臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第527號原 告 張絢韻被 告 李士傑訴訟代理人 陳慶禎律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101 年5 月15日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬柒仟元，及自民國一百年三月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬玖仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣伍拾陸萬柒仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
理 由
壹、原告部分
一、訴之聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）800,000 元，及自起訴狀繕本送達日即民國（下同）100 年3 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）願供擔保請准為假執行。
二、原告主張：
（一）兩造於99年8 月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告以4,250,000 元（起訴狀誤載為4,205,000 元）買受被告所有坐落新竹市○○段○○○號（權利範圍10000 分之60）、及同段186 建號即門牌號碼新竹市○○○路○○巷○ 號3 樓之公寓（下稱系爭不動產），被告同時向原告保證系爭不動產包含地下第一層停車位（下稱系爭停車位）可供原告使用，並於契約書第1 條中約定「本約買賣標的物包括地下第一層平面式停車位…」；嗣於99年9 月27日將系爭不動產移轉登記予原告配偶李宗其。
豈料，原告夫婦遷入系爭不動產後，發現系爭不動產根本無系爭停車位可供原告使用，原告之配偶遂分別於99年11月19日、99年12月17日以存證信函催促被告出面解決無停車位之瑕疵及賠償，上開函件並已送達被告，惟被告卻置之不理。又據房屋仲介網路詢價資料所示，系爭不動產坐落之新竹市區段有無附設停車位之公寓銷售價差約為80萬元。為此，爰依民法物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係提起本件訴訟，請求減少80萬元之買賣價金或被告給付80萬元之損害賠償。
（二）被告於簽訂系爭買賣契約書前，對於原告詢問車位問題時，再三保證一定有車位可停，並明確說明系爭不動產包含有系爭停車位，而原告實際至現場察看時，亦確有地下停車場無誤，是被告辯稱兩造就本件買賣標的物於立約當時之真意均不含停車位之所有權或使用權，顯非事實，並無所謂誤載、誤解之情事。又在簽約時，承辦本件不動產買賣事宜之地政士鄭淳敏要求被告提供系爭停車位相關文件，被告亦稱系爭停車位登記在公設裡，會將過戶所需文件於備證時交付，惟原告從未見過系爭停車位即東明段 138建號登記謄本，且上開186 建號建物之共有部分為「東明段139 建號」，而系爭不動產之地下一層係「東明段 138地號」，產權為訴外人聯成零售市場股份有限公司（下稱聯成公司）所有，可見被告出售系爭不動產及系爭停車位予原告時，明知系爭停車位產權並不屬於被告所有，仍惡意出售，並受有超出實際價值之不法利益。是本件請求金額之計算基礎，係依據同區段含車位房屋的總坪數計算出每坪之單價，再乘以車位的坪數所得出車位之價格為本件請求之金額。
貳、被告部分
一、答辯聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）被告如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
二、被告主張：
（一）系爭買賣契約書之買賣標的物，除系爭不動產外，並不包含系爭停車位之所有權或使用權：
1.被告委託東森房屋仲介人員陳德益銷售系爭不動產時，已明確告知不含停車位，而陳德益於二次帶原告看系爭不動產時，亦明確表示出售之標的不含系爭停車位之所有權，採先到先停，並無使用權。因此，在買賣過程中，原告皆知悉買賣之標的未包含系爭停車位之所有權或使用權。
2.因簽約時鄭淳敏地政士誤解被告所謂「地下室可停車，但採先到先停」之意，始於制式規格之契約書上為如系爭契約書之勾選；惟由系爭契約書上「每日先到先停」一詞及括號記載「如有停車位所有權或使用權之約定文件應檢附之」，當足徵明本件之買賣標的物，並未包含系爭車位，而系爭契約關於停車位有建物產權持分之記載，應屬誤載。另據原告100 年3 月2 日民事陳報狀中自陳「…139 建號建物為建物共用部分…為社區所有人共同分擔持有。此附件再次顯示建物登記簿謄本所含之共有部分並無地下室持分記載…」，亦可證兩造於簽訂買賣契約時並未檢附系爭停車位所有權或使用權之相關文件，是系爭停車位之所有權或使用權非買賣標的物之範圍。末者，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而兩造就本件買賣之標的物，於立約當時之真意，應均不含系爭停車位；況且，被告已於民事答辯（二）狀及寄發存證信函撤銷系爭買賣契約錯誤之意思表示，原告當不能再執系爭買賣契約書兩造真意不存在或已為撤銷之部分，對被告有所主張。
3.查系爭買賣契約書所載「…買賣標的物包括地下第一層、平面式停車位；產權登記：有建物產權持分；使用狀況：每日先到先停」之記載，屬標的無法確定或可得確定之情形，欠缺法律行為之一般生效要件，而使此一部分法律行為（系爭停車位之所有權或使用權買賣之法律行為）自始無效。
（二）被告並未對原告保證本件買賣標的物包含系爭停車位可供使用：
1.被告已透過仲介陳德益明確轉知原告系爭不動產根本不包含車位，且地下室係地主方便住戶停車，故先到先停，住戶就地下室之停車位，並無排他的使用權。
2.再者，系爭不動產若有附屬之停車位，仲介陳德益或原告當會詳究該車位之所有權狀，並予以查證，被告又豈會在沒有任何權利證明之下，於專業房屋仲介及原告面前誆稱擁有系爭停車位之所有權。
3.原告100 年8 月31日民事答辯狀第2 頁之二指稱被告向原告再三保證一定有車位可停之說詞，除足以顯示本件買賣標的物不包含系爭停車位之所有權或使用權外，更足以證明原告所指被告向其保證之說法，純屬原告虛撰之詞。蓋：
⑴倘若社區地下室停車空間夠大，大到足以讓社區每戶至
少有一個車位之空間，則社區每戶住戶當分配到固定位置或車位編號之停車位，方屬合理，何須「先到先停」？⑵原告既然已到現場之地下室停車場察看，理應會對於被
告之陳述、保證，一一現場查證才是，豈會「其至現場察看，確實有地下停車場，即認同被告之說法」，實難以令人置信。
⑶按「先到先停」與「保證一定有停車位」二者為互斥之
事實，原告卻同時主張此二者，足證原告所指被告向其保證有停車位可供原告使用之說法及本件買賣契約之標的物包含系爭停車位之所有權或使用權，實無足採。
（三）被告對原告應不負民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任，或民法第227條之不完全給付責任：
1.查兩造所簽訂之系爭買賣契約書之買賣標的物，並未包含系爭停車位，則自始即無買賣標的物短少之情形，更無民法第 354條所稱「瑕疵」之問題。又依兩造之真意，系爭買賣標的物僅存在於系爭不動產，不包含停車位，故有「先到先停」之利用方式，則被告依約定狀況交付系爭不動產予原告，難謂不符債務本旨，亦難認買賣標的物移轉於原告時有何瑕疵。
2.次按，買賣標的物之瑕疵於契約成立時即已存在者，苟於其物之危險移轉於買受人時仍未消失，出賣人應負瑕疵擔保責任，固不待言；惟買賣雙方當事人既係以該特定物為標的物而訂立買賣契約，債務人以特定物之現狀交付之，即係依債之本旨而為履行，尚不構成不完全給付。查兩造間所成立之系爭買賣標的物僅有系爭不動產部分，不含停車位之所有權及使用權，被告依據約定之現狀交付系爭不動產，即係依債之本旨而為履行，尚不構成不完全給付。
（四）原告請求減少系爭停車位之價差80萬元或賠償80萬元之損害，並無理由：
1.被告無原告所指物之瑕疵及不完全給付之情事，已如上述，則原告此一請求即屬無據，應予駁回。
2.次者，設若原告所指系爭買賣契約之標的物包含系爭停車位之所有權或使用權為真（僅為假設問題），則原告以網路詢價資料為據，亦有疑義。蓋房屋或是停車位的價值，非以網路查詢即可判定，應綜合房地坐落區段、屋齡、建材、結構、所處社區內外環境、住戶品質等所衍生之價值所決定。且依目前新成屋市場行情以觀，地下室車位的價格約為60至80萬元之間，且係固定使用、有獨立權狀，而本件停車位採「先到先停」之使用方式，原告卻對被告請求固定車位之賠償，顯非合理。
3.再者，原告未說明如何推算出一個固定使用之平面車位，其價格為80萬元。甚者，比較相同路段即建中一路上相近坪數之建物，99年6 月的成交價為565 萬元，另外比較鄰近路段之建功一路於99年9 月時，權狀坪數20坪之四樓公寓成交價為410 萬，再再顯示被告所出售與原告之系爭不動產價格425 萬元，明顯偏低。加以，原告配偶以系爭不動產向台灣銀行貸款所設定之抵押權金額為507 萬，更顯示台灣銀行對於系爭不動產之市場價值認定至少為507 萬元。本件被告出售與原告之買賣價格僅425 萬元，原告自無受有任何損害之可能性，則原告所為減少價金或請求損害賠償之主張，亦難認為有理由。
參、兩造不爭執事項：
一、兩造於99年8 月11日簽訂系爭買賣契約書，由原告以4,250,
000 元向被告買受系爭不動產，並於99年9 月27日移轉登記予原告所指定之人即其配偶李宗其。
二、系爭不動產所有權人李宗其曾分別於99年11月19日、99年12月6 日寄發新竹建中郵局第503 號、第621 號存證信函，通知被告辦理停車位產權移轉事宜；原告亦於100 年8 月18日寄發新竹學府郵局第118 號存證信函，通知被告欠缺停車位之瑕疵，均經被告收受。
三、系爭停車位係坐落新竹市○○段138 建號，其所有權人為聯成公司。
肆、兩造爭點：
一、本件買賣契約之標的，是否包含系爭停車位？
二、系爭買賣契約是否已因被告主張意思表示錯誤而已撤銷？
三、原告主張依民法第354 條及第359 條物之瑕疵擔保責任之規定請求減少買賣價金，或依民法第227 條規定請求不完全給付之損害賠償，有無理由？
伍、得心證之理由
一、本件買賣契約之標的，是否包含系爭不動產地下第一層之平面式停車位？
（一）查原告主張系爭買賣契約，包含系爭停車位等情，業據原告提出不動產買賣契約書為憑，雖被告辯稱其委託仲介銷售時，已明確告知不含停車位，且仲介帶看時，亦明確向原告表示不含停車位所有權，採先到先停，並無使用權，係簽約時地政士誤解被告所謂「地下室可停車，但採先到先停」之意，始於制式規格之契約書上誤勾云云。
（二）惟查，經觀之前揭兩造所簽訂之買賣契約書記載，就⑴買賣標的物是否包含停車位部分，係勾選包含地下第一層平面式停車位；⑵就該停車位有無產權登記部分，係勾選有建物產權持分；⑶就該停車位使用狀況部分，係勾選每日先到先停，有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院100 年度審訴字第42號卷第7 頁）；且依被告聲請訊問之證人即介紹兩造買賣系爭不動產之陳德益到庭後證述：（問：被告有無明確告訴你本件的買賣標的不包含停車位？）被告說先到先停；（問：你有無帶原告去現場看買賣標的？）有；（問：你除了看三樓房外有無看地下室？）有；（問：為何會看地下室？）說先到先停的部分，當初被告說先到先停；（問：看房子時被告有無一起去？）沒有；（問：你有無跟原告說地下室的使用方式或狀況？）有，我有說汽車先到先停；（問：當時被告有無告訴你要賣的標的？）有，被告有說要賣三樓同時地下室車位是先到先停等語，及證人即協助兩造簽訂系爭買賣契約書之地政士鄭淳敏證述：（問：平面式停車位部分當時有無跟雙方確認？）有，我逐項請教賣方再與買方報告再填記載的；（問：你在幫他們處理契約時，雙方有無特別提到停車位問題？）我有跟被告確認，被告說地下一樓車位是誰到誰停沒有固定車位；（問：你有無跟兩造確認停車位部分是所有權還是使用權？）我有問被告有無建物持分，被告說隨到隨停沒有固定位置，持分部分被告一開始不確認，我又問他有無產權持分，被告說有建物持分；（問：依照系爭買賣契約書下方有括弧記載如有所有權或使用權約定文件應檢附，你有無問被告有無這樣的文件？）我有問被告有無相關文件如獨立權狀或停車證，被告說都沒有；（問：如果沒有的話，產權登記為何在有建物持分打勾？）原本是孫代書承辦的，是孫代書請我幫忙，因為車位有的是有獨立權狀，有的是附在房子的公設等語（以上均見本院101 年2月23日言詞辯論筆錄）觀之，可認出賣人即被告於簽訂系爭買賣契約書時，確有為系爭買賣契約之標的包含有系爭停車位之意思表示，綜上，系爭買賣契約之標的應包含有系爭停車位乙節，應堪以認定，被告此部分所辯，應係卸責之詞，委不足採。
二、系爭買賣契約是否已因被告主張意思表示錯誤而已撤銷？按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文。查被告雖以：係鄭純敏地政士誤解被告意思，致於制式規格之契約書上為錯誤勾選，被告已寄發存證信函撤銷其意思表示，該買賣契約應不存在等語置辯。查系爭買賣契約書中就⑴買賣標的物是否包含停車位部分，係勾選包含地下第一層平面式停車位；⑵就該停車位有無產權登記部分，係勾選有建物產權持分；⑶就該停車位使用狀況部分，係勾選每日先到先停等情，已如前述；再參以被告於本院100 年
3 月31日言詞辯論時所陳：簽約前代書問伊車位的停車方式，當時伊就跟代書說住戶可以下去使用地下室停車位，但是先到先停，不保證一定可以停到，當時代書在兩造在場的情況下就勾了「有建物產權持分」等語（見本院100 年度審訴字第42號卷第49頁背面），復審酌被告於其後即在該買賣契約書上親自簽名捺印確認之情，實難認被告之內心法效意思與外部行為有不一致之錯誤情事存在，被告意思表示既無錯誤，即無撤銷權可言；況縱認被告就停車位有無之意思表示有錯誤，亦係因被告曾向原告表示住戶得使用停車位之過失行為所致，揆之前開規定，被告亦不得為撤銷，是被告辯稱此部分錯誤之意思表示業經被告撤銷，原告即不得執之對被告有所主張云云，應無理由 。
三、原告主張依民法第354 條及第359 條物之瑕疵擔保責任之規定請求減少買賣價金，或依民法第227 條規定請求不完全給付之損害賠償，有無理由？
（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此為民法第227 條第1 項所明定；又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上1173號判例要旨參照）。再按，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議（一）參照）。
（二）經查，兩造所訂立之系爭買賣契約書所約定之權利範圍雖包括系爭停車位，並表明有建物產權持分，惟系爭不動產於兩造訂約時，系爭停車位所在之地下層所有權登記名義人為聯成公司，系爭不動產所屬之該棟區分所有權人並無地下層所有權應有部分之事實，有系爭買賣契約書、新竹市○○段186 建號之建物登記第一類謄本及第二類謄本、新竹市○○段○○○號之土地登記第一類謄本、新竹市○○段138 建號之建物登記第二類謄本（見本院100 年度審訴字第42號卷第7 頁、第15至18頁、第36頁、第67頁）在卷可憑，足見被告於兩造訂約時，並無系爭不動產地下層之所有權，仍於與原告締約出賣系爭不動產時，表示有地下層之停車位。本院衡諸一般經驗，於寸土寸金之都會區中，停車位一位難求，是系爭停車位之存在，為原告購買系爭不動產之重要考量，系爭停車位之有無對於系爭不動產應具有使用上及經濟價值上不可或缺之效用及價值，倘有欠缺應屬重大瑕疵，而該瑕疵係系爭買賣契約成立前即自始存在，故本件買賣標的停車位之欠缺應為物之瑕疵，準此，被告即應就其交付之買賣標的物負擔保責任。
（三）買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359 條、第360 條定有明文。查系爭買賣標的既存有瑕疵，已如前述，從而，原告依民法第359 條前段請求減少價金，即屬有據。
（四）至於原告究可得主張減少多少價金部分，雖原告主張依據同區段含車位房屋的總坪數計算出每坪之單價，再乘以車位的坪數所得出車位之價格為80萬元等語，惟被告則以原告網路查詢停車位價值非可判定，應綜合房地坐落區段、屋齡、建材、所處環境等因素判斷等語置辯。經本院依職權送請黃光勳建築師現場勘查量測及鑑定之結果略以：依現場評估系爭不動產地下層為三角形地形、柱位不對齊較為零亂，原規劃使用種類為避難室，並非停車場，無法完全符合建築法規標準停車之需求；又認系爭不動產之整棟大樓約有95戶，地下室至少應提供95個車位，而地下室總面積為3481.2平方公尺，若不考慮扣除梯間、其他公設或聯成公司可能之保留區，每個車位持分應為36.64 平方公尺（約11.1坪），依建造地下室成本估算每個車位約為90萬元；又參照新竹市房屋標準單價表之「台灣省各類房屋折舊標準表」，鋼筋混凝土建造物每年折舊率為1.0%，系爭不動產完成時間為民國70年，推估折舊率為30% ，折舊後殘值為70% ，若採用先到先停之不固定停車位，則無法確保均有車位，價值自然折減，建議減少所有權價值 10%，僅存該地段價值之90% ，即以不固定車位計算，每個停車位應值567,000 元【計算式：900,000 ×70% ×90% ＝567,000 】，有鑑價報告書及黃光勳建築師（結構技師）事務所101 鑑定地006 號函在卷可參（見本院100 年度訴字第527 號卷第35頁以下、第87至90頁），本院認該等鑑定內容係綜合考量評估系爭不動產所處地段價值、建材、規劃後坪數空間、折舊，以及非固定車位之價值減損所得，從而，原告請求標的物所減少價金，自應依上開鑑定結果，較屬合理。
四、綜上所述，原告依民法第359 條第1 項前段，依物之瑕疵擔保責任，請求減少價金567,000 元部份，即有理由，應予准許；又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229 條第2 項定有明文，從而，原告併主張自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，亦有理由，爰併准許之；至於逾上開金額及利息之請求則為無理由，應予駁回。
陸、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。原告受敗訴判決部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 29 日
民事庭 法 官 張百見以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 29 日
書記官 黃詩傑