臺灣新竹地方法院民事判決 100年度重訴字第108號原 告 吳雨圭訴訟代理人 魏早炳律師
魏翠亭律師陳恩民律師上 一人複 代理人 洪坤宏律師
范森榮被 告 吳雨金訴訟代理人 曾肇昌律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100年9月23日辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之不動產，應予變價分割，並就賣得價金，按兩造各二分之一之比例，予以分配。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
（一）如附表及附件複丈成果圖所示之新竹市○○段○○段○○○○號、5-10地號土地及其上4 建號即門牌號碼新竹市○○路○○號建物（下稱「系爭不動產」，土地、房屋分別稱「系爭土地」、「系爭房屋」），為兩造所共有，應有部分各二分之一。按共有人依法得隨時請求分割共有物，而系爭不動產並無不能分割之情形，兩造亦無不為分割之約定，前經協議，未能達成分割共識，爰依法訴請法院裁判分割，以利管理使用。由於原告多年前即在被告同意下，按月提付新臺幣（下同）15萬元作為兩造父親之生活費用，並使用系爭房屋1 、2 樓開設醫療診所迄今，而被告退休後即住居於系爭房屋3 、4 樓，為充分有效利用系爭不動產，並顧及雙方利益，願由原告分得系爭房屋1 、2 樓；由被告取得系爭房屋3 、4 樓，再由原告依鑑定結果補償被告差價，系爭土地則仍維持共有。
（二）又系爭不動產地形前寬後窄，如依被告所提，以店面之中心線為基準，垂直平分各樓層房地之分割方案，則兩造分得之房屋面寬各僅4 公尺，再扣除分割後需另築造磚牆及樓梯之空間，使用寬度將僅餘2 公尺多，且房屋後段更形狹窄，不僅無法發揮最大使用效益，亦將嚴重減損系爭不動產之經濟效益及價值，實非合理妥適之分割方式。另系爭土地西南側有一狹長型之土地無法使用，分給任一造均有不公。至被告所稱原告分得1 樓店面，除須補足差價外，尚須給付20年租金共3,600 萬元之分割方法，並非合理，顯不適當。倘原物分割有窒礙難行之處，原告亦接受以變價分割之方式公平分割。
（三）爰聲明：兩造共有之系爭不動產連同系爭房屋第四層增建應予分割，以原物分配予兩造。
貳、被告則以：
（一）系爭不動產位居新竹市之商業鬧區，係兩造先父購置贈與而登記於兩造名下。先前兩造之父將系爭房屋之1 樓店面出租時，即有每月20餘萬元之租金收入。現被告居住使用系爭房屋之2 、3 、4 樓；原告則自民國86年起每月支付
15 萬 元之租金與兩造之父，將1 樓作為診所使用。原告主張其現使用系爭房屋之1 、2 樓，並非真實，另原告欲分得1 樓店面及2 樓，乃出於一己之私，有欠公平。為求公平分割系爭不動產，應採將系爭不動產從中一分為二之分割方式，使各自分得之不動產經濟價值相當。若原告無法接受垂直從中二分之方案，亦可採行將2 、3 、4 樓分由被告取得、1 樓分歸原告，再由原告給付差價，並按1樓店面每月15萬元之標準，一次補足20年租金3,600 萬元
(15×12×20 ＝3,600）之方式而為分割。若原物分割之方案均不適合，被告亦同意採行變價分割之方案。
（二）並聲明：駁回原告之訴。
叁、本件原告主張兩造共有之系爭不動產應採原告分得1、2樓；
被告分得3、4樓之方式分割，並補足差價，為被告所反對，並以前詞置辯。則本件兩造之爭點，即在於系爭不動產應如何分割？茲論述如下：
（一）按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張系爭不動產為兩造所共有，應有部分各2分之1，且無不得分割之約定，惟兩造無法達成分割協議等情，業據原告提出系爭土地、房屋之登記謄本、房屋稅單、律師函等為證（參本院卷第10頁至第14頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。揆諸前開規定，原告提起本件訴訟請求分割共有物，於法有據，應予准許。
（二）又按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：（一）以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。（二）原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」第824 條第1 項、第2 項定有明文。再按，分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。（最高法院87年度台上字第1402號裁判參照）
（三）查系爭不動產坐落於新竹市○○○段，臨接中正路，位於東門圓環旁，離新竹火車站約3 、400 公尺，商業繁榮，店家林立，現況1 樓供原告經營診所使用，2 、3 樓及4樓增建部分均從1 樓店面旁之樓梯進出，由被告居住使用，此經本院勘驗現場明確，並製有勘驗筆錄在卷可稽（參本院卷第34頁）。而系爭建物之單層面積第1 層為141 平方公尺（含增建約21.06 平方公尺）、第2 、3 層面積各為136 平方公尺（各含增建面積17平方公尺、35.14 平方公尺）、第4 層增建部分則為100 平方公尺、棚架33平方公尺，其情形詳如附件複丈成果圖所載。而系爭5-10地號土地臨接新竹市○○路，地形方整，面積33平方公尺；5-
4 地號土地臨接5-10地號、8 地號土地，臨接8 地號土地處內縮，西南側有一狹長形之突出，地形不方整，面積為
118 平方公尺。整體而言，系爭土地前寬後窄，地形類似階梯，並非方正，面積合計151 平方公尺，此有地籍圖謄本、土地登記謄本（參卷宗第9 頁至第11頁）、新竹市地政事務所100 年6 月20日新地測字第1000004721號函所附如附件所示之複丈成果圖在卷可查（參卷宗第37頁至第38頁）。故決定系爭不動產之分割方案，當參考系爭不動產之各項條件，以保持位在商業鬧區之系爭不動產最佳收益狀態，並公平、徹底解決兩造紛爭為優先考量。
（四）本件採行原物分割顯有困難：
１、被告主張之垂直二分方式，並非妥適：⑴系爭土地合計之面積共有151 平方公尺，若連同系爭建物
由垂直方向一分為二，兩造各分得之土地僅75.5平方公尺，且各自之地形均非方整；建物部分則係由原先完整之建物，切分為二，均須各自整修，方能利用。以土地而言，從中均分後之土地，各自臨新竹市○○路處雖尚有4 公尺左右之面寬，惟越往基地內部，則因地形之不方整，最窄處僅約3 公尺、1.5 公尺，若再加建隔戶牆壁及樓梯、留設法定空地，則各分得土地之人所得建築使用之土地面積，更形狹小，最窄處可能連迴旋均有困難。而以建物論，則須考慮一分為二之後，建物是否尚堪獨立使用，有無整修須費過鉅之情形。以此觀察，系爭建物若經從中一分為二，除須建築1 至4 樓之隔戶牆外，勢必有一方須重新修造1 至4 樓之樓梯，花費恐非小數；而另一方雖有樓梯可供通行1 至4 樓，但扣除樓梯寬度後，可供使用之寬度，最窄處應僅2 公尺餘，亦難符經濟效益。
⑵此外，本件分割後之建物倘須拆除重建，土地臨路之面寬
為4 公尺，得否順利申請建築許可，並非無疑，經本院向新竹市政府函查，該府函稱：系爭土地之土地使用分區為第二商業區，分割後土地臨接寬度須符合新竹市畸零地使用規則第3 條所定之最小寬度4.5 公尺。面積狹小之基地，非經補足所缺寬度、深度，並經整理，均不得建築，但經新竹市政府查勘認為基地周圍情形確實無法補足或整理，且可建築使用，始可申請建築使用等情明確，此有新竹市政府100 年8 月12日府工建字第1000087159號函在卷可按（參本院卷第62頁），故系爭不動產若採垂直方割之方式，日後欲改建建物，將會面臨臨路寬度不足之問題，是否得順利取得建築許可，尚待主管機關實地勘查，始得知悉。
⑶坐落新竹市中心商業鬧區之系爭不動產，若因垂直分割為
二，導致各自分得之土地成為不方整、最窄處難以利用之畸零地，得否建築尚須待主管機關之查勘始能定案，並不相宜。若主管機關屆時無法同意改建，系爭土地分割後豈非喪失原有之價值？而原本完整之建物經分割為二後，已無法獨立使用，在花費鉅資重新隔戶、修造樓梯後，空間狹小，最窄處恐難以迴旋，亦非系爭不動產之最佳收益狀況。基上，本院認垂直將系爭不動產從中一分為二之方案，窒礙難行，無從採用。
２、分層分割建物，亦有困難：⑴系爭不動產若採取土地仍維持共有，僅將系爭建物分層分
割，並相互找補差價之方式進行原物分割，以土地而言，因土地未能解消共有關係，兩造之紛爭未能徹底解決，日後可能再因共有關係而再起扞格，並非妥適。而以建物論，兩造分取各樓層，建物將形成上、下層之相鄰關係，就相通管路等之維修問題，兩造或日後轉手取得建物之人，可能再生齟齬，亦非適當。參照建物登記謄本記載，系爭建物於53年1 月13日辦理總登記，建築完成至今至少已有47年之久，修繕或重新改建勢屬必然，若本次採取分層取得之原物分割方式，則土地之共有關係、建物之相鄰關係都可能使系爭不動產之整修、重建困難重重，對系爭不動產之經濟效益恐生減損。
⑵再就兩造主張之分層原物分割方案而論，本件原告主張由
其分得第1 、2 層建物，由被告取得第3 、4 層建物，再補足差價；被告則主張由原告分得第1 層，由被告分得第
2 至4 層建物，原告除補足差價外，尚須給付20年租金3,
600 萬元，兩造就如何分層取得岐異甚大，對第1 層店面之價值認知亦相去甚遠。而原告主張之原物分割方式，將使分得第3 、4 層建物之人無獨立出入門戶，且1 、2 層與3 、4 層之價差甚大，如此分配，縱補足價差，仍會使他方心生不平，顯非適當。至於被告主張之分層原物分割方案，雖第2 至4 層建物有獨立出入門戶，但仍有前述土地共有關係、建物相鄰關係之重大困難，且補足差價後，顯無再給付分得第2 層至第4 層建物之人20年租金之問題，故被告主張之分層原物分割方案，並非合理，亦無從採用。基上，在兩造對於各層之價值認知相去甚鉅之情形下，若採建物分層原物分割之方式分割系爭不動產，日後將再起爭執，並不符合兩造之利益，且恐減損系爭不動產之價值，顯具有相當之困難，自無從遽採為分割方法。
（五）本件宜採變價分割方式，確保系爭不動產之經濟價值，而維護分配之公平：
如前所述，依系爭不動產之面積、形狀、使用狀況及兩造共有情形，本院認不論採行垂直式之一分為二，或僅就建物分層取得，土地仍維持共有之原物分割方式，均有事實上之困難，且有減損系爭不動產經濟效益之虞，均未盡妥適，而採取變價分割，相形公平，且能避免原物分割所產生之問題而均為兩造接受。為確保系爭不動產最大經濟效益之發揮，並維護分割之公平性，本院認系爭不動產之分割，以變價後分配價金之方式為宜。爰為如主文所示變價分割之裁判。
肆、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告之起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件分割共有物之訴訟費用，應參酌兩造於分割後所得之利益及兩造就系爭土地各自享有之應有部分之比例等一切情事，由兩造按應有部分比例，各自分擔2分之1較為公允。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之證據及攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
書記官 蕭宛琴┌─────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（土地）： 100年度重訴字第108號 │├──┬────────────────────────┬─┬────────────┬──────┬───────┤│編號│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ │ ││ ├───┬────┬────┬────┬─────┤ ├──┬──┬──────┤權 利 範 圍 │備 考 ││ │縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │地 號│目│公頃│公畝│平 方 公 尺 │ │ │├──┼───┼────┼────┼────┼─────┼─┼──┼──┼──────┼──────┼───────┤│１ │新竹市│ │ 東門 │ 二 │ 5-4 │建│ │ │ 118 │全部 │兩造應有部分 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │各二分之一 │├──┼───┼────┼────┼────┼─────┼─┼──┼──┼──────┼──────┼───────┤│２ │新竹市│ │ 東門 │ 二 │ 5-10 │建│ │ │ 33 │全部 │兩造應有部分 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │各二分之一 │└──┴───┴────┴────┴────┴─────┴─┴──┴──┴──────┴──────┴───────┘┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰ 100年度重訴字第108號 │├──┬──┬────┬────┬────┬───────────────────────────┬────────────┬───┬───┤│ │ │ │ │建築式樣│ 建 物 面 積 （單位：平方公尺） │ 附屬建物單位：平方公尺 │ │ ││ │ │ │ │ ├───┬───┬───┬───┬─────┬─────┼────┬───┬───┤權 利│ ││ │ │ │ │主要建築│主建物│主建物│主建物│主建物│主建物 │ 合 │ 主要建 │ 面 │ 面 │ │ ││編號│建號│建物門牌│基地坐落│ │層 及│層 及│層 及│層 及│層 及 │ │ │ │ 積 │ │備 考││ │ │ │ │材 料 及│面 積│面 積│面 積│面 積│面 積 │ │ 築材料 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 單 │範 圍│ ││ │ │ │ │房屋層數│ │ │ │ │ │ 計 │ 及用途 │ 積 │ 位 │ │ │├──┼──┼────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼─────┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┤│１ │4 │中正路 │東門段二│磚造，3 │一層：│二層：│三層：│騎樓：│ │ 340.74 │ 第1層至│如附件│平方公│全 部│兩造應││ │ │55號 │小段5-4 │層 │90.71 │119.94│100.86│29.23 │ │ │ 第3層磚│複丈成│尺 │ │有部分││ │ │ │、5-10地│ │ │ │ │ │ │ │ 造、第4│果圖所│ │ │各二分││ │ │ │號 │ │ │ │ │ │ │ │ 層鐵皮 │示 │ │ │之一 │├──┴──┴────┴────┴────┴───┴───┴───┴───┴─────┴─────┴────┴───┴───┴───┴───┤│ │└─────────────────────────────────────────────────────────────────────┘