臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第404號原 告 張逢紹訴訟代理人 林思銘律師複代 理 人 劉雅萍律師
盧秀蓮被 告 劉瑞霞訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師
參 加 人 張運旺
張運隆張洪元張洪樟上列當事人間確認租賃權存在事件，本判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。查本件原告主張其就被告向參加人購買之系爭土地有租賃權，參加人將因本件訴訟之結果，而影響是否應對被告負權利瑕疵擔保責任，係有法律上利害關係之第三人，是參加人具狀聲明參加訴訟以輔助被告一造，核無不合，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。至所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，始為存在。又積極確認之訴，祇須主張權利存在者對於否認其主張者提起，當事人即為適格（最高法院27年度上字第316號、60年度台上字第4816號判例意旨參照）。本件原告主張其為系爭新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地之承租人，惟為被告所否認，致原告私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確認租賃權存在之訴除去之，是原告提起本件訴訟即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣訴外人即原告父親張運開於民國51年4月23日曾就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地、地目：旱地、面積9,065.69平方公尺（重測前為新竹縣○○鄉○○○段水面盆寮小段第133-4號土地）之一半（如起訴狀附圖A斜線所示，下稱系爭土地），與被告前手即參加人張運隆間成立土地租賃契約，而訴外人張運開去世後，原告繼承其所有權利義務，就系爭土地仍享有租賃權存在。嗣後，參加人張運隆於99年8月15日將系爭土地出賣予被告，並於同年99年9月6日完成所有權移轉登記，然依訴外人張運開與參加人張運隆間簽訂之同意書第2點約定「如業主（即參加人張運隆）將系爭土地出賣時，耕作人運開願意應得權利金，不得刁難業主並蓋章」等語，原告乃於得知系爭土地將出賣後，即於99年9月8日以存證信函告知參加人張運隆，請求其依上開約定，給付權利金予原告，並就原告於系爭土地所種植之農作物為補償，然參加人張運隆置之不理，造成原告權益受損。其後，原告又於99年10月26日委請律師發函向被告主張原告就系爭土地上享有租賃權存在乙節，然被告及參加人張運隆亦未為任何理會，為此，提起本件確認租賃權存在之訴。
(二)按「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用施行後之規定」，民法債編施行法第1條定有明文；又「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃關係對於受讓人仍繼續存在」，修正前之民法第425條定有明文。是雖現行民法將上開條文修正為同條1項，並於第2項修正增列「前項規定，於未經公證不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」等規定，惟修正後之第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425條第2項之規定，最高法院96年度台上字第976號判決、臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民事類提案第12號，亦同此旨。故本件系爭租賃契約既係於51年所簽定，依前揭說明，自不適用修正後民法第425條第2項之規定。因此，原告既承繼訴外人張運開之權利，就系爭土地仍享有租賃權，縱參加人張運隆將其所有權讓與他人，依民法第425條第1項規定，其租賃關係對於受讓人即被告仍繼續存在。
(三)對被告抗辯之陳述：１被告辯稱系爭同意書記載之標的與被告向參加人張運旺購買
之土地並不相同，原告自不得主張兩造間就系爭土地間具有租賃關係存在云云。惟查：系爭土地一直係由訴外人張運開承租耕種之事實，有訴外人張運開於51年4月23日向新竹縣北埔鄉公所耕地租佃委員會申請調解搶摘茶葉案之調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）可稽，依該調解筆錄所載「聲請人（即訴外人張運開）之父張阿送承租張運隆土地耕作多年，每年地租託郵寄給對造人取得有據，然而對造人突然在本年4月10日至17日間強行到該地摘生茶葉，故無奈聲請調解。結果：一、查本案土地聲請人有繳租，據此租賃關係已經成立，故對造人不得摘此地內茶葉…」等語，顯見訴外人張運開就系爭土地確實有租賃權至明。俟於調解後即51年5月4日，訴外人張運開與參加人張運隆於北埔鄉民代表會訂立同意書約定「系爭坐○○○鄉○○○段第133之4地號，地目：旱，由來張運開耕作多年，本日雙方允意分耕，上記地號，交還一半由業主自耕同意成立」等語，亦可見該同意書雖記載○○○鄉○○○段水磜子小段第133-4地號土地應○○○鄉○○○段水面盆寮小段第133-4號土地之誤載。
２被告雖以系爭調解筆錄無任何當事人簽名蓋章，亦無載名地
號，而否認該調解筆錄之效力，認定兩造間就系爭土地無任何租賃關係云云。惟查：系爭調解筆錄係由新竹縣北埔鄉公所耕地租佃委員會依其程式及製作意旨所作成之公文書，依民事訴訟法第355條之規定，自應推定其為真正，是該調解筆錄上雖無兩造簽名蓋章，然不容否認該筆錄內容真正之認定，是依該調解結果第1點記載「本案土地聲請人（即訴外人張運開）已有繳租，據此租賃關係已經成立，故對造人（即參加人張運隆）不摘取此畑地內茶葉」等語，顯見訴外人張運開與參加人張運隆於51年4月23日曾因搶摘茶葉糾紛，向新竹縣北埔鄉公所申請調解時，經北埔鄉公所認定兩造之租賃關係業已成立。
３被告另辯稱就系爭同意書內容，原告僅取得權利金請求權云
云。惟查：系爭同意書內容之同意人，即訴外人張運開及參加人張運隆簽名筆跡均為同一人所為，且參加人張運隆與訴外人張運開前因搶摘茶葉事件，經新竹縣北埔鄉鄉公所代為執筆撰寫同意書約定「…畑地由來張運開耕作多年，本日雙方允意分耕將上記地號交還乙半，與業主自耕同意成立。二、如後來業主將上記地號土地全部變賣之，預先言定而行，耕作人運開願意應得權利金亦不得刁難業主并蓋章」等語，並經其2人同意捺印於該同意書上，故依民事訴訟法第355條規定，應推定為真正，至於原告得取得權利金請求權的部分，尚與本件請求確認租賃關係無涉，被告以此認定兩造間無租賃關係存在，應不可採。
(四)為此聲明：１確認兩造間就被告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土
地、面積4,532.845平方公尺、如附圖A斜線所示土地之租賃關係存在。
２訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)查原告主張訴外人張運開與參加人張運隆成立之租賃契約，係以即原告出具之同意書上之記載為認定，然該同意書上其2人所約定之土地，係指坐落新竹縣○○鄉○○○段水磜子小段133-4號土地，而被告則係向參加人張運旺、張運隆、張洪元、張洪樟等人購買坐落新竹縣○○鄉○○段621、627、644、645地號土地，重測前地號則為新竹縣○○鄉○○○段面盆寮小段133-4、141-3、141-2、141-4地號土地，二者顯不相同。且被告向參加人張運旺等人購買上開土地時，該等土地登記謄本上亦均未登記有三七五租賃契約之存在，而該等土地原所有權人亦保證本件出賣之土地並無出租之情形，顯見原告或訴外人張運開就系爭環湖段621地號土地應無租賃關係存在。
(二)原告雖提出訴外人張運開及參加人張運隆間之同意書，及系爭調解筆錄之內容，主張訴外人張運開與參加人張運隆間確有租賃契約存在等情，為被告所否認。蓋查：
１系爭同意書上既記載「業主變賣，運開願意應得權利金不得
刁難」等語，則訴外人張運開或其繼承人自不得再主張耕作，充其量僅係取得權利金請求權，況該同意書並無任何公文書之程式及意旨，應非公文書，而其上亦無何人、本於何職務、在何法令規定之權限內製作該文書等憑證。此外，該同意書上所載訴外人張運開、參加人張運隆簽名筆跡均為同一人所為，此經目視核對即明，故該同意書既無兩造之簽名蓋章，就實質上證據力之判斷而言，亦難執此片面主張業已成立租賃契約無訛。退步言之，縱認訴外人張運開與參加人張運隆間有何權利金約定，依債權相對性原則，訴外人張運開或其繼承人亦不得執該約定對抗第三人即被告，並以此主張兩造間就系爭土地具有租賃權存在。
２至於原告提出之調解筆錄部分，查本件系爭新竹縣○○鄉○
○○段面盆寮小段133-4地號土地，自45年2月9日起係由參加人張運旺、張運隆、訴外人張運文登記繼承，嗣訴外人張運文於94年4月22日死亡後，其所有之權利範圍乃由其子即參加人張洪元、張洪樟於94年5月31日登記為所有權人，故上開土地於51年間既為參加人張運旺、張運隆、訴外人張運文共有之財產，依民法第819條第2項規定視之，若該土地欲出租予他人，則出租人亦應為其三人，不得由共有人中之一人擅為處分，有何耕地租佃爭議時，亦應由其三人共同出面處理。然原告所主張之調解筆錄中，當事人欄竟僅列參加人張運隆1人，且參加人張運旺、張運隆、訴外人張運文等3人係設籍於高雄縣美濃鎮，該調解筆錄上所載之對造人張運隆住所竟記載同訴外人張運開之住所，而案由欄亦非租賃關係存在之爭議，無參加人張運隆之簽名或蓋章，顯見該調解筆錄有法律上之瑕疵，故上開未照法令規定之程式所作成之調解筆錄，自無公文書之效力。
３另按「民事訴訟法第355條第1項規定，文書依其程式及意旨
得認作公文書者，推定為真正，僅係推定其有形式之證據力，至其實質上證據力之有無，仍應由事實審法院依自由心證判斷之」，最高法院95年度台上字第2103號判決意旨可參。
而耕地租賃所發生之爭執，係屬私權之爭執，若租佃雙方就該爭執互為讓步，而其意思表示之趨於一致者，乃民法上之和解契約無疑。然本件系爭調解筆錄顯有法律上之瑕疵，已如前述，縱認該調解筆錄有何形式證據力，於實質上證據力之判斷上既無兩造之簽名蓋章，對造人亦未到場，顯無成立和解契約之可能，該調解應不成立至明，則原告片面主張調解合意成立租賃契約云云，亦無足採。
４退萬步言，縱如原告所言，訴外人張運開與系爭土地共有人
中之一人即參加人張運隆，就系爭土地簽訂租賃契約，其2人間確有租賃關係之存在，然該租賃契約亦係共有人中1人即參加人張運隆擅為之處分，依民法第819條第2項規定，亦難認為有效成立。更遑論，民法第425條第1項關於買賣不破租賃規定之適用前提，在於租賃物所有權發生移轉，則本件究應適用民法第425條修正前或後之規定，應以租賃物所有權移轉之時，係於修正前或後而定。如租賃物係於民法債編修正前發生所有權移轉，固無修正後民法第425條第2項之適用，若租賃物係於民法債編修正後，始發生所有權移轉，則縱使租賃契約成立於民法債編修正前，仍應適用民法債編修正後之規定至明。蓋租賃契約為繼續性契約，如租賃契約於民法債編修正後繼續存在，則自民法債編修正施行後，有關租賃契約之效力，自應受新修正之民法債編相關規定之規範，因此時修正前之規定，已因法律修正而失其規範效力，自無於民法債編修正施行日期後，繼續發生效力，則此時適用新修正之民法債編規定，既係對民法債編修正後所繼續發生之事實發生規範效力，並無違反法律不溯及既往之原則可言，最高法院95年度台上字第521號判決意旨亦同此理。故就此而言，本件原告以民法第425條第1項有關買賣不破租賃之規定，對被告主張租賃權存在云云，亦無足採。
(三)為此答辯聲明：１原告之訴駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
(一)坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地，重測前為新竹縣○○鄉○○○段面盆寮小段133-4地號土地（下稱系爭土地），由參加人於99年8月15日出賣予被告，並於99年9月6日移轉所有權登記予被告，此有土地登記謄本、土地登記申請書、土地異動索引在卷可稽（見本院卷一第29-34、41頁、本院卷二第44-45頁）。
(二)系爭土地自45年2月9日起登記為參加人張運旺、張運隆、訴外人張運文等3人共有，權利範圍各3分之1。於訴外人張運文死亡後，由其子即參加人張洪元、張洪樟於94年5月31日登記分割繼承為所有權人，權利範圍各6分之1，亦有土地登記簿及土地登記謄本足憑（見本院卷一第8-11頁）。
(三)上開新竹縣○○鄉○○○段面盆寮小段133-4地號土地之土地登記謄本上之其他登記事項：空白，並無三七五租約之註記，有土地登記謄本可考（見本院卷一第10-11頁）。
(四)訴外人張運開於51年4月23日向新竹縣北埔鄉公所耕地租佃委員會申請調解搶摘茶葉案之調解筆錄上，並無訴外人張運隆親簽之筆跡及印文，有原告提出之調解筆錄足稽（見本院卷一第75、101頁）。
(五)原告提出之同意書上同意人「張運隆」之姓名，並非參加人張運隆親簽之筆跡，有同意書存卷可參（見本院卷一第7、100頁）。
四、本院之判斷：原告主張：其父親張運開於51年4月23日曾就系爭土地（重測前為新竹縣○○鄉○○○段水面盆寮小段第133-4號土地）之一半（如起訴狀附圖Ａ斜線所示），與被告前手即參加人張運隆間成立土地租賃契約，而訴外人張運開去世後，原告繼承其所有權利義務，就系爭土地仍享有租賃權存在，參加人張運隆雖於99年8月15日將系爭土地出賣予被告，並於同年99年9月6日完成所有權移轉登記，然依民法第425條第1項規定，其租賃關係對於受讓人即被告仍繼續存在，為此，請求確認原告與被告間就系爭土地之租賃存在等語。被告否認原告提出之調解筆錄、同意書之真正，並否認訴外人張運開與參加人張運隆間有租賃關係存在，辯以：原告所主張之調解筆錄中，當事人欄竟僅列參加人張運隆1人，且參加人張運旺、張運隆、張運文等3人係設籍於高雄縣美濃鎮，該調解筆錄上所載之對造人張運隆住所竟記載同訴外人張運開之住所，而案由欄亦非租賃關係存在之爭議，亦無參加人張運隆之簽名或蓋章，顯見該調解筆錄有法律上之瑕疵，自無公文書之效力；縱認該調解筆錄有何形式證據力，於實質上證據力之判斷上既無兩造之簽名蓋章，對造人亦未到場，顯無成立和解契約之可能，該調解應不成立至明；至於同意書既無兩造之簽名蓋章，就實質上證據力之判斷而言，亦難執此片面主張業已成立租賃契約，又同意書充其量僅係取得權利金請求權，依債權相對性原則，訴外人張運開或其繼承人亦不得執該約定對抗第三人即被告，並以此主張兩造間就系爭土地具有租賃權存在；縱如原告所言，訴外人張運開與系爭土地共有人中之一人即參加人張運隆，就系爭土地簽訂租賃契約，然該租賃契約亦係參加人張運隆擅為之處分，依民法第819條第2項規定，亦難認為有效成立；又系爭土地係於民法第425條第2項修正後始移轉予被告，則縱使租賃契約成立於民法債編修正前，仍應適用民法債編修正後之規定，而無買賣不破租賃規定之適用等語，資為抗辯。故本件兩造爭執之點在於：㈠原告所提同意書是否為真正？如是，同意書上所載土地是否為系爭土地？即原告父親張運開與被告前手即參加人張運隆於51年間就系爭土地有無成立租賃契約關係？㈡系爭同意書如為真正，其效力為何？本件有無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用？㈢兩造就系爭土地有無租賃關係存在？原告請求確認租賃關係存在有無理由？茲分述如下：
(一)原告所提同意書難認為真正，同意書上所載土地亦難認即為系爭土地？原告主張其父親張運開與參加人張運隆於51年間就系爭土地訂有租賃契約，難認已盡舉證責任：
１查原告提出之同意書固記載：「茲有土地座落新竹縣○○鄉
○○○段水磜子小段133-4號、地目畑，由來張運開耕作多年，本日雙方允意分耕。如果後來業主（即參加人張運隆）將上記地號土地全部變賣之時，預先言定而行，耕作人運開願意應得權利金，不得刁難業主並蓋章」等語，有同意書存卷可稽（見本院卷一第7、100頁）。惟其上筆跡包括簽署人「張運隆」、「張運開」之簽名，係同一人之字跡，同意人「張運隆」之署名，並非參加人張運隆親簽之筆跡，除據參加人張運隆於本院陳述甚明外（見本院卷一第62頁反面、卷二第30頁反面至31頁），並為原告所不爭執（見不爭執事項第(五)點）。又同意書上記載訴外人張運開耕作之土地地號為「新竹縣○○鄉○○○段水磜子小段133-4地號」，非被告買受之系爭土地重測前之「新竹縣○○鄉○○○段面盆寮小段133-4地號」，且同意書內容雖有「張運開耕作多年」、「雙方允意分耕」等語，惟遍閱全文並無任何與「租賃」有關之記載，準此，原告依據同意書主張其父親即訴外人張運開承租系爭土地，同意書上所載土地即為系爭土地，難認有據。
２次查，證人即原告叔叔張運日雖於本院證述：系爭土地面盆
寮小段133-4地號土地，最初是原告父親耕作，之後由原告耕作，以前就是我父親張阿送（按係原告之祖父）耕作，之後分家改由原告的父親張運開耕作，之後就是原告耕作；土地所有權人是張阿包，張運隆是張阿包的兒子，系爭土地是從50、51 年開始耕作，土地面積多少、之前種植什麼作物要問當事人。張阿送為什麼可以在土地上耕作，那是上一代的事情，我不大清楚。原告在土地上耕作是因為張運隆租給張運開，後來換給原告繼續耕作。我沒有看到簽約或交付租金，他們如何約定，我不清楚，是原告有拿同意書給我看過，以前寫租約的時候，我們都不知道，我聽張運開說有租約，後來原告拿租約（按係指卷附之同意書）給我看等語（見本院卷二第1反頁至16頁反面）。惟參加人張運隆已於本院明確陳述：沒看過同意書，我沒有同意書這個印章，看起來不像是我的印章，我不知道有卷附這份同意書，我也沒有看過卷附這份調解筆錄，取得面盆寮小段133-4地號土地所有權後，亦從未收取過面盆寮小段133-4號土地之租金，上開土地我沒有使用，張運開的父親在使用，不過用多少年我不清楚，從我知道的時候就是張運開的父親在使用，用到什麼時候我也不知道，是張運開的父親把我的土地擅自拿去使用，不是我交付給張運開的父親使用等語明確在卷（見本院卷二第30頁反面至31頁反面）。本院審酌證人張運日證述「張運隆租給張運開」等語，非因見聞兩造簽訂租約或交付收受租金，而係聽聞自訴外人張運開之陳述，及原告曾經出示系爭同意書，而推認參加人張運隆與訴外人張運開間有土地租賃關係，惟系爭同意書上並無任何與「租賃」有關之記載，已如前述，佐以原告對於「自51年以後原告父親或原告並未繳交租金與張運隆」之事實，並不爭執（見本院卷二第30頁反面），苟參加人張運隆確有出租系爭土地予訴外人張運開，何以同意書全無租賃意旨之記載，且自51年迄今，訴外人張運開及其子及原告，何以從未交付租金予參加人張運隆或受讓系爭土地之被告。準此，原告主張其父親即訴外人張運開與參加人張運隆間就系爭土地存有租賃關係，難信為真。３原告雖提出新竹縣北埔鄉公所耕地租佃委員會之調解筆錄為
據，主張訴外人張運開與參加人張運隆間就系爭土地自51年開始即有租賃關係云云。惟按，45年1月9日修正公布之鄉鎮市調解條例第9條規定：「當事人無正當理由不於調解期日到場者，視為調解不成立」；第13條則規定：「調解成立時調解委員會應作成調解書若干份，記載左列事項，並由當事人調解人及列席人簽名蓋章或按指印：一、當事人或其法定代理人之姓名、性別、年齡、職業、住所或居所。二、調解人列席人之職業、住所或居所。三、調解事由。四、調解成立之內容。五、調解成立之場所。六、調解成立之年月日。調解書應於調解成立日起七日內發給當事人並轉送鄉鎮自治機關呈報管轄法院備案」。經查：原告提出之上開51年4月23日調解筆錄載明：「聲請人（即訴外人張運開）之父張阿送承租對造人（即張運隆）土地（茶畑）座○○○鄉○○○段水磜子小段耕作多年，每年地租託郵寄給對造人取得有據，然而對造人突然在本年4月10日至17日間強行到該地摘生茶葉，故無奈聲請調解。結果：一、查本案土地聲請人已有繳租，據此租賃關係成立，故對造人不得摘此畑地內茶葉…。二、已摘去生茶葉應拆價返還聲請人。三、對造人不到場，本會裁定意見如后。四、證明文件有郵匯」等語，其上並無參加人張運隆之簽名或蓋章，有系爭調解筆錄附卷可稽（見本院卷一第75、101頁）。顯見原告所指上開調解，對造人即參加人張運隆並未到場參加，依當時之鄉鎮市調解條例第9條規定，即應視為調解不成立，而原告提出之調解筆錄內容竟逕自認定租賃關係成立，且自行裁定意見，顯與前揭鄉鎮市調解條例之規定不符，依系爭調筆筆錄之程式及意旨，難認係公文書，自無從依民事訴訟法第355條第1項之規定推定為真正。從而，原告提出系爭調解筆錄主張訴外人張運開與參加人張運隆成立租賃關係，核非有據。
(二)縱認系爭同意書為真正，且為原告父親張運開與被告前手即參加人張運隆間之租賃契約，本件亦無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用：
１按共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出
租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力。本件上訴人向共有人之一李婦承租系爭土地，既未經其他共有人同意，則其租賃契約對於其他共有人自不生效力，受讓系爭土地之被上訴人自亦不受其拘束，上訴人所辯依民法第425條規定，其租賃關係對被上訴人繼續存在，應無可取（最高法院75年度台上字第166號判決參照）。共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力；本件系爭土地無分管之約定，已如前述，上訴人迄未舉證證明陳輝地之出租行為，曾獲得全體共有人同意，則陳輝地之出租行為顯未經全體共有人之同意，且其所出租者係共有物中之特定土地，縱未超過其得使用之範圍，對於被上訴人仍非有效；被上訴人於232之6號土地分割後，取得系爭土地所權，亦無民法第425條所謂買賣不破租賃規定之適用（最高法院85年度台上字第2139號判決參照）。
２查系爭水磜子段面盆寮小段133-4地號土地自45年2月9日起
登記為參加人張運旺、張運隆、訴外人張運文等3人共有，權利範圍各3分之1（參不爭執事項第(二)點）。而參加人張運旺於本院陳述：系爭土地共有人之間並無分管，後來是由我們全體共有人全體出賣給被告，先前沒有同意出租這塊地給原告的父親張運開等語；核與參加人張洪元陳述情節大致相符（見本院卷二第31頁反面）。準此，系爭土地出賣予被告前既無分管之約定，則參加人張運隆縱有出租系爭土地特定部分予訴外人張運開，惟既非經全體共有人同意，其租賃契約對於其他共有人即參加人張運旺、訴外人張運文自不生效力，受讓系爭土地之被告自不受其拘束，原告主張依民法第425條規定，其租賃關係對被上訴人繼續存在云云，難認可採。
(三)兩造就系爭土地並無租賃關係存在，原告請求確認租賃關係存在，應無理由：
承上析述，原告提出之系爭同意書難認為真正，同意書上所載土地亦難認即為系爭土地，原告主張其父親張運開與被告前手即參加人張運隆於51年間就系爭土地成立租賃契約關係，難認已盡舉證責任。縱認系爭系爭同意書為真正，且為訴外人張運開與參加人張運隆間之租賃契約，惟屬未經全體共有人同意之出租行為，對其他共有人自不生效力，受讓系爭土地之被告自不受其拘束，本件應無買賣不破租賃規定之適用，原告主張兩造就系爭土地有租賃關係存在，進而請求確認租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，於訴訟判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 馮玉玲中 華 民 國 100 年 11 月 30 日