臺灣新竹地方法院民事判決 101年度簡上字第32號上 訴 人 張家浤訴訟代理人 張義祖律師被上訴人 范光明
2上列當事人間請求給付租賃物事件，上訴人對於中華民國101年2月2日本院竹東簡易庭100年度竹東簡字第108號第一審判決提起上訴，本院於民國101年7 月18日辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審及第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、按提起上訴，應於第一審判決送達後二十日之不變期間內為之。但宣示或公告後送達前之上訴，亦有效力。民事訴訟法第440 條定有明文。上訴人係於民國101 年2 月8 日收受本院竹東簡易庭100 年度竹東簡字第108 號民事簡易判決，有送達證書可佐，而上訴人於101 年2 月21日起上訴，有上訴狀及本院收文戳章足憑，上訴人提起本件上訴合於前開規定，附此說明。
乙、實體方面：
壹、上訴人（即原審被告）之陳述、主張，除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、關於被上訴人違法違約使用土地部分：
㈠、系爭土地部分為都市計畫內之保護區，性質上係農地，兩造約定之使用方法係作為肥料分裝場，符合農地農用之法規。被上訴人截至100 年7 月21日止，已於現場堆置建築剩餘土石（紅磚）33車，經環保局檢測為廢棄物，擅拆雞舍約100坪，毀滅租賃物之農業生產力，並破壞景觀、果樹，企圖擴大土石堆置面積，違反建築法第7、28條規定。依民法第432條之規定，承租人有保管租賃物之義務，系爭土地是農地，不能做農業以外之使用，被上訴人違反此規定，當然構成終止租約事由。被上訴人違反民法第432條及系爭租約第11 條規定，上訴人依民法第438條第2項規定，已於101年2月16日以台北北門郵局第478號存證信函阻止其違約違法之使用方法，並限被上訴人於函到3日內依法回復原狀。因被上訴人仍不予置理，嗣上訴人已於101年3月1日以台北吳興郵局第258號存證信函終止系爭租約。被上訴人於101年3月2日收受。又上訴人違反系爭租賃契約第10條約定，上訴人併以101年6月12日民事辯論意旨㈠狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示。
㈡、被上訴人另案提出刑事告訴意旨略以：「被告張家浤（即本件上訴人）明知新竹縣○○鎮○○○段第221 之3 、221 之17地號土地（下稱系爭土地）係其胞兄告訴人張慶維等人所共有，竟意圖為自己不法之所有，向告訴人范光明佯稱擁有前開土地所有權，並於100 年7 月間，將前開土地連同其上建物即新竹縣○○鎮○○路○○○ 巷○○號2 樓房屋，以每月租金新臺幣（下同）4 萬元之代價出租予告訴人范光明，致告訴人范光明陷於錯誤而承租，並在系爭土地做有機肥料之分裝。嗣於100 年7 月21日，告訴人范光明在上址使用肥料時，為告訴人張慶維攔阻並報警處理，始查悉上情，因認被告涉有刑法第339 條第1 項詐欺及同法第320 條第2 項竊佔等罪嫌。」足證兩造約定承租人使用收益租賃物之方法係「有機肥料之分裝」，被上訴人運送肥料僅12車，運送建築剩餘土石反達33車，土地共有人張慶維攔阻報警處理，當然符合民法第438 條、第432 條規定。
二、關於被上訴人遲延給付租金餘額及押租保證金部分：
㈠、被上訴人於原審自認應於100年7月16日付清半年租金餘額20萬元，依民法第264條第1項但書及第2項規定，不得拒絕此給付，且被上訴人至少應先付44萬元，上訴人始有交付租賃物之義務。至於系爭租約第5條所示「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣貳拾肆萬元作為押租保證金」乙節，與租金餘額20萬元具有契約聯立關係（最高法院64年台上字第2400號判例），不因上訴人對於租賃物無所有權，而異其效果（最高法院64年台上字第424號判例）。
㈡、上訴人依民法第440 條第1 項規定，已於101 年2 月16日以台北北門郵局第478 號存證信函，催告被上訴人於函到3 日內付清上開44萬元。因原審判決主文欄第3 項載明「本判決得假執行」，是如上訴人終止租約遲延，恐受無法回復之損害，故上訴人以存證信函酌定3 日為催告期限，堪稱相當。
上訴人定3 日為被上訴人支付租金及押租保證金之期限，亦符合最高法院49年台上字第1094號判例意旨。惟被上訴人仍拒不付款，嗣上訴人已於101 年3 月1 日以台北吳興郵局第258號存證信函終止系爭租約。
三、系爭租約既經合法終止、解除，上訴人拒絕交付租賃物，應屬有理。
四、至上訴人雖非系爭土地之所有人，然上訴人已獲得共有人授權出租，且其仍是新竹縣○○鎮○○路○○○ 巷○○號建物共有人之一。
五、對被上訴人答辯之陳述：
㈠、關於租地用途：⒈被上訴人一方面稱土地用途之一為植栽苗木，一方面稱全面堆置磚塊約1 公尺厚，顯已自相矛盾。
⒉被上訴人已自認租地用途係肥料分裝，不及於堆置磚塊。
⒊被上訴人已傾倒廢棄物，擅自施築道路，已構成侵權行為及加害給付。
㈡、關於拆除雞舍：雞舍是農地農用基本型態，百坪雞舍造價約200 萬元，於適當季節可養雞供遊客觀賞用，於閒置出租被上訴人期間，不影響肥料分裝，不論依照法律或契約，被上訴人都沒有擅自拆除依據。故上訴人不可能為區區每月4 萬元租金利益，同意被上訴人將之拆除。被上訴人謂曾告知拆除乙節，自應負舉證責任。被上訴人違反系爭租約第9 條、第14條約定，系爭上訴人以101 年5 月10日上訴理由補充㈣狀之送達，作為解除契約之方法。被上訴人已收到解除契約之意思表示。其稱上訴人應舉證並無同意被上訴人拆除雞舍，違反舉證責任之基本法則。
㈢、關於租金及押租保證金問題：系爭租金及押租保證金之付款依據為系爭租約第3 條、第5條，依上開租約約定，兩造於100 年7 月16日簽訂正式合約時，被上訴人即有先為給付租金餘額20萬元及押租保證金24萬元之義務。
六、上訴聲明：
㈠、原判決及假執行部分均廢棄。
㈡、被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，被上訴人（即原審原告）先前提出之書狀及陳述、主張，除與原審判決記載相同茲予引用外，另補稱：
一、上訴人若對於租賃物有合法租賃權，應對所簽立之租約有遵守之義務。被上訴人承租系爭租賃物主要目的為土地之使用，且上訴人於締約時即知被上訴人承租系爭租賃物之用途為植栽苗木及肥料分裝，此符農業使用。堆置建築剩餘土石係因當時連續大雨，為避免車輛陷入泥濘影響工作進行，並未擴大土石堆置面積，亦未填滿系爭土地全部。另在承租前被上訴人即已告知上訴人會拆除雞舍，上訴人如欲保留雞舍自應於租約內加註但書條款，惟上訴人遲至訴訟期間始提出此項主張，且房舍鑰匙亦未交予被上訴人，足見上訴人自始即不願遵守租約。
二、兩造於100 年7 月4 日所簽立之臨時契約及於100 年7 月16日所簽訂之正式契約，內容均包含3 條但書條款，並口頭約定被上訴人應於正式簽約後一星期內付訖半年租金24萬元（含簽約金4 萬元），然並未約定須另給付押金。
三、被上訴人原本於100年7月21日即欲前往銀行匯款以給付該半年之租金，惟訴外人張慶維即上訴人之弟於當日中午至租賃現場阻止施工，並強調上訴人無權利將該土地出租予任何人，及提出竊佔告訴。被上訴人係為釐清事實故暫未匯款，並非故意不給付租金。又上訴人一方面將系爭土地出租予被上訴人，並催促被上訴人儘速匯款給付租金，另一方面上訴人之弟卻出面阻止被上訴人繼續使用系爭土地，致生租賃糾紛，顯不合法理。
四、系爭雞舍僅係以一般鐵絲網所建不到16坪，且係第三人所建，上訴人應舉證並未同意被上訴人拆除。放置肥料之土地非上訴人之土地。黑色物質係分裝肥料之原料。
五、答辯聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、上訴費用由上訴人負擔。
叁、兩造不爭執之事項：
一、兩造於100年7月5日就坐落「新竹縣○○鎮○○○○○路○○○巷○○號土地」簽訂土地租賃同意書，上訴人同意將上開土地出租予原告使用，租賃期間自100年7月5日起至101年7月4日止。被上訴人同意於7月5日下午3點前，匯入簽約金4萬元，並於正式簽約日，付訖半年租金24萬元（含4 萬元）。被上訴人已於100 年7 月5 日匯款4 萬元予上訴人。
二、嗣兩造於100年7月16日簽訂正式合約（下稱系爭租約），內容註明使用範圍依土地謄本之範圍，租金每個月土地2萬元、房舍2萬元，租金每次應繳半年，並於其他約定事項載明：甲方二樓以上房舍，同意由乙方使用，但由乙方負責維護。
三、被上訴人於100年7月5日匯款4萬元予上訴人後，未再給付任何款項。
肆、本件之爭點：上訴人是否是否有權出租系爭土地？上訴人以被上訴人未依法律規定及系爭租約約定使用系爭土地，亦未依約給付租金及押金為由，終止及解除租約，並拒絕交付租賃物，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上第424 號判例要旨參照）。共有土地或建築改良物，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者，依土地法第34條之1 第1 項規定，僅以處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權等為限。至共有物之出租、出借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用，即應適用民法第820 條第1 項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之（最高法院85年台上第1070號裁判要旨參照）。共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口（最高法院86年台上第336 號裁判要旨參照）。
二、依兩造所訂土地租賃同意書（見原審卷第5 頁）記載：出租人代表－張家浤，同意將坐落於新竹縣○○鎮○○○○○路○○○ 巷○○號土地，出租給范光明使用... 承租人范光明同意於7 月5 日下午3 點前，匯入簽金4 萬元，並於正式簽約日，半年租金24萬（含4 萬）付訖。范光明於100 年7 月5 日匯款4 萬元予張家浤（見原審卷第6 頁）。兩造於100 年7月16日所訂房屋租賃契約書（見原審卷第6 頁至第7 頁中間）第1 條租賃標的約定：依土地謄本之範圍。依被上訴人提出之土地登記第二類謄本觀之，應為新竹縣○○鎮○○○段
22 1-3、22 1-17 地號土地。房屋租賃契約書第3 條約定：租金每個月新台幣土地2 萬元、房舍2 萬元。其他約定事項：㈠甲方代表－張家浤全權負責出租。㈡甲方2 樓以上房舍，同意由乙方使用，但由乙方負責維護。足認系爭租賃契約標的包含土地及房屋，並經被上訴人於偵訊中陳明（100 年度偵字第11023 號偵查卷第84頁）。參酌系爭221-3 地號土地之共有人分別為訴外人張慶維、張濟洵、張景淳、黃佩玉、陳秋蘭；系爭221-17地號土地之共有人則分別為張慶維、張濟洵、張景淳、林素貞、廖政錫，且登記日期均早於系爭租約訂立之日，惟系爭二筆土地之部分共有人張慶維、張濟洵、張景淳均同意上訴人出租系爭土地，有委託同意書可佐（見本院卷52頁、第102 頁），上訴人雖非系爭土地之所有權人，然出租人不以租賃物之所有權人為限，且上訴人業經系爭土地部分共有人張慶維、張濟洵、張景淳委託出租，則可認上訴人有權簽訂系爭租約。而門牌號碼：新竹縣○○鎮○○里○ 鄰○○路○○○ 巷○○號房屋所有人為上訴人張家浤、張慶維、張濟洵、張景淳、張鳳娟共有，有新竹縣政府稅捐稽徵局101年5月31日新縣稅東二字第1010052959號函及函附房屋稅籍證明書可佐（見本院卷第90至95頁），該房屋亦經張慶維、張濟洵、張景淳、張鳳娟出具委託同意書，委託上訴人出租，揆諸前開說明，可認上訴人就系爭土地、土地有權與被上訴人簽訂系爭租賃契約，被上訴人事實上已為租賃物之使用，依約支付部分租金，則租賃契約自屬合法成立。
三、次按，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條定有明文。查兩造於100 年7 月16日所訂房屋租賃契約書第3 條約定：租金每個月新台幣土地2 萬元、房舍2 萬元。第4 條約定：租金每次應繳半年。第5 條約定：乙方（即承租人被上訴人）應於訂約時，交於甲方新台幣（即上訴人）24萬元。而被上訴人僅給付上訴人4 萬元，並未依約繳足租金，兩造均不爭執。被上訴人亦陳稱：兩造於100 年7 月4 日所簽立之臨時契約及於100 年7 月16日所簽訂之正式契約，內容均包含3 條但書條款，並口頭約定被上訴人應於正式簽約後一星期內付訖半年租金24萬元（含簽約金4 萬元），惟未約定須另給付押金。足認系爭租賃契約約定租金於每期（半年），於訂約時被上訴人即須給付，被上訴人亦稱其僅給付4 萬元，顯已遲延給付逾2 個月。再按，因契約互負義務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。被上訴人雖稱訴外人張慶維即上訴人之弟於100年7月21日中午至租賃現場阻止施工等語，惟被上訴人依約應於訂約時即先行給付系爭租金，被上訴人既有先為給付之義務，依上開規定自無從行使同時履行抗辯權，是被上訴人仍應負遲延給付租金之責任。
四、又按，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。。民法第第432 條第1 項、第438 條定有明文。民法第438條所謂違反約定使用方法，係指不依約定方法使用，並積極的為約定以外方法之使用者而言（最高法院64年台上第1122號判例意旨參照）。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年台上第891 號裁判意旨參照）。參酌依兩造約定系爭土地、房屋係供分裝肥料使用，兩造均不爭執，則依系爭租賃契約約定之方法，衡情並無拆除系爭土地上雞舍之必要，且一般租賃契約除有特別約定外，均以不破壞租賃標的物為常態情形，系爭契約中亦無特約承租人得拆除系爭土地上雞舍，是以「得拆除系爭土地上雞舍」屬變態事實，自應由被上訴人舉證兩造有約定「得拆除系爭土地上雞舍」之事實，就上開事實被上訴人並未舉證證明，被上訴人所辯即尚憑信。
五、又系爭租賃契約第9 條約定：房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。第14條約定：甲乙丙各方應遵守本契約各項條文之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。查被上訴人於系爭土地上堆置廢棄土石等物，有被上訴人於原審提出之支出證明單、照片、買賣同意書可佐（見原審卷第22至31頁），系爭土地上雞舍已由被上訴人拆除，兩造均不爭執。參酌新竹縣政府101 年4 月12日府工建字第1010037083號函記載：目前本府建築管理資訊系統尚無（新竹縣○○鎮○○○段221- 3、221-17）地號土地申請雜項雜照之紀錄。至於整地施工行為是否需申請雜項執照，若屬建築法第7 條所稱雜項工作物，自應依同法第28條申請雜項執照（見本院卷第37頁）。新竹縣政府環境保護局101 年4 月23日環業字第1010005824號函記載：本局至現場勘查（新竹縣○○鎮○○○段221-3 、221-17地號土地），確有回填紅磚石塊，承租人范光明提供買賣同意書表示為向鑫業興企業有限公司購買由顯耀股份有限公司所有之建剩餘土石方，依上開說明內容為有用資源，非屬廢棄物廢圍（見本院卷第45頁）。新竹縣政府環境保護局101 年7 月13日環業字第1010007901號函記載：（新竹縣○○鎮○○○段221-3 、221-17地號土地）堆置物經查為廢棄物（疑似燃燒後之灰燼）及營建剩餘土石方（含磚塊、水泥塊等），其中廢廢棄物（疑似燃燒後之灰燼）部分約為64立方公尺。本案堆置之營建剩餘土石方（含磚塊、水泥塊等）依內政部營建署公告非屬廢棄物範疇，其營建剩餘土石方之買賣、整地... 等作業均非屬廢棄物管理法管理（見本院卷第117 頁）。新竹縣政府101 年4月23日府農企字第1010049364號函記載：該土地（新竹縣○○鎮○○○段221-3 、221-17地號土地）為都市計畫內土地（2 筆皆為部份保護區，部分公園預定地），從現況照片顯示非為農業使用（見本院卷第48頁至52頁）。參酌被上訴人於系爭土地堆置疑似燃燒後之灰燼（即原審卷第55至69頁照片所示黑色物質），涵蓋範圍包含系爭土地上原有樹木之根部，堆置有相當高度，數量依被上訴人陳述亦有33車（見本院卷第60頁反面），面積亦非小，堆置之土石、磚塊形狀亦多屬不平整，尚難認僅係因天雨土地泥濘供車輛通行而舖設。況且，「疑似燃燒後之灰燼」顯非如被上訴人所述係「分裝肥料的原料」，被上訴人不但並未種樹，反而有以「疑似燃燒後之灰燼」掩埋系爭土地上原有樹木之情，顯已不符系爭土地應供農業使用之性質，亦不符合原約定系爭土地應有之用途，被上訴人前開所辯，顯不足憑。
六、按當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約（最高法院90年台上字第1231號裁判要旨參照），上訴人已於101 年2 月16日以台北北門郵局第478 號存證信函催告被上訴人，於3 日內就違反農地性質使用租賃物回復原狀及給付租金，嗣因被上訴人未依期限履行，上訴人再於101 年3 月1 日以台北吳興郵局第258 號存證信函，向被上訴人為終止系爭租賃契約之之意思表示（見本院卷第13至14頁、19至22頁），上訴人已於同年月2 日收受該存證信函。並有限時掛號函件執據、回執可佐（見本院第7 頁），觀諸被上訴人回覆予上訴人之存證信函亦已表明拒絕履行之意（見本院卷第12頁），上訴人又以被上訴人違反系爭租賃契約第9 條、第10條約定，於本院審理中併以101 年5 月10日上訴理由補充㈣狀、101 年6 月12日民事辯論意旨㈠狀之送達，作為解除系爭租賃契約之意思表示送達。由上以觀，足認被上訴人已違反系爭租賃標的約定使用方法，並已遲延給付租金，系爭租賃契約業經合法終止、解除，被上訴人請求上訴人應將坐落於新竹縣○○鎮○○○段第221-地號、第221-17地號土地交付被上訴人使用，即屬無據。
七、綜上所述，被上訴人起訴請求上訴人應將坐落於新竹縣○○鎮○○○段第221-3 地號、第221-17地號土地交付上訴人使用，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人勝訴之判決，於法尚有不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。又本件為適用簡易程序事件，於本院第二審判決後，因不得上訴而確定，被上訴人於原審之假執行聲請亦併經駁回，上訴人請求宣告免為假執行，即無必要，併此說明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第385 條第1 項前段、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡孟芳
法 官 朱美璘法 官 林麗玉以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 黃詩傑