臺灣新竹地方法院民事小額判決 101年度竹小字第209號
原 告 比佛利大山莊管理委員會法定代理人 潘文芳訴訟代理人 林思銘律師複代理人 盧秀蓮
彭鏡容被 告 李昭然訴訟代理人 吳上晃律師上列當事人間上列當事人間給付管理費事件，原告聲請支付命令，經被告異議而視為起訴，本院於民國101 年10月31日辯論終結，判決如下﹕
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面﹕按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）76,000元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百之5 計算之利息。復於支付命令送達後於民國（下同）101 年7 月13日以書狀變更聲請，請求被告給付9 萬元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百之5 計算之利息，有支付命令聲請狀、民事準備書㈠狀附卷可參，核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，依前所述，原告所為訴之變更，應予准許。
貳、實體方面﹕
一、原告起訴主張：㈠緣比佛利大山莊社區（下稱系爭社區）於83年5 月29日公
佈制訂社區管理公約，成立管理委員會為系爭社區之最高管理機構，復於94年12月28日經主管機關同意備查在案。
系爭社區內門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○○街○○號（戶號C50 ，下稱C50 建物）及門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○街○○號（戶號E69 ，下稱E69 建物），均為被告所有，故被告為系爭社區區分所有權人之一。
㈡依比佛利大山莊管理費繳交管理作業要點（下稱系爭要點
）第4 條第1 項第1 點：「已住戶（取得使用執照）與營建戶（尚未取得使用執照）以每戶地坪及建築物分開收費：◎建築物完成者，以每戶每月收費建築物部分1500元；◎建築物營建中者，每戶每月收費建築物部分750 元；◎每戶以其擁有之地坪收費每坪7 元。」第3 點：「以每戶（不論自住或出租）超過比佛利大山莊管理公約（下稱系爭管理公約）第陸章第三條第㈠項之規定基準人數時，每超過一人則加收其超額使用之管理費，每人每月加收2,00
0 元。」（第3 點部分，下稱系爭條款）。而系爭管理公約第6 章第3 條第1 項：「為符合社區開發計畫住宅區模式，每棟建築物專有部分須依內政部核定建蔽率40% 、容積率72% 及『非都市土地開發審議作業規範』住宅專編第八點規定以每人30平方公尺住宅地板面積之標準規劃，社區內每棟建築物最大居住人口數不得超過土地面積乘以容積率除以30平方公尺之人口數（計算式：土地面積÷30平方公尺×容積率72 %＝人口數，四捨五入），而此規定係
100 年10月29日住戶大會會議決議修訂通過。㈢被告雖有按月繳交建物及土地之管理費，惟C50 建物所在基地面積319.56平方公尺（96.6坪），最大居住人口數：
8 人【計算式：319.56平方公尺÷30平方公尺×72%(容積率) ＝8 人，以下均四捨五入】。惟100 年12月、101 年
1 月均居住14人，101 年2 月至6 月則居住13人，合計10
0 年12月至101 年6 月超過基準人數共37人，每人2,000元，故就超住人口部分，被告欠繳7,400 元。另就E69 建物部分，所占基地面積486.06平方公尺（147.0 坪），最大居住人口數12人【計算式：486.06平方公尺÷30平方公尺×72%(容積率) ＝12人】，惟該建100 年12月、101 年
1 月、3 至6 月均各居住13人，101 年2 月居住14人，超過基準人數8 人，每人2,000 元，欠繳16,000元。合計被告共欠繳9 萬元（民事準備書㈠狀誤載為8 萬元）。原告於101 年3 月間，對所有應繳未繳之區分所有權人，以大宗郵件發函催繳管理費用，惟被告收受催繳信函卻未予置理，被告積欠管理費已逾7 個月之久，爰提起本件訴訟，並聲明﹕1.被告應給付原告9 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.請准供擔保宣告得為假執行。
二、對被告抗辯之陳述﹕㈠原告係執行100 年10月29日區分所有權人會議所決議之系爭條款，被告雖辯稱此規定無效，惟查﹕
1.民法第72條所謂之法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反「國家社會一般利益」及「道德觀念」而言。系爭社區位處山坡地，是政府政策開放下准予開發，但應受嚴格之限制，例如：使用之目的、使用之人數等，避免造成過度開發及使用而釀禍。系爭社區建商開發之際即是以休閒住宅別墅為主，且開發計畫即是按內政部營建相關規定規劃之，然系爭社區內不乏有住戶取得建物使用執照後，裝修改建為套房、雅房出租謀利，漠視於社區多數區分所有權人公共利益之存在，僅圖個人獲取租金之私人利益，故與「國家社會一般利益」有間。該等私人利益是否應予保護，不無疑問？故100 年10月29日區分所有權人會議始為系爭條款之規定，並無悖於民法第72條之規定。
2.本院97年度訴字91號民事判決係針對系爭社區96年12月22日區分所有權人會議決議「社區套房租屋人管理作業要點」妨礙區分所有權人對所有權之行使，認違反公平及比例原則無效。非「使用人數之計算」及「課徵人數超額之管理費用」之無效。且該判決肯認，「原告可基於使用者付費及社區管理、維護之成本支出之考量，為達確保其社區之管理、維護及居住品質之目的，亦應可從出租人之居住人數方面予以規範，並採取類系爭要點第2 點之規定，即「以每戶人數基準八人（2 人為所有權人＋2 人為尊親屬＋4 人子女或僱用），8 人以內者按一般收費辦法付費，第9 人起，則加收其超額使用之管理費，每人每月加收一千元管理費用」之方式，對出租人數超過一定人數之專有部分之建物所有權人，規定其每月應按超過之出租人數予以加收管理費用，及藉由課以出租人較大責任之方式予以平衡、解決此問題，甚至於【日後】因社區居住人數已多，為避免、防範建物所有權人一再超額出租（即承租人之人數，明顯超過社區所設定之每戶平均居住人數），造成社區之管理、維護之沈重負擔及居住品質惡化時，於【必要時】，可考慮在規約或住戶大會中決議，就專有部分之建物所有權人，出租其建物時，針對其每棟建物出租之承租人之人數，予以合理之限制。」原告參考該判決而於96年後，歷年之區分所有權人會議加以檢討改進，方有100 年10月29日區分所有權人會議所為系爭條款之決議。
3.系爭條款將原規定就超過人數部分每人500 元變更為2,
000 元，將舊規定之8人改依內政部營建相關規定計算，是以被告所有之E69 建物為例，舊規定人數為8 人，被告自100 年12月迄今居住人數多為13人，如按舊規定超過之人數每人500 元，超過5 人即需繳付2,500元，然按新規定，該戶基本人數為12人，實際居住13人，超過1 人，被告只需繳付2,000 元的超額管理費，反倒是有利於被告。因此內政部營建相關規定均採此計算方式，且系爭社區公用設施逐年老舊，維修成本提高，並有汰舊換新之虞，原告顧及公平、比例原則，並提高超額管理費，難謂系爭條款有悖於前述原則而無效。
㈡被告另辯稱系爭條款有違反公平、比例、公序良俗原則，
惟此等原則無非係以社會（即多數人）之利益、秩序、和諧為基礎考量。況防空避難空間、橋樑、建築物、電梯、車輛等均有使用人數之限制，以及台電公司的配電箱、瓦斯及水之配管亦是參考該區域之人數來決定大小。因此使用人數限制已非原告之創舉，而是原告將其落實於私法自治中，社區之生活品質及安全之問題。公法可以強制手法如刑罰、行政處罰等，而原告並無公權力，只能課徵人數超額之管理費用來達到社區安全之目的。再者以系爭社區之人數超額，並非只論該超額人數之體重不會造成系爭社區土地載重之負荷，而是應包含該人所使用之周遭物品，以每人使用一部自小客車及床、電視等生活必需品而言，則每人所造成系爭社區土地載重之負荷即為2~3 噸計算，尚有瓦斯、水、電、汙水處理、通訊等無形之負荷。因此原告課徵人數超額之管理費用，達成預防人數超額之目標，冀能達成社區之品質及安全，實難謂與公平、比例、公序良俗原則有違。
㈢被告又稱原告課徵人數超額之管理費用，違反公寓大廈管
理條例第4條第1項無效。查公寓大廈管理條例第4條第1項「按區分所有權人除法律另有限制外．．．。」而山坡地開發建築管理辦法即是該條文中「除法律另有限制外。」之法律。另參考「山坡地開發建築管理辦法」而制定系爭管理公約第陸章第三條第㈠項使用人數之規定。「山坡地開發建築管理辦法」，屬環境法基本原則中之預防原則，是以環境保護為目的，從以往被動的整治，轉為積極主動的事先預防，保護環境免遭受破壞。且生態環境為「公共財產」，並非個人可以任意予以支配、處分或破壞之客體，對於公共財產之使用或破壞者，應負其責任，因此原告課徵人數超額之管理費用亦符合汙染者負責原則或稱使用者付費原則。是基於私法自治原則，依公寓大廈管理條例之規定成立公寓大廈管理委員會、召開區分所有權人大會、制訂系爭條款，並予執行，洵屬正當。
三、被告方面﹕㈠被告所有C50 建物及E69建物之基本管理費，均已繳納，有爭執者僅為超額管理費部分。
㈡原告請求之依據為系爭條款，惟系爭條款違反比例原則及
公平原則，且屬對被告所有權行使之不合理限制及侵害，違反公序良俗，應屬無效。
1.按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，而民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。再依憲法第15條、第23條之規定，人民之財產權，除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」。而「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」。
2.另公寓大廈管理條例第5 條、第15條固規定：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；住戶應依使用執照所載用途及規約使用專用部分、約定專用部分，不得擅自變更，然查，因同條例第4 條第1 項亦規定：區分所有權人，除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，是依大法官會議解釋意旨、法律規定及說明，可認限制區分所有權人使用其專用部分之規約或區分所有權人會議之決議內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則難認已生效力。
3.依系爭要點所載系爭社區管理費收費標準，可知管理費分為基本管理費，與超額管理費，而所謂管理費係指管理整個社區之費用而言，但以必要者為限，此乃當然之理，如果超出管理必要，而收費高額管理費，則已逾越必要性而違反比例原則，應屬無效。而系爭要點第4 條所載依建築物完成及建築物營建中每戶分別收費1,500元、750 元，土地部分則按每坪7 元，未營建戶（僅承購土地者）不論地坪大小每戶900 元，合乎比例原則、公平原則，並無爭議。惟就超額管理費部分，其收費標準不符比例原則、公平原則應屬無效。蓋依系爭條款就超額管理費之收費標準，以被告所有之房屋為例，C50建物，最大居住人口8 人，每月應繳交之基本管理費為2,170 元；E69 建物最大居住人口12人，每月應繳交之基本管理費為2,520 元，則C50 建物每人分擔之管理費為271 元【2,170 ÷8 ＝271 元，元以下四捨五入，下同】；E69 建物每人分擔之管理費則為210 元【(2,520÷12＝210 元】，以上開相同之計算標準，系爭社區內之每人負擔之管理費大約為210 元至270 元左右，然原告為遂行其「維持純住宅區模式，社區不得違法設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅及工廠，建築物出租仍應維持純住宅型式」之目的，刻意提高超額管理費為每人每月為2, 000元，其超額管理費比基本管理費竟多出
7.4 倍至9.5 倍，甚至幾乎相當於每戶基本管理費，而上開禁止設置出租套房、雅房、公寓大廈式住宅之條款，曾經本院97年度訴字第91號判決，以違反比例原則及公平原則，且屬對被告所有權行使之不合理限制及侵害，違反公序良俗為由，認定為無效。原告仍為遂行該條款之目的，刻意提高超額管理費為每人每月2,000 元，不當加重被告之責任，其採取之手段，與其欲達成之目的之間，顯然過當，而違反比例原則及公平原則，且屬對被告所有權行使之不合理限制及侵害，違反公序良俗應為無效。
㈢原告辯稱系爭社區位處山坡地，是政府政策開放准於開發
，但應受嚴格之限制，且被告係為私利，漠視社區多數區分所有權人之權益，系爭條款並無悖於民法第72條云云，惟﹕
1.依原告於本院97年度訴字91號確認管理委員會決議無效等事件所述，可知系爭社區係經政府審核通過，於81年取得雜項使用執照，且共規劃280戶獨棟式或雙併式別墅型住宅，本件被告所有之C50 及E69 建物均獨棟式或雙併式別墅型住宅，並無興建大樓情形。
2.原告援引之廬山溫泉區係觀光區，人潮洶湧，到處違建，造成過度開發；汐止林肯大郡則係官商勾結，建商興建大樓偷工減料，過度開發所致。然系爭社區為住宅區，經政府核定開發280 戶，每戶土地都有1-2 百坪，興建獨棟式或雙併式別墅型住宅，居住人數有限，不可能如廬山溫泉區超出負荷，且住戶係購地自建，不會有偷工減料情形，亦無違建濫墾情事，自80年間核准至今已有21餘年，目前住戶為66戶，其他尚未興建，與原規劃之280 戶相距甚大。而66戶中只有7 戶有將房間出租，比例不高，居住人數遠低於規劃之人數，且被告所有之C50 、E69 建物均係依法興建，只不過將房屋內部分房間出租，使用人數亦屬有限，並無過度開發，原告援引之廬山溫泉區、汐止林肯大郡案例，與本案顯然不同。㈣被告另辯稱係參照本院97年度訴字91號民事判決而由區分
所有權人議決議系爭條款，然觀其意旨已明載【日後】、【必要時】，始有收取超額管理費之必要，且收取超額管理費亦須符合比例原則始可。惟查：系爭社區自80年間核准已有21餘年，目前住戶為66戶，其他尚未興建，與原規劃之280 戶相距甚大，66戶中只有7 戶有將房間出租，比例不高，居住人數遠低於規劃之人數，目前既無社區居住人數已多之情形，尚無收取超額管理費之必要，即便須要，亦不得收取高出基本管理費7.4 倍至9.5 倍，顯不符比例原則、公平原則，應屬無效。
㈤原告又辯稱依系爭條款，被告繳交之超額管理費，反較舊
規定有利，且系爭社區公用設施逐漸老舊，維修成本提高，並有汰舊換新之虞，原告提高超額管理費，難謂無效云云，然本件所爭執者，乃收取每人每月2,000元之超額管理費，不符比例原則、公平原則之問題，並非對被告個人收取超額管理費有利不利之問題。又系爭社區公用設施如有汰舊換新之必要，則應依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，提高基本管理費，被告亦將依規定繳納，而非以多數暴力方式來收取超額管理費，其所辯應無可採。
㈥綜上，並聲明﹕1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴
訟費用由原告負擔。3.如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。
四、本院之判斷﹕㈠原告主張之事實業據提出公寓大廈管理組織報備證明、
C50 、E69 建物登記謄本、建物所在基地土地登記謄本、系爭要點、系爭管理公約、原告所發通知函、函件執據為證，被告對未繳交超額管理費固不爭執，惟辯稱系爭條款所定超額管理費之規定不符比例、公平原則而屬無效等語，固本件所應審究者，乃系爭社區區分所有權人會議所為系爭條款是否無效。
㈡按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法
第72條定有明文。而民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言，最高法院69年度臺上字第2603號判例意旨參照。次按依憲法第十五條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第二十三條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第二十三條之規定，司法院大法官會議釋字第517 號及第510 號解釋參照。
是法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。故區分所有權人雖得依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款之規定議決管理費繳交之條件及金額，惟其決議之內容，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則、公平原則，否則難認已生效力。
㈢本件原告依合法成立之區分所有權人會議之決議而修正系
爭要點第4 條，於程序上固然於法並無不合，惟系爭條款就每戶（不論住或出租）超過系爭管理公約第陸章第3 條第㈠項之規定基準人數時，每超過一人加收超額使用管理費，每人每月2,000 元部分，依憲法所定之平等原則、比例原則，暨憲法第15條所定就人民之財產權應予保障之意旨，已構成對被告就C50 、E69 建物專有部分所有權行使之不合理限制及侵害，屬違背公共秩序而應無效：
1.原告主張系爭社區位於山坡地，惟被告為私利將C50 、E69 建物出租，導致系爭社區出入人口複雜、漠視多數區分所有權人之公共利益，非屬國家社會一般利益，而無民法第72條之適用云云，惟按公寓大廈管理條例第4條第1 項，區分所有權人就其專有部分，本即有自由使用收益之權，是以被告將C50 、E69 建物出租，乃其權利行使之體現，縱非屬國家社會一般利益，亦難認有何侵害系爭社區公共利益之情事。況依前揭大法官會議解釋之意旨，法律猶不能侵害人民之財產權，遑論區分所有權人得以多數決之方式予以侵害，故原告此部分主張，並無可採。
2.原告另主張主管機關頒佈之「山坡地開發建築管理辦法」及「環境評估法」為公寓大廈管理條第4 條第1 項所謂之法律規定乙節，按山坡地開發建築管理辦法於92年
3 月26日更名為山坡地建築管理辦法，係規範於山坡地上建築所須檢具之申請資料、雜項工程施工時之防護措施，及如何得請領建築執照等。而環境影響評估法，係就開發行為對環境有造成不良影響之虞時，須實施環境影評估，並就其影響、審查及監督所為之相關規範，前述二法規並無得限制專有部分所有人權利行使之規定，況系爭社區乃內政部於79年9 月14日、80年1 月10日許可開發，並於81年取得雜項使用執照，且被告所有之C5
0 、E69 建物係合法興建之建物等情，為原告所不爭執，復有C50 、E69 建物登記謄本可憑，則被告所有之建物當已符合原告所述之山坡地開發建築管理辦法及環境影響評估法之規定，系爭社區之區分所有權人即無由違反前述法規而另行決議限制被告對其專有部分行使權利，是原告此部分主張，亦屬無據。
3.原告又主張系爭條款並無違反公平原則、比例原則云云，惟查﹕
⑴原告雖援引本院97年度訴第91號判決理由作為區分所
有權人會議修正系爭條款之理由，惟觀之該判決係認日後社區居住人數已多，造成社區管理、維護之沈重負擔及居住品質惡化，於有必要時，可考慮於規約或住戶大會決議，對超額使用者加收超額管理費。而原告不否認系爭社區規劃280 戶獨棟或雙併式別墅型住宅，可容納3,904 人，現興建戶數約為66戶，是現況與原規劃戶數相距甚大，且僅有7 戶出租，全社區現居住之人口亦低於規劃人數甚多，是否會造成系爭社區管理、維護之沈重負荷及居住品質之惡化而有課以超額居住者於基本管理費以外尚須另行支付超額管理費之必要，尚非無疑。況原告就此有利於己之事實未舉證證明，此等加收超額管理費之決議，尚難認未侵害被告所有權之行使。
⑵又依系爭要點第4 條第1 項第1 款，建物興建完成者
，每戶每月建築物之管理費為1,500 元，每戶地坪7元，以被告所有之C50 建物，基地為319.56平方公，約96.67 坪（小數點第二位以下四捨五入），每月土地管理費677 元（小數點以下四捨五入），則每月基本管理費為2,177 元。就E69 建物部分，基地為486.06平方公尺，約147.03坪，每月土地管理費1,029 元，每月基本管理費為2,529 元。惟依系爭條款之超額管理費收費規定，每多1 人每月則須加繳2,000 元，幾與1 戶之基本管理費相近。而依原告所述C50 建物之最大居住人口為8 人，換算每人每月之基本管理費為272 元【計算式﹕2177÷8 ＝272 】。E69 建物依原告所述最大居住人口為12人，則每人每月之基本管理費為211 元【計算式﹕2529÷12＝211 】，則超過最大居住人口每多1 人每月即多加收2,000 元，為基本管理費之7 至9 倍，顯有違公平原則，亦不符合比例原則，⑶原告雖再陳稱修正後之規定較舊有規定，顯對被告有
利云云，然原告收取超額管理費之規定，不符公平及比例原則，已如上所述，與對被告個人有利或不利，並無關連。至原告所述因系爭社區公用設施老舊，維修成本提高，有汰換之虞而須提高超額管理費乙節，按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。僅限此修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，始由該區分所有權人或住戶負擔，此觀公寓大廈管理條例第10條第2 項自明。系爭社區公用設施屬共用部分，其修繕、維護、汰換等費用，若系爭社區之公共基金不足，應以提高基本管理費之方式以為因應，而非責由超過居住人口之區分所有權人以提高超額管理費之方式支付，原告基此原因修正之系爭條款，顯違反公寓大廈管理條例之規定而有違公平原則。
4.綜上，系爭條款之規定，有違比例原則、公平原則，且屬對被告所有權行使之不合理限制及侵害，違反公序良俗而應無效，被告所辯，尚屬有據。
㈣系爭條款因違反比例原則、公平原則，且不合理限制被告
所有權之行使，違反公序良俗而無效，已為本院如上之認定，從而，原告依此無效之規定請求被告給付超額管理費
9 萬元及自支付命令送達翌日起清償日止，按年息百分之
5 計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
六、本件係小額訴訟事件，依民事訴訟法第439 條之19第1 項於判決時確定本件訴訟費用額。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 11 月 14 日
新竹簡易庭 法 官 盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 謝國聖中 華 民 國 101 年 11 月 14 日