臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第148號原 告 謝義宗訴訟代理人 吳旻蒼被 告 兆豐資產管理股份有限公司法定代理人 姜禮釷訴訟代理人 李銘洲律師複 代理人 湯其瑋律師被 告 張三華上列當事人間回復原狀事件，本院於民國100年10月11日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1、2項、第4項前段分別定有明文。經查：
（一）原告提起本件回復原狀訴訟時，原僅列兆豐資產管理股份有限公司（下稱兆豐公司）為被告，嗣因被告兆豐公司於訴訟進行中，將本件訟爭土地移轉予訴外人福鑫資產管理股份有限公司（下稱福鑫公司），原告遂於民國99年9月29日具狀追加福鑫公司為被告，其後又因福鑫公司再將訟爭土地出售他人，原告故於100年10月11日言詞辯論期日撤回其對福鑫公司之訴訟，並經福鑫公司當庭表示同意（見本院審訴卷第106頁），則揆諸首開之規定，原告此部分之撤回，應予准許。
（二）次查，本件原告起訴時原係以謝義宗及吳旻蒼為原告，嗣於100年10月11日言詞辯論期日撤回原告吳旻蒼部分之訴訟，而被告就原告撤回吳旻蒼部分訴訟乙節，未為同意與否之表示，且自該期日起亦未於10日內提出異議，揆之上開規定，應視為同意撤回，合先敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、4、7款分別定有明文。查原告提起本件訴訟時原係請求：一、被告兆豐公司應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○號1至6層樓房屋回復原狀，繼受履行原告與訴外人吳旻蒼間之租賃約定，並將系爭房屋回復至原告當初使用之狀態；二、訴訟費用由被告負擔。嗣於訴訟進行中，迭經訴之追加、變更，最後將對被告兆豐公司之聲明變更為：一、被告兆豐公司應給付原告新臺幣（下同）42萬元，及自99年6月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息；二、被告兆豐公司應自98年12月15日起至系爭房屋回復原狀或清償日止，按月給付原告38,300元；三、訴訟費用由被告連帶負擔。揆之原告上開變更後聲明所據之基礎事實並未變更，核係屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告所為變更，核與首揭規定相符，自應准許。
三、第按，當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停止；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第173條前段、第175條第1項及第176條分別定有明文。經查，本件被告兆豐公司之法定代理人原為許瑞源，嗣於訴訟進行中變更為姜禮釷，有原告提出被告兆豐公司變更登記表附卷可查（見本院審訴卷第59頁），惟因被告兆豐公司於訴訟中有委任訴訟代理人，是其訴訟程序不當然停止，且被告兆豐公司亦於99年9月24日提出書狀聲明承受訴訟（見本院審訴卷第47頁背面），揆諸前開規定，核無不合，亦應准許。
四、本件被告張三華經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、坐落新竹市○○段2942建號即門牌號碼新竹市○○路○段○○○號1至6層樓建物全部（下稱系爭房屋）原為訴外人吳旻蒼所有，而由吳旻蒼所經營之信鑫電子股份有限公司於78年12月14日與原告所經營之智電實業有限公司簽訂和解協議書，吳旻蒼同意將系爭房屋之管理使用權限讓與原告，渠等並依和解協議書之約定，另於78年12月20日簽訂房屋租賃管理契約書（下稱系爭管理契約），契約載明「由吳旻蒼提供系爭房屋供原告租賃管理，可自己使用或轉租他人，所得利益歸原告所有，作為其生活補償用；並約定租賃管理期限，依吳旻蒼債務清償完畢之條件即為終止之日，否則原告可據理永久管理及使用，吳旻蒼不得無理收回」等語。爾後，吳旻蒼就系爭房屋向訴外人土地銀行新竹分行抵押借款，並於81年7月29日辦畢抵押權設定登記；嗣因吳旻蒼未能依約還款，土地銀行新竹分行遂向法院聲請查封、拍賣系爭房屋，然因系爭房屋於81年7月29日抵押權設定前，已於78年12月20日成立系爭管理契約，依買賣不破租賃原則，拍定人應繼受原告與吳旻蒼間之房屋租賃契約關係，執行法院遂於拍賣公告附記欄位載明「拍定後無法點交」等語，以致系爭房屋無人應買。其後，土地銀行新竹分行將其對吳旻蒼之債權讓與被告兆豐公司，被告兆豐公司於95年9月4日將上開債權轉讓情事以存證信函通知吳旻蒼，並聲請強制執行系爭房屋，經本院以95年度執字第17878號強制執行房屋拍賣程序，此時拍賣公告附記欄位亦具「拍定後無法點交」等記載，被告兆豐公司因無人應買而於97年6月24日第三次拍賣期日時聲明承受，並於97年7月4日取得系爭房屋之權利移轉證書，惟未辦理點交。
二、又被告兆豐公司於取得系爭房屋所有權後，乃向本件原告及吳旻蒼提起遷讓房屋之民事訴訟（下稱另案），經本院以97年度訴字第563號判決被告兆豐公司勝訴，並宣告得為假執行，被告兆豐公司遂於供擔保後，向本院聲請對系爭房屋為假執行，原告即依本院98年10月13日新院雲98司執賢字第24141號執行命令，將系爭房屋先行遷讓予被告兆豐公司；嗣因原告及吳旻蒼不服該判決而提起上訴，經臺灣高等法院以98年度上字第935號事件審理，詎被告兆豐公司竟因案情發展對其不利而於99年1月18日撤回起訴，則本院97年度訴字第563號民事判決因而失效，被告兆豐公司除須撤銷所據以聲請之假執行程序，並應將系爭房屋回復至當初原告使用之狀態，且應繼受原告與吳旻蒼間之租賃契約。詎料，被告兆豐公司明知其負有上開義務，竟仍將系爭房屋出售予訴外人福鑫公司，福鑫公司再轉售予被告張三華，則被告兆豐公司就系爭房屋已屬給付不能，故應依不當得利之規定負賠償之責；又被告兆豐公司於99年1月18日撤回另案之起訴時，明知其已不具法律上之原因，而仍惡意繼續占有、翻修及變賣系爭房屋，損害伊之權利，是依民法第184條侵權行為之規定，被告兆豐公司亦應對原告因搬遷所受之損失，負損害賠償之責。請求被告兆豐公司賠償損害項目及金額如下：
１、裝潢費：依民法第213條之規定，被告兆豐公司應將系爭房屋回復至損害發生前之原狀，抑或支付回復原狀所必要的費用。而回復系爭房屋之房間隔局、地毯、天花板、櫃檯、店面大門等，約須花費30至40萬元。
２、留置物品之費用：原告留置於系爭房屋之物品計有冷盤冷凍櫃、冰箱各一臺、角鋼工作檯一張及各層衛廁洗滌器具組等，共約5至6萬元。
３、搬遷費：伊將散置於系爭房屋1至6樓之物品集中於1、2樓，以及將部分物品搬運至承租地點放置，共花費搬遷費約2至3萬元。
４、承租費：伊為擺放原本放置於系爭房屋內之物品，承租坐落新竹市○○街○○○巷6至10號之倉儲空間，季租費25,000元，即每月約8,300元，則被告兆豐公司應自98年12月15日起至系爭房屋回復原狀或清償日止，按月至少給付原告8,300元。
５、搬清費：原告以電風扇、冷氣機、熱水器、飲水機各數臺、電視機、天線纜線50米及天線頭銅管約100組，抵償承包搬清之工資，費用約為5至6萬元。
６、原告所失利益：系爭房屋係原所有權人吳旻蒼提供予原告租賃管理、使用、收益，以補助其生活上之開支，具利息補償之意思。惟原告因被告兆豐公司之行為，被迫搬遷致不能使用，每月約損失3至5萬元之利益，故被告兆豐公司應自98年12月15日起至系爭房屋回復原狀或清償日止，按月給付至少3萬元予原告。
７、綜上，尚且不論原告因賤價出售或抵扣所受之折損，被告兆豐公司應賠償原告裝潢費、留置物品費用、搬遷費及搬清費共計42萬元（計算式：30萬＋5萬＋2萬＋5萬＝42萬）。此外，被告兆豐公司亦應自98年12月15日起至系爭房屋回復原狀或清償日止，按月給付承租費及所失利益38,300元予原告。
三、另被告張三華雖係依據買賣關係而占有系爭房屋，並非無法律上之原因，惟因系爭房屋已先存在系爭管理契約，且客觀上系爭房屋仍為原告占有中，因此被告張三華本應遵守民法第425條第1項買賣不破租賃原則，繼受系爭管理契約所生之權利、義務，抑或應依買賣系爭房屋之瑕疵擔保問題，向被告兆豐公司要求買賣房屋瑕疵擔保之費用，並交付予原告。
從而，本件既有買賣不破租賃原則之適用，是伊請求被告張三華交付系爭房屋，並容忍原告使用系爭房屋，應屬有理。
四、綜上，爰依民法第179條、第182條第2項、第184條、第197條、第213條、第216條及第425條第1項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告兆豐公司應給付原告42萬元，及自99年6月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告兆豐公司應自98年12月15日起至系爭房屋回復原狀或清償日止，按月給付原告38,300元；㈢被告張三華應將系爭房屋返還予原告，並應容忍原告使用系爭房屋；㈣訴訟費用由被告連帶負擔。
五、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告抗辯原告追加張三華為被告之追加行為不合法云云，惟查，本件訴訟繫屬後，基於情事變更而有追加張三華為被告之必要，符合民事訴訟法第255條第1項第4款之規定。再者，原告已於99年4月6日以存證信函通知被告兆豐公司：系爭房屋變賣於第三人時，必須告知系爭房屋有不定期租賃契約存在，免為將來訴訟之累等語，故而被告兆豐公司並無不同意原告追加張三華為被告之理。繼者，被告兆豐公司係於原告99年6月22日提起本件訴訟後，始將系爭房屋出售予訴外人福鑫公司，福鑫公司嗣又轉售予被告張三華，而依民事訴訟法第254條當事人恆定原則，被告兆豐公司於訴訟繫屬中移轉系爭房屋所有權之行為，對其訴訟當事人地位本無影響，惟就受讓系爭房屋之被告張三華，為免其遭受不利益，應使其知悉訴訟繫屬之事實；況且，被告張三華既為系爭房屋之受讓人，即應依買賣不破租賃之原則繼受系爭管理契約，亦即應立於房屋出租人之地位，履行租賃契約所生之權利、義務，不得影響承租人即原告之權益，此對被告張三華之權益影響甚鉅，更應使其知悉本案之訴訟繫屬情形。基此，本件應有追加張三華為被告之必要性，則伊追加被告張三華，並為訴之聲明變更及追加，於法並無不合，應予准許。
（二）被告雖又辯稱系爭管理契約屬於使用借貸契約，而非房屋租賃契約云云，惟查，觀諸和解協議書第2條及系爭管理契約第3條之約定，足悉原告與吳旻蒼有相當於以利息抵償之用意，再觀系爭管理契約第8條，益顯原告向吳旻蒼租賃使用系爭房屋，非但須負擔繳付系爭房屋每年之房屋稅及地價稅外，尚有以利息抵償之意思，以作為租金之對價給付，從而系爭管理契約並非如被告抗辯係以債抵租或使用借貸契約之性質，已甚明確。至被告另辯稱縱使系爭管理契約性質屬租賃契約，亦因逾越不確定期限租賃契約之20年期限而失效云云，然查，依據系爭管理契約第4條、第9條及和解協議書第5條內容，契約當事人顯係以吳旻蒼清償債務完畢一節，作為系爭管理契約租賃期限終止之條件，亦即系爭管理契約係附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無須另為撤銷之意思表示，此觀民法第99條第2項規定自明。故而系爭管理契約係屬附解除條件之不定期限租賃契約，並非如被告兆豐公司所述係不確定期限之定期租賃契約，自不受民法第449條第1項20年法定期限規定之限制；況按最高法院62年度臺上字第3128號及65年度臺上字第2722號判決意旨，可知民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係專指定有期限之租賃而言，並不適用於不定期租賃情形，依此，系爭管理契約自無適用民法第449條第1項規定之餘地，則被告上開抗辯洵屬無理，不足採信。
（三）被告再辯稱本件不適用買賣不破租賃之規定，被告張三華不須交付並容忍原告使用系爭房屋云云，惟查，訴外人土地銀行新竹分行前於系爭房屋進行拍賣之際，為排除房屋上之租賃契約，曾向執行法院聲明異議，聲請將系爭房屋變更為拍定後點交，惟經本院94年度執聲字第22號民事裁定及臺灣高等法院94年度抗字第563號民事裁定駁回土地銀行新竹分行之聲請，已足資證明系爭管理契約並未排除民法第425條第1項規定之適用。另查，系爭管理契約屬不定期租賃契約，於民法第425條第2項增訂前即已成立，依債編施行法第1條不溯及既往原則效力，則本件有同條第1項買賣不破租賃原則適用之事實，至為明灼。
（四）被告兆豐公司復辯稱係合法行使系爭房屋所有權，並無不當得利，故而拒絕賠償云云，惟查，被告兆豐公司雖經拍賣程序而取得系爭房屋所有權，然因執行法院已公告系爭房屋不執行點交，而被告兆豐公司於明知上開不點交之情況下，仍聲明承受系爭房屋，即應繼受系爭管理契約，亦即被告兆豐公司於未排除系爭管理契約之約束前，其對系爭房屋之所有權能將受限制，蓋因標的物上另外存在新物權時，該權能優先於所有權能，是以被告兆豐公司應依誠實信用原則行使權利、負擔義務，始為適法。
貳、被告則以：
一、被告兆豐公司部分：
（一）系爭管理契約乃為使用借貸契約，而非租賃契約，且縱認系爭管理契約性質屬租賃契約，亦因逾越不確定期限租賃契約之20年期限而失效：
１、否認原告與吳旻蒼間就系爭房屋存有租賃契約關係，系爭管理契約係就吳旻蒼將其所有之系爭房屋交付原告，原告得予以轉租，並取得租金利益等節所為之管理約定，然並未就租金數額作有協議，且依吳旻蒼於本院審理時陳稱伊與原告間之系爭管理契約，並非用來抵償伊所積欠之債務等語，益徵吳旻蒼將系爭房屋提供予原告使用時，並未有租金給付之約定，與租賃契約須具對價給付而使用租賃物之本質相悖，是按最高法院69年度臺上字第3405號判例意旨，自難認原告與吳旻蒼有成立房屋租賃關係之意思表示合致。況查，系爭房屋於交付原告占有使用多年，未曾見原告將之出租他人以為租金之給付，且吳旻蒼所積欠之債務總額亦未減少，足證原告並未支付任何使用系爭房屋之對價予吳旻蒼，則系爭管理契約至多僅為吳旻蒼為擔保日後債務之清償，而約定原告得無償使用系爭房屋之使用借貸契約。
２、至原告主張地價稅、房屋稅約定由原告支付，即為使用系爭房屋之對價云云，惟原告迄未提出任何證據以實其說，以難信其上開主張為真實；況且遍觀系爭管理契約全文，均未有關契約當事人有以地價稅、房屋稅作為使用系爭房屋之租金對價記載，而此般約定屬交易上之重要事項，倘若契約當事人已達成協議，衡情應會記載於書面上，以昭慎重。再查，地價稅及房屋稅之繳納屬公法上之義務，究由房屋所有權人或占有使用之人負擔，係契約當事人基於契約自由可得約定之事項，與私法上之租金約定分屬二事，不得混為一談。末查，租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之有償契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立；又租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間具有對價關係乙節負舉證責任。另使用借貸雖必係無償，然解釋上亦得附有負擔，非可因使用他人之物而支付財物者，即謂其法律性質必屬租賃，仍須視其間是否具對價關係為斷，此觀最高法院43年臺上字第61號判例要旨自明。
準此，原告與吳旻蒼於訂立系爭管理契約及和解協議書後，既無交付租金之事實，已如前述，亦難徒憑渠等曾約定由原告負擔系爭房屋之房屋稅、地價稅等費用一情，遽認渠等具租金給付之約定，則被告上開抗辯要無可採。
３、且觀諸系爭管理契約第4條及和解協議書第2條所示，均僅約定吳旻蒼提供系爭房屋予原告使用至其所受損失填補完畢為止，並未言明原告可按月扣抵使用該屋之對價即租金數額若干，則能否謂渠等間所為上開約定，具有以債抵租之契約性質，實有疑問。縱認渠等所為之上開約定，有以債抵租之契約性質，惟此約定並未言明扣抵期間與數額，尚難逕解為租金之預付，充其量僅能認係以債務按月扣抵租金，而有別租賃約定，與該契約併行成立另一契約。茲因被告兆豐公司既未承擔吳旻蒼對原告所負之損害賠償債務，則原告與吳旻蒼此一以債抵租之約定，對於因受讓系爭房屋所有權而繼為出租人之被告兆豐公司，並非繼續有效，原告即不得以之對抗被告兆豐公司。況吳旻蒼積欠原告之債務數額多年來均維持不變，推究系爭管理契約之締約真意，顯無以債抵租之意，否則渠等間理應會以多年來之租金收益，抵銷原有債務。準此，系爭管理契約性質上僅能視為契約當事人為擔保日後債務之清償，所為之無償使用借貸約定，尚不具備有償租賃契約之性質。
４、再者，縱認系爭管理契約確屬租賃契約性質，惟細繹系爭管理契約及和解協議書之約定內容，足悉契約當事人締約之真意，乃係吳旻蒼於將積欠原告之債務清償完畢前，原告具有管理、使用、收益系爭房屋之權限，然原告究於何時始可完全受償，並非渠等簽約當時得以確認之事項，則渠等顯係以債務清償完畢之時作為其系爭房屋之租賃期限，核屬訂立「不確定期限」之租賃契約，與「不定期限」之租賃契約性質尚屬有間，揆按最高法院91年度臺上字第2121號判決意旨，系爭管理契約仍應受民法第449第1項20年法定期限之限制。從而，系爭管理契約既係於78年12月14日簽訂，則該契約即因98年12 月14日期限屆滿而歸於消滅，原告自不得執此契約再向被告兆豐公司主張任何權利，且原告自系爭管理契約消滅時起，即不具占有系爭房屋之正當權源。
（二）退步言之，縱認系爭管理契約係原告與吳旻蒼就系爭房屋租賃問題所訂立之契約，然本件亦無買賣不破租賃原則之適用：
１、按最高法院95年度臺上字第521號判決要旨及司法院大法官解釋第620號解釋理由書，系爭管理契約於被告兆豐公司取得系爭房屋所有權時，自應有民法第425條第2項買賣不破租賃原則例外規定之適用。且考諸買賣不破租賃原則之立法目的及修法沿革，固係為保障占有租賃物之承租人於租賃關係存續中，不至因租賃物之所有權移轉，遭第三人請求返還而受有損失，惟為期當事人間之權利義務關係得以明確，藉以防免實務上債務人虛偽訂立租賃契約阻礙債權人強制執行之現象，並平衡保障租賃物受讓人之權益，乃修法增訂民法425條第2項規定，以適切平衡原承租人與受讓人間之利益。亦即立法者考量原租賃契約之期限逾5年或未定期限之情形，因所影響原承租人與受讓人間對租賃物之使用收益權限甚為重大，乃課予原租賃契約當事人就該契約送請公證之義務，以資對抗，並保障受讓人之返還請求，藉此建立法律秩序。因之，民法425條第2項規定之適用，並不因該租賃契約之成立時點究係始於舊法時期，抑或新法施行後，而異其結論，是首揭最高法院判決意旨肯認法律修正施行後，倘若出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即應適用法條構成要件與生活事實合致時業已施行之新法規定，洵為允洽。反之，倘認應以租賃契約成立之時點，作為是否適用民法第425條第2項規定之判斷標準，則該項增修條文之目的恐有難以實現之虞。蓋自該項條文之增修立法背景以觀，其目的既在防免實務上債務人於受強制執行之際，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，使強制執行程序無結果或導致受讓人無法使用收益所有物之現象，則倘其對抗要件公證之要求僅對於租賃契約成立在新法施行後之情形者始有適用，不啻將加劇債務人虛偽倒填契約期日以選擇適用法律，進而輕易架空該項增修條文之適用，抑或形成債權人大量開啟訟端以求確認契約真正之現象，致與該立法本旨相違。另著眼於義務負擔與利益衡平之考量，藉由契約公證之要件作為有無買賣不破租賃原則之適用前提，不僅未直接限制承租人對於租賃物之使用收益權限，反更賦予其得藉此以業經公證之租賃契約，對租賃標的物受讓人主張繼續存在之權利，則首揭判決意旨以租賃物「讓與」第三人之時點，作為新法適用與否之判斷依據，自屬正當。
２、從而，縱認系爭管理契約具有房屋租賃契約之性質，惟因系爭管理契約屬不定期限之租賃契約，業如前述，且未經公證，被告兆豐公司又係於民法第425條第2項規定修正施行後之97年7月4日，始經本院核發系爭土地之權利移轉證書，然揆諸首揭判決意旨，本件仍無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，原告自不得主張系爭管理契約於系爭房屋所有權讓與後，仍繼續對被告兆豐公司存在之餘地。
（三）被告兆豐公司係合法行使系爭房屋所有權，並無不法侵害原告就系爭房屋之權利，致原告受到損害及受有不當得利之情事：
１、考諸民法第436條規定之意旨，可知承租人對租賃物之使用，縱因出租人將其交由第三人使用，甚或由第三人取得該租賃物之所有權，致承租人無從對該第三人主張，而依民法買賣不破租賃規定繼受原有租賃契約，繼續就租賃物為使用收益之情形，亦僅得依法終止原有租約，實難憑此即主張被告兆豐公司有何不當得利，抑或造成原告受有何損害可言，是原告此部分主張，顯有誤會，難以採取。
２、按民法第184條第1項前段規定，主張侵權行為請求損害賠償者，須行為人之侵權行為具備不法行為、造成損害、侵害權利、具有因果關係、行為人有故意或過失及行為人有責任能力等要件。另參核民法第179條不當得利之規定，乃以受領人欠缺法律上原因，而受有利益，致給付之一方受有損害為必要，倘受領人具有法律上之原因而受領，即與不當得利之請求權要件有間。查被告兆豐公司係經由拍賣程序合法受讓系爭房屋所有權，而伊於取得系爭房屋所有權後，即向本院提起另案遷讓房屋之訴訟，並依第一審勝訴判決聲請假執行，原告始依本院核發之執行命令而遷讓返還系爭房屋等情，已如前述。是被告兆豐公司係本於房屋所有權人之地位，取得對系爭房屋之占有，屬有權占有，且伊將系爭房屋出售予訴外人福鑫公司之行為，要屬行使房屋所有權人之正當權利，係具有法律上之原因而受有利益，顯非不當得利，亦無任何不法侵害他人權利之情事。
３、至原告主張被告兆豐公司應賠償因遷讓房屋所損失之裝潢費30萬元及留置物品費5萬元云云，惟查，此等物品均為原告片面主張，並無任何實據足資佐證，況且當時係原告主動交還系爭房屋，並通知被告兆豐公司前往點交，稍具價值之物品均已搬離，留置現場之物品亦經原告同意以廢棄物清除，如今竟據以請求被告兆豐公司賠償，於法無據，要無可採。
４、又原告請求被告兆豐公司賠償搬遷費2萬元及搬清費5萬元部分，原告並未具體陳明其所據以請求之法律依據，亦未提出事證以實其說，亦難准許。
５、原告另主張被告兆豐公司應自98年12月1日起，迨至系爭房屋回復原狀或清償日止，按月至少給付承租費8,300元云云，惟原告與吳旻蒼間就系爭房屋本無租賃契約，縱有租賃關係，亦因期限屆滿20年而不復存在，且依目前實務見解，系爭管理契約應有新增民法第425條第2項規定之適用，則系爭管理契約對被告兆豐公司不具任何效力。況且，系爭管理契約係吳旻蒼為脫免其名下財產遭強制執行，始與原告虛偽簽訂，實際上原告並未將系爭房屋出租予他人，亦未積極占用，迨至本件訴訟始提出倉儲空間租賃契約書，欲藉此向被告兆豐公司請求此部分費用，故倘若本件具有買賣不破租賃原則之適用，屆時原告將毋庸支付買受人任何對價，即得永久使用系爭房屋，反觀系爭房屋之買受人將因系爭管理契約，而負有無償提供原告使用系爭房外之義務，與情理不符。是而，原告據此主張被告兆豐公司應就其所支出之承租費用負損害賠償之責，顯非正當。
６、此外，原告請求支付所失利益部分，尚且不論原告主張其與吳旻蒼間係約定由吳旻蒼提供系爭房屋予原告管理，用以補助其生活之開支乙節是否可採，惟此一約定係渠等間之約定，至多僅有債之相對效力，對被告兆豐公司並不具任何拘束力，而其竟向被告兆豐公司請求給付此部分費用，亦難憑採。況按最高法院92年度台上字第1351號民事判決意旨，可知損害賠償之範圍，以債權人所受損害及所失利益為限，並應以填補所受損害至其應有狀態而言，而原告就此部分項目所為之請求並無必要，且非其權利存續時之應有狀態，亦應予以駁回。
（四）綜上所述，原告與吳旻蒼間就系爭房屋並無租賃契約存在，且縱認有租賃關係，該契約亦因民法第425條第2項規定而消滅；又伊係基於所有權人之地位占有、翻修、變賣系爭房屋，自無不法侵害原告權利或不當得利可言，況且原告對其所請求之費用亦未提出實證，且又欠缺法律依據，則原告提起本件請求即乏所據，應予駁回。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
二、被告張三華部分：
（一）不同意原告將伊追加為本件被告，蓋因被告張三華係基於買賣關係，而自訴外人福鑫公司處受讓取得系爭房屋所有權，於辦妥房屋所有權移轉登記後，系爭房屋即歸被告張三華所有，伊得本於所有權人地位管領使用，與原告無涉，是原告於其與被告兆豐公司間之訴訟中，恣意追加伊為被告，於法尚有未合。況且，原告乃係基於與被告兆豐公司間之租賃關係，而提起本件回復原狀訴訟，涉及有無債之關係及履行權利義務之認定，亦即所爭執者為租賃及履行契約之法律關係，而被告張三華係因買賣關係受讓取得系爭房屋所有權，並未承受渠等間之租賃關係，此與民事訴訟法之當事人恆定、承當訴訟等規定尚屬有間，則原告據此追加被告張三華，即屬無據，應予駁回。
（二）又按民法第425條第1項規定，係以「租賃物交付後，承租人占有中」為其構成要件，是倘承租人並未占有使用該租賃物，即無前述買賣不破租賃原則之適用。查訴外人福鑫公司於將系爭房屋所有權移轉予被告張三華時，原告並未占有系爭房屋，亦即本件事實上並無「交付後」、「承租人占有中」之狀態，自無上開買賣不破租賃法則適用之餘地。
（三）綜上，本件並不符合法條規定追加被告之情形，所據之訴訟基礎事實亦不相同，是原告追加伊為被告之行為並不合法，不應准其追加，為此聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、訴外人吳旻蒼所經營之信鑫電子股份有限公司與原告所經營之智電實業有限公司於78年12月14日簽訂和解協議書，其中第2條約定：「甲方負責人（即吳旻蒼）提供坐落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物讓乙方（即原告）管理限租賃方面，乙方所轉租所得利益歸乙方作為乙方生活補償用，但該房屋稅與地稅及水電費必需由乙方負擔，甲乙雙方另補充租賃合約規定之。」；78年12月20日，信鑫電子股份有限公司、吳旻蒼及智電實業有限公司兼代表人之原告，依據前揭和解協議書簽訂房屋租賃管理契約書，其中第1條約定：「甲方依據和解協議書由甲方負責人吳旻蒼提出其名義下坐落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至
6 層全部建築物供乙方租賃管理或出租給乙方，或乙方轉租他人。」、第4條約定：「甲方提供該屋給乙方之租賃管理期限依據甲乙雙方所簽定之和解協議書規定甲方清償乙方損失完畢止，因而甲乙雙方依不定期租賃方式約定之，簽約日起即刻生效」、第9條約定：「甲方若依雙方所簽定之和解協議書清償乙方損失完畢止，即為甲乙雙方租賃期滿時，乙方必需即刻交屋，……。」。
二、吳旻蒼因積欠土地銀行新竹分行貸款，以致系爭房屋遭土地銀行新竹分行聲請強制執行，並為查封、拍賣；嗣後，土地銀行新竹分行將上開債權讓與被告兆豐公司，被告兆豐公司並於本院95年度執字第17878號強制執行事件中，於97年6月
24 日第三次拍賣期日時，聲明承受系爭房屋，且於97年7月4日取得系爭房屋權利移轉證書。
三、被告兆豐公司取得系爭房屋所有權後，向本院提起遷讓房屋之民事訴訟（本院97年度訴字第563號），且依獲判勝訴之第一審民事判決，聲請對系爭房屋為假執行，原告則依本院
98 年10月13日新院雲98司執賢字第24141號執行命令，將系爭房屋先行遷讓予被告兆豐公司。
四、又原告因對本院97年度訴字第563號民事判決不服而提起上訴，經臺灣高等法院以98年度上字第935號遷讓房屋等事件審理，而被告兆豐公司則在該訴訟期間之99年1月18日撤回對原告及吳旻蒼之起訴。
五、被告兆豐公司於本件訴訟期間，出售系爭房屋予福鑫公司，而福鑫公司又出售系爭房屋予被告張三華。
肆、經本院協議兩造整理事實，同意爭點如下：
一、原告追加張三華為被告是否合法？
二、原告與訴外人吳旻蒼就系爭房屋所訂立之系爭租賃管理契約是否為租賃契約？有無租賃關係存在？
三、如認原告與訴外人吳旻蒼所訂系爭契約為租賃契約，該租賃契約是否因逾20年期限而失效？
四、被告兆豐公司占有、處分系爭房屋有無不法侵害原告權利，致原告受損害，及受有不當得利之情事？
五、如認原告與訴外人吳旻蒼所訂契約為租賃契約，且被告張三華之追加為合法，被告張三華是否應繼受該租賃契約之法律關係？有無買賣不破租賃之適用？
伍、得心證之理由：
一、原告追加張三華為被告是否合法？
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條定有明文。
（二）查原告提起本件訴訟時原係以被告兆豐公司為被告，請求被告兆豐公司應將系爭房屋回復原狀，繼受履行原告與訴外人吳旻蒼間之租賃約定，並將系爭房屋回復至原告當初使用之狀態，嗣於訴訟進行中，因系爭房屋之所有權移轉登記予被告張三華，原告即追加張三華為被告，並變更聲明為請求被告張三華應將系爭房屋返還予原告，並容忍原告使用，然本件起訴後，縱被告兆豐公司將系爭房屋所有權移轉登記予張三華，而情事有變更，原告引用民事訴訟法第256條第3款因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，亦只能變更聲明為請求被告兆豐公司給付一定金錢之損害賠償，而不能對原非此部分當事人之張三華併請求命為交付房屋，其追加原非此部分當事人張三華為被告，其聲明亦自請求被告兆豐公司將系爭房屋回復原狀，繼受履行原告與訴外人吳旻蒼間之租賃約定，並將系爭房屋回復至原告當初使用之狀態，變更為請求張三華交付系爭房屋予原告，並容忍原告使用，其請求張三華交付系爭房屋部分自為訴之追加，被告既不同意其訴之追加，且二者之基礎事實並非同一，又有礙被告張三華之防禦，則原告此部分訴之追加自非合法。
二、原告與訴外人吳旻蒼就系爭房屋所訂立之系爭租賃管理契約是否為租賃契約？有無租賃關係存在？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條亦定有明文，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，而租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間所具有之對價關係負舉證責任。至使用借貨雖必係無償，然解釋上亦得附有負擔，故並非因使用他人之物而支付財物者，其法律性質必屬租賃，仍須視其間是否有對價關係以為斷，此觀最高法院四十三年台上字第六一號判例稱「使用借貸原屬無償契約，並不能因停止收取費用，作為借貸關係消滅之論據」甚明。又租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸（最高法院86年度臺上字第1286號、84年度臺上字第2627號判決、臺灣高等法院暨所屬法院85年法律座談會民事類提案第6號法律意見參照）。
（二）查原告主張其與訴外人吳旻蒼間就系爭房屋有租賃關係存在之事實，業據其提出房屋租賃管理契約書、和解協議書等為證，惟為被告所否認，辯稱該契約無租金約定，並非租賃契約等語。經查，原告與訴外人吳旻蒼間就系爭房屋所訂立系爭租賃管理契約，應係源自於訴外人吳旻蒼所經營之信鑫電子股份有限公司與原告謝義宗所經營之智電實業有限公司於78年12月14日所簽訂和解協議書而來，而觀諸系爭和解協議書第2條之約定為：「甲方負責人（即訴外人吳旻蒼）提供坐落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物讓乙方（即原告謝義宗）管理限租賃方面，乙方所轉租所得利益歸乙方作為乙方生活補償用，但該房屋稅與地稅及水電費必需由乙方負擔，甲乙雙方另補充租賃合約規定之。」，有該和解協議書附卷可稽，可知渠等二人原始之真意應在於由訴外人吳旻蒼提供系爭房屋予原告「管理」，且限於租賃，即由原告管理出租予他人以獲取租賃之利益，並非約定系爭房屋出租予原告；而其後訴外人吳旻蒼及原告依據前揭和解協議書所簽訂系爭房屋租賃管理契約書，其中第1條雖約定：「甲方依據和解協議書由甲方負責人吳旻蒼提出其名義下坐落於新竹市○○里○鄰○○路○段○○○號1至6層全部建築物供乙方租賃管理或出租給乙方，或乙方轉租他人。」等語，即系爭房屋提供予原告租賃管理或出租予原告或轉租他人，字面上存有出租系爭房屋予原告之約定，然細譯系爭租賃管理契約書之約定內容，均無原告應給付訴外人吳旻蒼租金及租金數額之約定，即無從得知原告與訴外人吳旻蒼有何租金之合意；又其第9條雖約定「甲方若依雙方所簽定之和解協議書清償乙方損失完畢止，即為甲乙雙方租賃期滿時，乙方必需即刻交屋，……」等語，然訴外人吳旻蒼於本院審理時曾稱：「（問：為何將系爭房子交給原告謝義宗？）系爭房屋除交給原告謝義宗使用外，也可以轉租，租金由原告謝義宗取得，可以補償生活費。等我積欠的600萬元另外償還完畢後，租賃管理契約就終止。我與原告謝義宗訂的租賃管理契約不是用來抵我欠原告謝義宗的債務」等語（見本院99年9月24日言詞辯論筆錄），即原告與訴外人吳旻蒼間並非以積欠之債務代替租金，亦即其等二人並無以債抵租之約定，且事實上訴外人吳旻蒼積欠原告之債務迄今分文均未清償，此為原告所自承，益見原告謝義宗並未支付任何使用系爭房屋之對價予訴外人吳旻蒼，亦未與訴外人達成任何租金給付之合意，原告與訴外人吳旻蒼所訂立系爭房屋租賃管理契約，與租賃關係須給付租金對價之要件不符，難認有租賃關係之存在。
（三）原告雖主張其與訴外人吳旻蒼已約定地價稅、房屋稅均由原告謝義宗支付，視同租金交付及使用系爭房屋對價等語，惟查，此為被告所否認，原告亦未能提出任何證據證明系爭房屋之地價稅、房屋稅確由原告所支付；縱該等地價稅、房屋稅確由原告所支付，惟租賃物及租金為租賃契約之要素，必出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立租賃契約，其等亦僅係約定地價稅、房屋稅由原告支付，並未能證明原告與訴外人吳旻蒼間明確約定以系爭房屋之地價稅與房屋稅作為使用系爭房屋之租金對價，尚難單憑代付地價稅、房屋稅一事，遽認原告與訴外人吳旻蒼間有租賃關係存在。甚且，租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價，縱原告確有代繳上開房屋稅、地價稅，訴外人吳旻蒼將系爭房屋交付原告使用，僅由原告負擔房屋稅、地價稅，並無法證明係以之為使用系爭房屋之代價，依據上開說明，自應視為無償之使用借貸，即係附有負擔之使用借貸，原告主張以地價稅、房屋稅之支付視同租金之支付，尚不足採。
（四）至原告所稱以租金抵充利息乙節，姑不論原告初於本件審理時均未提出此等主張，且系爭租賃管理契約或和解協議書之內容均無此等約定，原告就此亦無法舉證以實其說，實難認原告與訴外人吳旻蒼於訂約當時確有以租金抵充利息之約定；蓋原告與訴外人吳旻蒼如確有此約定，此等協商債務清償之重要事項應會於租賃管理契約或和解協議書內載明，惟上開契約書內均隻字未提，是原告此部份主張亦不足採。此外，原告對於其使用系爭房屋確有支付財物，且所支付財物與使用系爭房屋間具有對價關係，無法提出其他證據以資證明，原告與訴外人吳旻蒼所訂立之租賃管理契約，與租賃之要件自有未合，無從單以租賃管理契約書之名稱或出租之字面上約定，即認其為租賃之性質。是以，系爭契約之法律上性質既非租賃，自無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，被告兆豐公司及其後受讓人即被告張三華均不受原告與訴外人吳旻蒼該約定之拘束，原告之主張，自不足採。
三、如認原告與訴外人吳旻蒼所訂系爭契約為租賃契約，該租賃契約是否因逾20年期限而失效？
（一）按所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言；又租賃契約為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，即為不確定期限，此與未定期限之租賃，有所不同，自應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制（台灣高等法院暨所屬法院六十六年度法律座談會民事類第九號提案參照）
（二）本件原告與訴外人吳旻蒼所訂系爭租賃管理契約之法律性質並非租賃契約，業如前述。縱原告與訴外人吳旻蒼所訂系爭契約之性質上為租賃，由系爭房屋租賃管理契約第4條、第9條所為「甲方提供該屋給乙方之租賃管理期限依據甲乙雙方所簽定之和解協議書規定甲方清償乙方損失完畢止..」「甲方若依雙方所簽定之和解協議書清償乙方損失完畢止，即為甲乙雙方租賃期滿時，乙方必需即刻交屋.. 」之約定可知，其等就所謂租賃管理係定有期限者，並非全無期限，即其等係約定至訴外人吳旻蒼清償原告損失完畢止，原告即應交還系爭房屋，則該契約並非其等所稱不定期租賃，僅所定期限係約定至訴外人吳旻蒼清償原告損失完畢止，而該清償損失完畢之時間於訂約時無法確定，自應屬定有不確定期限之租約，此亦為兩造所不爭（見本院100年6月2日言詞辯論筆錄）。申言之，原告與訴外人吳旻蒼所為「清償損失完畢止」之約定，客觀上係會發生者，僅其期限何時屆至不確定，解釋上自應認為屬定有不確定期限，否則若以當事人主觀意思決定清償與否，而判斷該約定是否發生，恐有永無清償完畢之日之可能，衡之情理似有不公，故本院認應解釋原告與訴外人吳旻蒼間此項約定為「不確定期限」（即期限之一種），而非原告所主張之解除條件為宜。是以，原告與訴外人吳旻蒼之系爭契約既屬定有不確定期限者，與未定期限之租賃，自所不同，應受民法第449條第1項所定不得逾二十年之限制，而系爭契約係於78年12月14日簽訂者，於租期屆滿20年時即98年12月14日，原告與訴外人吳旻蒼間系爭契約自已消滅，原告執系爭契約對被告兆豐公司、張三華主張系爭房屋之租賃關係存在，亦不足採。
四、被告兆豐公司占有、處分系爭房屋有無不法侵害原告權利，致原告受損害，及受有不當得利之情事？
（一）按民事訴訟法第392條後段所謂假執行程序實施前，係指執行法院就執行標的對於債務人為強制其履行之行為以前而言。至執行法院對於債務人發執行命令，如僅在命令債務人自動履行，既尚未為強制其履行之行為，衡其性質，係屬強制執行之準備行為，尚難認假執行程序業已實施（最高法院66年台抗字第378號判例參照）。
（二）經查，系爭房屋係因訴外人吳旻蒼積欠訴外人土地銀行新竹分行貸款，而遭訴外人土地銀行新竹分行聲請強制執行，並為查封、拍賣，而訴外人土地銀行新竹分行嗣後將上開債權讓與被告兆豐公司，被告兆豐公司並於本院95 年度執字第17878號強制執行事件中，聲明承受系爭房屋，並於取得系爭房屋所有權後，向本院提起遷讓房屋之民事訴訟（本院97年度訴字第563號），而後依第一審民事判決，聲請對系爭房屋為假執行，本院民事執行處則係於98年10月13日核發新院雲98司執賢字第24141號自動履行命令，業經本院調閱本院98年度司執字第24141號案卷查核屬實；而本件雖係被告兆豐公司聲請假執行，然在執行法院強制訴外人吳旻蒼及原告履行前，訴外人吳旻蒼及原告即已將系爭房屋先行遷讓予被告兆豐公司，且與被告兆豐公司簽立點交書面，其上更載明現場遺留物品，占有人吳旻蒼、原告同意由被告兆豐公司自行處理（視同廢棄物處理），有該點交書面附卷可稽，足認訴外人吳旻蒼及原告已拋棄對系爭房屋之占有。申言之，執行法院對於債務人核發自動履行之執行命令，僅在命令債務人自動履行，既尚未為強制其履行之行為，衡其性質，係屬強制執行之準備行為，依據上開說明，足見系爭房屋並非經由假執行之執行程序而遷讓點交，此不受假執行之執行名義後是否尚有效存在而影響，而原告及訴外人吳旻蒼對系爭房屋之占有，亦於自行點交遷讓時，已喪失對系爭房屋之占有，被告兆豐公司則係基於所有權人地位取得系爭房屋之占有權及處分房屋，即被告兆豐公司係合法行使其權利，並無不法侵害原告權利，亦無不當得利可言，原告依據侵權行為、不當得利法律關係請求被告兆豐公司負裝潢及留置物品、搬遷費、搬清費之損害賠償責任，並請求被告兆豐公司按月給付承租費及所失利益，自無理由。遑論原告所為其因假執行所受搬遷之損害賠償項目，並未提出充分證據以資證明，且其中裝潢及留置物品，其已於98年12月15日將系爭房屋自行點交予被告兆豐公司時，同意交由被告兆豐公司作為廢棄物處理，其再為此等請求自屬於法無據。
五、如認原告與訴外人吳旻蒼所訂契約為租賃契約，且被告張三華之追加為合法，被告張三華是否應繼受該租賃關係？有無「買賣不破租賃」規定之適用？
（一）按民法第四百二十五條第一項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此項「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提。倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人僅係簽訂效力未定之租賃契約而未經本人追認（參照民法第一百七十條第一項規定）者，自不在該條項規範之列，且不因原承租之本人於租賃物讓與後再為追認，而得對抗受讓在先之第三人，以符該條項兼顧保護承租人利益暨保障第三人權益之本旨（最高法院97年度台上字第508號判決參照）；又以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字自明（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。
（二）經查，原告與訴外人吳旻蒼所訂契約並非租賃契約，充其量僅為附有負擔之使用借貸契約，業如前述，自非如租賃之有民法第425條之規定，借用人即原告自不得對借用物之受讓人即被告張三華主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最高法院76年度臺上字第2314號判決參照）。縱認原告與訴外人吳旻蒼所訂契約為租賃契約，原告雖主張其為系爭房屋之承租人，被告兆豐公司、張三華應受其租賃契約之拘束，然原告及訴外人吳旻蒼對系爭房屋之占有已於98年12月15日將系爭房屋自行點交予被告兆豐公司時即已喪失，業如前述；易言之，被告兆豐公司於99年
8 月10日將系爭房屋讓與訴外人福鑫公司時，或訴外人福鑫公司其後於99年8月30日再將系爭房屋所有權移轉登記予被告張三華時，系爭房屋均不在原告占有之下，即均無承租人占有之情形，縱原告與訴外人吳旻蒼就系爭房屋有租賃關係存在，依據上開說明，自亦無民法第425條第1項之適用，被告張三華自不受該租賃契約之拘束；且被告張三華取得系爭房屋所有權係基於其與訴外人福鑫公司間之買賣契約，又為善意受讓之第三人，自非無法律上原因取得，原告在已喪失占有且對系爭房屋已無任何使用權源之情形下，請求被告張三華交還系爭房屋，並容忍原告使用系爭房屋，於法自屬無據。
六、綜上，原告與訴外人吳旻蒼所訂立系爭管理租賃契約之法律上性質應非租賃，縱為租賃性質，亦屬不確定期限因逾20年法定期限而已消滅，且被告張三華取得系爭房屋所有權時，系爭房屋並無承租人占有之情形，衡之情理均無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，且被告兆豐公司係基於所有權人地位取得系爭房屋之使用、收益、處分權，並無何不當得利或不法侵害原告權利之情事。從而，原告依據侵權行為、不當得利及民法第425條第1項之規定，請求被告兆豐公司為損害賠償，並請求被告張三華交付系爭房屋予原告，並容忍原告使用系爭房屋，均無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經審酌後認均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，附此敘明。
陸、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 28 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 28 日
書記官 李勻淨