臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第493號原 告 林孟君即光廷土木包工業訴訟代理人 彭光廷
張堯傑被 告 楊振賢訴訟代理人 龍其祥律師被 告 彭文瑞訴訟代理人 陳詩文律師複代 理 人 曾艦寬被 告 富麗成建設有限公司法定代理人 黃銘輝上列當事人間確認買賣關係不存在事件，本院於民國101年2月7日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。查原告起訴時，原以楊振賢及彭文瑞為被告，聲明請求：「一、確認被告楊振賢與被告彭文瑞間就坐落新竹市○○段○○段209之2地號、面積128平方公尺、權利範圍15分之5之土地及新竹市○○段○○段217之7地號、面積7平方公尺、權利範圍15分之5之土地及其上之同段三小段953建號，即門牌號碼為新竹市○○街○○號1樓、面積127.61平方公尺、權利範圍全部之建物，於民國97年10月22日所為之買賣關係不存在。二、被告彭文瑞就前項所示土地及建物於97年10月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。三、訴訟費用由被告負擔」。嗣原告於訴訟進行中追加富麗成建設有限公司為被告，並變更聲明為：「一、確認被告楊振賢與被告彭文瑞間就坐落新竹市○○段○○段209之2地號、同段217之7地號，權利範圍均15分之3之土地，及確認被告富麗成建設有限公司與被告彭文瑞間，就坐落同段953建號建物之所有權全部，均於97年9月24日之買賣之債權及物權關係均不存在。二、被告彭文瑞就前項所示土地及建物於97年10月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。三、訴訟費用由被告負擔」。而被告等人於本院100年4月12日言詞辯論期日就原告前開追加、變更表示無意見，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告楊振賢前積欠原告新臺幣（下同）4,690,000元，有存證信函及興建協議書為憑，而被告楊振賢及被告富麗成建設有限公司（下稱被告富麗成公司）願意以坐落新竹市○○段○○段209之2地號、面積128平方公尺、權利範圍15分之3之土地及新竹市○○段○○段217之7地號、面積7平方公尺、權利範圍15分之3之土地及其上之同段三小段953建號，即門牌號碼為新竹市○○街○○號1樓、面積127.61平方公尺、權利範圍全部之建物（土地部分下稱系爭土地，建物部分下稱系爭房屋，並合稱系爭房地）過戶與原告為還款之擔保，兩造於97年8月25日訂有原證3之協議書（下稱系爭協議書）為憑。豈料，被告楊振賢為逃避原告對其之債務，由被告富麗成公司、被告楊振賢與被告彭文瑞就系爭房地締結買賣契約，並於97年10月22日移轉所有權予被告彭文瑞，是依民法第87條第1項之規定，被告間就系爭房地所為買賣契約及移轉所有權之物權契約係通謀虛偽而為應屬無效。從而，系爭房地之所有權人仍為被告楊振賢及被告富麗成公司，其等自得依民法第113條規定請求登記名義人即被告彭文瑞回復原狀，即塗銷系爭房地之所有權移轉登記。惟被告楊振賢及被告富麗成公司顯然怠於行使此項權利，原告為保全其債權，自得依民法第242條規定代位被告楊振賢及被告富麗成公司，訴請被告彭文瑞塗銷系爭房地之所有權移轉登記。
(二)對被告抗辯之陳述：１系爭房屋在建造時，起造人既然是被告富麗成公司之名義，
系爭房屋之所有權人即是被告富麗成公司，被告楊振賢無權利出售系爭房屋。
２被告彭文瑞之答辯，原告均予以否認。蓋：
⑴被告楊振賢、富麗成公司與被告彭文瑞就系爭房地締結之
買賣契約書買賣價金約定為1,480萬元，然被告等於庭訊時陳稱1,000萬元為以被告彭文瑞名義向彰化銀行貸款作為價金之支付，然上開1,000萬元貸款之繳款卻始終由被告楊振賢繳交，且被告彭文瑞陳稱另支付買賣價金50萬元匯入被告楊振賢戶頭，此50萬元亦非此次買賣價金，與買賣價金約定為1,480萬元也顯不相符。再者，被告等所稱實際交易價金1,050萬元亦與買賣契約書所載1,480萬元並不相符，況依照被告彭文瑞所述，伊向另一被告購買長安街18號4樓3間套房共600萬元，購買5樓2間共400萬元，總計已達1,000萬元，而系爭房地係樓中樓，而且是店面，約定以1,050萬元買賣實在太低，顯然被告間之買賣係虛假。故實際上被告等僅係簽立買賣契約以便脫產過戶，並無任何價金之交付。又觀之被告等簽訂之被證5協議書，被告彭文瑞完全未取得系爭房地之權利，反而足徵渠等假買賣之事實。依上開說明，足徵被告等買賣行為及支付價金之事實並不存在。
⑵另被告謂買賣價金實際為1,050萬元，渠等之所以寫1,480
萬元是為辦理貸款之用，被告彭文瑞甚且虛偽開立200萬元支票，作為本件價金支付，實際並未兌現，足見渠等有虛偽作假之情事。且綜觀被告彭文瑞就本件買賣並無任何價金之交付，顯而易見本件買賣與常情非常不符而為虛偽買賣應可認定，被告等亦於庭訊時自認通謀虛偽意思表示而書立系爭買賣契約，姑不論本件買賣價金為何，被告據以通謀虛偽意思表示之買賣契約書而辦理所有權移轉登記法律行為即應為無效。
(三)爰依民法第87條、第113條條之規定，聲明請求：１確認被告楊振賢與被告彭文瑞間就坐落新竹市○○段○○段
209之2地號、同段217之7地號，權利範圍均15分之3之土地，及確認被告富麗成建設有限公司與被告彭文瑞間，就坐落同段953建號建物之所有權全部，均於97年9月24日之買賣之債權及物權關係均不存在。
２被告彭文瑞就前項所示土地及建物於97年10月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
３訴訟費用由被告負擔。
二、被告之抗辯：
(一)被告揚振賢則以：１所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明
確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。原告主觀上認為其法律地位有不安之狀態，不過是系爭房地移轉登記所生之反射作用，原告私法上之地位（即對被告楊振賢之債權）並不會因為系爭房地之買賣而受到侵害（最高法院29年上字第473號判例參照）。且系爭房地向彰化銀行設定足額之抵押權，原告所主張不安之狀態，亦不因確認判決而得除去。故原告所主張之法律上利益，只是土地移轉所生之事實狀態，與民事訴訟法第247條第1項所稱之受確認判決之利益並不相符。
２由興建協議書內容觀之，被告楊振賢委任被告富麗成公司擔
任建造執照上名義起造人，負責系爭房屋之監造、管理、稅費申報及第一次房屋所有權登記取得權狀等行政事宜，委任報酬為總工程款之百分之7，因被告富麗成公司為建造執照之起造名義人，故完工後保存登記在被告富麗成公司名下，保存登記並無土地法第43條之絕對效力（參照院字第1919號解釋），故系爭房屋真正所有權人為被告楊振賢，被告富麗成公司僅為名義所有人。
３因原告無法履行系爭協議書塗銷土地銀行之抵押權，被告楊
振賢始將系爭房地出售予被告彭文瑞，並參照系爭協議書之內容與被告彭文瑞達成保留買回權之被證5協議書，價金1,050萬元，由被告彭文瑞向彰化銀行借款作為買賣價金，用以清償土地銀行之貸款塗銷抵押權，但買賣契約記載之價金為1,480萬元，以期獲得較高額度貸款（金融實務上貸款額度約為房價之百分之80），嗣因彰化銀行核定貸款總額為1,000萬元，故彭文瑞另交付被告楊振賢50萬元補足土地銀行融資不足款。而因買回權期間定為2年，故此期間銀行利息約定由被告楊振賢支付。
４被告楊振賢將系爭房地移轉至被告彭文瑞名下，由被告彭文
瑞向彰化銀行貸款清償土地銀行之貸款以塗銷抵押權，該物權行為並非通謀虛偽意思表示。若被告楊振賢、彭文瑞間之買賣契約係通謀虛偽意思表示，該買賣行為實際隱藏借名登記之法律行為，依民法第87條第2項規定，通謀虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。即當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人（最高法院91年度台上字第1871號判決要旨參照）。為此聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
(二)被告彭文瑞則以：１原告主張被告予以否認。蓋：
⑴被告彭文瑞於收受本件開庭通知書及起訴狀前，就被告楊
振賢與原告簽訂之原證3之系爭協議書一無所悉，退萬步言之，縱被告楊振賢內心並無出賣系爭房地與被告彭文瑞之意，惟被告彭文瑞不僅不知被告楊振賢非真意，亦未就被告楊振賢非真意之表示相與為非真意之意，從而，依最高法院62年台上字第316號判例意旨，尚不得逕認被告楊振賢與被告彭文瑞係通謀虛偽意思表示。
⑵原證3之系爭協議書第2條顯已載明「系爭房地係暫時過戶
與原告，並附解除條件即原告須負責將貸款還清，否則協議書無效，被告楊振賢並保留買回系爭房地之權利」等語，是以原告於簽訂本協議書後，若無法清償土地銀行之抵押借款1,050萬元，按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，是系爭協議書是否有效，端視原告有無以現金或借款之方式償還土地銀行全數貸款。而原告於簽訂系爭協議書後，指定家人作為登記名義人及貸款申請人，既均無法通過銀行審查，無法清償土地銀行之抵押借款1,050萬元，更未備足現金償還土地銀行之貸款，是系爭協議書應視為無效。且依上開約定，被告楊振賢既有購回及隨時出售之權利，則被告楊振賢於原告無法清償土地銀行之抵押借款1,050萬元時，本得將系爭房地隨時出售予第三人，是被告彭文瑞與被告楊振賢間何來之通謀虛偽意思表示？⑶被告彭文瑞初本僅購買門牌號碼新竹市○○街○○號4樓之1
、4樓之2、4樓之3房地，因原告無法償還前述土地銀行之土地融資1,050萬元貸款，致被告彭文瑞購買之上開建物暨坐落之209-2及217-7地號土地均無法移轉登記，被告楊振賢為解決銀行1,050萬元貸款，而四處尋找他人購買系爭房地，曾向彭光庭之配偶、姐妹及被告楊振賢友人吳素連擔任名義買受人，惟上開數人均因不合於放款要件未能核准，嗣被告楊振賢僅得商請被告彭文瑞連同本件系爭房地一併價購，並以系爭房地向彰化銀行設定抵押借款，為能貸得所需款項1,050萬元以便塗銷，代書建議被告2人將系爭房地之買賣價金由實際上之1,050萬元，調高至1,480萬元，以利貸得1,050萬元，有被告2人簽訂之被證3不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）可參，被告彭文瑞並依約給付予被告楊振賢本件系爭房地之價金，有匯款資料2紙可稽。
⑷被告2人於簽訂系爭買賣契約書同時，被告楊振賢並附有
買回之約定，此有被告2人於97年9月24日簽約當日所為之被證5協議書乙紙可稽。被告楊振賢為保全被證5協議書第
1、2條約定之買回、轉租及出售等權利，即自97年12月5日起，依約按月存款至被告彭文瑞彰化銀行之0000-00-00000-0-00帳號內，以便銀行自動扣繳利息，此有被告楊振賢自97年12月5日起至99年3月5日之存款憑條共計16紙及被告彭文瑞所有上開彰化銀行之帳號帳戶內由銀行直接以「放款」科目扣款為支出明細等合計16則之紀錄可稽。惟被告楊振賢繳息至99年3月間後，即無法繼續負擔，是自98年12月起迄今，每月約39,417元不等之本金部分，即由被告彭文瑞繳付，被告楊振賢便放棄被證5協議書第3條約定之買回權利。且依被證5協議書第2條後段約定，即由被告彭文瑞自98年12月起繳付每月本金約39,417元及自99年4月起繳付每月本金39,153元及利息10,008元，合計每月約49,161元不等金額迄今，此亦有被告彭文瑞所有彰化銀行之系爭帳號帳戶內直接以「放款」摘要科目扣款為支出項目等合計13則之明細紀錄可稽。是若被告楊振賢有意脫產以逃避原告債權而與被告彭文瑞為通謀虛偽買賣之意思表示，被告楊振賢何需大費周章地於簽訂被證3不動產買賣契約同時附有買回等約定之協議，甚或實質繳款至無力清償貸款利息，始由被告彭文瑞付款？⑸系爭新竹市○○街○○號之5層樓建物共有12間小套房及系
爭1樓店面，如前述被告彭文瑞陸續購買4樓之1、4樓之2、4樓之3、5樓之1、5樓之3共5間小套房，原告無法覓得貸款名義人，也未以現金清償土地銀行之貸款，致系爭土地應有部分未能移轉登記予被告彭文瑞，而被告彭文瑞於系爭建物有5間小套房，果未能辦妥土地所有權移轉登記，對被告彭文瑞影響甚巨，復觀被告彭瑞文、楊振賢所簽訂之被證5協議書，約定由被告楊振賢負擔土地轉貸之利息等約定，相較被告楊振賢與原告所簽訂之系爭協議書，可知兩份協議書均附有買回約定，均為1,050萬元；1樓店面僅暫時過戶，出賣人於買回前仍須繳付銀行各期貸款；出賣人可隨時出售予他人；2年內出賣人未買回或未按期繳付貸款達3月（期）以上，出賣人即喪失買回權利，系爭建物即歸買受人所有等相同點，顯見被告楊振賢、彭瑞文所簽訂之系爭買賣契約並非虛偽意思所為。
⑹基於債權平等原則，一物二賣，尚難逕自認定被告2人即
為通謀虛偽意思表示，被告間就系爭房地買賣確屬實情，原告未盡舉證責任，空言被告間通謀虛偽意思表示，足徵，原告之訴於法無據，應予駁回。
２原告主張伊向另一被告購買長安街18號4樓3間套房共600萬
元，購買5樓2間共400萬元，總計已達1,000萬元，卻約定1,050萬元之買賣，顯然被告2人之買賣係虛假云云，被告予以否認。蓋：
⑴本件係附有買回約定，是系爭買賣價金出賣人自有斟酌。
復參97年間有美國次級房貸、全球經濟不景氣、無薪假等多重利空，系爭房地本即不利於高價出售於他人，若系爭房地能以高價賣出，則被告楊振賢怎不立即以高價出售他人，以解決塗銷銀行1,050萬元貸款，是原告上開所言，顯不足採。
⑵被告楊振賢於97年4月14日將新竹市○○街○○號2、3樓6間
套房作價989萬元予原告家屬鄭淳予，作為清償與原告間之工程款，平均一間套房僅170萬元，較被告2人上開共計5間套房之平均價200萬元為低，是原告以此為由認本件系爭買賣為虛偽不實，實屬原告個人之臆測。
３被告於庭訊時從未自認本件為通謀虛偽意思表示而書立系爭
買賣契約書，被告一再強調系爭買賣契約書之所以要將買賣價金寫1,480萬元及交款備忘錄中第一銀行票款200萬元，純係貸款之用。至於被告彭文瑞支付買賣價金予被告楊振賢之事證，則如被證6、7、8所示。為此聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
(三)被告富麗成公司則以：系爭土地因被告楊振賢積欠土地銀行貸款而設有抵押權，被告楊振賢為了過戶土地給相關買受人，而找被告彭文瑞去向彰化銀行貸款，所貸款項讓被告楊振賢清償土地銀行以塗銷系爭土地抵押權，使系爭土地得過戶予買受人。而就系爭房屋部分，被告富麗成公司與被告彭文瑞之間確實係假買賣，但是隱藏有借名登記之契約。是以，被告富麗成公司對原告之請求及主張無意見。
三、兩造不爭執事項：
(一)96年9月17日原告與被告楊振賢、富麗成公司訂立原證2之興建協議，約定興建地下1層，地上5層建物，1樓為店面，2至5樓各有3戶套房連同地下1樓在內，共14筆建物之「富麗長安金套房」即新竹市○○街○○號（以下均省略街名），完工後均登記在被告富麗成公司名下，有興建協議書在卷可稽（見本院卷一第8頁）。
(二)97年3月11日被告彭文瑞以500萬元向被告楊振賢及富麗成公司購買18號4樓之1、4樓之2、4樓之3共計3戶套房及其基地，並於97年4月1日辦理所有權移轉登記完畢，但原有之土銀貸款抵押權未塗銷，有不動產買賣契約書、土地所有權移轉登記案卷及土地謄本在卷足憑（見本院卷一第165-169、35-41頁）。
(三)97年4月14日被告楊振賢、被告富麗成公司將2樓之1、2樓之
2、2樓之3、3樓之1、3樓之2、3樓之3共6戶套房及其基地應有部分以989萬元出售予原告之夫彭光廷父親之妻鄭淳予，有不動產買賣契約書在卷足憑（見本院卷一第197-20 1頁）。
(四)97年8月25日原告與被告楊振賢、富麗成公司、訴外人華陽公司簽訂附買回條件之原證3協議書，約定如下：茲辦理新竹市○○街○○號1樓之店面及長安街18號5樓之1、5樓之2、5樓之3之套房等4戶移轉協議條款如下（見本院卷一第10-11頁）：
１原地主楊振賢（以下簡稱甲方），委富麗成建設有限公司（
以下簡稱乙方）興建長安街18號1樓至5樓之房屋乙棟，由華陽營造有限公司（以下簡稱丙方）承包工程並轉包給光廷土木包工業（以下簡稱丁方）等，因工程未給付清楚，特將5樓等3戶部分以新臺幣500萬元整抵作工程款，過戶給丁方支付工程款，餘款不足部分再經甲、丁雙方協議給付方式如下：
２1樓店面部分亦暫時過戶給丁方（可指定第三人為登記名義
人），但丁方須負責將貸款還清原設定給土地銀行－頭份分行之土融新臺幣1,050萬元，若有貸款不足部分，丁方須備足現金償還土地銀行全數貸款，否則本協議書視為無效之契約。甲方將來再以原價新臺幣1,050萬元整之金額購回（扣除本金部分），未購回前由甲方負責全數繳納本金利息，且本標的甲方有轉租及隨時可以出售之權利，丁方不得異議。５本標的所之（應係「之所」之誤載）有貸款利息全數由甲方
負責，甲方不得有任何遲延繳納，如有三個月以上不繳納之情形，則上列標的18號1樓之所有權即歸丁方所有，且甲方須於壹個月內遷離並騰空該房屋。
６本標的18號1樓，甲方必須於簽立此協議書之日起兩年內辦
理過戶回來，且丁方亦須於甲方通知七日內無條件備件、用印繳交權狀給甲方指定之地政士辦理過戶登記，丁方不得有任何刁難或要求任何補償之情形，而原剩餘之貸款則由甲方承受。
７本標的於登記給丁方名下後，丁方可僅對貸款還清原土地銀
行之借款，且他不得有再設定抵押或借款或移轉於第三人之情事，除非甲方違反本契約之第五條。
惟被告楊振賢、富麗成公司嗣後並未依上開原證3協議書將新竹市○○街○○號1樓之店面及長安街18號5樓之1、5樓之2、5樓之3之套房等4戶房地所有權移轉登記予原告。
(五)97年9月24日被告楊振賢、富麗成公司與被告彭文瑞簽訂買賣契約書，由被告彭文瑞以400萬元購買新竹市○○街○○號5樓之1、5樓之3之套房2戶及其基地，以1,480萬元購買新竹市○○街○○號1樓之店面及其基地，有不動產買賣契約書及土地謄本在卷可參（見本院卷一第102-113、114-129頁）。
被告楊振賢、彭文瑞另行簽訂附買回條件之被證5協議書，約定如下：茲楊振賢（以下簡稱甲方）與彭文瑞（以下簡稱乙方）間就新竹市○○街○○號1樓之店面等壹戶移轉協議條款如下（見本院卷一第132-133頁）：
１1樓店面部分暫時過戶給乙方，由乙方向銀行辦理貸款新臺
幣1,000萬元整，並給付現金50萬元整予甲方，甲方將來再以原價新臺幣1,050萬元整之金額購回（扣除本金部分），未購回前由甲方負責全數繳納本金利息，並於每月利息繳交日前匯入彰化銀行（049）帳號：0000-00-00000-0-00，戶名：彭文瑞之帳戶…，本標的甲方有轉租及隨時可以出售之權利。
２本標的所有貸款之利息及過戶還給甲方前所有之稅負（含過
戶還甲方時需負擔之稅金）全數由甲方負責，甲方不得有任何遲延繳，如有三個月以上不繳納之情形，則上列標的18號1樓之所有權即歸乙方所有，且甲方須於壹個月內遷離並騰空該房屋。
３本標的18號1樓，甲方必須於簽立此協議書之日起兩年內辦
理過戶回來，且乙方亦須於甲方通知七日內無條件備件、用印繳交權狀給甲方指定之地政士辦理過戶登記，乙方不得有任何刁難或要求任何補償之情形，而原剩餘之貸款則由甲方承受。
４本標的於登記給乙方名下後，乙方可僅對貸款還清原土地銀
行之借款，且乙方不得有再設定抵押或借款或移轉於第三人之情事，除非甲方違反本契約之第二條。
(六)新竹市○○段953建號建物（門牌號碼為新竹市○○街○○號1樓）及其基地即新竹市○○段○○段209之2地號、同段217之7地號，權利範圍均15分之3之土地（即系爭房地）於97年10月22日辦理所有權移轉登記予被告彭文瑞完畢，有土地所有權移轉登記案卷及土地謄本在卷足憑（見本院卷一第42-5
4、55-67頁）。而後被告彭文瑞以18號1樓店面為擔保品向彰化銀行貸款1,000萬元，並於97年11月3日匯款50萬元予被告楊振賢，總計1,050萬元清償土地銀行之1,050萬元土地融資貸款，以塗銷土地銀行設定於系爭土地上1,260萬元之抵押權，有匯款回條聯、匯款申請書、土地謄本2份可資參照比對（見本院卷一第130-131、5-7、80-83頁）。
(七)依被告楊振賢、彭文瑞簽訂之被證5協議書約定，被告楊振賢應於2年內買回18號1樓店面，未購回前之彰化銀行利息由被告楊振賢按月匯款至被告彭文瑞銀行帳戶以供銀行扣款之方式支付。故自97年12月5日起至99年3月止，被告楊振賢按月存款至被告彭文瑞彰化銀行0000-00-00000-0-00號帳號內，由銀行自動扣繳「利息」，有存款憑條及被告彭文瑞之彰化銀行活期儲蓄存款存摺在卷可稽（見本院卷一第134-139、140-145頁）。
(八)98年12月起彰化銀行要求還本，被告彭文瑞遂自98年12月起按月繳付每月「本金」約39,417元，並自99年4月起繳付每月「本金（39,513元）及利息（10,008元）」，合計每月約49,161元，有被告彭文瑞之彰化銀行活期儲蓄存款存摺在卷可稽（見本院卷一第140-145頁）。
四、本院之判斷：
(一)兩造主張及爭點：１原告主張：被告楊振賢前積欠原告469萬元，被告楊振賢及
被告富麗成公司願意以新竹市○○段○○段953建號（門牌號碼為新竹市○○街○○號1樓）及其基地即新竹市○○段○○段209之2、217之7地號應有部分15分之3之土地（下稱系爭房地）過戶與原告作為還款之擔保，兩造於97年8月25日訂有原證3之協議書（下稱原證3協議書），惟被告楊振賢為逃避對原告之債務，竟和被告富麗成公司於97年9月24日與被告彭文瑞簽訂系爭房地買賣契約，且於97年10月22日移轉所有權予被告彭文瑞，被告間就系爭房地所為買賣移轉係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項之規定，應屬無效，因被告楊振賢及富麗成公司怠於行使此項權利，原告自得依民法第242條規定代位請求被告彭文瑞塗銷系爭房地之所有權移轉登記。
２被告則以：
⑴被告楊振賢以：原告無受確認判決之法律上利益，其與被
告彭文瑞間買賣系爭房地及移轉所有權行為並非通謀虛偽意思表示，縱認係通謀虛偽買賣，亦隱藏借名登記之法律關係等語置辯。
⑵被告彭文瑞則以：被告間並非通謀虛偽買賣移轉，縱被告
楊振賢內心並無出賣系爭房地之意，惟被告彭文瑞不僅不知，亦未就被告楊振賢非真意之表示相與為非真意之意，故不得逕認為通謀虛偽意思表示；被告彭文瑞初本僅購買門牌號碼新竹市○○街○○號4樓之1、4樓之2、4樓之3房地，因系爭土地之土地融資1,050萬元貸款未塗銷，致被告彭文瑞購得之房地無法順利向其他銀行辦理分戶貸款，被告楊振賢為解決土地融資問題，商請被告彭文瑞價購，並以系爭房地向彰化銀行設定抵押借款轉還土地銀行以塗銷1,050萬之土地融資，被告彭文瑞並依約給付予被告楊振賢本件系爭房地1,050萬元之價金，被告楊振賢並附有買回之約定，有被證5之協議書乙紙可憑，被告楊振賢為保全買回權利，自97年12月5日起繳納彰化銀行貸款之利息，迄99年3月無力負擔遂放棄買回權利等語置辯。
⑶被告富麗成公司則以：因被告楊振賢積欠土地銀行土地融
資而設有抵押權，為了過戶土地給相關買受人，而找被告彭文瑞向彰化銀行貸款，所貸款項讓被告楊振賢清償土地銀行以塗銷系爭土地抵押權，使系爭土地得過戶予買受人；而就系爭房屋部分，被告富麗成公司與被告彭文瑞之間係假買賣，但是隱藏有借名登記之契約等語，資為抗辯。
３故本件兩造之爭點應為：
⑴原告提起本件確認之訴，有無確認利益？⑵被告間關於系爭房地所為買賣移轉行為是否通謀虛偽意思
表示而無效？原告請求確認被告間就系爭房地買賣契約及所有權移轉登記行為無效，有無理由？⑶原告得否代位被告楊振賢、富麗成公司請求被告彭文瑞塗
銷系爭房地於97年10月22日所為之所有權移轉登記？
(二)原告提起本件確認之訴，應有確認利益：１按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。
２經查，原告與被告楊振賢、富麗成公司於96年9月17日訂立
興建協議書，約定共同興建新竹市○○街○○號地下1層，地上5層之「富麗長安金套房」建物，由被告楊振賢出資購地，被告富麗成公司為起造人，原告出資興建完成建築物，而於分戶貸款時由被告楊振賢支付原告工程款，此為兩造所不爭執，並有興建協議書在卷可證（見本院卷一第8頁）；惟系爭房地興建完成後，被告楊振賢因未能清償土地融資辦理分戶貸款以支付原告工程款，兩造遂於97年8月25日簽訂原證3之協議書，約定「因工程未給付清楚，特將5樓等3戶部分以新臺幣500萬元整抵作工程款，過戶給丁方支付工程款，餘款不足部分再經甲、丁雙方協議給付方式如下…，1樓店面部分亦暫時過戶給丁方（可指定第三人為登記名義人），但丁方須負責將貸款還清原設定給土地銀行－頭份分行之土融新臺幣1,050萬元」，惟被告楊振賢、富麗成公司嗣後並未依原證3協議書將新竹市○○街○○號5樓之1、5樓之2、5樓之3房地所有權移轉予原告抵銷債務，此為兩造所不爭執（見不爭執事項第(四)點），並有原證3協議書在卷可考（見本院卷一第10-11頁）。原告已對被告楊振賢聲請支付命令，經本院於98年7月9日以98年度司促字第6675號核准確定在案，有支付命令及確定證明書在卷可稽（見本院卷一第157-158頁）。準此，原告既為被告楊振賢之債權人，兩造就被告楊振賢、富麗成公司出賣移轉系爭房地予被告彭文瑞是否屬實，既有爭執，且影響原告債權可否確保，自堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去，故原告起訴聲明請求確認系爭房地買賣契約及移轉所有權登記行為無效，即有確認利益，合先敘明。
(三)被告間關於系爭房地所為買賣契約及移轉所有權登記行為應非通謀虛偽意思表示；原告請求確認被告間系爭房地買賣契約及移轉所有權登記行為無效，並無理由：
１按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟法係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。主張虛偽意思表示，隱藏有他項法律行為之人，即應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院17年上字第917號、48年臺上字第887號判例要旨、85年度臺上字第2114號判決要旨參照）。本件原告主張被告間就系爭房地簽訂之買賣契約及所有權移轉登記行為，係屬通謀虛偽意思表示，既為被告楊振賢、彭文瑞所否認，原告自應就其主張利己之積極事實，負舉證之責任。
２經查，被告彭文瑞辯稱其前購買18號4樓之1、4樓之2、4樓
之3房地，因被告楊振賢無法清償系爭建案向土地銀行申貸之1,050萬元土地融資，致其購買之上開房屋基地抵押權無法塗銷順利向其他銀行辦理分戶貸款，被告楊振賢為解決土地融資，商請伊價購系爭房地以向彰化銀行申請貸款轉還土地融資貸款以塗銷抵押權設定登記，為能貸得所需款項1,050萬元，遂將系爭房地之買賣價金由實際上之1,050萬元，調高至1,480萬元，並已於取得系爭房地所有權後向彰化銀行貸款1,000萬元轉還土地銀行之土地融資，另給付被告楊振賢50萬元之買賣價金，有其與被告楊振賢、富麗成公司簽訂之系爭房地之不動產買賣契約書、土地建物謄本、彰化銀行匯款回條聯、匯款申請書等件在卷可參（見本院卷一第114-
129、130-131頁），上情並為被告楊振賢是認屬實。３又被告楊振賢、富麗成公司與被告彭文瑞簽訂系爭房地買賣
契約書同時，被告楊振賢、彭文瑞另簽訂被證5協議書約定被告楊振賢有於2年內以原價買回系爭房地之權利，此有被證5協議書第1、3點之約定足稽（見兩造不爭執事項第(五）點）。被告楊振賢並依被證5協議書第1點之約定自97年12月5日起至99年3月止，按月存款至被告彭文瑞彰化銀行0000-00-00000-0-00號帳號內，由銀行自動扣繳「利息」，98年12月起彰化銀行要求還本，被告彭文瑞遂自98年12月起按月繳付每月「本金」約39,417元，並自99年4月被告楊振賢無力負擔利息時起，繳付每月「本金（39,513元）及利息（10,008元）」，合計每月約49,161元，此為兩造所不爭執（見不爭執事項第(七)(八)點），並有存款憑條16紙及被告彭文瑞之彰化銀行活期儲蓄存款存摺內頁影本在卷可稽（見本院卷一第134-139、140-145頁）。
４按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之
價金，而買回其標的物，民法第379條第1項定有明文。查被告楊振賢、彭文瑞於97年9月24日簽訂被證5協議書後，系爭房地於97年10月22日移轉登記為被告彭文瑞所有，被告彭文瑞隨即於97年11月3日以系爭房地為擔保向彰化銀行貸得1,000萬元轉還予土地銀行土地融資貸款，且被告楊振賢雖依被證5協議書之約定自97年12月5日起至99年3月止，按月繳納彰化銀行之貸款「利息」，惟自98年12月起之貸款「本金」及自99年4月起迄今之貸款「本金及利息」均由被告彭文瑞繳納，核與被證5協議書之買回約定及民法上開規定相符，被告楊振賢、彭文瑞辯稱其等買賣過戶系爭房地，並非通謀虛偽意思表示，而係買回契約，核屬有據。
５原告固主張被告間簽訂系爭房地買賣契約約定價金為1,480
萬元，核與被告辯稱之1,050萬元價金不符；且1,000萬元之彰化銀行貸款利息係由被告楊振賢繳納，被告彭文瑞未進住系爭房屋；系爭房地係樓中樓，且是店面，1,050萬元之價金實在太低；且依被證5協議書之約定，被告彭文瑞完全未取得系爭房地之權利，亦無價金之交付，顯然被告間買賣系爭房地虛假云云。惟查：
⑴被告楊振賢、彭文瑞辯稱其等簽訂之系爭房地買賣契約約
定價金實際上為1,050萬元，買賣契約上載1,480萬元目的係求向彰化銀行貸得1,050萬元轉還土地融資，此情核與銀行核貸成數不高於抵押品價值8成之慣例相符，堪信屬實。且被告彭文瑞確實已於97年11月3日將彰化銀行核貸款項9,999,970元撥付至土地銀行頭份分行帳戶以轉還系爭建案土地融資，並於同日另行匯款501,110元予被告楊振賢，以為價金之支付，有匯款回條及匯款申請書各1紙在卷可稽（見本院卷一第130-131頁），自難因匯款之價金與買賣契約書上載金額不符，即謂被告間無買賣系爭房地之意思，而為通謀虛偽買賣。
⑵次按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受
領之價金，而買回其標的物；前項買回之價金，另有特約者，從其特約；原價金之利息，與買受人就標的物所得之利益，視為互相抵銷，民法第379條定有明文。上開條文第3項規定「原價金之利息」與「買受人就標的物所得之利益」，視為互相抵銷，係因買受人於買回之期限前，得就買受之標的物使用收益之故。經查，被告楊振賢雖出賣系爭房地予被告彭文瑞，惟並未將系爭房地交付予被告彭文瑞使用收益，而迄本件起訴時係由原告及被告楊振賢占有使用，此已為原告於言詞辯論時是認在卷（見本院卷二第27頁）。準此，被告楊振賢、彭文瑞於被證5協議書約定未購回系爭房地前由被告楊振賢負責繳納貸款利息，自屬合理。又被告楊振賢雖出賣系爭房地以求清償土地融資塗銷抵押權設定，惟仍希望於2年內買回系爭房地，被告彭文瑞基於解決其前已購買18號4樓之1、4樓之2、4樓之3房屋之分戶貸款問題予以同意，並基於預期2年後再賣回予被告楊振賢之心理，不急於點交房屋，而由被告楊振賢支付貸款利息作為其繼續使用系爭房地之代價，亦非違常。
⑶原告雖主張系爭房地買賣價金1,050萬元過低，據此推認
被告間之買賣不實；被告富麗成公司之法定代理人黃銘輝亦於本院陳述：當時18號1樓的房地價值不只1,050萬元，之前彭文瑞說要貸款1,000萬元來買，其他款項分期，我記得當時講的價額好像1,200多萬元（見本院卷二第26頁反面）。惟查，原告楊振賢、富麗成公司與原告簽訂之原證3協議書亦係約定系爭房地暫時過戶予原告或原告指定之登記名義人，由原告負責還清土地融資1,050萬元，此有原證3協議書第2點之約定可稽（見本院卷一第10頁）。
而系爭房地迄本件起訴時均由原告及被告楊振賢占有使用，已如前述，故被告楊振賢、彭文瑞考量買受人即被告彭文瑞無法立即使用收益系爭房地，將來可能須起訴請求原告遷讓房地等因素，故商議之買賣及買回價金略低於被告富麗成公司法定代理人黃銘輝所述之市價，亦無悖常情。
⑷次按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產
以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990號判決參照）。查，依被證5協議書第1條後段之約定，被告楊振賢固有轉租及隨時可以出售系爭房地之權利，惟配合第2條後段之約定，即被告楊振賢不得有任何遲延繳納貸款利息，如有3個月以上不繳納之情形，則系爭標的所有權即歸被告彭文瑞所有，被告楊振賢須於1個月內遷離並騰空系爭房屋（見本院卷一第132頁），由此可知，被告楊振賢、彭文瑞係約定2年之買回期限內，被告楊振賢雖有處分系爭房地之權限，惟被告楊振賢如有3個月以上未繳納貸款情形發生，系爭房地之管理、使用、收益、處分即歸於被告彭文瑞，故被證5協議書之約定與前揭借名登記顯非相符。被告富麗成公司法定代理人黃銘輝雖於本院陳述：暫時借名登記到彭文瑞名義下向銀行貸款，系爭房地買賣是虛偽意思表示等語（見本院卷二第26頁正反頁、卷一第268頁反面），惟貸款轉還土地融資固為被告間買賣系爭房地之動機，惟尚難以此動機之存在，即遽認系爭買賣為虛偽。審酌被告彭文瑞除匯款501,110元予被告楊振賢補足買賣價款外，並自98年12月起即自行繳納系爭房地之貸款本金，暨自99年4月起併同繳納系爭房地之貸款本金及利息，已如前述。佐諸被告彭文瑞於97年9月24日買受系爭房地前，已於97年3月11日以500萬元向被告楊振賢及富麗成公司購買18號4樓之1、4樓之2、4樓之3共計3戶套房及其基地，並於97年4月1日辦理所有權移轉登記完畢，但系爭建案之土地融資貸款抵押權未能塗銷（見兩造不爭執事項第(二)點），被告彭文瑞辯稱如未能塗銷系爭土地之抵押權登記，對其影響甚巨，故同意簽訂被證5買回協議，伊與被告楊振賢、富麗成公司並非虛偽買賣系爭房地或借名登記等語，應堪信為真實。
６綜上，堪認被告楊振賢、富麗成公司與被告彭文瑞間，就系
爭房地確已達成買回契約之意思表示合致，且有交付買賣價金並辦理所有權移轉登記之事實，其買賣及所有權移轉登記契約自非通謀而為虛偽意思表示。原告未能舉證證明被告間就就系爭房地確屬通謀虛偽買賣關係或借名登記，訴請確認被告間系爭房地買賣契約及移轉所有權登記行為無效，自無理由。
(四)原告不得代位被告楊振賢、富麗成公司請求被告彭文瑞塗銷97年10月22日所為系爭房地之所有權移轉登記：
按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利；但專屬於債務人本身者，不在此限，民法第242條規定定有明文。又債權人基於民法第242條規定，行使債務人之權利時，第三人之對於債權人與對於債務人同，故第三人得以對於債務人之一切抗辯，對抗債權人（最高法院40年臺上字第304號判例參照）。另債權人代位行使之權利，原為債務人之權利，必於債務人有怠於行使其權利情事時，始得為之，若債務人對於第三人已無權利之存在，或經行使而無效果時，即無代位行使權利之餘地（最高法院
50 年台上字第408號判例可參）。本件被告間買賣移轉系爭房地所有權並非通謀虛偽意思表示，被告間有買回契約約定之權利義務存在，被告楊振賢既未依被證5協議書於2年買回期限內買回系爭房地，自已喪失買回系爭房地之權利，其並無怠於行使其權利之情形；此外，被告彭文瑞對被告楊振賢、富麗成公司之抗辯，亦得對抗原告，被告彭文瑞既無塗銷系爭房屋所有權移轉登記之義務，自得以此對抗原告，從而原告主張代位行使被告楊振賢、富麗成公司之權利，請求被告彭文瑞塗銷系爭房屋之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。
(五)綜上所述，原告提起本件確認之訴，固有確認利益；惟被告間關於系爭房地所為買賣移轉行為並非通謀虛偽意思表示，原告請求確認被告間就系爭房地買賣契約及所有權移轉登記行為無效，為無理由；被告楊振賢、富麗成公司既無怠於行使其權利之情形，原告主張代位被告楊振賢、富麗成公司請求被告彭文瑞塗銷系爭房地之所有權移轉登記，亦非有理，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 馮玉玲中 華 民 國 101 年 2 月 29 日