臺灣新竹地方法院民事簡易判決 101年度竹簡字第147號原 告 楊榮
黃寶玉上二人共同訴訟代理人 洪大明律師複 代理人 蘇李虎被 告 葉國定即葉家榳訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101年10月11日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬伍仟捌佰零陸元，及自民國一○一年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如以新臺幣玖佰柒拾壹萬柒仟貳佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明原係請求「一、被告應將如附表所示之房屋返還原告；二、被告應給付原告新臺幣（下同）
404 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；三、訴訟費用由被告負擔；四、願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於民國101年9月20日及同年月29 日，先後具狀將上開聲明第二項金額變更為3,791,724元及3,865,806 元。經核，原告所為訴之變更，其請求之基礎事實同一，且僅屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又被告對前開訴之變更行為，均無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、緣被告分別於93年1月15日及99年7月15日，向原告承租如附表所示之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自 93年4月15日起至103年4月14日止，被告除須給付押租金60萬元外，並須於每月15日前按月支付租金18萬元，如有短欠租金達二個月，經催告未付時，原告即得終止租約，兩造並簽有不動產租賃合約書（下稱系爭租賃合約）為憑。詎料，被告自95年起即陸續積欠租金達百餘萬元，經原告於101年1月18日發函催告後仍未給付，原告乃於101年3 月2日再次發函通知終止租約，並於同月15日送達被告，是本件租賃期間應於送達當日即告終止，被告依約應於租約終止之日遷出，並將系爭房屋返還予原告，惟迭經催討，均未獲置理，為此，爰依系爭租賃合約第13 條及民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋。
二、又系爭租賃合約自93年4 月15日開始，算至被告收受原告寄發之終止信函即101年3 月15日止，租期共有95個月又1日，是被告應支付原告此段期間之租金合計為17,105,806元【計算式：（180,000元×95月）＋（180,000元×1/31月）≒17,105,806元，元以下四捨五入，下同】，惟被告於契約終止即101年3月15日前，卻僅支付其中之1,574 萬元，尚不足1,365,806元，其後雖再支付50萬元，然仍積欠租金865,806元未償還，原告自得請求被告給付之。此外，兩造間之租賃契約係因被告違約始告終止，被告自應按依系爭租賃合約第14條約定，另行支付違約金300 萬元予原告。從而，原告得請求被告返還之租金及違約金，共計應為3,865,806 元。為此聲明：（一）被告應將如附表所示之房屋返還原告；（二）被告應給付原告3,865,806 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；（三）訴訟費用由被告負擔；(四)願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯原告未於催告繳款及通知終止租約之信函中具體載明欠繳數額，故本件應不生契約終止之效力云云，惟查，原告於101年1月18日發函催告時，被告所積欠之租金總額已達100餘萬元，以每月租金18萬元計算，即已積欠逾7個月；而被告既為系爭房屋之承租人，對於自身欠繳數額應知之甚明，何況其已於綜合答辯狀中承認當時共欠租金1,365,806 元，足見原告之催告程序合法有效，被告上開所辯不足採信。
（二）被告雖又辯稱本件應以押租金60萬元扣抵其所積欠之租金，故被告實際積欠之租金應僅有265,806 元云云，惟原告否認之，蓋因被告迄今仍未返還租賃之房屋，則系爭房屋是否受有損害，尚未可知，豈有全數用以扣抵之理？況且，依據系爭租賃合約第3 條約定，兩造係以承租人未違約作為退還押租金之條件，如有違反契約約定之情形，則應由承租人沒收押租金，其性質應屬懲罰性違約金。而本件被告違約情事已甚明確，原告自得依約予以沒收，是被告主張以押租金扣抵所欠租金一節，於法尚有未合，要無足採。
（三）被告末辯稱原告請求之違約金數額過高，應予酌減云云，然查，被告於原告101年4月23日提起本件訴訟後，即未再支付任何金錢予原告，倘以每月18萬元計算，迄今7 個月，則原告之損失已達百餘萬元。再者，系爭房屋共有43間房間可供被告轉租，若以每間租金8,000 元計算，則被告每月之租金收入即可達344,000元，7 個月則有2,408,000元，是被告以原告所有之房屋出租他人，不法收取數百萬元租金，坐擁暴利，足證原告請求被告支付合約約定之違約金300萬元，並無過高之情事，毋須酌減。
貳、被告則以：
一、按出租人於終止租約時，依法應先定期催告，嗣再以意思表示為之。惟原告於101年1月18日以新竹英明街郵局第53號存證信函進行催告時，並未敘明當時被告所積欠之租金數額，僅略稱：「…迄今已積欠租金多月，屢催均未置理…。」等語；且因原告一向係自93年4月1日開始計算租金，與系爭租賃合約及被告之計算方式迥異，更使被告無所適從，故原告之上開信函應不生催告效力，即未合法終止系爭租賃合約甚明。
二、退步言之，縱認系爭租賃合約業經原告合法終止，惟以原告主張被告於是時尚積欠之租金數額1,365,806 元，扣除被告事後另支付之50萬元後，應再扣抵被告於契約簽訂時所交付之押租金60 萬元，則被告須再給付之租金應僅有265,806元，而非原告主張之865,806 元。至原告雖主張系爭租賃合約之押租金，係屬懲罰性違約金性質，原告得依約沒收，不應扣抵云云，惟查，兩造就本件租賃契約押租金部分所為之約定，與一般押租金性質不符，應仍以一般押租金性質定之，亦即系爭押租金應僅係用來擔保租金之給付，而應准予扣抵，始為正確。
三、又本件租金為每月18萬元，被告自93年起至101年3月止，已履約近8 年期間，縱因大環境因素致有積欠租金之情事發生，惟被告實際交付之租金已達1,624 萬元，是審酌原告於終止本件合約時，被告欠付之租金金額非高、情節非重；且原告於本件爭執中竟二次散發傳單，煽動承租戶勿再繳交房租予被告，致伊陷於無法收取租金之困境；參以原告並未收棄契約終止後所享有之不當得利請求權，足認系爭租賃合約所約定之違約金300 萬元，即屬過高，應酌減數額至二個月之租金即36萬元，始為允當，原告逾此部分之請求，即屬無理，應予駁回。
四、綜上，原告提起本件訴訟為無理由，應予駁回，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。
叁、兩造不爭執之事實：
一、被告分別於93年1月15日及99年7月15日向原告等承租系爭房屋，約定租賃期間自93年4月15日起至103年4月14日止，押租金60萬元，被告須於每月15日前按月支付租金18萬元，如有短欠租金達二個月，經催告未付時，原告即得終止租約。
二、被告自95年起即陸續積欠租金，經原告於101年1月18日發函催告給付租金，被告收受該信函後仍未完全給付，原告復於
101 年3月2日再次發函通知被告終止兩造間之租賃契約，上開終止契約之意思表示並於同年月15日送達被告。
三、被告於原告主張終止契約時尚積欠租金1,365,806元，惟被告於原告主張終止之意思表示後已支付50萬元，尚欠租金865,806元 。
肆、兩造爭點：
一、系爭租賃合約是否業經原告於101年3月15日合法終止？原告請求被告返還系爭房屋，並請求被告支付租金865,806元，有無理由？
二、原告請求被告賠償違約金300萬元是否過高，應予酌減？
伍、得心證之理由：
一、系爭租賃合約是否業經原告於101年3月15日合法終止？原告請求被告返還系爭房屋，並請求被告支付租金865,806元，有無理由？
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段及第455 條前段分別定有明文。次按，兩造簽訂之系爭租賃合約第11條第4 項前段亦規定：「留置權：乙方（即被告）如有短欠租金二個月，經甲方定期催告而遲延未付時，視為乙方違約，甲方（即原告）得終止契約。」、第13條前段：「租賃標的物之返還：乙方應於租賃期滿之日或終止租約之日遷出，並將租賃標的物按自然耗損條件許可之狀況返還甲方。」。又苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，亦難謂不發生催告之效力（最高法院98年度台上字第335號判決意旨參照）。
（二）查原告主張之事實，業據其提出系爭租賃合約、建物登記謄本、101年1月18日及101年3月2日新竹英明街郵局第53、144號存證信函暨掛號郵件收件回執等件（見卷第9-83、102頁）為證，被告對於確有積欠租金之事實亦不爭執，僅辯稱：原告之催告不生效力，並未合法終止契約云云。經查，觀之原告於101年1月18日寄發予被告之催繳信函內容所示，其上記載：「…惟葉家榳並未依約履行支付租金之義務，迄今已積欠租金多月，屢催均未置理，…請於函到七日內，支付已積欠之全部租金，逾期本人等即終止租約…。」等語，有新竹英明街郵局第53號存證信函（見卷第80-81頁）在卷可稽，即已定期催告被告支付欠租，且所定催告期限相當，依據上開說明，縱未具體敘明被告之欠租數額，惟在被告應付之租額範圍內，自已生催告之效力。且查，被告於原告終止兩造間之租賃契約時，尚積欠1,365,806元租金未付，此為被告所不爭執（見卷第304頁），則其遲付之租金總額顯達二個月以上租額，縱使扣除押租金60萬元，亦已逾二個月以上租額，應認在此數額內，已發生合法催告之效力。又被告於經原告定期催告後仍未足額清償，並於101年3月15日收受原告為終止租約之存證信函通知，此亦為被告所不爭執（見本院101年9月20日言詞辯論筆錄），故系爭租賃合約業經原告於101年3月15日合法終止之事實，堪予認定。原告自得本於兩造簽訂之合約內容及民法租賃契約法律關係，請求被告遷讓交還系爭房屋，並給付積欠之租金。
（三）至關於原告請求被告償還之租金865,806 元部分，被告雖不否認其於契約終止時，仍積欠1,365,806 元租金未付，且事後僅償還其中之50萬元，惟仍以本件應再扣除被告所交付之押租金60 萬元，故被告所積欠之租金數額應僅有265,806元云云置辯。惟按，於一般房屋租賃契約中，押租金約定係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。然查，觀諸兩造簽訂之系爭租賃合約第3條第2項約定：「乙方（即被告）於簽訂本契約後三日內，電匯新台幣陸拾萬元至甲方（即原告）前開帳戶內，作為押租保證金，於本契約終止或期滿，乙方未違約之情況下，由甲方無息退還乙方。」、第14條亦載明：「違約處理：雙方均應遵守本契約各條款之規定，乙方如違約除押租保證金由甲方沒收外…。」等語，有系爭租賃合約（見卷第9-19頁）附卷可佐，可知該押租金係約定於契約終止或期滿，且被告未違約之情況下，原告應無息返還，否則倘若被告有短欠租金遲延未付等違約情事，即應予以沒收，毋須扣抵，亦毋庸返還，顯與上開一般租賃契約所稱之押租金，應用以抵充欠租或其他債務之情形迥異，易言之，兩造所約定之押租金，核其內容除具有一般押租金之目的及性質外，於承租人違反契約內容時，則具有違約金性質，而非僅屬一般租賃契約所稱之押租金。準此，系爭租賃合約既係因被告違約遲付租金，經原告合法催告後而告終止，則原告本於兩造間所為之上開約定，將押租金視為違約金予以沒收，於法即無不合，被告抗辯本件押租金應用以抵充欠租云云，尚無足採。
（四）從而，原告請求被告返還系爭房屋，並請求被告支付租金865,806元【計算式：1,365,806元－50萬元＝865,806元】，為有理由，應予准許。
二、原告請求被告賠償違約金300萬元是否過高，應予酌減？
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250、252條分別規定甚明。而衡酌違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院
49 年度台上字第807號判例要旨供參）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年度台上字第
19 號判例足資參照）。
（二）經查，本件兩造所簽訂之系爭租賃合約第14條約定：「違約處理：雙方均應遵守本契約各條款之規定，乙方（即被告）如違約除押租保證金由甲方（即原告）沒收外，另應給付甲方新台幣三百萬元之違約金，且甲方得終止租約，如甲方違約不租，應給付乙方新台幣三百萬元違約金。」等語，有系爭租賃合約（見卷第16頁）附卷可憑，而該條文所稱之押租金雖名為押租金，實具有違約金性質，業經本院析述如前，此觀之系爭契約將押租金之沒收與違約金之約定同規定於違約處理條文中亦可知。是於審酌本件違約金額是否過高時，本應就兩造約定之違約金及押租金數額併為考量，始符公平情理。是本院審酌系爭租賃合約租期自93年4月15日起至103年4月14日止，為期10年，被告於101年3月15日契約終止時，已履約逾七年期間，原告受有此段期間之租金利益，並考量原告因被告違約，致七個月期間無法出租，倘以本件租金每期18萬元計算，原告約受有126萬元【計算式：18萬元×7月＝126萬元】之租金損失；佐以系爭租賃合約所出租之房屋為（商務）套房出租使用，被告係承租系爭房屋以經營套房出租，及被告於違約期間仍可獲取之利益，以及兩造於訂約當時約定數額300萬元之違約金，應已就各方因素加以審酌始為此約定，及原告因契約終止所造成之不便及其他社會經濟情況等一切情狀，認原告請求之違約金300萬元，尚屬過高，應予酌減至150萬元為適當。是於扣除原告已沒收之押租金即違約金60萬元後，原告得再請求被告賠償之違約金應為90萬元。
三、綜上，原告請求被告應將系爭房屋返還予原告，及請求被告給付積欠之租金及違約金共1,765,806元【計算式：865,806元＋90萬元＝1,765,806元】，及自起訴狀繕本送達翌日（即101年5月19日）起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，即屬有理，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請，已因訴被駁回而失其附麗，均無從准許，應併予駁回。
陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 1 日
新竹簡易庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 1 日
書記官 李勻淨附表：
┌───┬─────────────┐│項 次│ 門 牌 號 碼 │├───┼─────────────┤│ 1 │新竹市○○路○○○號3樓 │├───┼─────────────┤│ 2 │新竹市○○路○○○號4樓之1 │├───┼─────────────┤│ 3 │新竹市○○路○○○號4樓之2 │├───┼─────────────┤│ 4 │新竹市○○路○○○號4樓之3 │├───┼─────────────┤│ 5 │新竹市○○路○○○號4樓之4 │├───┼─────────────┤│ 6 │新竹市○○路○○○號4樓之5 │├───┼─────────────┤│ 7 │新竹市○○路○○○號4樓之7 │├───┼─────────────┤│ 8 │新竹市○○路○○○號4樓之8 │├───┼─────────────┤│ 9 │新竹市○○路○○○號4樓之9 │├───┼─────────────┤│ 10 │新竹市○○路○○○號5樓之1 │├───┼─────────────┤│ 11 │新竹市○○路○○○號5樓之2 │├───┼─────────────┤│ 12 │新竹市○○路○○○號5樓之3 │├───┼─────────────┤│ 13 │新竹市○○路○○○號5樓之4 │├───┼─────────────┤│ 14 │新竹市○○路○○○號5樓之5 │├───┼─────────────┤│ 15 │新竹市○○路○○○號5樓之7 │├───┼─────────────┤│ 16 │新竹市○○路○○○號5樓之8 │├───┼─────────────┤│ 17 │新竹市○○路○○○號5樓之9 │├───┼─────────────┤│ 18 │新竹市○○路○○○號6樓1室 │├───┼─────────────┤│ 19 │新竹市○○路○○○號6樓2室 │├───┼─────────────┤│ 20 │新竹市○○路○○○號6樓3室 │├───┼─────────────┤│ 21 │新竹市○○路○○○號6樓4室 │├───┼─────────────┤│ 22 │新竹市○○路○○○號6樓之5 │├───┼─────────────┤│ 23 │新竹市○○路○○○號6樓7室 │├───┼─────────────┤│ 24 │新竹市○○路○○○號6樓8室 │├───┼─────────────┤│ 25 │新竹市○○路○○○號6樓9室 │├───┼─────────────┤│ 26 │新竹市○○路○○○號7樓之1 │├───┼─────────────┤│ 27 │新竹市○○路○○○號7樓之2 │├───┼─────────────┤│ 28 │新竹市○○路○○○號7樓之3 │├───┼─────────────┤│ 29 │新竹市○○路○○○號7樓之4 │├───┼─────────────┤│ 30 │新竹市○○路○○○號7樓之5 │├───┼─────────────┤│ 31 │新竹市○○路○○○號7樓之7 │├───┼─────────────┤│ 32 │新竹市○○路○○○號7樓8室 │├───┼─────────────┤│ 33 │新竹市○○路○○○號7樓之9 │├───┼─────────────┤│ 34 │新竹市○○路○○○號8樓之1 │├───┼─────────────┤│ 35 │新竹市○○路○○○號8樓之2 │├───┼─────────────┤│ 36 │新竹市○○路○○○號8樓之3 │├───┼─────────────┤│ 37 │新竹市○○路○○○號8樓之4 │├───┼─────────────┤│ 38 │新竹市○○路○○○號8樓之5 │├───┼─────────────┤│ 39 │新竹市○○路○○○號8樓之7 │├───┼─────────────┤│ 40 │新竹市○○路○○○號8樓之8 │├───┼─────────────┤│ 41 │新竹市○○路○○○號8樓之9 │├───┼─────────────┤│ 42 │新竹市○○路○○○號9樓 │├───┼─────────────┤│ 43 │新竹市○○路○○○號10樓 │└───┴─────────────┘