臺灣新竹地方法院民事判決 99年度訴字第402號原 告即反訴被告 台灣工礦股份有限公司法定代理人 俞葆森訴訟代理人 吳光陸律師複 代理人 廖敏如被 告即反訴原告 建林工業股份有限公司法定代理人 林世文訴訟代理人 張睿文律師複 代理人 溫尹勵律師被 告 蘇金龍訴訟代理人 蘇金吉受 訴 訟告 知 人 國泰人壽保險股份有限公司法定代理人 蔡宏圖上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國100年5月20日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告雖於訴訟進行中具狀撤回其訴，惟被告均已為本案之言詞辯論，且均表示不同意原告撤回訴訟，依上開規定，原告訴之撤回不生效力，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時就被告建林工業股份有限公司（以下簡稱建林公司）、蘇金龍自民國99年
7 月9 日起應按年給付原告各295,617 元、278,553 元部分之聲明，係請求至被告停止使用新竹市○○段○○○ ○號及48
4 地號土地（以下依序稱系爭473 、484 地號土地）之日止，嗣原告於100 年1 月11日言詞辯論程序中當庭變更請求之迄日至本院執行處核發系爭473 、484 地號土地之權利移轉證書予國泰人壽保險股份有限公司（以下簡稱國泰人壽公司）之日止。原告所為訴之變更核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自屬合法，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣系爭473 、484 號地號土地，及坐落系爭484 地號土地上，門牌號碼為新竹市○○路○ 號之建物，原均屬原告所有。原告於46年3 月28日將新竹市○○路○ 號房屋出售予被告建林公司之前身即新竹窯業公司，嗣該公司將房屋分割為新竹市○○段258 、331 二建號建物（以下依序稱系爭258 、331 建號建物）後，復將系爭258 號建號建物出售予訴外人杜烽熙，再由訴外人杜烽熙於76年10月21日將系爭258 建號建物售予被告蘇金龍。經查，被告使用土地範圍涵蓋原告所有之系爭473 、484 地號土地，其使用位置、面積，分別如附圖所示臺灣高等法院85年度上字第87
5 號一案之土地繪測成果圖所載。
（二）原告先前對被告所提起之本院77年度訴字第546 號返還土地事件及84年度訴字第1210號給付租金事件，法院判決固均認兩造間無租賃關係，惟上開判決後，民法增訂第425條之1 ，該條文並自89年5 月5 日施行，故自該日起，兩造間應推定有租賃關係。兩造原均不爭執自89年5 月5 日起就系爭473 、484 地號土地有推定之租賃關係，且本院98年度重訴字第75號國泰人壽公司訴請確認被告就系爭48
4 地號土地優先承買權不存在事件之第一審判決中，亦同此認定。惟本院98年度重訴字第75號事件經被告上訴後，業經臺灣高等法院99年度重訴字第155 號判決、最高法院
100 年度台上字第575 號裁定判認兩造間就系爭484 地號土地之法律關係為使用借貸，並非租賃關係，本件實已無訴訟之必要。
（三）被告建林公司雖辯稱系爭473 、484 地號土地於93年7 月
7 日為訴外人慶商業銀行查封，並由第三人保管，原告不得請求酌定並給付租金云云，惟查，依強制執行法第113條準用第51條第1 項之規定，查封效力僅及於天然孳息，不包括法定孳息，系爭土地雖經查封，仍不影響原告收取租金。兩造原既均不爭執自89年5 月5 日起兩造就系爭47
3 、484 地號土地推定有租賃關係，則上開推定租賃關係早於查封之前即已發生，並無違反強制執行法第51條第2項、第78條之處。又系爭473 、484 地號土地雖已遭法院拍賣，而由訴外人國泰人壽公司拍定，惟因國泰人壽公司與被告就優先承買權訟爭中，故於法院未核發權利移轉證書前，系爭土地仍屬原告所有，且依民法第373 條規定，土地尚未交付前，原告具有收益權，故原告仍可為本件請求。兩造間就本件租金既無法達成協議，則原告自得依民法第425 條之1 第2 項規定，請求法院酌定租金數額，並依土地法第10 5條準用第97條第1 項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」之規定，請求以申報地價年息6 ％計算被告應給付原告之租金。
（四）起訴聲明：⒈核定被告建林公司與被告蘇金龍就原告所有系爭473 、484 地號土地之租金，按年為其使用上開土地如附圖所示面積依申報地價年息6 ％計算；⒉被告建林公司應給付原告1,345,578 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自99年7 月9 日起至本院執行處核發系爭土地之權利移轉證書予國泰人壽公司之日止，按年給付原告295,617 元。⒊被告蘇金龍應給付原告1,267,909 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利5%計算之利息，暨自99年7 月9 日起至本院執行處核發系爭土地之權利移轉證書予國泰人壽公司之日止，按年給付原告278,553 元。⒋上開第2 、3 項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告蘇金龍部分：
１、原告固依民法增訂第425 條之1 推定租賃關係之規定，及本院98年度重訴字第75號判決理由中有關兩造間得類推適用民法第425 條之1 規定為由，請求酌定租金等。惟本院98年度重訴字第75號判決係認兩造間應類推適用而推定有租賃，其既係稱「類推適用」，即有以反證推翻之可能，是本件原告之主張仍須待法院予以實質認定，尚非其逕為主張即屬成立。況系爭484 地號土地拍定人即國泰人壽公司於另案審理中之臺灣高等法院99年度重上字第155 號優先承買權事件，一再否認有租賃關係之存在，亦即本件兩造間是否存有租賃關係該案審理之重要爭點，該案並就本件原告所主張法律推定之租賃關係「有無可能89年5 月5日修法讓被告當時使用關係發生變動」予以調查及辯論，為免審理結果歧異，本件應與另案為相同之認定，方屬合理。
２、退步言之，縱認兩造間存有租賃關係，原告請求核定租金之數額亦屬過高。蓋依土地法第105 條準用97條之規定，租金之核定，須綜合考量當地交通、經濟發展、繁榮情形及土地利用價值等為據，本件被告蘇金龍所有之系爭258建號建物使用原告所有之土地，未臨主要道路，且位於高架道路下方，人車出入甚少，而系爭土地附近之經濟發展、繁榮情形、生活機能均不佳，原告未予以區別，請求核定以申報地價年息6 ％為計算基準實屬欠當，被告蘇金龍認為應酌減以申報地價年息3 ％計算方屬適當。
３、為此聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
（二）被告建林公司部分：
１、兩造間自89年5 月5 日起雖有推定租賃關係存在，惟原告請求依民法第425 條之1 第2 項規定之酌定租金，與民法第442 條規定之調整租金訴訟性質相同，均屬形成之訴，固非不得合併訴請給付租金，惟觀諸最高法院81年度台上字第15 00 號判決意旨，請求給付之租金乃係法院酌定後之租金，絕非逕依法院酌定後之租金溯及請求給付起訴前
5 年間租金。至於酌定租金之始點，參照有關民法第442條規定調整租金之訴相關實務見解，均認為係自出租人調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，故依同法理，民法第425 條之1 第
2 項既係規定當事人就租金數額不能協議時，得請求法院定之，則酌定租金之始點，應從當事人協議租金不成之日起算，不容逕行溯及請求給付起訴前5 年間租金。
２、依強制執行法第51條第2 項及第78條之規定，不動產經實施查封後，債務人原無權利為出租等有礙執行效果之行為，該已查封之不動產如係由債務人以外之人保管時，僅於經執行法院許可時，債務人始能於必要範圍內管理或使用之。查本件系爭土地早於93年7 月7 日經訴外人即原告之債權人慶豐商業銀行聲請由本院以93年執字第5915號強制執行事件查封在案，並交由訴外人洪茂仰保管迄今，原告既非上開事件之查封標的物管理人，復未經執行法院特別許可，而得對系爭473 、484 地號土地為管理使用，自無權訴請承租人給付租金。況且，原告起訴時，被告與系爭土地之拍定人即訴外人國泰人壽公司間另有確認被告是否具有因租賃關係所生優先承買權存在之民事事件進行中，亦即系爭土地如由被告基於承租人之身分優先承買，則系爭推定租賃關係溯自98年2 月12日拍定日消滅，而無租金可言。準此，如仍許原告於拍定後起訴主張兩造間推定租賃關係，進而請求被告給付租金恐有違誠信原則，且其訴之聲明請求被告建林公司給付租金至本院民事執行處核發權利移轉證書與國泰人壽公司為止，顯係以不確定成就之條件為給付之終期，亦屬違法失當。
３、縱認原告有權提起本件訴訟且兩造推定具租賃關係存在，然本件承租人之法律地位及權利仍無法等同於一般基地承租人，得請求出租人同意改建，故計付租金之基準自應降低；且系爭建物及圍牆年代久遠，並有東光陸橋橫跨正前方，長期忍受車輛通過所產生之噪音、臭氣及震動，又門前道路為陸橋旁平面道路，路幅不滿6 米，需經過陸橋下道路始得穿越東光陸橋，到達對面，故租金至多以申報地價總額年息2 ﹪計算，方屬允當。
４、綜上，原告之訴應無理由，為此聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭473 、484 地號土地為原告所有，其中系爭484 地號土地上有被告建林公司、蘇金龍各一棟房屋，門牌號碼均為新竹市○○路○ 號、建號分別為系爭331 、258 建號，而其使用範圍亦包含東光段473 號土地。
（二）原告曾分別向本院提起77年度訴字第546 號返還土地及84年度訴字第1210號給付租金等訴訟，經本院判決均認定兩造間無租賃關係。
（三）民法第425 條之1 之規定係於上開本院77年度訴字546 號返還土地及84年度訴字地1210號給付租金案件判決後所增訂，並自89年5 月5 日施行。
（四）系爭473 、484 地號土地業經本院執行處拍賣，並由訴外人國泰人壽公司拍定。國泰人壽公司與被告建林公司、蘇金龍間確認優先承買權不存在事件，經本院98年度重訴字第75號、臺灣高等法院以99年度重上字第155 號、最高法院100 年度台上字第575 號裁判確認被告建林公司、蘇金龍就系爭484 地號土地之優先承買權不存在確定。其中，臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決、最高法院100年度台上字第575 號裁定均認定本件原告與被告建林公司、蘇金龍間就系爭484 地號土地之法律關係為使用借貸。
四、經行爭點整理程序，兩造同意爭點如下：
（一）兩造間就系爭473 、484 地土地是否存有租賃關係？（原兩造就是否須待另案訴訟確定後始可認定租賃關係，原存有爭執，惟本件言詞辯論終結前，本院98年度重訴字第75號全案已然確定，自無庸再行贅述此項爭點。）
（二）原告是否有權請求酌定租金？如是，兩造間就系爭土地之租金應核定為何始屬合理妥適？
（三）本件原告所得請求被告等給付之租金應分別為何？租金之請求始點應自何時起算？
（四）原告之權利是否因系爭土地業經查封並交第三人保管而有影響？
五、本院之判斷：
（一）兩造間就系爭473、484地號土地並無租賃關係存在：
１、按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項定有明文。依上開規定可知，自認之法律效果係為事實之認定及確認而設，亦即當事人就案件之基礎事實，始有自認而無庸再為舉證之餘地，若就當事人間法律關係應如何定性，或應如何適用法律，則無自認之可言。本件原告前主張兩造間就系爭473、484地號土地自89年5月5日民法第425條之1增訂生效時起，存有推定之租賃關係，固為被告建林公司所不爭執，且為被告蘇金龍於另案同此主張，惟兩造間就系爭473、484地號土地有無民法第425條之1之適用，乃屬法律適用及解釋之範疇，自無民事訴訟法有關自認效力之適用，核先敘明。
２、縱認兩造前揭就系爭473 、484 地號土地有民法第425 條之1 之推定租賃關係存在之表示為事實上之自認。惟依民事訴訟法第279 條第3 項「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」之規定，原告於本院98年度重訴字第75號、臺灣高等法院以99年度重上字第155 號、最高法院100 年度台上字第
575 號裁判確認被告建林公司、蘇金龍就系爭484 地號土地之優先承買權不存在確定後，即以臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決、最高法院100 年度台上字第575 號裁定均認定本件原告與被告建林公司、蘇金龍間就系爭48
4 地號土地之法律關係為使用借貸為由，認本件已無訴訟之必要，並撤回訴訟（參審理卷宗第77頁、第79頁），應認原告已有撤銷自認之行為。被告不同意原告撤回訴訟，其中被告建林公司並表示不同意原告撤銷自認。惟查，原告提出臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決、最高法院100 年度台上字第575 號裁定主張兩造間就系爭473 、
484 地號土地已無租賃關係存在，已足證其先前之自認與事實不符，依前引規定，應認原告撤銷自認為合法，本院並不受兩造先前就系爭473 、484 地號土地存有推定租賃關係之自認所拘束。
３、依下列事證，本院認兩造間就系爭473 、484 地號土地並未存有租賃關係，亦不因民法第425 條之1 於89年5 月5日增訂生效，而使兩造間就系爭473 、484 地號土地變異原占有之法律關係，因而具有推定之租賃關係：
⑴兩造均不爭執本院77年度訴字第546 號、84年度訴字第12
10號給付租金事件，法院駁回原告請求給付租金之訴，所持理由為原告默許被告繼續使用系爭土地，且原告不能舉證證明兩造間存在基地租賃關係。而被告建林公司於前開案件並抗辯原告多年來未請求租金，建林公司亦從未支付租金，足見建林公司除應支付買房價金外，無須另行支付原告使用系爭土地之對價等語（參臺灣高等法院99年度重上字第155 號判決理由，審理卷第30頁），則原告自新竹市○○路○ 號房屋（即系爭258 、331 建號建物）移轉與建林公司之前身新竹窯業公司時起，系爭258 、331 建號建物使用系爭473 、484 地號土地之法律關係，並非租賃關係自明。
⑵按88年4 月21日增訂、89年5 月5 日施行之民法第425 條
之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，無溯及既往效力，本件原告出售並移轉系爭建物所有權予建林公司之法律關係，係發生於00年0 月0 日之前，當無適用上開規定，推定原告與被告間就系爭473 、484 地號土地有租賃關係餘地。
⑶民法第425 條之1 規定之立法理由載明「僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」，可見該推定之租賃關係，非不得以反證推翻之。本件原告與被告建林公司之前身新竹窯業公司買賣系爭新竹市○○路○ 號建物當時及嗣後之客觀事實，均顯示被告建林公司之前身新竹窯業公司除支付建物對價外，無須另行支付使用系爭473 、484 地號土地之對價予原告，被告取得系爭258 、331 建號建物後，就建物使用系爭473、484 地號土地亦從未支付對價，原告基於兩造間存有土地租賃關係所提起之給付租金訴訟，亦均遭駁回確定，足見原告係無償提供系爭土地予建林公司之前身新竹窯業公司使用，無法請求租金，自應認兩造間係成立基地使用借貸關係，並非成立基地租賃關係。基於上開事實，縱認兩造間就系爭473 、484 地號土地之使用，自89年5 月5 日起有民法第425 條之1 所推定之事實，上開兩造間並不存在租賃之法律關係，原告係無償提供系爭473 、484 地號土地供被告使用之事實，亦足以推翻民法第425 條之1 規定所推定之事實。
⑷綜上，兩造間就系爭473、484地號土地並未存有租賃關係
，亦不因民法第425條之1於89年5月5日增訂生效，而使兩造間就系爭473、484地號土地變異原占有之法律關係，因而具有推定之租賃關係自明。
（二）本件其餘爭點均係立基於兩造間有推定之租賃關係存在，始得成立，於本院認定兩造間並無推定之租賃關係之情形下，自無庸贅論。
（三）兩造間就系爭473 、484 地號土地既未存有租賃關係，亦不適用民法第425 條之1 第1 項規定而推定有租賃關係存在。則原告依民法第425 條之1 第2 項規定請求法院酌定租金並請求被告建林公司、蘇金龍給付自起訴前5 年起，按申報地價年息百分之6 計算之租金及其利息、自起訴時起至訴外人國泰人壽公司取得權利移轉證書時止，按年各給付295,617 元、278,553 元，均屬無據，無從准許應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：反訴原告於言詞辯論終結前，以兩造間自89年5 月5 日起就系爭484 地號土地存有推定之基地租賃關係存在為由，對於反訴被告提起反訴，訴請適用或類推適用民法第422 條之1規定而請求反訴原告就系爭484 地號土地為地上權設定登記。核其反訴標的與本訴標的之法律關係發生原因之主要部分相同，與本訴標的及防禦方法相牽連，核無民事訴訟法第26
0 條所列不得提起反訴之情形，依同法第259 條規定，自應准反訴原告提起本件反訴。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：
（一）反訴被告既主張反訴原告所有系爭331 建號建物自89年5月5 日起，對系爭484 地號土地如反訴起訴狀附圖所示綠色部分面積297 平方公尺之土地有推定租賃關係存在等語，且為反訴原告所不爭執；又依最高法院74年度台上字第2562 號 判例意旨將民法第422 條之1 所規定之「租用基地建築房屋」作廣義解釋，從而，可認反訴原告應有上開法條之適用，自有權訴請反訴被告協同辦理對系爭使用範圍內之土地為地上權之登記。
（二）退而言之，縱認本件係屬民法第425 條之1 推定租賃關係，與同法第422 條之1 租用基地建築房屋之情形不甚符合，惟參酌第422 條之1 之立法理由，係為保護基地承租人所制定，而本件兩造因法律有推定租賃關係存在，是承租人之利益應比照意定租賃關係而予保護，方符立法意旨，為此請求類推適用民法第422 條之1 ，判決反訴被告協同反訴原告辦理地上權登記。
（三）對於反訴被告答辯之陳述：兩造於本件中並不爭執就系爭土地具有推定租賃關係，於辯論主義之情況下，雙方之自認有拘束法院之效力，故雖另案已有臺灣高等法院99年度重上字第155 號民事判決等相反之事實認定結果，本件仍應認為根據兩造自認推定租賃關係，而在辯論主義下拘束法院，從而反訴原告所提起之反訴主張仍有實益。
（四）反訴原告訴之聲明：反訴被告應就系爭484 地號土地如反訴起訴狀附圖所示綠色部分面積297 平方公尺土地，協同反訴原告辦理地上權登記；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
（一）兩造間就系爭土地事實上並無租賃關係存在之事實，已為臺灣高等法院99年度重上字第155 號民事判決及最高法院
100 年度台上字第575 號民事裁定所認定。況關係人蘇金龍曾以相同於反訴原告之情事，訴請反訴被告辦理地上權登記，經本院以99年度重訴字第56號駁回其訴，顯見兩造就系爭土地並無基地租賃之法律關係，則反訴原告提起系爭訴訟，應無理由。
（二）反訴答辯聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）反訴被告就系爭331 建號建物使用系爭484 地號土地之法律關係，固曾於本訴訴訟伊始主張有民法第425 條之1 推定租賃法律關係之適用，且為反訴原告所是認。惟反訴被告於本院98年度重訴字第75號全案確定後，即已不再為上開主張，並以兩造間並不存有租賃關係為辯，主張反訴原告之訴為無理由。經查，就兩造間是否有民法第425 條之
1 規定之適用一節，本屬法律應如何適用、解釋之問題，並無自認之效果可言，業已說明如前。縱認反訴被告得就兩造間就系爭484 地號土地有無推定之租賃關係存在一節為自認，反訴被告亦已提出臺灣高等法院99年度重上字第
155 號、最高法院100 年度台上字第575 號裁定撤銷其自認，其自認之撤銷雖未經反訴原告之同意，惟已能證明其先前之自認與事實不符，應認有撤回自認之效力。本件並無因辯論主義而拘束法院就兩造間是否存有租賃關係所為認定之可言，核先敘明。
（二）兩造間就系爭484 地號土地並未存有租賃關係，亦不因民法第425 條之1 於89年5 月5 日增訂生效，而使兩造間就系爭484 地號土地之原占有之法律關係發生變動，因而具有推定之租賃關係，且兩造間就系爭331 建號建物使用系爭484 地號之法律關係，應為使用借貸而非租賃之法律關係，均業已說明如本訴部分所載。本件反訴原告主張兩造間就系爭484 地號土地自89年5 月5 日起存有推定之基地租賃關係云云，即非可採。
（三）按民法第422 條之1 規定「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」，其適用之前提須係「租用基地建築房屋」。本件反訴原告並未向反訴被告租用基地建築房屋，而由其前身新竹窯業公司向原告購買新竹市○○路○ 號房屋，自無從依該條規定請求反訴被告為地上權登記。另該條之增訂係為保護基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，始將原規定於土地法第102 條之特別規定移列於該條，此有該條之立法理由可稽。該條係既為使租地建屋之法律關係更形明確而為增訂，除租地建屋以外之其餘建物使用土地之法律關係，既非立法者所欲解決之問題，並無何法律漏洞存在，亦無任何得比附援引之餘地。況本件兩造間就系爭484 地號土地並無推定之租賃關係存在，業如前述，反訴原告主張本件兩造間有推定之租賃關係存在，得類推適用民法第422 條之
1 規定而請求反訴被告為地上權登記云云，亦非可採。
（四）綜上，本件反訴原告訴請反訴被告就系爭331 建號建物使用系爭484 地號土地之297 平方公尺土地協同辦理地上權登記，為無理由，應予駁回。
四、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
丙、本、反訴為判決基礎之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丁、據上論結，本件原告及反訴原告之訴均無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
書記官 蕭宛琴