臺灣新竹地方法院民事簡易判決 101年度竹簡字第390號原 告即反訴被告 范良明訴訟代理人 戴紹玲被 告即反訴原告 陳桂子訴訟代理人 陳由銓律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101 年11月16日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾肆萬柒仟伍佰捌拾壹元，及自民國一百零一年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十六，餘由反訴原告負擔。
反訴原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、原告起訴主張：原告於民國96年10月1 日委由其弟即證人范良華代理將原告所有門牌號碼新竹市○○路○○巷○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）出租與被告經營杜之都PUB ，約定租期自96年10月1 日起至97年10月1 日止，每月租金新臺幣（下同）7 萬元（含店內設備），押租保證金為20萬元（下稱系爭租約）。期滿後兩造繼續租賃關係，而為不定期租賃，並合意自98年2 月起將租金調降為每月65,000元。詎被告於
100 年1 月起即經常無故遲繳房租，100 年10月1 日更未依約繳納租金，已違反兩造間房屋租賃契約（下稱系爭租約）第4 條「租金應於每月一日以前繳納，每次應繳一個月份乙方不得藉詞拖延」之約定。另范良華於他案陳稱已於100 年
9 月間將押租金20萬元返還與被告，且被告已於100 年9 月間自行遷離，故系爭租約已因被告欠繳租金及擅自搬遷而於
100 年10月1 日終止。被告自行搬遷後，未通知原告，亦未歸還鑰匙，且聯絡無著，原告乃於100 年10月25日會同里長進入系爭房屋查看，被告確已將私人物品搬離，而未依約將系爭房屋交還原告，對原告造成損害，原告乃收回系爭房屋。依系爭租約第6條 約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」，為此提起本件訴訟請求被告賠償按租金5 倍計算之違約金325,0 00元（計算式：65,000×5 ＝325,000）等語。並聲明：被告應給付原告325,000 元。
貳、被告答辯略以：被告按月將租金匯給原告，不曾欠租。迨
100 年10月，被告擬將承租系爭房屋所經營之PUB 店改為日式家庭料理店，故將店中不適合之沙發椅移走，並利用改型經營之空檔期間於100 年10月18日至日本探親，100 年10月23日返台後復前往桃園照顧父親；詎料原告竟趁被告不在之際，於100 年10月25日偕鄰、里長擅自開啟尚由被告合法承租中之系爭房屋大門，並入內將被告所有生財器具等物品任意堆置一旁或丟棄，然後將系爭房屋租給訴外人即該里里長戴金河，致被告自100 年10月25日起未能使用收益系爭房屋。被告從未表示不租，亦未自行搬遷，原告違法收回系爭房屋，自無從依系爭租約第6 條約定請求被告給付違約金，況房屋每月租金65,000元中，有20,000元屬於范良華出租店內設備與被告之租金，原告以全額計算該條之違約金，亦有違誤。況原告違約將被告所承租中之系爭房屋收回並轉租他人，導致被告無法使用系爭房屋經營料理店，造成被告財產上及自由、信用、名譽上莫大之損害，受有10萬元之財產上損害及25萬元之非財產上損害，自得依民法第226 條第1 項、第227 條、第195 條第1 項規定向原告求償，被告主張以之與原告所請求之違約金相抵銷。並答辯聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、范良華代理范良明於96年10月1日，將新竹市○○路○○巷○號
3 樓房屋出租與陳桂子，約定租期自96年10月1 日起至97年10月1日止，每月租金7萬元（含店內設備），押租保證金為20萬元。期滿後兩造繼續租賃關係，而為不定期租賃，並自98年2月起，將租金調降為每月65,000元。
二、陳桂子於100 年10月1 日未依約繳納租金，並將在系爭房屋經營之杜之都名店申報自100 年10月13日起至101 年10月12日止停業。
三、范良明於100 年10月25日開啟系爭房屋大門，取得占有，而排除陳桂子對系爭房屋之占有使用。並將系爭房屋自100 年11月1 日起出租他人。
四、范良明並未將系爭房屋之押租保證金20萬元返還被告。
五、陳桂子曾於系爭房屋增設消防設備及排煙設備，有支出費用。
肆、兩造爭點：被告有無系爭契約第6 條所示，須賠償原告按照月租金5 倍之情形，即原告所為請求有無理由？
伍、法院之判斷：
一、本件原告主張被告於100 年9 月間自訴外人范良華處取回押租保證金20萬元，並自系爭房屋遷離，卻未依系爭契約第6條規定，按原狀將系爭房屋返還原告，原告於100 年10月25日取回系爭房屋後，自得依該條約定，向被告請求按租金5倍計算之違約金等情，被告則以伊並無終止租約之意思，亦未自系爭房屋搬離，僅將不適合經營日式料理店之沙發取走，原告即違法將系爭房屋收回，致被告之權益受損，伊尚得依法向原告請求損害賠償，原告自無從系爭契約第6 條依等語為辯。
二、查系爭租約第 6條有關「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…。」之約定，乃為防止承租人於租期屆滿時拒不遷讓返還租賃房屋而為規範，而本件租約自97年10月 2日起即已轉變為不定期限之租賃，乃兩造所不爭執之事項，故系爭租約第 6條之「租期屆滿」要件，於本件情形即已無成就之可能。
三、再者，本件原告之所以認系爭租約於100年10月1日起終止，無非以被告未於100年10月1日如期繳納租金，且自行搬離系爭房屋，范良華亦稱已將押租保證金20萬元於100年9月間返還與被告等情為據。然此為被告所否認，並以前詞為辯，則本件應探究被告是否已於100年10月1日起即已基於不再續租之意而離去系爭房屋，原告於 100年10月25日收回系爭房屋是否合法等情。經查：
（一）原告未能證明被告已不再繼續使用系爭房屋：
１、原告固提出照片5張及新竹市稅務局100年10月25日新市稅房字第1000236100號函、商業登記抄本等為證（參卷宗第14-1頁、第21頁、第22頁）主張被告已將杜之都名店辦理停業，不再使用系爭房屋。惟查，兩造租賃契約中並未載明被告租賃系爭房屋僅限於經經杜之都PUB 之用，縱被告將原經營之「杜之都名店」辦理停業，而不再經營PUB 生意，仍有承租系爭房屋以經營其他生意之可能，故被告辯稱伊為轉型經營他業而搬離沙發，並未放棄承租系爭房屋等情，並非全然無據。原告所提照片是否能證明被告已將屋內之物品全數搬走，已非無疑，縱上開照片得以證明被告將原置於屋內之物品搬走，亦未能證明被告後續已不再使用系爭房屋。是原告所提上開書證，實難作為被告已毀約他去之證明。
２、此外，第三人范良華固曾於臺灣桃園地方法院100 年度訴更字第4 號清償債務事件100 年10月16日之準備程序證稱：「我的確收了二十萬元，但我有轉交給原告，是原告不還房客，所以在本年上個月我就已經自行還給房客了。」等語（參卷宗第57頁）。惟於本院審理時則到庭結證稱：
「（法官問：是否在100 年9 月即已返還相對人20萬元之押金？）我是沒給他，當時我在庭上想說相對人每月該給我的二萬元都沒有給我，所以我認為押金可以用來抵銷，所以才會說上個月還給他了。實際上我沒給他，我也沒拿到租金。」等情明確（參卷宗第72頁反面）。證人范良華雖證稱被告應按月給付租金2 萬元給證人范良華作為系爭房屋店內設備之租金，並稱以該租金抵銷押租保證金20萬元，而認已返還押租保證金與被告，實則未為返還等語，惟查，被告於100 年10月1 日以前，均按月給付租金65,000元與原告，此為兩造所不爭執，並有原告所提存摺內頁影本為據（參卷宗第12頁），則原告依約應付之繳納租金義務即已履行，並無再行給付租金2 萬元與證人范良華之義務。縱被告所繳之每月65,000元租金中，有2 萬元屬於店內設備之租金，亦屬證人范良華與原告間內部分配之問題，與被告無涉，故證人范良華謂押租保證金以被告應給付之每月2 萬元租金抵銷，而稱已返還押租保證金云云，即非可採，應認證人范良華無權向被告主張抵銷，而依證人范良華所稱實際上並未將20萬元返還被告等情，足證被告確未取回系爭租約之押租保證金。原告主張被告已取回押租保證金20萬元，已無續租之意云云，即非可採。
３、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第440 條第1 項、第2 項規定甚明。
本件被告固未依約如期繳納100 年10月份之租金，惟被告積欠租金之總額，並未達2 個月，原告亦無從據此終止兩造間就系爭房屋之不定期限租賃，自亦無從以被告遲延繳付100 年10月份之租金，即謂被告不再繼續租賃。
（二）原告於100年10月25日收回系爭房屋，並非合法：原告未按法定程序，催告被告給付欠租，並於被告欠租達二個月租額後始向被告為終止租約之意思表示，即在未經被告同意之情形下，會同鄰、里長於100年10月25 日進入租賃關係仍存續，未經合法終止之系爭房屋內，逕自排除被告之占有，取回系爭房屋，並於100年11月1日將系爭房屋出租與里長戴金河，所為排除被告使用租賃房屋之行為，自非合法有據。
四、本件原告未按法定程序終止租約，即逕自排除被告對於系爭房屋之占有使用權利，自無從依系爭契約第6 條約定請求被告給付租期屆滿未即時遷讓房屋之違約金。從而，原告依系爭契約第6 條約定起訴請求被告給付325,000 元，即屬無據，應予駁回。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
乙、反訴部分：
壹、程序部分：本件被告即反訴原告於言詞辯論終結前，提起反訴，依不當得利、債務不履行損害賠償、侵權行為法律關係，請求反訴被告為金錢之給付。經核本、反訴均屬同種訴訟程序，且反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法均相牽連，反訴原告提起本件反訴，合於民事訴訟法第259、260條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴被告委由其胞弟范良華全權代理與反訴原告訂立系爭租約事宜，反訴原告於訂約時即將押租保證金20萬元交付反訴被告之代理人范良華收執，反訴被告亦承認系爭租約之效力而按月向反訴原告收取租金，依民法第
103 條規定，反訴原告給付押租保證金之效力及於反訴被告，無論反訴被告曾否自其代理人處實際取得系爭押租保證金，依法皆應負責將系爭押租保證金返還反訴原告，惟反訴被告迄未將系爭押租保證金返還反訴原告。又反訴原告在承租系爭房屋期間，曾為系爭房屋僱工施作消防設備及排煙設備，共計支出費用63,211元，雖依系爭租約附加條款約定，反訴原告不得於租期屆滿或其他原因租約消滅時請求反訴被告償還或補償反訴原告對系爭租賃物所增加之支出費用，然上述約定係兩造在合法情狀下終止租約時方有其適用，而反訴被告係以非法手段強行奪回反訴原告承租中之系爭房屋，自無適用上開約定之餘地，依民法不當得利或契約不履行損害賠償或侵權行為之規定，反訴被告皆應賠償反訴原告上述消防設備及排煙設備所支出費用。茲因反訴被告迄未將押租保證金、消防設備及排煙設備費用共計263,211元（200,000＋63,211）返還反訴原告，爰提起本件反訴請求反訴被告如數給付。並聲明：反訴被告應給付反訴原告263,211 元，及自反訴狀送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、反訴被告答辯略以：押租保證金非其所收，其自不負返還義務。又系爭房屋之建築使用執照用途屬店鋪，而反訴原告承租期間卻用以經營PUB ，屬八大行業之一而與證照類組不符，違反消防法及建築法第73條第2 項致安檢不合格，消防單位遂令反訴原告限期改善，反訴原告因此施作消防設備及排煙設備，此乃反訴原告營業上需要而改裝，依系爭租約第 9條「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」及附加條款「本約定期限屆滿或其他原因消滅時，乙方得取回卡拉OK音響一組，電視二台，沙發椅組外，不得請求甲方償還或補償其對租賃物所增加支出費用」約定，故反訴原告請求反訴被告給付消防設備及排煙設備支出費用63,211元，顯無理由。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴部分之不爭執事項同本訴部分之記載，另就反訴部分之爭點列舉如下：
（一）反訴原告得否向反訴被告請求返還押租保證金？
（二）反訴原告請求反訴被告給付有益費用63,211元，有無理由？
四、法院之判斷：
（一）反訴被告於反訴原告交還系爭房屋後負有返還押租保證金之義務：
１、查系爭租約係訴外人范良華代理反訴被告與反訴原告簽定，乃兩造所不爭執。而代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。依此，訴外人范良華代理反訴被告簽訂系爭契約、代為收受押租保證金及第一個月租金，對反訴被告均發生效力，自不待言。
２、另查，系爭租約因反訴被告於100年10月25 日擅自排除反訴原告之占有使用，取回系爭房屋而無從繼續履行，業已說明如前，則依系爭租約第5 條：「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣貳拾萬零仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」之約定，反訴被告於取回系爭房屋之同時，自有返還押租金20萬元與反訴原告之義務。
３、反訴被告固以系爭押租保證金係由范良華收受，應由范良華負責返還，與反訴被告無關云云為辯。惟查，訴外人范良華於96年9 月20日出具上載「茲收到陳桂子給予貳拾柒萬元正」之收據，乃代理反訴被告簽訂系爭租約後，本於反訴被告收取押租保證金及第一個月租金之權利，代反訴被告而為收受，對於反訴被告發生效力，縱范良華於收受上開款項後，未交付與反訴被告，亦屬范良華與反訴被告間之內部關係，與反訴原告無涉，反訴被告仍有依系爭租約履約之義務。反訴原告自得依系爭契約之約定，請求出租人即反訴被告返還系爭押租保證金，反訴被告辯稱反訴原告應向范良華請求返還押租保證金，而非向反訴被告請求返還云云，洵屬無據，無可採信。
４、此外，反訴原告未繳交100 年10月份之租金，乃兩造不爭之事實，而反訴被告提起本訴，請求反訴原告依系爭租約第6 條約定給付金錢，即有向反訴原告索取欠租之意，應認已有將對反訴原告100 年10月份之租金債權作為抵銷債權之真意。而反訴原告於100 年10月1 日至同年月25日系爭房屋被收回前，均得依約使用系爭房屋，自應支付該部分租金。依此，反訴原告尚應給付之房屋租金為52,419元（計算式：65,000÷31×25＝52,419，元以下四捨五入），兩相抵銷之後，反訴被告應返還反訴原告之押租保證金為147,581 元（計算式：200,000 －52,419＝147,581 ）。
（二）反訴原告請求反訴被告給付有益費用63,211元，為無理由：
１、反訴原告以反訴被告違法終止租約，依不當得利、債務不履行損害賠償、侵權行為之法律關係，請求被告給付消防、排煙設備費用63,211元。反訴被告則以系爭租約已有反訴原告應回復原狀及不得請求償還或補償之特約，反訴原告不得再為請求等語為辯。
２、經查，兩造業於系爭租約以手寫特約約明「一、本契約裝潢設備生財器具屬甲方所有。二、本約定期限屆滿或其他原因消滅時，乙方得取回卡拉OK音響一組，電視二台，沙發椅組外，不得請求甲方償還或補償其對租賃物所增加支出費用。」（參卷宗第10頁、第43頁），依兩造之此項特約可知，雙方於締約時即有由出租人取得承租人於系爭房屋所有增設設施之意，始會約定承租人對系爭房屋任何支出費用均不得請求返還，是不問兩造租約終止之原因為何，反訴原告於系爭房屋所支出之任何有益費用，依上開約定即已不得請求返還，並不因反訴被告終止租約是否合法而有異，反訴原告依系爭租約請求反訴被告給付債務不履行之損害賠償，訴請反訴被告支付增設消防、排煙設備費用，即屬無據。
３、反訴原告另依民法第179 條規定，主張系爭消防、排煙設備乃反訴被告因非法終止租約，無法律上原因而受利益，致反訴原告受損害，應返還其利益云云。惟查，系爭租約第9 條業已明訂反訴原告自行於系爭房屋裝設必要設施時，不得損害原有建築，於交還房屋時並應自行回復原狀，足認反訴被告於租約因故終止時，有權要求反訴原告拆除系爭消防、排煙設備，是對於反訴被告而言，系爭消防、排煙設備是否為有益設施，尚非無疑。況依系爭租約之前述手寫特約可知，縱反訴原告所施設之系爭消防、排煙設備對反訴被告為有益設施，反訴被告依該特約約定而受有不須另行支出費用之利益，亦屬具有契約約定之法律上原因，並無不當得利可言。據此，反訴原告依不當得利之法律關係請求反訴被告償還消防、排煙設備之費用，即非可採。
４、反訴原告另以侵權行為損害賠請求權，訴請反訴被告賠償因增設消防、排煙設備而支出之款項。惟查，縱認反訴被告非法終止系爭租約，對反訴原告造成損害，所侵害反訴原告者，乃反訴原告之租賃權，並非反訴原告因設置消防、排煙設備所支出之費用，亦即反訴原告支出消防、排煙設備之費用，與反訴被告非法終止租約之行為間，並無因果關係，本件反訴原告依侵權行為損害賠償請求權訴請反訴被告賠償增設消防排煙設備之費用，核非有據，無從准許。
（三）綜上所陳，本件反訴原告起訴請求反訴被告返還押租保證金20萬元、消防、排煙設備費用63,211元及其利息，於反訴被告應給付反訴原告147,581 元及自反訴狀繕本送達翌日（即101年9月24 日）起至清償日止，按年息百分之5計算利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，核屬無據，應予駁回。
五、本件反訴原告勝訴部分，係適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。
六、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
新竹簡易庭 法 官 蔡孟芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
書記官 蕭宛琴