臺灣新竹地方法院民事判決 99年度訴字第195號原 告 連崇賢訴訟代理人 陳偉民律師被 告 劉仁財訴訟代理人 林清漢律師複代 理 人 韓曉玲上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年3月8日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬壹仟叁佰叁拾柒元，及自民國九十九年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬壹仟叁佰叁拾柒元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,219,128元，及自民國97年5月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第39頁）。嗣於99年8月2日具狀變更該項聲明為被告應給付原告3,431,352元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第42頁）。後再於100年3月3日具狀變更該項聲明為被告應給付原告3,468,958元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第296頁）。核原告所為訴之變更係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開法條，原告所為訴之變更，程序上並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣兩造於93年12月31日簽訂租賃契約，由原告向被告承租新竹縣竹北市○○段○○○號土地面積200坪及其上建築物即新竹縣竹北市○○街○○巷○○號鐵皮屋廠房，面積105坪，作為工廠之用，租金每月45,000元，押租金150,000元，租期自94年1月16日起至100年1月15日止，另土地上加蓋之17坪廠房及Ｔ霸，則係原告向前承租人竹大機電股份有限公司（下稱竹大公司）購買，合先敘明。
（二）又嗣後政府為拓寬馬路而辦理徵收，原告承租之工廠廠房大部分並非徵收範圍，原告依租賃契約本得使用至100年1月15日止，詎被告於97年5月初，為能領取被徵收部分土地上之地上物自動拆遷費，分別於97年5月19日、22日、23日僱用工人強行將原告使用之鐵皮廠房大門、加蓋之17坪廠房及Ｔ霸拆毀、關閉電源開關，同時被告欲讓其兒子在系爭廠房經營賓馳汽車場，遂於98年10月22日至26日僱用工人將原告承租使用中之鐵皮廠房西牆拆除，目的在打通連接相隔一些距離之隔壁房屋，以經營賓馳汽車場。
（三）查被告擅自將鐵皮廠房拆毀大門（其後雖將大門裝回去，惟未交付大門搖控器予原告）、關閉電源開關、西牆拆除，使原告無法營業使用，顯係以不法手段侵害原告之權利，爰依侵權行為請求損害賠償。又被告未合法終止租約，租約仍屬有效，然被告於租賃關係存續中拆毀原告承租廠房之大門、關閉電源開關，後又拆除鐵皮廠房西牆，致原告無法使用收益，且係因可歸責於被告之事由所生，被告自應負債務不履行之損害賠償責任。原告主張自97年5月19日起無法使用廠房營業造成之營業損失1,732,224元，及設備器具損壞遺失之損害如下：另行承租廠房支出480,000元租金之損失，已投資原物料而無法使用賤賣之損失350,000元，壓碎輪遺失損失130,000元、空壓機馬達損失9,100元，廠房內木板價值49,028元、廠房辦公室裝潢價值150,000元、鋸床價值42,000元、置物鐵架價值189,000元等均遭損壞之損失，被告自應賠償。
（四）此外，加蓋17坪廠房（工廠一：58.2㎡補償費177,337+自動拆除獎勵金88,669元）及水泥地坪192㎡補償費57,600元（證人陳文昌證述水泥地係其所鋪，屬於廠房連同Ｔ霸等已讓渡原告所有）及Ｔ霸（鋼架牌樓遷移補償費14,000元），共計337,606元地上物補償費全係被告領取。惟該加蓋17坪廠房、水泥地坪及Ｔ霸，原所有權人竹大公司早已讓與交付原告取得所有權，此有讓渡書及證人陳文昌之證詞可稽，縱認17坪廠房、水泥地坪及Ｔ霸附合於被告不動產，惟原告得代位竹大公司主張依民法811、816條規定，依不得當利之規定，請求被告返還價額利益337,606元，綜上爰依侵權行為、債務不履行及不當得利之法律關係，請求被告給付3,468,958元，及法定遲延利息。
（五）又被告97年起即欲收回廠房，拒絕原告繳交租金，原告只好先以被告已預收之押租金150,000元抵扣租金，之後原告發現廠房前之空地（含加蓋17坪廠房及Ｔ霸）被政府徵收一事，要求無法使用之部分被告理應調降租金，兩造曾於97年7月、98年2月進行協調，原告要求被告應復電讓工廠營業並賠償斷電無法使用期間之營業等損失，遭被告拒絕，協調均無結論，被告卻於98年10月23日以存証信函要求原告搬移，惟兩造之租約並未合法終止，兩造之租約仍然存在，被告要求原告搬移即無理由。
（六）為此聲明請求：１被告應給付原告3,468,958元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
２訴訟費用由被告負擔。
３原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告則以：
（一）兩造所簽訂之系爭租賃契約，原告自97年1月1日起已無給付租金，系爭租賃契約業於97年1月1日起終止，且政府為拓寬道路，於97年5、6月間辦理土地徵收，兩造於97年7月間協調搬遷事宜，系爭租約業於97年8月1日起已合意終止，又縱認系爭租約未於97年8月1日因兩造合意而終止，惟原告自97年1月起即未繳納租金，扣抵押租保證金150,000元後，自97年4月5日起即未繳納租金，為兩造所不爭執，至遲於98年1月1日起，系爭租約亦因原告積欠被告2個月以上之租金，符合法定事由而終止。對於未徵收土地部分之廠房，兩造於97年7月間在大斗笠餐廳，由訴外人謝福洲、劉利明在場協調，雙方協議由原告繳費續租，若不願意續租，應於97年12月底前搬遷完成，惟原告到期皆未履行，雙方又於98年2月間在劉利明住宅再次協調，約定由原告繳費續租或延至98年4月底前搬遷完成，但原告至98年4月底並無續租，亦未搬遷，兩造未徵收土地廠房部分，租賃契約即已終止，被告於98年10月23日遂寄郵局存證信函，依原租賃契約，限原告收函後7日內清除廠房所有物品，否則視為廢棄物任由處理不得異議，是被告於98年10月22日至26日間某日，僱工拆除上開鐵皮廠房之西牆，為被告廠房，與原告無關，另被告其他工作物依契約約定，已視同廢棄物，被告處分亦屬有據。另原告主張工廠內工程塑膠原物料損失350,000元、壓碎輪10支損失130,000元損失、廠房內木板損失49,028元、廠房辦公室裝潢損失150,000元、鋸床損失42,000元、遺失空壓機馬達3台損失9,100元、置物鐵架損失189,000元，另行支出租金之損害12個月共計480,000元租金，被告否認原告於系爭土地廠房有前開物品，原告應盡舉證之責，退步言，縱有前開物品存在，原告所述前開損失亦被告之行為無因果關係。
（二）又原告於97年5、6月無營業事實，為兩造所不爭執，惟前開期間不能營業，係因政府徵收土地而有拆遷之必要，致有斷電之情事，此屬不可歸責於被告之事由致原告無法營業，原告請求97年5、6月間之營業損失，顯屬無據。再者，97年7月間被告已申請復電，電源已屬原告可使用之狀況，原告又稱縱復電並無大門搖控器，然原告承租系爭租賃物，除前有大門外，另有後門可供進出，有證人劉利鍇於100年2月10日鈞院證述可證，原告主張系爭租賃物未合於約定使用收益狀態，顯無理由，再查97年7月起，被告已提供合於使用收益狀態之租賃物，原告請求97年7月之營業損失，更顯無據。另系爭租約已於97 年8月1日合意終止，原告請求97年8月1日起以後之營業損失，亦失所據，皆無理由。
（三）兩造對於97年7月間有協調之事實並不爭執，且協調之結論係原告應於97年12月31日前搬遷，另雖在協調中未提及「終止合約」等法律用語，然兩造間係協商搬遷之日期，且兩造皆非習法者，雖無法律用語，但語意含有搬遷，當然係指終止合約後原告應遷讓房屋，合於經驗法則，此有被告於鈞院詢問時稱前開搬遷就是指終止合約意思，亦有有證人劉利明於99年11月9日鈞院證述可憑，故本件兩造之租賃合約業於97年7月間協商終止（因協商日期僅知係97年7月間無法確定真實日期，被告同意以97年8月1日起為終止合約之期日，另於97年12月31日前為最後搬遷日期）。另證人謝福洲99年10月21日時於鈞院固為不同之證述，惟查證人謝福洲僅係參與召集協商事情，協商係由證人劉利明主持，證人謝福洲並不清楚兩造間租約內容，對於有無徵收等事實，皆不瞭解，另未徵收部分之建物，被告業於97年7月已申請復電，證人謝福洲所知悉之情事，皆係由原告所轉述，皆屬傳聞，並非證人所親自目睹，故證人謝福洲前開證稱無合意終止云云，顯與事實不符，或屬猜測，自不足採信。
（四）另查，加蓋廠房及Ｔ霸係被告同意前承租人竹大公司興建，並與竹大公司約定租約期滿後，即由被告取得所有權，且該等地上物業因附合而由被告取得所有權，被告於97年年底係以所有權人之身分，一併領取加蓋廠房之補償費，原告並無權取得補償款，縱原告與竹大公司有讓渡契約，但前開讓渡契約並無被告等同意或簽名，基於債之相對性，原告與竹大公司之讓渡契約並不足以拘束被告，是本件原告請求被告給付徵收補償費337,606元並無理由。
（五）縱認97年5月至97年12月間有可歸責於被告之事由，致原告生有營業損失之情事，惟原告尚欠97年4、5月租金合計9萬元，另97年6、7、8、9、10、11、12月合計175,000元（25,000×7＝175,000元），合計265,000元，爰主張以租金債權相抵。
（六）為此答辯聲明：１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３願供擔保，請准免假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於93年12月31日簽訂租賃契約書，由原告向被告承租新竹縣竹北市○○段○○○號土地（土地面積200坪）及其上建物（建物面積105坪，即新竹縣竹北市○○街○○巷○○號鐵皮廠房），作為工廠使用，租期自94年1月16日起迄100年1月15日止，租金每月45,000元，自96年1月16日起租金每月48,000元，押租保證金為150,000元，有租賃契約書在卷可稽（下稱系爭租賃契約，見本院卷第46-48頁）。
（二）原告承租土地上有前承租人竹大機電股份有限公司（下稱竹大公司）加蓋附合於系爭鐵皮廠房之17坪鐵皮廠房（兩造訴狀均誤為13坪鐵皮廠房）、Ｔ霸廣告鐵架，由竹大公司於93年10月15日連同電話壹線總機、動力電源100馬力以45,000元讓渡予原告，亦有讓渡書可憑（見本院卷第306-1頁）。
（三）原告自97年1月起即未繳納租金，扣抵押租保證金150,000元後，自97年4月5日起即未繳納租金。
（四）原告承租土地中，系爭鐵皮廠房大門前空地、大門及附近之基地（即加蓋之17坪鐵皮廠房及大門上方Ｔ霸廣告鐵架所在之基地）被徵收，且由被告於97年5月19日、22日、23日自行拆除。徵收部分之土地及廠房租賃關係因徵收而終止。
（五）被告領取17坪加蓋鐵皮廠房（廠房(一)）177,337元、Ｔ霸廣告鐵架（鋼架牌樓遷移補助費）14,000元、水泥地坪補償費57,600元及17坪加蓋鐵皮廠房之自動拆除獎勵金88,669元，有新竹縣竹北市公所函送之補償費清冊在卷可參（見本院卷第217、221頁）。
（六）兩造先後於97年7月、98年2月協調系爭租賃糾紛時，原告請求被告復電以續租未徵收部分之土地廠房，並請求損害賠償，被告請求原告搬遷，如不搬遷則應繳納租金以續租未徵收部分之土地廠房。
（七）被告於98年10月22日僱工將原告承租之鐵皮廠房西牆拆除，並於98年10月23日寄發存證信函予原告，以欠租為由要求原告搬遷。
肆、本院之判斷：原告主張：兩造於93年12月31日簽訂系爭租賃契約，嗣於租賃關係存續中之97年間，原告承租廠房之部分土地因拓寬道路經政府辦理徵收，被告為能領取地上物自動拆除獎勵金，分別於97年5月19、22、23日僱用工人強行將原告承租使用之鐵皮廠房大門、前承租人竹大公司加蓋讓與之17坪廠房及Ｔ霸拆除、並關閉電源開關，嗣又於98年10月22日至26日僱工將原告承租使用中之鐵皮廠房西牆拆除，被告於租賃關係存續中，未保持租賃物合於約定使用收益之狀態，致原告無法用益，且係因可歸責於被告之事由所生，被告自應負債務不履行及侵權行為之損害賠償責任，賠償原告共計3,131,352元；此外，加蓋17坪廠房、水泥地坪及Ｔ霸，由前承租人竹大公司讓與交付原告取得所有權，縱認17坪廠房、水泥地坪及Ｔ霸附合於被告之不動產，惟原告得代位竹大公司主張民法811、816條依不得當利之規定，請求被告返還價額利益337,606元等語。被告則以：原告自97年1月1日起已無給付租金，系爭租賃契約業於97年1月1日起終止，且政府為拓寬道路，於97年5、6月間辦理土地徵收，兩造於97年7月間協調搬遷事宜，系爭租約業於97年8月1日起已合意終止，退步言，至遲於98年1月1日起亦已合意終止，況斯時原告已積欠被告2個月以上之租金，符合法定事由而終止；原告於97年5、6月間不能營業，係因政府徵收土地而有拆遷斷電之必要，此屬不可歸責於被告之事由致原告無法營業，又97年7月間被告已申請復電，而原告承租之系爭租賃物，除前有大門外，另有後門可供進出，被告已提供合於使用收益狀態之租賃物，原告請求97年5至7月間之營業損失，要屬無據，另系爭租約已於97年8月1日合意終止，原告自不得請求其後之營業損失；被告否認原告於系爭土地廠房有工程塑膠原物料，退步言，縱有原物料存在，原告所述工程塑膠原物料損失亦與被告之行為無因果關係；又加蓋廠房及Ｔ霸係被告同意前承租人竹大公司興建，該等地上物業因附合而由被告取得所有權，是原告請求被告給付該等地上物之徵收補償費337,606元並無理由；又縱認有可歸責於被告之事由，致原告生有營業損失，惟原告尚欠被告租金，爰主張以租金債權相抵等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點在於：㈠原告得否以系爭未徵收部分之租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金（沒電、沒大門搖控器）？被告可否以原告積欠租金達2個月以上為由終止系爭租賃契約？㈡未徵收部分租賃物之租賃契約是否已終止？於何時終止？兩造有無合意終止未徵收部分租賃契約？㈢原告可否向被告請求賠償損害？如可，可請求之金額為何？被告以原告積欠租金為抵銷抗辯有無理由？㈣原告得否向被告請求17坪加蓋廠房、Ｔ霸及水泥地坪部分之不當得利？如可，請求之金額為何？茲分述如下：
一、原告得以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金（沒電、沒大門搖控器），被告不得以原告積欠租金達2個月以上為由終止系爭租約：
(一)系爭租賃物未合於約定使用收益狀態：１按土地徵收，係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如
徵收之土地原有租賃關係存在者，即因徵收而終止，被徵收者之權利亦歸消滅，上訴人就系爭土地業被徵收之事實，既屬不爭，並就系爭土地之租賃關係即已隨同徵收而消滅，其猶以租賃權被妨害云云為本件請求之主張，自有未合（最高法院71年度台上字第1965號判決參照）。而租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，民法第435條定有明文。故租賃關係存續中，部分租賃標的物如被徵收，該部分之租賃關係即已隨同徵收而消滅，至於未被徵收部分，則應視存餘部分能否達租賃之目的及承租人是否終止租賃關係而定。經查，被告於93年12月31日出租新竹縣竹北市○○段○○○號土地(200坪)及其上建物即新竹縣竹北市○○街○○巷○○號鐵皮屋(150坪)予原告，係作為工廠使用；97年間原告承租之系爭鐵皮廠房大門前空地、大門及附近之基地（即加蓋之17坪鐵皮廠房及大門上方Ｔ霸廣告鐵架所在之基地）被徵收，且由被告於97年5月19日、22日、23日自行拆除系爭鐵皮廠房之「大門」、「加蓋之17坪鐵皮廠房」、「Ｔ霸廣告鐵架」等物，徵收部分土地及廠房之租賃關係因徵收而終止，未徵收部分土地及廠房仍可達租賃目的，兩造曾洽商續租事宜等情，為兩造所不爭執。惟原告主張其就未徵收部分仍欲繼續租用，但被告未於租賃關係存續中，保持租賃物合於約定使用收益狀態，故而拒付租金等情，則為被告所否認，辯以其已將大門復原並申請復電，使租賃物合於約定用益狀態，係原告積欠租金，且兩造已合意終止租賃契約等語為辯，故於茲首應審者乃系爭租賃物是否合於約定之使用收益狀態。
２按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第423條、第429條第1項定有明文。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年度台上字第3490號判決參照）。是出租人依上揭法令所負有之租賃物修繕義務，除租賃物之毀損單純因可歸責於承租人之事由而發生，出租人無可歸責，且與自然耗損情形無關之外，依民法第429條規範意旨，均應由出租人負擔。又所謂修繕之必要性，係指如不修繕，租賃物將無法達到約定之使用、狀態而言，必要性之認定，除斟酌契約目的與交易通念外，亦可由當事人以合意特別約定之。３本件原告主張被告於租賃關係存續中，為領取自動拆除奬勵
金，而拆毀其承租廠房大門及其上之Ｔ霸、附合於系爭廠房加蓋之17坪鐵皮廠房、關閉電源開關，被告雖於拆除後2、3日內，將拆除之牆壁、大門退縮封回，惟並未復電，亦未將復原後之大門搖控器交予原告，系爭廠房後門又無鑰匙孔可以開門進入，致原告無法進入系爭廠房使用收益，故而向被告提出毀棄損害刑事告訴等情，業據提出系爭廠房遭拆除之照片（見本院卷第70頁）、臺灣新竹地方法院檢察署檢察官98年度偵字第9004號不起訴處分書等件為證（見本院卷第68-69頁），並經本院調取上開偵查卷宗，且向新竹縣竹北市公所調取竹北市30公尺外環道新闢工程用地徵收相關補償費清冊附卷可稽（見本院卷第211-223頁）。被告對拆除系爭廠房大門及其上之Ｔ霸、附合於系爭廠房加蓋之17坪鐵皮廠房之事實並不爭執，惟辯以已於2、3日內將大門、牆壁復原，同年7月25日間亦已向電力公司申請復電至新竹縣竹北市○○街○○巷○○號，並把電接到同巷26號即系爭廠房大門，大門已經有電可以開關，大門遙控器雖沒有交給原告，惟仍有後門可供進出使用等語置辯，並提出台灣電力公司新竹區營業處竹北服務所之用電繳費證明為憑（見本院卷第274- 275頁）。
４經查，證人即98年10月間受僱被告拆除系爭鐵皮廠房西牆之
工人劉利鍇雖到院證稱：當時大門鐵捲門可以啟動，有接隔壁的電等語（見本院卷第286頁反面），惟其僅可證明系爭廠房大門於98年10月間已接電，無法證明被告所辯已於97年7月間接電之事實；而被告提出之繳費證明上載用電地址為新竹縣竹北市○○街○○巷○○號1樓，並非系爭廠房所在之同巷26號，被告辯稱97年7月間已接電至系爭廠房大門，既為原告所否認，被告復無法提出其他證據證明，應認被告此部分舉證尚有不足。且查，證人劉利鍇證稱：現場總共有3間鐵皮屋，我拆第1、2棟中間牆壁，隔壁棟是被告的但是沒有出租給原告的空鐵皮屋，我拆完西牆後就把鐵皮放在第2棟的空廠房內，第1棟的機器我沒有去動它。第1棟獨立的空間，有1個大門是電動門、鐵捲門，另有1個後門，就是一般出入後門，現成的門，類似一般住家的鐵門…，一般工程需要台電斷電後復電，台電會接電到我們的變電箱裡面，因為變電箱有開關，我們要如何接電，再自己去接電出來，台電不會去管，這是用電戶要自己處理的事情…，系爭廠房前門外面是道路，後門處是三角空地，就是水泥舖設好的那種，空地是三角形的，後面三角形的地可以直接通到馬路到大門去，車子沒辦法由後門走到前面去，後門空地可以由第1、2棟中間，那條小巷子到前門或繞道第3棟旁邊走到前門，但都只有1個人可以通行，寬度不夠通行車輛，沒辦法直接從第1棟後門出入到外面，因為後面有別人蓋的廠房…，我沒有從後門進出，實際上到底如何進出後門，我沒有進出過不清楚等語在卷（見本院卷第286-288頁）。由此可知，證人劉利鍇顯然無法證明被告所辯系爭廠房之後門可以進出之事實，且系爭廠房之後門處設有他人廠房無法對外通行，故車輛無法駛至後門上下材料貨物，審酌原告承租系爭廠房之目在於生產一米的塑膠原棒或是3尺、6尺、8尺的板材，係買入材料以車輛運送至系爭廠房製造加工後再行賣出（見本院卷第290頁），自須利用可供車輛通行之廠房大門進出該等大型原物料及成品、半成品，苟系爭廠大門無法開啟，原告承租廠房營業之目的顯然無法達到，被告既自承未將系爭復原後之大門搖控器交予原告，復無法證明系爭廠房之後門可以由外進入或已於97年7月間接電至系爭廠房大門，加以被告自認未將系爭廠房內部電力接回（見本院卷第289頁反面），衡諸電力乃營業所必需使用之能源，廠房一旦欠缺供電，即無法依正常方式使用、收益，此為被告所明知，其既因徵收而自動拆除部分廠房而申請台電斷電，自有回復原來電力之義務，準此，原告主張被告未於租賃關係存續中，保持系爭廠房合於約定使用、收益之狀態，而未盡出租人之修繕義務，自屬有據。
(二)原告得以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態拒付租金：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此為民法第264條第1項前段所明文。又出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明；此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係；是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院86年度臺上字第1675號、69年度臺上字第1798號判決要旨參照）。查本件被告向台電申請斷電，自動拆除被徵收土地上之部分廠房、大門、Ｔ霸廣告鐵架等地上物後、雖於2、3日內，將拆除之牆壁、大門退縮封回，惟並未回復電力或將復原後之大門搖控器交予原告使用，致原告無法用益承租之系爭廠房，被告未於租賃關係存續中，保持系爭廠房合於約定使用、收益之狀態，而未盡出租人之修繕義務，已析述如前，揆諸前揭判決要旨及說明，原告依民法第264條第1項前段主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，於法有據。被告拒絕租金之給付，尚無遲延責任可言，被告主張原告欠租2月以上有法定終止租賃契約之事由，核非可採。
二、未徵收部分租賃物之租賃契約已於97年12月31日合意終止：原告主張系爭租賃契約迄未終止，惟為被告所否認，辯稱：原告自97年1月1日起未繳納租金，系爭租賃契約業於97年1月1日起終止，又兩造於97年7月間透過劉利明、謝福洲在大斗笠餐廳協調租賃糾紛結果，系爭租約業於97年8月1日起已合意終止，退步言，至遲於98年1月1日起亦已合意終止等語。經查：
(一)被告辯稱系爭租賃契約自97年1月1日原告未繳納租金起，即已合意終止，為原告所否認，被告並未舉證證明，徒以原告自該時起未繳納租金為據，所辯難認可採。且按土地法第100第3款規定，承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回租賃物；出租人既曾收受押租金，則於承租人遲延給付租金時，自應先扣除該押租金，如扣除該押租金後，承租人積欠租金仍逾上開規定之金額，出租人始得終止租賃關係（最高法院81年臺上字第1520號判決要旨參照）。查原告自97年1月起即未繳納租金，扣抵押租保證金150,000元後，自97年4月5日起始未繳納租金，為兩造所不爭執（見不爭執事項第 (三)點），稽上開最高法院判決要旨，亦難認97年1月1日有何法定終止租約之事由，併此敘明。
(二)惟證人劉利明證稱：97年7月那次原告請我出面協調讓被告給予他搬遷時間，被告要原告年底搬走，原告有答應，當天兩造是談搬遷時間，原告說希望可以到年底再搬，我問被告可不可以接受，被告說可以，我沒有聽到兩造有談到復電、續租的事（見本院卷第232頁反面）；被告說土地已經被徵收了，請原告於9月份搬走，原告說請求給予到年底，後來兩造都同意到年底搬遷，當時沒有談到復電等語（見本院卷第257頁反面）。由此可見被告辯稱兩造於97年7月間協商時已合意於97年12月底終止租賃契約等情，核屬有據。雖證人謝福洲曾於本院結證：當時原告的廠房被拆，沒有電，我建議原告和解，就找對造劉家的宗親，也是我的朋友劉利明，請他當調人，我跟被告說請他要復電，讓原告的材料可以進出，至於之後的內容由劉利明協商…，兩造租約沒有終止，因為當時沒有談到這些，而且還談復電…，97年7月協調當天，沒有提到由原告繼續繳租，如不願繼續租，應該要在97年12月底搬遷完成等語（見本院卷第200-201頁）。惟經通知證人謝福洲與劉利明到庭對質，證人謝福洲改證稱：（問：對證人劉利明所述有何意見？）我問被告是否同意和解，被告說可以，原告表示要求復電，被告表示復電可以，這部分是我和兩造在談，我有和被告說租賃關係還在，要如何終止要和原告談，後來就由劉利明和他們談後續的協調問題，我們雖然同一桌，但我沒有注意聽他們在談什麼，後來結論是什麼我也不知道。（問：為何上次明確表示租約沒有終止，而且還談復電，也沒有提到如果不續租，要在年底以前搬遷完成？）事實上我有和被告私下說，租約是否要終止要處理，原告有沒有聽到我不清楚。（問：兩造到底有無談到終止租約及搬遷期限？）不了解，後來我就交給劉利明調解等語在卷（見本院卷第257頁反面）。參以原告當庭亦自承：
被告當天確有要求其年底搬遷，惟其不同意無條件搬遷（見本院卷第258頁），足見兩造於97年7月間確有洽談原告年底搬遷之事，證人謝福洲當天係因未參與兩造後續協調內容，致不清楚兩造是否合意終止租約，證人劉利明證述兩造都同意到年底搬遷等情，堪信屬實。
(三)至於被告於97年7月間透過劉利明、謝福洲在大斗笠餐廳協調時，雖未以精確用語向原告表示「終止租賃契約」，惟按按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，依證人劉利明之證詞，兩造既均同意原告年底搬遷，顯然已為終止系爭租賃契約之合意。
三、原告不得向被告請求3,131,352元之損害賠償：原告主張受有如下共計3,131,352元之損害，依民法第184條、民法第227、226條之規定、民法第811、816、179條不當得利之規定（廠房辦公室裝潢部分），以選擇合併方式，請求損害賠償：﹝一﹞工廠內工程塑膠原物料350,000元損失、﹝二﹞壓碎輪10支130,000元損失、﹝三﹞廠房內木板49,028元損失、﹝四﹞廠房辦公室裝潢150,000元損失、﹝五﹞鋸床42,000元損失、﹝六﹞遺失空壓機馬達三台9,100元損失、﹝七﹞置物鐵架189,000元損失、﹝八﹞營業損失1,732,224元、﹝九﹞另行支出租金480,000元損害。惟查，原告主張上開損失提出之單據均係威塑科技有限公司或立曜有限公司之統一發票（見本院卷第50、53-55、60-61、126-188頁），所提出之銷售額與稅額申報書亦係威塑科技有限公司之申報書（見本院卷第72-88頁），足知本件被告未使租賃物合於約定使用收益狀態縱生損害，受損害之人亦係威塑科技有限公司而非原告，原告請求上開損害賠償，核非有據。況原告主張98年7月12日以379,037元賤賣工程塑膠原物料予原虹公司損失350,000元，自99年1月起另行承租廠房營業損失480,000元，均係兩造合意於97年12月31日終止系爭租約後之事，與被告顯然無涉；而其他壓碎輪10支130,000元損失、廠房內木板49,028元損失、廠房辦公室裝潢150,000元損失、鋸床42,000元損失、遺失空壓機馬達三台9,100元損失、置物鐵架189,000元損失等，原告主張均係98年10月系爭廠房西牆遭拆除而生之損害，有其99年12月9日言詞辯論意旨狀可參（見本院卷第268-272頁），並經本院當庭與之確認無誤（見本院卷第289頁反面），堪認亦係兩造97年12月31日合意終止租約後之事。基此，被告辯稱上開損害非其造成，與其所為無因果關係，應屬可採，從而，原告不得向被告請求前揭賠償損害。
四、原告應得向被告請求17坪加蓋廠房、Ｔ霸部分之不當得利共計191,337元：
(一)查原告向被告承租之土地上有前承租人竹大公司加蓋附合於系爭鐵皮廠房之17坪鐵皮廠房、Ｔ霸廣告鐵架，由竹大公司於93年10月15日連同電話壹線總機、動力電源100馬力以45,000元讓渡予原告；嗣系爭鐵皮廠房大門前空地、大門及附近之基地（即加蓋之17坪鐵皮廠房及大門上方Ｔ霸廣告鐵架所在之基地）被徵收，被告領取17坪加蓋鐵皮廠房（廠房(一)）177,337元、Ｔ霸廣告鐵架（鋼架牌樓遷移補助費）14,000元、水泥地坪補償費57,600元及17坪加蓋鐵皮廠房之自動拆除獎勵金88,669元等情，均為兩造所不爭執（見不爭執事項第(二)(四)(五)點）。該加蓋17坪廠房、水泥地坪及Ｔ霸，係原承租人竹大公司搭蓋舖設，並出賣交付原告，亦有讓渡書及證人即竹大公司負責人陳文昌證述：因為我提早結束租約，所以就把加蓋的廠房讓渡給原告，我有請原告跟房東確認，除了廠房還有Ｔ霸、空地前到馬路的水泥地，也是我自己鋪的，Ｔ霸也是附合在廠房屋頂等情可稽（見本院卷第306-1、202頁反面）。
(二)惟按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。次按上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度台上字第807號判決參照）。動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件；所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言（最高法院84年度台上字第2625號判決參照）。查證人陳文昌於本院結證：我有在系爭廠房旁邊加蓋17坪的廠房，加蓋的廠房是延伸出去，和原來的廠房連在一起，加蓋的部分有一面是和原廠房連在一起，另外三面都有鐵捲門…，Ｔ霸也是附合在廠房屋頂…，17坪的廠房與原來廠房之間沒有空隙，屋頂相連，牆壁開洞等語在卷（見本院卷第202頁反面-203頁反面）。由上可知，系爭加蓋之17坪鐵皮廠房與Ｔ霸係增建部分，且與原建物附合而成為一整體，此結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物，已成為原建物之重要成分，揆諸上開說明，應由原建物之所有權人即被告取得增建部分之所有權至明。至於證人陳文昌雖證稱：我有和被告口頭約定如果將來廠房被拆，被告會把我加蓋部分的補償費給我，被告只拿他自己廠房部分的補償費，我們並沒有約定加蓋的部分，在我不承租以後，歸被告所有等語（見本院卷第202頁反面），並與原告簽訂讓渡書約定轉讓加蓋之17坪鐵皮廠房、Ｔ霸廣告鐵架予原告。惟證人陳文昌僅與被告約定將來加蓋部分之補償費歸其所有，並未約定加蓋廠房、Ｔ霸之所有權歸屬，且民法第811條關於動產與不動產附合後，動產所有權應歸屬一人所有係強行規定，準此，被告辯稱加蓋之17坪鐵皮廠房、Ｔ霸之所有權歸屬其所有，核屬有據。
(三)惟民法第816條規定：「因前5條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額」，足見竹大公司對被告應有請求償還附合動產價額之不當得利請求權。又竹大公司與原告簽訂之讓渡書雖記載將「17坪鐵皮廠房」、「Ｔ霸廣告鐵架」轉讓予原告，惟由證人陳文昌證述其代表竹大公司與被告約定加蓋部分之「補償費」歸其所有，而非加蓋之17坪鐵皮廠房、Ｔ霸廣告鐵架「所有權」歸其所有，可知其代表竹大公司與原告簽訂系爭讓渡書之真意係將對被告之償還價額不當得利請求權讓渡予原告，準此，原告訴請被告給付17坪加蓋廠房、Ｔ霸廣告鐵架之不當得利，核屬有據。惟查，原告請求之337,606元中之88,669元係屬加蓋鐵皮廠房之自動拆除獎勵金，而非補償費，有新竹縣竹北市公所函送之補償費清冊在卷可參（見本院卷第217頁），該款項核屬自動拆除之被告所享有，應予扣除，此外，竹大公司並未讓與水泥地坪之補償費債權予原告，此由卷附讓渡書之內容可以得知（見本院卷第306-1頁），故水泥地坪之補償費57,600元，亦應併予扣除，從而，原告請求被告給付17坪加蓋廠房、Ｔ霸部分之不當得利共計191,337元（177,337＋14,000），洵屬正當，應予淮許。
五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233第1項前段分別定有明文。本件原告主張被告未交付大門搖控器、未回復電力，未使系爭租賃物合於約定使用收益狀態為由，拒付被告租金，為有理由，被告不得以原告積欠租金達2個月以上為由終止系爭租賃契約，惟兩造已於97年12月31日合意終止未徵收部分之租賃契約，原告雖不得向被告請求3,131,352元之損害賠償，惟應得向被告請求17坪加蓋廠房、Ｔ霸部分之不當得利共計191,337元，從而，原告依債權讓與之法律關係，請求被告給付191,337元及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、按所命給付之金額或價額未逾新臺幣50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。本件為所命給付之金額未逾50萬元之判決，本院爰依前開條文之規定，就原告勝訴部分依職權為假執行之宣告。至原告敗訴部分，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟因該部份因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
陸、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 馮玉玲