臺灣新竹地方法院民事判決 99年度訴字第165號原 告 寅○○訴訟代理人 吳聖欽律師被 告 崇聖建設開發有限公司法定代理人 辛○○被 告 乙○○
丁○○庚○○前列二人共同訴訟代理人 己○○被 告 丙○○
子○○○訴訟代理人 丑○○被 告 辰○○
癸○○甲○○訴訟代理人 戊○○被 告 卯○○
壬○○己○○上列當事人間分割共有物事件，本院於民國99年6月28日辯論終結，判決如下：
主 文原告與被告崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、丙○○、子○○○、辰○○、癸○○共有新竹縣竹北市○○段七建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號一樓及原告與被告崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、甲○○、卯○○、壬○○共有新竹縣竹北市○○段八建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號二樓房屋，暨其上建物所坐落之新竹縣竹北市○○段○○○○號土地如附表一所示應有部分，准予合併變價分割，並就賣得價金依附表一所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造依附表二應有部分所示之比例負擔。
事實及理由
甲、程序部分：本件被告崇聖建設開發有限公司等12人均經受合法通知，除被告子○○○、辰○○、卯○○及壬○○到場外，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，未到庭被告部分由其一造辯論而為判決，首先敘明。
乙、實體部分：
壹、原告部分：
一、原告起訴主張：
㈠、原告請求分割之新竹縣竹北市○○段7建號、同段8建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號一樓、二樓房屋坐落於新竹縣竹北市○○段○○○○號土地上。其中7建號即633號一樓房屋為原告寅○○與被告崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、丙○○、子○○○、辰○○、癸○○所共有；另8建號即633號二樓房屋則為原告寅○○與崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、甲○○、卯○○、壬○○所共有。上開共有人就7建號即633號一樓房屋、8建號即633號二樓房屋之應有部分各如附表一所示。
㈡、系爭7建號即633號ㄧ樓房屋、8建號即633號二樓房屋因共有人數眾多，產權複雜，共有人對於前揭共有物如何使用、收益，全無共識，以致前揭共有物棄置多年，反遭外人侵入竊佔使用，現場堆置拾荒者所蒐集之資源回收物，共有人反而均蒙受無法使用共有物之不利益。原告多次與被告其中多人就前揭房屋使用問題及如何協議分割以盡利用進行協商，惟皆未能達成協議，查系爭7建號即633號ㄧ樓房屋、8建號即633號二樓房屋僅各有ㄧ出入口，屋內又無足以區隔之分戶牆可將房屋方為數獨立建築，其標的性質不宜原物分配，故而請求法院變價分割。
㈢、按公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第3款及第4條第2項定有明文。兩造所有之係爭土地及房屋係公寓大廈，依上述規定係爭之土地及房屋不得分離而單獨變賣移轉。本件若僅就系爭7建號即633號ㄧ樓房屋、8建號即633號二樓房屋逕付拍賣，與上開規定不符，如就前揭房屋與各共有人所有新竹縣竹北市○○段○○○○號土地之應有部分併附拍賣予同ㄧ人，始無違反上開公寓大廈管理條例規定。
並聲明：
㈠、請准將原告與被告崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、丙○○、子○○○、辰○○、癸○○所共有新竹縣竹北市○○段7建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號一樓、及原告寅○○與崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、甲○○、卯○○、壬○○所共有新竹縣竹北市○○段8建號即門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號二樓房屋，與兩造所有新竹縣竹北市○○段○○○ ○號土地如附表一所示應有部分，准予合併變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配。
㈡、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告部分：
一、被告則以：
㈠、被告壬○○、子○○○、辰○○：不知變價程序如何進行。
㈡、被告卯○○：不知如何處理。
㈢、被告崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、丙○○、癸○○、甲○○、己○○未於最後言詞辯論期日到庭。惟被告己○○、丁○○、庚○○曾表示：同意變價分配，但價格計算應以地政事務所的登記為準，若需拍賣，應經鑑價。
參、得心證之理由：
一、原告主張系爭建物及坐落土地分別係原告及被告崇聖建設開發有限公司、乙○○、丁○○、庚○○、己○○、丙○○、子○○○、辰○○、癸○○、甲○○、卯○○、壬○○所共有，其等就系爭建物及土地之應有部分如附表一所示之事實，業據其提出土地登記謄本為證，復為被告等所不爭執，自堪信為真實。
二、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。此項規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益，蓋共有關係於改良共有物不無妨礙，且於共有物之融通亦多阻窒，國家經濟既受損害，並易啟各共有人彼此之爭論，故法律不能不予各共有人以隨時請求分割之權，使共有之關係容易消滅，於公私皆有裨益，衡諸該條立法理由闡述至明。原告訴請裁判分割共有物，於法自屬有據，應予准許。
三、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先購買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，98年1月23日總統公布修正、同年7月24日施行之民法第824條定有明文。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。而各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定，法院亦不受其拘束。
四、再按公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3條第3款及第4條第2項定有明文。兩造所有之係爭土地及房屋係公寓大廈，依上述規定係爭之土地及房屋不得分離而單獨變賣移轉。本件若僅就系爭7建號即633號ㄧ樓房屋、8建號即633號二樓房屋逕付拍賣，與上開規定不符，如就前揭房屋與各共有人新竹縣竹北市○○段○○○○號土地之應有部分併附拍賣予同ㄧ人，尚無違反上開公寓大廈管理條例規定。
五、經查，系爭建物位於商業大樓1樓與2樓，1樓及2樓室內面積各296. 59平方公尺，且僅有1個大門出入口，依該建物及土地之性質，不能原物分配，且除崇聖建設開發有限公司未於庭期到場表示意見外，其餘被告均同意系爭建物採變價之分割方法（見99年1月18日調解程序筆錄），是本院斟酌上情，認系爭土地及建物，應採行變價分割之方式。並將價金按該等土地之共有人，如附表一所示應有部分之比例予以分配。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，所分得價金之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰命兩造依附表二所示比例，分擔訴訟費用。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。
中 華 民 國 99 年 8 月 6 日
民事第二庭 法 官 彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王恬如中 華 民 國 99 年 8 月 6 日