臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹簡字第580號原 告 陳宸雄訴訟代理人 陳良源
連家姍李文傑律師被 告 吳韋銘上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國100年9月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告應自附圖所示坐落新竹市○○段○○○ 號土地上，標示A 一樓房屋，面積99.79 平方公尺，標示B 圍牆及空地，面積27.8平方公尺及二樓、三樓房屋面積皆為112.8 平方公尺，門牌號碼為新竹市○○路○○巷○ 弄○ 號建物遷出，並將上開建物交還予原告。被告應自民國98年7 月1 日起，至遷讓交還上開建物之日止，按月給付原告新台幣貳仟伍佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文。經查原告起訴時聲明第一項原為：被告應自門牌號碼新竹市○○區○○路○○巷○弄○ 號房屋，面積120 坪，遷讓返還原告。嗣本院於民國（下同）100 年2 月16日至現場履勘，並委請新竹市地政事務所於同日就原告主張遭被告占用之標的實施測量。原告遂於
100 年3 月3 日具狀變更聲明為被告應自新竹市地政事務所複丈成果圖所示坐落新竹市○○段○○○ 號土地上，標示A 一樓房屋，面積99.79 平方公尺，標示B 圍牆及空地，面積27.8平方公尺及二樓、三樓房屋面積皆為112.8 平方公尺，門牌新竹市○○路○○巷○ 弄○ 號建物遷讓，並將上開建物交予原告。嗣後再於100年6月23日具狀變更聲明為先位聲明請求被告應自同上圖所示坐落新竹市○○段○○○ 號土地上，標示
A 一樓房屋，面積99.79 平方公尺，標示B 圍牆及空地，面積27.8平方公尺及二樓、三樓房屋面積皆為112.8 平方公尺，門牌新竹市○○路○○巷○ 弄○ 號建物遷讓，將上開建物交予原告。備位聲明請求被告應自同上圖所示坐落新竹市○○段○○○ 號土地上，標示A 一樓房屋，面積99.79 平方公尺，標示B 圍牆及空地，面積27.8平方公尺及二樓、三樓房屋面積皆為112.8 平方公尺，門牌新竹市○○路○○巷○ 弄○ 號建物遷出，並由原告代位受領。核原告所為，係於同一之請求基礎事實下變更其聲明，是原告上開訴之變更、追加，均核與前開規定相符，應予准許。又原告嗣後於100 年6 月30日言詞辯論期日當庭撤回備位之訴，而被告到場，並未於10日內提出異議，揆諸前開說明，應視為同意原告撤回備位之訴。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣門牌號碼為新竹市○○區○○路○○巷○ 弄○ 號（稅籍編號：00000000000 號、下稱系爭房屋）係被告已故父親吳勝章所有之未辦保存登記建物，於97年3 月31日由訴外人吳勝章長子吳韋德（即被告胞兄）代理，以新台幣（下同）100 萬元價格出售予原告，並即辦理房屋納稅人名義變更為原告，由原告繳納房屋稅至今。茲因訴外人吳勝章98年1 月2 日身故，當時住居其內之訴外人吳韋德為辦理訴外人吳勝章之後事，於98年3 月26日與原告就系爭房屋訂立租賃契約，租期自98年3 月26日至6 月25日止，月租金35,000元，租期屆滿後經原告多番催促，訴外人吳韋德於98年9 月1 日遷離，然原告於同月11日前往遷入系爭房屋時，卻遭於訴外人吳勝章身故後遷入系爭房屋居住之被告拒絕搬遷。系爭建物既經前手吳勝章將其事實上之處分權讓予原告，被告自不得主張因繼承而有正當權源使用系爭房屋，且就買賣契約之效力而言，買賣契約書第6 條約明「雙方議定於97年4 月甲方履行第尾次價款時，乙方應將不動產標示指明界地，搬清家私雜物，維持原狀移交予甲方營業使用」。訴外人吳勝章之繼承人，應同受約束。另系爭房屋前以月租35,000元租予被告胞兄吳韋德使用，茲因被告無權占用，致原告受有每月相當於同額租金之損害。綜上，爰依民法第962 條占有人物上請求權之法律關係及不當得利之規定提起本訴，並聲明：（一）被告應自新竹市地政事務所複丈成果圖所示坐落新竹市○○段○○○ 號土地上，標示A 一樓房屋，面積99.79 平方公尺，標示B圍牆及空地，面積27.8平方公尺及二樓、三樓房屋面積皆為112.8 平方公尺，門牌新竹市○○路○○巷○ 弄○ 號建物遷讓，將上開建物交予原告。（二）被告應自98年7 月1日起，至遷讓上開建物之日止，按月給付原告35,000元。
（三）訴訟費用由被告負擔。（四）原告願供擔保，請宣告准予假執行。
（二）對被告答辯之陳述：１原告與訴外人吳勝章訂立系爭房屋買賣契約書及與訴外人
吳韋德訂立房屋租賃契約書之緣由，業經證人吳韋德具結後證述甚詳，證人吳韋德乃被告胞兄，且係親自處理系爭房屋買賣及租賃事務之人，證詞自屬可採，且被告未能證明訴外人吳勝章訂約當時係無意思能力。又系爭房屋之買賣，雖係緣於原告與訴外人吳韋德之借貸行為，惟原告與訴外人吳勝章間之買賣契約仍為事實，至多僅係給予訴外人吳勝章買回之權利而已，惟訴外人吳勝章於98年1 月2日身故前並未買回，訴外人吳勝章買回系爭建物之權利即因死亡而消滅，買賣雙方應依上開買賣契約履行，故被告任意主張買賣契約無效云云，並不足採。
２又系爭房屋於97年3 月31日由原所有權人吳勝章售予原告
後，僅有訴外人吳勝章、吳韋德住居其內，截至訴外人吳勝章於98年1 月2 日身故時皆未依約買回，此時僅餘訴外人吳韋德住居其內，訴外人吳韋德要求原告暫緩其搬遷，希望俟其父親吳勝章後事處理完畢後再行遷出，原告基於人情風俗，同意其要求，惟要求訴外人吳韋德給付房屋租金，雙方乃於98年3 月26日訂立系爭建物之租約，租金每月35,000元，租期至98年6 月25日止，此時原告既已立於出租人之地位，當已接管占有系爭建物，對系爭建物有管理、使用、收益之權利，已係占有人之地位，雖被告於訴外人吳韋德承租期間，逕行遷入居住，但不變更原告已係系爭建物占有人之地位。且原告亦未同意被告住在系爭房屋，原告是在去找訴外人吳韋德時才發現被告已經住在裡面，退步言，縱認原告有同意被告使用系爭房屋，原告當庭向被告為終止使用借貸之意思表示。
３又被告依土地法第104 條規定，主張訴外人吳勝章出售系
爭建物時，基地所有權人有優先購買權，原告與訴外人吳勝章間之買賣契約不得對抗優先購買權人云云，於本案事實無適用餘地，亦非本案所應審究。至於不動產買賣契約書附表一，所載「四、甲方不得要求收取房租、房屋稅由乙方繳納」之約定，係因系爭建物售予原告後，在訴外人吳勝章遷出以前，原告同意不向其收取使用對價而已，被告據此主張買賣契約無效，自屬無稽。
４另與原告訂立租賃契約使用系爭房屋者，僅訴外人吳韋德
，故因租賃關係得以使用系爭建物者，僅訴外人吳韋德一人，被告雖係訴外人吳勝章之繼承人，亦不能於原告經買賣關係取得系爭建物事實上處分權，及於訂立租約時取得占有、使用、收益等權利後，對原告主張其有權使用系爭建物。又原告於98年3 月出租系爭建物予吳韋德之月租金為35,000元，有租約在卷可稽，系爭建物因被告占用，致原告受有相當於租金之損害或被告受有不當得利35,000元，已灼然至明，原告據此請求賠償或返還不當得利自非無據，至被告主張之土地法第97條第1 項並非強制規定，且被告確實受有每月租金35,000元之不當利益，已如上所述，被告所辯亦非適論。
二、被告抗辯：
（一）訴外人吳勝章（被告父親）在97年間持續住院，顯然無法同意訴外人吳韋德（被告之兄）代其出售系爭房屋。
（二）系爭不動產買賣契約及租賃契約均無效：查原告於99年11月23日調解程序期日自承：「當初證人吳韋德先用房屋坐落之土地的持分來和伊借款120 萬元，並且設定抵押權，隔了1 、2 個月，又拿本件系爭地上物要來跟伊借款100萬元。」，另證人吳韋德證稱：「買賣契約其實不是買賣系爭房屋之契約，而是單純借錢的借貸契約。」再者，不動產買賣契約書附表一其他附屬權利欄第二點載明：「乙方房屋買賣確保甲方借貸新台幣壹佰萬元正之保證，日後乙方借貸還清，甲方應將房屋過戶返還予乙方，所有費用由乙方負責繳納。」，第四點載明：「甲方不得要求收取房租、房屋稅由乙方繳納。」。堪認原告所提出之不動產買賣契約書及房屋租賃契約書，兩份文件均係訴外人吳韋德與原告通謀虛偽意思表示所簽立，契約本意係訴外人吳韋德向原告借錢並支付利息，並非買賣及租賃，依據民法第87條前段規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」，上開不動產買賣契約書及房屋租賃契約書均屬無效，原告自始並未取得系爭房屋之事實上處分權，是原告主張即無理由。退步言，縱認原告主張為真，當初原告來向伊哥哥吳韋德討債時，伊已經住在裡面了，伊搬進去時雖未取得原告的同意，但後來原告有答應伊住在裡面。
（三）退萬步言，縱認不動產買賣契約為真正，因為系爭房屋係坐落在新竹市○○段○○○ ○號等土地上，上開地號土地為訴外人吳勝章與其他同宗親族所共有，依據土地法第104條規定，若訴外人吳勝章出售系爭房屋，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，訴外人吳勝章未通知優先購買權人（基地所有人）而與原告訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人，其他基地所有人隨時得主張行使優先購買權，原告根本無法取得系爭房屋所有權，原告本於所有權而提出本件請求，自無理由。
（四）按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。
又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第5 條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期限內申報，地政機關公告之地價而言。又土地法第105 條準用同法第97條之規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算。尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。故城市地方房屋之租金，並非必須依照土地及建物申報總價年息百分之10計算（最高法院71年度台上字第3753號及84年度台上字第1447號判決意旨參照）。查被告否認無權占有，即使被告係無權占有，依法無權占有之占有人僅應於所受利益範圍內負不當得利之返還責任。原告請求相當於不當得利之租金35,000元，顯與前揭規定不合，其請求顯無理由。
（五）綜上答辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件經兩造同意並簡化爭點如下：
（一）原告請求被告遷讓系爭房屋，有無理由？
（二）原告請求被告自98年7 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣35,000元，有無理由？
四、本院之認定：
（一）原告請求被告遷讓系爭房屋，為有理由，分述如下：
１、原告主張本件門牌號碼為新竹市○○區○○路○○巷○ 弄○號（稅籍編號：00000000000 號）原係被告已故父親吳勝章所有之未辦保存登記建物，於97年3 月31日由訴外人吳勝章長子吳韋德（即被告胞兄）代理，以100 萬元價格出售予原告，並即辦理房屋納稅人名義變更為原告，由原告繳納房屋稅至今；因訴外人吳勝章98年1 月2 日身故，當時住居其內之訴外人吳韋德為辦理訴外人吳勝章之後事，於98年3 月26日與原告就系爭房屋訂立租賃契約，租期自98年3 月26日至6 月25日止，月租金35,000元，租期屆滿後經原告多番催促，訴外人吳韋德於98年9 月1 日遷離，原告於同月11日前往遷入系爭房屋時，卻遭於訴外人吳勝章身故後遷入系爭房屋居住之被告拒絕搬遷；系爭建物既經前手吳勝章將其事實上之處分權讓予原告，被告不得主張因繼承而有正當權源使用系爭房屋，其無權占有系爭房屋，原告自得本於民法第962 條占有人物上請權之請求其遷讓房屋等情。被告抗辯：⑴訴外人吳勝章（被告父親）在97年間持續住院，顯然無法同意訴外人吳韋德（被告之兄）代其出售系爭房屋。⑵原告所提出之不動產買賣契約書及房屋租賃契約書，兩份文件均係訴外人吳韋德與原告通謀虛偽意思表示所簽立，契約本意係訴外人吳韋德向原告借錢並支付利息，並非買賣及租賃，依據民法第87條前段規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」，上開不動產買賣契約書及房屋租賃契約書均屬無效，原告自始並未取得系爭房屋之事實上處分權，原告主張即無理由。⑶退萬步言，縱認不動產買賣契約為真正，因為系爭房屋係坐落在新竹市○○段○○○ ○號等土地上，上開地號土地為訴外人吳勝章與其他同宗親族所共有，依據土地法第104 條規定，若訴外人吳勝章出售系爭房屋，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，訴外人吳勝章未通知優先購買權人（基地所有人）而與原告訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人，其他基地所有人隨時得主張行使優先購買權，原告根本無法取得系爭房屋所有權，原告本於所有權而提出本件請求，自無理由。⑷退步言，縱認原告主張為真，當初原告來向伊哥哥吳韋德討債時，伊已經住在裡面了，伊搬進去時雖未取得原告的同意，但後來原告有答應伊住在裡面等語。
２、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」，民法第87條第1 項固定有明文。惟虛偽表示有時並非出於不良動機，表意人與相對人間因礙於情面或其他原因，所為的意思表示雖非出於真意，卻隱藏他項法律行為之真正效果意思，此種行為稱為隱藏行為，是依民法第87條第2 項規定：
「虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」，例如被繼承人以贈與的意思，而以買賣方式將土地所有權移轉登記與繼承人時，買賣行為因通謀虛偽表示而歸於無效，所隱藏的真正贈與行為因具備成立要件及有效要件，應為有效。又按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」，民法第962 條亦定有明文。
３、查，本件原告主張其與被告之父即吳勝章於97年3 月31日由訴外人吳勝章長子吳韋德（即被告胞兄）代理，以100萬元價格出售予原告，並即辦理房屋納稅人名義變更為原告，由原告繳納房屋稅至今，固據其提出不動產買賣契約書一件為憑，被告雖抗辯該契約未經其父吳勝章同意且為通謀虛偽意思表示，應屬無效云云。惟核諸原告與訴外人吳勝章間之系爭買賣契約書，係由訴外人吳勝章長子即訴外人吳韋德（即被告胞兄）代理，且依契約之附註特別約定事項第三點所載：「乙方吳勝章未出面簽約，由吳韋德出面簽約，日後如發生糾紛情事，概由吳韋德負全責及有關法律一切責任。」（見本院卷第12頁）；參以吳韋德於99年11月23日到院結證：「（買賣及租賃契約）是我簽的，買賣契約有經過我父親同意，但租賃契約是我自己簽的，…。」、「（問：房屋契稅申報書及所有權買賣移轉契約書、印鑑證明、稅籍證明辦理變更等是否經你父親同意？）我有得到我父親的同意，我和我父親說先過戶，因為契約是這樣寫的，等我錢還給原告，原告會再還給我，我和我父親是這樣說的。」等情（詳本院卷第38頁背面筆錄），被告雖提出吳勝章於97年間三次住院證明文件（詳卷第90頁），然據該等證明文件充其量僅得證明吳勝章於97年間曾住院，尚無從證明其已無同意簽署契約之意識能力，被告抗辯系爭買賣契約書未經其父吳勝章同意乙節，尚無可採，堪認原告主張契約書係證人吳韋德代理其父親吳勝章簽訂為可信。次查，該系爭買賣契約書雖使用一般製式印刷之買賣契約書相關記載文字均係以買賣契約之約定為之，然依該契約書附註特約事項第二項記載：「乙方（即吳勝章）房屋買賣確保甲方借貸新台幣壹佰萬元之保證，日後乙方借款還清，甲方應將房屋過戶返還予乙方，所有費用由乙方負責繳納。」（見本院卷第12頁），足見原告與吳勝章之系爭房屋雖係簽訂買賣契約，然其間之真意應係將系爭房屋移轉讓與（註：系爭房屋為未辦保存登記建物，所讓與者應係事實上處分權）予原告以擔保吳勝章對原告之100 萬元借款債權，待借款全數清償後，原告即應將系爭建物移轉返還（讓與事實上處分權）予吳勝章或其繼受人，是其間之買賣契約揆諸前開法條規定及說明，應屬通謀虛偽意思表示無效，然其間另有隱藏行為即以擔保借款債權為目的之移轉事實上處分權契約，當屬有效。基此，原告主張其已取得系爭房屋之事實上處分權，並為直接占有權人，尚屬有據。又查，被告於言詞辯論期日時自承：「我以前就住在那裡，後來結婚生子房間不夠我才搬出去，我父親去世後才再搬回來，…。」，堪見系爭房屋於原告97年間取得事實上處分權時，被告並未居住其中，其係事後於98年1 月吳勝章死亡後始再搬入，其占有使用該房屋未經原告同意，復無法律上占有權源，職是，原告主張依民法第962 條（第1 項）占有權人之物上請求權規定，請求被告遷讓系房屋，當屬有據，應予准許。
（二）原告請求被告自98年7 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣35,000元，一部有理由，一部無理由，分述如下：
１、按無權占有系爭標的物，可能獲得相當於租金之利益，所有人或占有人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害所有人或占有人之權利，此亦為社會通常之觀念。次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第5 條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期限內申報，地政機關公告之地價而言。又土地法第105 條準用同法第97條之規定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。故城市地方房屋之租金，並非必須依照土地及建物申報總價年息百分之10計算（最高法院71年度台上字第3753號及84年度台上字第1447號判決意旨參照）。
２、查，被告占有系爭建物並無法律上權源為無權占有等情，業如前述，惟被告迄仍繼續占用系爭房屋，揆諸前開說明，應認被告自屬無權占有，是原告既為系爭房屋之事實上處分權人，即有使用收益權，則被告繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，原告自得請求被告償還相當於租金之價額。原告固主張就系爭房屋曾與訴外人吳韋德約定之租金為自98年3 月26日起至98年6 月25日止，每月35,000元，並有原告所提之租賃契約書影本附卷可稽，然經本院審認系爭房屋係位於巷弄內之住宅（並非店面），業由本院於100 年2 月16日履勘無訛，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第101 頁），審諸其99年1 月申報地價為每平方公尺1,520 元之價值，系爭房屋現值為309,600 元，有土地登記謄本影本（詳卷第138 頁）、新竹市稅務局房屋稅籍證明書（詳卷第19頁）可憑，參以系爭房屋週邊工商業繁榮程度等情狀，原告所請求每月35,000元計算不當得利損害賠償，尚屬過高，揆諸前開法條規定，應以土地及其建築物申報總價額年息百分之6 為適當，則依此核算，被告自98年7 月1 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，每月應給付原告相當於租金之不當得利金額為2,518 元【計算式如下：〔（127.59（系爭房屋及庭院圍牆所占基地之面積）×1,520 ）＋309,600 〕×6/100 ÷12＝2,518 ，小數點以下四捨五入。】，原告請求被告給付之每月不當得利金額在2,518 元範圍內，為有理由，應予准許，逾此數額之請求，即乏所據，應予駁回。
（三）本判決所命被告給付之金額或價額，未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當金額准許之。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 9 月 23 日
新竹簡易庭 法 官 陳順珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 23 日
書記官 陳筱筑