臺灣新竹地方法院民事簡易判決 101年度竹簡字第272號原 告 比佛利大山莊管理委員會法定代理人 潘文芳訴訟代理人 林思銘律師複代理人 盧秀蓮
彭鏡容被 告 吳金福訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師上列當事人間給付管理費事件，本院於民國101 年10月4 日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍萬叁仟玖佰貳拾元，及自民國一百零一年四月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍萬叁仟玖佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告聲請支付命令時原係請求：被告應給付原告新臺幣（下同）85,920元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於訴訟程序進行中之民國101 年6 月27日具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告149,920 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第54頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣原告比佛利大山莊管理委員會（下稱原告管委會）於83年
5 月29日公布制訂社區管理公約，成立管理委員會為該社區之最高管理機構，復於94年12月28日經主管機關同意備查在案。按原告比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項第1 款：「已住戶（取得使用執照）與營建戶（尚未取得使用執照）以每戶地坪及建築物分開收費：◎建築物完成者，以每戶每月收費建築物部分1,500 元、◎建築物營建中者，每戶每月收費建築物部分750 元、◎每戶以其擁有之地坪收費每坪7 元」；第3 款：「以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約第陸章第三條第㈠項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,000 元」。次按，100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之比佛利大山莊社區管理公約第陸章第三條第㈠項：「為符合社區開發計畫住宅區模式，每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40％、容積率72％及「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點規定以每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準規劃，社區內每棟建築物最大居住人口數不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數（四捨五入，計算公式：土地面積÷30平方公尺×容積率72％＝人口數）」。
(二)查被告所有之不動產門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○○號（編號C07 ）及門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○ 號（編號SP35）為原告比佛利大山莊社區區分所有權人之一。其中編號C07 ，土地面積為484.02平方公尺，約146 坪，最大居住人口數為12人【484.02平方公尺÷30平方公尺×72％容積率＝12人（11.6人）】，而於100 年12月至101 年
5 月期間，C07 每月實際居住人數分別為21、21、18、17、
16、15人，總計超過基準人數36人，是被告應繳納72,000元【2,000 元×36人＝72,000元】；另編號SP35，土地面積為
489.77平方公尺，約148 坪，最大居住人口數為12人【489.77平方公尺÷30平方公尺×72％容積率＝12人（11.7人）】，而於100 年12月至101 年5 月期間，SP35每月實際居住人數分別為20、20、20、19、19、18人，總計超過基準人數44人，是被告應繳納88,000元【2,000 元×44人＝88,000元】。綜上，被告應繳納上開超額管理費計160,000 元【72,000＋88,000＝160,000 】，惟扣除被告前已提存之金額10,080元，被告應再給付原告149,920 元【160,000 －10,080＝149,920 】。爰依公寓大廈管理條例第21條，100 年10月29日住戶大會決議修訂管理費繳交管理費作業要點第四條第㈠項第3 款、社區管理公約第陸章第三條第㈠項之規定，為本件之請求。
(三)對被告抗辯所為之陳述：１被告辯稱「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三
條第㈠項及「社區管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3 款之規定，違反公序良俗、公寓大廈管理條例第10條第
2 項、比例原則、平等原則，而應為無效云云，原告否認之，蓋查比利佛大山莊係有多數各自獨立使用之建築物，亦有共同使用污水管理池及共同道路等，具有整體不可分性之集居地區，依據公寓大廈管理條例第53條及同條例施行細則第12條之規定，比佛利大山莊應適用非都市土地相關規定之限制。且於100 年10月29住戶大會會議通過之決議係依全體所有權人之出席人數及表決人數，贊成者計152 票、不贊成者計8 票，是原告所召開之會議，就其程序及內容均未違反法律規定。茲就加收管理費之原因說明如下：
⑴以土地使用強度規範觀之：原告社區依原開發計畫住宅區
土地使用強度規範，每棟建築物專有部分依內政部核定建蔽率40％、容積率72％及「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點規定每30平方公尺樓地板面積居住1 人規劃，依此計算社區內每棟建築物最大居住人口數。
⑵次以建構完成之污水下水道每日最大量可服務人口數觀之
：依據「比佛利大山莊開發計畫」所核定之最大居住人口數為3,123 人，惟社區開發計畫已建構完成之污水下水道每日最大量可服務人口僅為1,800 人，平均每戶最大居住人口數為6 人（1,800 人÷300 戶＝6 人）。
⑶再以○○○區○○○○道系統建構費用計算觀之：原告比
佛利大山莊Ａ區及Ｂ區（全區）污水系統建構費為1,320萬元，以最大居住人口數計算，每人應負擔之費用為4,22
8 元（1,320 萬元÷3,123 人＝4,228 元）。⑷又以社區每月管銷費用觀之：原告比佛利山莊每月管銷費
用約38萬元，以現住人口計算284 人（含超額居住人口數），每人每月平均管銷費用約1,338 元（380,000 元÷28
4 人＝1,338 元）。⑸而本件被告所坐落寶山十街31號之建築物（編號C07 ），
因大幅違建○○○區○○○○街○○號住戶（即編號C22 ）土壤大量流失，造成住戶編號C22 擬興建時增加土地承載重量負擔，亦造成不可預測之危險，縱經建商以鋼軌樁完整架設，仍因土質不良及上方（即被告）以建築套房出租為目的，大幅違建超過土地負荷之壓迫，至今無法繼續興建住宅之情況。
⑹是依據上開說明，被告所有之建築物全面以套房出租為中
心，增加居住人口，則增加土地承載重量負擔，亦造成不可預測之危險，將危及社區全體住戶之安全，故原告管理委員會為免因居住人口大量巨增，乃於100 年住戶大會修正每超過居住人口數一人加收2,000 元，以期有效嚇阻超額人口居住。
２被告再辯稱原告社區經費尚餘6,000 多萬元，足以支付管理
費支出云云。然查系爭經費係包含社區所有公共基金、公共工程建構基金、暫收款及管理費用等四大部分，均專款專用，就管理費用僅結餘1,982,809 元。又原告就居住人數管理之目的係在遏阻住戶違章興建套房使用，出租套房非但增加社區人口數，亦影響居住之品質，是以原告管理之舉措，與社區有多少基金無涉，更非因資金運用入不敷出，而轉向住戶收取高額之管理費用。
３被告另辯稱基於法律不溯及既往原則，已進住或已規劃完成
並提交管理委員會核可之住宅案件，不在此限云云。此部分觀94年1 月8 日之管理費繳交管理作業要點第四條第㈥項第
1 款「本社區以自地自建自住成為一高級別墅山莊為目的，原無可出租之條例以不鼓勵出租；唯衡諸事實有分租必要時，住戶應主動向管委會報備，並自動按租住人數多寡繳交管理費。如事後經查覺虛報或不報，則自發生日起加倍收費」。95年12月9 日之管理費繳交管理作業要點第四條第㈥項第
1 款修改為「本社區以自地自建自住成為一高級別墅山莊為目的，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許可單純租賃予一戶存住宅使用。惟基於新法律不溯及既往原則，已進駐或已規劃完成並提交管理委員會核可之住宅案件，其用途不再此限…。」即明，該條款是在限制社區內建築物之使用方法，與管理費或人數之計算亦無關連。
(四)為此聲明請求：１被告應給付原告149,920 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２訴訟費用由被告負擔。
３請准供擔保宣告得為假執行。
二、被告則以：
(一)查原告為禁止或限制被告出租房屋，前於96年12月22日召開住戶大會臨時會會議，以「增訂社區公約第陸章第三條建築物使用」及「調整出租戶管理費收費標準」為依據，提案討論「社區套房租屋人管理作業要點制定」，並通過禁止出租相關決議案，惟原告該日召開住戶大會臨時會會議，未達法定出席標準，依法不能認為決議成立，業經鈞院97年度訴字第91號判決肯認，且「社區套房租屋人管理作業要點」違背公序良俗，對社區住戶財產權為過度不合理限制，亦經鈞院97年度訴字第91號判決宣告無效確定。嗣原告於97年12月20日另制訂「社區管理公約第陸章第三條第㈠項」、「社區管理費繳交管理作業要點」，規定「基於法律不溯及既往的原則，已進住及已規劃完成並提交管理委員會審議核可之住宅案件，不在此限，自決議生效後10年內，每棟建築物均須回歸最大居住人口數不得超過14人之限制，以符合公平公正之原則」。詎料原告於100 年10月29日召開之住戶大會，廢棄修正前「社區管理公約第陸章第三條」、「社區管理費繳交管理作業要點」揭櫫之信賴保護原則、不溯及既往原則，規定不論住戶入住時點係在作業要點修正前後，以降低入住人口限制額，並增加管理費負擔額之方式，只要單位住戶超出基準人數，每人每月加收2,000 元管理費用，該會議決議之作業要點實為前次業經鈞院宣告無效「96年12月22日社區套房租屋人管理作業要點」之變相產物。
(二)按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文。次依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，又法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5 條、第23條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則，此有台灣高等法院90年度上字第1030號判決可參。然查：
１比佛利大山莊社區之住戶每一戶均為獨門獨戶獨棟之建物，
類似被告將住戶出租者，於社區內約為7 戶，又社區迄今實際蓋屋進住之住戶約60戶，距總得入住戶301 戶之上限甚遠，故被告將房屋隔間出租，縱使居民增加，亦無危及社區居住品質之可言，原告稱係避免社區淪為套房出租中心，此一目的正當性是否存在，已重大可疑，蓋欲出租或自住，本為財產權內合理自由使用範疇，無所謂「淪為」一說。況原告置信賴保護原則於不顧，不論被告如何陳述當時無從預見將要超收鉅額管理費，承租戶多係科學園區工程師，質素甚佳，且被告已投入鉅資難以抽身，加收管理費被告將受有巨大損害等理由，原告概不理會，強行以多數決命被告應額外繳納管理費，然多數決仍有不可侵犯之核心領域，不能假藉住戶規約之名，過度侵害憲法保障之財產權。
２原「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠
項規定，社區內住戶不得超過14人，後援引「非都市土地開發審議作業規範住宅社區專編第八點」規定修訂以每個人30平方公尺住宅樓地板面積規劃，修正為不得超過10人，然「非都市土地開發審議作業規範」之母法為區域計劃法第15條之2 第2 項，由該條項之規定可知，前開「審議作業規範」係在規範區域計劃委員會於審議土地開發案之內部審議準則，不對外發生法律效力，一般人民無法援引該作業規範作為主張自己權利或是限制他人行使權利之法律依據。是原告於
100 年10月29日召開住戶大會決議修正住戶規約第陸章第三條第㈠項，其違背公序良俗而為無效。
３依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，公寓大廈社區管理
費用之收取，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，縱區分所有權人會議另行決議，亦應合乎比例原則、信賴保護原則、平等原則等諸原則。退一步言，依一般收費辦法係每戶繳交2,520 元，可住10人（被告仍爭執之），平均每人分攤之管理費為252 元（如以14人計則為180 元），則何以超額一人每人應收取將近8 倍（以180 元計為11倍）即每人2,000 元？顯然不符比例。
４被告先前於購地建屋時，係因相信當時管委會之自住與出租
兩相宜之號召，而投下近億之購地款、興建費及裝潢費等，此一信賴基礎係當初比佛利社區所容認鼓勵，而被告亦已投入鉅資為信賴表現，則就被告現出租狀態此一結果，自應予以信賴保障，不得事後任意變更、新增不利條款。原告如此之作法，對被告而言，顯然違反信賴保護原則、比例原則，已過度限制被告財產權之行使，是新修正「社區管理費繳交管理作業要點」之內容，應屬無效。
５又社區內公共設施甚少，僅有露天籃球場、社區活動中心、
污水處理池及公用道路旁設置之路燈而已，被告之出租並不特別增加管理支出或造成管理困難，顯然管理費之增加係刻意加重出租戶責任，名義上係求社區單純，實以懲罰金性質限制住戶出租，達成禁止住戶出租之目的。況比佛利大山莊社區經費迄100 年10月份尚餘61,499,738元，此經費支付社區各項開銷已綽綽有餘。
６綜上，原告於100 年10月29日召開之比佛利住戶大會，其中
有關社區管理公約第陸章第三條第㈠項修訂，不符法律授權意旨，違反公序良俗，為無效；另社區管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項第3 款，因其目的不具正當性，手段亦不符比例原則，且違背信賴保護原則、公平原則，亦應為無效。而被告已給付之10,080元，依比例計算亦足支付管理費【2,520 元÷12人＝210 元（每人）；24人次×210 元×2 戶＝10,080】，則原告依據該管理費繳交管理作業要點向被告訴請給付如其聲明所示之金額，即無理由。
(三)又原告以土地使用強度規範、污水下水道每日最大量可服務人口數、污水下水道系統建構費用、每月管銷費用及被告出租之舉，導致C22 號住戶土地流失無法建屋為由，主張其加收每人每月2,000 元之超額管理費並無不妥云云，惟查「非都市土地開發審議作業規範」相關規定，並非得以限制一般私人財產權之法源依據。另社區內已建構完成之汙水下水道處理系統最大量服務人口為何，是否確如原告所稱，尚有未明。再者，社區本可再添置汙水下水道處理系統，增加最大服務人口數，更況社區內實際居住人數原告自陳僅284 人，亦離1,800 人甚遠，被告即使出租房客若干，亦不可能造成社區負擔，遑論依原告所言每住戶僅得居住6 人，則社區內符合此一標準者，寥寥可數。且因社區內人口居住數量甚微，Ａ、Ｂ兩座汙水下水道處理系統僅一座正常運轉使用，不論建置費用多寡，均係已撥款完畢而建置完成，則與被告是否出租、出租若干房客有何關連？又原告主張社區管銷費用每人為1,338 元，何以向被告收取超額每人2,000 元管理費，顯然自我矛盾、過度收取。而原告主張被告C07 違建造成C22 土地塌陷無法繼續建築，然建物室內隔間本因使用材質有異，重量結構有所不同，究影響整體建物甚微，相對於使用花崗岩、大理石造景，建材重量影響建物結構亦遠甚建物隔間者，此未見原告對此有何等規範。且正常成年人體重不過50至70公斤，縱使多居住30人，相對於建物整體結構而論，根本九牛一毛，豈有多入住幾位住戶後，建物將倒塌、土地必流失之理？綜上所述，原告所稱因改裝套房增加土地承載重量，危及社區云云，理由甚屬牽強。
(四)退萬步言，縱然禁止社區內出租之目的尚屬正當，被告於91年間即進住比佛利大山莊，基於法律不溯及既往之原則，被告應不受最高居住人數14人之限制。
(五)為此答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告比佛利大山莊管理委員會於83年5 月29日公布制訂社區管理公約，成立管理委員會為該社區之最高管理機構，復於94年12月28日經主管機關寶山鄉公所同意備查在案，有公寓大廈管理組織報備證明可稽（見本院卷第59頁）。
(二)被告所有之門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○○號（編號C07 ）及門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○ 號（編號SP35）房地為比佛利大山莊社區之區分所有建物，被告為該社區之區分所有權人，有土地謄本足憑（見本院卷第70-7
3 頁）。
(三)比佛利大山莊社區管理公約第伍章第五條第㈢項規定：「社區管理費收費標準如后【下稱基本管理費】（見本院卷第66頁）：
1.已住戶（取得使用執照）與營建戶（尚未取得使用執照）以每月地坪及建築物分開收費：
◎建築物完成者，每戶每月收費建築物部分1,500 元。
◎建築物營建中者，每戶每月收費建築物部分750 元。◎每戶（已住戶及營建戶）以其擁有之土地每地坪收費7 元。
2.未營建戶（僅承購土地者）不論地坪大小每戶900 元。
(四)比佛利大山莊社區管理公約第伍章第五條第㈣項規定：「社區管理費繳交及使用，依『社區管理費收費作業要點』辦理如附件一」（見本院卷第66頁）。
(五)100 年10月29日比佛利大山莊住戶大會會議決議修訂通過管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項第3 款規定：「以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約第陸章第三條第㈠項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,000 元」【下稱超額管理費】（見本院卷第60頁）。
(六)100 年10月29日比佛利大山莊住戶大會會議決議修訂通過，比佛利大山莊社區管理公約第陸章第三條第㈠項規定：「為符合社區開發計畫住宅區模式，每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40％、容積率72％及『非都市土地開發審議作業規範』住宅專編第八點規定以每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準規劃，社區內每棟建築物最大居住人口數不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數（四捨五入）。（計算公式：土地面積÷30平方公尺×容積率72％＝人口數）」（見本院卷第68頁）。
(七)依上開計算方式，被告所有戶號C07 及SP35最大可居住人口數、每月實際居住人口數及超額居住人口數如下：
1.戶號C07 （土地面積484.02平方公尺(146坪)）⑴最大居住人口數：12人
（計算式：484.02平方公尺÷30平方公尺×72％容積率＝12人（11.6人））。
⑵每月實際居住人口數及超額居住人口數：
┌─────┬───────┬────────┐│ │實際居住人口數│超額居住人口數 │├─────┼───────┼────────┤│100年12月 │ 21 │ 9(21-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年1月 │ 21 │ 9(21-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年2月 │ 18 │ 6(18-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年3月 │ 17 │ 5(17-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年4月 │ 16 │ 4(16-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年5月 │ 15 │ 3(15-12) │└─────┴───────┴────────┘
2.戶號SP35（土地面積489.77平方公尺(148坪)）⑴最大居住人口數：12人
（計算式：489.77平方公尺÷30平方公尺×72％容積率＝12人（11.7人））。
⑵每月實際居住人口數及超額居住人口數：
┌─────┬───────┬────────┐│ │實際居住人口數│超額居住人口數 │├─────┼───────┼────────┤│100年12月 │ 20 │ 8(21-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年1月 │ 20 │ 8(20-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年2月 │ 20 │ 8(20-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年3月 │ 19 │ 7(19-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年4月 │ 19 │ 7(19-12) │├─────┼───────┼────────┤│101年5月 │ 18 │ 6(18-12) │└─────┴───────┴────────┘
(八)被告已按期繳交基本管理費，超額管理費部分則已為原告提存10,080元予本院。
四、本院之判斷：原告主張：原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定：「為符合社區開發計畫住宅區模式，每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40％、容積率72％及『非都市土地開發審議作業規範』住宅專編第八點規定以每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準規劃，社區內每棟建築物最大居住人口數不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數」；另原告社區之「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3 款規定：「以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約第陸章第三條第㈠項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,000 元」（即超額管理費）；被告為原告社區之區分所有權人，其所有戶號C07 及SP35房屋內居住之人數已超過社區管理公約規定之最大可居住人口數，應繳交積欠之超額管理費149,920 元予原告等情。被告則以：原告於100 年10月29日召開之住戶大會，廢棄修正前「社區管理公約」第陸章第三條第㈠項、「社區管理費繳交管理作業要點」揭櫫之信賴保護原則、不溯及既往原則，規定不論住戶入住時點係在作業要點修正前後，以降低入住人口限制額，並增加管理費負擔額之方式，只要單位住戶超出基準人數者，每人每月加收2,000 元管理費用；惟有關「社區管理公約」第陸章第三條第㈠項修訂，不符法律授權意旨，違反公序良俗，為無效；另「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3 款規定，因其目的不具正當性，手段亦不符比例原則，且違背信賴保護原則、公平原則，亦應為無效等語，資為抗辯。故本件兩造之爭點厥為：㈠「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定，援引「非都市土地開發審議作業規範」限制原告社區每戶最大居住人口數，暨「社區管理費收費作業要點」第四條㈠第3 款規定，超過上開最大居住人口之基準人數時，每超過一人則每人每月加收2,000 元之超額使用管理費，是否違背公序良俗、違反公寓大廈管理條例第10條第2 項、違反比例原則、平等原則而無效？㈡上開「比佛利大山莊管理費社區管理公約」、「社區管理費收費作業要點」如無效，被告應繳交之管理費為多少？
(一)「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定，援引「非都市土地開發審議作業規範」限制原告社區每戶最大居住人口數，暨「社區管理費收費作業要點」第四條㈠第3 款規定，超過上開最大居住人口之基準人數時，每超過一人則每人每月加收2,000 元之超額使用管理費，違反公序良俗及公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定、且有違比例原則、平等原則而無效：
１按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第
72條定有明文。而依最高法院69年度臺上字第2603號判例所示，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。
而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」。此原則在民事訴訟程序法中，具有當憲法法益價值衝突時之指導地位。其衍生權，包括：合適性原則、必要性原則及狹義比例原則（即過量禁止原則）。合適性原則，乃指國家權力行使之手段須可達成其目的，當手段不能完成權力行使目的時，即欠缺此合適性原則；必要性原則，指在所有可能達成目的之方法中，應選擇對人民最少侵害之手段，即最少侵害原則；禁止過量原則，係指所欲完成之目的及使用手段，不能與因此造成之損害或負擔不成比例。換言之，應權衡手段目的與人民權益損失之比例。比例原則原適用於國家公權力之行使，但當人民在憲法上受保障之客觀法價值相互衝突時，當可援引做為法益衝突調和之方法。另法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。又按大廈條例第
5 條、第15條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專用部分、約定專用部分，不得擅自變更，然查，因同條例第4 條第1 項亦規定：區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，是揆諸上開憲法、法律規定及說明，可認限制區分所有權人使用其專用部分之規約或區分所有權人會議之決議內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則難認已生效力。
２查原告主張被告應繳交超額管理費，無非係以為免居住人口
大量巨增，造成土地承載重量負擔及不可預測之風險，有效管制居住人口數等情為據。並就土地使用強度規範、建構完成之污水下水道每日最大量可服務人口○○○區○○○○道系統建構費用計算、社區每月管銷費用、違建戶已明顯造成土地負荷等方面說明加收超額管理費之理由。惟查：
⑴以土地使用強度規範觀之：
原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定，限制原告社區每棟建築物最大居住人口數，固以內政部核定建蔽率40％、容積率72％及「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點規定為據。惟按「非都市土地開發審議作業規範」住宅專編第八點係規定：「居住人口數之核算，依每人30平方公尺住宅樓地板面積之標準計，又依每4 人為1 戶核算戶數，並據以計算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求」，可見該規定在估算公共設施或必要性服務設施及公用設備之需求數量，並非用以限制非都市土地上建物之居住人數；況「非都市土地開發審議作業計畫規範」要屬許可開發之審議規則，規範之對象為行政機關，非一般人民，原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議以此為據，限制原告社區每棟建築物最大居住人口數，難認正當。
⑵以建構完成之污水下水道每日最大量可服務人口數觀之：
原告固主張：社區開發計畫已建構完成之污水下水道每日最大量可服務人口僅為1,800 人，平均每戶最大居住人口數為6 人（1,800 人÷300 戶＝6 人）。惟查，原告社區現住人口含所謂超額居住人口數為284 人，此為原告所是認（見本院卷第93頁之準備書( 二) 狀），故原告社區已建構完成之污水下水道可服務人口數顯然超逾目前實際居住人員數甚多，而無容量不足承載負擔過重之虞，原告以此為由，主張被告應支付超額管理費，難認有理。
⑶以○○○區○○○○道系統建構費用計算觀之：
原告另主張：「比佛利大山莊開發計畫變更內容對照表」說明最大可容納人口數為4,978 人之部分，其計算方式係聯合另一美好社區之面積總計，就比佛利最大可居住人口數應依據原證七【社區戶數變更案】修訂後住宅區土地使用表Ａ區，計算比佛利大山莊之面積為93,686.4平方公尺，最大可居住人口數為3,123 人（93,686.4平方公尺÷30平方公尺/ 人＝3,123 人）。而原告社區Ａ區及Ｂ區（全區）污水系統建構費為1,320 萬元，以最大居住人口數計算，每人應負擔之費用為4,228 元（1,320 萬元÷3,123人＝4,228 元）。惟查，Ｂ區並非原告社區，原告將Ｂ區之污水系統建構費計入，已非合理。況原告主張其社區現有資金分為1.公共基金、2.公共工程建構基金《此部分基金之用途，僅就原告比佛利大山莊應施作之工程項目》、
3.暫收款、4.管理費用《僅限用於社區內之管理事務上，例如人事費用、保全費用、社區內割草費用、水設備定期維護保養費、水電費、電話費、及各項保養及維修安裝等費用》等四大部分，此四大部分均專款專用（見本院卷第122-123 頁之準備㈢狀），而污水下水道系統建構費用應屬第二類之公共工程建構基金，此與第四類管理費用，即原告社區之「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠㈡項規定之基本管理費、超額管理費暨其等用途，顯然不同，原告以污水下水道系統建構費用為由，要求「部分」而非「全體」區分所有權人負擔該等公共工程建構基金，顯非合理，且有違公寓大廈管理條例第10條第2 項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之『應有部分比例』分擔之」之規定。
⑷以社區每月管銷費用觀之：
原告復主張：原告社區每月管銷費用約38萬元，以現住人口計算284 人（含超額居住人口數），每人每月平均管銷費用約1,338 元。姑不論原告主張是否屬實，惟100 年10月29日比佛利大山莊住戶大會會議決議修訂通過管理費繳交管理作業要點第四條第㈠項第3 款係要求社區住戶每超過一人加收2,000 元超額使用管理費，此金額與其計算之每人每月平均管銷費用1,338 元亦有不符。
⑸違建戶已明顯造成土地負荷：
原告又主張：被告以建築套房出租為目的，大幅違建超過土地負荷用之壓迫，致其編號C07 建物下方之編號C22 即寶山十二街28號之區分所有權人興建房屋時，土壤大量流失，無法繼續興建住宅，並提出照片4 幀為憑；惟此為被告所否認。查原告提出之照片（見本院卷第108 頁），固有興建中地基工程水泥龜裂情形，惟其肇因為何，無從自照片窺知，原告以此主張被告之區分所有建物為違建致鄰地地基流失，既為被告所否認，原告復未提出其他事證證明，難信為真。
⑹綜上所述，原告雖主張加收超額管理費每人2,000 元，惟
無法合理說明其理由及金額計算依據。此由原告自承：於
100 年住戶大會議，修正每超過居住人口數一人加收500元增為2,000 元，其理由為有效嚇阻超額人口居住，有鑑於近年來，社區內有越來越多之區分所有權人，將名下所有之建物設計成套房，全面出租，引進超額之居住人口…，居住人數管理之目的係在遏阻住戶違章興建套房使用，非但增加社區人口數，又影響居住之品質，更違反本社區山坡地開發許可計畫，是實難不為管理遏止，是以原告上開管理之舉措，與社區有多少基金無涉等語（見本院卷第93頁準備書㈡狀、第124 頁之準備書㈢狀），益知原告加收超額管理費之真正原因在於嚇阻區分所有權人出租區分所有建物，與原告社區之土地使用強度、污水下水道每日最大量可服務人口數、污水下水道系統建構費用、社區每月管銷費用、違建等等關係甚遠。
３經查，為維護區分所有權人共同利益，避免區分所有權人對
其專有部分之使用，侵害、違反到區分所有權人多數共同利益之情況下，社區得透過規約或區分所有權人會議之合法訂定及決議，就區分所有權人針對其專有部分之建物使用，予以限制，惟該等限制之規約規定或決議內容，不得有違反法律、公序良俗或逾越必要性（即違反比例原則）、公平原則之情事，否則難認該等規約或住戶大會之決議內容係屬有效。本件原告社區目前之居住人數僅248 人，遠低於原告主張之社區最大可居住人口數3,123 人，而該社區之每棟建物均屬獨門獨戶獨棟之建物，建物內亦可規劃為客、餐廳、廚房及套房或雅房格局，每戶建坪約計100 至200 餘坪，以目前之全部居住使用人數而言，實屬不多，尚難認被告將其區分所有建物出租予他人，係妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益，是原告社區於100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項，限制社區內每棟建築物最大居住人口數，另於同日決議修訂之「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3 款規定居住人口每超過一人加收2,000 元之超額管理費，是否係屬維護管理其社區所必要，顯屬有疑。而依原告主張本次修正每超過居住人口數一人加收500 元增為2,000 元，其理由在於為有效嚇阻居住人口，而此刻意不當加重區分所有權人責任之決議及規定，所採取之手段，與其欲達成之目的之間，顯然手段過當而有違比例原則，亦有前述之違反公平原則之情形，是被告抗辯「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項、「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3 款規定，因違反比例原則、公平原則，且屬對被告行使所有權為不合理之限制及侵害，有違公共秩序應為無效乙節，應認有理。
(二)原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過「比佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定、及「社區管理費收費作業要點」第四條第㈠項第3 款規定均無效，被告應依修訂前之規定繳交53,920元之超額管理費予原告：
１原告社區100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過之「比
佛利大山莊管理費社區管理公約」第陸章第三條第㈠項規定（規範原告社區內每棟建築物最大居住人口數），及同日決議修訂之「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第3 款規定（規定每戶居住人數超過基準人數時，每超過一人加收其超額使用之管理費2,000 元）均屬無效，已如前述。故本件自應適用該次修訂前之規定。查該次修訂前之「管理費繳交管理作業要點」第四條第㈠項第4 款係規定：「以每戶（不論自住或出租）人數基準8 人，8 人以內者按一般收費辦法付費，第9 人起，則加收其超額使用之管理費，每人每月加收500 元管理費」，有原告社區區分所有權人會議98 年11月28日決議修訂之「管理費繳交管理作業要點」在卷可證（見本院卷第204 頁），準此可知，原告所有之區分所有建物每戶可居住之基準人數為8 人，應繳交之超額管理費為第
9 人起，每超過1 人每月加收500 元。依此計算100 年12月至101 年5 月期間，原告所有戶號C07 及SP35之超額居住人口數如下：
⑴戶號C07 每月實際居住人口數及超額居住人口數
┌─────┬───────┬────────┐│ │實際居住人口數│超額居住人口數 │├─────┼───────┼────────┤│100年12月 │ 21 │ 13(21-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年1月 │ 21 │ 13(21-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年2月 │ 18 │ 10(18-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年3月 │ 17 │ 9(17-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年4月 │ 16 │ 816-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年5月 │ 15 │ 7(15-8) │├─────┴───────┴────────┤│ 合計超額60人 │└──────────────────────┘⑵戶號SP35每月實際居住人口數及超額居住人口數：
┌─────┬───────┬────────┐│ │實際居住人口數│ 超額居住人口數 │├─────┼───────┼────────┤│100年12月 │ 20 │ 12(20-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年1月 │ 20 │ 12(20-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年2月 │ 20 │ 12(20-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年3月 │ 19 │ 11(19-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年4月 │ 19 │ 11(19-8) │├─────┼───────┼────────┤│101年5月 │ 18 │ 10(18-8) │├─────┴───────┴────────┤│ 合計超額68人 │└──────────────────────┘故自100 年12月起至101 年5 月止原告得請求被告給付之超額管理費應為53,920元（C07 部分（500 ×60）＋SP35部分（500 ×68）－被告已為原告提存之金額10,080）２末查，被告抗辯：被告係於91年即入住社區，應適用98年11
月28日住戶大會決議修訂「管理費繳交作業要點」第四條第㈠項第3 款規定而無庸繳交超額管理費。惟查：系爭98年11月28日住戶大會決議修訂「管理費繳交作業要點」第四條第㈠項第3 款規定：「基於法律不溯及既往原則，已進住或已規劃完成並提交管理委員會核可之住宅案件，不在此限，自決議生效後10年內，每棟建築物均須回歸最大居住人口數不得超過14人之限制，以符公平公正之原則」，輔以同次決議修訂之第四條第㈠項第4 款「以每戶（不論自住或出租）人數基準8 人，8 人以內者按一般收費辦法付費，第9 人起，則加收其超額使用之管理費，每人每月加收500 元管理費」規定（見本院卷第204 頁反面），或追溯對照95年12月9 日住戶大會決議修訂之第四條第㈥項第1 款之原規定即「本社區以自地自建自住成為一高級別墅山莊為目的，社區不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，每棟建築物得許可單純租賃予一戶存住宅使用。惟基於新法律不溯及既往原則，已進駐或已規劃完成並提交管理委員會核可之住宅案件，其用途不再次限」之規定（見本院卷第202 頁反面），可知「管理費繳交作業要點」第四條第㈠項第3 款所指法律不溯及既往原則，係指不得設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠之用途限制，而非超額管理費之規定，此由原告管委會自94年1 月8 日通過及歷次修訂之「管理費繳交作業要點」均有超額管理費之規定（見本院卷第201-205 頁），益資證明。故被告辯稱其自91年即進住原告社區，依98年11月28日住戶大會決議修訂「管理費繳交作業要點」第四條第㈠項第3 款規定，而無庸繳交超額管理費云云，容有誤會，併此敘明。
五、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，公寓大廈管理條例第21條、民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條亦分別定有明文。查本件被告既為原告管理社區之區分所有權人，自負有按月繳納管理費之義務，惟其積欠2 期以上之超額管理費，已如前述，揆諸前揭規定，原告自得起訴請求被告給付之。從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付53,920元，及自支付命令送達之翌日即101 年4 月7 日起至清償日止，按法定利率即年息百分之5 計算之遲延利息，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，難予准許，應予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
新竹簡易庭 法 官 吳靜怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
書記官 陳筱筑