臺灣新竹地方法院民事判決 100年度簡上字第3號上 訴 人 吳美馨被 上訴人 吳容鳳訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國99年11月16日本院新竹簡易庭99年度竹簡字第308號第一審判決提起上訴，本院於100年3月9日辯論終結，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人起訴主張，除與原審相同茲予援用外，另補稱：
(一)上訴人於民國98年3月23日向被上訴人承租門牌號碼新竹縣竹北市○○○街○○號（所有權人為被上訴人之姊吳玉鳳，下稱系爭47號房屋），約定租期自98年5月1日起至102年8月31日止，應於每月一日前交付月租新臺幣（下同）1萬5千元，未經被上訴人同意不得將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用（下稱本件租賃契約）。詎上訴人未經被上訴人同意，於98年12月23日與鄭明輝訂約，將該房屋自99年元月1日起至101年元月1日止，以年租金24萬元轉租予鄭明輝使用，上訴人違反租約約定未經被上訴人同意將租賃物轉租他人使用，經被上訴人於99年6月2日以新竹英明街郵局第495號信函為終止租約之意思表示，並請其遷讓返還房屋、給付所欠租金，此意思表示業經上訴人於99年6月3日收受。上訴人未經被上訴人同意將租賃物轉租予鄭明輝，被上訴人自得請求鄭明輝遷讓返還房屋（業經原審判決而未上訴），亦得依租約終止後之法律關係，訴請上訴人遷讓返還租賃物。此外，上訴人於99年2月份起，即未依租賃契約給付每月1萬5千元租金，被上訴人自得請求上訴人給付99年2月份起至租約終止日（99年6月3日）止之欠租61,500元（每月1萬5千元，合計4月又3日為61,500 元)。又上訴人於租約終止後猶無權占有租賃物，致使被上訴人受有不得再將本件租賃物出租他人收取每月租金1萬5千元之損害，自得請求上訴人給付自契約終止即99年6月4日起至遷離日止每月1萬5千元之相當於租金之不當得利。
(二)被上訴人否認有以電話威脅騷擾上訴人，上訴人抗辯本件租賃契約已作廢、雙方改立買賣契約，其將系爭47號房屋分租他人為合法云云，業經原審判決駁斥。因該買賣契約之出賣人係被上訴人之姊吳玉鳳，而非本件租賃契約出租人即被上訴人，該買賣契約之買受人為上訴人之女吳家瑩，而非本件租賃契約承租人即上訴人，雖上訴人之女吳家瑩其後與被上訴人之姊吳玉鳳就該租賃物簽立買賣契約，惟買賣契約與系爭租賃契約，契約當事人不同、法律關係亦不相同，乃各自獨立之契約，並不因買賣契約之成立而影響本件租賃契約之效力，又該買賣契約亦未書明本件租賃契約業已終止，亦未經上訴人向被上訴人索回本件租賃契約或由兩造簽章加註作廢，自不因該買賣契約之簽立及上訴人片面將租賃契約撕毀，即謂雙方業已終止租賃契約（況該買賣標的物，亦尚未經出賣人吳玉鳳依約交付買方吳家瑩管領）。
(三)該買賣契約標的不動產既尚未登記，依民法第758條規定，不足認已取得不動產物權，而得主張轉租他人不需依本件租賃契約經過被上訴人同意；再該買賣契約並無約定標的物之交付日期及所有權移轉日期，依民法第369條規定及最高法院71年台上字第5175號判決，以吳家瑩於給付買賣契約上所列除銀行貸款外8期共210萬元完畢並將970萬元貸款債務移轉為買受人吳家瑩名義之同時，出賣人吳玉鳳始應交付買賣標的物及請求辦理所有權移轉登記，然吳家瑩迄今未給付價金，自不得請求吳玉鳳辦理所有權移轉登記或交付系爭47號房屋，上訴人更不得以吳家瑩已取得買賣房屋之物權或交付而辯稱因吳家瑩向吳玉鳳買受系爭47號房屋，本件租賃契約即已失效，而得任意轉租予鄭明輝。何況，依買賣契約，吳家瑩應於98年9月給付價款30萬元並應按時繳納銀行貸款利息，但吳家瑩並未按時繳納銀行貸款，而係由吳玉鳳自行繳款，有原證5可佐，上訴人雖辯稱自98年7月開始繳納1萬5千元銀行貸款云云，查該1萬5千元並非給付銀行貸款利息，而係按月應繳納之租金，此由上訴人所稱開始繳納之時間、金額等與買賣契約之立約時間、貸款利息數額均不相符即明。另吳家瑩亦未於98年9月給付30萬元，經吳玉鳳數次以存證信函催告仍未支付，後經吳玉鳳於99年5月17日以存證信函解除買賣契約，該買賣契約既經解除，上訴人更不得持以抗辯。
(四)另關於上訴人辯稱有將本件租賃契約之押金作為買賣契約簽約金之一部云云，於買賣契約第5條雖寫明買方吳家瑩於訂約時應交付賣方吳玉鳳37萬2千元作為簽約金（即收付款明細欄內寫明98年5月25日付訖訂金7萬2千元、98年5月26日付訖簽約金30萬元），但買方實際上係分文未付予賣方，所稱簽約金37萬2千元，原係以上訴人仲介其女吳家瑩買入系爭47號房屋之仲介費「作價」30萬元計算列入、又以上訴人前曾仲介被上訴人等所有隔壁即45號房地買賣之仲介費7萬2千元折抵列入（因此合計列入為37萬2千元），該7萬2千元仲介費表面上雖屬上訴人仲介45號房地買賣之應得之仲介費，但上訴人又藉口向被上訴人週轉9萬元，可知上訴人實際上未付買賣契約價金分文，反而積欠1萬8千元（況系爭47號房屋之買賣契約業經賣方吳玉鳳以買方吳家瑩未依約給付買賣價金而解約在案，則上揭作價之30萬元部分，上訴人更不得主張為居間報酬）。再依據本件租賃契約所示，上訴人係於98年3月23日向被上訴人承租系爭47號房屋，約定租期自98年5月1日起至102年8月31日止、每月租金1萬5千元，契約書第8條已有反對承租人轉租之明文約定，嗣上訴人於98年12月23日將租賃物轉租予鄭明輝使用，其違反兩造間租約之約定甚明，被上訴人自得依法終止租約，上訴人主張被上訴人不得終止租約，實屬無據。
(四)並聲明：上訴駁回。
二、上訴人未於言詞辯論期日到場，其先前所為抗辯除與原審相同茲予援用外，另略以：
(一)本件租賃契約已於98年5月作廢，改立雙方合意之買賣契約書，亦即雙方現場簽訂買賣契約並終止租賃契約。上訴人與被上訴人租房子，之後被上訴人把房子賣上訴人，上訴人把房租拿去繳貸款，繳納到99年1月，上訴人有提出買賣契約內容給原審法院，故本件租賃契約不存在，且上訴人已經撕毀掉租賃契約書，對方有無撕掉租賃契約書上訴人不知道。在簽訂買賣契約過程中，雙方都有約定本件租賃契約就終止，買方還把押租金變成買賣訂金之一部分，因為系爭45號、47號房屋都是吳玉鳳所有，上訴人幫吳玉鳳出售45號房屋後，吳玉鳳要上訴人兩間一起賣掉才願意給上訴人仲介費，所以吳玉鳳一定要上訴人買系爭47號房屋，但當時上訴人說不願意，之後吳玉鳳說沒有關係，上訴人可以用租金當貸款，要上訴人一起賣，後來我們就簽訂這買賣契約，所以同一天把本件租賃契約作廢並簽訂買賣契約，他們同意優待我仲介費，與本件租賃契約押金合併成定金30萬元，此過程吳玉鳳都有在現場。因為被上訴人家中5個兄弟姊妹都在投資，所有事情都由被上訴人作主，上訴人認為被上訴人是該買賣契約之當事人，只是權狀名義為吳玉鳳。45號房屋賣掉的時候上訴人跟吳容鳳有去代書那邊簽訂買賣契約，代書知道要轉換我們買賣草約成為正式買賣契約的事情，不知道租賃契約的事情，上訴人之女也知道系爭47號房屋是跟對方買的，也知道本件租賃契約已經終止。上訴人繳交銀行貸款至99年1月，賣方於99年1月中旬開始電話威脅騷擾。上訴人購屋款一期30萬元延遲繳納，按理應課滯納金，而非解除契約，何況上訴人有向對方聲請延緩繳納。本件租賃契約已不存在，但若以租約考量，上訴人在99年1月仍然準時付款，若是租約，則與30萬元之付款無關，上訴人並未違約。上訴人依據買賣契約，將系爭47號房屋2至4樓分租他人，並未違法。賣方以此為藉口，將已作廢不實之租賃契約提起訴訟，意欲解除買賣契約並趕買方遷出，是犯偽造文書罪等語。
(二)並聲明：原判決廢棄（上訴人認為原審判決金額為合理，未表示應如何改判）。
三、兩造均不爭執卷內書證之形式真正，細繹兩造陳述後，本件爭執應在於：本件租賃契約是否已由兩造合意終止？上訴人抗辯吳玉鳳與吳家瑩簽署買賣契約，兩造就本件租賃契約即為終止，有無理由？上訴人抗辯自己有權利轉租或分租，被上訴人不得終止租約，有無理由？茲論述如下：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨可參。是在舉證責任分配之原則下，主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件事實負舉證責任；主張權利變化、消滅之法律要件事實，則由否認之人負舉證責任。被上訴人既已提出本件租賃契約書，證明兩造間確曾就系爭47號房屋成立租賃關係，且為上訴人所不爭執，上訴人則抗辯該租賃契約業經兩造合意終止或廢棄，為被上訴人所否認，是上訴人自應就本件租賃契約業經兩造合意終止或廢棄一事負舉證證明之責。
(二)惟查，系爭47號房屋登記為吳玉鳳所有，有建物登記謄本可佐（見原審卷第22頁），且該買賣契約亦記載出賣人為吳玉鳳，買受人為吳家瑩，上訴人則係吳家瑩之代理人，而被上訴人同時為吳家瑩之連帶保證人，亦有該買賣契約書在卷足憑（見原審卷53頁），依簽約者之意思，明確將兩造分列為買方之代理人及連帶保證人，而非買賣雙方，應認該買賣契約之當事人係吳玉鳳與吳家瑩二人，而非本件訴訟之兩造，且上訴人亦自承吳玉鳳在簽定買賣契約當時均有在場、被上訴人經由吳玉鳳同意而賣掉系爭47號房屋（見本院卷第31頁），顯見吳玉鳳對於系爭47號房屋有權決定如何處分，並非僅係提供名義之人，是上訴人辯稱被上訴人為該買賣契約之當事人，只是權狀名義為吳玉鳳云云，尚嫌無據。本件租賃契約與上開買賣契約分屬不同當事人之不同法律關係，且雖該租賃標的物與買賣標的物同為系爭47號房屋，然其契約目的相異，一為有償取得標的物之使用收益，一為有償取得標的物之所有權，是除兩造有特別約定外，尚難謂本件租賃契約於吳玉鳳與吳家瑩簽訂該買賣契約時即當然失效或終止。另上訴人自承其所舉不知姓名之代書並不知道本件租賃契約之事，而上訴人之女吳家瑩就本件租賃契約業已終止一節亦僅係聽聞自上訴人所述（見本院卷第31頁正反面），是渠二人所述均不足為有利於上訴人認定之根據。至於上訴人單方面是否將其持有之本件租賃契約書撕毀，既屬上訴人單方面之作為，即難引此遽謂兩造有合意終止或廢棄本件租賃契約之意思。又上訴人雖辯稱買賣契約之雙方有將本件租賃契約應返還之押租金作為該買賣契約簽約金之一部云云，然上訴人並未提出積極之事證為佐，且由買賣契約第5條所定簽約金37萬2千元，與本件租賃契約第5條所定押金1萬5千元之間，亦難獲悉有何上訴人所稱「仲介費與押金合併成簽約金為30萬元」之事。上訴人既未能舉證以實其說，則其主張本件租賃契約業經兩造合意終止或廢棄云云，即無足採。
(三)次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第443條、第455條前段分別定有明文。上訴人於98年12月23日與鄭明輝訂定租賃契約，將系爭47號房屋轉租予鄭明輝，約定租賃期間為99年1月1日至101年1月1日，每月租金為2萬5千元，年租金為24萬元等情，為兩造所不爭執（見原審卷第89頁），並有上訴人與鄭明輝簽訂之租賃契約附卷可稽（見原審卷第15-17頁），自堪信為真實。本件租賃契約既未因吳玉鳳與吳家瑩於98年5月26日就系爭47號房屋簽訂買賣契約而失效或終止，且本件租賃契約書第8條復明定：「乙方（承租人即上訴人）未經甲方（出租人即被上訴人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」（見原審卷第11頁），上訴人卻於98年12月23日未經被上訴人同意而將系爭47號房屋轉租予鄭明輝，即屬違反前揭約定，被上訴人以上訴人違約為由，向上訴人寄發原證3之存證信函表明終止本件租賃契約，依法即無不合，是本件租賃契約於上訴人在99年6月3日收受原證3存證信函時業已終止。至上訴人抗辯其屬有權轉租云云，無非係以上開買賣契約為論據，惟如前述，上訴人並非該買賣契約之當事人，且系爭47號房屋迄今尚未移轉登記或依買賣契約而交付予吳家瑩或上訴人，則上訴人自不得援引該買賣契約辯稱其屬有權轉租（此部分於原審判決書第7頁已有敘明）。從而，被上訴人以上訴人違法轉租為由而終止本件租賃契約，並本於出租人之地位，請求上訴人遷出返還系爭47號房屋，為有理由，應予准許。
(四)再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段亦有明定。本件上訴人並不否認自99年2月起即未繳納租金，則被上訴人依租賃契約及上開規定，請求上訴人給付自99年2月1日起至本件租賃契約終止即99年6月3日止，共4月又3日之欠租61,500元（1萬5千*4+1萬5千*3/30）及自起訴狀繕本送達翌日（即99年8月3日，見原審卷第29頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，尚無不合。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可供參照。本件租賃契約已於99年6月3日合法終止，上訴人繼續占用系爭47號房屋，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益並致被上訴人受有損害，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自99年6月4日起至遷讓並返還系爭47號房屋之日止相當於原租金額每月1萬5千元之不當得利，揆諸前揭說明，亦屬有據。
(五)綜上所述，上訴人辯稱本件租賃契約業經兩造合意終止或廢棄，其屬有權轉租云云，不足採信，被上訴人以上訴人違法轉租為由而終止本件租賃契約，應屬合法。從而，原審判決上訴人應自系爭47號房屋遷出，並將該建物返還被上訴人，及上訴人應給付被上訴人61,500元及自起訴狀繕本送達翌日即99年8月3日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自99年6月4日起至返還系爭47號房屋時止，按月給付被上訴人1萬5千元，依法均無不合，上訴人提起本件上訴，猶指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本判決結果無影響，爰不予一一論列。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 王銘勇
法 官 吳靜怡法 官 梁智賢以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
書記官 黃詩傑