臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹簡字第475號原 告 曾素珍訴訟代理人 王志陽律師被 告 鍾嘉發上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年12月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼新竹市○○路○○○號一樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾伍萬伍仟元及自民國一百年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年六月二十一日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬貳仟伍佰元。
被告應給付原告新台幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第四項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因契約涉訟者，如經當事人定有債務履行地，得由該履行地之法院管轄，民事訴訟法第12條定有明文。查本件兩造因房屋租賃契約涉訟，依該契約約定債務履行地即系爭房屋所在地為新竹市○○路○○○ 號1 樓，為本院轄區，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於民國99年2 月20日將所有坐落新竹市○○路○○○ 號1樓店面出租予被告鍾嘉發，租賃期限約定為1 年即自99年2月20日起至100 年2 月19日止，每月租金新台幣（下同）25,000元，應於每月20日以前繳納，雙方訂有房屋租賃契約。
依該契約第6 條規定：乙方（承租人）於租期屆滿時，除經甲方（出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第12條規定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償，有房屋租賃契約書為憑。嗣租期屆滿後，經雙方言定租期繼續延至100 年6 月20日止，不再出租，原告收回自用，被告應將房屋交還予原告。惟被告於上開租期屆滿後，迄今仍未將系爭租賃房屋交還原告，且自99年10月份起，即未繳付租金，截至100 年6 月份止，已積欠租金22萬5 千元，雖經原告以100 年7 月6 日龜山樂善郵局第478 號存證信函、100 年8 月2 日100 志律字第0802號函予以催告，惟未獲置理。
㈡、本件被告鍾嘉發自99年10月份起，即未繳付租金，截至100年6 月份止，已積欠租金225,000 元，經原告定相當期限催告支付而仍不為支付，且於租賃期限屆滿後，迄未依約遷讓交還房屋等情，已如前述。原告自得請求被告應遷讓交還系爭租賃房屋、清償積欠租金125,000 元（被告積欠租金225,
000 元，扣除被告簽約時所交付之押租保證金100,000 元，尚欠租金125,000 元）暨其法定遲延利息，並依約給付自租賃期限屆滿之日起至遷讓房屋完了之日止，每月按照租金5倍之違約金，以及賠償原告因為本件訴訟所支出之律師費用
6 萬元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、龜山樂善郵局
478 號存證信函暨掛號郵件收件回執、王志陽律師事務所10
0 年8 月2 日100 志律字第0802號函暨掛號郵件收件回執、律師費收據（均影本）各1 件、戶籍謄本為證。被告經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院依調查之結果，堪信原告之主張為真實。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第439 條前段、第440 條第1 、2 項、第455 條前段、第229 條第1 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。經查，被告自99年10月起即未繳付租金迄100年6 月止，積欠9 個月租金共計225,000 元，經扣除押租金100,000 元，尚餘125,000元租金未付，遲付租金總額已達2個月以上之租額，是被告遲延給付租金逾2 個月以上，經原告以100 年7 月6 日龜山樂善郵局第478 號存證信函、100年8 月2 日100 志律字第0802號函予以催告、為終止租約之意思表示，被告並已於100 年8 月4 日收受送達，是兩造間之租約，業經原告合法予以終止。從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付積欠之租金125,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之遲延利息，即有理由，應予准許。
㈢、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。所謂相當之數額，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號著有判例。又違約金之核減，應為法院之職權，原無待當事人之主張（最高法院88年台上字第716 號裁判意旨參照）。依系爭房屋租賃契約第6 條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。第12條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。有原告提出之房屋租賃契約書可佐。系爭房屋租金每月25,000元，兩造間上開有關違約金之約定，較諸上訴人每月應付之租金，高出甚多，不合社會一般常情，本院斟酌原告因被告租約期滿後未返還系爭房屋其所受損害除原告按月得收取相當於租金利益，被告自99年10月起即未繳付租金，租期屆滿迄今仍未遷讓，經原告發函催告、起訴，本院通知調解、開庭多次未到庭，本院認原告按月得請求被告給付之違約金應酌減為租金之2.5 倍即62,500元為適當。從而，原告請求被告給付自100 年6 月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付62,500元及本件支出之律師費用60,000元範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
㈣、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並應給付原告積欠之租金155,00元，及自起訴狀自起訴狀繕本送達翌日即100 年10月7 日起至清償日止按年息百分之5 計算之遲延利息；及自100 年6 月21日起至遷讓房屋之日止，按月給付62,500元之違約金，及本件支出之律師費用60,000元範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決部分，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
五、按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77之2 條第2 項定有明文。本件僅就原告請求之違約金部分酌減而為原告敗訴之判決，是以本件訴訟費用仍應由被告負擔，併此說明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第389 條第1 項第
3 款、第79條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 林麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
書記官 鄧雪怡