臺灣新竹地方法院民事小額判決 101年度竹小字第16號原 告 至善園公寓大廈管理委員會法定代理人 林新來被 告 陳嘉綾上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101 年3月1日辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟元，及其中新臺幣壹萬貳仟元自民國100年12月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；其中新臺幣壹萬壹仟元，自民國100 年12月24日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）95,000元，及自民國99年9月21日起至清償日止按年息百分之10計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
（一）原告主張：至善園公寓大廈區分所有權人於99年9 月21日召開區分所有權人會議，成立原告至善園公寓大廈管理委員會，並選舉管理委員及主任委員，且向新竹市東區區公所報備准予備查在案，惟未成立原告管理委員會之前，至善園公寓大廈區分所有權人仍須每月繳納管理維護費用1,
500 元，而被告陳嘉綾為原告所管理系爭坐落門牌號碼新竹市○○○街○○○○ 號4樓房屋（下稱：系爭房屋）之區分所有權人，詎被告進住於原告至善園公寓大廈（下稱：至善大廈）後，皆未繳納管理維護費用達15年以上，原告現依法向被告求償未繳納5年之管理費用9萬元【計算式為：
（1,500x5x12)=9 萬】，另外自成立原告管理委員會後，被告於100年5月至同年6 月間，依原告所管理至善園公寓大廈訂定之規約規定，應繳納公共基金每月3 百元，管理費每月1,200元，合計每月為1,500元，另自100月7月間起迄今應繳納每月管理費1千元，惟被告迄仍未繳納自100年
5 月至101年2月之管理費合計11,000元【計算式為：（1,500x2）+（1,000x8）=11,000】，惟因被告先前曾與原告協議就成立原告管理委員會之前所積欠之管理維護費用願以1萬8千元分期清償，被告並已繳納6千元，是以扣除該6千元後，被告現仍積欠原告管理維護費及自100年5月至101年2月之管理費、公共基金合計9萬5千元未付【計算式：（9萬+1萬1千-6千）=9萬5千 】，為此請求被告給付積欠之管理維護費、管理費及公共基金95,000 元，及自99年9月21日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。
（二）被告則以：
１、被告於83年間購得原告所屬系爭房屋作為住家兼美容工作室，當時管理費為500 元由前地主李金培所收取，嗣管理費在沒有召開管理委員會，亦無知會住戶情況之下由500元調為1,500元，同時來了一位女管理員，係前地主李金培妻子萬金環之姊姊萬金花，當時薪資1萬8千元，後來如何變成2萬2千元即不得而知。被告曾要求召開管理委員會，卻僅來了三人，一個是前地主李金培妻子萬金環、一個是建商邱士堯、另一個是被告前夫，除被告前夫外，另二人握有一大疊區分所有權人委託書，被告要求換管理員他們反對，並有房客向屋主反應，屋主要求房客無條件繳交管理費，曾有住戶在電梯內張貼：要住戶聯合拒繳管理費，但沒多久就遭撕毀，不繳管理費就不給大樓大門鑰匙及電梯刷卡磁片，信件多次遭到退回，當時住戶因不滿收費方式，而破壞大樓公共設施時有所聞。
２、又原告管理委員會於90年5 月間未成立前，被告向管理員萬金花之子倪明煌索取代收之包裹，但對方否認代收之事實，被告並向員警求援，員警則對被告說包裹在被告信箱內，被告亦確實看到包裹就在信箱內，但信箱上鎖，包裹如何放進去的不得而知。嗣管理員萬金花並稱被告聯合貨運行司機陷害其子倪明煌，而貨運行司機也因此離職，被告徹底死心，堅決不再繳交管理費。再者，眼看大樓消防設備全部癱瘓、滅火器過期，就連緊急照明也沒有，而只有管理員薪資需另外收費，被告並不想再繳付管理費，難道不合理嗎？
３、再者，原告所管理大樓2、3樓管理費係由前地主李金培妻子萬金環收取，4到7樓管理費由建商邱士堯收取（1 樓兩個店面完全未繳交半毛錢），故99年9 月成立原告管理委員會，在99年10月移交大樓公共基金僅結餘168,993元，其餘款項細目完全不清楚，2、3 樓繳回99年度99,500元，其餘款項去向不明，被告曾在原告副主任委員賴正吉家中，向原告主任委員林新來、財務委員陳翠華表示如原告能向訴外人邱士堯追討其多年委員會款項，被告就補繳1萬8千元，如果無法追討，表示住戶繳的只是支付管理員到各樓層把垃圾拿下去丟的清潔費及收信收包裹的費用，住戶繳了管理費，也應盡監督的義務，沒有盡義務反過來要被告補繳，顯不合理。另被告的信件，不是被退回就是被丟棄，連郵差貼在信箱上的通知自行領取單，都遭撕毀。若前任管理人一切都合法管理大樓，單純只是被告惡意不繳管理費，為何當事者在成立原告管理委員會後移交時，沒有將被告欠款明細移交給新主任委員？
４、況原告管理委員會成立後，建商邱士堯隨即辦理移交總金額為168,993 元，並於移交後，原告主任委員在被告、副主任委員賴正吉、財務委員陳翠華及委員陳金妹陪同下，曾向新竹地方法院檢察署控告邱士堯背信，被告原以為真可追回款項，所以預繳6 千元，但法院判定邱士堯無罪，被告為此曾於99年11月間向主任委員要求退還預繳的6 千元，詎原告主任委員會硬不肯返還，若原告主任委員及財務委員不承認當時的約定，為何於100年7至8 月公告收支明細表僅記載被告於100 年4至9月未繳管理費，未提及補繳基金款項？況被告為至善大廈管委會委員，有監督管理費運作的義務，是以，原告應返還被告所預繳的6千元。
５、另原告財務委員陳翠華於101年1月31日將原告管理委員會帳冊及永豐銀行新竹分行帳號00000000000000公共基金之印鑑章交給主任委員，並稱其什麼都不知道，只負責蓋章，亦未曾看到存摺，帳目都是原告主任委員林新來做好給陳翠華蓋章，若假設原告主任委員林新來，把原告存在永豐銀行公共基金提領一空，被告及其他拒繳之區分所有權人，是否須要補繳前項管理費？而訴外人萬金花於84年至99年9 月間在大樓擔任管理員，於期間歷經SARS、金融海嘯，有多少人失業？有多少人生活陷入困頓？萬金花卻身兼三職，若訴外人陳翠華要繳費，被告無權干涉，但訴外人陳翠華否認問題存在，難道不應自行負責？
６、且原告所管理大樓消防設備幾乎癱瘓，更新需要上百萬元，頂樓水塔是水泥做的，也因龜裂而滲水，什麼時候會塌下來並不知道，水塔下面是電梯機房，一部電梯上百萬元，要是出狀況誰來負責？其經費嚴重不足，這時候應該降停車費嗎？另冷氣公共排水孔堵住不修、消防設備癱瘓不修、水塔滲水也不修，若此，繳管理費有何做用？
７、另原告所管理大樓為田字形，前後各兩戶，前面兩戶共用一個冷氣排水管，兩戶建築公共牆內有埋設一條冷氣排水管供各樓層住戶共同使用，但自被告於83年搬進大樓當時，其排水管就已不通，且被告屋內冷氣排水接口的牆角亦有壁癌現象，且牆上冷氣排水接口會有水冒出來，只要樓上5至7樓住戶開冷氣，被告前陽台公共牆角就會冒出水來，流得整個陽台都是氨水的味道，從早到晚被告苦不堪言。又99年7、8月間原告防火巷的冷氣也發生同樣的問題，冷氣水直接滴在被告陽台上的鐵架上，而發出刺耳的滴答聲，嗣細察看才發現是原告主任委員家中的冷氣水流出來的，告知後被告即帶其去見現任原告副主委員賴正吉，並討論成立原告管理委員會一事，若被告存心賴著不繳管理費，又何必要成立管理委員會？退步言之，被告繳交管理費，家裡陽台卻還要成為其他住戶的冷氣排水溝，合理嗎？是以，被告所有系爭房屋地面磁磚及牆腳因長期受冷氣水浸蝕，被告到時搬家，系爭房屋沒有賣像，賤價求受，被告所受損失該由誰來賠償呢？
８、原告主任委員林新來於101年2月10日召開區分所有權人會議，並選出新任財務委員金利君小姐，其他區分所有權人，並提醒原告主任委員會林新來速將存摺、帳簿移交給新任財務委員金利君，被告也開立面額 1萬元之支票交付新財委員金利君，繳交未繳之管理費款項，但原告主任委員會林新來並未將存摺及帳簿移交給新任財務委員金利君，因此被告只好將所開立之支票先行取回，原告主任委員亦無公告財務委員由金利君接任，亦無會議記錄。
９、另原告管理委員會剛成立時，係由主任委員委託副主任委員賴正吉代收管理費，即管理費都是由副主委收齊後，再交由原告主任委員拿去銀行存放，過程中副主任委員有監控基金流向及大樓住戶繳費情形的作用，嗣原告主任委員林新來與財務委員陳翠華始終無法將帳簿等及基金流向交代清楚，副主委只好行文新竹市政府公務處請求協助，經多次追索情況下，原告主任委員先後貼出99年10月13日至99年12月20日公共基金存摺影本及100年5月4日至100年5月9日公共基金存摺影印本各一份，但是99年12月20日後至100 年5月9日前之公共基金存摺明細卻不願公開，被告曾詢問原告主任委員林新來為什麼100年5月4日至100年5月9日公告之公共基金存摺影本，第一行款項結餘會剩下3,
926 元？林新來回答被告看錯了，是以，原告主任委員林新來一會將私人款項存入原告所管理大樓公共基金專戶，一會又將原告所管理公共基金提領一空，還有其他款項去向不明，原告主任委員林新來涉嫌掏空至善園大樓公共基金，此如何讓被告願意繳付管理費等語，資為抗辯。
三、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第3 款所明定。查原告訴之聲明原為：「被告應給付原告92,500元，及其中84,000 元自99年9月21日起至清償日止按年息百分之10計算之利息。」，主張被告積欠原告成立前5年之管理維護費用9萬元，另積欠100年4月至10月之管理費8,500元，扣除被告已繳付之6千元，請求被告給付92,500元，嗣於言詞辯論終結前，主張被告積欠原告管理維護費9萬元及自100年5 月至101年2月之管理費、公共基金合計1萬1千元，扣除被告已繳付之6千元，尚積欠9萬5 千元未付，乃更改訴之聲明為：「被告應給付原告95,000元，及自99年9 月21日起至清償日止按年息百分之10計算之利息。」，則原告訴之聲明係對於被告擴張請求給付管理費之金額，其訴訟標的仍屬同一，並未變更或追加，且不甚礙被告防禦及訴訟終結，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
四、法院之判斷：
（一）原告主張被告應給付成立管理委員會以前5 年之管理維護費用9 萬元乙節，雖為被告所否認，並以上開情詞置辯，惟查：
１、原告主張成立管理委員會以前，大樓之住戶確有約定每月應繳付1,500 元之管理維護費用乙節，業據證人即大樓住戶陳翠華於本院101年1月19日調解程序期日到庭結證：「（問：你93年搬進去至善園公寓大廈的時候，管理委員會尚未成立？有何管理組織？）答：是的。但有一個管理負責人，是管理我們那棟大樓的資金，是邱先生，他有請一個管理員，邱先生有一間房子在社區內，但租給別人，當時錢都是由他保管。」、「（問：當時管理費在你搬入時，每月要繳多少錢？車位應付多少金額？）答：管理費是每月 1,500元，如果有車位要另外繳交2 千元。」、「（問：是誰跟你說要搬進去後，每月要繳交管理費1,500 元？）答：是管理員，前屋主也有跟我說搬入後要繳交1,500元，未搬入則繳交800元。」等語（詳本院卷第19頁反面至第20頁），復經證人即系爭大樓住戶賴正吉於本院101 年3月1日言詞辯論期日到庭證述：「（問：你是從何時開始住在田美三街34之2號4樓？）答：
98年6月左右。」、「（問：你98年6月住到田美三街之後有無每月繳交公共基金及管理費1,500 元？）答：有的。但我問大樓負責人邱士堯，當時還未成立管委會。樓下有一位女性管理員，名叫萬金花，我問她大樓有無管委會，她不敢回答，給我收費的收據上所蓋的印章只有一半，我覺得有問題。」、「（問：你的1,500元繳給何人？）答：萬金花。當時大樓1樓至
3 樓由同一人付管理費，打通後成為一戶，也只付一戶的管理費、 4樓到7樓由另一人收管理費。」、「（問：你是聽何人說每月要付1,500 元的費用？）答：萬金花到我家說要付費用。」、「（問：是否有不想要付管理費？）答：如果我沒有繳費，萬金花會在我家門口貼紙條要我去繳費，後來我有二、三個月沒有繳交管理費，因為我認為他們沒有成立管委會，後來管委會成立，我去補繳。」、「（問：99年9 月21日成立管理委員會以前，你認為你每月所繳的 1,500元是付什麼費用？）答：我們大樓很單純，有兩台電梯，每月6000元電梯保養費，原告主委與電梯的公司商量故障時換零件不用費用，但是電梯保養費變成每月6600元，除了這，還有繳交倒垃圾的管理員費用，一天400 元，每月除六、日以外的工作天數，費用不會超過1萬元。」、「（問：99年9月21日成立管委會以前，你認為你每月所繳的1,500 元是付什麼費用？）答：管理費。」等語（詳本院卷第68頁反面至第69頁反面），復為被告就此所不爭執，足見原告上開主張，要非無據。
２、又兩造於99年9 月21日就原告成立管理委員會以前，被告所積欠多年之管理維護費用達成以18,000元清償之協議，亦據證人陳翠華於本院101年1月19日調解程序期日到庭結證：「（問：在99年9 月21日住戶大會時，有無討論到被告積欠管理費的事情？討論內容為何？）答：當時大家討論被告一個人帶一個小孩，那麼多期沒有繳交管理費，所以大家討論之前所欠的管理費給被告折扣，以18,000元處理，當時被告也在場，現場也有些人不同意，但是為了要成立管委會，所以後來都退讓。」、「（問：18,000元如何給付？）答：被告說要分期給付，由她和主任委員協調。」、「（問：被告就之前積欠18,000元的管理費，是否曾經繳納過6 千元給你？）答：有的，但她是將錢直接交給主委，我只是蓋章而已。」等語（詳本院卷第20頁反面），復經原告提出至善園公寓大廈區分所有權人第一次臨時會議會議記錄上確有記載：「．．．另關於陳嘉綾小姐欠繳部份，待與其討論分期繳納有所結論後再行公佈處理結果，陳小姐為表繳清所欠之管理費用之誠意，先行繳納二期之管理費用，此部分由陳翠華小姐先行代收保管，待管委會報備成立後再行開立正式收據。」等情明確（詳本院卷第27頁），核與證人陳翠華上開所證情節相符，參以被告確就此部分應繳付之18,000元，於其後繳付6 千元予原告之主任委員林新來收執無訛，應認兩造確已就原告成立管理委員會以前，被告所積欠多年之管理維護費用達成以18,000元清償之協議，原告始會將被告先前欠繳之管理維護費用乙事列入區分所有權人會議之決議內容，而被告始會繳付積欠此部分之款項，洵堪認定。
３、至被告雖辯稱其曾在原告副主任委員賴正吉家中，向原告主任委員林新來、財務委員陳翠華表示如原告能向訴外人邱士堯追討其多年委員會款項，被告就補繳1萬8千元，如果無法追討，表示住戶繳的只是支付管理員到各樓層把垃圾拿下去丟的清潔費及收信收包裹的費用乙節，惟證人賴正吉既於本院101 年3月1日言詞辯論期日到庭證述：「（問：被告是否有在你的面前對於原告主委林先生及財委陳小姐表示，如果委員會能夠向邱士堯追討多年委員會的款項，他願意補繳18,000元？）答：我不曉得，我沒有參與他們的事情。」等語（詳本院卷第69頁反面），足見被告上開所述，要非無疑，佐以苟被告須待原告向訴外人邱士堯追討後，始願補繳18,000元，衡之常情，被告應無就先前積欠之管理維護費用，願先繳付6 千元予原告收受之理，足見被告上開所辯，顯違常情，尚難採信。
４、從而，兩造既已約定被告就成立原告管理委員會以前所積欠之管理維護費用以18,000元清償，則原告僅得請求被告給付此部分之管理維護費用金額為18,000元，堪予認定。
（二）又原告主張被告尚積欠原告自100年5月至101年2月之管理費、公共基金合計1萬1千元未付等情，雖為被告所不否認，惟辯稱：原告主任委員林新來涉嫌掏空至善園大樓公共基金，且被告住家陽台長期受樓上住戶冷氣水浸蝕，此如何讓被告願意繳付管理費等語，經查：
１、原告主張被告為原告所受理至善園大樓之區分所有權人，自100年5月起至101年2月止均未依約繳納管理費及公共基金，已積欠1萬1千元之管理費及公共基金未繳等事實，業據提出管理費催繳通知單、存證信函、公寓大廈管理組織報備證明、系爭住戶規約、建物登記謄本、至善園公寓大廈區分所有權人第一次臨時會議會議紀錄各一份附卷為憑（詳本院卷第25頁至第40頁），而被告到庭亦對其積欠此部分管理費未繳之事實並不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。
２、按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；住戶應遵守其他法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第23條第1項、第6條第1項第5款分別定有明文。次按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項分別定有明文；而公寓大廈區分所有權人或社區建物所有權人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，自應尊重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人或社區建物所有權人就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由所有權人會議決議繳納公共基金（即俗稱管理費），而由管理委員會保管運用支付，符合現代群居生活之要求，上開決議應屬共有人間契約約定內容，全體住戶自應遵守上開決議。
３、查本件被告既不爭執其為被告所管理至善園大樓之區分所有權人，除有組織全體區分所有權會議及議決社區規約之權利外，應同時負遵守社區規約、區分所有權人會議、管理委員會決議等義務，是被告即負有繳納管理費之義務。至被告雖辯稱原告主任委員林新來管理費帳目不清而拒絕繳納云云，惟按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，為管理委員會之職務。管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務，公寓大廈管理條例第20條第1 項、第36條第7 款、第39條亦有明文。另依同條例第35條規定，利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。是被告對管理費收支情形若有所質疑，自得依公寓大廈管理條例前揭規定處理之。然管理委員會之義務與被告繳交管理費之義務並不具有對價關係，蓋區分所有人因共同生活關係密切，復為管理共同財產，自然形成一區分所有人團體，下設管理委員會為執行管理機關，以區分所有人會議為意思決定機關，區分所有權人則為會員。是管理委員會對區分所有人團體執行管理服務之義務，會員亦係對區分所有人團體負有給付管理費之義務，此二者並非本於同一雙務契約而生，且原告與被告間之法律關係，係成員與執行機關間之關係，而非雙方基於管理事務之處理所訂立之契約關係，自與民法有關同時履行抗辯權之行使，必須基於「因契約互負債務者」之要件（民法第264條第1項前段）不符。本被告並未舉證證明已繳交管理費，而繳交管理費之義務與原告提供財務收支帳冊、全面清查歷年管理費收支狀況，提出收支明細等，並不具對價關係，已如上所述，是被告自不得以此為由而拒付管理費，是其所辯尚無依據。
４、另被告辯稱其住家陽台長期受樓上住戶冷氣水浸蝕，造成其住家地面磁磚及牆腳污損，此部分如何讓被告願意給付管理費乙節，就此部分如涉及樓上住戶就專有部分之修繕、管理、維護情事，自應由各該區分所有權人負責，亦難執此作為被告得拒付管理費之正當事由，是以，原告請求被告給付自100年5 月起至101年2 月止積欠之管理費及公共基金合計1萬1千元，即屬有據。
（三）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，公寓大廈管理條例第21條、民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203 條亦分別定有明文。查本件被告既為原告所管理至善園大樓之區分所有權人，負有按月繳納管理費之義務，惟竟欠繳多期管理費，此參被告亦自承其自90年6 月後就不再繳交管理費等語（詳本院卷第45頁），揆諸前揭規定，原告自得起訴請求被告清償原告管理委員會成立以前，所積欠之管理維護費18,000元扣除被告已給付6千元之12,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100 年12月24日起至清償日止，按法定利率即年息百分之5計算之遲延利息，並請求被告給付自100年5 月起至101年2月止積欠之管理費及公共基金合計1萬1千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100 年12月24日起至清償日止，按規定約定以年息百分之10計算之遲延利息。
（四）從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付23,000元，及其中12,000元自100 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；其中1萬1千元自
100 年12月24日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息範圍內，於法有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，難予准許，應予駁回。
五、本件為小額訴訟事件，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並於裁判時確定其訴訟費用額為如主文第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第79條、第78條、第436條之20、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
新竹簡易庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以判決違背法令為理由，不得為之。且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
書 記 官 呂苗澂