契約（該存證信函係記載「解除租賃契約」，然探求當事人之真意，並無使先前之租賃關係一概消滅之意，則原告所指應係「終止契約」無訛），應屬合法。該存證信函係於99年7月1日寄出，有其上之郵局戳章可參，雖無寄送回執，以致無法得知究於何日送達被告，然依證人蘇志偉之證述，其於寄發之前已先撥打電話通知被告繳清租金，如沒有能力則終止租約等情，應認該存證信函之催告與表明終止契約之意思表示，至遲於99年7月1日已到達被告。又該存證信函限定被告於3日內處理欠租，並同時表明終止租約之意思，惟依上開規定，出租人僅得於承租人在催告期限內不為支付時，始得終止契約，依此，本件租賃契約應待原告所定3日之催告期限經過而被告仍未清償欠租後，始生終止之效力，亦即，兩造之租賃契約應係於99年7月4日終止。兩造之租賃契約既經原告合法終止而消滅，則原告依前揭規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
(三)次按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439條前段亦有明定。被告積欠99年4月20日至99年6月30日之租金共16,667元，業如前述，則原告依租賃關係及上開規定，請求被告給付欠租16,667元，即無不合。
(四)再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條亦有明定；又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。本件租賃關係於99年7月4日消滅，被告迄今仍繼續占用系爭房屋係無法律上之原因，足認獲有相當於租金之利益，原告因而受有不能使用收益系爭房屋之損害，且兩造既已約定系爭房屋之使用利益為每月8,000元，則原告請求被告自99年7月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元之不當得利，亦屬有據。至於原告請求99年7月1日起至99年7月3日止之不當得利，因係原告限期催促被告給付租金之範疇，當時尚未發生契約終止之效力，被告依租賃契約繼續使用系爭房屋，並非無法律上之原因，故該部分之請求，為無理由。
(五)綜上所述，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及給付欠租16,667元，並自99年7月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
四、本判決主文第一項、第二項係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為原告勝訴之判決，爰依職權宣告假執行；又本件係命被告遷讓返還系爭房屋，為保障被告適時另覓住處之權利，爰酌定相當之擔保金，依職權宣告被告得供擔保免為假執行。並依民事訴訟法第87條第1項規定，於判決時諭知訴訟費用額為2,328元（裁判費1,770元及證人旅費558元）。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第389條第1項第3款、第392條第2項、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 梁智賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 黃詩傑