臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第168號原 告 葉志祥訴訟代理人 吳世敏律師
苗繼業律師被 告 陳秀容上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國100 年9 月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自本判決確定日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、原告起訴主張：
一、緣原告於民國（下同）97年9 月24日與被告簽訂原證一所示之不動產買賣契約書，向被告購買其所有、坐落苗栗縣○○鄉○○段762 之376 地號土地之所有權全部（下稱系爭土地），雙方約定買賣價金為新台幣（下同）750 萬元，原告並已陸續交付共450 萬元予被告。且期間兩造並於97年10月8日簽訂合約變更協議書，將原告之應分期支付系爭土地價金予被告之時間及各期之金額，變更如該合約變更協議書所載，嗣因原告發覺系爭土地上之鐘乳石無法自由開採，認為無購買之價值，遂主張依據民法第359 條之規定，向被告解除契約，並訴請被告返還價金，惟遭本院以98年度訴字第298號民事判決認定無理由在案。惟被告在上開訴訟期間，亦同意「合意解除」系爭買賣契約，並於98年2 月23日將系爭土地返還登記予被告。查原告已經依約給付被告450 萬元之價金，係屬一部之履行，依民法第251 條之規定，應有得予酌減違約金之事由存在，況依民法第252 條之規定，於約定之違約金過高時，法院得減至相當之數額，而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。故本件原告雖然有違約，然因被告於解除契約後，仍可繼續出售系爭土地，且被告因原告違約所受之損害，乃僅係其支付予訴外人林均炫之佣金，故被告因原告之違約，所受之損害甚小，且被告當初是以超乎市價數倍之價格出售系爭土地予原告，是其主張要沒收之違約金450萬元，實屬過高，故依民法第251 條、第252 條規定及最高法院90年台上字第857 號判決要旨，原告訴請本院依法酌減本件原告應支付予被告之違約金至適當之金額即50萬元，並依不當得利之法律關係，請求被告返還400 萬元之不當得利予原告。
二、對被告答辯之陳述：
（一）原告否認曾於97年10月8 日簽訂合約變更協議書時，「口頭承諾」被告，若日後未能依上開協議書給付各期價金，同意由被告全額沒收已付價款：
按前述合約變更協議書，僅係變更不動產買賣契約書中，有關第二條「付款方式」而已，並未因此變更其他契約條款，此可從該協議書並未白紙黑字規範付款期日以外之條件可資為證，是被告所辯即為無據。從而有關針對新的付款期日遲延付款的法律效果，自仍應回歸97年9 月24日所簽署不動產買賣契約書第8條之規定，始為適法。
（二）又買賣契約書第8 條第3 項第2 款所約定違約金應係屬「損害賠償額預定性質」之違約金，對照同條文第1 款對於「給付遲延應賠償賣方每日買賣總價萬分之3 之違約金」之約定文義，顯然並無「如因此致賣方受有損害，賣方仍得向買方請求損害賠償」之字眼，是以被告抗辯該條文係屬於「懲罰性違約金」之約定云云，尚嫌無據。再者，按基於契約自由原則，違約金固得任由當事人約定定之，惟違約金約定之金額如屬過高，對債務人無寧為變相盤剝，不能無救濟之道。」，而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院90年度台上字第57號民事裁判要旨可資參照，從而，縱使該條文屬於「懲罰性違約金」，然民法第
252 條並未排斥懲罰性違約金有「違約金酌減」之適用，則被告辯稱無庸酌減，亦屬無理由。且本案解除契約後被告仍可繼續出售系爭土地，對於被告之損害並非重大，是縱使原告違約，然因違約造成被告之損失甚小。此外，依據本院委託專業鑑定機關「佳泰不動產估價師事務所」所提出之鑑定報告，證實系爭土地於原告簽訂買賣契約之際，僅價值1,084,339 元，有鑑定報告附卷足憑。是以被告主張沒收原告已付價金450 萬元云云，已超越系爭土地實際價值逾4 倍之譜！對於債務人而言，實難謂為公平。再斟酌本案在被告於97年10月7 日將土地過戶登記予原告後，旋於98年2 月23日在雙方同意下，再移轉登記回被告名下，時間僅短短不到5 個月。且原告係因被告、被告兄長及介紹人林鈞炫告知該土地可開採鐘乳石，原告才願意以總價750 萬元買受，縱使加計原告遲延給付之違約金，亦不過13、14萬元，是被告沒收已付價金450 萬元，確實過高。是原告訴請本院依法酌減本件違約金至適當之金額50萬元，並命被告將逾此部分之款項400 萬元，依不當得利之法律關係返還原告，應合法有據。
三、並聲明：（一）被告應返還原告400 萬元，及自98年2 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、否認其有同意「合意解除」系爭買賣契約：依系爭買賣契約書第2 條之約定，被告於97年10月7 日將系爭土地移轉登記予原告時，原告即應給付簽約款以外之款項予被告，豈料，原告卻一再拖延，嗣原告懇求被告能更改其付款時間及方式，兩造因而於同年月8 日簽立合約變更協議書，同時原告對被告承諾表示：若日後未能依協議書按期給付各期價金，除同意由被告沒收已付之款項外，並願將系爭土地過戶返還予被告等語，旋即將其印鑑證明等過戶文件交由被告保管。嗣因原告仍未能依協議書按期給付各期價金予被告，被告始於98年2 月23日將系爭土地辦理移轉登記予自己，故過戶返還系爭土地予被告之原因，是基於原告前述之承諾，而非雙方合意解除買賣契約。
二、原告主張酌減違約金之數額為50萬元，並無理由：系爭買賣契約並未約定被告除沒收價金外，不得另行請求損害賠償，可見兩造所約定得沒收之價金，性質上應係懲罰性違約金，而非損害賠償總額預定性質之違約金。又系爭買賣契約書第8 條第3 項及原告上開之承諾，係出於兩造間之任意性約定，故系爭違約金係原告之任意給付，不得請求法院酌減。
三、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造合意整理並簡化不爭執事項及爭點如下：
Ⅰ、兩造不爭執事項：
一、兩造於97年9 月24日簽訂原證一之不動產買賣契約書，由原告向被告購買其所有、坐落苗栗縣○○鄉○○段762 之376地號土地之所有權全部（即系爭土地），雙方約定買賣價金為750 萬元，嗣原告已陸續共交付450 萬元之價金予被告，被告並於97年10月7 日將系爭土地之所有權過戶登記至原告名下。
二、兩造於97年10月8 日簽訂被證一之合約變更協議書，將原告之應分期支付系爭土地價金予被告之時間及各期之金額，變更如該合約變更協議書所載。
三、原告於簽訂被證一之協議書後，並未依該協議書之約定按期給付各期價金予被告，原告就本件系爭買賣契約之履行，對被告確有構成遲延給付價金之違約情事。
四、經原告之同意，被告已於98年2 月23日將系爭土地從原告之登記名義過戶並返還移轉登記至被告名下。
Ⅱ、兩造爭點：
一、兩造於簽訂被證一之合約變更協議書時，原告是否有對被告口頭承諾：若日後其未能依上開協議書按期給付各期價金予被告時，同意由被告全額沒收其已付之價款？
二、若兩造於簽訂被證一之協議書時，原告有對被告口頭承諾：若日後其未能依上開協議書按期給付各期價金予被告時，同意由被告全額沒收其已付之價款，則上開被告得沒收原告已交付之全數價金作為違約賠償之約定，該約定違約賠償金額之性質是否屬於違約金？如是，違約金之約定是否過高而應予酌減？原告主張本件違約金應酌減至50萬元，其餘400 萬元應返還原告，是否有理由？
肆、本院之認定：
一、兩造於簽訂被證一之合約變更協議書時，原告是否有對被告口頭承諾：若日後其未能依上開協議書按期給付各期價金予被告時，同意由被告全額沒收其已付之價款？
（一）查，兩造於97年9 月24日簽訂原證一之不動產買賣契約書，由原告向被告購買其所有坐落苗栗縣○○鄉○○段762之376 地號土地之所有權全部（即系爭土地），雙方約定買賣價金為750 萬元，嗣原告已陸續共交付450 萬元之價金予被告，被告並於97年10月7 日將系爭土地之所有權過戶登記至原告名下；兩造復於97年10月8 日簽訂被證一之合約變更協議書，將原告之應分期支付系爭土地價金予被告之時間及各期之金額，變更如該合約變更協議書所載等情，為兩造不爭執，已列明如上，並有合約變更協議書即被證一在卷可稽（見本院卷一第26頁），自堪信實。
（二）次查，被告答辯並主張：兩造於簽訂被證一之合約變更協議書時，原告曾對被告口頭承諾：若日後其未能依上開協議書按期給付各期價金予被告時，同意由被告全額沒收其已付之價款乙節，固為原告所否認。惟核諸該合約變更協議書即被證一內容所載：「雙方若有一方違反上述約定事項即以違約論，得按買賣契約第九條（註：應是第八條之誤）違約責任求償。」（見本院卷一第26頁）；復對照系爭買賣契約第八條第三項第二款約定：「如買方毀約不買或其他違約情事時，賣方於解除本契約後沒收買方已付之全部款項，如已過戶於買方或買方所指定之人名下之產權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件返還賣方，若因此所發生之稅捐，費用由買方負擔。」等內容以觀，且原告確有未依該協議書之約定按期給付各期價金予被告，就本件系爭買賣契約之履行，對被告確有構成遲延給付價金之違約情事，嗣經原告之同意，被告已於98年2 月23日將系爭土地自原告之登記名義過戶並返還移轉登記至被告名下等情，為原告所是認，原告既於違約後同意將系爭土地依約移轉登記予原告，此約定即為被證一協議書之違約處理原則引用系爭契約第八條違約責任內容之一部分，原告應有口頭承諾之情事，堪以認定；惟實則姑不論原告是否有口頭承諾，依兩造簽署且不爭執之合約變更協議書即被證一及系爭買契約第八條之約定，原告亦負有此違約之責任，附此敘明。
二、若兩造於簽訂被證一之協議書時，原告有對被告口頭承諾：若日後其未能依上開協議書按期給付各期價金予被告時，同意由被告全額沒收其已付之價款，則上開被告得沒收原告已交付之全數價金作為違約賠償之約定，該約定違約賠償金額之性質是否屬於違約金？如是，違約金之約定是否過高而應予酌減？原告主張本件違約金應酌減至50萬元，其餘400 萬元應返還原告，是否有理由？
（一）按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279 條第1 項定有明文。本件兩造間於被證一之協議書簽署時曾約定日後其未能依上開協議書按期給付各期價金予被告時，同意由被告全額沒收其已付之價款，已見前述；又被告於99年9 月27日提出之答辯狀第3 頁第五行記載：「系爭買賣契約並未約定被告除沒收價金外，不得另行請求損害賠償，可見兩造所約定得沒收之價金，性質上應係懲罰性違約金，而非損害賠償總額預定性質之違約金。」等情（見本院卷一第24頁），核諸前開法條規定，被告於其答辯狀內即自認兩造所約定被告得沒收之價金，性質上應係懲罰性違約金，而非損害賠償總額預定性質之違約金乙節無訛，則該等得沒收價金之性質當屬違約金，可堪認定。
（二）按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益減少違約金，為民法第二百五十一條所明定，又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。」、「違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。」（最高法院70年度台上字第3796號判決、同院82年度台上字第2529號判決可資參照）。揆諸前開判決意旨，兩造所約定被告得沒收之價金性質既屬違約金，則其是否相當，本院自得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準。
（三）查，本件系爭土地買賣總價金為750 萬元，原告已付價金
450 萬元，被告並於97年10月7 日將系爭土地之所有權過戶登記至原告名下，原告違約不願續付其餘價金後，經原告同意，被告已於98年2 月23日將系爭土地自原告之登記名義過戶並返還移轉登記至被告名下，為兩造不爭執；又系爭土地經本院囑託佳泰不動產估價師事務所鑑定其估定價值為1,084,339 元，有該估價鑑定報告書在卷（見本院卷二第34頁至第125 頁）可參；且被告於97年10月7 日將土地過戶登記予原告後，旋於98年2 月23日在雙方同意下，再移轉登記回被告名下，時間僅不足5 個月，其後被告仍可繼續出售系爭土地，被告於售出系爭土地予原告後之仲介費以通常賣方支付約5%計算，其支出即所受損害之金額約375,000 元，而本件被告已沒收之價金即違約金450萬元，其額數與被告實際損害顯然懸殊，誠屬過高，揆諸前開法條及判決意旨，法院認應酌予核減為250 萬元為適當。
（四）再按「當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。…」、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題。」（最高法院97年度台上字第1078號、同院98年度台上字第501 號判決參照）。查，本院依法酌減本件違約金至適當之金額250 萬元，前已述及，復參諸前開最高法院判決意旨，原告依不當得利法律關係請求被告返還逾此部分之200 萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非有據，無得准許。至原告另請求被告應自98年2 月24日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息，按諸前開最高法院判決意旨所示，其利息起算日應以本件訴訟確定時，始生遲延利息問題，是以原告就法定遲延利息之請求，應以本件訴訟之判判確定日起算，始合法有據而應予准許，逾此部分之請求，亦非有據，應予駁回。
三、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 14 日
民事第一庭 法 官 陳順珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 14 日
書記官 陳筱筑