臺灣新竹地方法院民事判決 99年度簡上字第66號上 訴 人 張民依訴訟代理人 潘秀華律師被上訴人 鄭書銘
巷6號訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師上列當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人就本院竹北簡易庭民國99年7月9日簡易訴訟程序第一審判決提起上訴，本院100年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）確認上訴人與被上訴人間就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號、地目旱、面積514平方公尺、權利範圍全部之土地及同段320地號、地目旱、面積781平方公尺、權利範圍全部之土地，於民國（下同）94年8月22日所為買賣契約關係不存在。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）查依上訴人及另一出賣人林貞延與訴外人朱照祥於94年7月23日所簽訂之「不動產買賣契約書」第4條約定「本約不動產所有權移轉登記，所需乙方（即上訴人）印鑑證明1份、戶籍謄本4份、最近兩期房屋稅地價單、土地所有權狀及建物所有權狀等各項資料，訂於94年8月23日交付甲方（即訴外人朱照祥）或甲方委請之代書人」，而是時上訴人亦確依約於指定期日交付土地所有權狀等相關文件予代書處。惟嗣後訴外人朱照祥未能依約支付第1期之價金，致另一出賣人林貞延即解除與訴外人朱照祥之買賣契約，又因訴外人朱照祥為支付上訴人第1期款所簽發之支票亦遭退票而未能兌現，為免在爭議未獲處理前遭受不利，上訴人方先行取回所有權狀，後再為本件契約之履行。上訴人又於98年6月30日以新竹英明街郵局第750號存證信函催告訴外人朱照祥協同辦理所有權之移轉登記，惟均未獲訴外人朱照祥之任何履約回應，致上訴人無法為提出所有權狀以供辦理移轉登記之協力行為，而非原審判決所認定「惟斯時土地所有權狀既不在朱照祥或朱照祥所指定之代書處，朱照祥自無可能得以完成系爭土地所有權之移轉登記，而買賣之系爭土地既未登記完竣，依約原告亦無從請求朱照祥給付價金尾款，則朱照祥未給付價金尾款自不構成給付遲延」之情形，蓋若訴外人朱照祥於接獲上訴人98年6月30日之存證信函後有表示要辦理所有權移轉登記而上訴人拒不提出所有權狀以供辦理，則自屬上訴人違約而無理由解除買賣契約，但因訴外人朱照祥未為任何同意履約之提出，上訴人何來不提供所有權狀之過失可言？是原審判決之認定實屬違法而應予廢棄。
（二）又被上訴人雖抗辯系爭契約係因上訴人取回權狀致無法為契約之履行，而主張上訴人之解除契約無理由，然上訴人之取回權狀係因契約當事人即買受人朱照祥違約在先，已如前述，且事後被上訴人雖有代買受人朱照祥給付第1期款予上訴人，然因買受人自第1期款跳票後即行蹤不明，此由證人余穎杰於鈞院99年10月5日準備程序時證述「（上訴人訴訟代理人問：朱照祥有無告訴你他有收到上訴人的存證信函？）沒有，跳票之後朱照祥就沒有與我聯絡過」可證，故契約當事人既已跳票違約在先，又行蹤不明在後，上訴人自可爰引民法第265條「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付」之規定，在買受人朱照祥未為協力履行之允諾前，暫不為土地所有權狀之交出，故上訴人方於98年6月30日以存證信函催告買受人朱照祥為契約之履行，況就系爭契約而言，當事人為朱照祥與上訴人二人，被上訴人僅為朱照祥指定之移轉登記名義人，故就契約履行部分，上訴人自係應向朱照祥催告之，而履行與否亦應是由朱照祥向上訴人表示之，然朱照祥既於上訴人所定之履行期間內未為任何之回覆，則上訴人依法為系爭契約之解除，自屬合法。況依證人余穎杰於同日亦證述買受人朱照祥從未向其提及要證人向上訴人拿取權狀以資辦理所有權移轉登記等事宜，足證買受人確無繼續履行契約之意願。
（三）綜上所述，訴外人朱照祥既經催告仍拒絕為契約之履行，上訴人自得依法解除與朱照祥間之買賣契約，是上訴人與訴外人朱照祥之買賣契約既已解除如前所述，則上訴人與被上訴人間94年8月22日之「土地買賣所有權移轉契約書」自因失所附麗而不存在，故上訴人自有為本訴請求之法律上利益。
三、證據：援用原審所提出之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）本件上訴人雖稱其於98年6月30日發函催告後解除上訴人與訴外人朱照祥間之買賣契約云云。然查系爭不動產買賣契約書之買賣總價款分期付款明細表記載本件買賣尾款之付款日期，僅須於不動產登記完竣3日內付清。是依系爭不動產買賣契約約定，本件出賣人即上訴人有先為給付（辦竣所有權移轉登記）之義務。經核訴外人朱照祥與上訴人間之不動產買賣價款為62萬元，訴外人朱照祥及其指定之登記權利人即被上訴人鄭書銘業已給付40萬元，僅剩尾款22萬元須於不動產登記完竣3日內付清。是依前揭訴外人朱照祥與上訴人間之不動產買賣契約約定，上訴人既應於不動產登記完竣後方能請求給付尾款，則上訴人未依約先為移轉登記，乃竟藉詞對造未付尾款片面解除契約，其恣意片面解除契約顯不合法。詳言之，系爭不動產買賣契約第4條既約定：「本約不動產所有權移轉登記，所需乙方（即上訴人）印鑑證明1份、戶籍謄本4份、最近兩期房屋稅地價單、土地所有權狀及建物所有權狀等各項資料，訂於94年8月23日交付甲方（即訴外人朱照祥）或甲方委請之代書人」，且不動產買賣契約第12條亦載明：「本約不動產於所有權移轉登記時，如需乙方補蓋印章或補附證件時，乙方應無條件辦理不得藉詞刁難或要求任何其他條件之補償」，則本件出賣人依約負有提供辦理所有權移轉登記所須證件之義務，且上訴人須於系爭土地所有權移轉登記完竣後始得向訴外人朱照祥請求尾款之給付。上訴人既有先為給付（辦竣所有權移轉登記）之義務，則應不能恣意變更買賣條件逕自發函片面解約即免除其出賣人之義務。
（二）又辦理不動產所有權移轉登記須附所有權狀等證件，本件上訴人於原審已自承其將土地所有權狀自代書處取走，且承辦代書余穎杰亦到庭證稱：「（問：土地所有權狀是否為移轉的必備文件？）是，如果上訴人沒有把權狀拿走，我早就辦理過戶完畢。」、「（問：94 年9月20日後上訴人有無跟你聯絡要交出權狀？）沒有，跟他要他也不給」等語，由此足證本件係因上訴人逕將所有權狀取走而無法辦理登記。系爭土地所有權狀既不在訴外人朱照祥或朱照祥所指定之代書處，則訴外人朱照祥（或買方指定之登記權利人鄭書銘）自無可能得以完成土地所有權之移轉登記。本件買方（及買方指定之登記權利人即被上訴人）並未拒絕賣方履行其應負之所有權移轉義務，不能因賣方逕自取走證件致無法辦理所有權移轉登記即謂買方違約而解除契約。
（三）再者，緣如前述，本件買賣尾款之付款日期，僅須於不動產登記完竣3日內付清，上訴人業已收受過半之買賣價款，詎竟未履行約定之所有權移轉登記義務，且經一再催請仍不提供證件以供辦理移轉登記，被上訴人訴訟代理人當庭提出尾款22萬元，請求出賣人履行契約，亦遭拒絕，乃竟片面主張解約沒收買賣價款，甚而藉詞提起本件訴訟損害被上訴人權益。上訴人未履行約定之所有權移轉登記義務，逕自拒絕就債之履行有利害關係之被上訴人所為清償，顯非誠信，應無足取。
三、證據：援用原審所提證據。理 由
一、本件上訴人起訴主張：其與被上訴人於94年8月22日簽訂之土地買賣所有權移轉契約書，係依其與訴外人朱照祥於94年7月23日訂立不動產買賣契約書之約定，於訴外人朱照祥之指定下所簽立，因訴外人朱照祥未依約給付買賣價金尾款，經其屢為催告亦未獲置理，其遂寄發存證信函解除與訴外人朱照祥間之不動產買賣契約。而其與訴外人朱照祥間之不動產買賣契約既經解除，則其與被上訴人間之系爭土地買賣契約即失所附麗，故起訴請求確認兩造間系爭買賣契約關係不存在云云。被上訴人則以：訴外人朱照祥與上訴人間之系爭土地買賣價款為62萬元，訴外人朱照祥及其指定之登記權利人即被上訴人業已給付40萬元，尾款22萬元雙方係約定於上訴人將系爭土地移轉登記完竣後3日內付清。則上訴人既尚未依約移轉登記系爭土地予被上訴人，其片面解除契約即非合法等語，資為抗辯。
二、兩造不爭執事實：
（一）訴外人朱照祥於94年7月23日與上訴人及訴外人林貞延訂立不動產買賣契約，由訴外人朱照祥向上訴人購買坐落新竹縣○○鄉○○段320、321-4地號及訴外人林貞延所有同段10-9地號、石壁潭段221地號土地，並於契約第11條約定，訴外人朱照祥得自由指定第三人為不動產所有權移轉登記名義人，訴外人因之指定被上訴人為登記名義人，並由兩造於94年8月22日訂立系爭土地買賣所有權移轉契約書。
（二）嗣訴外人朱照祥於給付訂金60萬元後，因未能依約支付第
1 期價款而遭訴外人林貞延解除其與朱照祥部分之買賣契約，上訴人亦先行至代書余穎杰處取回土地所有權狀，惟被上訴人旋於94年9月15日代朱照祥支付第1期款20萬元並經上訴人收受。
（三）上訴人於98年6月30日以新竹英明街郵局第750號存證信函催告訴外人朱照祥協同辦理系爭土地所有權移轉登記並給付買賣價金尾款22萬元，惟未獲訴外人朱照祥回應；上訴人再於98年7月17日以新竹英明街郵局第807號存證信函通知訴外人朱照祥解除系爭其與朱照祥之前揭不動產買賣契約並沒收價金，有存證信函及回證各2紙附卷可稽（見原審卷第11、46、47、80頁）。
（四）訴外人朱照祥與上訴人及訴外人林貞延簽訂之前揭不動產買賣契約分期付款明細表約定，不動產買賣價金第2期款（尾款）應於不動產登記完峻3日內付清。
三、本件上訴人主張其與訴外人朱照祥於94年7月23日所訂立之不動產買賣契約已合法解除，則其與被上訴人間所簽訂之系爭土地買賣契約亦因之失所附麗而不存在等情，惟為被上訴所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造之爭點厥為：上訴人與訴外人朱照祥於94年7月23日所簽立之不動產買賣契約是否已經上訴人合法解除？系爭買賣契約是否仍然有效？茲述之如下：
（一）查本件上訴人及訴外人林貞延於94年7月23日，與訴外人朱照祥簽訂立不動產買賣契約，由上訴人將其所有坐落新竹縣○○鄉○○段320、321-4地號土地出賣予訴外人朱照祥（按出賣人林貞延部分嗣經合法解除，惟因本件土地買賣契約係屬可分，故不影響上訴人出賣系爭土地部分之效力，於茲不再論及訴外人林貞延部分），並因訴外人朱照祥之指定，而由上訴人與被上訴人於94年8月22日簽訂系爭土地買賣所有權移轉契約書，將前揭土地移轉登記予被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地買賣所有權移轉契約書在卷可稽（見原審卷第7至9頁、第76頁），自堪信為真實。
（二）按物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效；而買賣契約與移轉所有權之契約不同，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，難謂即為移轉物權之物權契約（最高法院38年台上字第111號判例意旨參照）。又出賣人出賣之不動產，依買受人之指示，將買賣標的物不動產所有權逕移轉登記於買受人所指定之第三人，則此第三人與該出賣人間僅存有移轉物權之獨立物權契約關係，其間並無何買賣債權債務關係，且基於物權契約之無因性，該物權契約亦不受原因行為即債權契約之解除或無效而當然失效。查本件上訴人因與訴外人朱照祥簽訂不動產買賣契約，約定訴外人朱照祥得將系爭土地指定登記予第三人，被上訴人並因而受指定登記為所有權人，為兩造所不爭，此即法律上所稱之第三人利益契約。上訴人並因本於與訴外人朱照祥間買賣契約之基本行為，而於94年8月22日與被上訴人簽訂俗稱「公契」之土地買賣所有權移轉契約，亦即民法第760條所稱移轉系爭土地物權行為之書面，則本於物權行為之獨立性及無因性，縱認上訴人主張其與訴外人朱照祥間之買賣契約業經解除屬實，亦不因之使系爭土地買賣所有權移轉登記之物權契約失其效力。上訴人主張因其與訴外人朱照祥所簽訂之買賣契約業經解除，故兩造間於94年8月22日所簽訂之土地買賣所有權移轉契約即失所附麗而不存在，顯係忽略物權行為之獨立性及無因性，自不足採。
（三）又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前段、第254條分別定有明文。本件上訴人雖主張其與訴外人朱照祥於94年7月23日所簽立之不動產買賣債權契約，已因朱照祥未依約繳納尾款，經其催告未果後而解除，並提出存證信函及回證各2紙為證（見原審卷第11、46、47、80頁）。惟查上訴人與訴外人朱照祥所簽訂之前揭不動產買賣契約約定，買賣價金尾款22萬元應於不動產登記完峻3日內付清，另依該不動產買賣契約第4條約定「本約不動產所有權移轉登記，所需乙方（即上訴人）印鑑證明1份、戶籍謄本4份、最近兩期房屋稅地價單、土地所有權狀及建物所有權狀等各項資料，訂於94年8月23日交付甲方（即訴外人朱照祥）或甲方委請之代書人」，是依約上訴人須於系爭土地所有權移轉登記完竣後始得向訴外人朱照祥請求尾款之給付，且對於系爭土地所有權之移轉登記須為交付土地所有權狀及印鑑證明等必要之協力。惟上訴人自承其因訴外人朱照祥支付第1期買賣價款發生延滯，故將系爭土地所有權狀自代書處收回，嗣後又發函催告朱照祥協同辦理系爭土地所有權移轉登記並給付買賣價金尾款22萬元等語，又證人即本件承辦土地代書余穎杰亦證稱：「…第1期款朱照祥開壹佰多萬支票跳票，跳票後隔一個多月後，上訴人就去我那把權狀拿回去，後來被上訴人沒有辦法，於94年9月15日、9月20日墊付20萬、五萬（增值稅）的第一期款給上訴人，…」、「（問：土地所有權狀是否為移轉的必備文件？）是，如果上訴人沒有把權狀拿走，我早就辦理過戶完畢」、「（問：94年
9 月20日後上訴人有無跟你聯絡要交出權狀？）沒有，跟他要他也不給」、「（問：何時跟上訴人要權狀？）上訴人拿二十幾萬現金時，我有跟上訴人要權狀，他沒有拿來，…」等語（見本院卷第38、39頁）。足見上訴人係於收回土地所有權狀後，始發函催告朱照祥給付買賣價金尾款及協同辦理移轉登記。惟系爭土地移轉登記應負協力義務者為上訴人，上訴人既拒不交出系爭土地所有權狀，朱照祥或承辦代書自無可能得以完成系爭土地所有權之移轉登記，而買賣之系爭土地既未登記完竣，依約上訴人亦無從請求朱照祥給付價金尾款，則朱照祥未給付價金尾款自不構成給付遲延，是上訴人於98年7月17日再以朱照祥拒不為買賣契約之履行，發函對朱照祥為解除買賣契約之意思表示，於法顯有未合，上訴人對朱照祥所為解除94年7月23日不動產買賣契約之意思表示並未合法生效。
（四）雖上訴人又主張因訴外人朱照祥跳票違約且行蹤不明，上訴人乃援引民法第265條不安抗辯權之規定，在買受人朱照祥未為協力履行之允諾前，暫不為土地所有權狀之交出，並於98年6月30日以存證信函催告買受人朱照祥履約，惟因朱照祥未為任何回覆，故上訴人解除契約為合法云云。惟按雙務契約之當事人行使不安抗辯權，須具備民法第265條所定要件而後可。且不安抗辯權之行使，只發生相對人未為對待給付前，此方之債務縱屆清償期而未清償，亦不負遲延責任之效力而已，非謂行使不安抗辯權之一方，反得主動向他方解除契約。本件上訴人於98年6月30 日以新竹英明街郵局第750號存證信函載明「查本人就坐落新竹縣○○鄉○○段321-4、320地號之土地與台端於94年7月23日簽訂買賣契約，惟台端遲至今日均未為履約，為維雙方權益，謹請台端於收函後5日內協同辦理移轉登記並同時開立本票給付買賣價金之餘款共計22萬元，以期圓滿解決，逾期本人當依法主張權利。」等語向訴外人朱照祥催告履約，惟並無隻字片語有行使不安抗辯權之意思，況縱認上訴人有行使不安抗辯權，亦僅生訴外人朱照祥未為對待給付尾款前，上訴人得拒絕履行協同辦理系爭土地所有權移轉登記之義務而已，非謂上訴人於拒絕自己先為給付之義務後，並得同時解除契約。是上訴人以前揭理由主張解除其與訴外人朱照祥之買賣契約，於法顯有未合。
（五）綜上，上訴人與訴外人朱照祥於94年7月23日所簽立之不動產買賣契約並未經上訴人合法解除，且本於物權行為之獨立性及無因性，兩造間於94年8月22日所訂立之土地所有權移轉之物權契約亦不受前揭債權契約之影響而失其效力，上訴人主張兩造間所訂前揭土地買賣所有權移轉契約買賣關係不存在，自無可取，被上訴人抗辯兩造間買賣關係存在，尚屬可信。從而，上訴人訴請確認兩造間就系爭土地於94年8月22日所為買賣契約關係不存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 盧玉潤
法 官 彭淑苑法 官 楊明箴以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
書記官 林欣宜