臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第530號
原 告 昱盛不動產仲介經紀有限公司法定代理人 黃韻家被 告 吳宗翰上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100 年2 月16日辯論終結，判決如下﹕
主 文被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟元，及自民國九十九年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出異議，依民事訴訟法第521條第2項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
乙、實體事項：
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：被告於民國（下同）99年8 月15日與原告簽立不動產要約書（下稱系爭要約書），委託居間仲介購買訴外人湯月嬌所有位於新竹市○○路○○○○巷○○○ 號3 樓之房地（下稱系爭房地），並於99年8 月18日同意且簽名確認購買金額為新臺幣（下同）260 萬元，另約定於99年8 月20日晚上10時簽訂不動產買賣契約，然被告並未依約簽訂不動產買賣契約，依系爭要約書規定，被告需給付房地成交總價百分之3 即78,000元，作為損害賠償，並依約給付按買賣總價款百分之2 即52,000元之服務報酬費，爰起訴請求被告給付130,000 元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息。
二、對被告答辯之陳述：㈠被告辯稱系爭要約書並未給予三天審閱期，原告主張如下：
1.被告於99年8 月15日經原告帶看系爭房地後當日下午4時許即至原告處書寫系爭要約書，購買價為250 萬元，原告於被告簽立系爭要約書時有提示不動產說明書予被告，並就系爭要約書及不動產說明書之內容加以說明，被告且將系爭要約書攜回。被告後於99年8 月18日同意價金為260 萬元。而被告於要約期間內若有反悔，得隨時撤回其要約。被告辯稱原告錯誤引導使之簽約，且未給予審閱期間即要其簽名，實有不實。況系爭要約書中亦有記載撤回期間及權利。
2.又被告將系爭要約書攜回後並於三日後加價，足可認被告已有審閱之時間，故原告並無違反三天之審閱期間，況原告之業務亦有向被告詳細說明，被告才會簽約，嗣後被告未依約履行簽訂不動產買賣契約，有違反誠信原則。
㈡關於系爭要約書之簽訂，原告並無違反消費者保護法及公平交易法。蓋﹕
1.99年8 月19日下午1 時許，原告致電被告表示屋主願以
260 萬元出售，此通知即表示系爭要約書已經買賣雙方口頭承諾達成成交協議。99年8 月20日晚8 時之簽約時間已事先通知系爭房地之買賣雙方，惟被告卻避不見面，電話亦失聯，事後有發簡訊及存證信函請被告簽約。
實際上只要買方之要約價格達到賣方願意出售之價格，仲介公司即會以電話通知買賣雙方成交，並約定時間簽約，於簽約時會再次讓買方檢視確認所有文件；被告所提屋主簽署同意之系爭要約書、授權書及不動產說明書等文件，於簽約時即有再次讓被告檢視確認，此為仲介公司之流程，並無嚴重瑕疵。是嗣後被告一再拖延簽約時間，屢次以電話通知及寄發存證信函，被告均無回應。
2.所有委託原告出售之不動產原告均有製作不動產說明書造冊陳列於原告處，只要有客戶出價或帶看，均會提示予客戶看並加以說明，且被告非文盲。又車位在產權內，為平面車位，亦有編號，均於不動產說明書中詳載。
又被告於99年8 月15日簽訂系爭要約書時有出示不動產說明書，惟被告表示價錢較重要，僅草草翻看，被告之前從未表明不簽約是因未帶看車位，而是說款項有問題。是原告並無違反消費者保護法和公平交易法。
㈢99年8 月20日因屋主本人無法親自簽約，而由代理人即訴
外人蔡宛真代理簽署，當日原告亦有查驗授權文件，惟因被告臨時惡意不到，賣方不悅，才將系爭要約書連同授權書文件攜回。
貳、被告則以：
一、依系爭要約書，原告並未給予三天審閱期。㈠審閱期間之立法意旨，即在保障消費者於簽約前有充分時
間瞭解定型化契約內容，而企業經營者與消費者訂立定型化契約前，皆應給予合理審閱期間，供消費者審閱全部條款內容，而達審閱期間之立法意旨。另依消費者保護法第11條之1 第1 項及第2 項、同法第12條第1 項之規定，原告違反審閱期之規定及其於定型化契約中加註消費者自願放棄審閱權及充分了解要約書內容之條款，顯失公平，且系爭要約書違反誠信原則，應認有關給付服務費之條款無效而不構成系爭要約書之內容。
㈡原告帶看系爭房地時，被告發覺其中房間地板多處破損，
隨即詢問帶看人員成交後屋主是否會處理，承買價是否含整修及家具，惟帶看人員表示都是小事，不成問題。另就平面車位部分，被告雖要求帶看，惟為原告之業務拒絕。帶看當日下午被告表示可出價250 萬元，原告之業務即出示定型化契約予被告填寫。被告為第一次購屋，亦不暸解購屋正確流程，而原告自始並無向被告說明系爭要約書之使用方法，亦未逐條解釋系爭要約書之條文，只是引導做簽名動作，原告未善盡告知義務，已有違背反公平交易法。另原告雖主張有給被告系爭要約書攜回審閱，然此部分應係簽約前將空白要約書予被告攜回審閱三天，而非先讓被告完成簽約後再攜回，與審閱期間之立法意旨尚有違背。
二、依房屋仲介業之慣例，於客戶簽署要約書前，除應提供斡旋金及要約書兩種供客戶選擇，另於定型化契約要約書需讓客戶簽署前，並需提供不動產說明書及房屋現況說明書解釋給客戶清楚瞭解；又經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向委託交易之相對人解說，而提供解說之前，應經委託人簽章，不動產經紀業管理條例第23條定有明文；又消費者保護法第11條之1 規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；另公平交易法第24條之規定，專業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。惟原告並未告知可以選擇內政部版本要約書及斡旋金，且原告應有告知義務告知上開簽約流程。又原告未出具不動產說明書，被告係於12月始收到原告寄送之不動產說明書，其上承買人簽章欄為空白，且不動產說明書上指出房屋交屋是依固定物，與原告之前與被告議定之內容有極大落差。被告雖有誠意購買系爭房地，亦有加價之動作，但原告皆無任何行為足以顯示有顧及消費者之權益，致被告受有損害，顯違反誠實信用原則，對被告顯失公平。
三、關於系爭要約書中屋主並未簽名而係由代理人為之，被告答辯如下：
㈠系爭要約書第4 條定明系爭要約書需經賣方親自記明承諾
時間及簽章並送達買方，惟原告於存證信函將賣方簽章之要約書一併寄送予被告，系爭要約書中賣方簽章欄之簽名並非屋主即實際房屋所有權人，原告從未說明該簽名代理之意義為何，亦未告知代理人與屋主之授權關係，被告無從推論知悉其情事。
㈡原告為居間人，有通知之義務，但原告僅給予一張非屋主
簽名之資料。是原告自始未盡善良管理人之責任，亦未重視消費者權益、公平性及安全性，而有明顯嚴重之瑕疵，致使被告承擔相當程度之風險。
㈢原告之業務人員於99年8 月20日以電話詢問被告是否在家
，被告之配偶表明被告不在後，原告之業務竟連續致電騷擾，後當日晚至被告處，並無出示屋主同意出售之回簽要約書（含授權書），並稱被告與其約好99年8 月20日與屋主簽約，因被告未到，造成違約。以原告為知名大品牌房屋仲介業者，何以只以電話通知成交，又未出具同意出售回簽資料。而系爭要約書賣方處簽名者非屋主，其上有「代」一字，然未有授權書，該人是否有權代理，亦有疑異。原告遲至99年11月15日均未能提出授權書，而係99年11月23日始提出授權書，其上日期為99年8 月18日，被告懷疑授權書之相對應關係及時效性，且原告看過授權書是否等同被告也看過並同意？另被告並未允諾99年8 月20日為履行簽訂不動產買賣契約之時間。
四、另系爭房地已賣予他人，兩造仍在訴訟中，原告亦認系爭要約書有效，屋主與原告又未解除本件買賣契約，何以系爭房地可出售他人而未告知被告。綜上，請求駁回原告之訴。
叁、法院之判斷﹕
一、本院協同兩造整理並經肯認之爭點：㈠原告有無給被告三天審閱期？㈡原告有無違反消費者保護法和公平交易法？㈢賣方代理人可否代理屋主簽名？
二、本件被告主張原告未給予三天以上之審閱期，並加註放棄審閱期之條款，亦未逐條說明、解釋，影響被告權益，且顯失公平，又未提供內政部版之要約書供其選擇，有違誠實信用原則及違反消費者保護法、民法第247 條之1 第3 、4 款乙節，為原告所否認，經查﹕
㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。消費者保護法第11條之
1 第1 項、第2 項前段定有明文。次按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則，最高法院93年度台上字第710 號、96年度台上字第1246號判決參照。復按消費者保護法第十一條之一第一項固規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟依同條第二項規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效，亦有最高法院98年台上字第168 號判決足憑。
㈡本件被告不諱言系爭要約書與內政部版之要約書不同處在
契約審閱期部分（見本院100 年2 月16日言詞辯論筆錄），而觀之內政部版之要約書有關契約審閱期其記載「本要約書及附件（不動產說明書及出售條款影本）於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日。（契約審閱期間至少三日）買方簽章﹕」而系爭要約書則為「買方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。（請就下面選項擇一簽名）1.買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。買方簽名﹕2.買方於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利。買方簽名﹕」，有被告所提內政部版要約書及系爭要約書附卷可參，是系爭要約書除2.項之記載內容與內政部版之要約書不同外，其餘僅文字上有小部分修正，其主要內容並無不同。而被告並未於系爭要約書2.項上簽名，是系爭要約書2.項所載消費者自願放棄契約審閱權之定型化契約條款，依其情形雖顯失公平，固屬無效，惟僅該條款無效，而非指系爭要約書全部條款均屬無效。而被告就系爭要約書2.項條款既未與原告達成合意，被告自不受該條款之拘束。然系爭要約書1.項條款既與內政部版要約書意義相同，縱原告未提供內政部版要約書，亦難認有何顯失公平或違反誠信原則之情形。至被告所稱依房屋仲介業慣例，原告應逐條解釋、說明，並提供不動產說明書解說云云，惟被告於簽名前就其簽名處之文義為何，依常情自已先行了解，若有不明瞭之處，自當詢問以確認之，且被告購買者為不動產，就系爭房地之現況縱無不動產說明書，被告亦應於簽訂系爭要約書前就屋況、交屋之範圍、車位之有無、占用之情形等先予查證了解，始會簽訂要約書及決定價金，且被告並非不識字，疏難以其為第一次購屋者，原告未逐條解說、出示，即認有失公平或誠信。
㈢又定型化契約給予審閱期之目的係為使消費者能於訂約前
了解契約之內容對其權益之影響以便決定是否與企業經營者簽訂契約，惟若對消費者之權益並無不利益，即無使簽訂之契約無效之理。本件被告於簽訂系爭要約書（99年8月15日簽訂）後即將之攜回，復於簽訂系爭要約書後之99年8 月18日就系爭房地再加價10萬元，願以260 萬元購買等情，為被告所自承（見本院99年11月15日解程序筆錄），是縱原告未給予被告審閱期，被告於簽訂系爭要約書後仍有三天之閱覽時間可以得知系爭要約書之定型化條款對其權益之影響。而被告於出價250 萬元之三日後又另行加價，顯難認被告對系爭要約書之條款未予深究。又依系爭要約書第5 條第1 項被告於要約期間只要賣方未承諾被告承購之總價即有撤回要約之權，是被告於簽訂系爭要約書前原告縱未給予審閱期，被告於締約後仍有隨時終止系爭要約之權利以排除締約之不利益，是可認系爭要約書已有足以平衡契約雙方利益之約定。而系爭房地之所有權人於99年8 月19日承諾被告所出購買系爭房地之價金，距被告簽訂系爭要約書有四日之時間，被告於此四日內仍可詳實審閱系爭要約書之各項條款以決定是否終止系爭要約，故被告於簽訂系爭要約書縱無審閱期間，亦難認系爭要約書之條款違反衡平原則而有無效之情形。
㈣系爭要約書並無違反衡平原則，已如上所述，則被告辯稱
原告有違反消費者保護法第12條第1 款之情事，即非可採。
㈤被告另辯原告有違法民法第247 條之1 第3 、4 款之情，
惟被告並未於系爭要約書2.項簽名，故其行使審閱期之權利並未有拋棄或受限制之情。至原告縱未給予被告審閱期，因被告仍有撤回要約之權利，已如上所述，對被告亦無何重大不利益，是被告此部分辯解尚無所據。
三、被告另抗辯原告有違反公平交易法第24條之情，惟有關審閱期部分，並無顯失公平之情，已如上所述，且被告審閱期之權利並無放棄或受限制，且於要約期間亦有撤回要約之權利，對交易秩序並無影響。至被告所稱未說明要約書之使用、未逐條解釋、未盡告知義務等，以被告簽訂系要約書至系爭房地出賣人承諾前被告仍有四日之時間可詳閱，且對條款內容、系爭房地若有不明瞭之處，被告隨時可向原告詢問，並就其不利之處行使撤回要約權，是原告縱有被告所述之情，亦難認有違反公平交易法之處，是被告之辯述，亦非有理。
至被告所稱原告漠視消費者權益，未盡居中協調之義務、服務流程有瑕疵等，僅屬被告是否得依相關規定向原告請求，不影響系爭要約書之成立，併此敘明。
四、本件被告質疑訴外人湯月嬌是否授權訴外人蔡宛真就被告所有系爭房地之價金為承諾及代理訂立系爭房地買賣契約乙節，經查﹕
㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。又代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，同法第167條亦有明文。是除法律規定或法律行為之性質不適合代理者外，均可由代理人代法律行為。
㈡訴外人湯月嬌授權訴外人蔡宛真處理系爭房地事宜，業據
原告提出授權書一紙為證，雖被告係於本件訴訟提起後始經由原告取得該授權書，惟代理權之授與依前所述，本即無須書面，亦無須對為法律行為之第三人（即被告）為之，而訴外人蔡宛真於系爭要約書賣方同意出售欄賣方簽章上係簽署己身之姓名，並於其旁寫有「代」字，此即表明訴外人蔡宛真係代理訴外人湯月嬌為此法律行為，而原告身為居間仲介之人，於非系爭房地所有權人為承諾時，焉有不予查證之理，是自難以原告未出示授權書予被告即遽認訴外人湯月嬌未授權。
五、被告有無違約而未履行簽訂系爭房地買賣契約之情事？㈠本件原告於99年8 月19日通知被告系爭房地之出賣人已承
諾以260 萬元出售系爭房地，此為被告所不爭執（見被告99年11月29日所提答辯狀），被告雖稱原告未出具經賣主同意承諾之要約書，焉能僅以電話通知云云，惟依系爭要約書第6 條第1 項所載，並未約明須以書面通知成交，是以，原告以口頭通知被告，難認有違兩造之約定。
㈡另依系爭要約書第6 條第1 項「買賣雙方應於賣方承諾並
送達買方之日起五日內，至受託人所在地址簽訂不動產買賣契約書」。本件原告已於99年8 月19日通知被告系爭房地之出賣人對被告所出金額予以承諾。是被告最遲應於99年8 月24日與系爭房地賣主簽訂不動產買賣契約書。又原告主張被告未於99年8 月20日至原告處簽約，有違約之情，惟依被告所提手機簡訊99年8 月21日原告之業務詢問被告「明天要履約」，何時有空，有手機簡訊資料二紙足稽，是原告主張已與被告約定99年8 月20日簽約，即非實在。惟原告於99年8 月23日、99年11月23日分別以新竹文雅郵局第156 號存證信函、新竹牛埔郵局第000122號存證信函通知被告完成系爭房地買賣契約簽約之義務，有存證信函二紙足憑，被告亦不爭執業已收受（見本院100 年2 月16日言詞辯論筆錄），而被告遲未簽約，此為兩造不爭執，而訴外人蔡宛真係有權代理訴外人湯月嬌就系爭房地簽訂買賣契約之人，已如上所述，故系爭房地買賣契約未能簽立，乃屬可歸責於被告之事由所致，可堪認定。
六、另按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第19
9 條第1 項前段定有明文。依系爭要約書第6 條第2 項後段「買方應支付的服務費依『買方給付服務費承諾書』約定為準」。而依兩造簽訂之買方給付服務費承諾書「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳之服務報酬予受託人，並以現金給付．．．若可歸責於本人之因素致不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人。」系爭房地不動產買賣契約未能成立係可歸責於被告之事由，已為本院如上之認定，從而，原告依據契約關係請求被告給付服務報酬52,000元【計算式﹕0000000 ×2/100 ＝52000 】，於法有據，應予准許。
七、原告另請求被告給付損害金78,000元部分，按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269 條第1 項定有明文。經查，本件原告主張依系爭要約書第8 條之規定請求被告給付損害金，惟該條係約定「本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方給付．．．」，是兩造係約定不動產買賣契約之當事人一方有違約情事，不動產買賣契約之他方得請求違約之一方賠償損害。本件原告僅為系爭房地居間仲介之人，非系爭房地買賣契約之當事人，則依前所述，原告僅得請求被告向第三人給付，而非向自己給付，準此，原告請求被告給付損害金78,000元，於法未合，不應准許。
八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第203 條定有明文。本件原告另請求被告給付自支付命令狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息乙節，未舉證證明兩造間有約定利率為百分之6之事實，揆諸前揭說明，應以百分之5 為據。
九、綜上所述，原告請求被告給付之金額在52,000元範圍內及自99年9 月16日（本院對被告所發支付命令雖於99年9 月13日寄存於警察機關，惟被告於99年9 月15日對支付命令聲明異議，有本院收文章附於支付命令聲明異議狀上，是被告最遲於99年9 月15日即已收受支付命令，利息起算日即應自支付命令送達之翌日即99年9 月16日起算）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
丁、本件為民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序之事件，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。
戊、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 2 日
新竹簡易庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖中 華 民 國 100 年 3 月 2 日