臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第578號
原 告 鄧曉君訴訟代理人 龍其祥律師被 告 許玉蘭上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年2 月15日辯論終結，判決如下﹕
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾叁萬玖仟壹佰叁拾元，及其中新臺幣玖拾貳萬元應自民國一００年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）1,066,110 元，及其中92萬元部分應自民國（下同）94年10月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。復於起訴狀繕本送達後於101 年2 月15日本院審理時以言詞就利息起算日變更為自起訴狀繕本送達翌日起算，有本院言詞辯論筆錄可參，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法條，原告所為訴之變更，程序上並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：㈠緣被告於94年8 月15日，將其向本院拍定取得，坐落新竹
縣竹北市○○段1089、1090地號，應有部分各10000 分之36之土地（下合稱系爭土地），及其上名為「竹北華盛頓」建案其中1149建號，即門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○ 號11樓之9 建物之所有權全部（下稱系爭建物）出售予原告，約定總價金92萬元（下稱系爭買賣契約）。詎被告將系爭土地及系爭建物交付原告並辦畢所有權移轉登記事宜後，因訴外人黃光宇與訴外人華聯建設股份有限公司（下稱華聯公司）間有債務糾紛，認為系爭建物為訴外人華聯公司之財產，乃以第一次登記所有人即訴外人順德昌建設股份有限公司（下稱順德昌公司），及訴外人即拍賣時系爭建物所有人徐乃文為被告，訴請塗銷所有權登記，並經臺灣高等法院91年度上字第159 號確定判決，訴外人徐乃文應將系爭建物之所有權移轉登記予以塗銷，因而導致原告取得之系爭建物所有權登記亦失所附麗。
㈡上開糾紛之產生，實係因系爭土地之地主即訴外人羅吉食
與建商即訴外人華聯公司合建名為「竹北華盛頓」之住商兩用大樓。建造執照分別以建商及地主為起造人，建物將完工之際，建商周轉失靈致工程停頓，地主恐遭受重大損失，乃與建商達成協議，將建造執照上起造人變更為訴外人即地主為負責人之順德昌公司，並約定由該公司繼續興建至完工後代建商將已出售之預售屋移轉登記予承購戶。
惟於協商期間，訴外人黃光宇即持本票裁定查封本以建商為起造人之建物，因當時建物尚未辦理保存登記，法院於現場查封後，函地政機關於辦理測量後另為查封之限制登記，然地政機關因作業疏失，竟使訴外人順德昌公司得以辦理建物第一次登記後出售全部房屋及基地。訴外人黃光宇遂主張於查封後所為之所有處分行為均不得對抗查封債權人，進而聲請繼續強制執行。訴外人順德昌公司雖提起第三人異議之訴，惟經最高法院以94年度台上字第719 號民事判決訴外人順德昌公司敗訴確定，並確認查封效力優先於信賴登記之保護。故其後之所有處分行為對查封債權人即訴外人黃光宇而言，均不生效力，導致訴外人順德昌公司以降，因信賴土地登記而取得所有權、抵押權之善意第三人均受其害。
㈢又兩造雖就系爭土地及系爭建物訂立買賣契約，被告亦已
履行交付買賣標的物及移轉所有權登記之義務，然系爭建物既經訴外人華聯公司之債權人黃光宇主張權利，並經民事確定判決為訴外人華聯公司所有，且已塗銷系爭建物所有權移轉登記，由訴外人黃光宇聲請強制執行進行查封拍賣中，系爭建物自已陷於給付不能狀態。又被告雖已將系爭土地應有部分移轉予原告，但該部分之履行，於原告無利益，自得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償。另系爭建物雖已移轉登記，但既有第三人主張所有權存在，致系爭建物所有權遭塗銷，自構成權利瑕疵，被告當負權利瑕疵擔保責任，原告自得依民法第349 條、第35
3 條、第226 條之規定，解除系爭買賣契約。又原告前於對訴外人黃光宇提起第三人異議之訴撤回時，即已對被告行使解除權，復以本件起訴狀繕本送達被告作為解除契約之意思表示。是以，本件兩造間之系爭買賣契約既已解除，原告自得依民法第259 、260 條之規定，請求被告回復原狀及負債務不履行之損害賠償責任。
㈣民法第349 條權利瑕疵擔保責任係無過失責任，不以有歸
責事由為必要。至同法第353 條之規定乃指依債務不履行之法律效果行使權利，而非指依債務不履行之構成要件行使請求權，故系爭建物自始主觀給付不能雖不可歸責於被告，被告仍應負擔保之責。
㈤另被告雖辯稱依民法第365 條之規定原告解除契約之解除
權及請求權已罹於時效，惟消滅時效僅以請求權為客體，形成權並無時效性。原告係行使解除權，不生時效問題，遑論民法第3365條係就物之瑕疵而為規範，與被告應負之權利瑕疵未合。
㈥原告購買系爭建物後，即斥資12萬元裝修，打算出租他人
收取租金，惟因系爭建物有產權紛爭而無人承租，原告對於所失利益部分可不請求，至於所受損害部分則有﹕1.裝潢費用損害12萬元；2.安裝熱水器6,980 元；3.房屋契稅9,918 元；4.96年地價稅296 元、房屋稅1,685 元；5.97年地價稅296 元、房屋稅1,645 元；6.98年地價稅296 元、房屋稅1,605 元；7.99年地價稅296 元、房屋稅1,567元；8.100 年房屋稅1,526 元，總計1,066,110 元。為此，依民法第353 條、226 條、259 條、260 條之規定提起本件訴訟。爰聲明：1.被告應給付原告1,066,110 元，及其中92 萬元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠依土地法第43條、強制執行法第98條第1 項及民法第759
條之1 第2 項之規定，其立法理由為：「不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致，例如無所有權登記為有所有權，或土地有地上權負擔而未登記該地上權等不實情形。為確保善意第三人之權益，以維護交易安全，爰依上開解釋、判例及參照德國民法第892 條、瑞士民法第
973 條規定，增訂第二項。」本件被告係於92年間透過本院強制執行拍賣程序，並信賴系爭建物之公示登記，經由拍賣程序標得系爭建物，並於92年間領得本院所發權利移轉證書，取得系爭建物之所有權並辦理移轉登記。於94年年8 月15日委請仲介將系爭建物出售予原告，惟出售系爭建物予原告迄今，僅於95或96年間依仲介人員要求就原告因系爭建物產生之相關訴訟協助辦理，其後即未曾聯絡，直至100 年3 月間原告突然要求被告返還系爭建物之買賣價金止，被告對於系爭建物之產權糾紛、登記物權不實等均不知情，一無所悉。系爭土地及系爭建物被告係信任法院公信力、公示力而經拍賣程序標得，為信賴登記之善意第三人，縱系爭建物嗣後遭塗銷所有權移轉登記，當非可歸責於被告之事由所致，且系爭建物及系爭土地所有權狀現仍由原告持有，原告之損害並未發生，自不得向被告求償。又系爭建物於原告取得所有權之後發生判決塗銷所有權登記一事，係不可歸則於被告，則原告主張解除契約並請求損害賠償，亦無理由。
㈡被告係於94年8 月15日與原告簽訂系爭買賣契約，後於94
年9 月2 日以買賣為原因，將系爭建物及系爭土地移轉登記於原告名下，而臺灣高等法院91年度上字第159 號民事確定判決係於95年1 月3 日才宣示判決，而後確定，亦即於95年間才發生塗銷系爭建物所有權登記之既判力，第三人於95年始得持該確定判決請求塗銷登記。故系爭買賣契約成立時，並無權利瑕疵之存在，自與權利瑕疵擔保責任無關，是以，原告主張並無理由。
㈢92年間購買系爭建物時，是被告更換鐵門，亦另裝鋁門窗
。出售予原告時亦裝有熱水器，另附贈冷器、冰箱，原告為何需另裝熱水器。況依民法第365 條之規定，兩造係於94年8 月15日簽訂系爭買賣契約，原告提起本件訴訟，顯逾5 年，原告之解除權或請求權當已消滅，原告自不得向被告主張。爰請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及系爭建物於88年10月19日原登記在訴外人徐乃
文名下，嗣遭訴外人徐乃文之債權人台灣土地銀行聲請強制執行，經本院以92年度執字第283 號受理強制執行，迨經拍賣後，由被告於92年間向本院拍定取得，經本院於92年7 月21日核發不動產權利移轉證書，且於92年8 月13日辦畢所有權移轉登記事宜，迄94年間，被告將系爭土地及系爭建物以92萬元出售予原告，並於94年9 月2 日以買賣為原因，辦畢所有權移轉登記事宜，復將系爭建物交原告占有使用迄今。
㈡訴外人順德昌公司以系爭土地上之建物第7 、8 、9 、10
、11、12層共84戶及地下室2 樓持分為其所有為由，對訴外人黃光宇、李清華提起第三人異議之訴，經台灣高等法院93年度上更㈢字第34號、最高法院94年度台上字第719號判決駁回其訴而告確定。
㈢訴外人黃光宇對訴外人徐乃文、張秀琴及順德昌公司提起
塗銷所有權移轉登記訴訟，經台灣高等法院以91年度上字第159 號、最高法院95年度台上字第1611號判決訴外人黃光宇勝訴而告確定，新竹縣竹北地政事務所業依前開判決結果，將原登記原告名下之系爭建物，回復登記在訴外人華聯公司名下，現由訴外人黃光宇聲請強制執行中（本院85年度執字第4663號）。
四、兩造爭點：㈠原告以被告出售之系爭建物有權利瑕疵為由，主張解除系
爭買賣契約，是否有理由？㈡若有理由，原告請求被告回復原狀返還價金及賠償損害，
其得請求之數額應為若干？㈢原告之前開請求權是否已罹於時效而消滅？
五、本院之判斷：㈠原告主張其自被告處買受系爭建物，雖經被告交付並移轉
登記為其所有，惟因訴外人黃光宇對訴外人徐乃文、張秀琴、順德昌公司提起塗銷系爭建物所有權移轉登記之訴，經臺灣高等法院以91年度上字第159 號、最高法院95年度台上字第1611號判決訴外人黃光宇勝訴確定，並經新竹縣竹北地政事務所依前揭判決將系爭建物回復為訴外人華聯公司名下等情，業據提出系爭買賣契約書、異動索引等件為證，且為被告所不爭執，復有前述二判決附卷可參，原告此部分主張，自堪信為真。
㈡被告辯稱其係信賴登記而自法院拍賣取得系爭建物，依土
地法第43條、民法第759 條之1 第2 項，係善意取得系爭建物所有權，具有絕對效力云云，經查﹕
1.訴外人順德昌公司主張其為系爭建物之所有權人而於本院85年度執字第4663號強制執行程序中對訴外人黃光宇、李清華提起第三人異議之訴，嗣經敗訴判決確定，系爭建物於本院查封時其非系爭建物之所有權人，訴外人華聯公司始為所有權人等情，有臺灣高等法院93年度上更㈢字第34號民事判決、最高法院94年度台上字第719號民事判決足憑。是訴外人順德昌公司既非系爭建物之所有權人，則訴外人順德昌公司以下之人，自難自訴外人順德昌公司處合法取得系爭建物之所有權。
2.按「土地法第四十三條所謂依本法所為之登記有絕對之效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而聲請所有權移轉登記，縱令嗣經法院查封而於查封後始辦妥移轉登記，執行債權人亦不得對之主張債務人無權處分，而認第三人尚未取得所有權，固為本院所持之見解，惟此係指所有權移轉登記之情形而言，不包括所有人之保存登記在內。蓋保存登記並非具有創設效力，須經地政機關為登記之公告，在公告期內無人提起異議者，始得視為確定，倘在公告期內已經法院查封，即失其效力。」最高法院50年台上字第929 號判例參照。經查系爭建物於未辦理保存登記前即為本院查封，嗣後始由訴外人順德昌公司申請第一次保存登記等情，已為臺灣高等法院93年度上更㈢字第34號、最高法院94年度台上字第719 號民事確定判決所認定，則訴外人順德昌公司所為之保存登記，依前所述即失其效力，被告能否主張信賴登記，即非無疑。
3.況查封有使債務人就查封標的物之處分對於債權人為無效之效力，對於不動產之查封雖應為預告登記，然查封既不屬於法定非經登記不生效力之事項，其效力自不待於登記而發生（最高法院51年台上字第1819號判例參照）。又「查封」係屬公法上之處分行為，其效力不待於登記即發生，任何人均應受其拘束。若不動產經法院依法查封後，該不動產之所有人即執行債務人再將該不動產移轉登記於他人，他人復移轉登記於他他人，而執行債權人對該他人、他他人主張該移轉不生效力時，該他人、他他人不得依土地法第四十三條規定主張其受移轉應受保護（最高法院95年度台上字第1611號判決足參）。本件被告雖依系爭建物登記謄本所載，自法院拍定而登記為系爭建物所有權人，惟其既係在系爭建物查封後始買受系爭建物，即無從主張信賴登記而受土地法第43條或民法第759 條之1 第2 項規定之保護。
4.綜上，被告主張信賴登記，善意取得系爭建物所有權，尚無所據。
㈢被告又辯稱其無可歸責事由，且瑕疵存在於系爭買賣契約
成立之後，無須負瑕疵擔保責任乙節，
1.按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349 條定有明文。又出賣人所須負之瑕疵擔保責任，不以有可歸責事由存在為必要，亦即出賣人縱無可歸責之事由，若第三人就買賣標的物對於買受人主張權利時，出賣人仍須負擔保責任。
2.系爭建物於系爭買賣契成立後雖移轉登記為原告所有，惟新竹縣竹北地政事務所業已依確定判決回復為訴外人華聯公司所有等情，為兩造所不爭執。而系爭建物於系爭買賣契約成立前即為訴外人華聯公司所有，訴外人順德昌公司及其後手均未曾取得系爭建物之所有權，已如上所述，故被告未取得系爭建物所有權之瑕疵於系爭買賣契約成立時即已存在，非如被告所述，係於臺灣高等法院91年度上字第159 號民事判決確定後始成立，職是，被告辯稱瑕疵於系爭買賣契約成立後始存在，即非可採。
3.又出賣人所負瑕疵擔保責任乃屬無過失責任，而系爭建物之所有權既已回復為訴外人華聯公司司名下，依前所述，被告即應對原告負有權利瑕疵之擔保責任。
4.綜上，被告就系爭建物應對原告負有權利瑕疵擔保之責任。
㈣被告另辯稱本件解除權或請求權已罹於時效而消滅部分，查﹕
1.按民法第365 條之解除權或請求權於6 個月不行使或自物交付之時起經過5 年而消滅，乃係就出賣人物之瑕疵擔保責任所為之規定，至權利瑕疵則不在此限，此觀該條第1 項規定自明。
2.系爭買賣契約於94年8 月15日訂立，原告於100 年7 月
8 日提起本件訴訟，雖逾5 年期限，惟被告就系爭建物所應負者為權利瑕疵之擔保責任，並非物之瑕疵，依前揭說明，原告解除權之行使未逾除斥期間。又原告並未請求減少價金，故亦無前述期限規定之適用。至原告主張回復原狀及損害賠償請求權，其時效期間為15年（民法第125條），故本件請求權尚未罹於時效而消滅。㈤按出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受
人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第353條定有明文。是買受人依民法第226 條、第256 條之規定，得請求損害賠償，且於其他部分之履行，對買受人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，並得解除契約。查，
1.系爭建物於查封後始登記為被告名下，再由被告移轉登記於原告名下，嗣經確定判決而回復為訴外人華聯公司名下等節，已如上述，是原告縱仍持有系爭建物所有權狀，因其並非系爭建物之所有權人，自因此而受有損害。
2.又土地與房屋雖為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋於性質上不能與土地使用權分離而存在，否則不但有害房屋或基地之利用，且對社會經濟無益，徒增法律關係之複雜。本件原告基於系爭買賣契約雖取得系爭土地之所有權，惟系爭建物則因他人主張權利而致原告無法取得所有權，原告即難為系爭土地之使用，是被告就系爭土地所為之給付，對原告而言，並無利益，原告主張拒絕系爭土地之給付，尚屬有據，從而原告依民法第353 條、第256 條之規定，解除系爭買賣契約之全部，於法並無不合。
3.另原告主張於對訴外人黃光宇提起第三人異議之訴時已對被告為解除系買賣契約之意思表示，惟本院依職權調閱前述第三人異議之訴全卷（本院100 年度竹簡調字第50號），其內並無何對被告為解除系爭買賣契約之資料，惟原告陳明以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，被告並於100 年8 月19日收受（見卷㈠第5 頁、第29頁），是系爭買賣契約業經原告合法解除。
㈥再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所
受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 、2 款定有明文。系爭土地及系爭建物之總價款92萬元，為兩造所不爭執，復有系爭買賣契約足憑，而系爭買賣契約業已合法解除，準此，原告請求被告返還受領之價金92萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即100 年8 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬正當，應予准許。
㈦末按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260
條定有明文。本件原告主張買受系爭建物而支付裝潢費12萬元、安裝熱水器6,980 元、契稅9,918 元、96年度至99年度之房屋稅6,502 元【1685+1645+1605+1567 ＝6502】、地價稅1,184 元【296+296+296+296 ＝1184】元及100年度之房屋稅1,526 元，受有前述損害等情，業據提出收據、服務記錄、契稅繳款書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書等件為證，被告則質疑原告安裝熱水器及裝設鐵門等費用之支出，經查原告所提12萬元之收據，其上僅記載總價12萬元，並無相關支出明細金額。且依原告所述當時有裝鐵門（見本院101 年2 月15日言詞辯論筆錄），惟收據上施工項目並無此項記載，則原告是否有此部分之損害，尚乏證據證明。另服務記錄雖有熱水器之安裝，然其上並無時間之記載，且被告表示交付系爭建物時已裝有熱水器，並無另行安裝之必要，是原告縱另有安裝，亦難認原告有此部分之損失，從而原告請求被告賠償此部分之損害金額為19,130元【9918+6502+1184+1526＝19130】。
㈧綜上，原告請求被告給付之金額在939,130 元範圍內及其
中920,000 元自100 年8 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，於法未合，應予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 7 日
民事第二庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖中 華 民 國 101 年 3 月 7 日