臺灣新竹地方法院民事簡易判決 101年度竹簡字第122號原 告 龍庭大樓公寓大廈管理委員會法定代理人 林思銘訴訟代理人 黃桂香被 告 楊素娥訴訟代理人 倪國霖上列當事人間給付管理費事件，本院於民國101年8月10日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬玖仟零貳元，及如附表所示每期欠繳金額，各自附表所示每期利息起算日起，均至清償日止，按年息百分之十八計算之利息。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達，不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款規定甚明。本件原告聲請對被告核發支付命令時，原聲明被告應給付新臺幣（下同）305,802 元及自民國97年
7 月1 日起至清償日止，按年息百分之18計算之利息。經被告對支付命令異議，視為起訴後，原告復於101 年6 月28日提出準備書四狀，變更聲明為被告應給付原告289,002 元及自附表所示每期利息起算日起至清償日止，按年息百分之18計算之利息。原告所為訴之變更，核屬單純聲明之減縮，合於前引規定，自應准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：被告為原告管理之龍庭大樓（下稱系爭大樓）社區門牌號碼新竹市○○路○段○ 號4 樓之1 、之2 、之
3 住戶，自管理委員會成立後，被告即藉故拒繳納裁判費，其中4 樓之1 及9 號車位管理費部分，每月應繳2,701 元（內含車位管理費每月500 元）；4 樓之2 及11號車位之管理費部分，每月應繳1,767 元（車位管理費每月300 元）；4樓之3 及12號車位之管理費部分，被告每月應繳2,413 元，合計被告每期（季繳）應繳納之管理費為20,643元。97年6月以前之管理費，業經原告以訴訟向被告請求，並獲勝訴判決在案。而自97 年7月起計至100 年12月底止之管理費，被告猶拒不繳納，共積欠原告管理費289,002 元，幾經催討，均未為給付。依原告社區於95年7 月14日召開之所有權人會議決議，自95年7 月起遲繳管理費者，應加計百分之18計算之利息。為此，依公寓大廈管理條例及系爭大樓社區所有權人會議決議，訴請被告如數給付並加付遲延利息。並聲明：
如主文。
貳、被告答辯略以：原告從未保養被告所有之編號11、12號停車位，且該停車位不堪使用，原告亦未修復，被告因無法使用車位，受有2,413,200 元之損害，原告卻僅扣減每月每個車位200 元之管理費，並不合理。此外，系爭大樓問題甚多，存有二支樑未施作、大樓歪斜、花台超出建築線、逃生廊道寬度不足、外牆花崗岩掉落等瑕疵，原告竟驗收合格，自不得向被告收取管理費。被告不敢居住於系爭大樓內，擬出售房屋亦因上開大樓瑕疵而乏人問津，受害甚深。另原告之組織有問題，歷屆區分所有人會議多有相隔超過一年始召開之問題，主任委員應自動失去資格而解任。另系爭大樓社區第12屆至第14屆之區分所有權人會議之出席人員名冊，歷經三週始行提出，且會議紀錄過於簡略，足見有變造之情事，原告自不得向被告請求管理費。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
叁、兩造不爭執之事項：
一、被告為原告管理之系爭大樓社區，門牌號碼新竹市○○路○段○號4樓之1、之2、之3住戶，自97年7月1日起至100年12月31日止，均未繳納管理費。
二、原告就被告所有之11、12號車位，未為保養。
三、原告於95年7 月14日召開區分所有權人會議，會中決議在章程規約中增訂遲繳管理費者「自遲繳月份當月份起加計百分之十八之利息。」。該次會議經臺灣高等法院98年上字第
306 號判決於判決理由中認定有效成立。
肆、經行爭點整理程序，兩造確認以下列事項為本件爭執之範圍，不再主張其他：
一、被告以原告未保養11、12號車位為由，主張應扣減管理費2,413,200 元及龍庭大樓之建築具有重大瑕疵、被告無法進住、第三屆管理委會的組織不合法，主任委員自動解任、原告第12至第14屆區分所有權人會議未合法召開為由，拒繳管理費，有無理由？
二、原告訴請被告給付管理費289,002元及其利息，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、被告有繳納管理費之義務：
（一）原告主張被告為系爭大樓社區之區分所有權人，拒不繳交自97年7 月至100 年12月之管理費289,002 元，經原告發函催告，被告仍未為繳納等情，為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第23條第1項、第6條第1項第5款分別定有明文。而公寓大廈區分所有權人或社區建物所有權人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人或社區建物所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由所有權人會議決議繳納公共基金（即俗稱管理費），而由管理委員會保管運用支付，符合現代群居生活之要求，上開決議應屬共有人間契約約定內容，全體住戶自應遵守上開決議。查本件被告既不爭執其為系爭大樓之區分所有權人，故其自應受區分所有權人大會決議之拘束，而負繳納管理費之義務，核先敘明。
二、被告拒繳管理費之抗辯，均非可採：
（一）被告抗辯原告未保養11、12號車位，應扣減管理費2,413,
200 元云云，為無理由：
１、兩造對於原告未就被告所有之11、12號車位進行保養一節，並無爭執，且證人簡仰之即為系爭大樓保養停車位及停車出入口昇降機之人員亦到庭證述明確，則原告未替被告保養上開車位一節，堪以認定。查原告就未為被告保養11號、12號停車位一節，業於101 年6 月25日召開第十六屆區分所有權人會議，經區分所有權人會議議定「同意自民國97年7 月1 日起至民國100 年12月31日期間，區分所有權人楊素娥所有編號第11及12號停車位，每一車位每月減免新台幣200 元，並同意修復車位升降開關系統。」（參卷宗第101 頁反面）原告並據此減縮起訴請求之金額，自應認原告所屬系爭大樓社區之區分所有權人會議已對未保養被告所有11、12號車位一節，為適當之議決及處置。被告既屬系爭大樓之住戶，自應受系爭大樓區分所有權人會議所為決議之拘束，無從任作主張，拒繳管理費。
２、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年臺上字第850 號判例可資參照。查原告對於社區共用部分之修繕、管理、維護義務乃公寓大廈管理條例第10條第2 項所明文規定，而被告就管理費之繳納則基於區分所有權人會議決議或規約，其二者顯非基於同一之雙務契約而發生，亦即原告管理、維護、修繕共用部分之義務與被告給付管理費之義務並非立於對待給付之關係，是被告辯稱原告未保養系爭11號、12號車位，其得拒絕繳納管理費云云，亦不足採。
３、此外，被告主張原告於驗收車位時，即刻意隱暪，致被告受有兩個車位之損失90萬元、精神損失90萬元；另自97年
7 月至100 年12月，以每小時20元計，被告共受損2,413,
200 元，應由原告賠償云云。惟查，系爭11、12號車位如設計有瑕疵，乃被告與建商間之紛爭，與原告無涉，被告謂原告須負擔其車位損失90萬元、精神損失90萬元云云，即屬無據。另被告依每小時20元計算所謂未能停車之損害2, 413,200元，主張應扣減管理費云云，惟被告自始即因認為系爭大樓之建築具有重大瑕疵而從未入住房屋，亦因認為升降機走道寬度過窄而從未使用系爭停車位，並非因原告有無保養車位而影響其不願入住房屋、使用車位之決定，自無從認原告未就系爭11、12號車位為保養，即肇致被告停車費用之損失。且被告對於其因原告之行為致未能使用車位而受損害一節，亦未提出任何事證以實其說，所為其得以未能停車之損失2,41 3,200元扣減管理費云云，亦屬無據。
（二）被告所為系爭大樓之建築具有重大瑕疵，其未實際進住，原告不得要求被告給付管理費之抗辯，為無理由：
１、被告認系爭大樓有二支樑未施作、大樓歪斜、花台超出建築線、逃生廊道寬度不足等瑕疵，致其無法進住；外牆花崗岩掉落，致其無法出售房屋，主張得拒繳管理費云云。惟查，有關二支樑未施作、大樓歪斜、花台超出建築線、逃生廊道寬度不足等問題，乃屬房屋結構及設施設計問題，乃被告對系爭大樓建商有無瑕疵擔保請求權之問題，與原告無關，被告以此為由，拒繳管理費，自乏依據。另有關系爭大樓花崗岩掉落之問題，系爭大樓之區分所有權人亦於101 年6 月25日之區分所有權人會議中就主席報告「本社區大樓建築物於民國97年間因地震緣故，發生與鄰棟建築物相互擠壓造成外牆面貼之花崗岩部份掉落，因掉落面積不大且對於主建築結構並無任何損害及危險，事發當時本管理委員會已先行施作固定處理預防花崗岩繼續脫落，至今未再有掉落之情形，為求行人公共安全之虞，本會仍會積極尋求協助廠商前來進行維修。」作成「同意維修。可請原建設建國建設及七樓住戶林清和先生協助處理。」之決議（參卷宗第101 頁）。是系爭大樓外牆花崗岩脫落一事，原告已為相當之處理，並經區有權人會議為決議，被告自無從以此拒繳管理費。況如前所述，原告對公共部分之修繕維護義務與被告之繳納管理費義務，並非立於雙務契約關係，被告亦不得因原告尚未完成外牆花崗岩之維修而拒絕給管理費。
２、被告為系爭大樓之住戶，應受區分所有權人會議決議之拘束，繳納管理費，並不因被告有無實際入住而有異，被告抗辯其未實際入住系爭大樓，無庸繳納管理費云云，洵屬無據。
（三）被告稱原告的組織不合法，主任委員已自動解任；第12至第14屆區分所有權人會議未合法召開、會議紀錄及出席人員簽名被變造云云，均乏依據：
１、被告謂系爭大樓之歷次區分所有權人會議，間隔均超過一年，依公寓大管理條例第29條第3 項及第4 項規定，應已自動解任，故認原告之組織不合法云云。惟查，「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」固為公寓大廈管理條例第29條第3 項及第4項 所明定，惟公寓大廈管理條例第29條第4 項係就任期屆滿未再選任或擔任主任委員等職務之人於任期屆滿後拒絕移交時所為視同解任之規定，若區分所有權人會議業已開會改選管理委員、主任委員、管理負責人等，即無該條項所稱任期屆滿未再選任之問題。本件原告係經合法成立之管理委員會，於年度屆滿後，均依法進行管理委員之改選，此有系爭大樓之歷次區分所有權人會議紀錄可參（參卷宗第54頁至第59頁、第128頁至第129 頁），雖每年開會時間與前次會議間隔超出一年，惟與公寓大廈管理條例第29條第4 項所指未進行管理委員之改選或管理委員於屆期時拒絕移交情形，均屬有間，自無從適用該條規定，遽認原告之法定代理人未經合法選任而有組織不合法之情形。
２、被告另主張原告第12屆至第14屆之區分所有權人會議之出席人員名冊，歷經三週始行提出，應有事後補簽之情事，且會議紀錄記載過於簡略，應有變造云云，均為原告所否認，被告均未能提出具體事證，證明系爭大樓第12屆至第14屆之區分所有權會議有合召集程序不合法之處，所為主張，自無從採信。
３、此外，區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院銷決議前，該決議仍屬合法有效，對各住戶自有拘束力存在。本件被告主張系爭大樓第12屆至第14屆區分所有權人會議有召集程序不合法之情事，並無實據，已說明如前。縱有何召集程序不合法之情事，各該區分所有權人會議決議亦未經被告於決議後三個月內向法院提起撤銷決議之訴訟，被告仍受決議之拘束，自不得以此，拒絕繳納裁判費。
三、原告訴請被告給付管理費289,002元及其利息，為有理由：
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條規定甚明。
（二）被告依系爭大樓區分所有權人會議之決議，有給付管理費之義務，已如前述，被告拒絕繳交管理費，且已逾二期以上未為繳納，經原告為相當期間之催告，仍未給付，原告自得依前引規定，訴請被告給付積欠之管理費289,002 元。而依原告於95年7 月14日召開之區分所有權人會議決議，系爭大樓業於章程規約中增訂遲繳管理費者須自遲繳月份當月份起加計百分之十八之利息之規定，該次會議決議並經臺灣高等法院98年上字第30 6號判決於判決理由中認定有效成立，此為兩造所不爭執之事實，且有系爭大樓95年區分所有權人會議記錄、住戶公約（參卷宗第21頁至第23頁）、臺灣高等法院98年度上字第306 號判決（卷宗第24頁至第26頁）在卷可稽。則被告對於97年7 月至100 年12月間之各期管理費，自應遲延時起，加計年息百分之18之利息而為給付。從而，原告訴請被告給付97年7 月至
100 年12月之管理費合計289,002 元，及按附表所示每期欠繳金額自各期利息起算日起，至清償日止，按年息百分之18 計 算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應按同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
新竹簡易庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
書記官 蕭宛琴附表：
┌──────────┬──────┬────────────────┐│欠 繳 月 份 │每期欠繳金額│每期利息起算日（均按年息百分之18││ │ │計至清償日） │├──────────┼──────┼────────────────┤│97年7月至97年9月 │ 20,643元 │97年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│97年10月至97年12月 │ 20,643元 │98年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年1月至98年3月 │ 20,643元 │98年 4月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年4月至98年6月 │ 20,643元 │98年 7月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年7月至98年9月 │ 20,643元 │98年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│98年10月至98年12月 │ 20,643元 │99年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年1月至99年3月 │ 20,643元 │99年 4月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年4月至99年6月 │ 20,643元 │99年 7月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年7月至99年9月 │ 20,643元 │99年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│99年10月至99年12月 │ 20,643元 │100年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年1月至100年3月 │ 20,643元 │100年 4月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年4月至100年6月 │ 20,643元 │100年 7月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年7月至100年9月 │ 20,643元 │100年10月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│100年10月至100年12月│ 20,643元 │101年 1月1日 │├──────────┼──────┼────────────────┤│ 累 計 金 額 │ 289,002元 │ │└──────────┴──────┴────────────────┘