臺灣新竹地方法院民事判決 100年度重訴字第183號原 告 陳世英訴訟代理人 沈志成律師被 告 洪明朝
洪慶朝上列當事人間分割共有物事件，本院於民國101年5月3日辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新竹市○○段○○段○○○○號、地目建、面積三五二平方公尺，及新竹市○○段○○段三四八之一地號、地目建、面積八平方公尺之二筆土地，准予合併分割，其分割方式：如附圖一所示之Ｃ部分面積十六平方公尺、Ｉ部分面積六平方公尺、Ｊ部分面積四十六平方公尺、Ｋ部分面積二○六平方公尺，共計二七四平方公尺之土地，分歸原告取得；如附圖一所示Ｆ部分面積五十七平方公尺、Ｅ部分面積六平方公尺，共計六十三平方公尺之土地，分歸被告共同取得，並由其等依應有部分比例維持共有；如附圖一所示Ａ部分面積二平方公尺、Ｂ部分面積十六平方公尺、Ｄ部分面積五平方公尺，共計二十三平方公尺之土地，分歸兩造共同取得，並由其等依應有部分比例維持共有。
二、訴訟費用由原告負擔五分之四，餘由被告負擔。事實及理由
甲、程序方面本件被告二人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、坐落新竹市○○段○○段（下省略市○段○○段）348地號、地目建、面積352平方公尺及348之1地號、地目建、面積8平方公尺等2筆土地（面積共360平方公尺，以下合稱系爭2筆土地），為原告與被告等所共有，持分均為原告286/352、被告2人各3/32。兩造就系爭二筆土地並無不能分割之約定，依使用目的亦無不能分割之情形，因無法與被告達成分割協議，為增進土地利用價值，爰依民法第823條、第824條規定，請求予以判決合併後再分割系爭2筆土地。
二、又原告擬與相鄰同地段之數10筆土地所有權人合作開發土地。且因被告2人就如附圖一所示之Ｅ、Ｆ部分之土地上尚有新竹市○○段○○段252建號、門牌號碼新竹市○區○○街○○○號之房屋（下稱系爭房屋）存在，且被告二人堅持保留系爭房屋，故為使被告二人充分利用分割後所分得之土地，宜採如附圖一所示之乙案，即由被告二人分得如附圖一所示
Ｅ、Ｆ部分之土地，並維持共有關係，其餘土地由原告取得之方案，應係增進系爭二筆土地利用效益之最佳方法。又
348 之2地號土地係原告所有，雖不在本件訴請分割土地之範圍內，但因為系爭2筆土地本來就是袋地，本有通行權，所以348之2地號土地，於分割後，也會提供被告通行至道路使用。
三、倘為如附圖二所示之丙案，即348之1地號土地全部、348地號土地靠西方59平方公尺之土地分歸被告維持共有，而348地號土地靠東方293平方公尺之土地分歸原告所有之方案，則需要拆除系爭房屋。然被告並不同意拆屋，且因房子已老舊，並有部分屋頂坍塌，且為類似泥磚造土角屋，而非木造或鋼筋混泥土造之房屋，若移動房屋，會整個垮陷，所以無法移動，不符被告之期望。且如不移動的話，原告分得之土地上坐落有系爭房屋，原告擔心將來取得土地後無法對被告請求拆除房屋。故丙案應不符合兩造之期望。
四、爰聲明如主文第一項所示，並聲明訴訟費用由被告等負擔。
貳、被告二人則以：
一、按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條定有明文，其立法精神為促使房屋所有權人與土地所有權人為同一人，以增進土地利用等語。又按，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦定有明文，其立法意旨在減少共有人數等語。而該優先承買權不僅屬共有人間之權利義務關係，亦即於買受人即本件原告。若未通知優先承買權人而將不動產出售，登記予第三人時，優先承買權人可訴請塗銷買受人已登記之所有權，稱為物權性質，亦謂法定優先購買權。然依據原告第一次寄給被告洪明朝之存證信函中發現：
原告擬與訴外人林陳海訂約買賣時，才以存證信函通知被告洪明朝是否表示優先承買權，之前原告多次暗中分批買賣系爭二筆土地之持分時，為何自始沒有書面通知被告表示優先承買權？是否屢次故意侵害其等之優先承買權？本件原告購買系爭土地之持分時，並未書面通知他共有人即被告主張優先承買權，即違法到地政事務所為移轉登記，知法犯法，罪加一等。
二、原告明知被告二人有優先承買權，卻於民國100年5月20日接近中午時，雇用怪手2台、司機2名及山貓1台、司機1名、工人數名，先打壞牆壁堵住大門出入口，讓家人無法進出，後毀屋壞垣、斷水、斷電、斷瓦斯、斷網路。被告二人制止無效，親自到派出所報案，警方到現場制止，當警方離去後，仍執意強制拆屋破壞、惡劣至極，至晚間9點才停工，然後提起本件訴訟，造成屋主家人出入障礙、毀損人格尊嚴。請原告提出通知他共有人放棄優先承買權之證明文件、共有人放棄優先購買權之證明文件或切結書、買賣契約書、身分證影本、土地、建物所有權狀影本、代理人委任狀影本等資料，否則法院應駁回其聲請。請法官、書記官先審查原告土地所有權狀之法律有效性，否則萬一沒有土地所有權狀之法律有效性，分割案不成立，也不必開庭。
三、被告業已另行對原告提出確認優先承買權存在之訴，並訴請塗銷原告之所有權（本院101年度重訴字第10號），本案應待該件司法判決才能確定。
四、綜上，爰聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
叁、得心證之理由：
一、原告是否有效取得系爭土地之所有權？
（一）原告主張系爭二筆土地均由兩造所共有，應有部分比例均為原告286/352、被告二人各3/32等情，業據其提出土地登記第二類謄本、土地登記第一類謄本（見重訴字卷第5頁至第8頁、第22頁至第25頁）為證，自堪信為真實。
（二）被告雖辯稱原告取得土地時，未依土地法第104條及土地法第34條之1等規定，通知其等行使優先承買權，並取得其等放棄行使之證書，原告取得所有權應屬無效云云。惟查：
１. 按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文，而本條之優先承買權具有物權效力，得對抗承買之第三人，此有最高法院68年台上第3141號、66年台上字第1530號判例可資參照；惟該條規定適用之前提，乃主張優先購買權之人具有地上權人、典權人或承租人之身分，始足當之。然查，被告二人自61年10月5日因繼承而取得系爭二筆土地之應有部分所有權以來，均為系爭土地之共有人，而未曾有地上權或典權之設定，此觀上揭土地登記謄本自明。且被告二人於本訴及另案本院101年度重訴字第10號確認優先承買權存在事件中，均未能提出事證證明其等為系爭土地之租地建屋承租人，此經本院依職權調取該另案之卷宗核閱屬實。是被告二人就系爭二筆土地，顯無土地法第104條第1項所定優先承買權之存在。
２. 又按，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格
共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦定有明文。惟此項共有人之優先承買權僅具有債權效力，與前揭土地法第104條第1項所定之優先承買權不同，縱共有人於出賣土地應有部分時，未履行通知他共有人行使優先承買權之義務，他人已依法取得所有權時，共有人並不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，最高法院68年台上字第3141號、65年台上字第853號判例明揭此旨。查原告向各共有人分次購買系爭土地，並於96年8月間至97年4月間陸續完成應有部分之所有權移轉登記，而已取得系爭土地286/352之所有權，此觀上揭土地登記謄本自明。是縱然被告所辯系爭二筆土地之共有人於出賣應有部分時，有未依土地法第34條之1第4項規定通知他共有人優先承買等情為真，依上揭法條及判例意旨，被告亦不得主張該買賣無效而主張塗銷原告依法所為之所有權移轉登記。易言之，無論系爭二筆土地之共有人於出賣應有部分時有無通知被告優先承買，皆不影響原告取得物權之有效性。是被告請求本院調查各共有人出賣應有部分時之買賣契約書、及調查有無共有人放棄優先購買權之證明文件或切結書等情，核與本案結果不生影響，尚無調查之必要。
３. 綜上，原告前向前手購買系爭土地之應有部分，並已辦畢
所有權移轉登記，原告主張其就系爭二筆土地均為共有人等情，應屬有據，被告辯稱原告取得之所有權無效云云，與事實不符，顯有誤會；而被告主張行使優先承買權，請求向原告買回系爭土地應有部分所有權，於法亦有未合。至被告所稱另行向本院提起之101年度重訴字第10號確認優先承買權存在事件，業於101年3月9日判決原告之訴駁回在案，而與本判決為相同之認定，此經本院依職權調閱該事件案卷查核屬實，附此敘明。
二、系爭土地應如何分割為適當？
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告為系爭土地之共有人之一，已如前述，而系爭土地，依其使用目的並無不能分割情形，而共有人間就系爭土地未有不分割之協議，則共有人間既就分割方法無法達成協議，原告訴請裁判分割共有物，於法自屬有據，應予准許。
（二）次按，分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第2項、第5項分別定有明文。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。
（三）經查，系爭二筆土地均為建地，且屬相鄰，若進行各筆土地之單獨分割，各共有人所分得之土地將有面積較小且零碎散置之情形，不利於共有人之使用開發，亦與經濟效益不符，基於上開說明及民法第824條增訂第5項、第6項合併分割規定之精神，再參酌原告亦主張為合併分割，本院認系爭二筆土地之分割應採合併分割之方式，俾更合乎共有土地之利用效益，並符合系爭二筆土地之應有部分均占4/5以上之原告之意願，且此亦無礙被告之權益，是本件自應依原告請求准予合併分割。
（四）次查，系爭二筆土地位於新竹市○區○○街與大同路之間，土地上如附圖一所示Ｅ、Ｆ部分，有土石造老房一間，為一樓房屋，現由被告洪慶朝之兒子居住使用，其餘均為整地後之平地等情，業據本院於101年1月13日會同地政人員及原告訴訟代理人勘驗現場（被告經合法通知未到），並囑託新竹市地政事務所派員測量屬實，此有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑。
（五）經本院考量系爭二筆土地現有之使用狀況與整體使用情形，並兼顧兩造分割土地後之預期利用目的，本院基於下列考量，認應採取如主文第1項即附圖一所示之乙案之分割方式。茲分述如下：
１. 就系爭二筆土地合併觀之，土地之左、右兩側皆鄰近道路
，即一側鄰大同路、一側鄰北門街，是倘以與道路平行之方式為切割，而由兩造分別取得一邊之土地（即如附圖二所示之丙案），就經濟利益而言，對兩造均屬有利之分割方案。惟因系爭房屋之坐落位置在於系爭土地之近中央位置，且因原告所有之應有部分遠高於被告二人應有部分之總合，如依此分割方案，無論原告分得左邊或右邊之鄰路土地，勢必會分得本件房屋所坐落之土地，而阻礙原告對土地之開發使用，且有礙被告對系爭房屋之使用；且系爭房屋因建材及老舊之故，無法為搬遷之施工，此經原告陳明在卷。是倘採此分割方案，除無法滿足被告二人繼續保留系爭房屋之期望外，原告亦擔心衍生後續需另訴請求被告拆屋還地之困擾，且有結果不確定之風險，而不欲為此方案。是本院審酌共有土地之分割除考量經濟效益外，共有人之意願及利益亦極為重要，在並非別無其他分割方式之情形下，本院認如附圖二所示丙案之分割方案尚與共有人意願及利益未符，尚不足採。
２. 再者，本件原告陳稱於分割後，將與附近土地共同開發，
而被告二人則希望保有坐落於其上之系爭房屋。本院審酌如將系爭房屋坐落之土地部分分歸被告取得，則原告將分得系爭二筆土地之左右側兩塊土地，即如附圖一所示之乙案，如此雖造成原告分得之土地分割成兩塊不相鄰且面積較小之土地，且需保留通路供被告系爭房屋出入通行至道路，而較為減損原告分得土地之經濟價值。然以原告將與附近土地共同開發之使用方式而言，原告取得兩側均鄰路之土地尚未有不利，所保留通路亦可供兩造共同通行使用，且最能符合被告欲保留系爭房屋之期望，原告並表示同意此一分割方案，且表明原告所有，非本件請求分割範圍之同小段348之2號土地，未來亦同意供被告作為由系爭房屋通行至道路之用，而無礙被告對系爭房屋或將來取得房屋坐落土地之使用，是如附圖一所示乙案應為符合當事人意願及利益之分割方案，而屬可採。
３. 綜上，在考量被告欲保留系爭房屋之期望，並兼衡土地完
整性、土地利用方式、經濟價值、通行方式等實際情形，認原告所主張如附圖一所示乙案之分割方案，即被告二人取得如附圖一所示Ｅ、Ｆ部分之土地，並按各1/2之應有部分維持共有；原告分得土地左右兩側之兩塊土地，即如附圖一所示Ｃ、Ｉ、Ｊ、Ｋ部分之土地；而附圖一所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分之土地，則留供兩造通行使用，而由兩造按原應有部分比例，即原告286/352，被告2人各3/32之應有部分比例，維持共有，此等分割方案，既能達成兩造使用土地之期待，又不致過度減損系爭二筆土地合併分割後之經濟價值，且亦慮及系爭二筆土地上各共有人分得土地之對外通路問題，兼顧當事人雙方之意願、房屋之保存、各共有人利益之衡平及系爭土地之整體經濟效益，應屬妥適，是本院認以原告主張之如附圖一所示乙案之分割方案為可採。
三、末按，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受利益，並參酌其應有部分之比例，命全體共有人依如主文第二項所示之比例，分擔訴訟費用。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。
中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
民事第二庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 5 月 24 日
書記官 李勻淨