臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第201號原 告 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 曾肇昌律師複代理人 林淑芬被 告 陳水源上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國100年7月5日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地、地目旱、面積二三四七點一七平方公尺土地全部，返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁仟玖佰玖拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣貳佰肆拾貳萬伍仟元、新台幣壹仟叁佰叁拾元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。本件租佃爭議業經新竹市政府耕地租佃委員會調處不成立，此由新竹市政府以99年府地權字第0990117422號函移送本院審理，並附本件租佃爭議調處申請書、附繳證件及調處筆錄各乙份，存卷足憑，是依上開說明，本件起訴程序並無違誤，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3、7款、第2項分別定有明文。原告原起訴請求訴之聲明第1項：被告應將原告所有坐落新竹市○○段677地號土地上，如起訴狀附圖A部分所示，面積63.6平方公尺、如附圖B部分所示，面積79.1平方公尺、如附圖C部分所示，面積290平方公尺、如附圖D部分所示，面積114平方公尺、如附圖E部分所示，面積182.4平方公尺，如附圖F部分所示，面積94.8平方公尺、如附圖G部分所示，面積106.6平方公尺、如附圖H部分所示，面積155平方公尺、如附圖I部分所示，面積503.4平方公尺、如附圖J部分所示，面積391.2平方公尺及如附圖K部分所示，面積100.2平方公尺（均以實測為準）之地上物拆除，連同其餘空地，返還土地予原告。嗣後，於民國100年7月1日具狀更正訴之聲明為：⒈被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地、地目旱、面積2347.17平方公尺土地全部，返還原告。⒉被告應給付原告新台幣（下同）3,99 0元。⒊原告願供擔保，請准為假執行之宣告。核屬擴張或減縮應受判決事項聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，而被告亦無異議而為本案言詞辯論，視為同意原告訴之變更追加，揆諸前揭規定，該聲明之變更並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）緣被告承租原告所有坐落新竹市○○段○○○○號、面積234
7.17平方公尺之土地（下稱系爭土地），作為種植甘藷作物使用，並與原告簽訂臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約），約定租期自95年1月1日起至100年12月31日止，被告應按年繳納地租數額399公斤之甘藷，依新竹縣公有耕地放租歷年徵收地租實物折徵代金標準每公斤10元換算，即被告應年繳地租3,990元，此有系爭耕地租約在卷可按。依耕地三七五減租條例第16條規定，凡不自任耕作者，其租約無效。再按兩造94年12月30日簽訂之系爭耕地租約第2條約定：承租人應限種植「農作物」之用，不得作其他使用。同租約第10條第2款及第8款約定：
承租人擅自變更用途、地目、地形時及承租人違反本租約規定或有關耕地租佃法令時，出租機關得予終止租約，收回土地，承租人不得異議。同租約第13條約定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他人，或租賃權讓與他人，或與他人耕地交換使用，違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地一年租額相等之違約金，不得異議。準此，依系爭耕地租約之約定，承租人只能從事「農耕」，不得作其他使用，否則，依約出租機關即得終止租約，收回土地，並請求支付違約金。詎料，被告將系爭土地另行轉租他人建有房屋等設施，以收取租金，有違約不自任耕作之事實，為被告所自認不諱，且有現場照片附卷可佐，並經本院於100年5月30日勘驗現場屬實，依此情形，被告顯然違反系爭耕地租約，原告自得終止租約，收回土地。原告已於99年2月26日以府地用字第0990030048號函通知被告終止系爭耕地租約，並限期拆除地上物，返還土地在案，然被告仍置之不理，原告嗣依耕地三七五減租條例第26條之規定，向新竹市政府耕地租佃委員會聲請調處，主張租約已終止，請求收回系爭土地，惟調處決議理由逕引土地法第83條之規定，作出請被告於二個月內恢復原狀，繼續耕作後回復租約之決議內容，原告對該調處決議聲明不服，致調處不成立，經移請本院審理在案。本件被告違約不自任耕作，除搭建建物外，竟出租他人並同意他人建造地上物使用，顯違反耕地三七五減租條例及系爭耕地租約至明，是系爭耕地租約自應向後失其效力，況且原告亦於99年2月26日函文通知被告終止系爭耕地租約之事實，已如前述，是被告未經原告同意，亦無任何合法權源占有系爭土地使用並轉租他人使用，即屬無權占用，原告依耕地三七五減租條例第16條規定、系爭耕地租約約定及租賃物返還請求權，提起本件訴訟請求被告返還系爭土地，復依系爭耕地租約第13條規定，請求被告支付與系爭土地1年租額相等之違約金3,990元，均屬有理。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、被告辯稱原告於92年8月22日函知被告違規使用系爭土地，應終止耕地租約，卻另於94年11月10日通知被告辦理續約手續，將系爭土地續租予被告，依私法自治、契約自由原則，系爭耕地租約自有效存在，原告不得請求被告返還系爭土地云云，惟查，兩造於94年12月30日已訂定新的耕地租賃契約即系爭耕地租約，約定租期自95年1月1日至100年12月31日止，兩造間之法律關係應以新訂定之租約約定為據，且系爭耕地租約第2條、第10條已明白約定，承租人限耕作種植「農作物」之用，不得作其他使用，承租人如違反約定，原告得終止租約，並收回土地。又被告於94年11月21日前違反規定，未以系爭土地耕作，業經被告自認不諱，是被告以94年間原告曾同意續約，作為被告違反新租約，系爭耕地租約仍有效或原告不得終止租約之理由，顯屬無據，因此，被告仍應於終止租約後，交還土地予原告，固不待言。
2、被告又另稱系爭土地雖坐落於保護區，惟仍需待新竹市政府辦竣都市計劃編定分割後始能確定土地使用分區為何云云，然查，系爭土地係地目為「旱」之耕地，且為科學園區認定之「保護區」，依規定不得建築或任意作為其他設施使用，因此，該「保護區」之土地使用分區，依都市計劃法規定，於其分割前仍作為原來之「農地」使用，被告前開辯稱，顯無足採。至新竹市政府耕地租佃委員會為兩造調處決議時，逕引土地法第83條之規定，請被告於2個月內恢復原狀，繼續耕作後得回復系爭耕地租約云云，惟土地法第83條所謂「繼續為從來之使用」當指為原來的「農地」使用，然而被告違約不自任耕作、另轉租他人收取不法租金等情，明顯變更作為「農地」以外之用，即為法所不許，並非原告於調處後2個月內恢復耕作即得回復系爭耕地租約；此外，委員會調處決議理由一方面肯認被告就系爭土地未自任耕作一情涉有違約，卻又作出被告於繼續耕作後得恢復租約之決議內容，顯然相互矛盾，不足採之。
（三）綜上，被告違約不自任耕作，並於系爭土地上搭建建物、出租他人使用，原告爰依耕地三七五減租條例第16條之規定及系爭耕地租約約定，主張系爭耕地租約向後失其效力，被告繼續使用系爭土地乃無權占有，原告自得請求其返還土地及賠償違約金等語，並聲明：1、被告應將系爭土地返還原告。2、被告應給付原告3,990元。3、原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）程序事項抗辯：按公法上之請求權，應依據行政訴訟法第8條、第12條之規定為之，原告對於新竹市政府耕地租佃委員會所為之調處內容如有不服，自應於調處後30日內檢具資料證據向新竹市政府提起訴願、行政訴訟程序，是認原告本案之起訴不合法。
（二）實體事項抗辯：
1、查被告向原告承租系爭土地已達數十年之久，雙方持續簽訂公有耕地租賃契約，該公有耕地租賃契約係以6年為一期所簽訂，最近一次簽訂租賃契約之日期為94年12月30日，租約期限自95年1月1日起至100年12月31日止，而前一期租賃契約之存續期間自89年1月1日起至94年12月31日止。原告曾於92年8月22日函知被告稱：「經本府91年1月14日現場勘查結果，台端承租上開土地，至目前為止仍遭他人非法違規使用…」等語，主張終止契約，卻在被告使用情形未變更之情況下，原告又於94年11月10日再以府地用字第0940144323號函通知被告，表示有關兩造間公有耕地租賃契約到期續約，業經原告審核符合規定，請被告攜帶原租賃契約辦理續約手續，兩造遂於94年12月30日續行簽訂系爭耕地租約。換言之，原告早於91年間勘查系爭土地時，即已知悉系爭土地遭被告非法違約使用，卻仍同意將系爭土地續租予被告，顯見原告有同意系爭土地上建物存在之客觀情事，故基於私法自治、契約自由原則，原告應受其自身所為意思表示之拘束，不得嗣後變更主張系爭耕地租約無效，況且被告於簽訂系爭耕地租約後，仍維持一貫之使用方式，未變更使用情形，故系爭耕地租約仍繼續有效，原告起訴主張系爭耕地租約無效或終止契約，請求被告返還系爭土地，顯不合法。
2、次按土地法第83條之規定：編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。而系爭土地雖坐落於保護區，惟其土地使用分區仍須俟新竹市政府辦竣都市計畫劃定分割後，始能確定，原告自不得以此主張終止系爭耕地租約，並請求被告返還系爭土地，自無疑問。
3、且查，觀諸本院100年5月30日勘驗筆錄及新竹市地政事務所100年6月8日土地複丈成果圖等件，足悉被告就系爭土地未自任耕作之部分僅有如土地複丈成果圖編號A、B、C部分，面積總計為530.06平方公尺，且編號A之鐵皮屋為訴外人范宏林所建，以供作為「竹豐汽車服務中心」修車廠使用，另編號B之鐵皮屋則為訴外人林木生所建，並作為「寶園洗車」洗車廠經營使用，均非被告所搭建。又系爭土地均為被告父親管理耕作，被告僅為系爭耕地租約名義上之承租人，而系爭土地先前曾種植花生、玉米、甘藷、果樹等農作物，嗣因相鄰之寶山路拓寬，且鄰近墳地、缺乏灌溉用水、耕作不易，乃將耕作面積縮小，並改栽種花木、蔬菜等農作物，惟仍有部分耕作之事實，況且系爭耕地租約未明定必須將系爭土地全部用作耕種使用。再者，原告將系爭土地出租予被告時，原告未特定承租範圍、位置，亦未提出分管契約、現耕位置圖以特定被告應耕作之範圍，令被告無從依循應耕作之範圍，從而，原告以耕地三七五減租條例及系爭耕地租約約定主張租約向後無效，復請求被告返還系爭土地，顯無理由。繼者，系爭土地有多座風水墓穴散佈於其上，已無法種植農作物，被告為年繳租金及維持生計，無奈下始將系爭土地轉租他人換取合法利益，無故意違反租賃契約轉租他人之意圖，原告主張被告應返還系爭土地，洵非合理。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告承租原告所有之系爭土地，面積2347.17平方公尺，原作為種植甘藷作物使用，租期自95年1月1日起至100年12月31日止，一年租額為3,990元。
（二）被告就系爭土地並未自任耕作，除於系爭土地上搭建如起訴狀附圖所示C部分地上物自住使用外，並將部分土地轉租予第三人，並同意第三人搭建如新竹市地政事務所100年6 月8日製作之複丈成果圖所示編號A、B建物使用。
（三）原告曾於92年8月22日函知被告稱：「經本府91年1月14日現場勘查結果，台端承租上開土地，至目前為止仍遭他人非法違規使用，實已違反耕地三七五減租條例第十六條及臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約第十項第二點規定，本府依法即日起終止與台端租約關係收回土地」等語，主張終止兩造間之土地耕地租賃契約。
（四）原告曾於94年11月10日函知被告「本案經審核符合上開規定，請台端……辦理續約手續…」等語。
（五）系爭土地坐落於新竹科學園區特定範圍內，且所面臨馬路為寶山鄉往來新竹市○○○道路，為新竹科學園區之保護區。
（六）原告於99年2月26日以府地用字第0990030048號函通知被告終止系爭耕地租約。
四、經本院協議兩造整理爭點同意限縮如下，不再主張其他爭點：
（一）系爭耕地租約是否因被告未自任耕作而無效？被告所為原告明知被告早有違反耕地三七五減租條例關於不自任耕作之規定，仍同意與被告續約，而訂立系爭耕地租約，應認系爭耕地租約仍為有效之抗辯，是否可採？
（二）原告請求被告返還系爭土地予原告有無理由？
（三）原告依據系爭耕地租賃契約第13條請求被告給付違約金3,990元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）被告將系爭土地轉租他人作為洗車廠及修車廠使用，是系爭耕地租約因被告未自任耕作而無效：
1、按耕地375減租條例第16條第1項及第2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所謂「不自任耕作」，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為。倘承租人僅消極不為耕作，他人未經承租人同意，乘機占用耕地，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，自不能認係不自任耕作。有最高法院89年台上字第1265號判決、91年台上字第1447號判決可資參照。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因，最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照。
2、查原告主張兩造所簽訂之系爭耕地租約為臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約，約定系爭土地作為種植甘藷作物使用，租期自95年1月1日起至100年12月31日止，被告應按年繳納地租數額399公斤之甘藷，經換算一年租額為3,990元一情，業據原告提出系爭耕地租約在卷可證（見本院99年度審訴字第457號卷第9頁），且為被告所不爭執之事實，堪予採信。又查系爭土地未有耕作，其上有多間鐵皮屋，其中二間門牌號碼分別為新竹市○○路○○○號及390號之鐵皮屋，分別為訴外人林木生、范宏林於87年間所建，現供訴外人林木生、范宏林作為「寶園洗車」洗車廠及「竹豐汽車服務中心」修車廠使用等情，業經本院至現場履勘確認屬實，且參以訴外人林木生、范宏林於履勘期日陳述：系爭土地自87年起即由被告轉租予訴外人林木生、范宏林使用，並經營上開洗車、修理汽車事業至今等語，有本院100年5月30日勘驗筆錄1份及現場照片4紙存卷可查（見本院卷第15-16頁、本院99年度審訴字第457號卷第44-45頁），復經本院囑託新竹市地政事務所測量無訛，此有新竹市地政事務所100年6月8日製作之複丈成果圖附卷可參（見本院卷第21頁），堪認被告將系爭土地轉租予訴外人林木生、范宏林，並同意訴外人林木生、范宏林於系爭土地上搭建鐵皮屋作為營業上使用一情為真。再觀被告自承系爭土地目前沒有耕作，被告為年繳租金及維持生計，已將系爭土地轉租他人換取利益等語，有本案99年12月29日言詞辯論筆錄及被告答辯狀在卷足稽（見本院99年度審訴字第457號卷第43頁背面、第116頁），益證原告主張被告未以系爭土地耕作，並將系爭土地轉租他人，且同意他人興建鐵皮屋為營業上使用之事實明確。揆諸首開說明，被告上開行為均屬耕地三七五減租條例第16條第1項規定不自任耕作之情形，從而，原告主張被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，系爭耕地租約當然向後失效等語，洵屬有據。
3、至被告抗辯原告91年間明知被告有違反耕地三七五減租條例關於不自任耕作之情形，仍與被告續約，並訂立系爭耕地租約，原告自不得再行主張系爭耕地租約無效云云，惟查，原告雖不否認於先前即發現被告有不自任耕作之情形，然兩造已於94年12月30日重新簽訂系爭耕地租約，租期自95年1月1日至100年12月31日止，且系爭耕地租約明文約定承租人限耕作種植農作物之用，不得作其他使用，業如前述，是認兩造間之法律關係自應以新簽訂之耕地租約內容為基礎，被告此部分抗辯自不足採。況按耕地三七五減租條例第16條第2項規定承租人違反自任耕作之規定時，原訂定之租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號判決意旨參照），則原告縱使於明知被告將系爭土地轉租他人興建鐵皮屋，且未自任耕作之情形下，仍與被告續訂租約之行為，亦不影響系爭耕地租約因違反強制規定而失效之事實，是被告此部分之辯解，亦非可採。另被告抗辯系爭土地仍有部分耕作，且原告於簽約時未指出被告應耕作之範圍、位置，亦未提出現耕位置圖，系爭耕地租約並不因被告未全面耕作而無效云云，惟被告自始未提出事證以實其說，且系爭耕地租約係兩造以單一契約約定系爭土地全部為承租範圍，被告既有前述未自任耕作之情形，不論其未自任耕作之範圍是否涵蓋土地全部，仍應依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，認定兩造所訂系爭耕地租約應全部無效。
4、綜上所述，系爭耕地租約因被告不自任耕作而當然向後無效，原告自得收回系爭土地。
（二）原告請求被告返還系爭土地予原告，並請求被告給付違約金3,990元為理由：
按系爭耕地租約第10條第2款及第8款規定：承租人擅自變更用途、地目、地形時及承租人違反本租約規定或有關耕地租佃法令時，出租機關得予終止租約收回土地，承租人不得異議。查系爭耕地租約因被告不自任耕作而向後失效，業如前述，被告復未舉證其有何占有使用系爭土地之權源，從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項、系爭耕地租約約定及租賃物返還請求權，請求被告將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。再按系爭耕地租約第13條約定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他人，或租賃權轉讓與他人，或與他人耕地交換使用，違者除由出租機關終止租約收回耕地另行處理外，承租人應支付與該耕地1年租額相等之違約金，不得異議。查系爭土地1年租額為3,990元，為兩造不爭執之事項，是被告違反系爭耕地租約約定，未自任耕作，且將系爭土地一部分轉租他人，業如前述，則原告主張依據系爭耕地租約第13條約定，請求被告給付3,990元違約金，亦為有理，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 19 日
民事第一庭 法 官 羅惠雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 19 日
書記官 李勻淨