臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹簡字第132號原 告 三貿機械工業股份有限公司法定代理人 林坤德訴訟代理人 龔正文律師被 告 王駿平上列當事人間請求確認房屋租賃關係不存在等事件，本院於民國100年5月16日辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落新竹縣○○鄉○○段二八七之一地號土地上同段二八二建號即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路十五之一號如附圖所示A部分、面積九六點七八平方公尺之房屋租賃關係不存在。
被告應將前項如附圖所示A部分、面積九六點七八平方公尺房屋之地上物騰空並將占用部分返還原告。
訴訟費用貳仟叁佰貳拾元由被告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，有最高法院52年台上字第1240號判例要旨可參。本件兩造就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地上之建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路15之1號，下稱系爭房屋）如附圖所示A部分、面積96.78平方公尺之房屋是否存有租賃關係一事，有所爭執，致房屋所有人原告之法律上地位不安定，得依本件確認判決予以除去，是本件自有確認利益，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第262條第1項前段分別定有明文。查本件原告起訴時原請求「確認被告鍾文勝與被告王駿平間就系爭土地及其上之系爭房屋，其中面積87.88平方公尺之租賃關係不存在」，嗣於民國100年3月3日以書狀撤回對鍾文勝之訴訟，且經勘測原告所指被告占用之系爭房屋之位置與面積後，原告又於100年5月6日以書狀變更並追加訴之聲明為「(一)確認原告與被告王駿平間就坐落前開土地上之系爭房屋，如附圖所示編號A、面積96.78平方公尺之房屋租賃關係不存在；(二) 被告應將前項如附圖所示編號A房屋內之地上物騰空並返還給原告」，經核原告所為分別係撤回、擴張及追加應受判決事項之聲明，且追加請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。
三、又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於99年4月16日向本院民事執行處標得原為訴外人鍾家祥所有之前開土地及系爭房屋，並於99年5月3日辦理所有權移轉登記完畢。而訴外人鍾文勝即訴外人鍾家祥之父親主張其為系爭房屋之實際占有人，並已將系爭房屋如附圖所示A部分、面積96.78平方公尺用一隔間與其他部分分開，並出租予被告，僅口頭約定每月租金新臺幣（下同）1萬元。惟查，訴外人鍾文勝與被告既未就系爭房屋如附圖所示A部分訂立書面租賃契約，依民法第422條後段規定，應視為不定期限之租賃，依民法第425條第2項規定，該租約即無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，故原告拍定取得系爭房地所有權後，該租賃契約自不能對原告繼續存在。職是，兩造間既無租賃關係存在，被告未經其同意占用系爭房屋如附圖所示A部分，顯係無權占有；且兩造就租約關係是否存在一事有所爭執，影響原告所有權能之行使，致其法律上地位有所不安。為此，爰依民法第767條規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項、第2項。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭房地原為訴外人鍾家祥所有，嗣其向本院民事執行處標得買受系爭房地所有權，並已完成所有權移轉登記；目前系爭房屋如附圖所示A部分、面積96.78平方公尺由被告占有使用等情，業據提出本院99年4月16日新院燉98司執賢14738字第8307號不動產權利移轉證書、建物所有權狀、土地所有權狀、本院99年3月2日新院燉98司執賢字第14738號公告、100年1月24日新竹東門郵局第8號存證信函及現場照片8幀等件為證（見卷第7-15頁、第34至41頁），且經本院於100年4月13日會同新湖地政事務所履勘現場無誤，亦有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等在卷可佐（見卷第32頁、第43頁），而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告主張為真實。
四、本院之判斷：
(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。經查，被告曾委託律師於100年1月24日以新竹東門郵局第8號存證信函通知原告謂「茲據當事人王駿平到所委稱：本人前向鍾文勝承租坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地上282建號建物（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○○○號）之一部分，於本院98年度司執字第14738號拍賣抵押物事件強制執行中，鍾文勝已向執行法院陳明，並於拍賣公告中列入不點交在案，上開承租標的物內放置有自動化之先進機台等生產設備」等語（見卷第13-15頁）；另依本院民事執行處於98年7月30日查封筆錄亦載明「債務人鍾家祥之父鍾文勝在場…稱系爭房屋另有部分有出租予王駿平，約自今年7月起，未定書面租約，只以口頭約定，未約定租到何時，租金1萬元」等語，業經本院依職權調取98年度司執字第14738號執行卷宗核閱屬實，足徵系爭房屋如附圖所示A部分之原租賃契約係存在於被告與訴外人鍾文勝之間，且並未簽訂書面契約，亦未約定租賃期限，屬不定期限之不動產租賃關係，復無事證證明該租賃契約有經公證，依民法第425條第2項規定，應無同條第1項買賣不破租賃原則之適用。是以，原告於被告占有系爭房屋如附圖所示A部分期間，拍定取得系爭房屋之所有權，並不繼受被告與訴外人鍾文勝間之租賃關係，仍維持原債之相對性，故原告請求確認兩造間就系爭房屋如附圖所示A部分、面積96. 78平方公尺之房屋租賃關係不存在，應屬有據。
(二)次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查被告與訴外人鍾文勝就系爭房屋如附圖所示A部分所成立之原租賃契約，基於債之相對性，並無拘束契約以外第三人即原告之效力，而被告於原告拍定取得系爭房地所有權後，仍繼續占用系爭房屋如附圖所示A部分，以供擺放辦公桌及機台等之事實，亦經被告於前開存證信函中自承明確且由本院履勘現場無誤，是原告主張被告無權占用系爭房屋如附圖所示A部分，本於所有權人之地位，請求被告騰空地上物並返還占用部分，亦屬有據。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭房屋如附圖所示A部分、面積96.78平方公尺之房屋租賃關係不存在，並依民法第767條規定，請求被告應將系爭房屋如附圖所示A部分之地上物騰空並將占用部分返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為原告勝訴之判決，爰依職權宣告假執行。並依民事訴訟法第87條第1項於判決時諭知訴訟費用額為2,320元（裁判費）。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 梁智賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 5 月 30 日
書記官 黃詩傑